推荐第1篇：房地产策划工作职责
房地产策划工作职责
房地产策划师是指从事房地产行业的市场调研、方案策划、投资管理、产品营销和项目运营等工作的人员。
在不同的房地产公司,对于房地产策划师的定义和岗位职责都有所不同,具体要根据企业的实际要求确定。一般情况下，房地产策划师的工作职责都包括以下内容：
1.房地产项目的市场调研和咨询策划；
2.整合设计、建设、营销、广告、服务等资源，制定策划方案；
3.房地产项目的产品营销工作；
4.房地产项目的运营和物业管理工作；
5.负责房地产项目前期调研及策划，为公司领导提供决策依据。
房地产策划 工作内容
一般情况下，房地产营销策划与销售代理公司的工作内容主要包括以下几个方面，但由于不同策划代理公司的业务重点有所不同，同时房地产开发商对于全案策划的需求也不尽一致，因此都或多或少地存在一些差别。
一、区域市场研究
二、项目可行性分析
1、宏观环境分析
2、房地产市场状况分析
3、地块分析
4、项目开发经营指导思想及市场定位思路
5、项目投资收益及风险分析
三、市场定位
1、综合定位
2、客户定位
1）目标客户组成成分分析与判断
2）目标客户区域设定与分析
3）目标客户群消费层次与支付能力定位
4）目标客户群消费心理特征分析
3、产品定位
1）项目总体规划、建筑风格及景观建议
2）户型设计及面积配比建议
3）配套设施及功能建议
4）物业建议
4、价格定位
1）制定均价
2）价格策略
四、全案策划
1、市场调研
2、市场定位
3、整合营销策划
1）、营销概念及思路
2）、营销主题确定
3）、项目形象定位
4）、项目创新体系的建议及实施要点
5）、促销策略
6）、渠道策略
4、营销执行方案
1）、项目形象执行方案
a、售楼部的选址及布置思路及实施要点
b、样板间的选址及布置思路及实施要点
c、现场销售路线的设计思路及实施要点
d、施工现场的包装及形象维护思路及实施要点
e、合作公司的选定方案思路及实施要点
f、楼书、折页、单页、报版、户外的设计制作方案思路及实施要点
2）、价格执行方案
a、均价控制
b、制定明细价格单
c、价格优惠政策制定
d、付款方式的确定
e、不同时期价格策略执行方案
3）、促销执行方案
a、销售阶段的推出量与控制方案
b、销售阶段市场反应及对策方案
c、促销活动情况方案
d、活动推广方案
5、方案实施的指导
五、、全程代理
1、全案策划
2、销售执行
1）营销策划的实施和调整
2）销售手册的准备
3）销售人员的培训、进场、销售工作的开展
4）接待客户，与客户签定合同，催收购房款
5）协助办理按揭贷款手续
6）销售统计与反馈
7）销售管理与销售控制
推荐第2篇：房地产策划工作职责
房地产策划工作职责
房地产策划师是指从事房地产行业的市场调研、方案策划、投资管理、产品营销和项目运营等工作的人员。
在不同的房地产公司,对于房地产策划师的定义和岗位职责都有所不同,具体要根据企业的实际要求确定。一般情况下，房地产策划师的工作职责都包括以下内容：
1.房地产项目的市场调研和咨询策划；
2.整合设计、建设、营销、广告、服务等资源，制定策划方案；
3.房地产项目的产品营销工作；
4.房地产项目的运营和物业管理工作；
5.负责房地产项目前期调研及策划，为公司领导提供决策依据。房地产策划 工作内容
一、区域市场研究
二、项目可行性分析
1、宏观环境分析
2、房地产市场状况分析
3、地块分析
4、项目开发经营指导思想及市场定位思路
5、项目投资收益及风险分析
三、市场定位
1、综合定位
2、客户定位
1）目标客户组成成分分析与判断
2）目标客户区域设定与分析
3）目标客户群消费层次与支付能力定位
4）目标客户群消费心理特征分析
3、产品定位
1）项目总体规划、建筑风格及景观建议
2）户型设计及面积配比建议
3）配套设施及功能建议
4）物业建议
4、价格定位
1）制定均价
2）价格策略
四、全案策划
1、市场调研
2、市场定位
3、整合营销策划
1）、营销概念及思路
2）、营销主题确定
3）、项目形象定位
4）、项目创新体系的建议及实施要点
5）、促销策略
6）、渠道策略
4、营销执行方案
1）、项目形象执行方案
a、售楼部的选址及布置思路及实施要点
b、样板间的选址及布置思路及实施要点
c、现场销售路线的设计思路及实施要点
d、施工现场的包装及形象维护思路及实施要点
e、合作公司的选定方案思路及实施要点
f、楼书、折页、单页、报版、户外的设计制作方案思路及实施要点
2）、价格执行方案
a、均价控制
b、制定明细价格单
c、价格优惠政策制定
d、付款方式的确定
e、不同时期价格策略执行方案
3）、促销执行方案
a、销售阶段的推出量与控制方案
b、销售阶段市场反应及对策方案
c、促销活动情况方案
d、活动推广方案
5、方案实施的指导
五、、全程代理
1、全案策划
2、销售执行
1）营销策划的实施和调整
2）销售手册的准备
3）销售人员的培训、进场、销售工作的开展
4）接待客户，与客户签定合同，催收购房款
5）协助办理按揭贷款手续
6）销售统计与反馈
7）销售管理与销售控制
推荐第3篇：房地产工作策划流程
本文由Ecard兔贡献
doc文档可能在WAP端浏览体验不佳。建议您优先选择TXT，或下载源文件到本机查看。 房地产营销策划流程及重点工作内容 房地产营销策划流程及重点工作内容
一、项目案前基础策划、项目市场分析
（一） 项目市场分析、★ 工作内容： 工作内容：
1.建筑套型对比分析方案 2.建筑主体技术指标对比分析方案 3.建筑造型对比分析方案
4.建材设备对比分析方案 5.社区功能对比分析方案 6.市政配套与政策对比分析 7.项目卖点汇总分析方案 8.项目缺陷汇总分析方案 9.项目发展计划执行方案 10.项目形象定位执行方案 11.物管介入优劣对比分析方案 12.物管形象定位执行方案 13.项目规划设计定位 14.项目建筑风格定位 15.项目市场定位 16.项目功能定位 17.项目开发模式定位
项目市场分析就是对房地产项目投资开发中直接或间接 涉及的诸多要素（如政治、经济、政策法规、规划、国土、市 场、消费者、人文、地理、生态环保、交通、商业、市政配 套等）进行客观调研，并通过科学系统的定量定性分析和逻辑 推断，寻找到满足项目众多有效支撑元素的结合点（一是与城 市规划条件相满足、二是与房地产商合理的投资回报相满足、三是与目标客户群的有效需求相满足） 。、项目包装推广策划
（二） 项目包装推广策划、★ 工作内容： 工作内容： 1.项目主题执行方案 2.CIS 形象管理方案 3.平面设计形象管理方案 4.项目相关单位形象管理方案 5.营销承诺管理方案 6.促销计划执行方案 7.促销让利管理方案 8.营销道具执行方案 9.媒体广告执行方案 10.媒体执行战略方案 11.活动执行战略方案 12.传播契机战略方案 13.VI 形象识别系统方案
14.工地环境包装概念设计方案 15.营销中心概念设计方案 16.样板房装修风格概念提示 在充分利用前面“房地产项目市场环境调查与研究”成 果的基础上，充分结合本项目所需考虑的诸多综合性因素，进 行结论性深度分析和相关综合性建议（总体概念定位、市场定 位、产品定位等） ，把其对项目有可能的投资开发风险尽可能 降低，从中选择出符合项目投资开发的最优市场策划整合方 案。
（三）
、项目组织管理策划
★ 工作内容： 工作内容： 1.岗位组织计划方案 2.岗位职责管理方案 3.管理奖惩执行方案 4.营销服务管理问答 5.客户接待管理方案 6.办公环境、设施、道具管理方案 7.营销统计管理方案 8.营销档案管理方案 9.信息汇总管理方案 10.营销培训计划方案
11.部门协调管理方案 12.政府协调管理方案
（四）
项目销售方案策划
★ 工作内容： 工作内容： 1.房屋上市方案 2.价格执行方案 3.付款执行方案 4.销讲执行方案 5.销售指标计划方案 6.销售奖惩执行方案 7.销售费用预算方案 8.资金流量控制方案 9.成本控制节点方案 10.目标消费者分析 11.目标区域市场分析 12.目标竞争者分析 13.项目定位策略和价格表模拟
二、项目案中策划 ★ 工作内容： 工作内容： 1.价格调整策略方案 2.阶段促销方案 3.广告平面创意方案 4.阶段房源销控策划方案 5.阶段培训策划方案 6.项目销售技巧策划方案 7.项目活动筹备方案 通过科学的定量经济评价，判定项目的经济可行性。根据 规划、建筑策划的初步或最终成果，与动态的市场进行对比分 析，提出修正调整建议。
三、项目案后策划工作要点 ★ 工作内容： 工作内容：
1、客户服务策划方案
2、客户法律咨询策划方案
3、项目竣工典礼策划方案
4、项目客户联谊活动
5、项目客户信息跟踪策划方案
备注： 备注：个案全程策划以上共涉及到 70 个方案
市场调查执行纲要
[区域市场]综合调研： 区域市场]综合调研：
1、本项目周边楼盘的分布位置；
2、周边竞争项目的基本规划水平；
3、交通设施的具体细分： （1） 道路情况 （2） 交通情况 （3） 位置条件
4、生活设施的具体细分： （1） 位置条件 （2） 规模条件 （3） 便利条件
（4） 市场知名度
5、教育设施的具体细分： （1）位置条件 （2）规模条件 （3）便利条件 （4）市场知名度
6、商业设施的具体细分： （1） 位置条件 （2） 规模条件 （3） 便利条件 （4） 市场知名度
7、医疗设施的具体细分： （1） 位置条件 （2） 规模条件 （3） 便利条件 （4） 市场知名度
8、娱乐设施的具体细分： （1） 位置条件 （2） 规模条件 （3） 便利条件 （4） 市场知名度
9、体育设施的具体细分：
（1） 位置条件 （2） 规模条件 （3） 便利条件 （4） 市场知名度
10、其它相关设施
[价格]市场执行调查： 价格]市场执行调查：
1、楼盘市场推广销售价格范围（最低价、最高价） ；
2、楼盘市场推广的销售均价；
3、楼盘市场推广的开盘基价；
4、楼盘市场推广的阶段涨幅；（1） 预售开盘的价格涨幅； （2） 根据工程进度的价格涨幅； （3） 结构封顶的价格涨幅； （4） 正式竣工的价格涨幅； （5） 交付使用的价格涨幅； （6） 现房出售的价格涨幅； （7） 楼盘收尾的价格变动；
5、楼盘市场促销的价格表现；
6、广告推广的价格表现；
7、销售折扣执行的价格表现： （1） 一次性付款的价格表现；
（2） 分期付款的价格表现； （3） 公积金贷款的价格表现； （4） 按揭贷款的价格表现；
（5） 组合贷款的价格表现； （6） 其它特殊付款的价格表现；
8、级别销售操作的价格表现： （1） 销售代表折扣操作的价格范围； （2） 现场主管折扣操作的价格范围； （3） 销售经理折扣操作的价格范围； （4） 副总经理折扣操作的价格范围； （5） 总经理折扣操作的价格范围；
9、以规划水平为标准的价格表现；
10、以建筑品质为标准的价格表现；
11、以配套设施为标准的价格表现；
12、以层次为标准的价格细分；
13、以朝向为标准的价格细分；
14、以房型为标准的价格细分；
15、以景观为标准的价格细分；
16、以小区所处位置的价格表现： （1） 根据所处环境位置的价格细分； （2） 根据交通设施位置的价格细分；
[物业品质]市场执行调查 物业品质]
1、整体小区规划的设计水平；（1） 建筑表现形式； （多层、小高层、高层及别墅等） （2） 建筑单体的平面规划表现形式； （3） 环境布局规划的表现形式； （4） 绿化布局规划的表现形式；
2、小区环境规划的设计表现；（1） 道路规划的表现形式； （2） 活动场地的表现形式； （包括老人、儿童及青年等三 方面） （3） 特色建筑规划的表现形式； （例如中心广场、雕塑、喷泉等方面）
3、小区绿化规划的设计表现；（1） 区内绿化总面积；
（2） 集中绿化的面积与具体位置分布； （3） 集中绿化的规划设计水平及表现形式； （4） 单块绿化的具体分布及表现形式； （5） 具体植物的种类与分布；
4、小区内部设施规划的设计表现；（1） 会所的建筑形式； （2） 会所的具体服务设施与标准；
（3） 老年活动中心的规划设计； （4） 附属诊所的规划设计； （5） 儿童活动场所的规划设计； （6） 区内购物场所的规划设计； （7） 教育设施的规划设计； （例如托儿所、幼儿园、小学 等） （8） 体育设施的规划设计； （例如网球场、游泳池等）
5、建筑造型规划表现形式；
6、建筑结构设计要求；（砖混结构、框架结构等）
7、建筑立面的设计表现形式；（涂料、面砖、马赛克或其 它）
8、房型设计的水平表现： （1） 卧室的具体面积、面宽、径深、朝向及采光（分主 卧、副卧） ； （2） 起居室的具体面积、面宽、径深、朝向及采光（分 客厅、餐厅） ； （3） 厨房的具体面积、面宽、径深、朝向及采光（分高、中、一般三档） ； （4） 卫生间的具体面积、面宽、径深、朝向及采光（分 主卫、副卫，分高、中、一般三档） ； （5） 阳台的的具体面积、面宽、径深、朝向及布局；
（6） 书房的的具体面积、面宽、径深、朝向及采光；
（7） 保姆室的具体面积、面宽、径深、朝向及采光；
9、小区门楼的设计水平表现： （1） 设计风格的表现形式； （2） 具体的建造规模（高度、宽度及长度等尺寸） ； （3） 具体的布局位置； （4） 建筑材料的使用标准； （5） 色彩配置的效果表现； （6） 内在概念的表现意图；
10、楼房门厅的设计水平表现： （1） 面积大小和内部格局； （2） 建筑材料的使用标准； （高、中、一般等三档） （3） 装潢设计风格的表现形式； （高、中、一般） （4） 装饰品布置的具体形式； （高、中、一般）
11、电梯设施的使用标准——针对小高层、高层建筑 （1） 国内产品； （2） 进口产品； （3） 国内合资产品； （4） 市场知名度； （5） 产品的质量标准； （6） 市场接受程度表现； （7） 楼宇配置的具体数量；
12、侯梯厅的设计水平表现：
（1） 具体方位及面积分布； （2） 建筑材料的使用标准； （高、中、一般等三档） （3） 装潢设计风格的表现形式； （高、中、一般） （4） 装饰品布置的具体形式； （高、中、一般）
13、楼宇过道设计表现： （1） 宽度、长度及面积分布的合理性； （2） 建筑材料的使用标准； （高、中、一般等三档） （3） 装潢设计风格的表现形式； （高、中、一般）
（4） 装饰品布置的具体形式； （高、中、一般）
14、门的设计标准： （1） 单门或双门等的具体表现形式； （2） 使用材料的标准； （3） 进户门与分户门的设计区别；
15、窗的设计标准： （1） 具体设计的表现形式； （2） 材料使用的标准； （铝合金、塑钢或中空玻璃等） （3） 对室内采光布局说明；
16、交房标准的具体划分： （1） 全毛坯的交房标准说明； （2） 半毛坯的交房标准说明； （3） 半装修的交房标准说明； （4） 全装修的交房标准说明；
17、楼宇基本配套设施的规划形式： （1） 水的使用形式； （2） 电的设计形式； （3） 煤气的设计形式；
18、特殊配套设施的规划设计表现： （1） 管道纯净水的设计形式； （2） 楼宇监控系统的规划形式； （3） 可视对讲系统的规划形式； （4） 不可视对讲系统的规划形式； （5） 热水系统的规划形式； （6） 其它类似的设施规划形式；
19、楼宇建筑层高的设计标准；20、车辆管理的规划设计形式： （1） 车库的具体方位及规模； （2） 车辆进出管理的标准； （3） 车库内部的建造形式；
21、物业管理的水平表现： （1） 具体服务项目细分； （2） 物业公司的企业性质； （3） 管理的形式； （自管、托管等） （4） 收费标准； （5） 市场知名度；
（6） 实际管理水平；
22、开发企业内在品质调查： （1） 开发企业资质； （2） 公司经营规模 （3） 基本组织结构； （4） 企业性质； （5） 市场知名度； （6） 具体开发项目说明； （7） 开发项目业绩说明； （8） 企业社会效应；
23、物业内在品质调查： （1） 区位优势； （2） 经济地位； （3） 经济效应； （4） 社会效应； （5） 市场知名度； （6） 市场辅助结合点；
【销售推广]市场执行调查 销售推广] 销售推广
1、楼盘的项目名称表现形式：
（1） 以企业名称定楼盘案名的； （2） 以地段、道路定楼盘名的； （3） 以建筑风格定楼盘名的； （4） 其它定名的表现形式； （5） 其内在的表现主题；
2、楼盘市场推广名的表现形式： （1） 以规划特色为标准； （2） 以环境特色为标准； （3） 以建筑风格为标准； （4） 以配套设施为标准； （5） 以建筑品质为标准； （6） 以区域特色为标准；
（7） 其它表现标准；
3、楼书的市场推广表现形式；
4、宣传海报的市场推广表现形式；
5、DM 单片的市场推广表现形式；
6、样板房的推广形式： （1） 房型采用标准； （2） 内部装修标准； （3） 内部家具摆设的推广形式； （4） 内部装饰品的推广形式；
7、灯箱设计的推广形式；
8、展板设计的推广形式；
9、楼盘模型设计的推广形式；
10、户外看板设计的推广形式；
11、户外围墙设计的推广形式；
12、户外路牌设计的推广形式；
13、条幅设计的推广形式；
14、彩旗设计的推广形式；
15、
推荐第4篇：房地产策划工作自我鉴定
本人***，供职********。来公司有一段时日了，“磨合期”给了我许多心得，今天借着这份工作自我鉴定，既是向公司及领导作汇报，也是对我以往努力的总结和今后努力的鞭策。
200*年**月，带着初入房地产策划界的兴奋和对******深深的向往，我真诚地向公司奉献鄙人的全部智慧的决心，按照一个钜太人的要求严格要求自己的态度来*****谋求新的发展，默默许下积极向有一定深望、有一定功力的资深策划人靠拢。
推荐第5篇：房地产策划工作自我鉴定
房地产策划工作自我鉴定
本人***，供职********。来公司有一段时日了，“磨合期”给了我许多心得，今天借着这份工作自我鉴定，既是向公司及领导作汇报，也是对我以往努力的总结和今后努力的鞭策。
200*年**月，带着初入房地产策划界的兴奋和对******深深的向往，我真诚地向公司奉献鄙人的全部智慧的决心，按照一个钜太人的要求严格要求自己的态度来*****谋求新的发展，默默许下积极向有一定深望、有一定功力的资深策划人靠拢。
海量资料分享
推荐第6篇：房地产工作策划流程
房地产营销策划流程及重点工作内容
一、项目案前基础策划
（一）、项目市场分析 ★ 工作内容：
1.建筑套型对比分析方案 2.建筑主体技术指标对比分析方案 3.建筑造型对比分析方案 4.建材设备对比分析方案 5.社区功能对比分析方案 6.市政配套与政策对比分析 7.项目卖点汇总分析方案 8.项目缺陷汇总分析方案 9.项目发展计划执行方案 10.项目形象定位执行方案 11.物管介入优劣对比分析方案 12.物管形象定位执行方案 13.项目规划设计定位 14.项目建筑风格定位 15.项目市场定位 16.项目功能定位 17.项目开发模式定位
推荐第7篇：房地产策划
答题时间30分钟
A项目位于珠三角某经济发达城市，地处城市CBD中心，坐拥各种都市配套。项目聘请国际知名建筑设计、园林设计公司，建筑及园林设计富有浓郁的东南亚风情，并应用世界先进的楼宇智能系统。项目首期规划建有高层电梯洋房500套，两梯两户，户型以120-300平方米的三房两厅、四房两厅为主，南北对流。每户前可观城市繁华景象，后可赏东南亚园林风情。每户设计有入户花园，主人套房，超大景观露台。项目内建有休闲会所、康体中心，配有五星级标准物业服务，24小时安全智能系统及保安服务。
经过初步的市场调研，在产品、规划及配套、景观方面该城市暂没有能与A项目直接形成竞争的楼盘。公司对A项目的定位是城市CBD顶级豪宅。
请回答：
1、提炼项目卖点，为项目命名及确定广告语，并为首期组团命名；
2、创作一篇报纸广告的主标题和简洁文案，及画面表达构想；
3、制定项目首期推广宣传策略
帮我做这个题目可以吗？
推荐第8篇：房地产策划
湖光山色策划全案
一房地产项目的STP策划
（一）房地产消费市场分析
1.购房趋势调查
购房者年龄趋于年轻化。购房人群的年轻化以逐渐成为一种趋势，而在年轻化的购买群体中，居住的休闲性已逐渐得到重视。
在对购房次数的调查中发现：第二次购买商品房者占总数的35％；第三次置业者占11％；第四次置业者（这类买房者属于投资类，或者说并没有明确的投资意图，哪里有好房出现，手里的闲钱就流向哪里，）占总数的7％。二次以上置业者的比例高达54％，这一方面体现了龙湖的品牌吸引力，另一方面，也说明了新的购买人群尚未全面形成，或者说成长的速度比较慢。
2.市场需求量分析
主城非农业人口具有最强的购买力。按照目前通行的标准，条件好一点的三口之家住120平方米左右的三室二厅，差一些的80平方米的二室一厅，取中间值就是90—100平方米，人均30平方米左右，尚存有至少15万平方米的空间。推动房地产市场发展的最主要力量是城市化的发展进程。目前全国城市化率平均水平为36％，而重庆作为四个直辖市之一仅为33％，低于全国平均水平。因此随着重庆城市化进程的加快，重庆的房地产将有一个较大的发展空间。
3.消费者购买力分析
虽然市场容量相当可观。但事实与理论总存在一定的差距，我认为原因有四点：
A、市场产品同质化程度较高
开发商在对项目进行前期规划时相互揣摩，造成市场产品同质化程度较高，形成了内地学沿海、新盘学老盘的恶性循环，使得市场产品千篇1律，消费者对于这种同质化的产品已无明显的购买欲望，因而采取了持币观望的态度。
B、现有产品大部分仍停留在“住”的阶段
对于二次以上的置业者来讲，解决居住问题已不是问题的核心，关键在于如何才能住的舒服。面对市场上形形色色的产品他们早已“另有所属”，若市场产品仍不能超出他们现有的居住水平，那么多一套住房也只是多一件无意义的商品。
C、缺乏观念的引导
重庆的开发商不注重消费观念的引导，其结果导致新产品很难被市场所认识。纵观市场上热销楼盘，如：龙湖花园、学林雅园等，他们都有自身特色及鲜明的个性，向消费者展现了另一种全新的居住模式。
D、二手房市场制约一级市场
重庆的二手房市场活跃程度与其它大城市相比，差距十分大。去年，上海的商品房与二手房的交易面积几乎是1：1，而重庆去年的二手房交易量不过294万平米（商品房成交量为709万平米）。一个不活跃的二手房市场很难给一级市场带来新的活力。
4.抑制购房的三大因数
A、交通限制
重庆—山城，坡高路不平，这给市民出行带来不便。
B、社区配套不成熟
不少新建小区已入住几年了，周边社区依然未能成熟。开发商可以建小学、中学、甚至建足球场，但开发商不可能建公园、正规的图书馆、博物馆、医院、电影院等。
C、银行按揭对大多数市民仍有障碍
虽然按揭的成数已做到很高，但大部分购房者都未选择“掂起脚尖消费”。收入预期、年龄因素、医疗费用、养老、子女入学以及一些不可预测的因素，都可能抑制市民的购房行为，尤其在经济大势尚不明朗时。
（二）房地产项目的市场定位分析
综上所述，根据对全国以及重庆房地产市场的分析研究，应该清醒地认识到现在的房地产战略开发既存在激烈市场竞争，也充满诱人的市场机遇。针对这种情形，应扬长避短，高屋建瓴地去看待项目的发展前景。站在战略的高度去审视项目的开发进程。当代的消费者是理性的、全面的、专家型的，因而我们要创造的产品一定是面向市场的，适合消费者的优质产品。鉴于此，我们对湖光山色作出如下市场定位：
1、目标市场描述
直接购买者年龄段为25～50岁之间，以35岁左右为主，已婚者居多，并多数有子女且父母在世，性别上无明显差异。家内有一定储蓄或金融资产，家庭年收入丰厚（5～8万元以上），职业无明显限制，但多数为企业主、高级白领、公务员、教授、各界明星以及自由职业者等。多为有车一族，乐意享受郊居休闲生活者，但不是那些顶级富豪与超级明星者。
他们介于一次置业和二次置业之间的一种需要，希望以此满足家庭休闲娱乐且居家的需求，也是对自己多年奋斗的一种肯定和对美好生活的向往。
这一阶层人士大多无高贵的出身，也无巨额财产，但他关心的是其“职业前途”，并以此希望获得更好的发展，步入更高的阶层。他们往往注重教育，希望其子女获得良好的文化熏陶，以成为素养较高的专业人员，日后能享有更轻松、舒适的生活。
2、项目功能定位
功能定位针对客户的具体需求，从市场定位、竞争需求以及社区功能等角度出发，立足于各项功能上下功夫，配置各种功能设施，以满足客户的需求，让他们用得称心如意，住得舒畅惬意。
由于市场的发展趋势和项目的品位等因素，湖光山色的产品是：花园洋房（高级别墅）；、联排别墅（TOWNHOUSE）、多层公寓为主。并配以教育，休闲娱乐，体育运动等发展主题。
3、产品概念及名称
综上所述，我们将项目定位为一个集度假、休闲、生活、娱乐为一体的综合性大社区，即城市边缘的休闲小镇。对于大多数拥有三代血缘关系的富裕家庭来讲，她是老年、儿童的第一居所。在这里，老年人可无忧无虑、自由自在地安度晚年，享受夕阳生活，少年儿童可远离城市喧嚣，安静地在独立的“贵族学校”里接受正规教育与综合的素质培养，丝毫不受外界的影响与干扰。同时，她也是
中、青年一代的第二居所。在这里，平日忙于事业的中、青年人可于周末或清闲时间暂居此地，享受都市中无法得到的悠闲，清新与自然。在这个大社区里没有年龄层次及职业的限制；只有对钢筋水泥、尘土油烟的厌恶；对绿意、自然原始风景的共同追求。在这个小镇里只有鸟语花香，湖光山色，歌声、读书声。让人处处感受到一种超脱凡俗的田园般居家乐趣，再加以完善的社区配套，让人感受到现代生活的方便与快捷。
项目名称：湖光山色
二 房地产项目的产品策划
（一）住宅的选型及建筑风格的选择
湖光山色项目的主要建筑物是多层公寓。在建筑风格上，初步拟定本基地的建筑风格以半岛的分界线为基准，以两种风格进行策划。即欧美风格和中国古代民俗风格进行建筑风格设计布局。
1、欧美风格
欧美风格从内涵与外延都有其独特性和亮点。比如建筑思想，反映和揭示的是，欧美人民一种民族情节和奋发向上的一种精神。比如教育，充分体现的一种全民的素质教育。比如娱乐，体现的是激情与愉悦。比如运动，体现的是健康与活力。
2、中国古民俗风格
中国民俗风格在现代建筑中的运用是不多见的。目前，炒得较热的就是成都的“芙蓉古城”。 “芙蓉古城”成功的密钥是迎合了社会和部分人的趋新、趋奇心理，在“洋风”的大兵压境下，变招变术，在“中国民风”上作足了文章。
欧美风格将使湖光山色这个中国的“乡土项目”穿上“洋装”，使湖光山色更富有新的含义。
（二）住宅户型设计及景观设计
湖光山色项目在环境的总体把握上，以“绿”为核心。在整个项目的整体视觉中，充满了“绿”字，绿与湖光山色浑然一体，自然天成。为了把绿字文章做足，整个基地的项目绿地率达到60％以上。湖光山色的自然资源是得天独厚的。人文资源是需要精心设计和依据自然景观进行人工雕饰的。在湖光山色的各个位置都有不同的人文景观，欧式、美式、亚洲式和中华民族风格的人文景观，使自然资源和人文资源得到最大的优化。
户型设计：
139平米三室二厅一厨二卫。户型各区功能明晰，方正又个性，厨卫厅房全明设计，通风采光极佳；动静分离、会客与休息清晰区分，互不干扰。 主卧八角窗设计，让阳光大面积得温暖了整个屋子；双阳台设计，且简洁实用的洗衣间与厨房共有一个阳台，让生活变得轻松。
110平米，三室一厅一厨两卫 。从设计功能入手，拒绝空间多余浪费，全明房间，主卧有大转角飘窗双采光面配合大视野观景，并增加空间时尚感，当主卧的方正格局遇上情调外飘窗，体验享受与实用的双重快感。 户型设计明窗明卫、南北通透、客厅宽敞、利用率高等特点。弧型阳台的设计体现丰富多彩的阳光生活。
83平米，二室二厅一厨一卫 。整个设计细致而绰约，方正中见灵变。舒适而充满情趣的二居，、功能布局合理，干湿分区，厨房与厅室洁污分区。主卧方
型飘窗无疑成为增大采光面的点睛之笔，大客厅配以弧型的生活阳台，开启阳光生活。
三 房地产项目定价与价格策略
（一）定价的原则
1、创新性
突破以往成本导向定价的方法，应有计划的建立品牌导向定价，引导市场定价方法，掌握主动。
2、差异性（可比性）
对于产品设计的不同档次，按照产品的不同，按照产品的价值，成本、工艺水平、消费者消费心理和消费行为，同行业竞争对手的状况，针对不同的目标市场，采用不同的定价方法。
3、依据的科学性
在生产过程与销售过程中，实行严格的财务与评估制度，对有形成无形的成本给予准确的记载与评估对成本导向，产品的定价提供了可靠的依据。
4、引导消费
把消费者关心的敏感的产品因素，用科学的、直观的方法加以体现，给人以理性消费的心理感觉，加强对市场、消费者的引导。
5、艺术导向
在定价过程中还要有效的体现到汴绣产的艺术性，从而体现出其价值。产品定价和产品自身的工艺结合起来。从而也增强了产品和公司的可信度。
（二）价格策略
低价入市、快速出货；分期分批推出、价格稳步提升
以低价入市先找到第一批客户，再寻找自己的价位支撑点。一方面，在决定消费者购房的因素中，价格仍是主导因素；同时一旦价格得到市场认可，消费者的“跟风”现象将十分明显，故而第一批稳定的客源对于本案的顺利去化意义巨大。
建议；低开高走（待建筑规划方案确定后，正式开盘前根据实际市场摸底后再行制订价格表，一房一价）。
四 房地产项目广告策略
广告宣传是楼盘推广的一个重要手段，选择合适的宣传媒体，不仅可以起到很好的宣传效果，促进项目形象建立与销售业绩的提升。建议采用立体式、组合式的宣传策略：以报纸广告、户外广告、印刷品为主，电视、广播等其他媒体为辅。其策划过程为：
1． 引导期
计划时间一个月，在重庆商报发布软性文章为主的的广告，引导楼盘形象主题，广告投放以半版为主。
2． 开盘强销期
计划时间两个月，以重庆日报报卖点诉求为主，发布1/3版彩色广告，每周一次，以形象广告为主，结合多变的创意、灵活的版位。进行品牌形象宣传。影视广告和公交车体广告同期投放。主力媒体坚持固定的投放频率，各辅助媒体则灵活运用，根据市场情况等积极调整发布频率，以求取得最大广告效果，达到销
售目的。
3． 持续热销期
计划时间两个月，承接上一阶段强劲势头，利用前段大量广告产生的市场边际效益，创造一个持续热销期。坚持上一时期的媒体组合，适当减少广告投放量，其中主要减少辅助媒体的广告投放量。影视形象广告停止，转以专题片广告，坚持公交车广告。全方位加大理性诉求，维持稳定的销售进度。
4． 尾盘期
在营造的形象品牌优势下，利用大量购房客户，营造出旺销现象，促使产生羊群效应。少量投放广告，把握游离客户的心理，采取有针对性的诉求，达到楼盘销售的完满成功。
五房地产项目销售策略
（一）开盘时机的选择
1、开盘时机最好选择在楼盘销售旺季，避免在销售淡季开盘；
2、楼盘具备了相关的开盘条件，比如项目宣传、售楼处布置、楼盘预约、取得相关销售证件等；
3、错开与直接竞争对手同一时间开盘，根据实际情况决定采用“先发制人”或“后发制人”策略；
4、开盘时机选择同时应该考虑有利的政策因素及重要社会活动日，如节假日、楼盘封顶等；
5、从资金回笼方面考虑，力争早上实现项目销售资金回笼。
（二）促销手段
１．增加现场人气的方式：
Ａ 集广告，限时发送小礼品（或低值票值券）
Ｂ 征文比赛
Ｃ 儿童创意绘画比赛
Ｄ 特定日期限时发送小礼品
２．促进客户成交的方式：
Ａ 国定假日限时限量单价优惠
Ｂ 别墅限量赠送热气系统、热水系统
Ｃ 复式房奉送屋顶花园及花园园艺布置（限时）
Ｄ 发售金卡，凭卡限时享受房价优惠（一卡一房）
E 签约赠卧室家具、厨房厨具（限时、限量、限户型）
F当场签约免费提供重庆游或其它地区（限时、限量、每套限１人）
步入“湖光山色”，清馨的纯香扑鼻而来，潺潺的流水声轻拍耳边，欢歌笑语回荡四周，让人留连忘返，身处其中，让人越发感受到生命的可贵，生命的至高无上，在这里安居的人，才真正感受到生命的价值以及生活的其乐无穷。一位事业有成、家庭和睦的成年人可以在这里教晦孩子健康成长，可以让父母亲安享晚年，实现盼望已久的郊野三代居，这是人生道路新的里程碑，是实现人生价值的完美体现。
推荐第9篇：房地产策划
房地产策划书：房地产营销策划书范文
时间: 2012年06月02日 来源:清华领导力培训 作者: 佚名 浏览次数: 33
32近年来，我国房地产业蓬勃发展，各种营销理念和营销手法推陈出新，但随着房地产行业进入微利时代，各房地产公司逐鹿申城，楼市风云，瞬息万变。激烈的竞争，严峻的考验，使房地产开发商将营销策划视为企业经营和运作的生命线。尽管房地产策划经过几年的探索，开发商、营销商已开始用理性的眼光看待房地产营销策划的价值，但许多人还未从根本上认识房地产营销策划的合理内涵，在房地产开发实践中未能最大限度地发挥房地产营销策划的作用。
纵观现今楼市营销策划，许多地方仍值得深思。许多营销商、开发商对营销策划的认识仍留于肤浅，甚至有的由于理解的偏颇导致在实际运作中使营销策划走入误区。如何理性正确的认识房地产营销策划的含义，促进房地产业的健康发展是摆在中国房地产营销界面前的一个迫在眉睫的问题。
一、房地产营销策划的含义
房地产营销策划是房地产开发公司以企业经营方针目标为指导，通过对企业内、外部经营环境资源的分析，找出机会点，选择营销渠道和促销手段，经过创意将物业与服务推向目标市场，以达到占有市场、促进和引导房地产开发企业不断发展目的的经济行为。从某种意义上讲，房地产营销策划是在对市场的深刻理解的基础上的高智能的策划。它蕴含在企业生产开发经营的全过程，由市场调查、方案制定和建筑总体设计、价格定位、广告中介服务、售后服务以及信息反馈等组成。
二、房地产营销策划存在的主要问题
随着我国房地产业的迅猛发展，房地产市场的竞争也日趋“白热化”。房地产营销策划逐渐受到房地产开发商的重视。纵观中国房地产营销理论和实践史，房地产营销策划组建转向追求内涵与规范化，但在策划中存在的一些典型问题，值得重视与深思。
1.房地产营销策划---市场调研不足
凡是策划类事务不是靠冲动和想当然进行的，而是以大量的真实准确的市场信息为依据。而掌握市场信息就必须依靠科学的市场调研，据此帮助企业进行市场定位，进一步了解同行业状况，分析竞争对手，窥探市场需求等情况。《孙子兵法》有云：“知己知彼，方能百战不殆。”正是对此最好的诠释。然而，纵观现今房地产业，许多房地产开发商缺乏广泛而有深度的市场调研，脱离实际，使得营销策划成为空中楼阁，经不起时间的推敲和市场的考验。如调查方式单
一、缺乏相互印证、不论楼盘大小，取样总是一个常数；调查数据针对性不足，对项目规模、位置、特点等消费对象的关系缺乏整体把握；样本数量不足，以偏概全，导致结果与实际差距很大。
2.房地产营销策划---目标市场不明，市场定位模糊
调查显示，在大多数的房地产营销策划报告中，对消费者的描述必然充斥着这样的字眼：“中高收入的成功人士”、“注重生活品质”、“自住和投资兼有”等等千篇1律的套话。不少的房地产开发商、策划者将自己的目标消费群笼统定位高档消费者，盲目兴建高档产品。随着人民生活水平的提高，消费者对高档住宅的需求虽在逐步增长，但由于消费者群体社会地位、收入水平和文化素养的差异，其需求也会表现出多层次性的特点。许多房地产开发商并未全面充分地认识到这种市场需求的差异，不顾当地经济及实力和居民的承受能力，甚至毫不顾及企业自身的资源条件，没有明确的目标，不进行科学的市场定位，盲目兴建高档公寓、别墅、办公楼和商业住房，最终导致诸多楼盘滞销，而适应广大中低收入家庭的经济住房却十分短缺。
3.房地产营销策划---产品卖点把握不准，痴迷炒作
一个开发项目，往往卖点很多，规划、房型、景观、配套、物业等等都可以成为卖点。然而，许多的开发商和“策划大师们”通常将一系列的卖点罗列，以推销自己的产品。这种方式不但缺乏对客户细分的研究，更对产品的细分不够，因而达不到预期的目标。比如房型，仅仅粗浅地按房间数分类，不过是“自立一房”、“温馨两房”、“满巢三房”之类。实际上，不同的目标客户群要求的居住功能不同，对房屋内厨、书房、餐厅等各组件的有无和布局要求都不一样。如对卖点把握不准，很难满足消费者的要求。与此同时，当前，房地产界炒作之风盛行。开发商和“策划大师们”热衷于概念炒作，以概念制造“卖点”。房地产营销策划thldl.org.cn从市场营销的角度来看，“概念”可以作为与竞争者相区别的符号系统，在传播中具有高度的识别性和心理冲击力。很遗憾，不少房地产开发商一味地想制造轰动效应，大肆炒作，做足了表面功夫，但忽视了消费者实际需求。在房地产市场竞争日益激烈的今天，入座房地产企业仅仅追求炒作，那么很难长远发展。
4.房地产营销策划---迷恋广告攻势
房地产商是媒体的最爱，因为开发商最爱做广告，似乎广告做得越多，声势造得越大，楼盘就越好销售。房地产企业经常强调“猛烈的广告攻势”“强大的空中优势”，偏爱采用的发行量的大众媒体进行宣传。事实上，这种“用大炮打蚊子”的做法，有效性差，成本高。最极端的案例是深圳某公司代理的一个项目，700万广告费只收回了3000万销售款。其实广告不一定要做那么多，如果项目能获得大家的好评，有时不做广告也能达到传播效果。
5.房地产营销策划---脱离市场需求创新
房地产是“创新制胜”的行业，一般情况下，在一个新项目推出后的3-6个月时间，就有可能被跟随者复制。如今的房地产走过“跑马圈地”的风潮之后，市场开始在内涵上深入挖掘，在创新中谋发展，从设计到销售，从用材到用人，房地产的创新，使其产品价值含量增长，即所谓“创新创造财富”。然而现在一提到“创新”，许多房地产开发商就叫苦连天：“现在的房地产市场已经很成熟了，哪有那么多的创新？”就像手机、服装的不断更新换代一样，住宅也是可以永远创新的。 而如今的房地产开发商在创新方面，似乎都有一种“缺氧”的感觉，似乎每前进一步都非常困难，所谓的创新产品不过是“王婆卖瓜”
罢了，而离真正的消费需求却相去甚远。
三、提升房地产营销策划的对策
上述房地产营销策划中存在的问题的症结在于我国房地产营销策划理论与实践尚处在启蒙、摸索阶段，科学有效的营销策划理论体系尚未在房地产业内形成。鉴于上述问题，提出以下解决意见与方法，以此来提高房地产营销策划的科学性，增强企业的竞争力。
1.房地产营销策划加强房地产市场调研与预测
市场调研与获得真实信息的基础和依据是房地产营销策划必不可少的环节。在市场调研前，企业应制定严谨的市场调查流程；市场调研时，要有针对性的对项目规模、特点等于消费对象的关系从整体上把握；调查结束后，应科学全面地进行分析与预测市场前景。通常，一项正式调查的全过程一般可以分为：调查准备、调查实施以及调查数据分析与总结三个阶段。
2.房地产营销策划明确目标市场，科学市场定位
目标市场分析与市场定位是营销策划过程中的关键环节，也是企业营销策略的核心。由于房地产行业已经进入微利时代，消费者需求层次的多样化，房产开发商更应明确其目标市场，进行科学的市场定位。可以说每一个地产项目、乃至每一套房子都是绝不同的，面积、格局、楼层、景观以及针对细分市场都存在与生俱来的差异性。因此，房产企业应当全面与充分的认识市场需求的差异，从消费者实际购买力与需求出发，企业自身特点出发。
3.房地产营销策划实事求是，避免故意炒作
策划者应根据顾客的不同而不是产品的不同来细分产品。一个开发项目，往往卖点很多，规划、房型、景观、配套、物业等等都可以成为卖点。因而策划者及房产开发商应根据自身产品的特点选取最能打动消费者的卖点。在房地产营销策划的运作中，策划人应做到实事求是。一方面实事求是的进行策划，不讲大话、空话，另一方面要在客观实际的基础上谨慎行动，避免引起故意“炒作”之嫌。
4.房地产营销策划注重广告品质，重视广告创意
广告是把“双刃剑”。广告做得很好，消费者会有很高的预期，而一旦产品出了一点问题，也很容易遭到集体抗议，产生许多负面后果。广告最重要是要有针对性，广告媒介的选择不能陷入套路，更不能误以为广告是万能的。事实上，有许多传播渠道可以代替广告。对于面向低收入人群的中低端项目，价格是更好的传播方式，如果房地产商肯把楼盘的价格降低一点，客户便会蜂拥而来，口碑的传播效果决不输给广告，而成本可能会比广告低[5]。在高端产品的营销策划中，口碑同样可以作为重要的传播渠道，取得理想的传播效应。
5.房地产营销策划加强专业培训，提高责任感
加强对策划人员专业知识的培训，可以定期组织学习的机会，为策划人员提供能够互相交流的机会，吸取众家之长，吸收优秀的经验。房地产营销策划需要不断的吸收新的思想和概念，但是吸收后还要深刻的理解，才能正确运用到营销策划的过程中，才不至于在概念包装的时候连自己都不能
解释清楚到底概念的内涵是什么。这就要求策划者在策划的过程中一定要具有高度的责任感，认真负责的做好策划项目。
总的来讲，目前房地产市场的一个显着特点是：营销策划能力在企业竞争中的作用越来越重要，房地产企业越来越重视对楼盘的包装和宣传策划，言必称“营销”；而从房地产营销策划的实践看，各种营销理念粉墨登场，如品牌营销、生态住宅等，各种营销手法层出不穷，例如“形象代言人”、“集束广告投放”等，虽然种种营销战略、企划方案往往初看新颖、富有创意，在市场上也确实营造了浩大的声势，但结果是除少数热销楼盘切准市场的脉搏，一时独领风骚外，众多房产商是吃力不讨好，巨额的广告投入和迅猛的促销让利都拉不动疲软的市场需求，开发商、代理商策划商都只能对曾被视为“救命稻草”的营销策划感到莫名的困惑。目前情况来说，“整合营销”与“全程营销”已是我国房地产营销策划的大势所趋。有鉴于此，房地产营销策划应具备全局性的营销观念，进行“整合营销”、“全程营销”，使企业在竞争中脱颖而出，成为商战中的佼佼者。
在现代市场经济条件下，房地产企业之所以能够在竞争中取胜，就是因为其为市场提供顾客所需要的产品，也就是说，开发商必须了解市场，按照市场需求开发建设住宅产品，通过交换实现产品的价值，最终获取利润或占领市场，促进企业的不断发展，但目前许多开发商都还缺乏以顾客为导向？以交换为中心的理念，推向市场的住宅产品都没有到达消费者手中，或者说没有转化为真正意义上的产品或商品。市场营销就是连接市场需要和住宅产品开发建设的中间环节，是开发商将潜在市场机会转化为现实市场机会，从而实现企业自我发展的有效手段，从某种意义上说，房地产营销策划是关系房地产开发经营成败的关键。
推荐第10篇：房地产策划
房地产策划书范文
（五）
目录
第一部分、项目概述及市场分析
1、项目地块基本情况
2、项目所属地域市政规划布局及未来发展分析
3、项目地貌状况
4、项目现状
第二部分、项目SWOT分析
1、地块优劣式分析
2、项目的优势分析（S）
3、项目的劣势分析（W）
4、项目机遇的分析（O）
5、项目的威胁分析（T）
第三部分、项目策划营销
1、项目主要经济技术指标
2、一期产品介绍
3、项目周边楼市状况
4、项目定位
5、营销策划构思与设想
6、营销策划推广主题
7、策划营销指导性理念
8、项目营销策划推广总体策略
9、营销策划总体战略
10、项目功能分区说明
11、项目业态规划
12、区域商业现状
13、项目产品建议
14、价格体系
15、目标客户分析
16、物管建议
第四部分、项目包装推广
1、推广主题
2、推广诉求
3、广告推广方式
4、活动推广方式
5、会员推广方式
6、平面表现
第五部分、结束语
第一部分、项目概述
一、项目地块基本情况本项目位于湖南省新化县旧城天华南路，北起天华广场与新化火车站相隔50米，南接资江二大桥西端接线工程，全长1190米，项目总建设用地约240亩，其中道路及绿化用地150亩，房屋建设用地90亩，建筑密度30%，容积率2.0，绿地率25%；规划总建设面积30万㎡，一期开发建设面积22万㎡，其中住宅约5.9万㎡、商铺8.48万㎡。改建的天华南路将成为新化未来主要的景观大道，改造后全长1.2公
里。
项目一期总投资 2.3亿元，规划设计成五个功能区，即从天华南路广场向南依次为前区、商住区、中心绿岛广场休闲区、商贸区和桥头公共广场设施区，是2007年度新化县政府市政重点建设工程之一。
二、项目所属地域市政规划布局及未来发展分析
1、市政规划布局
目前，新化县处于房地产市场大规模开发起步阶段，当地消费者尤其是1.5万余人的公务员队伍，对改善居住条件、提升居住质量的需求及其旺盛，更加注重生态和品质；同时，由于城市化进程的加快和城市规模的不断扩大，城区人口逐年增加，县域经济呈现大商业、大市场的轮廓，传统商业区吸附力较强，但设施老化、档次偏低，出现商业档次断层，消费群对县城中高档百货、购物中心等新商业业态的需求旺盛，将有效推动城市对商业地产的需求。2007年新化县在建和待建项目体量较大，建筑面积预计超过80万方，总投资将超过8亿元，由于市场需求旺盛，房地产市场销售价格将会迅速上涨。
新化当地人口众多，经济粗放，人均收入不高，公务员基本收入在1400-1500元/月，外出务工人员占全县总人口的1/4。
2007年新化房地产市场将展开空前激烈的客户争夺战，销售手段和促销组合将层出不穷，从而进一步带动建材、就业、装饰、广告、餐饮、娱乐等行业大规模的发展，城市建设和城市发展将迈上一个新台阶。
2、项目未来发展分析
自2006 年以来，央行连续3次调高银行金融存贷款利率，导致按揭贷款所承担的利息负担加重，虽有效遏制了国内房地产价格过快上涨，但也打击了一部分购买者购置房地产的积极性，特别影响了以投资为主要目的的购买群体；同时，国家相关部委不断出台二手房买卖的相关限制措施，更使投资客户望而却步，最典型的是温州炒房团大部分撤出国内房地产投资市场后，转而向金融、证券、制造行业等进行投资，也延缓了房地产市场价格过快上涨。
就本项目来说，以上情况对项目有所影响，但影响不大，由于新化属于三级房地产市场，区域内房地产发展程度不高，潜在购买群体巨大，且新化处于房地产市场发展起步阶段，大量握有资金的目标客户群正在积极寻找投资方向，是本项目的利好所在；但从另一个方面说，由于新化温州商业广场整体经营情况一般，明源阳光购物公园和新康园经贸中心的客户分流，本项目必须作好项目定位和招商工作，否则将会影响项目营销进度。
3、项目周遍楼市现状
就项目周边来说，类似物业主要是新化温州商业广场、明源阳光购物公园、新康园经贸中心，三个项目商业体量总和大体与本项目相当；新化温州商业广场已于2006年正式营业，整体经营状况一般；明源阳光购物公园是集生态商业、智能商务、白金星级酒店、高品位休闲娱乐业、著名品牌专卖店为一体的步行街。
4、项目地貌状况
项目占地240亩，规划总建设面积30万㎡。一期开发建设面积22万㎡。地块很平整，没有拆迁，呈一字型展开，北面和新化火车站相隔50米，南接资江二大桥西端接线工程，地块相对平整
一、地块优劣式分析
优势：
1）配套设施可以自我完善：项目地块较长，使项目更具吸引力；
2）自然环境好：项目地块的水资源良好，景色优美；
3）区位发展前景看好：位于城市战略发展重点区域的核心，高起点规划与政府加大基本建设投资力度对项目利好；
劣势：
1）治安环境暂不乐观，靠近火车站；
2）项目周边住房影响项目形象，尤其是后街旁边的住房；
3）道路没整治好，南面基本没什么人群；
A、政府组织建设，项目信誉度高，资金到位确保工程进度的顺利进行；
B、项目区位优势明显，规划设计超前，政府统一招商、统一返租，将会打消顾客的心理顾忌；
C、新化地区商业地产竞争压力不大，且各自的规划具有一定互补性，相互冲击较小；
D、已有强烈的投资意识，但由于可投资的商业地产过少，且商业发展程度不高，大部分人持观望态度，投资较为谨慎，希望投资更好的项目。
A、由于该项目位于新化县老城区，目前人气不旺，流动人口少，周边配套不齐，商业氛围尚未形成。
B、由于本项目是新化第一个大型商住项目，且商业占据了8.48万平米,为了打造专业市场，需要政府加大力度，进行行业规范整治，将各个零售店铺集中到湘中·金源商业项目来。加大广告宣传。
A、新化房地产市场起步较晚，为本项目的开发提供了充足的市场空间；
B、新化自然景观旅游业发展迅猛，流动人口消费总额有望大幅攀升；
C、专业批发市场规模不大，档次不高，环境一般，管理有待提高，为专业市场升级提供了机会；
D、由于本项目是旧城改造项目，同质竞争楼盘较少，商业物业具有较大的升值空间；
E、私营矿主、企业老板、机关干部及在外创业回乡置业者有投资预期，为新化商业地产的发展提供了后备资源；
F、未经过大商业和国际国内一流主力店的洗礼，外来商业品牌正加紧布点，为商业地产开发提供了机会。
A、新化处在商业地产的萌芽期，行业整合洗牌，外来资本进入，但房地产企业素质良莠不齐，整体市场开发规模较小；
B、没有花园小区生活概念，物业管理滞后，生活配套设施不全；
C、本土化销售运作，无市场先进营销理念，开发和后续管理 “两张皮”，重销售、轻经营，投资置业无保障；
第三部分、项目策划营销
一、项目主要经济技术指标
建筑密度：
项目户型：
三室两厅一卫一厨：128㎡；三室两厅两卫一厨：123-142㎡；
复合式：
四室两厅三卫一厨：181㎡；五室两厅一卫一厨：171-180㎡；
三、项目周边楼市状况
新化房地产市场目前建设规模不大，2006年全县完成城建基础设施总投资2.6亿元，城镇化水平达到18.5%；完成固定资产投资6.33亿元，较2005年增长13.5%。
目前已启动的项目有：金龙·风景家园（住宅，30000平方米）、明源阳光购物公园（商业，52000平方米）、新康园经贸中心（高层商住，32000平方米）、阳光小区（商住，住宅67000平方米，商业13000平方米）、湘中·金源商埠（商住，300000平方米）等。
即将启动的项目有：香槟山名苑（高层住宅，200000平方米）、新化瓷厂住宅楼项目（未定名，建设用地110亩）等。
四、项目定位
1、住宅部分
住宅定位：开放式居住小区，大视野、大配套、大景观的城市时尚商业带。
2、商业部分
商业定位：融餐饮、娱乐、运动、休闲、旅游、文化、购物为一体的景观时尚商业街。
商务定位：集酒店、SOHO、LOFT、企业会所等多种形式的非传统型人性化景观商务办公空间。
3、项目总体定位
湘中·金源商埠”融住宅、酒店、商业、商务为一体，具现代、时尚、国际化特征，临近紫江的景观
建筑综合体。
五、营销策划构思与设想
总体构思
创造一种对公共领域的共同理解；
不同功能与审美层面的适合实现统一；
建筑的多样性；
个性与自我的表达；一处多样化、开放形居住形态的商业场所；
一个衔接个性化生活方式与商业化社区公共生活的网络体系；
体现区域化商业核心；
六、营销策划推广主题
信赖——信赖源自政府的公信力、态度的体现以及人文关怀。
推广手段： 【金源会】、主题活动、软性宣传。
冲击——意识形态立体推广。
推广手段：户外、车身、视频、报媒全方位视觉及理念输出。
感动——融入其间，渐进地体验式情景营销。
推广手段：体验馆、示范区。
诱惑——最不在乎价格的客户也希望获得更高的性价比。
推广手段：促销优惠策略：会员优惠；以及不同销售阶段给予不同程度的优惠。
七、策划营销指导性理念
一站式————两极消费————多重功能
一站式：方便、快捷、高效，一站式购物消费。
两极消费：满足不同消费群体的需求。
多重功能：提供多元化的消费场所，满足不同的层次需要。
第11篇：房地产策划
自 荐 信
本人从事房地产行业策划工作多年，对目前房地产企业面临的房产滞销状况深有研究，探索出一套行之有效的解决方案。
房地产行业在过去几年，投资不断升温，房价也如同坐火箭一般地上蹿。但进入2011年以来，国家相关政策的出台，使不少人对房价跌与不跌迷惑不解，大部分客户进入观望状态，房地产商悄然陷入窘境，房地产陷入滞销状态。严峻的现实迫使房地产企业突围求生，为了加速回笼资金，纷纷开始降价促销，楼市打折潮从南到北迅速蔓延。昔日风光无限的房地产企业渐渐加入“卖身”行列。 但纵观全球金融现状及我国经济发展状况，人民币的升值不断刺激外商资金涌入我国，且大部分流入了房地产领域，另外我国持续的经济增长态势，未来我国大部分地区房地产市场的投资性需求仍将有所提高，房地产行业依然有广阔的发展前景。
房地产行业经过近几年的无序投资开发，扰乱了该行业的正常健康发展，房产的滞销，致使很多房地产企业面临洗牌的境地。今后的房地产企业要想继续发展盈利，必须从盲目投资重新走向正轨，企业的经营理念要重新定位重新思考，企业从房产开发前期的策划到后期的销售和物业管理方面的思维模式都需要进行相应调整，以适应房地产行业新形势。
目前房地产滞销的主要原因之一是有相当一部分购房者难以寻到自己满意的户型。他们有购房能力和欲望，但也有对房屋户型的要求。由于没有遇到自己满意的户型，还在继续持币观望寻找中。因此，对于这些有购买能力和欲望的客户群体，房地产商应该有针对性的开发相应房产，以满足社会的需要，同时也促进了自身的经济发展。这就需要房地产开发企业拥有一支优秀的策划团体，能发掘客户，了解客户需求，最终赢得客户。
本人虽不才，但对这方面颇有研究，探索出一套行之有效的发展方案，有我的参与奉献，自信能为贵企业创造出更大的财富。
故此毛遂自荐，敬请领导垂阅，敬候面谈佳音。
覃斌
联系电话：13872176589
第12篇：房地产策划
篇1：房地产开盘策划方案
一、开盘主题
对外传达**房产开盘典礼的信息、显示企业实力。扩大**房产的社会知名度和美誉度，体现**房产的五大优势：公司的雄厚实力、“**第一拍”的资历、优越的地理位置、良好的升值空间和一流的户型设计，展示美好发展前景，促进楼盘销售。同时进行企业社会公关，树立**房产积极良好的社会形象，并融洽与当地政府职能部门、客户的关系。
二、开盘时间：2016年10月1日(暂预定)
三、活动地点：**房产有限公司
四、剪彩嘉宾：贵公司确定
五、拟邀媒体：**电视台、**广告公司
六、活动方案
(一) 前期准备
1、到场嘉宾
市政府有关主管领导、业界知名人士、公司的关系客户、各媒体
2、购买或制作一批有意义的礼品。
做好活动现场的礼品、礼品袋(可由我公司提前提供样品，由贵公司定稿后我公司统一制作)。
一是可以表达对领导的尊敬和谢意;二是可以起到宣传作用和品牌效应。
3、剪彩仪式所需的红花、剪刀、托盘和鲜花
4、请柬的准备
提前印好请柬，非市内来宾请柬要在典礼前10天寄出，本市提前5天发出，并确认来否回执。(请贵公司确认、确定。)
5、其他准备工作
提前3天向市气象局获取当日的天气情况资料。
落实管辖范围内的保安指挥和负责秩序工作。
提前6天落实指挥和负责秩序工作。
(二) 开盘前广告发布
在《**广告》发布整版开盘庆典活动平面广告，于活动前2星期投放。在社区网站配合文字图片报导。
(三) 开盘之日媒体报道
开盘当天邀请市电视台、平面及网络媒体，以新闻报导、文字和图片形式突出宣传**房产的开盘庆典。
七、开盘现场活动
1、现场布置
售楼大厅：厅内分接待区和服务区。正墙做形象墙介绍公司整体情况，顶部做射灯突出效果;前面设立弧形售楼咨询服务台，正墙右侧做六个主推户型的写真。中间立柱上悬挂简介彩旗或宣传画面。另摆设沙发、茶几和楼盘简介资料。整体需体现出公司正规、有实力、有品位，给客户带来温馨和谐的感受。(效果图附后)
会场布置：会场布置以实际效果为准，按照不同区域不同划分。现场以售楼部为接待中心，配合媒体广告宣传，营造良好的接待环境和现场氛围。
主席台区：也就是剪彩区，设在公司或楼盘门口。左侧为贵宾致辞台，右侧为主持人用立式麦可风，台面铺有红色地毯，台前及左右侧有绿化盆景。
嘉 宾 区：可设在剪彩区域前方和两侧。
签 到 处：来宾签到处设置在会场入口处。签到处配礼仪小姐。
礼品发放处：签到处的桌子也可作为礼品发放桌。
贵宾休息区：可设在**房产董事长办公室，配饮料、水果，摆放精美插花。来宾休息区：可放在**房产售楼中心现场。
2、庆典剪彩仪式
3、精彩舞狮表演
4、乐队欢奏、礼炮齐鸣
八、现场布置
1、彩虹门
在**房产公司门口或楼盘入口处放置一座双龙彩虹门，突出气势;
2、高空气球
活动现场上空布置4个红色高空气球，下面悬挂祝贺开盘的竖幅。
3、小气球
施放2005只高空小氢气球，显示对财富、人气的上升与飞跃。
4、地毯
活动现场及舞台铺设红地毯，意味红红火火，突出整体氛围。
5、中国礼炮和彩花弹
中国礼炮和彩花弹288枚，意味好运连发。
6、盆景
在庆典现场放置100盆盆景，增强效果。
7、舞狮
在仪式过程中穿插舞狮表演，预示着**房产美好的发展前景。
8、礼仪小姐
礼仪小姐8名，形象、气质出众，在剪彩仪式时为嘉宾佩戴胸花，协助嘉宾剪彩，指引位置。
九、活动程序 (11月28日安排)
7：00—9：10 总策划检查落实各项工作，布置到位情况; 彩虹门、礼炮、主席台、升空气球、广告条幅，全部安置到位;检查音响、电源、麦克风、小氢气球到位;
礼仪小姐、主持人，陆续进场，准备好各自工作。
9：30—9：50 嘉宾陆续到场，两位工作人员及两位礼仪小姐给领导佩戴胸花、嘉宾签名、发放礼品，引至活动现场。
10：00—10：08主持人介绍领导和嘉宾，宣布**房产开盘庆典正式开始;
10：10—10：25 市领导致贺辞、**房产董事长致辞;
10：25主持人宣布剪彩仪式开始;剪彩嘉宾、礼仪小姐上场
10：28—10：40剪彩嘉宾站好位置，剪彩开始;
剪刀起，礼炮响，施放彩花弹，雄狮舞动、乐队欢奏;
放飞氢气球，活动进入高潮;
10：45—10：50 首位客户签约。
10：50-11：00 主持人宣布典礼结束，来宾赶往午宴现场。
十、人员安排及整体预算
十一、其它设备
落实好电源、麦克风、音响、乐器、签到台、胸花、饮用水、条幅、地毯、舞台、氢气球的采购;
停车场的安排，活动现场的安全及相关后勤保障。
第13篇：房地产策划
房地产策划师职业资格认证试点： 北京、湖南、山东、厦门、湖北、广州
全国承认的证书：
1、职称类，分初级、中级、高级：如教授、经济师等。
2、执业资格：如房地产纪纪人、估价师等
3、国家职业资格，分
一、
二、
三、四级：如房地产策划师、培训师、人力资源师等。
4、各部委：如律师、医师等。
房地产策划师的等级：
员级（四级）：知道收集哪些资料、如何进行市场调研 助理级（三级）：在这些资料里，整理、分析
师级（二级）：通过分析，懂得反映什么问题 高级（一级）：如何从战略角度、高度去看一些宏观的策划管理的东西
问卷调查——问卷设计
客户需求变化，新流行文化、创新——户型设计
案例：某珠江新城区域的新楼盘定价
某策划人员对珠江新城周边的楼盘进行市调，均价20000元/㎡，于是策划人员的新楼盘定价23000元/㎡，老板一看，说太低了，要求一期23000+3000=26000元/㎡，二期再加3000元/㎡到29000元/㎡，最高到30000元/㎡的天价，后来2008年市场不好，又变成了15000-20000元/㎡。
该案例说明了策划人员的无奈，很多楼盘的定价完全是由老板拍脑袋想出来的，并不是“专业人士”分析出来的，当市场好的时候，价格会随着老板不断膨胀的野心而暴涨，当市场不好的时候，只能割肉出售。
出色的策划师要找营销策划的闪光点
哲学型的人才——从一滴水看到七彩的世界（红绿青黄。。。）。
第一章 房地产项目市场调研
一、房地产市场调研的内容：
1、房地产市场环境调研 ⑴政治法律环境
①国家加快海西经济区域、大三通的开形成，厦门、福建出台有利于投资的政策，北京、广州、深圳、上海对比
②湖南的长沙株州湘潭区域，国家加快推进 ③重庆西区，经济试验区
④王志刚对区域经济大势把握最好！
⑵经济环境
北京、上海、广州、深圳的GDP排在全国各城市的前几名 人均收入、一二三产业、GDP、贷款余额（统计年鉴）
固定资产投入
跟着热点地区走
碧桂园模式——
二、三线城市、低地价、大规模
例：阳江市房地产市场调研，以前都是一些本地小开发商，后来2003年阳东碧桂园大规模开发，使国税、地税在2003年后大增，对当地经济促进力度很大。
⑶社会环境调研
由人组成、人文环境为主
广州——两代居、分开住、单亲家庭（女带小孩）——需求点在哪里？
例：广州的三元里，非洲黑人形成区域，比如附近开发项目，能否做黑人住宅区？2-3万㎡米行不行？可以天马行空，但要论证。每年全国进入的黑人有多少？进入各城市的有多少？进广州的有多少？三元里区域的有多少？
例：广州三河北，帝锦苑，2002年天河北豪宅，共1000多套，有一半印度、日本、意大利、韩国等外国人。为什么吸引外国人？欧陆风格、不大不小、市中心、闹中取静、网络联系吸引、当时高层、省建设厅高官，原6000元/㎡，现12000元/㎡。
2、市场需求调研（难点工作，最有挑战性工作） ⑴消费者调研
⑵消费动机调研：为什么买A而不买B楼盘，心理状况 ⑶消费行为调研
XX市房地产消费者调研：户型、总价、单价等
3、市场供给调研 ⑴总量调研
广州住宅每年供给总量：低600万㎡——中800万㎡——高1000多万㎡ 空置量——畜水池——存量房（维持供求平衡） 广东维持10-15%的空置是合理的 ⑵市场调研
⑶各类物业销售状况调研
广州写字楼（珠江新城写字楼推出市场后租金下跌） 中信租金原250-300元/㎡，后200元/㎡ 住宅：多层、小高层、高层
商业：独立、大型商场、都市综合体 ⑷其他调研
4、市场营销活动调研 ⑴市场竞争情况调研 ⑵价格调研
⑶促销调研——最热的城市是北京、上海 ⑷营销渠道调研
二、市场调查流程
例：阳江市房地产市场调研：阳江市政府委托省房协进行调研、国土局、发改委、财政局、工商局等积极配合。
准备：初步方案（工作行动方案）、调研目的、预期效果、哪些部门协助、人员、时间、费用等。 操作：
①在阳江召开房地产论坛（建设局下文协助：房地产开发商会议、职能局领导会议、研究专家会议）——最后发各部门审核——回复——定稿
②设计问卷——招10多名学生兼职——培训细则、到哪里（政府、搂盘、商业中心、公园等）——1000份——3天——统计整理——分析——出报告
③广外博士生写调研提纲——不行重写——不行——初稿——修改——定位——发展程度——建议——领导重视——振兴规划
结论：2007年全国房地产市场高潮，阳江平淡（价稳量稳），不利于当地经济发展。
三、市调报告的撰写P23
材料的分析、整理——结论（老板只喜欢看结论、小结、摘要）
技术报告：同一供需圈10个楼盘对比法、商业收益法、重置成本法 可行性研究报告——都是可行的
报告局限性和应用注意事项——假设的前提成立
P30 规范结构（省房协房地产蓝皮书） ⑴扉页（封面） ⑵目录 ⑶摘要 ⑷正文 ⑸附录
四、市场分析思路P35
1、三个层次
⑴区域：珠江三角洲（开放性强、前瞻性）、海西区、浦东区
广州星河湾在广州、北京、上海都有，理念、全国参观、鞋套统
一、无专人销售、随便自己看
⑵专业的房地产市场分析
住宅：一般、豪宅、别墅（联体、联排、独立、空中、叠加） ⑶项目房地产市场分析
祈福新村——10多期——10-20万人——1万多亩 项目在1000亩（66.7万㎡）以内比较好操作
2、两个方面 ⑴供给： ⑵需求：
3、三个时段 过去3-5年 现在
将来1-2年
4、五个影响因素
人口分析：12个人一个组、方案、创意水平、飞特部落（南宁市时尚青年，好动、时尚、时髦、IT、网络）1万㎡，市场容量规模够不够大？
五、房地产市场分析内容P38
1、地区经济分析
全国GDP9%，广东10%，广深13% 宏观发展差——房地产不可能好
经济发展以房地产为第一行业
三驾马车：固定资产投资（市场预期房地产市场起来——宏观起来）、消费、进出口贸易 伟大的策划家从宏观开始
经济发展——基础产业发展：道路、公共设施 关注：一二三产业比例关系
深圳——深交所——金融中心（双中心、船运中心） 广州——第二产业——汽车、石化等
例：石家庄——下飞机——打的——很久——酒店——市中心——落后10年（比南方） 主要产业：医药（新华制药）、三鹿集团
城市定位不明确、模糊：离北京近、无自然资源、四不像。
2、区位分析 最佳用途分析
例：五星级酒店应建在哪里？
①东莞酒店模式——住宅小区里面，住房率80% >平常70% ②广州怡和山庄——白云山后面——五星级酒店——客满——会议酒店为主50-60%
3、市场概况分析 未来趋势分析
4、专业市场供求分析
营销策划一定要上纲上线，要有个性化的东西。
例：深大小梅沙中间的小岛天琴湾，全国唯一直升机看楼，至今已售10多栋别墅，每栋5000万（500-600㎡），目标客户是世界500强老板、CEO。泛地产——购住宅——购所有植被、园林、雕塑、环境、海景等——现代简约风格，以明快线条为主 关键点：是否有足够的客户人脉？
5、项目竞争分析
营销后期，体量对比、营销手法、价格等分析对比 营销建议、售价和租金预测、预测吸纳量及计划
6、敏感性分析
六、房地产市场分析方法P40
1、政策影响分析方法 ⑴927的深层原因：以前国六条、国八条等都是针对供给方的，而927政策是针对需求方的。
⑵政策可操作程度：90/70政策、广东很多二线城市户均100㎡以上，90㎡不合适。
⑶影响最大：房地产金融政策：开发商在银行贷款、需求买地，向银行贷款 潘石屹观点：房地产要死，银行先死。
2、城市规划影响分析方法 重要、技术性强
3、房地产供需分析方法
⑴供给分析：供给量分析、供给结构分析
⑵需求分析：成交需求分析、未来需求分析
⑶供需对比分析：供需的量对比、供需的结构对比
4、房地产项目市场分析方法 ⑴法律特性的分析 ⑵经济特性的分析 ⑶自然条件的分析 ⑷项目的关联性分析
七、房地产市场总体趋势分析方法
1、指数分析法
2、景气分析法
3、区位商方法
4、投入产出法
【第一招：加法】
1+1>2！
将二件风马牛不相及的事捆绑起来，会发生很多有趣的变化。
我们大概都听过书商捆绑连接总统的故事，故事大约是这样的：第一次把新书寄给总统，总统客气地说了声“好”，于是，书商就宣传“总统叫好的书”；第二次又把一本新书寄给了总统，总统不想再被利用，就回信说“不好”，于是，书商就宣传“这是总统批判的书”，人们还是好奇地看看为什么总统批判它；第三次，书商再寄新书给总统，总统汲取上两次被利用的教训，
干脆就不理会了，不久，书商又宣传了，“连总统都无法评价的书”，总统还是被利用了。这件事真不真实不重要，重要的是它告诉我们一件事：加法的效果很明显！
将加法运用到房地产界来看：
体育+地产=体育地产，成就了“让运动就在家门口”的南国奥林匹克花园；
教育+地产=教育地产，成就了“给你一个五星级的家”的碧桂园；
劳斯莱斯+地产=标准营销地产，成就了“一个心情盛开的地方”的星河湾；
宋词+地产=文化地产，成就了“中国首个宋词文化社区”的梦里水乡；
旅游+商业+地产=体验地产，成就了轰动一时的上海新天地。
策划大师王志纲经常喜欢说，跳出地产做地产，其实就是加法的说法，以一个产业帮衬另一个产业的做法，确实能起到借势引爆拔出萝卜带出泥的效果。
【第二招：减法】
第一胜过更好，一颗子弹打一只鸟！
减法就是化复杂为简单，化多为少，化粗为精。
大家知道，对一个事情的决策，首先要确定做事情的程序，程序上的各个步骤就是决策点。减法其实就是抓重点，突出决策环上的某一个决策点，不遗余力地加强这个决策点，使这个决策点成为重点，由这个重点来带动其它决策点。
人类文明的传播和演变，其实就是传递并升华简单的共性规律的过程。一部简简单单的老子《道德经》，讲尽了宇宙万物的道理、概括了事物的规律。而后世的越是深刻的哲学越是片面，唯其片面能够深刻，唯其深刻不能全面，个中原因皆在于此。
减法经常被我们不知不觉中采用。饭店门口贴一张纸，上书：“田螺2元一盘”，便宜，太便宜了，你进去吧，我不相信你只吃田螺，你也不怕噎死？你喝点饮料饭店就能把田螺的损失给夺回来。
我们经常发现一些企业花大价钱打的广告等于一张废纸，他把自己的产品的10个优点全部说出来，都是优点，哪里还会有优点？要删，要突出一个重点，你第一次打“KISS”的情景一定历历在目，你第一次恋爱的心跳一定不会“事如春梦了无痕”。所以，谁占得先机，谁抢得第一位，谁就能“近水楼台先得月”。“农夫山泉有点甜”，只突出味道就行；“今年过年不收礼，收礼只收脑白金”，只突出适用价值就行；……不用说上海人能跑，只说奥运冠军刘翔的名字地球人都会知道！
【第三招：乘法】
牵线头，搭平台，隔山打牛。
这其实就是一种资源整合。牵线头，就是把几个不同的资源拿来过，然后为其建立搭建一个共同的平台，以最低的成本，几个产业或项目同时互动，发生化学作用，产生质变形成新的利润，实现多方共赢。
曾经我用乘法为一家经营不善的渡假村设计了这样一套方案：
这家渡假村座落在一个同样经营不善的公园里，有韩国烧烤屋，有日式客房，风景不错，环境优美，可由于地处偏僻之处，养在深闺无人识，老板也由于前期的投入导致现在的运作资金不足，宣传工作也难以为继，所以客房每天都空在那里，烧烤生意也每况愈下。
怎么办呢？
于是，我为其设计了一个资源互换平台，寻找一家房地产开发商和一个媒体合作，把旅游、地产、媒体三大资源整合起来。
三头线：
1、旅游线：渡假村为房地产开发商的客户提供5+2生活模式，即购房者5天全家免费畅游公园，2天免费享受标准间客房；
2、地产线：开发商可打公园牌，打自然牌，倡导旅游地产生活，广告资源双方共享；
3、媒体线：利用媒体优势，为双方搭建品牌桥梁。
于是，渡假村利用空置的客房资源转换与房地产开发商合作，免费打了广告。购房者入住了客房，总不能只睡觉吧，自然到烧烤屋里去消费，由此又将客房的损失费拿回来。媒体有了广告业务可做，自然热心为两者牵头搭线，并在新闻炒作上为其提供一切方便之利。
如此一来，旅游商为开发商提供5+2生活模式，双方结成战略合作关系，开发商在媒体发布广告，配以活动促销，三方互动，资源整合，一举三得！
这，就是乘法的妙用！
【第四招：除法】
1除于2等于1/2，除于3等于1/3，除于4等于1/4，……从有限中得到无限，从除法中得到商，商，也就是商业、商机，说白了，也就是一种背景转换法，即：背景决定前台，用更强大的背景去为自己服务，我们要把有限的视线投放到无限的背景中去！
星星因为有了蓝色的天幂所以闪闪动人，照相因为有了白色的背景所以才能突出自我。
一个人，一件商品，一户企业，无论它（他）多么强大，它（他）的价值、力量都是十分有限的，而其所处的背景有时是可以选择的，有时背景的价值和力量是无限的。
一个小伙子，后面站的是影视明星，一看就像一个高级助手，最少也是一个风流人物；明星走了，换了一个公安局刑警大队人员，拿着手铐和电棍，按照这个背景，你肯定会想，这个小伙子出事啦！
一个化妆品，放在日用品柜里是平价，放在化妆品柜里就涨价，这就是背景的不同。
有个地方性房地产公司，和世界名牌沃尔玛超市缔结了战略合作关系，你建商场，我给你办理一切用地手续，给你建设好房产，我不赚你沃尔玛一分钱，只要借机多征用一些土地，只要把沃尔玛进驻的消息宣布出去，即使不好的地块儿，也会马上变成旺地，因为人家沃尔玛商场生意旺，整个地区的土地都被名牌给升值了，你甚至不用建房，你把多余的土地再加价转让出去就行了。为了引进沃尔玛——世界500强，各地政府在市场准入方面没有不开绿灯的，连在异地办事的效率都不减。赚钱不仅要看赚多少，更重要是看赚多快。和沃尔玛合作，你的背景就是世界最大的零售企业。
连狐狸都知道借老虎的威风，都知道背景的转换，都知道除法的运用！
【第五招：比法】
比法，也就是比例法，1/3=2/6，事物之间在哲学的层面经常会有些惊人的相似之处，这是造物主的一个神奇之所在。
房地产行业本来和信息产业是完全两码事，我发现，它们之间也有一定的相识之处。
INTERNET是说你我相互勾结——INTER一下，形成一片——NET一下，所以，INTERNET就是土地；这个土地是生地，没有“七通一平”，所以，要用宽带、路由器等进行管网配套，使生地变成熟地；电脑就是在土地上的建筑物，光电脑能用，但功能有限，所以，就得装修，软件就是房屋装修；装好软件的电脑可以自己用，但互动的信息就像进出的人流一样，管理起来很困难，于是就需要专业的物业公司来管理，这就是门户网站等信息服务。搞物业管理的没有搞建筑和装修的赚钱快，搞房产的不如搞地产的，信息产业内部的规律大体上与房地产业发展也是一样的。
有人问你，什么是策划？你可能会套用王志纲的说法：条条大路通罗马，策划就是找最近的那条路。
我会如何回答你呢，我会告诉你，其实中国的象形文字就蕴含了策划的真意。先从“策”字来看，上为竹字头，下面一个宋字，宋字的原意是一声巨响，所以，“策”就是用锋利的竹子打击出一声巨响，我们引申来说，“策”字就是把握规律、道破天机。策划的“划”，就像竹排在水里划，引申来看，就是指在“策”的基础上能够导引潮流的人。所以，策划两字，我个人用比法来理解，就是把握规律、道破天机、导引潮流的意思。
曾经我用比法为一家房地产公司的小户型做了这样一个软文炒作。当时我想，谁最有可能买
小户型的房子，当然是青年人；青年人平常最喜欢做什么，当然是上网；青年人用买小户型省下来的钱最想买什么，当然是汽车！
灵机一动，突然我找到了一个它们之间相通的一个点，那就是QQ，上网用QQ，汽车开QQ，小钱也能当家，那么为什么小户型不能命名为QQ小户型呢，时尚、可爱，诱人！
第14篇：房地产文案策划工作自我鉴定
本人xxx，供职xxxxxxxx。来公司有一段时日了，“磨合期”给了我许多心得，今天借着这份工作自我鉴定，既是向公司及领导作汇报，也是对我以往努力的总结和今后努力的鞭策。
20xx年xx月，带着初入房地产策划界的兴奋和对xxxxxx深深的向往，我真诚地向公司奉献鄙人的全部智慧的决心，按照一个钜太人的要求严格要求自己的态度来xxxxx谋求新的发展，默默许下积极向有一定深望、有一定功力的资深策划人靠拢。这个月以来，我一方面积极学习地产的专业前沿知识，经常向公司领导谈谈自己的看法、交流思想;另一方面做好自己的跟盘项目、拓展自己的业务范畴。现将本人工作概括向领导汇报如下：
首先是思想和智慧的洗礼。通过潜心与公司主要领导的沟通，我认识到我们的公司不仅是一个具有整合推广光辉历史的专业服务团队，更是一个锐意进取，勇于创新，年轻有为，不断结合新的市场，把自己的有深度的思想推向发展商的队伍，从而增强了专业公司的独具魅力，也更增强了我奋发向上、要有所作为的想法。
其次是知识与能力的陶冶。我自认为不是什么策划大师，但至少我作为一名策划人，除了在思想上要有创新，行动上更要和公司保持格调一致，还要在业务拓展能力上有新的起色。一名合格的策划人，不光要有很好的表达、谈判能力，更要有一定的提案、公关能力。这段时间以来，我把更多的时间和经历投入到把现有项目做好和挖掘新的好项目上，对此我投以最大的精力和毅力，并在操作过程中取得了一定的业绩，深受领导和同事的好评。通过更深一步的与不同开发商的接触，我一方面深刻体会了公司创业的艰辛;一方面也看到了转型中的xxx所面临的许多问题，我相信在钜太文化传播的领导下这些问题可以得到妥当的解决，并愿意为此奉献自己的力量，为“最强南昌，做大地市”的建构，为“拉开业务含量，扩张合作方式”的理性策划，为xxx在“江西做成品牌”奉献自己的一切精力。
最后是人格的塑造。xxxx年新年伊始，我就在自己的心里定下了要以人格的魅力感染人，以学者的身份融入策划，以企划的高度解决问题。曾记得《南风窗》首语这样记载：“愿天下学者，均秉持良知，不随波逐流，以独立之精神，自由之思想，允公允能，厚德自强，止于至善”。这里的所谓人格不光是个人的人格，更是公司的人格，把自己的人格和公司的人格统一起来，将自己融入到公司的人格中来，将自己融入到公司的大发展中来，砥砺出共同的企业文化，制造出一致的前进目标。此外，完善人格的塑造对于公司更是不可或缺的特质，数不清的优秀代理商/策划人用他们的光辉足迹证实了必须诚信行为的楷模，用人格的力量去影响地产!这个月来，我在策划的挫折中一步一步走了过来，“从策划中来，到策划中去”。在制造中锻炼自己的水平，在人际关系中学习为公司创造利润的门路，以求自身人格塑造的不断完善。
人无完人，我在追求自我完善的过程中，仍然存在各方面的不足与缺陷，在此要多谢xxx的胸襟、度量与“礼贤下士”的明主、率真作风。
以上是我对自己工作方面的自我鉴定与总结，收获与不足并存，我将在今后的工作中继续总结经验，在xxxx的培养和带领下，发扬优点，摒弃缺点，为争取公司的战略目标的早日实现而努力奋斗。
此致
敬礼!
汇报人：
第15篇：房地产策划工作的自我鉴定
本人***，供职********。来公司有一段时日了，“磨合期”给了我许多心得，今天借着这份工作自我鉴定，既是向公司及领导作汇报，也是对我以往努力的总结和今后努力的鞭策。
200*年**月，带着初入房地产策划界的兴奋和对******深深的向往，我真诚地向公司奉献鄙人的全部智慧的决心，按照一个钜太人的要求严格要求自己的态度来*****谋求新的发展，默默许下积极向有一定深望、有一定功力的资深策划人靠拢。这个月以来，我一方面积极学习地产的专业前沿知识，经常向公司领导谈谈自己的看法、交流思想；另一方面做好自己的跟盘项目、拓展自己的业务范畴。现将本人工作概括向领导汇报如下：
首先是思想和智慧的洗礼。通过潜心与公司主要领导的沟通，我认识到我们的公司不仅是一个具有整合推广光辉历史的专业服务团队，更是一个锐意进取，勇于创新，年轻有为，不断结合新的市场，把自己的有深度的思想推向发展商的队伍，从而增强了专业公司的独具魅力，也更增强了我奋发向上、要有所作为的想法。
其次是知识与能力的陶冶。我自认为不是什么策划大师，但至少我作为一名策划人，除了在思想上要有创新，行动上更要和公司保持格调一致，还要在业务拓展能力上有新的起色。一名合格的策划人，不光要有很好的表达、谈判能力，更要有一定的提案、公关能力。这段时间以来，我把更多的时间和经历投入到把现有项目做好和挖掘新的好项目上，对此我投以最大的精力和毅力，并在操作过程中取得了一定的业绩，深受领导和同事的好评。通过更深一步的与不同开发商的接触，我一方面深刻体会了公司创业的艰辛；一方面也看到了转型中的***所面临的许多问题，我相信在钜太文化传播的领导下这些问题可以得到妥当的解决，并愿意为此奉献自己的力量，为“最强南昌，做大地市”的建构，为“拉开业务含量，扩张合作方式”的理性策划，为***在“江西做成品牌”奉献自己的一切精力。
最后是人格的塑造。****年新年伊始，我就在自己的心里定下了要以人格的魅力感染人，以学者的身份融入策划，以企划的高度解决问题。曾记得《南风窗》首语这样记载：“愿天下学者，均秉持良知，不随波逐流，以独立之精神，自由之思想，允公允能，厚德自强，止于至善”。这里的所谓人格不光是个人的人格，更是公司的人格，把自己的人格和公司的人格统一起来，将自己融入到公司的人格中来，将自己融入到公司的大发展中来，砥砺出共同的企业文化，制造出一致的前进目标。此外，完善人格的塑造对于公司更是不可或缺的特质，数不清的优秀代理商/策划人用他们的光辉足迹证实了必须诚信行为的楷模，用人格的力量去影响地产！这个月来，我在策划的挫折中一步一步走了过来，“从策划中来，到策划中去”。在制造中锻炼自己的水平，在人际关系中学习为公司创造利润的门路，以求自身人格塑造的不断完善。
人无完人，我在追求自我完善的过程中，仍然存在各方面的不足与缺陷，在此要多谢***的胸襟、度量与“礼贤下士”的明主、率真作风。
以上是我对自己工作方面的自我鉴定与总结，收获与不足并存，我将在今后的工作中继续总结经验，在****的培养和带领下，发扬优点，摒弃缺点，为争取公司的战略目标的早日实现而努力奋斗。
此致
敬礼！
汇报人：***
第16篇：房地产项目策划工作任务书范本
房地产开发项目策划工作任务书
项目简况（略）
第一阶段 市场调研及项目定位
第一部分：基础资料研究
一、宏观市场分析
图表分析
1）近3-5年供应市场分析
2）近3-5年需求市场分析
3）近3-5年平均售价及变化规律
二、政策法律环境分析
1）土地政策
2）税收政策
3）金融政策
4）房地产开发相关政策等。
三、区域市场分析
1、项目所在区域市场简述
1）房地产市场形成、发展时间及未来三年的供需趋势
2）各档次住宅在区域内分布状况
3）购买人群变化
2、区域市场在城市中的地位及发展趋势
3、竞争分析
区域内竞争项目分析
包括开发商资源及经验、初步开发方向、开发规模、产品形式、开发进度、平均售价、竞争点等、客户群、销售状况、销售策略、合作单位等
三、项目条件与地块解析
1、项目资源分析
1）项目区位认知
2）地形地貌、对外交通、项目规模
3）项目拥有自然资源
4）地块指标
5）地脉挖掘
6）周边生活机能（商业、医疗、教育、体育、休闲场所等综合分析
7）区域功能综合分析及其发展的机会与面临的问题
2、地块解析
1）区内地块综合评价
2）区内外自然资源的利用
3）区内地块价值排序
3、总结
1）SWOT分析
2）初步方向判断
四、类似区域大规模成功项目案例研究
1、开发模式
2、规划模式
3、产品模式（产品组合）
4、客户构成（客户来源）
5、资源利用
6、与区域资源的价值联动
7、成功关键驱动因素
8、相对本项目的可借鉴点
第二部分 项目定位、发展战略及物业发展初步建议
一、项目整体定位
1、市场定位
公司目标
市场的可能性
关键问题
2、形象定位
项目案名推荐
项目推广关键词
项目品牌的建立
项目品牌的延伸
企业品牌的营造铺垫
3、客户定位
1）客户细分
细分依据：年龄结构、家庭结构、支付能力（单价、总价）
客户群细分：首次或多次置业、无子女家庭、婴儿家庭、单身贵族、有子女家庭、有子女富裕家庭、有老人富裕家庭、一般老人家庭、富裕老人家庭、投资客户等
２）目标客户界定及其分布范围
主力客户、辅助客户、偶得客户
3）目标客户需求分析
·外部环境要素：自然资源、道路交通、治安情况、配套物业、区位认知、公共交通……
·内部环境要素:园林景观、交通组织、小区配套、休闲设施、健身设施、服务设施……
·产品要素:建筑品质、建筑密度、建筑形式、户型面积、功能组合、设备设施……
4、产品定位及物业发展初步建议
差异化策略
项目主题
规划方案设计建议（规划指标、功能分区、各区物业配置建议） 景观方案设计建议
产品户型配比组合建议
户型创新建议
建筑形式、建筑品质及外立面建议
小区配套建议
提升房屋舒适度方面的建议
道路交通组织建议
产品生态环境建议
5、价格定位
单价
总价
二、项目发展战略
１、总体发展战略
项目开发周期
项目开发节奏（根据市场发展趋势）
２、分期开发策略
区内地块开发次序
区内地块开发节奏（组团）
分期开发模式选择（分期开发的产品组合）
３、合作开发战略
三、经济评价
1、项目总体经济效益评价
2、项目开发成本测算
3、项目现金流分析
4、不同盈利模式的比较
5、项目赢利能力评价
6、项目风险分析
四、阶段工作成果
《项目整体定位及发展战略》报告、《规划设计任务书》、《启动区物业发展初步建议》。
第17篇：房地产项目策划工作任务书提纲
XX房地产公司项目策划工作任务书
项目简况
第一部分：基础资料研究
一、宏观市场分析
图表分析
1）近3-5年供应市场分析：开工量-竣工量
2）近3-5年需求市场分析：销售量
3）近3-5年平均售价及变化规律：供需比
二、政策法律环境分析
土地政策、税收政策、金融政策、房地产开发相关政策等。
三、区域市场分析
1、项目所在区域市场简述
1）房地产市场形成、发展时间及未来三年的供需趋势
2）各档次住宅在区域内分布状况
3）购买人群变化
2、区域市场在城市中的地位及发展趋势
3、竞争分析
区域内竞争项目分析
开发商资源及经验、初步开发方向、开发规模、产品形式、开发进度、平均售价、竞争点等、客户群、销售状况、销售策略、合作单位
四、项目条件与地块解析
1、项目资源分析
1）项目区位认知
2）地形地貌、对外交通、项目规模
3）项目拥有自然资源对项目的影响
4）地块指标
5）地脉挖掘及赏析
6）周边生活机能（商业、医疗、教育、体育休闲场所等相关的生活配套设施）综合分析
7）区域功能综合分析及其发展的机会与面临的问题
2、地块解析
1）区内地块综合评价
2）区内外自然资源的利用
3）区内地块价值排序
3、总结
1）SWOT分析
2）初步方向判断
五、类似区域相似项目案例研究（成功与失败）
1、开发模式（总体定位与核心区）
2、规划模式（指标分配、功能构成及布局）
3、产品模式（产品组合及演变模式）
4、客户构成（客户来源及演变）
5、资源利用
6、与区域资源的价值联动
7、成功关键驱动因素，失败的教训。
8、相对本项目的可借鉴点
第二部分 项目定位、发展战略及物业发展初步建议
一、项目整体定位
1、市场定位
公司目标：
市场的可能性
关键问题是什么
2、形象定位
项目案名推荐
项目推广关键词
项目品牌的建立
项目品牌的延伸
企业品牌的营造铺垫
3、客户定位
1）客户细分
细分依据：年龄结构、家庭结构、支付能力（单价、总价）
客户群细分：首次置业、无子女家庭、婴儿家庭、单身贵族、有子女家庭、有子女富裕家庭、上有老下有小富裕家庭、一般老人家庭、富裕老人家庭、投资客户、外地客户（度假、养老、投资 。。。。。。。）
２）目标客户界定及其分布范围
主力客户、辅助客户、偶得客户
3）目标客户需求调查
·外部环境要素：自然资源、道路交通、治安情况、配套物业、区位认知、公共交通……
·内部环境要素:园林景观、交通组织、小区配套、休闲设施、健身设施、服务设施……
·产品要素:建筑品质、建筑密度、建筑形式、户型面积、功能组合、设备设施……
4、价格定位
单价
总价
5、产品定位及物业发展初步建议
差异化策略
项目主题（设计主题）
规划方案设计建议（规划指标、功能分区、各区物业配置建议） 建筑形式、建筑品质及外立面建议
建筑平面布局及单层面积建议
建筑核心筒排布及柱网分布建议
建筑结构层高及楼层承重建议
产品户型配比组合建议
户型创新建议及增值建议
建筑垂直动线及客梯数量建议
公共区域装修建议
小区配套建议
提升房屋舒适度及配套设施/设备的建议
道路交通组织建议
景观方案设计建议
产品生态环境建议
二、项目发展战略
１、总体发展战略
项目开发周期
项目开发节奏（根据市场发展趋势）
２、分期开发策略
区内地块开发次序
区内地块开发节奏（组团）
分期开发模式选择（分期开发的产品组合）
３、合作开发战略
三、经济评价
1、项目总体经济效益评价
2、项目开发成本测算
3、项目现金流分析
4、不同盈利模式的比较
5、项目赢利能力评价
6、项目风险分析
四、阶段工作成果
《项目整体定位及发展战略》报告、《规划设计任务书》、《启动区物业发展4
初步建议》。
第18篇：房地产策划各阶段工作内容
房地产策划各阶段工作内容 项目前期开发阶段
一、提供市场研究服务，从宏观市场到微观市场的市场状态，分析本项目所处的市场环境，并提交市场整体竞争环境分析报告。
1、整体宏观市场分析国家及城市宏观经济运行状况及发展态势；国家及城市宏观经济及政策对本行业的影响；国家整体房地产行业发展现状及发展趋势预测；城市发展战略规划及区域发展功能定位；
2、区域微观竞争环境分析区域经济发展现状的调研；区域房地产市场发展现状及趋势； 区域功能定位及发展规划；
区域相关政策及人口变化状况对地区房地产市场的影响研究； 区域房地产市场发展现状研究 区域总体市场供求状况；
区域市场消费特征、消费者状态分析；
区域市场项目状况及主要竞争项目状态分析； 区域发展趋势及市场细分状况等分析； 地块土地价值及SWOT分析； 地块市政状况及施工条件分析； 周边道路、交通状况分析； 周边环境状况分析； 周边人文状况分析；
周边生活、教育各种配套设施状况分析； 周边其他影响因素分析；
二、从经济测算角度，分析项目可行性，提交项目可行性研究报告
1、市场定位通过对区域房地产市场进行细分，以及依据土地价值和SWOT分析的结果选择细分市场，最大限度的规避竞争、降低风险并发挥土地价值，从而保证在有效控制风险的前提下实
2、客户群定位客户群体选择；客户特征描述；客户购买力分析；客户产品需求分析；客户购买偏好分析； 现开发商利润最大化。
3、产品初步描述项目整体规划规划；户型状况要求；其他公建、配套、设备等设施要求；
4、项目开发建议开发节奏控制建议；编制资金计划建议；物业经营管理建议；
5、经济可行性分析项目经济技术指标分析；项目开发成本测算与投资回报等景泰、动态指标分析；项目开发的不确定性分析；投资财务及现金流分析；
6、经济风险性评价价值提升及实现的风险性资金运做的风险性经济政策的风险性，对开发项目提供准确的市场定位，对项目产品规划提出较为详尽的要求。
1、项目的市场定位、功能定位、形象定位；
2、项目客户定位 A、主要目标客户定位 B、潜在客户定位 C、挖掘目标客户
3、项目的产品定位规划形态及总体布局；建筑及景观设计；户型配比；交通组织；会所及其他配套；其它事项；
四、参与项目设计工作，协助开发商完成对产品的规划设计工作。
第二阶段 营销推广阶段
一、从整体营销推广角度，对项目进行全面整合，制定整体包装、宣传、推广方案，提交营销推广报告。
1、区域市场竞争环境态势分析；
2、客户需求调查与分析；
3、制定营销推广方案及计划编制区域市场形象定位；项目营销战略及执行计划制定； 包装方案制定； 宣传方案制定； 活动方案制定； 价格执行方案制定 销售执行方案制定； 营销成本测算；
二、进入销售执行阶段
1、策划方案执行；
2、销售前期准备；销售现场准备； 销售代表培训；
3、销售现场管理销售现场管理；房号销控管理；客户跟进服务；
4、营销计划调整销售阶段总结；销售广告评估； 阶段性营销方案调整；
三、物业管理顾问 提供物业管理方案 物业管理公司引进
第19篇：房地产全程策划营销工作内容
河子西项目全程策划营销工作内容
第一部分 前期策划、顾问内容
第一章 项目投资策划营销
一 项目用地周边环境分析
1、项目土地性质调查
2、项目用地周边环境调查
3、地块交通条件调查
4、周边市政配套设施调查
二、区域市场现状及其趋势判断
1、宏观经济运行状况
2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规
3、项目所在地房地产市场总体供求现状
4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异
5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现
6、商品住宅客户构成及购买实态分析
三、土地SWOT（深层次）分析
1、项目地块的优势
2、项目地块的劣势
3、项目地块的机会点
4、项目地块的威胁及困难
四、项目市场定位
1、类比竞争楼盘调研
.综合评判
2、项目定位
市场定位
产品定位
主力客户群定位
功能定位
形象定位
建筑风格及外立面建议
五、项目价值分析
项目商品住宅及商业价值分析和比例确定
六、项目可提升价值即项目增值方法建议
七、项目定价模拟
1、均价的确定
应用动态类比价值算术平均法/有效需求成本加价法确定项目实现销售价格
八、项目投入产出分析
1、项目经济技术指标模拟
2、项目首期成本模拟
3、项目收益部分模拟
九、投资风险分析及其规避方式提示
1、项目风险性评价及规避
2、资金运作风险性及规避
3、经济政策风险性及规避
十、开发节奏建议
1、项目开发节奏：将根据政策法规因素、地块状况因素、发展商操作水平因素、资金投放量及资金回收要求、销售策略、销售政策及价格控制因素、市场供求因素、上市时间要求等因素提出开发节奏
2、分期开发
分期开发思路、首期开发思路
3、分组团开发强度
4、项目开发节奏及结果预测
5、结论
第二章
项目规划设计顾问服务
一、总体规划即概念性规划顾问服务
1、地块利用建议
2、建筑空间布局
3、道路系统布局
4、绿化系统布局
5、公建与配套系统
包括项目配套功能配置及安排、公共建筑外立面设计提示、会所外立面设计提示
营销中心外立面设计提示、物业管理公司、办公室等建筑外立面设计提示
其他公建（如巴士站、围墙）外立面设计提示等方面提出参考意见
二 建筑风格定位
1、项目总体建筑风格及色彩计划
2、建筑单体外立面设计提示
针对屋顶、屋檐、窗户等外立面局部设计提示
3、商业物业建筑风格设计提示
三 主力户型选择
1、主力户型设计提示
2、商业物业户型设计提示
四 室内空间布局装修概念提示
五 环境规划及艺术风格提示
六 公共家具概念设计提示
七 灯光设计及背景音乐
第二部分 项目中期形象策划、营销推广顾问服务
第一章 项目形象策划营销顾问服务
一 项目视觉识别系统核心部分
二 延展及运用部分
1、工地环境包装视觉
2、营销中心包装设计
3、公司及物业管理系统包装设计
第二章 项目营销推广策划
一 区域市场动态分析
二 项目主卖点荟萃及物业强势、弱势分析与对策 三 目标客户群定位分析
四 价格定位及策略
五 入市时机规划
六 广告策略
七 媒介策略
八 推广费用计划
九 公关活动策划和现场包装 十 营销推广物料设计制作
十一 营销推广效果的监控、评估、修正
第三部分 项目顾问、销售、代理的策划营销
一 销售周期划分及控制
二 各销售阶段营销策划推广执行方案实施
三 各销售阶段广告创意设计及发布建议
四 销售前资料准备
1、批文及销售资料
2、销售队伍组建
3、制定销售工作进度
4、销售费用预算 五 销售培训
六 销售组织与日常管理
第四部分 项目物业管理服务顾问
一 项目销售过程所需物业管理资料
二 物业管理内容策划
三 物业管理组织及人员架构
四
物业管理培训
五 物业管理规章制度
六 物业管理操作规程
七 物业管理的成本费用
八 物业管理ISO9002提示
第20篇：房地产策划解析
房地产策划解析
在目前的房地产代理 市场 中，无论是房地产 营销策划 机构、房地产经纪公司还是所谓房地产 投资 顾问机构，一般来讲，都只是名称不同，而业务的核心或者说着重点都是为了争取房地产 项目 的 销售 代理权，以取得最大的利润。同时，由于代理公司的策划人员水平参差不齐，经常遇到表面上是专业策划人，但是一谈话就显得很盲目的现象。这也很容易理解，因为现在的所谓房地产策划人员的从业门槛很低，似乎只要脑袋聪明一点就能做策划人，这还是停留在曾经的 “ 点子致胜 ” 的阶段，在专业上的不永甚解就在所难免。
对此，我觉得在任何一家房地产网站或者同行之间的 交流 中，应该更倾向于专业性为好，这不仅仅是具体 “ 点子 ” 的如何制定，也包括房地产专业理论知识的补充和提高。
本篇文章的目的很明确，主要以最基本的房地产营销策划的分类及要素上进行说明和理解。尤其是对策划新人而言，能起到一定程度的系统理顺的作用。
一、房地产全程策划（全程综合策划案）
这种策划案指 开发 商从刚刚有意识要 开发 某个 楼盘 就已经与房地产营销策划公司合作。此种情况下，营销策划公司充当的是一个全程咨询顾问的角色。在某种程度上可以说权利大，但责任也同样重大。对策划公司的综合素质要求也高。在目前的房地产市场中，很难见到这样的案例，其主要原因应该在于：其一，房地产 开发 商由于历史原因，对市场的不重视成为一定程度上的惯性，垄断性的卖方市场情绪不经历真正的 “ 风雨 ” ，是很难改变的。其二，代理商的真实水平参差不齐，而水平一般、专业性欠缺的公司更是占了绝大比例，这种普遍性让 开发 商也难以信任其前期甚至于全程顾问的能力。直到寻找销售代理，也不过是 “ 相对 ” 而言罢。
二、中期介入型营销策划案
此种类型的策划案一般出现于开发商对于楼盘的 设计方案 已经定稿，甚至工程已经开始后寻找策划公司为其进行营销策划，或邀请多家策划公司进行比稿，最后选择一家最满意的公司为其进行营销策划。
三、单纯营销策划案
这种策划案出现在楼盘已经基本完工的情况下，开发商才寻找策划公司为其进行营销策划此种营销策划案已不具备全程综合策划案的多种功能。只有对现有资源进行整合，提升价值，进行营销策划 活动 。
在实际的房地产项目代理过程中，中期介入和单纯策划案，是比较常见的，也客观地体现着房地产代理业务在目前的一种常态。相当多的房地产策划人员，都把这种情况作为了唯一的 “ 定性 ” 。
其实，在以上两种策划案中，包括着全程综合策划案中的所有程序，只是在客观上策划公司的职能小了许多。由于开发商对项目的设计和 规划 都已经定稿，策划公司只能根据现有的资源进行整合和包装，进而进行一系列的营销策划活动。在这种情况下，策划公司应在详实的 市场调查 和 分析 后，集中精力对项目进行理念的 定位 和项目的 推广 上面。其中的重中之重就是对市场竞争态势和市场走势的 分析 ，从而得出针对性的解决方案。
四、二次营销策划案
此种策划案的功能范围最小，但难度也最大。出现在楼盘第一次营销策划不 成功 ，楼盘基本上已属于死盘的情况下，开发商寻找策划公司为其进行第二次营销策划，既第二次包装。此种策划案最能体现策划公司的策划能力。
在某种程度上，策划公司接收二次营销策划案存在很大的危险性。对待这种策划案，策划公司在接手前一定要慎重考虑。因为经过第一次营销策划的执行后，如果销售效果不佳，再次包装会在购房者心目中产生 \" 有意炒做 \" 的印象，同时对于不知情者，更易对楼盘的质量、信誉等产生怀疑，这些无形中会给第二次营销策划带来巨大的障碍。因此，一旦策划公司接手这样的案例，不但要对项目楼盘的现有资源进行详细的调查和整合，还要对先前项目失败的原因进行详细科学的分析，才能制定如何才能避免让目标 消费者 产生 \" 有意炒做 \" 印象的方案。 对于代理公司来讲，二次营销策划案的优势在于一旦成功，会在策划公司的 客户 群中产生极好的宣传效果，增加业务量，有利于策划公司的 发展 。其劣势自然就是如果一旦失败，也会失去很大一部分潜在的 客户 群，在 客户 眼中会对代理公司的专业策划能力产生折扣甚至于完全不再信任。机遇与风险在这里成为了一对典型的辩证关系，也包含着策划公司的很多无奈。
由于以上几种对策划的分类，其实都包括了全程策划的内容，这里再对全程策划的几点要素进行说明和解释。
综合策划案的四大要素，或者也可以理解为任何一种类型策划案的四大要素，也可以说是四个阶段：既资源整合阶段、价值提升阶段、推广发布阶段和预算费用的提出。
一、资源整合阶段
所谓资源整合，就是策划公司接手项目后，采取各种手段，进行大量的调研，并对数据进行分析。充分发掘项目的各种显性资源和隐性资源，之后对消费者进行定位，对开发商提出项目设计建议和环境物业规划建议。当然，如果不是真正的全程顾问，对类似于户型等方面的产品建议可以省略。资源整合阶段主要分为以下几个程序
[1] 项目 SWOT 分析
项目 SWOT 分析包括优势分析、劣势分析、机遇分析和威胁分析。
在一个项目没有开始之前，策划公司应对项目的地理环境因素、人文环境因素、政治环境因素、竞争环境因素、经济环境因素等各方面的因素进行全方位的调研。各种因素在同一个项目中可能表现为优势，也可能表现为劣势；可能会成为机遇，也可能成为威胁。但在策划公司分析并拿出解决方案后，劣势同样可以转化为优势，威胁可转化为机遇。如当地产开发商们集中在 CBD 地区开发一些高容积率，低绿化率的项目时，有些开发商却针对有车一族转而到郊区开发低容积率，高绿化率的项目。尽管地理位置并非处于 CBD 地区，处于劣势。但谁又能证明有钱人不想远离 CBD 地区的喧嚣而回归大自然呢？ [2] 消费者定位
有着不同能力的购房者有着不同的购房需求，在项目开发前经过 SWOT 分析然后对消费者进行定位至关重要。先有市场后有产品是市场营销观念的精髓。成功的项目开发基于准确的消费者定位。 [3] 项目设计及环境、物业规划建议
在项目 SOWT 分析及消费者定位完成的情况下，策划公司此时应针对具体的情况对项目的设计及环境、物业规划提出具体的建议。建议在可行性原则下付诸实施，以达到项目与整个营销策划案协调统一的目的。这一程序相当于在固有项目资源的基础上进行资源的衍生与创造。
二、价值提升阶段 如果把一个项目的前期资源整合阶段比喻为配置硬件的话，那么价值提升阶段则应该属于软件的编写。价值提升阶段分为项目理念的定位、文案的创作和广告的制作几个部分。 [1] 理念的定位
开发商和建筑公司赋予项目的实体，而策划公司则赋予项目活的灵魂。理念定位的过程就是塑造灵魂的过程。策划公司在给项目进行理念定位的过程中一定要遵守创新的原则。只有创新，才会给项目的灵魂中注入个性；只有创新才能在眼花缭乱的房地产大战中牢牢抓住购房者的目光，从而达到理想的销售效果。但应当注意的是，理念的创新必须建立在与当地经济、社会环境及人文环境相适应的基础之上。这就要求策划公司对本地的经济、文化有相当深刻的了解和体会。项目的理念定位落伍固然不好，但如果过于超前亦会造成 \" 过犹不及 \" 的效果。同时，理念的定位也要受到项目的具体情况及消费者定位的制约。 [2] 项目文案的创作
在深刻理解和把握项目理念定位的基础上，文案撰稿人应更多的站在消费者的立场，去体会消费者的消费心理。只有这样写出的作品才能打动购房者的心。对销售产生积极的作用。同理念的定位一样文案的写作也应在了解本地经济文化发展水平的基础上立意创新。盲目抄袭其它地区或本地已经获得成功的案例，只会造成落入俗套，失去潜在消费者的恶果。 [3] 广告的制作
广告按媒体可分为：电视广告、电台广告、报纸广告、公交广告等等。 按形式又可以分为平面广告和多媒体广告。 各种广告形式都有自己的优缺点。广告制作人员不但要有项目理念定位及文案创作思路的能力，还应该对各种广告形式的优缺点有着深刻的了解。再要求把握主题，立意创新，从而创作出与策划案协调统一，而又能吸引购房者目光的成功的广告作品。
三：推广发布阶段
推广发布阶段包括广告的发布、公关活动的开展与促销活动的宣传与开展三个部分。
[1] 广告的发布
广告的发布既针对不同的广告形式选择不同的媒体渠道向受众传达有关于该项目的背景信息及销售信息。不同的目标受众有着不同的生活习性，对不同媒体的关注程度有着很大的区别。如青少年喜欢看《少男少女》一类的杂志，而商人则经常性的阅读《经理人》这样的刊物。针对不同的目标消费者，如何作到信息传达的有效性，也需要策划公司进行详细的调研与科学的思考。最后选择最为有效的媒体进行广告的发布。 [2] 公关活动的开展
公关活动泛指策划公司为给项目楼盘造势而策划举办的一系列能够对本地社会产生大的影响力的活动。比较普遍的形式聘请专家针对楼盘开展座谈会、举办大型的连谊会或请著名歌星、影星开主题演唱会。由于公关活动对楼盘销售的影响效果明显，目前大部分有实力的房地产开发商都已经接受了这种特殊的促销方式。 [3] 促销活动的宣传与开展 严格来说，广告活动与公关活动等一切出于销售目的而举办的活动都应归于促销活动的范畴。但由于广告活动与公关活动的策划程序过于复杂，且自成体系，所以从促销概念中分离出来。这里所说的促销指的是狭义的促销。
为了增加对目标消费者的吸引力，策划公司为开发商策划一系列的促销活动。从性质上可分为两类，既价格促销和服务促销。 四：预算费用的提出
预算费用的提出相对于策划公司来说既是对开发商负责，也是对自己负责。开发商对自己资金的投入非常的关注。如果策划公司对预算费用提出过高，一方面开发商不会答应，另一方面也会对策划公司的信誉造成严重的损害，失去客户。如果预算费用提出的过低，策划公司不会从开发商那里获得任何的补偿，自己的经济利益会受到损害。因此，不论哪一种情况发生，都会对策划公司的生存造成威胁。精确的预算费用的提出，关系到策划公司的前途和未来。
