推荐第1篇：项目开发经理岗位职责
1.建立和开发良好的客户关系，以专业的技能完成可以满足客户需求的操作方案,确保客户的满意度，完成收人目标。2.挖掘现有和潜在的项目机会。3.与客户和项目开发组成员建立良好的工作关系。
推荐第2篇：房地产策划经理岗位职责七
房地产策划经理岗位职责范文七
1、负责整理编制项目整体营销推广计划和各个阶段的营销推广方案等；
2、根据公司既定的战略发展规划及时准确掌握所在城市的总体经济运行情况、城市远景规划情况、房地产及相关行业政府政策法规、市场信息、开发热点、开发及营销新理念等宏观数据，建立市场资料库和信息窗口，定期进行整理分析，为公司开发决策提供参考；
3、负责建立以本项目竞争对手之市场监控体系，定时跟踪，定期更新，建立竞争对手基础资料、工程进度、价格走势、媒体广告、促销政策、客户渠道、销售业绩等信息资料库平台，并且定期上报当期竞争对手市调报告材料；
4、负责对项目市场定位、项目定位、价格定位、策略定位、推广定位、活动定位、包装定位进行初步建议，并形成完整营销策划报告进行内部提案，并组织相关人员进行论证，形成统一意见，根据公司统一意见修改，形成正式营销策划报告；
5、营销策划报告获得通过后，负责编制营销推广报告，并在公司评审确认后，编制执行时间表；
6、负责开盘或阶段营销推广时期对广告公司承包方进行选择和管理，以及指导和监督，对其提交的项目广告设计、策划方案进行评审，保证项目策划工作质量；
7、协助与政府相关职能部门以及各级媒体沟通、协调，为企业营造良好的外部工作环境；
8、负责对销售现场《销售周报》、《销售月报》之销售效果评估，并且有针对性的做客户心理分析、销售障碍点描述，完成销售策略的改进建议；
9、负责销售现场阶段推广方案之上期销售效果评估、市场环境预估、产品包装建议、销售障碍点排除、下阶段营销策略、宣传推广建议策略、促销政策引导、推广资源整合建议；
10、负责现场促销活动、展销会、公关活动、会员联谊活动、会员通讯之策划及跟踪对接与落实物料准备、人员分工、活动培训等工作；
11、负责对日常广告、楼书等宣传品进行委托制作、质量控制和审核报批，并对成本支出和时效性进行控制；
12、负责销售部因工作需要而制作的有关材料；
13、每月提交工作总结及下月工作计划；
14、完成公司领导交办的其他工作。
推荐第3篇：房地产项目开发的策划思路
房地产项目开发的策划思路
市场调查——谁说了算？
在房地产买方市场前提下，发展商对消费者的重视首先体现在项目开发前对周边同类物业及热销、滞销物业的调查上。此类调查通常由公司内部的有关部门组织进行。当对收集到的市场信息进行简单的分析、整理后，报告摆在决策者的面前——重点阐述了对当前产品形态和消费者消费行为的描述，分析市场上热销与滞销物业的原因，得出自己的结论并建议决策者考虑开发哪种产品。
细致的可行性研究
——项目开发先决条件
决策层根据一份报告决定开发某种产品，并认为这个产品一定符合消费者欲望存在太多的主
观因素。一份可靠的、信息量大、准确反映市场特点及消费者需求的调查报告的产生绝不会如此简单。客观公正的调查者来自于公司外部，而决不是在决策层授意下按照个别人的喜好进行工作的公司职工。
一般的经济活动都要求出具可行性报告，房地产开发也不能例外。可行性研究主要完成两个方面的任务：经济可行性与技术可行性。为满足数千万乃至数亿资金的项目运作，可行性研究至少应该包括以下内容：宏观政治经济环境分析、本地经济发展与政治环境分析、本地房地产市场供需分析及发展预测、项目所在区域市场环境分析、目标消费市场研究、项目评价与总体开发策略、项目品牌塑造及形象树立方案、项目投资分析报告（经济效益与风险分析）。最终为发展商解决以下问题：在这个地段开发哪类住宅、该类住宅应该在市场上处于哪个位置、谁会来购买、经济效益如何、为什么？尽管数年来成功与失败的个案使发展商的决策层相对谨慎了一些，但由于不自觉的自信，更可能产生“就这样做”、“这样做没错”的固执，其结果往往十分可怕。 深圳某著名销售代理公司老总，作为深圳最早的地产经纪，对本市地产及消费者的了解可说少有匹敌。１９９７年开发一个高层住宅前，为慎重起见，特意找三家其他代理商交流对产品定位、市场形势的看法。结果大家认为，按照他的做法存在一定风险。当时市场环境是大户型住宅比较紧俏，他坚持认为这个即将开发的高层住宅可以全部做成复式结构，其他配套设施也按照豪宅的套路走。这个项目如今仍然处于停工状态，销售率不足１０％。
项目失败原因是市场定位偏了：此类消费者不喜欢高层住宅中的复式；周边环境制约了住宅的档次；同时上市的竞争产品在某些方面要好一些；资金准备不足；市场环境在１９９７年底发生了巨大的变化——亚洲金融风暴；同类产品供应量超过消费需求……
事实上，大量的房屋供应市场，消费者的可选择余地越来越大，他们的购买行为已经从冲动型向理性、货比三家的模式转化，此时竞争出现在开发的全过程，而不仅仅是营销阶段。或许发展商对市场环境及消费者的消费行为有较深了解，但市场风云变幻，细微的差别就可能造成无可挽回的失败。
在房地产项目开发的全过程中，应始终牢记一条：开发商只是产品制造者，产品不属于开发者，而属于消费者，属于在市场上反复比较后拿钱购买的那些人。因此，开发哪类产品、具有何种功能、应该安排哪些配套设施、采用什么样的环境景观、户型面积及其使用功能、交楼标准等还是要让消费者说了算。发展商的作用是组织实施，按要求交楼，赚取应得利润与知名度。
要了解消费者、把握市场脉搏，应该委托专业市场调查公司进行，这里不存在成本控制问题，即便最后得出的结论与发展商的初衷不谋而合，只能说发展商有先见之明。对产品最有发言权的是消费者而不是发展商。
全程策划
——越早介入越好 一般发展商聘请专业公司往往在项目已经进入实质阶段，即规划设计要点已经审批，设计单位已经委托，甚至部分项目形象进度已做好地下室（基础），此时专业公司接受业务，能够做的工作是对项目进行诊断并提出新的包装、推广计划，这对项目内在素质的提升极其有限。
事实上，前期策划花多少工夫都是值得的，这是项目的纲领性文件，是开发原则。全程策划是把前期策划的内容予以实施并在实际操作过程中加以完善。前期策划更重视对市场、产品、功能、环境、配套、开发策略等的研究，全程策划则在包容前期策划的基础上，注重对市场变化、环境变化及营销过程的把握。任何所谓的全程策划，如果没能很好地实施前期策划，都具有致命的欠缺，这样的全程策划事实上只是营销、推广策划。
因此，我们强调的全程服务，是从取得土地（甚至包括取得土地）开始的。传统服务模式中，销售代理机构或广告公司往往也提出全程策划或整合营销的概念，甚至在其所提供的策划报告中也包括了一些前期策划的内容，但因为其不具有前期策划的能力，因此所谓的全程策划实际上只停留在营销策划、品牌包装及推广这样的层面。在前期策划过程中，建立在消费者满意基础上的核心是产品及其形态，全程策划则以营销为主轴。
把握好房地产开发
三个关键环节
住宅作为一种商品，和其他商品一样具有生命周期。作为该商品的生产者，对发展商而言，商品的生命周期只有三五年时间（部分项目因其占地规模，可能长或短些），且不论交楼后发展商的社会责任问题。此后，产品是消费者的，他们将使用７０年——按国家规定。
重要的是发展商占用巨额资金生产出的商品，当然不高兴积压或造成库存，任何生产者都希望减少积压，发展商更追求零库存。为此必须在开发过程中掌握好三个环节： 第一个环节：调研策划并行
稳妥地做好前期策划工作，做到知己知彼，包括安排专业市场调研公司进行针对性的市场调研，真正了解市场环境并对消费者进行准确描述——此种描述应该具有预见性，与正式销售时间吻合。
第二个环节：资源整合
在成本控制的前提下，与专业公司和业内知名企业合作，完成设计、施工、营销、包装，与著名的材料、设备供应商合作，完成整体成套设备、部品、材料的采购，聘请著名的物业管理公司接手服务。
第三个环节：全程策划
重视项目工程进度与销售进度控制，将全程策划渗透到项目开发的各个环节。特别要重视项目第一次公开亮相和正式接受内部认购的时机。在营销过程中，永远注意把项目最好的一面展示出来，如果感觉没有到位，宁可放弃露面的机会。
提炼卖点
——销售前的必修功课
提出任何营销概念，无论其具有多大的诱惑力与煽动性，都必须为其找到强有力的、可靠的支撑，否则这个概念对项目不是支持而是潜在的威胁。从项目的优势中提炼一个独特的销售主张（ＵＳＰ），在这一中心概念下，根据销售阶段不同，用不同的主题概念进行阐释，但都可以用ＵＳＰ来概括，如此则项目形象自然和谐统一，品牌得到整合。
在营销推广过程中，我们着力推向市场的多个概念，无论就卖点平铺直叙，还是采用某种委婉的说辞，在市场追问的情况下，均应有有效、合理的理由。在市场调研过程中，我们关注消费者（潜在客户）对哪类住宅的品性及特色更注重，但不是完全依照消费者的喜好营造项目特色，毕竟消费者不是专家，他们对物业的意见不具有专业性，他们可能非常喜欢某类产品，但必须由专家生产。专家或专业的操作将在尊重消费者意见的基础上，使消费者的需求得到升华，为他们提供意料之外的产品，满足他们更高的需求——这是产品保持生命力的关键。
许多项目的卖点，都是在项目已实施后由负责营销的部门或公司挖空心思总结出的。在项目全程策划过程中，整体策划及营销策划报告，都要对项目的卖点进行梳理，在推广执行计划中，项目的卖点才能最后敲定并落实到媒体及宣传资料上。而事实上，卖点也可以预先设定。在项目规划及前期策划中，我们可以预先有目的地安排项目的主要卖点——例如户型功能与布局、建筑风格、环境景观、会所功能、建筑小品，并且使之细化到局部，例如门窗、功能厅、衣帽间等。这对项目营销具有更好的作用。
推荐第4篇：策划经理岗位职责
策划经理岗位职责
直接上司：公关营销部总监
直接下属：公关主任、资深美工、美工
负责介绍和推广酒店的功能，产品、形象、并维护和提升酒店社会美誉度；与各类的媒体保持友好的接触，保证将酒店各类宣传的信息及时传递给公众。积极建立正面的社会公众 形象，同时巩固与提升酒店在同行中的声望、地位和社会形象。
1、认真贯彻公关营销部总监的工作指示，协助公关营销部总监完成酒店领导布置的各项工作；
2、选择对酒店有利的宣传媒介，制定年度广告计划，设计维护酒店形象，全面做好广告宣传工作；
3、充分利用现代网络技术，使用好酒店官网、新浪微博、腾讯微博、微信、QQ、大众点评网、人人网等网络媒体，扩大酒店经营活动信息的传播和影响力，使之发挥更大的营销功能；
4、根据酒店需要，策划并协助调组织大型的公关活动；
5、管理好下属的工作；
6、做好各项市场调研工作；
7、根据酒店需要，配合销售人员努力实现立体宣传，立体营销；
8、将各类宣传作品和活动方案及酒店图片资料，进行归类管理，妥善保存；
9、随时关注酒店新事务，重要客人入店和重大活动等，做好必要的影像记录；
10、配合各部门做好经营活动策划与推广；
11、根据各制作单的要求，组织完成各类会议设计与制作（横幅、背景板、气模、指示牌、台卡等）
12、根据酒店需要组织完成各类海报、广告牌、招贴画、宣传册、标识及公共信息标志的制作及客用品的设计制作；
13、负责落实重大宴会，主题活动和节庆环境布置；
14、负责各项广告宣传推广工作检查确认；
15、妥善保管并合理使用各类美工器械、工具、纸品、耗材等；
16、积极了解同行业设计思路，为酒店各类设计提供新元素；
17、完成上级领导交办的其它任务；
推荐第5篇：策划经理岗位职责
策划经理岗位职责
部门名称：策划部 直接上级：营销总监 下属：策划专员 主要职责：
1、负责部门日常管理，督促未完成工作的推进；
2、负责公司品牌建设、审定各项宣传推广品牌形象的公关活动方案；
3、负责部门员工的业务指导、培训和绩效考核；
4、负责主持项目的营销策划、平面制作、宣传推广、媒体选择；
5、负责其他部门所需宣传物料的审批工作，合理分配，控制成本；
6、组织撰写宣传推广文案、广告创意设计；
7、对营销策划方案的实施效果进行跟踪研究，以便及时修正方案，改进工作；
8、完成上级安排的其他工作。
推荐第6篇：策划经理岗位职责
策划经理岗位职责
直接上司：公关营销部总监
直接下属：公关主任、资深美工、美工
负责介绍和推广酒店的功能，产品、形象、并维护和提升酒店社会美誉度；与各类的媒体保持友好的接触，保证将酒店各类宣传的信息及时传递给公众。积极建立正面的社会公众 形象，同时巩固与提升酒店在同行中的声望、地位和社会形象。
1、认真贯彻公关营销部总监的工作指示，协助公关营销部总监完成酒店领导布置的各项工作；
2、选择对酒店有利的宣传媒介，制定年度广告计划，设计维护酒店形象，全面做好广告宣传
工作；
3、充分利用现代网络技术，使用好酒店官网、新浪微博、腾讯微博、微信、QQ、大众点评网、人人网等网络媒体，扩大酒店经营活动信息的传播和影响力，使之发挥更大的营销功能；
4、根据酒店需要，策划并协助调组织大型的公关活动；
5、管理好下属的工作；
6、做好各项市场调研工作；
7、根据酒店需要，配合销售人员努力实现立体宣传，立体营销；
8、将各类宣传作品和活动方案及酒店图片资料，进行归类管理，妥善保存；
9、随时关注酒店新事务，重要客人入店和重大活动等，做好必要的影像记录；
10、配合各部门做好经营活动策划与推广；
11、根据各制作单的要求，组织完成各类会议设计与制作（横幅、背景板、气模、指示牌、台卡等）
12、根据酒店需要组织完成各类海报、广告牌、招贴画、宣传册、标识及公共信息标志的制作及客用品的设计制作；
13、负责落实重大宴会，主题活动和节庆环境布置；
14、负责各项广告宣传推广工作检查确认；
15、妥善保管并合理使用各类美工器械、工具、纸品、耗材等；
16、积极了解同行业设计思路，为酒店各类设计提供新元素；
17、完成上级领导交办的其它任务；
推荐第7篇：房地产策划岗位职责
房地产策划工作职责
房地产策划工作职责：
房地产策划师是指从事房地产行业的市场调研、方案策划、投资管理、产品营销和项目运营等工作的人员。
在不同的房地产公司,对于房地产策划师的定义和岗位职责都有所不同,具体要根据企业的实际要求确定。一般情况下，房地产策划师的工作职责都包括以下内容：
1.房地产项目的市场调研和咨询策划；
2.整合设计、建设、营销、广告、服务等资源，制定策划方案；
3.房地产项目的产品营销工作；
4.房地产项目的运营和物业管理工作；
5.负责房地产项目前期调研及策划，为公司领导提供决策依据。
房地产策划工作内容：
一般情况下，房地产营销策划与销售的工作内容主要包括以下几个方面，但由于不同的业务重点有所不同，同时房地产开发商对于全案策划的需求也不尽一致，因此都或多或少地存在一些差别。
一、区域市场研究
二、项目可行性分析
1、宏观环境分析
2、房地产市场状况分析
3、地块分析
4、项目开发经营指导思想及市场定位思路
5、项目投资收益及风险分析
三、市场定位
1、综合定位
2、客户定位
1）目标客户组成成分分析与判断
2）目标客户区域设定与分析
3）目标客户群消费层次与支付能力定位
4）目标客户群消费心理特征分析
3、产品定位
1）项目总体规划、建筑风格及景观建议
2）户型设计及面积配比建议
3）配套设施及功能建议
4）物业建议
4、价格定位
1）制定均价
2）价格策略
四、全案策划
1、市场调研
2、市场定位
3、整合营销策划
1）、营销概念及思路
2）、营销主题确定
3）、项目形象定位
4）、项目创新体系的建议及实施要点
5）、促销策略
6）、渠道策略
4、营销执行方案
1）、项目形象执行方案
a、售楼部的选址及布置思路及实施要点
b、样板间的选址及布置思路及实施要点
c、现场销售路线的设计思路及实施要点
d、施工现场的包装及形象维护思路及实施要点
e、合作公司的选定方案思路及实施要点
f、楼书、折页、单页、报版、户外的设计制作方案思路及实施要点
2）、价格执行方案
a、均价控制
b、制定明细价格单
c、价格优惠政策制定
d、付款方式的确定
e、不同时期价格策略执行方案
3）、促销执行方案
a、销售阶段的推出量与控制方案
b、销售阶段市场反应及对策方案
c、促销活动情况方案
d、活动推广方案
5、方案实施的指导
五、、全程代理
1、全案策划
2、销售执行
1）营销策划的实施和调整
2）销售手册的准备
3）销售人员的培训、进场、销售工作的开展
4）接待客户，与客户签定合同，催收购房款
5）协助办理按揭贷款手续
6）销售统计与反馈
7）销售管理与销售控制
市调岗位职责
1、负责组织进行项目市场调查，做出报告，为项目策划、决策及运作提供依据。
2、协助策划岗位制定营销策划方案与专项调查，做出报告。
3、与技术部门衔接，确定区域市场的调查并形成市调报告。
4、定期阅读相关信息及其他经济、政策、整治等方面信息，特别是房地产业信息，对本地竞争楼盘广告等信息进行收集。
5、负责对公司品牌知名度、客户满意度、物管公司服务质量等进行专项调查，并配合策划岗位对营销策划活动做出效果评估。
6、负责本地区楼盘销售形势的调查，定期收集销售信息，为营销策略的调整提供参考。
策划岗位职责
1、进行项目前期策划，负责编制项目开发可行性报告。
2、负责营销策划方案的制定和实施，营销策划方案包括广告推广方案、营销活动方案的编写、媒体推广计划安排等。
3、负责项目的宣传资料的写作，参与各种媒介宣传的创意和执行过程。
4、负责营销活动中文案的写作和宣传工作。
5、参与公司各类广告片和宣传片的创意、拍摄、协助工作。
6、参与项目的设计，负责其中文字写作。
7、负责公司品牌形象的维护，以及推广宣传所需文字资料的收集和写作。
8、负责对宣传项目和广告承诺进行评审，保证对外发布信息的正确性。
9、对电视、报纸等传播媒体的广告传播进行效果评估，并作出书面报告。
规划设计人员岗位责任
1认真学习、贯彻有关基本建设的政策、法规、规范、规程和标准。认真执行基建程序。
2不断学习规划设计知识，提高业务水平。
3参加开发项目的可行性研究和方案讨论。
4项目确立后，参加勘测设计及招标工作。
5会同设计单位，征求建管、消防、交通、人防、环卫、卫生及有关配套单位的意见和听取其要求。
6负责联系、协调规划设计和有关主管部门的业务技术问题。
7参加组织扩初审批会议，整理有关纪要和起草向上级主管部门申请扩初批准的报告。
8熟悉施工图纸，组织设计交底会审，并负责整理会议纪要。负责工程技术材料的保管，按阶段归档。
9经常深入工地，配合项目，及时解决施工中有关规划设计方面问题，掌握工程质量和进度情况。
销售部
销售部经理岗位职责：
1) 制订本部门框架设计及职责分工方案；
2) 各项业务工作计划、安排、推进、指导；
3) 销售指标制定、落实、完成；
4) 现场销售管理，负责处理客户提出的各种问题，解决销售现场出现的突发事件；
5) 各种促销活动策划、组织、实施；
6) 广告策略、价格策略的制定；
7) 各类培训的计划、组织与考评；
8) 与上级及各部门之间的协调沟通；
9) 负责销售合同的审核；
10) 负责撰写本部门相应应用文稿；
11) 监督、检查、落实各项工作执行情况。
销售部内勤职责
1、准备所有客户合同协议报告和记录。
2、准备所有信件及内部备忘录。
3、收集及处理所有进出的传真，将所有来往信件进行编档并交销售总监。
4、为销售部经理接听电话，如有必要并做记录。
5、经销售部经理授权，按要求代表部门经理回复传真和分发传真稿。
6、准备总档案，在交给总经理之前先给部门经理检查，然后按顺序分档。
7、为本部门打印各类申请单。
8、认真完成员工的考勤工作，及时做好统计及月底报表工作。
销售员岗位职责：
1、了解并掌握房地产及相关行业知识及政策法规，熟悉房地产市场情况。
2、熟练掌握房地产销售技巧，详细熟练的回答客户问题。
3、详细掌握项目销售信息，为客户提供准确信息。
4、具备高尚的职业道德，以诚待人，不能夸大其谈，与客户建立良好关系，为企业和楼盘树立良好形象。
4、依照销售工作流程,负责接待、看楼、回访、谈判、签约、催款、违约客户处理、客户资料收集等工作,完成公司制定的销售任务。
6、及时反馈客户情况及销售中各种问题。
7、配合销售经理完成市场调查及信息反馈工作。
8、按照公司要求填写相关表格,并建立客户档案。
9、严格遵守公司和销售部各项规章制度及管理办法。
10、学习、吸收新知识,不断提高自己的业务水平,在工作中学习,在学习中更好的工作。
房地产策划部工作职责
1、负责项目运作的策划和推广工作。
2、针对新项目进行广泛的市场调查、综合相关方面情况分析和销售预测，编制项目可行性研究报告，经相关领导批准后，全面组织实施。
3、负责项目策划方案的制定和推广，根据项目具体情况拟定广告推广计划。
4、负责对外宣传和广告工作及广告评估、媒体及执行。
5、负责市场调研工作及评估。
6、负责奕丰品牌的提升、维护工作，多途径探讨企业文化的纵深发展，不断增添全新的企业文化元素。
7、结合内外活动营销状况，深入调研，组织执行相关活动方案，开展事件营销及事件公务事务，提升项目及奕丰品牌的知名度、美誉度。
8、积极拓展地产相关行业（广告∕政府部门等）战略伙伴，提升企业品牌和行业号召力。
9、负责项目招商的整体包装，入驻商家整体商业活动的策划执行。
房地产销售部职责
1、正确掌握市场
定期组织市场调研,收集市场信息,分析市场动向,特点和发展趋势.
收集有关房地产的信息,掌握房地产市场的动态,分析销售和市场竞争发展状况,提出改进方案和措施.
负责收集,整理,归纳客户资料,对客户群进行透彻的分析.
2、确定销售策略,建立销售目标,制定销售计划.
以完成公司下达的销售任务为目的,确定销售目标,制定销售计划.
监督计划的执行情况,将销售进展情况及时反馈给总经理.
根据项目的卖点(卖点是可以创造的)和目标客源的需求制定广告的总方向和总精神.
完善房地产营销策划方案,制定执行系统并监控执行结果.
3、管理销售活动
制定销售管理制度,工作程序,并监督贯彻实施.
营销队伍的组织,培训与考核.
客观,及时的反映客户的意见和建议,不断完善工作
推荐第8篇：房地产策划岗位职责
房地产策划师岗位职责
房地产策划师是指从事房地产行业的市场调研、方案策划、投资管理、产品营销和项目运营等工作的人员。
在不同的房地产公司,对于房地产策划师的定义和岗位职责都有所不同,具体要根据企业的实际要求确定。一般情况下，房地产策划师的工作职责都包括以下内容：
1.房地产项目的市场调研和咨询策划；
2.整合设计、建设、营销、广告、服务等资源，制定策划方案；
3.房地产项目的产品营销工作；
4.房地产项目的运营和物业管理工作；
5.负责房地产项目前期调研及策划，为公司领导提供决策依据。
房地产策划枢要
【一】基础阶段
1、以开发商的开发设想、欲求、目标为底盘；
2、以市场需求为基础；
3、以市场调研为门径；
4、以综合分析、判断、评价为立足点；
【二】决策阶段
1、以可研报告为依托；
2、以风险规避与威胁防范为安全阀；
3、以价值实现为目标；
4、以决策为项目确立的总机枢；
【三】策划阶段
1、以主题策划为核心、主线；
2、以定位为坐标；
3、以创新为灵魂、生命线；
4、以具有可操作性为落脚点；
【四】执行阶段
1、以规划、布局、设计为意图的体现形式；
2、以开发商的财务能力、开发能力、管理能力为实现的保证；
3、以有效的营销手段为开发价值的最终实现形式。
策划各岗位职责
【决策层】策划总监
1、负责五部所有策划工作的统筹与分配
2、负责五部所有策划方案的审核
3、负责新项目的拓展
4、负责五部部分项目的日常策划工作
5、最终以完成五部年度目标达成情况作为考核依据
【管理层】策划经理
1、负责2-3个在售项目的策划工作的统筹与管理
2、负责所属项目与销售经理日常工作的对接
3、负责所属项目与开发商日常工作的对接
4、协助策划总监管理好策划团队
5、辅助部门新项目的拓展
6、以项目甲方的满意度、销售经理的满意度以及任务完成情况作为综合考评
【执行层】策划师，策划助理
1、执行好策划总监及策划经理分配的项目策划工作
2、积极协助部门新业务拓展
3、协助策划经理与所属项目的开发商及销售经理对接切执行好项目策划相关工作
4、协助销售经理，执行好总部的策划方针
5、以项目销售经理的满意度以及任务完成情况作为综合考评
推荐第9篇：产品开发经理岗位职责
1.负责主持本部的全面工作，组织并监督全部人员全面完成本部职责范围内的各项工作任务，加强与有关部门的协作配合工作。2.负责组织制定公司技术管理制度和技术工艺标准，负责制定或修改技术规程，编制工艺操作方法、机器设备及工器具的正确使用、维修和技术安全等有关的技术规定。3.负责公司新技术引进和产品开发工作计戈J、实施，确保产品品种扩大，负责组织抓好新产品的开发和研究工作，及时组织新产品的试制工作。4.负责及时指导、处理、协调和解决生产过.程中出现的技术问题，保证生产经营工作的正常进行，确保公司生产计划的按时完成。5.负责及时组织编制公司技术开发计划，按时上报公司领导及计划部门。6.负责做好本部的技术图纸、技术资料的归档管理工作。负责制定严格的技术资料交保管制度，合理、充分地利用技术资料。
推荐第10篇：房地产岗位职责开发技术部
开发技术部岗位职责
第一条 〖目的〗
工程技术部是公司的工程技术专业管理部门，通过工程技术标准、管理规范的建立和设计成果的把控以及工程施工督查，有效指导、监管项目工程管理状况，提升工程质量，结合高效的招标与采购活动，建立公司工程技术的核心能力，有效控制投入，确保符合项目开发意图的高品质产品得到实现，并努力提高项目综合效益。
第二条 〖适用范围〗
本职责适用于本公司的开发技术部门。
第三条 〖岗位职责〗
一、部门经理
1、主持召开部门例会，制定部门各项工作计划，负责向上级报告真实情况，并代表技术部发言；
2、根据需要在现场进行技术指导，巡视、监督、检查技术部各项工作；
3、主持本部门员工的考核、培训、管理工作和考核目标落实工作；根据工作需要和专业技术状况，调配下级人员工作；
4、负责工程项目土地获取、项目立项、测绘、规划、勘察、设计、人防、消防、气象、水、电、暖、燃气前期手续办理和开发项目单体验收、综合验收及项目开发有关的所有资料办理工作；
5、负责了解胶南市内的土地招、拍、挂信息，并及时向集团领导汇报；
6、负责新接楼盘本专业的前期介入、图纸会审、质量监督、验
收接管的技术工作；
7、编制和审批公司项目施工计划，定期总结分析项目施工任务完成情况，及时解决项目施工活动中遇到的问题；
8、贯彻实施国家技术法规、规范、标准，组织工程项目的报验；
9、负责协调本部门与其他部门之间的工作，配合相关部门完成公司相关技术资质的认证；
10、认真参加图纸会审工作，并及时将设计和施工中发现的问题以书面形式报分管领导。
11、组织设计招标,审查设计方的资格,商定设计合同;
12、主持项目开发进度控制计划工作。敦促相关部门按计划和工地实际情况及时完成有关工作,做好进度计划的动态管理。
13、定期组织施工现场的周月检质量、安全、文明,进度、文件资料管理等工作,提出整改意见和建议。
14、负责协调质检站等周边关系,协调监理单位、承建商、供应商之间的关系,监督监理安排好各种工序的穿插施工;
15、完成公司领导交办的临时工作。
二、部门员工
1、负责工程项目土地获取、项目立项、测绘、规划、勘察、设计、人防、消防、气象、水、电、暖、燃气前期手续办理和开发项目单体验收、综合验收及项目开发有关的所有资料办理工作；
2、负责了解胶南市内的土地招、拍、挂信息，并及时向分管领导汇报；
3、负责对审批的项目规划图、单体效果图，获取土地的有关证件、所有资料原件向档案室的移交工作；
4、负责新接楼盘本专业的前期介入、图纸会审、质量监督、验收接管的技术工作；
5、协助完成工程部、成本采购部、销售中心、办公室等部门的配合协调工作；
6、当好集团公司领导的参谋助手，积极协助分管领导抓好各项工作的落实，按时向分管领导请示、汇报工作；
7、负责有关资料、文件的收发和分类归档，准确无误地填制各种报表和表格；
8、负责公司业务拓展中的技术筹备、前期介入和新区的验收接管工作；
9、负责组织组织指导各管理处完善管理区域内各图纸资料、维修档案供归档；
10、负责本专业相关项目的费用控制、审核和经济分析；
11、配合人力资源部组织本专业相关技能培训工作；
12、负责相关专业对外的业务联系，协调与相关主管部门的关系；
13、完成领导安排的临时性工作；
第五条 〖通责〗
1、技术人员应该热爱本职工作，遵守集团公司的各项规章制度；
2、技术人员应该遵守职业道德规范、并以应有的职业谨慎态度执行内部技术业务；
3、技术人员应做到实事求是、客观公正、廉洁奉公、保守秘密；
4、技术人员要具备相应的技术知识、专业知识和业务能力，熟悉公司的经营活动和内部控制。
开发技术部
2011年12月16日
第11篇：房地产销售经理岗位职责
房地产销售经理岗位职责
1、主持售楼中心的整体运作工作,组织实施公司有关销售方面的决议,负责完成公司下达的销售任务。
2、制定阶段性销售计划,组织实施售楼部年度工作和销售计划,并完成销售计划。
3、协助和参与项目销售策划。
4、拟订售楼部内部管理机构设置方案及各职位的职责范围和标准。
5、与人事部门共同拟订售楼部的基本管理制度。
6、培训销售人员,指挥协调现场人员,营造销售气氛,辅助成交。
7、拟订售楼中心佣金提成及奖励方案。
8、对销售现场的整体监督、管理与控制。
9、制定售楼中心员工的具体管理规章。
10、提请聘任或者解聘本部门员工。
11、及时提交销售报表,汇报所收集的信息、意见及出现的问题。
12、制定员工的招聘、教育与培训计划。
13、定期对本部员工进行考核、考查,对多次考核、考查不合格的员工进行处罚或解聘。
14、负责本部门各项业务(如销售、合同、按揭、催款)的完成。
15、及时协调和处理解决客户与业主的各类投诉并反馈有关信息,认真做好售前和售后的各项服务工作。
16、负责售出单位认购书的签收与审核。
17.参与项目策划工作,负责售楼处、样板房方案及装修标准方案的制定工作和组织实施工作。
18、行使公司和上级授予的其他权利。
第12篇：房地产经理岗位职责(共)
篇1：房地产公司总经理岗位职责 房地产公司总经理岗位职责
20013年6月1日
篇2：房地产销售经理的要求及岗位职责制度 销售经理素质要求及岗位职责
一、销售经理
（一）工作标准
在房地产销售的成长历程中，销售经理是一个非常关键的重要关卡，是否能在此行业出人头地和是否能成为一名优秀的销售经理有着紧密的联系。
● 自律面
总评：一个优秀的销售经理首先应具备高度的责任心与敬业精神，并有较强的意志控制力，视案场综合表现为自己事业成就感的一部分，为自己生命的一部分，具体可划分为：
2、持之以恒：很多人可以把各方面管理的很好，但往往只能坚持几天，难就难在长期如一日的保持高效的管理。
● 管理面
总评：从一名置业顾问向销售经理过渡最大的区别点就在于从一名纯粹的销售人员向管理者方向的发展，而工作的重心也从自身销售向全面管理、协调转化。
1、严格执行公司及案场的各项规章制度：考勤、案场纪律、案场规章等。
6、公平、公正、人人平等。
7、奖罚分明：管理最怕的就是平平淡淡，干多干少一个样，今天明天一个样。因此奖罚一定要分明，有的销售经理一年管理下来，即无一个表扬，也无一点处罚，这样对于很多求上进的人会打消进取心。
● 业务面：
1、充分利用各种业务报表。实际上日报表、周报表、周分析表等都有极有价值的作用。
2、珍惜客源、珍惜时间：不是让你本人珍惜，而是你要让每个置业顾问珍惜，珍惜每一个电话，珍惜每组来人，珍惜每一分钟上班时间。要做到这点，销售经理必须对每一个置业顾问的客户有充分的了解，用你的珍惜意识去感召每一个置业顾问，并给他们一种压力，及时督促置业顾问完成每一个追踪电话和每一个现场谈判。
3、销售控制：一个项目开案前，对销售策略的订制，楼盘推进顺序及开盘后的价格调整策略等都有讲究。
5、发现瓶颈，解决困难：一个案子在销售过程中常会遇到很多困难。有的来自于市场，有的来自于产品，有的来自于自身，也可能兼而有之。
6、业务培训：优秀的销售经理明白一个道理，只有让大家的业绩普遍提高，才能使个案业绩广泛提高。
综上所述，一个优秀销售经理的三方面要求完整呈现。
（二）工作职责
1、执行及遵守公司及案场的规章制度
2、负责案场考勤监督及起表率作用
3、对案场出现的问题不包庇、不隐瞒并及时解决汇报
4、帮助置业顾问养成良好的生活和工作习惯
5、安排日常工作执日表、轮排表
6、熟悉和精通销售流程及操作
7、案场环境卫生的管理
8、按时完成每周的周计划、月计划
9、每月及时下达本月度业绩指标并负责案场业绩指标的完成
10、负责控制过期大定、按揭资料未办、未齐的工作
11、过期大定及未签客户情况分析
12、负责各项业务推广活动（制定及起草各种信函内容及寄发）
13、各种大、小业务会议的安排、主持与记录及整理确认工作
晨会、例会、业务部例会、经典案例讨论会
除业务周会以外的所有与业务有关的会议
14、负责售后服务工作，如：短信祝福、追踪等
15、负责楼盘开盘前底价表的制作，在销售经理提出调价申请得到批准后，制作完成价目表并监督执行新的价目表（调价申请上必须有此价目的大概执行日期）
16、与各部门和案场置业顾问进行沟通，要多和置业顾问谈心，帮其确定目标
17、对销售情况有针对性措施、计划并能解决销售瓶颈
18、安排置业顾问进行市调
19、对案场的业绩销售，资金回笼状况了如指掌 20、提高下属的专业能力，专业知识，销售过程中的疑难杂症能妥善解决
21、确认各种房展会、展览会的位置
22、各类发包物品质量的验收
23、发包制作进度的控制
24、负责提供给置业顾问最新的房产信息，并针对其对置业顾问进行相应的培训与讲解
25、在业务及合同中遇到争议，负责和开发商协调
26、负责与开发商之间的协调
篇3：房地产工程经理岗位职责 房地产工程经理岗位职责 1 通用职责
1)负责部门管理制度、工作标准、业务流程的建立、完善和监督执行；
2) 负责根据公司战略编制本部门的业务规划、年度、季度、月度计划，并监督计划的落实；
3) 负责组织部门内的培训工作； 4) 负责下属员工的工作安排，并对下属进行工作指导、监督，确保部门工作的顺利开展； 5) 负责落实本部门绩效考核工作；
6) 负责代表本部门进行跨部门间的协调与沟通；
2 项目前期准备
1) 协助城市公司总经理根据项目节点计划编制项目总体开发计划； 2) 组织项目总体开发计划的跟踪和监督； 3) 负责编制《工程管理策划书》，并根据各阶段成果及时更新； 4) 负责施工前各项准备工作的实施和督促；
5) 组织对总包及分项工程施工组织设计方案的评审；
3 供方管理
1) 组织建立工程、材料设备供方信息库；
1) 负责组织城市公司权限范围内工程、材料设备供方的选择及考察工作，推荐入围供方，权限外的报集团审批；
5 材料设备管理
1) 提出工程、材料设备采购方式建议；
2) 审核施工单位编制的材料及设备进场计划，并跟踪、督促计划的执行； 3) 组织建立材料样板库，督导现场材料验收；
1) 负责编制施工总体进度计划及分项施工进度计划；
7 工程质量管理
1) 负责工程质量管理，编制项目质量控制要点；
2) 审核监理规划及实施细则，监督其计划执行情况，并对监理工作进行考核； 3) 审核关键工序、关键部位的施工方案；
4) 组织规划验收、主体工程和分项工程竣工验收； 8 工程成本管理
1) 参与设计变更的论证； 2) 组织签证的审核；
9 安全文明管理
1) 负责施工现场管理与协调，执行公司项目管理制度，并建立完备的项目进度、质量、安全和文明施工管理细则与记录；；
2) 参与监理例会，提出整改意见并监督落实；
11 现场技术管理
1) 负责处理施工单位现场提出的技术问题，重大技术问题及时回馈集团工程管理部； 2) 负责组织项目例会，沟通、协调施工过程中现场技术问题；
1 2 设计配合
1) 参与项目概念设计、方案设计、初步设计及施工图设计的评审； 2) 参与重大技术和设计方面的变更评审；
13 项目收尾管理
1) 组织工程维护保修工作；
2) 督促对维保中出现的工程质量问题和质量通病及时总结分析，指导建立案例库并共享； 3) 负责审核和监督商业客户提出的工程改造、装修等申请
篇4：房地产公司——总经理岗位职责 总经理岗位说明书
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篇5：地产项目销售经理工作职责 地产项目销售经理工作职责
销售经理作为一个销售部的正式负责人，要负责对下属进行激励和引导，包括对下属中的雇用、训练、评价、报酬、提升、表扬、干预以至解雇。 1.销售经理职能
3、负责现场操作控制管理，制订销售阶段性计划及推动实施完成销售目标，进行需求分析和销售预测。
4、确定销售政策。
5、设计销售模式。销售计划和销售预算的制定。
6、销售队伍的组织；销售人员的招募、选择、培训、调配。培训现场销售人员，指挥协调现场各方面人员，营造销售气氛。
7、销售业绩的考察评估。负责销售人员岗位分配，调动工作人员积极性，并负责检查落实销售人员工作质量。
8、销售渠道与客户管理。协助销售人员成交，解决客户提出的疑义。协助销售人员签订协议及合同。
10、协助和参与项目销售策划。 2．销售经理的责任
对销售部工作目标的完成负责；
对销售网络建设的合理性、健康性负责；
对确保公司信誉负责；
对确保房款及时回笼负责；
对销售部指标制定和分解的合理性负责；
对销售部给企业造成的影响负责；
对所属下级的纪律行为、工作秩序、整体精神面貌负责；
对销售部预算开支的合理支配负责；
对销售部工作流程的正确执行负责；
对销售部负责监督检查的规章制度的执行情况负责；
3．销售经理的权限
有对销售部所属员工及各项业务工作的管理权； 有对上级领导的报告权；
对筛选客户有建议权；
有对直接下级岗位调配的建议权和作用的提名权； 对所属下级的工作有监督检查权；
对所属下级的工作争议有裁决权；
对直接下级有奖惩的建议权；
对所属下级的管理水平、业务水平和业绩有考核权；
一、销售计划、组织与客户管理
二、客户的计量管理
三、客户营销参谋
四、推销技术
五、工作协调
第13篇：房地产销售经理岗位职责
篇1：房地产公司销售经理职责
销售经理职责
一、销售经理职责
1、团队建设
（1）协助营销部经理推动集团核心价值观、战略的贯彻和执行；
（2）通过创造良好的推销环境，树立良好的企业形象；
（3）根据公司要求，充分调动销售现场各员工的积极性，营造部门内部团结协作、优质高效的良好的工作氛围；
（4）了解本部门每一位员工的个性及优劣势，帮助员工认识到业务成长过程中 的障碍，培养员工个人发展能力；
（5）将部门工作与任务分解成每位员工的工作，并督促其完成；
（6）评定现场销售人员的资信及其业绩表现，并负责销售人员的招聘、培训、奖惩及调配。
2、业务管理
（1）参与前期项目策划思路的确定；
（2）根据公司整体经营目标，参与制定销售计划；
（3）根据销售计划，参与制定和调整销售方案（策略）、宣传推广方案（策略），并负责具体销售方案实施；
（4）做好对销售节奏及进程的控制工作；
（5）销售现场日常管理工作；
3、考虑并制定现场销售工作流程和标准，组织员工研究确定；
4、将部门工作和任务分解到每位员工，并进行指导实施。据此建立考核指标体系，并建立薪酬体系；
5、根据公司阶段状况要求或市场反馈，对销售工作做出策略调整和对策决策；
6、督促员工加强学习，组织销售培训，支持员工对新的工作方法或流程的实践；
7、负责组织销售人员及时总结交流营销经验，加强业务修养，不断提高业务水平；
8、负责沟通上下级及本部门与公司内外部各相关部门的关系，清除部门工作障碍，为本部门工作开展挖掘资源，提高效率，保证销售进度；
9、配合公司其他部门的工作，为其提供市场预测、反馈及营销方面的支持；
10、做好项目解释，现场业主投诉等工作。
篇2：房地产销售主管岗位职责范本
房地产销售主管岗位职责范本
房地产销售主管其实是房地产销售经理的左右手，配合经理做好日常管理工作，在销售人员无法解决客户的问题时，负责解决客户提出的疑难问题，同时，也负责日常销售统计工作等，其具体的岗位职责如下：
一、协助经理搞好日常管理工作
1.严格遵守并执行公司各项规章管理制度，起到以身作则的带头作用; 2.协助经理搞好工作安排，指定值班人员安排表交公司总合，并通知到本人; 3.自觉遵守作息时间，协助销售经理搞好考勤、考核制度、严禁迟到、早退现象发生，如若发现，按人事管理制度执行; 4.协助经理每周组织销售人员开总结例会，分析上周销售情况、问题、提出建议; 5.严格要求销售人员的仪态、言谈、举止，热情礼貌地对待客户，提高服务质量，树立品牌形象; 6.检查工装、工牌的穿戴，不许穿拖鞋、吊带裙、露脐装等奇装异服; 7.爱护公物，带头做好售楼处、样板房的清洁卫生工作; 8.积极参加公司举办的专业培训，认真学习房地产专业知识及法规，提高个人和销售人员的整体素质、销售技巧以及语言表达能力; 9.培养集体协作和工作默契，其他员工接待客户时，应积极主动地给予配合，促进成交，对于不能成交的原因，进行分析、总结、找出问题所在; 10.善于控制销售现场的气氛和人员的调配工作，细心观察，及时地给予配合，把握机会达成成交。
二、解决客户提出的疑难问题
1.一般销售人员由于销售经验不足，可能无法回答有些客户提出的问题，这时就需要专业知识强和销售经验更丰富的销售主管出马，为客户解决疑难问题，取得客户的信任。
2.以诚恳的态度、平和的心态倾听客户诉说，取得客户的理解、耐心而细致地同客户沟通，以亲切的态度来稳定客户的情绪。
3.认真地向客户阐明公司的工作程序和原则，想办法解决客户提出的疑难问题，尽量赢得客户对本公司的信誉与个人素质的认可和信赖。
三、日常统计工作 1.每天认真统计来电量、区域、客户群，找准销售定位; 2.认真统计到访客户量、客户需求、面积、户型以及反映问题比例; 3.每周对来电量、到访客户量进行总结，在每周公司销售例会上进行汇报; 4.了解项目的价格、户型、朝向、面积、定位、交通以及周边环境和配套等，抓住卖点; 5.了解市场情况进行比较、分析，找出销售难点和影响因素，协助经理提出方案和建议; 6.做好在定期内对楼盘收取的定金，并熟悉掌握开具收据、支票、本票、汇票等手续流程; 7.做好定金收据、认购书、佣金收据的核对、登记、存档，有错漏要及时向公司领导汇报; 8.做好收款、销售登记工作，做好销售进度表; 9.跟踪客户的补定、交首期、签合同、手按揭资料、办理按揭手续等工作; 10.做好销售报表、销售总结、每周例会向公司领导汇报。 篇3：房地产销售经理岗位职责
销售经理岗位职责
篇4：房地产销售经理岗位职责说明书
房地产销售经理岗位职责说明书
直接上级：营销经理
具体工作职责： 1）对公司下达的销售指标担负直接责任，工作上对营销经理负责；
2）将总销售收入批标分解下达给本项目销售部，督导其完成任务；
3）汇总上报项目阶段性销售总结报告；
4）协助、指导项目现场销售主管的日常管理工作；
5）协调本项目内部及本部与其它部门之间的具体工作；
6）负责本项目销售部的相关培训、考核工作； 7）完成上级领导安排的其它工作；
8）特殊客户的销售接待、投诉处理与跟踪服务工作；
9）负责项目所有销售合同及补充协议的审核工作；
10）安排、调动销售部及客户服务部开展交屋工作；
11）定期负责对销控表以及退、换房进行调控；
12）对现场销售及客服的回款按月上报并及时抽查；
13）负责汇总市场调研信息，准备把握项目经营方向，明确项目整体营销方案；
14）参与项目广告方案，并提出指导性建议，跟踪发布及效果分析；
15）根据市场动态审核确认并调整项目营销方案；
16）组织并参与相关人员对项目前期开发的规划、设计、户型等提出建议；
17）指导销售主管与客户服务主管完成项目销售任务；
18）定期主持并参加各种营销会议；
19）对项目销售员工的聘用有建议权；
篇5：房地产销售经理的要求及岗位职责制度
销售经理素质要求及岗位职责
一、销售经理
（一）工作标准
在房地产销售的成长历程中，销售经理是一个非常关键的重要关卡，是否能在此行业出人头地和是否能成为一名优秀的销售经理有着紧密的联系。现将优秀销售经理标准及岗位要求公布如下，各销售经理可对照此标准进行自我检讨不断进步。
● 自律面
总评：一个优秀的销售经理首先应具备高度的责任心与敬业精神，并有较强的意志控制力，视案场综合表现为自己事业成就感的一部分，为自己生命的一部分，具体可划分为：
1、以身作则：只有自己首先做的最好，才有资格去领导别人，所以在各项规章制度的遵守执行上，首先以身作则，更难能可贵的是先照顾下属的利益，再考虑自己的得失。
2、持之以恒：很多人可以把各方面管理的很好，但往往只能坚持几天，难就难在长期如一日的保持高效的管理。因此优秀销售经理若想做到这一点，就必须在刚担当此岗位时，一开始就高标准要求自己，使很多方面养成一种习惯，成习惯后，自然也就持之以恒了。
3、保持精力：要做一个优秀的销售经理，对体力的要求很高，因为付出往往比一般的置业顾问要高很多，即使晚上工作再晚，本着以身作则的原则，第二天仍需准时上班，常常没有休息日，但在上班时间，尤其在下属面前，精神面貌非常重要，上班睡觉，打哈欠等会给下属极不好的印象，也影响自身形象。
● 管理面
总评：从一名置业顾问向销售经理过渡最大的区别点就在于从一名纯粹的销售人员向管理者方向的发展，而工作的重心也从自身销售向全面管理、协调转化。因此，管理能力的培养则成为销售经理第一要素，管理又可分人的管理和事的管理，在管理方式上即保持一定的威严，与置业顾问保持一定的距离，又能成为置业顾问的朋友，谈心聊天。
1、严格执行公司及案场的各项规章制度：考勤、案场纪律、案场规章等。掌握的核心是“不是为公司管好，而是自己要管好”。
2、现场清洁管理：现场的清洁一方面是使自己每天的工作环境良好，更重要的也是客户进门第一眼产生对楼盘的印象，因此清洁卫生很重要。清洁管理的核心是在一开始让所有置业顾问养成各种良好的卫生清洁习惯，客户走后桌椅归位，台面清洁，早晨的清
洁卫生分工，下班后柜台的整理等，同时要求销售经理有高标准要求及唯美的清洁态度。
3、现场设施管理：在设施设备的管理中，最重要也最容易疏忽的是灯的管理，售楼处的每一个灯是否明亮，都代表一种人气，切记。
4、让置业顾问保持良好的习惯：有的时候销售经理担当的便是置业顾问的家长、父母，对置业顾问的一言一行都有好的要求，进行督促，如：仪表整洁、坐姿、谈吐、卫生习惯，日记的习惯，有难必问的习惯，好学的习惯等等，这些良好习惯的养成靠的是销售经理第一以身作则，第二时刻督促。
5、时刻保持高度的触觉：优秀的销售经理身在案场能头脑清醒，比别人更多一只耳朵，多一双眼睛，哪儿出了状况，哪儿有些问题，都能随时觉察，及时解决，销售经理必须具有这方面的敏锐力。
6、公平、公正、人人平等。俗话说“一碗水端平”，对下属不抱偏心，尤其是对偏爱的置业顾问更加严格管理，有错误处理在前，这样才能保证管理的公平性。
7、奖罚分明：管理最怕的就是平平淡淡，干多干少一个样，今天明天一个样。因此奖罚一定要分明，有的销售经理一年管理下来，即无一个表扬，也无一点处罚，这样对于很多求上进的人会打消进取心。因此在制度的前提下，大胆奖罚很重要，但在罚之前要讲技巧，要罚得心服口服。
8、置业顾问心态及积极性的调节：每个人都有弱点，人无完人，置业顾问更是如此，因此优秀的销售经理能够在最适当的时机时常与置业顾问沟通思想，问长问短，问寒问暖，解决心理上的症结，调整好心态，让置业顾问时刻保持高度的工作积极性。
9、对突发事件的处理具备独立的协调、解决能力。
● 业务面：
总评：管理最终是为销售服务，销售经理最终的能力大小是表现在业务的带动上，最终顺利完成指标。
1、充分利用各种业务报表。实际上日报表、周报表、周分析表等都有极有价值的作用。善于利用报表、分析形势，对下阶段销售工作的计划制订有着重要的作用，但有的人不注重这些报表的功能，使报表成为形式化而已。
2、珍惜客源、珍惜时间：不是让你本人珍惜，而是你要让每个置业顾问珍惜，珍惜每一个电话，珍惜每组来人，珍惜每一分钟上班时间。要做到这点，销售经理必须对每一个置业顾问的客户有充分的了解，用你的珍惜意识去感召每一个置业顾问，并给他们一种压力，及时督促置业顾问完成每一个追踪电话和每一个现场谈判。而且业务日记、业务会议、业务讨论、业务汇总等手段方式的运用，要从形式转化成实用与实战。
3、销售控制：一个项目开案前，对销售策略的订制，楼盘推进顺序及开盘后的价格调整策略等都有讲究。总而言之，好的销售经理有能力使一个案子能够均匀地、有条理地销售。
4、制定销售计划、指标：项目销售过程中，销售经理要针对项目的运作情况及开发商规定的回款额度定期制定销售计划及月度销售指标，也可适时组织促销活动，推动销售工作的顺利开展。
5、发现瓶颈，解决困难：一个案子在销售过程中常会遇到很多困难。有的来自于市场，有的来自于产品，有的来自于自身，也可能兼而有之。因此，销售经理要有敏锐的洞察力发现问题的核心，找出解决困难的方法，或调整广告方向，或调整价格策略，或解决业务说词，或提高置业顾问的积极性等，至于方式、方法就看各位的创造性了。
6、业务培训：优秀的销售经理明白一个道理，只有让大家的业绩普遍提高，才能使个案业绩广泛提高。充分利用案场周会，平时提高大家的业务水准也至关重要。
7、销售总结：销售经理应分阶段性对案场情况作分析总结，并结合案场实际情况对近期置业顾问及销售主管的工作进行评价。
8、广告企划：销售经理也应具备广告企划的意识，留心注意好的楼盘好的广告，能够和策划部人员沟通广告的方向，有能力评判广告的好坏，并提出修正意见。
综上所述，一个优秀销售经理的三方面要求完整呈现。确实，要在各方面都十分优秀很难，但这不是每个人奋发的目标吗？一旦你踏上这个台阶，你会发现你的境界、对人生认识、对价值观的看法都会发生巨大变化，在此，也许真的已插上成功的翅膀。
第14篇：房地产销售经理岗位职责
销售经理岗位职责 篇2：房地产公司销售经理职责
销售经理职责
一、销售经理职责
1、团队建设
（1）协助营销部经理推动集团核心价值观、战略的贯彻和执行；
（2）通过创造良好的推销环境，树立良好的企业形象；
（3）根据公司要求，充分调动销售现场各员工的积极性，营造部门内部团结协作、优质高效的良好的工作氛围；
（4）了解本部门每一位员工的个性及优劣势，帮助员工认识到业务成长过程中 的障碍，培养员工个人发展能力；
（5）将部门工作与任务分解成每位员工的工作，并督促其完成；
（6）评定现场销售人员的资信及其业绩表现，并负责销售人员的招聘、培训、奖惩及调配。
2、业务管理
（1）参与前期项目策划思路的确定；
（2）根据公司整体经营目标，参与制定销售计划；
（3）根据销售计划，参与制定和调整销售方案（策略）、宣传推广方案（策略），并负责具体销售方案实施；
（4）做好对销售节奏及进程的控制工作；
（5）销售现场日常管理工作；
3、考虑并制定现场销售工作流程和标准，组织员工研究确定；
4、将部门工作和任务分解到每位员工，并进行指导实施。据此建立考核指标体系，并建立薪酬体系；
5、根据公司阶段状况要求或市场反馈，对销售工作做出策略调整和对策决策；
6、督促员工加强学习，组织销售培训，支持员工对新的工作方法或流程的实践；
7、负责组织销售人员及时总结交流营销经验，加强业务修养，不断提高业务水平；
8、负责沟通上下级及本部门与公司内外部各相关部门的关系，清除部门工作障碍，为本部门工作开展挖掘资源，提高效率，保证销售进度；
9、配合公司其他部门的工作，为其提供市场预测、反馈及营销方面的支持；
地址：北京市海淀区西三环中路8号钓鱼台山庄16栋 邮编：100036
10、做好项目解释，现场业主投诉等工作。
地址：北京市海淀区西三环中路8号钓鱼台山庄16栋
邮编：100036 篇3：房地产销售经理的要求及岗位职责制度
销售经理素质要求及岗位职责
一、销售经理
（一）工作标准
在房地产销售的成长历程中，销售经理是一个非常关键的重要关卡，是否能在此行业出人头地和是否能成为一名优秀的销售经理有着紧密的联系。现将优秀销售经理标准及岗位要求公布如下，各销售经理可对照此标准进行自我检讨不断进步。
● 自律面
总评：一个优秀的销售经理首先应具备高度的责任心与敬业精神，并有较强的意志控制力，视案场综合表现为自己事业成就感的一部分，为自己生命的一部分，具体可划分为：
1、以身作则：只有自己首先做的最好，才有资格去领导别人，所以在各项规章制度的遵守执行上，首先以身作则，更难能可贵的是先照顾下属的利益，再考虑自己的得失。
2、持之以恒：很多人可以把各方面管理的很好，但往往只能坚持几天，难就难在长期如一日的保持高效的管理。因此优秀销售经理若想做到这一点，就必须在刚担当此岗位时，一开始就高标准要求自己，使很多方面养成一种习惯，成习惯后，自然也就持之以恒了。
3、保持精力：要做一个优秀的销售经理，对体力的要求很高，因为付出往往比一般的置业顾问要高很多，即使晚上工作再晚，本着以身作则的原则，第二天仍需准时上班，常常没有休息日，但在上班时间，尤其在下属面前，精神面貌非常重要，上班睡觉，打哈欠等会给下属极不好的印象，也影响自身形象。
● 管理面
总评：从一名置业顾问向销售经理过渡最大的区别点就在于从一名纯粹的销售人员向管理者方向的发展，而工作的重心也从自身销售向全面管理、协调转化。因此，管理能力的培养则成为销售经理第一要素，管理又可分人的管理和事的管理，在管理方式上即保持一定的威严，与置业顾问保持一定的距离，又能成为置业顾问的朋友，谈心聊天。
1、严格执行公司及案场的各项规章制度：考勤、案场纪律、案场规章等。掌握的核心是“不是为公司管好，而是自己要管好”。
2、现场清洁管理：现场的清洁一方面是使自己每天的工作环境良好，更重要的也是客户进门第一眼产生对楼盘的印象，因此清洁卫生很重要。清洁管理的核心是在一开始让所有置业顾问养成各种良好的卫生清洁习惯，客户走后桌椅归位，台面清洁，早晨的清
3、现场设施管理：在设施设备的管理中，最重要也最容易疏忽的是灯的管理，售楼处的每一个灯是否明亮，都代表一种人气，切记。
4、让置业顾问保持良好的习惯：有的时候销售经理担当的便是置业顾问的家长、父母，对置业顾问的一言一行都有好的要求，进行督促，如：仪表整洁、坐姿、谈吐、卫生习惯，日记的习惯，有难必问的习惯，好学的习惯等等，这些良好习惯的养成靠的是销售经理第一以身作则，第二时刻督促。
5、时刻保持高度的触觉：优秀的销售经理身在案场能头脑清醒，比别人更多一只耳朵，多一双眼睛，哪儿出了状况，哪儿有些问题，都能随时觉察，及时解决，销售经理必须具有这方面的敏锐力。
6、公平、公正、人人平等。俗话说“一碗水端平”，对下属不抱偏心，尤其是对偏爱的置业顾问更加严格管理，有错误处理在前，这样才能保证管理的公平性。
7、奖罚分明：管理最怕的就是平平淡淡，干多干少一个样，今天明天一个样。因此奖罚一定要分明，有的销售经理一年管理下来，即无一个表扬，也无一点处罚，这样对于很多求上进的人会打消进取心。因此在制度的前提下，大胆奖罚很重要，但在罚之前要讲技巧，要罚得心服口服。
8、置业顾问心态及积极性的调节：每个人都有弱点，人无完人，置业顾问更是如此，因此优秀的销售经理能够在最适当的时机时常与置业顾问沟通思想，问长问短，问寒问暖，解决心理上的症结，调整好心态，让置业顾问时刻保持高度的工作积极性。
9、对突发事件的处理具备独立的协调、解决能力。
● 业务面：
总评：管理最终是为销售服务，销售经理最终的能力大小是表现在业务的带动上，最终顺利完成指标。
1、充分利用各种业务报表。实际上日报表、周报表、周分析表等都有极有价值的作用。善于利用报表、分析形势，对下阶段销售工作的计划制订有着重要的作用，但有的人不注重这些报表的功能，使报表成为形式化而已。
2、珍惜客源、珍惜时间：不是让你本人珍惜，而是你要让每个置业顾问珍惜，珍惜每一个电话，珍惜每组来人，珍惜每一分钟上班时间。要做到这点，销售经理必须对每一个置业顾问的客户有充分的了解，用你的珍惜意识去感召每一个置业顾问，并给他们一种压力，及时督促置业顾问完成每一个追踪电话和每一个现场谈判。而且业务日记、业务会议、业务讨论、业务汇总等手段方式的运用，要从形式转化成实用与实战。
3、销售控制：一个项目开案前，对销售策略的订制，楼盘推进顺序及开盘后的价格调整策略等都有讲究。总而言之，好的销售经理有能力使一个案子能够均匀地、有条理地销售。
4、制定销售计划、指标：项目销售过程中，销售经理要针对项目的运作情况及开发商规定的回款额度定期制定销售计划及月度销售指标，也可适时组织促销活动，推动销售工作的顺利开展。
5、发现瓶颈，解决困难：一个案子在销售过程中常会遇到很多困难。有的来自于市场，有的来自于产品，有的来自于自身，也可能兼而有之。因此，销售经理要有敏锐的洞察力发现问题的核心，找出解决困难的方法，或调整广告方向，或调整价格策略，或解决业务说词，或提高置业顾问的积极性等，至于方式、方法就看各位的创造性了。
6、业务培训：优秀的销售经理明白一个道理，只有让大家的业绩普遍提高，才能使个案业绩广泛提高。充分利用案场周会，平时提高大家的业务水准也至关重要。
7、销售总结：销售经理应分阶段性对案场情况作分析总结，并结合案场实际情况对近期置业顾问及销售主管的工作进行评价。
8、广告企划：销售经理也应具备广告企划的意识，留心注意好的楼盘好的广告，能够和策划部人员沟通广告的方向，有能力评判广告的好坏，并提出修正意见。
综上所述，一个优秀销售经理的三方面要求完整呈现。确实，要在各方面都十分优秀很难，但这不是每个人奋发的目标吗？一旦你踏上这个台阶，你会发现你的境界、对人生认识、对价值观的看法都会发生巨大变化，在此，也许真的已插上成功的翅膀。
（二）工作职责
1、执行及遵守公司及案场的规章制度
2、负责案场考勤监督及起表率作用
3、对案场出现的问题不包庇、不隐瞒并及时解决汇报
4、帮助置业顾问养成良好的生活和工作习惯
5、安排日常工作执日表、轮排表
6、熟悉和精通销售流程及操作
7、案场环境卫生的管理
8、按时完成每周的周计划、月计划
9、每月及时下达本月度业绩指标并负责案场业绩指标的完成
10、负责控制过期大定、按揭资料未办、未齐的工作
11、过期大定及未签客户情况分析
12、负责各项业务推广活动（制定及起草各种信函内容及寄发）
13、各种大、小业务会议的安排、主持与记录及整理确认工作
晨会、例会、业务部例会、经典案例讨论会
除业务周会以外的所有与业务有关的会议
14、负责售后服务工作，如：短信祝福、追踪等
15、负责楼盘开盘前底价表的制作，在销售经理提出调价申请得到批准后，制作完成价目表并监督执行新的价目表（调价申请上必须有此价目的大概执行日期）
16、与各部门和案场置业顾问进行沟通，要多和置业顾问谈心，帮其确定目标
17、对销售情况有针对性措施、计划并能解决销售瓶颈
18、安排置业顾问进行市调
19、对案场的业绩销售，资金回笼状况了如指掌 20、提高下属的专业能力，专业知识，销售过程中的疑难杂症能妥善解决
21、确认各种房展会、展览会的位置
22、各类发包物品质量的验收
23、发包制作进度的控制
24、负责提供给置业顾问最新的房产信息，并针对其对置业顾问进行相应的培训与讲解
25、在业务及合同中遇到争议，负责和开发商协调
26、负责与开发商之间的协调篇4：房地产销售经理职责
一、销售部组建、职责分工和岗位职责
（一）、销售经理职责
1、贯彻执行公司的经营策略、方针及各项管理制度，制定部门各种管理规章制度，处理部门日常管理事务。
2、制定销售策划方案；销售策划方案的具体实施与监控；销售工作的组织和安排；对销售效果进行分析，调整相应的销售策略；对所调整的策略进行重新讲解和培训
3、根据项目运作的情况，可将销售队伍分成若干小组；如现场接待组、外展接待组等，落实各小组的项目工作计划及各项工作任务。
4、制定销售培训计划，提高销售人员的整体素质。
5、对所负责项目人员行使管理、监督及调动权，承担对其工作的指导、培训、考核等任务。
6、制定各级人员待遇、晋升及奖励办法，以鼓励部门人员努力达成其销售目标，依照员工考核奖惩办法，公平、合理地处理、考核所属人员的奖惩、升降等事宜。
7、处理项目突发事件及重大纠纷。
8、合理调配部门的人力资源，运用有效的领导方法，激励部门员工的士气，充分发挥员工的工作能力及积极性，从而提高工作效率。
9、加强各部门之间的沟通协调与合作。
10、重要客户的业务洽谈工作。 (二)、销售助理岗位职责
1、协助销售经理制定产品及价格策略，
2、负责制定区域阶段性销售计划及目标，
3、协助销售经理制定销售方面的制度和流程，并监督执行，
4、对本项目区域内推广活动提建议，
5、负责做好销售案场的监督管理工作，
6、对销售主管及置业顾问进行绩效评估及业务指导，
7、定期了解市场及对重点客户进行电话联系。 (三)、销售助理岗位职责
1、负责项目策略的制定、业务洽谈、签约及后续监督执行工作，
2、负责制定部门各种管理规章制度、流程，
3、负责监督部门内各种规章制度流程的顺畅执行，
4、负责客服工作，
5、负责制定销售培训计划，提高销售人员的素质，
6、负责整理部门日报、周报、月报并上报总经理及相关部门，
7、负责部分重要客户招商及销售的洽谈工作，
8、销售部会议的组织，部门人员工作的督导。
9、负责本部门员工的绩效考核及晋升事宜
10、部门经理交办的其他工作。 (四)、案场销售经理（主管）职责
1、协助销售助理做好销售案场的日常管理工作。
2、协助销售助理完成销售工作计划、销售目标及任务。
3、严格执行销售管理制度，指导、监督置业顾问的销售工作。
4、主动协助置业顾问促进成交。
5、完成日常考勤、排班、人员调配工作。
6、负责销控，成交程序的管理，营造现场的销售气氛。
7、处理客户投诉。
8、完成每日或定期向上级或策划部提交的事项。
9、监督置业顾问当值工作的完成情况，及时向上反馈。
10、主持案场例会，调动人员的积极性。
11、协调同事之间的纠纷、争佣等，润滑上下级之间和同事之间的关系，增加集体凝聚力。
(六)、置业顾问岗位职责
1、主要职责：负责每日客户的接待工作并促成成交。
2、每日例会需向主管汇报当日来电来访客户情况、目标性客户及潜在客户、客户成交可能性分析、成交记录等。
3、当日销控的核实工作，并在规定时间内完成客户的后续跟进。
4、提交日报、周报及月报。
6、协助销售主管完成部门的其他工作任务。
7、提出本人的业务培训需求。
8、根据客户洽谈情况，针对销售中出现的问题及时提出改进建议。
二、项目销售阶段
1、预销售期(内部认购期) 目标：在业内扩大知名度；拦截其他楼盘客户；塑造产品形象， 引发客户欲望；累计客户以利公开发售。
（1） 地点：公司本部或现场售楼处
（2） 阶段工作安排和销售目标的确定
（3） 进现场的详细的准备（包括协助策划人员的具体工作）
（4） 部分收受定金，不足部分于公开销售期补齐
（5） 销售培训和答客问的反复练习
2、公开销售期
目标：造成公开即畅销的场面，收获前期工作成果；将销售成绩 迅速传播并告之客户；创造热烈的销售气氛；评价销售目 标并予以调整。 （1）销售人员进场；
（2）老客户的信息传播和已联络的客户的邀约，以创造人流；
（3）通知引导期已定的客户，并于公开期补足定金，扩大气氛；
（4）各种现场活动的组织；
3、强销期
目标：加强客户的介绍；动员客户返回参加各种现场活动
（1）客户追踪、补足和签约；
（2）利用已定客户介绍客户成交；
（3）现场活动的组织；
4、销售后期
目标：加强有潜力地区宣传；电话跟踪有成交欲望的客户；加强补足和签约工作
（1）延续销售气氛；
（2）通过客户资料过滤客户，追踪客户；
（3）以利益加强客户追踪客户；
（4）持续跟踪客户补足和签约；
（5）研讨未售出户数之原因，加以改进；
（6）激励现有人员士气，达成销售目标；
三、目的总结
1、项目总结
（1）项目操作过程回顾；
（2）项目操作中的问题与创新；
（3）形成文字留档备案；
2、项目档案的归档
（1）项目销售全套销售工具
（2）将上门客户的登记表和咨询等内容存入电脑备案管理。
四、更改认购书及合同条款的规定
目的：严肃执行
（一）认购书与合同条款，保障公司的利益。
（二）具体规定：
1、本规定包括客户提出的要求：更名、换房、更改合同成交价、更换付款方式、退房、改动装修标准、改单位间隔、没收楼盘。以上要求在签署正式预售合同前按照规定可以更改，原则上签署正式预售合同后不能更改任何一条条款。
2、更名
客户更名书面申请
是，直接更名 是否直属亲属 不是，书面原因证明
销售经理
签字认可
财务部 业务处理 管理员
注意事项：
客户须于签署正式预售合同前向销售办提交书面申请。
3、换房
客户换房书面申请
按现价格表计算
销售经理
签字认可
财务部 业务处理单 管理员
注意事项：客户须于签署正式预售合同前向销售办提交书面申请。
4、更改合同成交价
客户提出折扣要求 公司领导特批折扣
按折扣权限上报
销售经理
财务部
业务处理单 总经理批核
管理员
注意事项：
a、更改合同成交价必须在签定正式预售合同之前。 b、折扣权限按“销售政策”规定，在推广期公开折扣无须报审批申请。 c、在现场销售中，销售经理可按现场客户的反映促成销售，折扣的批核先电话总经理批核，再后补充手续。
5、更换付款方式
客户更换付款方式
书面申请
据已付款项、付款
计划提出相应意见
销售经理复核 财务部
业务处理单
总经理批核 管理员
注意事项：
a、客户须提交书面申请陈述更换付款方式的理由 b、实际成交价应以所签署认购书中的总价为基准，根据重新选择的付款方式进行相应调整，但必须注意若因某种特殊情况拖欠房款的缴交，新成交价须考虑折扣的形式。
6、退房
客户退房书面申请
业务处理单
财务部计算罚金
总经理批核
注意事项：
a、客户因为特殊原因提出退房，应提交书面申请陈述原因。 b、财务部在总经理批核后10天内安排付款。
7、没收楼盘：根据认购书或预售合同条款，客户因违约而由公司须没收楼盘，销售办须以“业务处理单”形式报公司总经理批准，通知财务部扣款，由销售经理把单位（含退房）标为可售，同时，以电话或书面知会客户。
五、签署认购书、合同的注意事项
（一）目的：规范认购书、正式预售合同及补充协议，使期具有有效的法律效力，保障公司的合法利益。
（二）具体注意事项：
1、认购书、正式预售合同的起草，由销售部根据项目的实际情况草拟草案，送财务部、法律室、甚至社会公认的法律机构进行审核，形成一套正式的签署范本。
2、对认购书、正式预售合同的正式签署范本，必须向销售人员专门认真地就合同上每一条款和细节逐一解释清楚。
3、对认购书的内容条款注意以下几方面： a、认购面积：必须注明“该面积为暂定面积，应以政府测定面积为准，合同总价因此多除少补”等字眼。 b、价格及币种：注明原价总价，以统一规范注明折扣率（如95%折），写明实际成交价，注明币种（如“人民币”）。 c、付款方式及付款时间：清楚注明客户选择的付款方式，付款方式的具体付款时间可在附件上注明。 d、更改条款的注意事项：换房、更换付款方式、换名的费用及相关规定。 e、善用备注（或补充栏）：对未交清定金的时间及没收定规定，对付款时间的弹性规定，及其他双方协商后补充的事项。
f、对乙方未能按时交纳首期款的违约罚则。 g、双方有效的通邮地址和通讯电话、传真号码。 h、认购书的签字和盖章，必须经过总经理办公室确定，法人授权指定人（销售经理）签署认购书，指定专用章（如销售专用章），这需要在工商局取得合法证明。
4、对正式预售合同的内容条款注意以下几个方面： a、必须交纳首期款后才能签署该合同。 b、补充协议的双方约定，必须注明大楼或小区内那部分是不属于购房者的。 c、平面图注意要与所购单位实际摆放方位一样。 d、就银行按揭方式中由于首期款分期支付，必须由乙方签署一份向甲方无息借款但须按期不款的协议。 e、预售合同得签字和盖章，必须法人授权指定人（总经理）签署合同，指定专用章（公司章或合同专用章），这需要在工商局、公证处取得合法证明。
六、办理按揭的程序及注意事项
1、由专人负责按揭手续的办理，其他销售人员熟悉办理的过程，在必要时协助按揭负责人的工作。篇5：房地产销售主管岗位职责范本
房地产销售主管岗位职责范本
房地产销售主管其实是房地产销售经理的左右手，配合经理做好日常管理工作，在销售人员无法解决客户的问题时，负责解决客户提出的疑难问题，同时，也负责日常销售统计工作等，其具体的岗位职责如下：
一、协助经理搞好日常管理工作 1.严格遵守并执行公司各项规章管理制度，起到以身作则的带头作用; 2.协助经理搞好工作安排，指定值班人员安排表交公司总合，并通知到本人; 3.自觉遵守作息时间，协助销售经理搞好考勤、考核制度、严禁迟到、早退现象发生，如若发现，按人事管理制度执行; 4.协助经理每周组织销售人员开总结例会，分析上周销售情况、问题、提出建议; 5.严格要求销售人员的仪态、言谈、举止，热情礼貌地对待客户，提高服务质量，树立品牌形象; 6.检查工装、工牌的穿戴，不许穿拖鞋、吊带裙、露脐装等奇装异服; 7.爱护公物，带头做好售楼处、样板房的清洁卫生工作; 8.积极参加公司举办的专业培训，认真学习房地产专业知识及法规，提高个人和销售人员的整体素质、销售技巧以及语言表达能力; 9.培养集体协作和工作默契，其他员工接待客户时，应积极主动地给予配合，促进成交，对于不能成交的原因，进行分析、总结、找出问题所在; 10.善于控制销售现场的气氛和人员的调配工作，细心观察，及时地给予配合，把握机会达成成交。
二、解决客户提出的疑难问题 1.一般销售人员由于销售经验不足，可能无法回答有些客户提出的问题，这时就需要专业知识强和销售经验更丰富的销售主管出马，为客户解决疑难问题，取得客户的信任。 2.以诚恳的态度、平和的心态倾听客户诉说，取得客户的理解、耐心而细致地同客户沟通，以亲切的态度来稳定客户的情绪。 3.认真地向客户阐明公司的工作程序和原则，想办法解决客户提出的疑难问题，尽量赢得客户对本公司的信誉与个人素质的认可和信赖。
三、日常统计工作
1.每天认真统计来电量、区域、客户群，找准销售定位; 2.认真统计到访客户量、客户需求、面积、户型以及反映问题比例; 3.每周对来电量、到访客户量进行总结，在每周公司销售例会上进行汇报; 4.了解项目的价格、户型、朝向、面积、定位、交通以及周边环境和配套等，抓住卖点; 5.了解市场情况进行比较、分析，找出销售难点和影响因素，协助经理提出方案和建议; 6.做好在定期内对楼盘收取的定金，并熟悉掌握开具收据、支票、本票、汇票等手续流程; 7.做好定金收据、认购书、佣金收据的核对、登记、存档，有错漏要及时向公司领导汇报; 8.做好收款、销售登记工作，做好销售进度表; 9.跟踪客户的补定、交首期、签合同、手按揭资料、办理按揭手续等工作; 10.做好销售报表、销售总结、每周例会向公司领导汇报。
第15篇：房地产工程经理岗位职责
房地产工程经理岗位职责
1 通用职责
1)负责部门管理制度、工作标准、业务流程的建立、完善和监督执行；
2) 负责根据公司战略编制本部门的业务规划、年度、季度、月度计划，并监督计划的落实；
3) 负责组织部门内的培训工作；
4) 负责下属员工的工作安排，并对下属进行工作指导、监督，确保部门工作的顺利开展；
5) 负责落实本部门绩效考核工作；
6) 负责代表本部门进行跨部门间的协调与沟通；
7) 负责组织完成上级领导交办的其他工作。
2 项目前期准备
1) 协助城市公司总经理根据项目节点计划编制项目总体开发计划；
2) 组织项目总体开发计划的跟踪和监督；
3) 负责编制《工程管理策划书》，并根据各阶段成果及时更新；
4) 负责施工前各项准备工作的实施和督促；
5) 组织对总包及分项工程施工组织设计方案的评审；
6) 负责三通一平和临建工作。
3 供方管理
1) 组织建立工程、材料设备供方信息库；
2) 负责供方的日常管理，按要求组织对其履约绩效进行评价。
4 采购管理 1) 负责组织城市公司权限范围内工程、材料设备供方的选择及考察工作，推荐入围供方，权限外的报集团审批；
2) 组织工程、材料设备采购招标文件中技术要求及合同中技术部分的编制。
5 材料设备管理
1) 提出工程、材料设备采购方式建议；
2) 审核施工单位编制的材料及设备进场计划，并跟踪、督促计划的执行；
3) 组织建立材料样板库，督导现场材料验收；
4) 负责按合同及规定，发起相关材料设备的认质限价工作。
6 工程进度管理
1) 负责编制施工总体进度计划及分项施工进度计划；
2) 负责组织项目施工进度计划的实施，并根据销售进度要求及时进行调整。
7 工程质量管理
1) 负责工程质量管理，编制项目质量控制要点；
2) 审核监理规划及实施细则，监督其计划执行情况，并对监理工作进行考核；
3) 审核关键工序、关键部位的施工方案；
4) 组织规划验收、主体工程和分项工程竣工验收；
5) 配合集团工程管理部的工程质量检查，对工程质量情况进行定期的分析，形成质量分析报告，对于典型问题，应形成案例。 8 工程成本管理
1) 参与设计变更的论证；
2) 组织签证的审核；
3) 审核工程承包方的进度款申请。
9 安全文明管理
1) 组织按安全文明管理的要求对施工现场进行检查监督管理。
10 现场施工管理
1) 负责施工现场管理与协调，执行公司项目管理制度，并建立完备的项目进度、质量、安全和文明施工管理细则与记录；；
2) 参与监理例会，提出整改意见并监督落实；
3) 组织解决遇到或可能遇到的造价、工期、质量和安全问题，并及时上报。
11 现场技术管理
1) 负责处理施工单位现场提出的技术问题，重大技术问题及时回馈集团工程管理部；
2) 负责组织项目例会，沟通、协调施工过程中现场技术问题；
3) 组织与相关部门（设计部门、成本部门）解决设计图纸中出现的问题。
1 2 设计配合
1) 参与项目概念设计、方案设计、初步设计及施工图设计的评审；
2) 参与重大技术和设计方面的变更评审；
3) 参与施工图交底。 13 项目收尾管理
1) 组织工程维护保修工作；
2) 督促对维保中出现的工程质量问题和质量通病及时总结分析，指导建立案例库并共享；
3) 负责审核和监督商业客户提出的工程改造、装修等申请
第16篇：房地产项目策划
第一章 房地产项目策划概述
房地产项目策划是指根据房地产开发项目的具体目标，以客观的市场调研为基础，优选最佳的项目市场定位，综合运用各种策划手段，按一定的程序对房地产开发项目进行创造性地构思，并以具有可操作性的策划文本作为结果的活动。
房地产项目策划的作用（1）能创造显著的经济效益和社会效益（2）能为项目决策指明方向（3）能使房地产开发项目增强竞争力（4）能有效地整合房地产资源（5）预测未来市场（6）满足购房者需求。
房地产项目策划的特征（1）地域性（2）系统性（3）前瞻性（4）市场性（5）创新性（6）可操作性（7）多样性。
房地产项目策划报告的基本结构
（1） 市场调研a宏观环境调查与分析b区域环境调查与分析c微观环境调查与分析
（2） 项目定位分析a项目swot分析b客户定位c产品定位d形象定位
（3） 产品策划a规划布局b建筑与公共设施策划
（4） 项目投融资分析a技术经济指标分析b土地价值及开发价值研判c投资估算d融资分析e财务评
价f不确定性分析
（5） 形象策划a项目cis系统设计b项目品牌名称设计c工地与销售现场形象设计
（6） 市场推广策划a营销分期安排b推广主题与方式c价格策略d促销策略与活动推广策划e推广预
算f广告策划。
房地产项目策划报告编写的注意事项（1）结合项目实际，紧扣目标主题（2）简明扼要，突出重点（3）定性分析与定量分析相结合（4）准确分析，明确结论（5）不偏不倚，客观公正（6）理性表达，逻辑思维（7）可执行性。
第二章 房地产项目选址策划
居住项目选址（1）市场状况（2）地块背景及区域规划方向（3）自然环境（4）交通条件（5）生活配套设施（6）市政基础设施（7）房地产相关政策（8）用地成本。
商业项目选址1零售商业项目（1）消费市场（2）商业环境（3）商业辐射范围（4）潜在商业价值（5）规划设计条件2写字楼项目选址（1）周边环境状况（2）交通便捷程度。 工业项目选址（1）城市规划（2）区域位置（3）交通条件。
土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为，又称批租，属于房地产一级市场。住宅70年，工业50年（不包括采矿），科教文卫50年，商业旅游娱乐40年，综合其他用地50年。
土地使用权出让的方式（1）招标出让是指人民政府国土资源行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。过程：a投标人在投标截止时间前将标书投入标箱b出让人按照招标公告规定时间地点开标，并邀请所有投标人参加（少于三人应终止）c评标小组进行评标（五人以上单数）d招标人根据评标结果确定中标人（2）拍卖出让是指人民政府国土资源行政主管部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。（3）挂牌出让是指人民政府国土资源行政主管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用的使用权人的行为。（4）协议出让是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 土地使用权转让是获得国有土地使用权的受让人，在投资开发经营的基础上，对出让土地的在转移，土地使用权的转让是土地使用者之间的横向土地经营行为。
土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿安置等费用之后将该幅土地交付其使用，或者将土地的使用权无偿交付土地使用者使用的行为。
土地投标前的准备工作（1）密切关注土地招标信息（2）组建土地竞标小组（3）进行现场踏勘和项目分析（4）搜集竞争者信息（5）测算土地成本，制定心理价位（6）编制投标文件及各种资料，准备参加竞标。
竞标土地的估价 假设开发法公式
待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-后续开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润-取得待开发房地产的税费
第三章 房地产项目市场调查
房地产项目市场调查是指为实现房地产项目特定的经营目标，运用科学的理论以及现代化的调查技术方法和手段，以客观的态度，有目的，有计划，系统地通过各种途径收集有关房地产市场的信息资料，通过对资料的整理和分析，来正确的判断和把握房地产市场的现状和发展趋势，从而为开发商预测房地产市场未来发展趋势、制定科学决策提供可靠依据，这是房地产项目策划工作的前提和基础。
房地产项目市场调查的特点（1）广泛性（2）针对性（3）时效性（4）方法的多样性与专业性（5）结果的局限性
房地产项目市场调查的作用（1）是项目策划者认识市场，捕捉新的市场机会的前提（2）是项目策划者感知市场，了解消费者需求的主要手段（3）是项目策划者了解市场、挖掘卖点、形成创意的必要前提（4）是项目投资机会研究，项目定位，项目规划设计，项目营销等一系列活动的基础。
房地产项目市场调查的程序
（1） 准备阶段a确定调查目的b建立调查组织c初步情况分析
（2） 实施阶段a制定调查方案b收集资料（二手资料，一手资料）c资料的甄别与审查
（3） 分析和总结阶段a分析数据b编写调查报告c总结反馈
其中，调查报告要求如下（1）客观真实（2）简明扼要（3）结论明确（4）制作美观
调查报告主要内容如下（1）调查目的方法步骤时间等的说明（2）调查对象的基本情况介绍
（3）所调查问题的实际情况与分析说明（4）对调查对象的基本认识（5）提出建设性的意见和建议（6）统计资料，图标等必要附件
房地产项目市场调查的主要内容
1房地产市场环境调查
（1） 宏观环境调查a政治法律环境b宏观经济环境c房地产市场总体运行情况d人口环
境e技术环境f对外开放程度
（2） 区域环境调查a经济发展水平b城市发展规划c房地产市场供需状况d社会文化环
境e房地产企业情况f专业机构与中介商情况g城市或区域的交通条件研究h影响区域发展的其他因素和条件
（3） 微观环境调查a用地现状调查与分析b项目周边环境调查与分析c竞争性楼盘调查
与分析
2房地产市场需求调查
（1） 市场需求容量调查a项目所在城市人口总量、家庭数量及结构b有购房需求的人口
数量和整体特征c居民对各类房地产商品的需求总量d居民的消费结构e居民的收入水平、储蓄余额和支付能力f影响房地产市场需求的因素
（2） 消费者调查a消费者个人特征b消费者购买动机c消费者购买李水平
3房地长市场供给调查
（1）房地长市场供给总体调查
（2）竞争楼盘调查a竞争楼盘的产品调查（区位、产品特征、交房时间）b竞争楼盘的价格调查（单价、总价、付款方式）c竞争楼盘的促销手段调查（广告促销、活动促销、人员促销、客户关系促销）d竞争楼盘的销售情况调查（销售率、销售次序、客户群分析）e竞争楼盘的物业管理调查
（3）竞争对手调查a专业化程度b品牌知名度c推动度或拉动度d开发经营方式e楼盘质量f纵向整合度g成本状况h价格策略i与当地政府部门的关系j项目开发情况
4房地产市场营销环境调查
（1） 房地产广告环境调查a公共传播形式（报刊杂志互联网电视广播）b印刷品传播形
式（海报图册）c户外传播形式（看板旗帜指示牌）
（2） 房地产营销中介机构调查
（3） 房地产营销媒体调查
房地产项目市场调查的方法
1访问法（1）人员访问（2）电话访问（3）邮寄访问（4）网上访问
2观察法（1）直接观察法（2）亲身经历发（3）痕迹观察法（4）行为记录法
3定性研究法（1）焦点小组座谈会（2）深度访谈法（3）投影技法
4实验法
5创新方法（1）主题式调查（2）论坛式调查（3）记者式调查
房地产项目市场调查问卷分类（1）结构式问卷，又称标准式问卷，是按照调查目的和内容精心设计的具有严密组织结构的问卷，问卷中的问题是按一定的提问方式和顺序进行安排的，又分封闭式，开放式，半封闭式。（2）非结构式问卷，没有在组织结构中加以严密的设计与安排（3）半结构式问卷
问卷结构（1）问卷编号与问卷标题（2）问卷说明（3）甄别问卷（4）主体问卷（5）背景资料（6）作业记载
问卷注意问题（1）避免一般性问题（2）避免过于专业术语（3）避免含义不确切的用词（4）避免导向性的提问（5）避免敏感性的问题（6）注意问题设置的顺序。
第四章 房地产项目stp策划
市场细分是指营销者在市场调研的基础上，从消费者需求的差别出发，以消费者的需求为立足点，根据消费者购买行为的差异性，把消费者市场划分为具有类似性的若干不同的购买群体—子市场，使企业可以从中认定目标市场的过程和策略。
房地产市场细分是指营销者通过市场调研，按照一定的标准，把房地产整体市场划分成若干个消费者群的市场分类过程。
房地产市场细分的方法（1）地理细分（地区，地域特征，人口密度，地区自然环境，生活环境，交通环境）（2）人口细分（家庭人口，家庭生命周期，家庭代表数）（3）心里细分（生活方式，个性，购买动机）（4）行为细分（追求利益，品牌忠实度）
目标市场选择考虑因素（1）市场规模（2）资源条件（3）环境条件（4）政策性因素（5）盈利性因素（6）风险性因素
目标市场选择的主要模式（1）单一目标市场化（2）多目标市场化
房地产项目市场定位是指在房地产市场调研和分析的基础上，根据市场环境，企业资源及项目自身条件特征，选定目标市场，确定消费群体，明确项目档次，功能和设计建造标准，是房地产开发的重要功能工作内容。
房地产项目市场定位的主要内容（1）客户定位（2）产品定位（3）形象定位
房地产项目主题策划是指开发商对拟建项目提出的一种开发概念与意图，是一种可以为人们
切实感知到的生活方式和居住理念，体现了项目开发的总体指导思想。
房地产项目主题策划的作用（1）主题策划是项目开发运作的总体指导思想（2）主题策划能体现出项目产品的价值（3）主题策划能使项目具有独特的个性
房地产项目主题策划的原则（1）创新新原则（2）领先性原则（3）整合性原则
房地产项目主题策划的方法（1）结合文化内涵挖掘主题项目（2）结合科技进步（3）结合自然环境（4）结合顾客需求（5）通过营造新观念（6）结合建筑设计创新理念
第五章 房地产项目产品策划
房地产产品凡是提供给市场的能够满足消费者或用户某种需求或欲望的任何有形建筑物、土地和各种无形服务均为房地产产品。
房地产产品的类型（1）居住房地产项目（普通商品住房，限价商品房，经济适用住房，廉租房，高档商品住房，别墅）（2）商业房地产项目（商业用房，写字楼，酒店，酒店式公寓，主题公园）（3）工业房地产项目（工业厂房，研究与发展用房，仓储用房，工业园区）（4）特殊用途房地产项目
房地产项目产品差异化策略（1）规划设计（规划设计与自然生态相结合，规划设计与社会发展相结合。规划设计与用户需求变化相结合）（2）新技术与新材料（3）产品价格和营销服务
房地产项目产品组合策略（1）不同物业类型组合（2）相同物业类型，不同产品品目组合 房地产项目产品定位的原则（1）市场化原则（2）差异化原则（3）前瞻性原则（4）产品之间的不可替代性
房地产项目产品定位的限制条件（1）土地（2）城市规划（3）顾客需求（4）资金供应（5）市场条件（6）开发商思维
房地产项目产品定位的方法（1）房地产市场分析方法（2）swot分析方法（3）建筑策划方法（4）目标客户需求定位法（5）头脑风暴法
房地产项目产品策划
1规划布局
（1） 遵循原则a方便居民生活，有利组织管理b组织与居住人口规模相对应的公共活动
中心，方便经营使用和社会化服务c合理组织人流车流，有利于安全防卫d构思新颖，体现地方特色e建筑应体现地方风格，突出个性f合理设置公共服务设施，避免烟气尘及噪声对居民的干扰g精心设置建筑小品，丰富与美化环境h注重景观和空间的完整性i公共活动空间的环境设计应处理好周边环境育人活动之间的相互关系
（2） 常见形式a行列式b周边式c混合式d自由式
2建筑类型
（1） 按建筑层数划分a低层住宅（单层住宅，独栋别墅，联排别墅）b多层住宅c高层
住宅
（2） 按平面特点划分a点式住宅b条式住宅
（3） 按结构类型划分a砖混结构b框架结构c框架剪力墙结构
（4） 按户内空间布局分布a平层式住宅b错层式住宅c复式住宅
3住宅户型
（1） 住宅功能分区原则a内外分区b动静分区c洁污分区
（2） 住宅功能分区a私人行为空间（主卧，单人次卧，客房）b公共行为空间（起居室，
客厅，餐厅，工作室，健身房，过厅）c家庭行为空间，卫生行为空间（厨房，洗衣房，卫生间）d交通空间，室外过渡空间（过道走廊，户内楼梯，阳台，露台）
（3） 住宅功能分区的技术要点a每套住宅具有良好通风采光日照隔热保温隔声等性能b
套内功能空间应具有一定的适应性可变性c卧室设计应该避开来自户内其他房间或周围邻居的实现干扰d必须设置户内的室外空间阳台
4绿地规划与景观规划
（1） 绿地规划 绿地率是指居住区用地范围内各类绿化用地总面积占居住住区用地总面
积的比例。
（2） 景观规划a步行环境b铺地环境c水体环境d户外设施环境
5小区道路
（1） 交通组织方式a人车分行b人车混行结合布局分行
（2） 网路规划原则a顺而不穿，保持居住区内居民生活的完整性和舒适b分级布置，逐
级衔接，保证居住区交通安全环境安静以及居住空间领域的完整c因地制宜，使居住区的路网布局合理建设经济d功能复合化，营造人性化的街道空间e构筑方便系统丰富整体的居住区交通空间和景观网络f避免影响城市交通
（3） 道路交通规划要求a宽度（居住区级道路红线宽20-30，车行道9，考虑通公交为
10-14，人行道2-4,）（居住小区级道路红线宽10-14，车5-8，红线宽于12考虑设1.5-2人行道）（居住组团级道路红线8-10，车行道5-7，一般不设人行道）（宅间小路2.5）b其他要求（居住区道路线形有方格形曲折型风车形s型y型弧形）（一个较大规模居住区一般至少需要两个出入口）（居住区内主要道路与城市道路相接处交角不应小于75度）（应考虑为残疾人设置无障碍通道，宽2.5，坡不大于2.5%）（尽端式道路不应长于120米）
6配套设施
（1） 公共服务设施规划a商业设施（菜场超市旅店饭馆银行）b教育设施（幼儿园小学
中学）c文化运动设施d医疗设施e社区管理设施
（2） 市政公用设施规划a供水系统b排水系统c供电系统d通信系统e燃气系统f冷热
供应系统g环卫系统h工程管线综合
（3） 停车设置
（4） 安全设置
（5） 户外场地设置
（6） 服务管理设置
第六章 房地产项目形象策划
房地产项目形象策划是对楼盘的形象定位，开发理念，企业行为，视觉标识等各要素的规范与整合的过程，开发理念，企业行为，视觉标识等工作通过项目识别系统—cis来完成。 房地产项目形象策划目的旨在塑造项目整体形象的个别性，展示与竞争楼盘的差异性，激发消费者对项目产生一致的认同感，并赢得消费者的信赖和肯定，以达到促进房地产营销的目的。良好的项目形象对吸引顾客扩大市场份额有极大的促进作用。
房地产项目形象策划的主要内容（1）房地产项目形象定位是找到该房地产项目所特有的，不同与竞争对手的，能进行概念化描述，能通过广告表达并能为目标客户所接受而产生共鸣的特征，原则a项目形象易于展示和传播b项目形象定位应与项目产品特征符合c项目形象定位与项目周边的资源条件相符合d项目形象与目标客户群的需求特征符合e项目形象定位应充分考虑市场竞争的因素策划要点a形象定位要结合项目优势和客户需求进行分析b形象定位要与项目内在品质相符合c形象定位要具有高度的创意性和审美意境d形象定位要尊重历史传承文化（2）房地产项目形象识别是房地产形象策划的核心部分，他帮助房地产项目把楼盘开发理念，楼盘形象，文化内涵以及楼盘的整个优势传递给公众，让消费者对楼盘产
生好印象（cis与三个系统之间的联系aMI理念识别系统，是cis的核心和源动力bBI行为识别系统把项目理念化作具体的可操作行为cVI视觉识别系统是在完成以上设计后对MIBI中视觉因素进行全面统一的设计，包括项目案名标志，文案用语，办公用品等（3）房地产项目形象包装
房地产项目案名设计要点（1）名实相符，个性突出（2）巧借历史，渗透文化（3）朗朗上口，易于记忆
房地产项目案名设计思路（1）强调楼盘区位（2）强调人文积淀（3）强调自然环境（4）强调品牌形象（5）强调项目定位（6）强调时尚创意
售楼部位置选择（1）迎着主干道（2）设在人车都能方便到达且有停车位的位置（3）设在能方便到达样板房的位置（4）设在与施工场地容易隔离，现场安全性较高的位置（5）设在环境和视线较好的位置（6）可以结合小区会所等公建设计进行安排
售楼部设计与布置（1）功能分区明确（2）进去售楼中心前有明确指示（3）入口广场要有渲染气氛的布置（4）销售中心的内外空间要尽可能通透（5）接待区要布置在离入口处较近，且方便业务员看到来往客户的位置（6）在接待区要通过背景板营造视觉焦点（7）室内灯光要明亮（8）要配合楼盘性质营造氛围（9）主卖点要有明确展示（10）内部空间要尽可能通透（11）在必要的地方布置小饰品和绿植
样板房选择（1）主力户型（2）朝阳视野好环境好（3）可方便售楼处到达（4）多层期房尽可能在一楼（5）高层现房一般在较高层（6）高层期房一般在4-6层（7）条件不够时可把样板房隔离出来
样板房装修（1）充分展示户型优势（2）统一标示系统（3）针对空间使用给客户指引（4）装修风格和档次要符合项目定位和目标客户定位（5）色彩明快温馨能吸引眼球（6）家私的整体风格要统一（7）做工要精细，光线要充足（8）门前要蛇鞋架或发放鞋套，最好可直接进入
第七章 房地产项目投融资策划
房地产开发项目投资估算（1）土地费用（2）前期工程费与城建费用（3）基础设施建设费
（4）建筑安装工程费（5）公共配套设施建设费（6）开发间接费（7）管理费（8）销售费用（9）不可预见费（10）税费（11）其他费用（12）建设期利息
房地产开发项目融资方式（1）自有资金筹集a资本金筹集b股票筹资（2）商品房预售（3）债务资金筹集a债券筹资（企业债，公司债）b信贷资金筹集（房地产抵押，房地产信用）
（4）房地产金融创新a住房抵押贷款证券化b房地产投资信托（5）其他方式a内部认购b承包商垫资
第九章 房地产项目市场推广策划
渠道分类（1）零级渠道（房地产开发商自己），一级渠道（委托销售代理的房地产经纪公司），二级渠道（批发零售），三级渠道（二三级不适合房地产）（2）直接渠道和间接渠道（3）宽渠道和窄渠道
房地产项目市场推广主要渠道（1）开发商自行销售a大型房地产开发公司b处于卖方市场c定向开发d节约成本（2）委托代理a联合代理与独家代理b买房代理，买房代理和双重代理c首席代理和分代理
卖点是产品所具有，不易被竞争对手抄袭的，同时又是可以展示和能够得到目标客户认同的特点。
房地产项目推广三个主题（1）提炼物业主题（2）提炼市场主体（3）提炼广告主题
各阶段推广主题（1）预热期，突出物业主题为主，展示楼盘的基本情况（2）强销期，突出
市场主体为主，吸引大量目标客户群关注并产生共鸣（3）持销期，以突出广告主题为主，给人以丰富的联想空间，在人气聚集的配合下产生很好的效果（4）尾盘期，以朴素的宣传为重点，突出项目功能性特点。
营销成本构成（1）资料模型费（2）样板房费用（3）广告费（4）销售管理费（5）中介服务费
市场推广方式（1）广告推广（2）人员推广（3）活动推广（4）客户关系管理
营销分期以及工作要点
（1） 预热期，在项目正式进入市场前，通过媒体宣传引起客户和潜在客户注意，同时分
流竞争对手的部分客户，又可对本项目目标客户进行测试，为开盘时销售策略实行和调整提供依据，该阶段工作重点是温和不火给后续工作打下良好基础
（2） 内部认购期，现已发展成营销商检验市场和聚合控制人气的重要手段。一般定价，
只告诉大致价格，吸引更多人支付定金，又可试探市场反应，为后续工作提供大量真实市场依据。
（3） 开盘，即项目正式销售的开始。前期的大量工作都是为此作准备，必须做好充分准
备，形成足够销售势能，保证开盘成功。开盘要集中人力物力财力，调动多种媒体宣传，整合各种可利用资源形成有效和强劲的促销势头，确保开盘成功及开盘期销售目标的实现。注意推出量控制，把一般性楼盘放在前面，保证后续阶段持续销售。
（4） 强销期是开盘正式销售后1-2月，该阶段投入大量广告宣传和促销活动，此时销量
和需求量较高，因此要掌握销售势头，保证充足房源，注意卖点储备，价格调整控制幅度，控制销售现场气氛，保持热销场面，关键是建立项目的市场形象，提高项目市场认同感，维持续期销售奠定基础。
（5） 持续期是项目进入平稳销售状态，此时广告和促销手段趋于平缓，上门看房购房的
客户趋于稳定，大部分房源逐步售出。持续期要根据剩余房源特征不断的挖掘新卖点，突出个性，有针对性的进行宣传和促销，促使楼盘持续交易。
（6） 尾盘期是项目的尾楼在该阶段销售速度下降十分明显，一般生育的房源本身存在一
定缺陷，销售困难，单位楼销售额又是开发商利润，因此尾楼常采用降价寻求新营销方式和重新定义市场改进产品等方法处理。
销售准备（1）审批资料准备（建筑用地规划许可证，国有土地使用权证，建设工程规划许可证，建筑工程施工许可证，商品房预售许可证，俗称五证）（2）销售资料准备a售楼书b折页（包括案名，logo，宣传语，位置图，规划图，户型图，物业管理）（3）平面图（户型图）（包括楼盘名称，logo，宣传语，户型局部不同，户型销售面积，规划图，坐标，户型优点，所有插座电源承重墙非承重墙窗户门，管道层层数，管道位置）（4）销售文件（认购合同，售楼须知，价目表，房地产买卖合同）
销售现场准备（1）销售中心（2）样板房（3）项目模型（4）其他
第十章 房地产项目广告策划
广告策划原则（1）时代性（2）创新性（3）实用性（4）阶段性（5）全局性
房地产项目广告常见类型（1）促销广告（2）形象广告（3）观念广告（4）公关广告
广告基本要素构成（1）楼盘名称（2）广告标题（3）地理位置（4）项目卖点（5）价格（6）开发商，代理商，规划设计，建筑施工，物业服务机构名称及售楼电话
广告策划主要工作（1）市场分析（客户分析，个案分析，竞争对手分析）（2）广告目标的确定（3）媒体发布计划（报纸，杂志，广播电视，户外广告，售点广告，直邮广告，传单海报广告，互联网传媒广告）
第17篇：房地产项目开发计划
房地产项目开发计划3篇
（414字）
房地产项目开发计划主要阶段,土地获取阶段,规划设计阶段,开工开盘,工程建设,竣工入住,售后及移交等.各阶段的详细分工计划，详情见附件表格。办理土地证 土地出让合同 项目公司 交费证明 项目公司 建设用地规划许可证 项目公司 地籍图4份（薄膜图） 项目公司 土地登记申请书 项目公司 土地确权 项目部持房地产开发项目《立项批复》等批件及房地产开发企业资质证书，到政府规划部门申请办理规划要点、详规设计条件等批文。
项目部委托设计部门进行正式规划设计，提供工程项目建筑平、立、剖面规划设计图，上报政府规划部门审定并获得《规划设计成果通知书》。
项目部申请办理消防、人防、大小配套、教育、环保、等政府有关部门初步审核意见或证明并上报政府规划部门。
项目部起草项目扩大初步设计审查申请报告上报政府规划部门审查，取得工程项目扩大初步设计审核批复文件。
项目部按照政府建设行政主管部门要求，持房地产开发项目政府批复、批件及其他证明材料，到政府建设行政主管部门申报《年度投资计划》、办理报建备案手续，直至获取《建设工程规划许可证》。
扩大初步设计审核批复后，设计院完成施工图设计及工程结构计算，到政府建设行政主管部门申请办理图纸审查批准手续，获得《施工图纸审查批准书》。
项目部持《年度投资计划》及工程项目班子组成人员资格证明，到市建委办理《建筑管理机构资格认证书》。
项目部组织参与《勘测合同》、《设计合同》、《土地出让合同》、《大小配套合同》及其他前期合同的谈判和草签。项目部按政府规定办理属于政府配套工程所需手续。
项目部按照招标程序选定中标监理单位、施工总承包单位并草签经济合同；经济合同经公司复核正式订立后开展有关业务。
项目部持监理公司和施工单位的中标通知书，连同《监理合同》、《施工合同》到政府建设工程质量监督部门办理质量监督备案手续。
项目部持《年度投资计划》、《建设工程规划许可证》、《墙改基金证明》、《施工图纸审查批准书》、《房地产开发企业资质证书》、《建设单位资格证书》、《质量监督备案》、《中标通知书》、《监理合同》、《勘察设计合同》、《施工合同》等报建备案手续到政府建设行政主管部门办理《施工许可证》。
项目部在工程项目前期工作结束后，将所有政府批件、证件原件由项目部综合办集中保管。工程项目竣工移交后，项目部填写《工程项目竣工文件移交单》向房地产事业部办理所有政府批件、证件原件的移交手续。
第18篇：房地产项目开发流程
一个房地产项目开发的整个流程大体上包括10个阶段。
（一）开发商提出开发设想是整个房地产项目开发的起点
在市场经济体制条件下，开发设想是房地产开发商最关键的一项工作，从这项工作起，整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想是否准确地反映了市场的需要，将决定未来整个房地产项目开发的成败。这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势，确定不同地段的发展前景，把握不同项目的市场需求状况。
（二）可行性研究是房地产项目开发的第二步，也是非常关键的一步
开发商提出了设想，但这种设想究竟有没有真正的市场前景，需要进行可行性研究。可行性研究是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。政府是否批准此项目立项，银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。进行可行性研究，就可能有两种结果：一是可行性研究表明这个设想不可行，那么即使开发商不同意，这个项目开发的全过程实际上就结束了；二是可行性研究表明这个设想可行，则不出意外，这个项目就可以一直进行到最后的阶段。目前，在我国忽视可行性研究，或者将可行性研究当成一种形式的风气，在房地产项目开发领域还相当浓厚，这造成了空置率居高不下等一系列恶果，需要政府认真对待。
（三）申请项目用地是房地产开发的第三步，也是正式启动项目开发的第一步
土地是所有建筑的基础，申请土地是房地产开发正式启动的第一步。在我国，由于人多地少，土地资源成为极为稀缺的资源，对许多开发商来说，拿到土地才是最关键的一步，有了土地就有了开发的全部条件，有土地就不愁项目赚不到钱。因此，在土地市场上各种腐败事件层出不穷。我国原来规定可以有划拨和出让两种获得土地的方式，划拨土地太多，冲击了正常的土地市场的运行，目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地，绝大多数土地都是通过出让获得。但在实际上，从原土地使用者（即原来占有国有土地的国有企事业单位）获得土地却是主要方式。开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后，要到建设行政主管部门备案，领取《房地产开发项目手册》。
（四）项目设计是房地产开发的第四步，也是关系到项目是否符合市场需要的重要一步
根据项目的规模，设计的具体工作流程也有所不同。对于规模较大的房地产开发项目来说，一般要分成方案设计、初步设计和施工图设计3个具体步骤。方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求。初步设计在方案设计的基础上，应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方案。初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4个部分。施工图设计是初步设计基础上的更详细的设计，具有工程设备各构成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要绘制完整详细的建筑及安装祥图及必要的文字说明。开发商在进行规划及建筑设计前，需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件，以获得规划设计条件通知书（主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等）。房地产开发商根据规划设计通知书，委托有规划设计资格的单位完成方案设计，然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料，报经城市规划行政管理部门审查，确认符合规划要求后，核发《建设用地规划许可证》。方案设计得到批准后，即可以进行初步设计。城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查，确认其符合规划设计要点后，建设单位就可以进行施工图设计。城市规划行政管理部门在对工程施工图及有关材料进行审查合格后，核发《建设工程规划许可证》。
（五）征地及拆迁安置是房地产开发的第五步，也是取得土地使用权后的第一步
在取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》之后，就需要进行征地及拆迁安置的工作。开发商还需要到土地管理部门办理相关手续。土地管理部门根据房地产开发商的土地使用权证书及建设用地规划许可证，进行场地范围的实地划定。开发商只能在划定的范围内，进行征地及拆迁方案的实施工作。
（六）筹措房地产开发资金是房地产开发的第六步，也是征地及拆迁安置后最重要的工作
取得土地使用权后，大部分房地产开发商自己投入的资金就基本上花费殆尽，如何取得进一步开发所需的房地产开发资金，就成了房地产开发商最重要的工作。开发商需要制定资金使用计划，然后以此为基础确定所需要筹措的资金数量。再通过各种融资方案的选择，确定合理的融资方案。目前，我国房地产开发商的融资渠道偏少，基本上是通过商业银行贷款，而房地产开发是风险极大的商业活动，一旦投资失败，将牵连银行体系。最近人民银行大
幅度提高了对房地产开发商贷款的门槛，对我国有些过热的房地产投资将起到抑制作用。
（七）建设工程招标是房地产开发的第七步，是选择合适的承包商和监理单位的有效方法
工程项目招标投标制，是我国工程建设市场的重大改革举措之一。通过招标，房地产开发商首先可以选择合适的项目承包商，以确保工程投资不超过预算、质量符合设计要求、工期达到预期目标。在确定了工程承包商后，房地产开发商还需要通过招标选择合适的监理单位，以便对工程进行建设工程监理。
（八）施工是房地产开发的第八步，也是项目能否及时优质完成的关键一步
为了确保按照建设工程规划许可证的规定进行组织施工，国家规定必须由城市规划行政管理部门在施工现场进行放线、验线，并到建设行政主管部门领取建设工程开发证后，才可以破土动工。在招聘监理单位之后，主要的项目工作就交由监理单位进行，开发商只控制最后的管理权，即保持对监理单位的有效监督，必要时解聘监理单位。项目施工完成后，还需要通过由城市建设行政主管部门主持的综合竣工验收。通不过验收，就不能投放到房地产市场。
（九）市场营销与策划是房地产开发的第九步，是实现经济效益的关键一步
房地产项目的开发商，在开发项目即将完工之际，就可以考虑进行所开发的房地产项目的市场营销工作。如果开发商符合政府主管部门的预售条件，开发商就可以在进行施工的同时，进行所开发的房地产项目的预售工作。房地产市场营销包括房地产市场调查研究、确定营销目标与手段、确定销售方式、制定销售合同、准备销售宣传资料、培训销售人员、参加必要的房展会、选择广告的方式等。甚至给项目起好听的名字，在商品房项目的销售中，都可以起到极为重要的作用。当然，房地产开发项目的租售，必须经过房地产行政主管部门的批准，取得销售许可证。
（十）物业管理是房地产开发的最后一步，是房地产开发的售后服务。
一个完整的房地产项目从开始到竣工,大致可以分以下三大部分。
第一部分，房地产开发公司的准备工作
在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。
第二部分，行政审批部分
根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。
一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：
1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。
2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。
5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
6、规划部门办理项目选址意见书。
二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、人防办进行人防工程建设布局审查。
2、国土资源局办理土地预审。
3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。
5、规划部门确定建设工程规划设计条件。
三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：
1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。
5、国土资源局进行用地预审。
6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。
9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、公安消防支队进行消防设计审查。
2、人防办进行人防设施审查。
3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。
五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、建设单位办理施工报建登记。
2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。
3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。
六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：
由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。
开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：
1、以下证明材料：
（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；
3、工程施工合同；
4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。
第19篇：房地产项目二级开发
北京房地产项目二级开发 相关政府部门手续办理梳理探讨
一个房地产开发公司在通过协议出让或者招拍挂以及其他方式正式取得国有土地使用权之后，即标志着其工作进入房地产开发二级市场，可以开始着手办理“五证两书”（建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销售(预售)许可证、住宅质量保证书和住宅使用说明书）等具体业务。一般情况下大概都需要在各相关政府部门办理如下各项具体手续。
一、建设用地规划许可证（北京市规划委员会） 《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，房地产公司的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。核发的目的：确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。法律后果：按照有关规定，房地产公司即使取得建设用地的批准文件，但如未取得《建设用地规划许可证》而占用土地的，其建设用地批准文件无效。
事项名称：建设用地规划许可证（城镇建筑工程） 事项类型：行政许可
许可依据：《中华人民共和国城乡规划法》、《北京市城乡规划条例》及相关法律、法规、规章的规定和城乡规划的要求。
办理时限：7个工作日。遇特殊情况经批准可延长10个工作日（不含文件制作、颁发时间)。 受理形式：书面申请 申报主体确定：
1.建设计划主管部门（批准、核准或备案）批复文件明确的建设主体单位。2.国土主管部门确定国有土地使用权的建设主体单位。
3.规划主管部门依据城乡规划要求完善建设用地规划许可的建设主体单位。4.法院裁决裁定文书确定的土地使用单位。
受理条件：申请核发《建设用地规划许可证（城镇建筑工程）》时，请提交以下材料：
一、按照建设项目用地获取方式，提交以下相关文件：
（一）划拨用地
1.《建设项目选址意见书附件》（含附图）或《建设项目规划条件（授权供地）》（含附图）复印件。2.建设计划主管部门以批准或核准方式，同意申请单位作为项目主体的立项批复文件（原件或复印件）。
3.国土主管部门同意以划拨方式，为建设项目提供国有土地使用权的书面意见（原件或复印件）。
（二）土地市场供地（出让）
1.《建设项目规划条件（土地储备供应）》（含附图）或《建设项目规划条件（授权供地）》（含附图）复印件。
2.国土主管部门出具的《国有土地使用权出让合同》（建设单位持《中标通知书》或《拍卖成交确认书》或《挂牌成交确认书》签订取得）复印件。3.建设计划主管部门以批准、核准或备案方式，同意申请单位作为项目主体的立项批复文件（原件或复印件）。
（三）依法转让登记
1.原建设项目《建设用地规划许可证》（含附图）复印件。2.《国有土地使用权转让登记表》（复印件）。
（四）依据城乡规划要求，完善建设用地规划许可的
1.《建设项目规划条件（自有用地）》（含附图）复印件。
2.原《建设用地规划许可证》（含正本、附件及附图）原件或复印件。（1）对申报时提交原证件（含正本和附件、附图）的，规划部门在核发新证件时，将原证件加盖规划管理专用章后退还建设单位。（2）对申报时未提交原证件（含正本和附件、附图）的，建设单位在领取新证件时，应持原证件（含正本和附件、附图）交由规划部门加盖规划管理专用章后，退还建设单位。
3.对因遗失或其他原因不能提交原《建设用地规划许可证》
（含正本、附件及附图）的，须提交相关情况的书面说明和在公开发行的《北京日报》或《北京晚报》或《北京青年报》等媒体上发布的“遗失公告”原件。
（五）法院裁决裁定
1.法院裁决裁定文书和协执书（复印）
2.建设计划主管部门批复文件：（1）被裁决裁定项目的原建设计划主管部门批复文件（复印件）。（2）建设计划主管部门对裁决裁定后项目（含项目建设主体、项目性质、建设规模）的批复文件或同意办理新的项目批复文件的书面意见（原件）。
3.国土部门意见： （1）被裁决裁定项目的原《国有土地使用证》（复印件）。 （2）国土部门对裁决裁定后项目用地的处理意见（原件）。
二、申报单位填写完整并加盖单位印章的《建设项目规划许可及其他事项申报表》。
三、申报单位出具加盖单位印章和法人签字或印章的《建设项目法人授权委托书》。
四、申报单位的用地申请文件（须表述建设用地的基本情况、拟建项目性质及有关情况；申请文件应包含发文号、签发人、单位印章等基本公文要素）原件。
五、《建设用地钉桩测量成果报告书》（含《建设用地钉桩通知书》和《钉桩坐标成果通知书》原件。
六、测绘单位按用地钉桩成果及绘图要求绘制的地形图（1/500或1/2000）5份（项目涉及代征城乡公共绿地的、用地范围涉及多个行政区划的、项目立项主体为多个单位的,需相应增加地形图份数）。位于城八区范围内的建设项目规划用地范围图，需由市测绘院按建设用地钉 桩成果及绘图要求绘制,并加盖生产经营处专用章。
七、其他法律、法规、规章规定的相关要求。
二、国有土地使用权证书（北京市国土资源局）《国有土地使用证》是证明土地使用者 (单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。北京市国土资源局对直接填发的《国有土地使用证》根据国有土地使用方式不同，分别加盖《北京市国土资源局划拨土地使用证专用章》、《北京市国土资源局有偿土地使用证专用章》、《北京市国土资源局交纳使用费土地使用专用章》、《北京市国土资源局临时土地使用证专用章》。 （1）协议出让办理流程 项目类型：行政许可 审批机关：市国土资源局 承办部门：市土地利用事务中心 办理依据：
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》第12条；
2、《中华人民共和国土地管理法》第53条；
3、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第29条；
4、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第9条；
5、《北京市实施〈中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例〉办法》（市人民政府令[2007]第200号修改）第3条。 办理程序：收件-受理-审查-决定
收费依据和标准：按出让合同的约定需缴纳地价款 办理时限：16个工作日（不包括地价评审时间） 办理结果：《北京市国有建设用地使用权出让合同》
申请方式：书面申请 受理条件：
1、市人民政府批准协议出让的批准文件；
2、通过建设项目用地预审，落实预审意见；
3、取得发改部门批准文件；
4、取得规划部门用地及建设规模的批准文件；
5、取得土地权属文件或土地权属来源文件，且土地权属清晰，无争议；
6、未被司法机关查封土地使用权。申请材料：
1、北京市国有建设用地使用权出让申请表（原件）；
2、办理协议出让国有建设用地使用权申请书（原件）。新建项目申请书内容包括： （1）申请出让的宗地位置及面积、界址，即坐落、四至、土地面积、平面
界址、竖向界址；（2）申请出让宗地的权属现状（即现土地使用权人）及地上物现状； （3）申请出让宗地的规划条件，包括文件依据及规划总建筑面积、地上建筑面积、地下建筑面积、规划用途等；（4）已取得发改部门、规划部门等行政主管部门的批准文件，以及征地、划拨的文件； （5）地价评估及审定地价水平情况；（6）开发建设计划情况，包括投资总额、投资进度、计划开工竣工日期等；（7）申请建设项目的特殊情况；（8）申请出让的用地红线范围内是否有需按划拨方式供应的土地，并明确划拨用地面积、建筑面积、土地用途等；（9）申请人的具体联系人及联系电话。
现状项目申请书内容同新建项目申请书内容的（1）、（2）、（3）、（5）、（7）、（9 ）项。
3、申请人身份证明材料：（1）企业法人，提交《企业法人营业执照》（复印件）和《组织机构代码证》（复印件），属于外资企业或中外合资企业的，还需提交《外商投资企业批准证书》（复印件）；不具备企业独立法人资格，提交其上级单位出具的书面授权证明（原件）和申请人的营业执照或登记证书等材料（复印件）；属于境内金融企业法人、保险企业法人设立的非法人分支机构，提交营业执照或登记证书、金融许可证、保险许可证等材料（复印件）；属于高新技术企业的，还需提交高新技术企业批准证书（复印件）；（2）非企业法人，提交《组织机构代码证》（复印件）；不具备独立非企业法人资格，提交其上级单位出具的书面授权证明（原件）和申请人的《组织机构代码证》（复印件）；（3）境外法人或其他组织（包括港澳台），提交经公证的法人或其他组织的商业登记证或注册证书（原件）， 或批准该法人、其他组织成立的文件（复印件）；外国法人或其他组织的公司注册文件在注册地公证后，需中国驻该国使、领馆认证（原件）；（4）法定代表人身份证明书（原件）和身份证（复印件）； （5）委托办理的，提交授权委托书（原件）和受托人的身份证（复印件）；属于境外法人或其他组织委托的，委托书应经公证。香港出具的公证书， 应由中国法律服务（香港）有限公司加盖转递专用章（原件）；台湾出具的公证书应由 中国公证员协会或北京市公证员协会确认（原件）。外国法人或其他组织委托办理的，其授权委托书应经公证，并需中国驻该国使、领馆认证（原件）。
4、土地评估报告（原件）。已审定地价水平的，提交地价水平通知单（复印件）和土地评估结果报告（原件）；未审定地价水平的，提交土地评估技术报告（原件）两份及结果报告（原件），北京市地价审定表（原件）、宗地位置示意图（复印件）、现场照片十份，以及项目情况介绍光盘一张；
5、出让合同附件：（1）合同附图（原件）一式五份；（2）申请出让土地上的建筑物有两种以上用途或地下含经营性用途的，提交各类用途的部位分布表及附图各五份（原件，加盖公章）。
6、合作建设项目提交合作建设各方的协议书（复印件），及除申请人外的其他各方同意由申请人办理土地出让的证明文件（原件）
7、军用土地办理出让手续的，提交总后勤部的批准文件（原件）；
8、规划的配套学校、医院等要求办理出让手续的，提交市（区）主管部门的同意意见（复印件）；
9、需加快签订合同的，按照北京市地价办公室确定的暂定地价先签订合同，并作出按照最终审定的地价调整的承诺和预签申请（原件）；
10、属于新征地项目，提交征地批复和《建设用地批准书》
11、根据土地登记情况，提交下列材料之一：（1）2008年1月1日后取得《国有土地使用证》的，提交《国有土地使用证》（复印件）；（2）《土地权属审查告知书》（原件，征地和土地储备阶段已进行过土地权属审查的提交《土地权属审查告知书》复印件）。
12、用地单位确需对原有用地范围进行分割的，由有资质的测绘单位出具出让范围测绘成果图和坐标成果表（原件），测绘成果应符合《地籍调查技术规程》（DB11/T 764-2010）中地籍测量有关技术要求；
13、申请人为外资企业或中外合资企业的，提交合作企业、合资企业合同、章程的批复（复印件），以及公司章程、合作合同（复印件）
（一）属于新建项目，还需提交下列材料：
1、《建设项目用地预审意见》及落实预审意见的书面材料（复印件）；
2、发改部门核发的项目核准批复或项目备案通知书（复印件）；
3、规划部门核发的《规划意见书》或规划条件（复印件）；
4、规划部门出具的用地钉桩成果（复印件）
5、建筑物内有地下人防的，提交市民防局的批准文件及有关图纸（复印件）；
6、设计单位关于建设项目面积及用途的说明（原件）；
（二）属于现状项目，还需提交下列材料：
1、涉及企业改制更名的，提交国资部门或原批准改制的部门，或具备资产管理权的上级单位出具该土地使用权已作为改制资产划入改制后企业，并同意其办理土地出让的证明文件（原件）；企业重组、上市，因土地资产划转而名称不一致的，提交与之相关的市人民政府及国资部门相关批复文件（复印件）
2、《房屋所有权证》（复印件）。无《房屋所有权证》的，提交房屋所在地的房屋管理部门核发的房屋确权证明文件（原件）。《房屋所有权证》所载权利人、《国有土地使用证》 所载权利人或《土地权属审查告知书》确定的权利人与申报单位名称不一致的，提交名称一致的证明文件（原件）。
《房屋所有权证》和《国有土地使用证》记载或《土地权属审查告知书》确定的土地坐落不一致的，提交坐落一致的证明文件（原件）；
3、涉及国有企业用地补办出让手续的，提交国资部门或具备资产管理权的上级单位出具同意办理土地出让的证明文件（原件）；
4、中央在京单位办理出让手续的，提交上级主管部门的同意意见（原件）。（2）招拍挂出让办理流程
1、取得土地中标通知书
2、签订土地出让合同
3、缴纳土地出让金
4、缴纳契税
5、其他同上
三、建设工程规划许可证（北京市规划委员会海淀分局）
《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。 核发的目的：确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益。 法律后果：房地产公司如未取得《建设工程规划许可证》或者违反《建设工程规划许可证》的规定进行开发建设，严重影响城市规划的，由城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物及其他设施，对有关责任人员，可由所在单位或者上级主管机关给予行政处分。 事项名称：建设工程规划许可证（城镇建筑工程） 事项类型：行政许可
许可依据：《中华人民共和国城乡规划法》、《北京市城乡规划条例》及相关法律、法规、规章的规定和城乡规划的要求。
办理时限：20个工作日。遇特殊情况经批准可延长10 个工作日（不含文件制作、颁发时间)。 受理形式：书面申请
申报主体：依法取得国有土地使用权的单位
受理条件：申请核发《建设工程规划许可证（城镇建筑工程）》时，须提交以下材料：
1.申报单位填写完整并加盖单位印章的《建设项目规划许可及其他事项申报表》。 2.申报单位出具加盖单位印章和法人签字或印章的《建设项目法人授权委托书》。 3.北京市发展和改革委员会批复的建设工程年度计划任务大表文件。 4.用地权属或使用土地的有关证明文件： （1）《国有土地使用证》（含附图，复印件）；
（2）尚未取得《国有土地使用证》的项目，须提交项目《建设用地规划许可证》（含附件及附图，复印件）和下列之一的用地权属文件：
(a)《建设用地批准书》或《国有土地划拨决定书》复印件； (b)《国有土地使用权出让合同》复印件； (c)《国有土地使用权转让登记表》复印件；
（3）只有《房屋产权证》的，应附国土行政主管部门出具的使用土地的有关证明文件 1份【中央单位及驻京部队为上级主管部门（国管局、中直管理局、总后勤部、武警总部等）出具的使用土地的证明文件】； 5.《建设项目选址意见书》（含正本、附件及附图，复印件）或《建设项目规划条件》 （含附图，复印件）。
6.《建设工程设计方案审查意见》（含附图，复印件），《建设项目规划条件》没有明确要求进行工程设计方案审查的项目可不提交。
7.具有资质的设计单位绘制的全套施工图中的部分施工图纸： （1）图纸目录（涵括各专业）、设计说明、总平面图、各层平面图、各朝向立面图、各主要部位剖面图、基础平面图、基础剖面图各1份，另附总平面图5份（机要项目总平面图4份；申报主体为多个单位的, 需相应增加总平面图份数）。 （2）施工图须为蓝晒图，须按A4规格竖向折叠并留出装订线； （3）图纸目录和总平面图需要加盖设计单位年度“图纸报审专用章”、“注册建筑师章”、“注册结构师章”； （4）按照国家有关法律、法规、规章的规定需要设置无障碍设施的项目，设计说明中须有无障碍设计情况的专项说明； （5）总平面图须标注比例尺、指北针、建筑外轮廓尺寸及四角坐标、拟建建筑与现状参照物间距尺寸、建筑层数；图签中须有三人以上签名。 总平面图应有《技术经济指标明细表》，住房项目还须有《住房套型结构比例明细表》；
8.《建设项目选址意见书》（含正本、附件及附图）或《建设项目规划条件》、《建设工程设计方案审查意见》等相关文件，注明在申报建设工程规划许可时需要提交的相关主管部门书面意见（如消防、文物、地震、环保、卫生、市政等）及相关材料。9.北京市人防局批复的对项目建设方案人防工程的审核意见。 10.北京市交通委员会对项目建设方案交通规划设计的审核意见。 11.北京市园林绿化局对项目建设方案附属绿化用地的审核意见。
12.依据《北京市新建商品住宅小区住宅与市政公用基础设施、公共服务设 施同步交付使用管理暂行办法》（京建法[2007]99号）的规定，居住项目（2007 年3月1日后取得《建设项目规划条件》的）须提交住宅小区建设时序方案。 13.机要项目须提交有关部门关于项目定密文件。 14.其他法律、法规、规章规定的相关要求。
四、建筑工程施工许可证（北京市海淀区住房和城乡建设委员会） 《建筑工程施工许可证》是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。当各种施工条件完备时，建设单位应当按照计划批准的开工项目向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门办理施工许可证手续，领取施工许可证。未取得施工许可证的不得擅自开工。
行政许可事项名称：建筑工程施工许可证核发（含工程质量监督注册、工程施工安全监督备案和建筑节能设计审查备案） 事项依据: 《中华人民共和国建筑法》、《建设工程安全生产管理条例》（国务院令第393号）、《建设工程质量管理条例》（国务院令第279号）、《关于加强民用建筑工程项目建筑节能审查工作的通知》（建科〔2004〕174号） 许可期限：8个工作日 是否收费及收费依据：本行政许可事项不收费 许可机关：
1、北京市海淀区住房和城乡建设委员会：负责本辖区内10万平方米以下工程建设项目施工许可证核发（其中国家和北京市重点工程，中央单位和驻京部队项目，市政府投资和融资占主体的项目，市审批立项的外国政府、国际组织投资、赠款、贷款项目，市属单位投资自用的建设项目， 占地跨越其他区县行政区域的项目、市住房城乡建设委决定不由区县住房城乡建设委办理的项目除外）。
子项一：建筑工程施工许可证核发 办理程序：
（一） 受理 提交材料：
1、房屋建筑工程，申请人需提交如下申请材料：
（1）按规定填写、盖章的《建筑工程施工许可申请表》一式三份；
（2）建设工程规划许可证正本、附件、附图的复印件；
（3）用地批准手续（国有土地使用证或有关批准文件）复印件； （4）建筑工程施工图设计文件审查合格书原件；
（5）招投标管理部门出具的施工合同备案表；
（6）招投标管理部门出具的监理合同备案表（依法应当委托监理的工 程提交）；
（7）建筑施工企业安全生产管理人员安全生产考核合格证书（B本、C本）和《地上、地下管线及建（构）筑物资料移交单（表AQ-A-2）》原件（施工安全监督备案用）； （8）项目建设资金落实证明原件； （9）人防部门出具的人防施工图备案回执； （10）法人委托书（附受托人身份证复印件）；
（11）分类填报的《北京市建筑节能设计审查备案登记表》一式三份和新型墙体材料专项基金及散装水泥专项资金北京市非税收入一般缴款书复印件（第五联，建筑节能设计审查用）。
2、市政基础设施工程，申请人需提交如下申请材料：
（1）按规定填写、盖章的《建筑工程施工许可申请表》一式三份；
（2）建设工程规划许可证正本、附件的复印件；
（3）建筑工程施工图设计文件审查合格书原件；
（二） 提交材料：
（三）
1、房屋建筑工程，申请人需提交如下申请材料： （1） 按规定填写、盖章的《建筑工程施工许可申请表》一式三份； （2） 建设工程规划许可证正本、附件、附图的复印件； （3）用地批准手续（国有土地使用证或有关批准文件）复印件； （4）建筑工程施工图设计文件审查合格书原件； （5）招投标管理部门出具的施工合同备案表；
（6）招投标管理部门出具的监理合同备案表（依法应当委托监理的工程提交）； （7）建筑施工企业安全生产管理人员安全生产考核合格证书（B本、C本）和《地上、地下管线及建（构）筑物资料移交单（表AQ-A-2）》原件（施工安全监督备案用）； （8）项目建设资金落实证明原件； （9）人防部门出具的人防施工图备案回执； （11） 法人委托书（附受托人身份证复印件）；
（11）分类填报的《北京市建筑节能设计审查备案登记表》一式三份和新型墙体材料专项基金及散装水泥专项资金北京市非税收入一般缴款书复印件（第五联，建筑节能设计审查用）。
2、市政基础设施工程，申请人需提交如下申请材料：
（1） 按规定填写、盖章的《建筑工程施工许可申请表》一式三份； （2） 建设工程规划许可证正本、附件的复印件； （3）建筑工程施工图设计文件审查合格书原件；
（4）招投标管理部门出具的施工合同备案表；
（5）招投标管理部门出具的监理合同备案表（依法应当委托监理的工 程提交）；
（6）建筑施工企业安全生产管理人员安全生产考核合格证书（B本、C本）和《地上、地下管线及建（构）筑物资料移交单（表AQ-A-2）》原件（施工安全监督备案用）； （7）项目建设资金落实证明原件；
（8）掘路、占道许可手续（涉及掘路、占道的需提供）； （9）法人委托书（附受托人身份证复印件）。
3、装饰装修工程，申请人需提交如下申请材料：
（1）按规定填写、盖章的《建筑工程施工许可申请表》一式三份； （2）建设工程规划许可证正本、附件、附图的复印件（仅外立面装修 时提交）；
（3）房屋产权证复印件（租赁房屋的还需出具租赁协议复印件、产权 人出具的同意装修证明）；
（4）招投标管理部门出具的施工合同备案表；
（5）招投标管理部门出具的监理合同备案表（依法应当委托监理的工 程提交）；
（6）建筑施工企业安全生产管理人员安全生产考核合格证书（B本、C本）原件（施工安全监督备案用，核验后退回申请人）；
（7）项目建设资金落实证明原件；
（8）法人委托书（附受托人身份证复印件）。 上述材料提交复印件的，
复印件需加盖申请人印章并同时提交原件，原件核验后退回申请人。
标准：申请材料齐全、符合法定形式 岗位职责及权限：
按照受理标准查验申请材料。 符合标准的，予以受理，向申请人出具《受理通知书》，并将申请材料转踏勘人员。 不符合标准但申请材料存在可以当场更正的错误的，允许申请人当场更正；不能当场更正的，向申请人出具《补正材料通知书》，一次性告知申请人需要补正的全部内容，并将申请材料退回申请人。申请事项不属于本机关职权范围或者无需取得行政许可的，向申请人出具《不予受理决定书》。 时限：即时
（二）审查
1、现场踏勘 标准：
（1）工程用地位置、范围应当与规划许可一致；
（2）规划许可确定的用地红线范围内和代征地范围内施工现场拆迁进度应当符合施工要求； （3）施工现场应当具备安全防护措施，施工围档的设置、地下管线的防护或者改移措施、毗邻建筑物的安全防护措施以及空中架设障碍物的排除情况等应当符合规定； （4）施工现场供水和排水、供电以及施工道路应当满足施工要求，施工场地应当平整；
第20篇：房地产项目开发流程
房地产项目开发流程
1：总体：
获得土地（土地证）------土地的性质及用途（建设用地规划许可证）------项目规划（建筑工程规划许可证）------开工建设（施工许可证）------达到销售形象开始销售（预售许可证）问题1：用地规划由谁发？
2：获得土地的几种方式：
A：竟拍B：项目转让C：项目合作
问题2：招、拍、挂的程序？土地费用由几部分组成？土地的出让金如何缴纳? 3：确定土地的性质：
问题3：老厂矿用地如何变性？
4：项目规划报建：
A：项目总体规划方案报批（规划局）。一般涉及容积率、建筑密度、建筑风格、退红线、功能设置、户型面积、绿化面积等等参数。
B：总体规划方案审批后，可报单体建筑方案审批。分别涉及到消防处、人防办、规划局、园林局等。有的地方还要求做环评报告（环保局）、地质灾害评价、水土保持评价等。 C：方案审批完毕后，由设计院出施工图。
D：施工图报审：图审办对施工图进行审核（是否有违反国家规范的地方）；墙改节能办对节能设计进行审核。
注：以上A\\B项完成之后即可办理—建筑工程规划许可证。
5：项目工程建设：
A：前期三通一平（为施工做准备）。
B：施工单位招投标并签订合同----（招投标管理办公室）。
C：办理质量监督手续（质监站）。
D：办理施工许可证（市建委）。
E：工程施工全过程。---------------
F：工程验收：环保节能验收（墙改节能办）；消防验收（消防处）；人防验收（人防办）；
竣工验收（质监站）；----工程备案（档案馆、质监站）；规划验收（规划局）。
6：项目配套建设：（给水、排水、供电、供气、电视网络、弱电及智能化、景观道路等）A：供电：a、首先报用电规划图（一般由当地的电力设计部门出图纸，电业局审批）。b、供电施工（高压部分一般为电业局所控制）。
c、供电系统验收并移交电业局（电业局）。
B：给水：报建、施工、移交（自来水公司）。
C：供气：报建、方案、施工、验收（燃气公司）。
D：排水：排污接口（公共事业局）。
6：销售：（问题4：具体的流程细节？）
A：面积预测：按审批的及实际施工的图纸做面积预测（房管局）。
B：工程进展达到相关要求后，可办理房屋预售许可证（房管局）。
C：工程彻底完工后，房屋销售许可证（房管局）。
D：房屋销售---签订销售合同---合同至房管局备案。？
7：交付：
A：面积实测（房管局面积测定科）。
B：成立物业公司或外聘物业公司，签订物业服务协议。
C：交付钥匙入住。
D：可提供代办房产证等服务。（办房产证的细节？）
