推荐第1篇：合肥市商业地产调研报告
合肥市商业地产调研报告
调研目的：针对合肥市商业类型地产销售单价及租金增长状况进行了调研和市场分析，在取得目前合肥市商业地产销售价格及租金增长率，为公司操作胜利广场.欢乐城项目提供一定的参考依据及相关数据支持。
调研对象：针对项目周边或近几年来合肥市热销或具有代表性商业地产项目进行调研，对历年来商业数据进行一定的汇总及相关市场分析。预测未来一段时间期内合肥商业地产商铺租金年增长率等情况，现主要调研商业地产包括：安徽国际广场、金色巴黎购物广场、环球购物广场、元一时代广场、新天地国际广场、万达广场等代表性商业项目，现对相关案例及数据进行汇总，其市场分析结论如下：
一、合肥商业市场背景研究：
合肥整体经济持续增长，人口总数、人均收入消费能力稳步上升、并在新一轮城市规划下城市未来发展能力得到提升，为城市商业发展奠定了良好的宏观市场背景：
合肥商业市场已经发生转变，各种商业形式、超前形态已经进入，零售业竞争日趋激烈，以家乐福、沃尔玛、易初莲花、北京华联等为代表的大卖场业态集中进入：
市场投资主体与方向已经转向商业地产，资金与市场关注度倾向商业地产；城市商圈市场近几年发展迅速，市场放量比较大，短期内市场呈饱和状态；开发热点集中在老市区、一环线等与主干道的交汇处；
单体规模越来越大，商业营业面积在五万方及以上的项目层出不穷；新建集中商业向MALL的形式发展，集餐饮、娱乐、购物、休闲为一体；定位上走中高、高端路线、在此基础上进行细分市场。
二、购物中心类商业项目
安徽国际广场：项目地址在长江西路，商业卖场营业面积为77000平方米，主力商户有家乐福、KFC等；
一层商铺价格为25000-30000元/平方，三层商铺价格为7000-9000元/平方，一层四年内返租8%，四年后商户有经营权，也可委托物业方代租 ，三层返租十年，前五年8%，后五年8.5%，10年后交公司管理或回购，返租年投资回报率8%；
金色巴黎购物广场：项目地址在长江西路，商业卖场营业面积为9839平方米，主要经营服饰、婚庆、体育用品等；一层商铺价格为25000元/平方，二层为15000元/平方，三层为9000元/平方，四层为6000元/平方，签三年，税后8%年返租率，首层总价高，约50%返租年投资汇报率8%；
环球购物广场：项目地址在马鞍山与一环路交汇处，商业卖场营业面积为48000平方，（有1.2万平
方米的夹层 综合、家乐福、麦当劳、KFC、环球百货，首层街铺均价为37000元/平方，一层商铺价格为19000-25000元/平方，夹层商铺价格为11000-15000元/平方，四层商铺价格为5000-9000元/平方，返租三年，返租率为8%三年后承诺原价130%回购，投资户可以续约，保10%以上的年收益，返租年投资回报率8%；
元一时代广场：项目地址在胜利路，经营面积为157000平方米，综合型购物中心；引进华联、国美、KFC、百货；一层商铺价格为19000-25000元/平方，返租10年返租率为10%，到期后必须续约，返租年投资汇报率8%；
新天地国际广场：项目地址在蒙城北路与一环路交汇处经营面积为30000平方米，一层内铺价格为40000元/平方，外铺价格为50000元/平方，二楼商铺价格为20000元/平方，三楼商铺价格为18000元/平方，四楼商铺价格为15000元/平方，税后8%年反租率、首层总价比较高；
大唐国际广场：项目地址在望江路与潜山路交汇处，商业区域经营面积为80000平方米，1-2层为大唐百货（自营招商），3楼为Tesco超市，4楼为真冰滑冰场、餐饮，5楼为银河国际影院。二期商铺价格在18000-22000 元/平方，返租10年返租率为10%，到期后必须续约，返租年投资汇报率8%； 万达广场：开盘时间为09年11月28日，项目地址在包河区、芜湖路与马鞍山路交口，70万平米城市综合体，18万平米国际购物中心，5万平米六星级威斯汀酒店、5万平米室外商业步行街和滨河酒吧街，约30万平米的中央景观豪宅，10万平方米的超高层双塔写字楼。万千百货、超市、电玩、电器、餐饮、儿童娱乐、大歌星KTV、万达国际影城等十大主力商家携手进驻万达广场，充分体现万达“订单式商业地产”，国际广场、威斯汀酒店为自行持有经营，滨河酒吧街商铺售价为70000元/平方 ，商业步行街商铺价格为为一层70000元/平方二30000元/平方，整体均价40000元/平方 ，中央景观豪宅为13000元/平方，商业步行街主要商户为品牌自营商户，售租统一，无返租。
三、合肥市2010年未来商业地产项目：
信地广场：建筑面积95万方，商业面积58万方，项目地址位于灵泉东路与铜陵路交叉口，由SHOPPINGMALL、家居MALL、服装MALL、星级酒店、高端商务写字楼和商业步行街组成。 深国投广场：建筑面积7万方，商业面积3.5万方、项目地址位于长丰路北端，内设沃尔玛、购物中心、美食广场、影院及多层停车配套设施等是集购物休闲娱乐餐饮为一提的综合商业航母；
明发商业广场：建筑面积54万方、商业面积38万方、项目地址位于合肥北二环与四里河路交汇处；是集商业、餐饮、娱乐、休闲、旅游、影城、五星级酒店、酒店式公寓为一体的大型、综合型商业航母；
松芝万象城：建筑面积18万方、商业面积10万方项目地址位于合肥长江西路段，与沃而玛、北京王府井百货、南京新街口百货、麦当劳、肯德基、必胜客等商家签定了入驻协议；
嘉茂购物广场：建筑面积5万方、商业面积5万方，项目地址位于长江西路，是购物、休闲、娱乐餐饮为一体的现代商贸中心；
中环城：北临繁华大道，东临翡翠大道、南临石门路，建筑面积70万方、是一座集商业、住宅、公寓、酒店、写字楼、艺术馆为一体的大型城市综合体，大润发已入驻；
从宏观层面来说，合肥市经济前景看好，具有扎实的商业基础且城区人口总量和平均都在不断增长，这些为商业发展提供了动力源泉；
以上分析的商业地产项目一般进行主题定位包装来提高整体项目形象，并力争成功引入主体店来加强投资者的信心，进行带租约销售，一般返租10年 ，年均回报率8%-10%左右，销售情况普遍较好，一般都在期铺条件下完成销售，并后期运营良好；
合肥商业地产商铺购买群体为投资者，对总价的承受能力有限，且倾向采用按揭付款，月供能力受当地收入水品存在的一定的制约行制约。
四、合肥胜利广场欢乐城ＳＷＯＴ分析
S—优势
1、片区价值：新城区位置，本项目属于胜利路商圈范围类，项目周边小区林立，人流增加不断提升项目潜在价值；
2、文化氛围：胜利广场是为纪念合肥解放而建的一个多功能综合性建筑群，蕴含着丰富的历史内涵；对本项目的商业文化导入有一定的辅助作用；
3、升值潜力：合肥火车站旁，合肥市形象窗口，升值潜力大；
4、交通优势：项目靠近临泉路及胜利路交汇处，加之火车站旁，交通极为便捷；
5、开发优势：高水准的地下商业开发团队及成熟的地下施工建设；
6、定位优势：本项目以梦幻商业空间为主体风格、IMAXS影院合肥独家经营，加勒比梦幻乐园合肥体量第一，从项目定位与项目性价比打造上充分实现差异化；
7、品牌优势：香港名店街全国项目开发自身的品牌号召力。
W—劣势
1、临近主干道，部分临街住宅将受到本商业项目经营噪音干扰；引起周遍居民相对不满；
2、本项目紧临火车站，周边地区商业档次较低、分布较散而且业态、业种不均衡，整个地区的商业
处于不成熟的状态，而本项目整体定位主题明确，商业更是要打造风格及特色。要形成独有的欢乐梦幻商业概念，形成自己固定的消费者群体，势必需要一定时间进行推广和市场培养；
3、距离本项目不足1公里的北区域已经形成了整体商业配套设施较为齐全，业种业态分布比较均衡，已经成为成熟商业中心。对比而言，本项目的商业面积体量上，很难在规模上与以上商业中心相抗衡。;
4、本项目为地下式商业中心，地下两层商业空间从顾客消费习惯上需要进行培养和引导；
5、本项目周边大中专院校较少，而项目定位又处于年轻一代的消费群体，在整体认知度上需进行一定的推广。
O—机会
1、本项目作为地下商业开发的先行者，项目的成立将首先在周边消费者中留下深刻印象，一旦项目经营品质成功推出，将会给本项目带来巨大的社会和经济效益；
2、本项目商业已经预先进行了商业规划，详细分析了商用地产的业态、业种分布，并对本项目总体定位进行了描述，增强了本案商业布局的合理性和操作的可行性；
3、本项目独特经营理念的导入更能确立市场地位及风格特色;
4、项目所在区域逐渐形成合肥核心商圈，区域内居民收入稳定、经济发展迅速，市场需求克挖掘空间巨大。
T—威胁
1、规划中的新兴商业中心区与既有商业具有威胁性，大规模商业区建成后，势必分割本案培养出的消费能力，造成本中心的购买力外流；
2、项目的启动及整个经营过程都面临一定的市场不确定性，市场操作的风险将对本案商业物业的推广产生一系列不确定性的影响；
3、本项目所在区域非合肥主中心城区，人流量主要集中在火车站旁，流动顾客较多，火车站附近的商业氛围较差影响本项目认知形象；
4、随着合肥近几年大型的综合商业体不断修建，各区商业地产的规划及完善，将分流本项目的部分目标顾客群体。
易志刚
2010年4月12日
推荐第2篇：商业地产调研
商业地产分享——商业地产的前期调研
突然累了发表于2010年01月11日 23:51 阅读(1) 评论(0)
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（每天分享一篇专业文章，转型商业地产，加油！希望朋友们多多关注）——转型进行时
地产项目在开发的前期要对地块价值、投资开发环境、市场供需状况、市场竞争状况等各种市场变量进行分析和研究，以期对项目进行整体的可行性分析并对市场定位提供依据，回避风险。而商业房地产因为其客户需求的特殊性、利益协调的多样性和开发商赢利模式的不确定性，就更需要在开发前期进行市场调研。目前，这一工作已成为商业地产开发中必不可少的环节。
什么是商业地产呢？商业地产是满足商业、贸易活动的一种地产形式，简单的说就是“商贸+地产”。商业地产的前期调研是通过分析目前行业的发展现状、城市商业总况、消费承载与来源、市场资源依托、投资经营力、可比类似竞争业态现状，以商业需求和市场依托为导向，以客观市场调研为依据对项目提出可行性的市场定位，为招商和销售工作提供依据。一般来讲，当项目形式和经营行业并未确定时，我们主要进行几个宏观方面的分析调研：
1、经济环境的分析和研究；
2、区域城市结构调查与发展规划；
3、商业发展规划和政策研究；
4、区域商业结构的市场调查与分析；
5、典型性调查与研究；
6、未来商业地产的供应量分析；
7、消费者消费行为的调查与研究；
8、立地条件研究；
9、商圈的确定和研究；
宏观调研一经完成，依据结果就可对项目做出一个前期的粗略的规划建议，随后，我们根据项目的商业形式和经营类型进行进一步的细致调研，以此再对项目规划做出准确微调。下面我们先来看一下宏观方面的调研活动：
经济环境的分析和研究
商业地产由于其开发周期长投资大，最终利润实现形式归于出租、经营和销售，这些均受经济发展和政策影响较大。所以，在开发商业地产项目时，经济环境的研究分析就显得尤为重要。经济环境的调研主要集中在以下几个方面：
1、总人口及地区人口结构、职业构成、就学条件、基础设施情况、家庭户数构成、收入水平、消费结构、消费水平等；
2、GDP发展状况，国民经济产业结构和主导产业产业结构，包括经济发展规模、趋势、速度和效益的情况；
3、全社会消费品零售总额；
4、全市商业增加值；
5、城乡居民的人均和可支配收入；
6、城乡居民储蓄存款余额；
7、城市对外开放程度和国际经济合作的情况，对外贸易和外商投资的发展情况；
8、城市内的重点开发区域，近年政府对城建、商贸、地产等相关方面所出台的政策；通常要对连续3-5年的数据进行统计分析，这样才能基本反映出一个城市经济发展的总体水
平。
区域城市结构调查与发展规划；
如果项目位置处在城市行政、经济、文化等人口活动密集的地方，则更易于城市机能的发挥，自然集中的人流能形成良好的商业经营氛围。当然除了这种情况外还受到区域城市结构和城市发展规划的影响，如：
1、公共设施状况；
2、交通体系状况；
3、道路状况、通行量；
4、区域城市性质与功能特点；
5、各区域的城市机能组成；
6、城市规划政策与方向；
城市发展规划对商业地产的发展有着非常重大的影响，诸如大型社区的发展计划、商业区的建设计划以及城市新区的开发都将对项目的规划以及未来的经营产生直接影响。这些调研要由专业的调研公司完成，一般人员是很难完成的，如果调研不到位，数据有出入将会成为后期项目定位的阴影。
商业发展规划和政策研究；
在整体上城市功能结构和规划发展对项目产生一定影响，局部上商业面的发展规划对项目将有着至关重要的影响。每一个城市的商业布局规划是城市机能完善的标志，为增强城市商业网点规划管理的科学性和权威性，国家经济贸易委员会国内贸易局先后发布了多条《关于加强城市商业网点规划的通知》，要求直辖市、计划单列市、省会（首府）城市尽快制定商业网点规划，通知要求在2004年12月底前完成规划的制定及城市商业网点依法管理体系的建立工作。
许多城市的商业委员会考虑到目前商业布局的特点，结合城市发展做出了城市商业网点的布局规划。这在大型商业地产开发过程中，对开发商及时避免政策性风险和重复建设有着重要的指导性作用。
区域商业结构的市场调查与分析
前面我们进行的都是宏观的政策等方面的研究，区域商业结构则是区域商业实际情况的调研，也就是我们常讲的商业普查。它不仅反映区域内商业经济活动的指标和特征，其各项指标和内容的综合数据为项目市场定位、业态设计和经济效益预测都提供了定性的参考分析。商业结构的调研主要包括以下几方面：
1、地区间的销售动向；
2、业种间的销售动向；
3、商业地区间的竞争状况；
4、大型主力店的动向；
5、了解税收政策，重点调查不同业态经营户的政府政策，经营成本（税收、租赁费用）和收入状况。
以上内容必须通过对区域内各种业态的经营商户从经营内容、商铺面积、租金、员工数量、营业额、经营状况、税收情况、存在问题、预期发展和经营动向等多方面的调研，才能获得一个较为普遍性的结论。
典型性调查与研究
知己知彼，百战不殆。商业的竞争环境是关系到一个项目是否能长期存在的关键点之一。我们可以对项目所在地和城市其它商业区的各类业态收益状况进行调研。调研时可以选择主要的百货商场、超市、专业市场、餐饮、娱乐等不同形式的商业环境，从规模、提供的产品或服务、客流量、交通、客群来源几个方面进行分析，掌握各业态的现状和结构特点，以便做
出一个综合性的竞争分析。
未来商业地产的供应量分析
对开发商来讲，开发住宅项目与商业项目的差别很大，在项目前期必须考虑到该区域未来商业地产的供应量、业态规划和设计等综合因素。因为商业地产最终取决于在租赁、销售后如何很好的支撑经营，所以不论是经营者还是投资者在选择商铺的时都会慎重考虑到这一点。
在《城市居住区规划设计规范》中，明确规定了居住区人口规模和商业配套的面积，对公共服务设施的控制指标，即每千人商业服务建筑面积700-910平方米；社区服务每千人指标59-464平方米；金融邮电每千人指标60-80平方米，以上合计819-1454平方米。根据具体项目的不同，规划部门对商业面积的开发要求和建筑形式要求都会不同，对于开发商来讲，在具体开发中，应根据实际情况，选择好开发时间，借机乘胜。
消费者消费行为的调查与研究
对消费行为的研究又称生活结构研究。目的主要在于收集区域内消费者的生活形态和特征，从人口结构、家庭户数构成、收入水平、消费水平、购买行为以及交通方式的选择等方面可形成一个对消费行为定量和定性的评估。
1．人口结构；
人口结构主要依据年龄、性别、教育程度、职业分布等进行分类整理，并对过去人口的集聚、膨胀速度，将来人口结构的变迁进行预测。
2．家庭户数构成；
依据家庭户数的变动情形及家庭人数、成员状况、人员变化的趋势进而洞悉城市化发展与生活形态的变化。如近年城市的搬迁户以3-5人三代家庭为主，而CBD则以单人或两人的家庭模式居多。
3．收入水平；
根据收入水平判断消费的可能性、消费能力以及目前的消费层次等。
4．消费水平；
消费水平是地区内消费活动的直接考量，尤其对零售业来说是最重要的衡量指标。据此推理出消费者的消费情形，并依据商品类别划分消费种类，计算出商圈内的消费购买力和消费倾向。
5．购买行为；
通过购买行为一是可以掌握消费者习惯性的消费场、消费种类和服务；二是大致判断选择商品和服务的标准，以便对区域消费者的消费意识作深入探讨。
6．交通方式；
交通方式变化，可以影响消费者的购物习惯及消费内容。在消费者对不同业态的需求在花费时间上都有一定的心理尺度，交通工具的改变会在一定程度上影响购物范围的大小，同时交通的便利也可以形成客流的有力支撑。
立地条件研究
立地力是指拟规划商业周围的环境和自身因素对商业经营的影响。所谓“一步三市”也是这个道理。
立地的周边环境主要包括周边道路状况、顾客到店的便利度、毗临的场所等。
1．道路类别；
道路类别是立地力的第一要素，它直接影响消费行为。依用途可将道路分为交通枢纽、连接通道、交通干道、商业干道，对商业选址而言，商业干道是最好的道路类别，其次就是靠近商业区的交通干道。
2．顾客到店的便利度；
进店行进东线是否通畅便利也是影响经营的条件之一。行进动线中是否有障碍物，如交通栏隔、单向车行道、禁止转弯等路障、路标都会形成对客流的阻碍。
3．周边的商业氛围；
有时商业业种的聚集加强了竞争但也能形成集合效应，如专业市场，可带来单一的消费人流，当然业态的错位经营与互补经营也是很关键，合理的安排业态组成将更有利于市场间的互荣。
4．商业的能见度和日照情况；
商业建筑能否容易找到即商业的能见度是吸引人流消费的关键之一，如果商业建筑能见度差将会影响到日后的经营。日照情况对商业经营也有一定影响，在南方由于气候炎热，所以顾客更喜欢光顾东北面的商业，而在北方，顾客则更喜欢光顾西南面的商业。
商圈的确定和研究
这是调研中的最后一项，也是最关键的一项，商圈的确定是整个项目成败的基础。通常商圈是指一个商业地产项目所提供的商业、贸易或者商铺、贸易服务的范围。也可以说成是一个商业地产项目吸引消费者的有效空间范围。对商圈调研的目的主要围绕着几个方面：１、了解区域内的社会经济变相及生活形态；
２、确定产品组合及促销点；
３、分析商圈是否重叠
４、计算在某一地理区域内的饱和度；
５、找出商圈内的障碍：如：道路设施不便，人口过度拥塞等；
６、法规政策方面的考虑；
７、其他因素：区域竞争是否激烈、未来变动趋势、供应商位置、交通状况等。
每一个商业地产项目都有其商圈范围，不同类型的项目，商圈范围也截然不同。理想概念中的商圈是规则的同心圆，但是实际上它是由不同规则的图形组合的。通常，商圈可分为三个层次：核心商圈（主要商圈）、次级商圈（次要商圈）、边际商圈（边缘商圈），有的市场调查机构将此再细分为：第一商圈、第二商圈、第三商圈、第四商圈。通常：
核心商圈（primary trading area）约占50%——70%的人流量；
次级商圈（secondary trading area）约占15%——20%的人流量；
边际商圈(fringe trading area)约占10%左右的人流量；
那么，每个商圈所包含的人口数量是这样计算的：核心商圈是用“步行20分钟能够到达项目所在地的人口数乘以步行者占总人口的比率”加上“骑自行车20分钟能够到达项目所在地的人口数量乘以骑自行车的人口占总人口的比率”加上“步行10分钟能够到达可以直通项目所在地的公共汽车站的人口数量乘以乘坐公共汽车的人口占总人口的比率”再加上“乘坐小汽车20分钟能够到达项目所在地的人口乘以乘坐小汽车的人口占总人口的比率”即得到了核心商圈所覆盖的人口数量。
不同的商圈类型中核心商圈、次级商圈和边际商圈所包含的辐射半径也有所不同：
在集中型商圈里核心商圈的半径在2000米以内，次级商圈的半径在2000米—5000米之间，边际商圈在5000米以外；
而在分散型商圈里核心商圈的半径在500米以内，次级商圈的半径在500米—1000米之间，边际商圈则在1000米以外；
如果在商圈划分时遇到以下几种情况，将成为划分的自然界点：
1、凡超过４０米宽的四线道以上或有栏杆、安全岛阻隔的道路；
２、受铁路、平交道的阻隔使人们交通受阻；
３、受高架桥、地下道阻隔使人潮流动不易；
４、受安全岛之阻隔使人潮流动不易；
５、受大水沟使人潮流动不易
６、因单行道阻隔使人潮流动不易；
７、人潮走向与购物习惯相反者；
受到以上情况影响都将划分成两个不同的商圈。
关于商圈的界定一般依据以下几种方法：
１、同心圆法：
一个商业项目的服务范围可以用同心圆表示，先按照不同半径画出若干个同心圆，然后计算不同圈层内的人口、消费变化率，如果变化很小就可以确定商圈。这里有两种方法：一个是用人口密度的变化来界定；二是用不同同心圆间商品消费量的变化来界定；
２、行车时间法：
根据消费习惯，行车速度，不同地区的出行习惯来界定商圈。
３、路线调查法：
沿项目周围不同的街道调查，收集人口、商业、消费者的信息，根据以上资料进行确定。
４、COMPASS法则：
商业地产所产生的潜在收益受到顾客对该产业的易接近性的影响，虽然很多因素对易接近性有影响，但以下的公式假定易接近性只受两个地理位置的直线距离和彼此受到吸引的倾向而定。
从狭义上，雷利的吸引力定律可以确定在两个位置之间的直线上受到同等引力的那个点。从广义上，这个公式划定的是一个圆，位于这个圆内的顾客具有受圆内购物场所吸引的倾向，位置在圆外的顾客则有受圆外场所吸引的倾向。
雷利定律的公式为：
da=d/1+ (q)ª
交易中心=d/(1-q) 有效半径=d*(q)ª/(1-q)
根据交易中心和有效半径就可以确定有效商圈的范围。
da代表项目所在地到竞争对手所在地之间的有效交易距离（商圈的界境点）
d代表项目计划用地到竞争对手所在地之间的实际距离；
Sa,Sb代表场所a和场所b各自的规模（即零售面积等）；
在取Sa>Sb时，q = Sb/Sa即两处场所的规模比率；
ª代表常数1/2；
COMPASS法则存在的一定限制：一个是只考虑了距离，未考虑实际的道路状况和交通状况；二是顾客认知的距离会受到购物经验影响，如项目可以给客户留下良好的心理印象，则顾客的认知距离会比真正的距离长。
5、商业饱和理论：
设在一个城市区域内，商品零售面积人均需求量大约是2.6平方米/人，用城市区域内的总人口乘以2.6就得到市场的需求总量。用“市场总需求量”减去“现有零售面积”即可得到“市场的需求潜力”。如果市场需求潜力大于零则表示开发具有可行性，反之无开发空间。商圈分析的方法有许多种，除了以上的方法还有康维斯的“新零售引力法则”和哈夫的“概率模型”等。
康维斯“新零售引力法则”表示在相互间有明确竞争关系的两个城市间其商业经营的比率关系。
哈夫的“概率模型”则是从消费者的立场出发，他认为消费者利用某一商业设施的概率取决于商品丰富性的营业面积，为购物所消耗的时间及商业设施的规模实力。
以上各种方法出发的角度不同，运用的市场变量不同，所以达到的目的也不同。在具体研讨
分析过程中还是要结合具体的实际情况有选择地运用，一般可以采取将定性和定量的研究方法相结合的手段。
通过以上九个环节，有关商业地产前期的宏观方面的调研就基本完成了，接下来要进行的就是针对项目前期定位规划而进行的较为具体的调研了，不过调研只是手段，并不是最终目的，只有对调查的内容和数据进行系统的分析对比，才能掌握一定量较为准确的市场规律与信息，为项目的后期定位和营销推广做出正确指导。
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项目一：微商财富广场
该项目位于中山北路与长江南路交汇处,与嘉兴贸广场、格力商业地块成三足鼎立之势，位置较好。项目用地性质为商办，占地9145平方米，总建筑面积约40000平方米，由一幢19层主楼及四层商业裙房组成。开发商不自持物业。
办公部分：办公部分位于主楼5-19层，标准层呈三角形，分别为北、东、东南向，每层14户，总户数300户；单间建筑面积为33.7
5、
36、38.8
8、36.72及44平方不等，公摊比达34 %。该部分建筑特色为纯LOFT创意办公,层高4米8，格力中央空调VIVI分层计费，房内上下水已设计并预留。写字楼内设日立电梯四部，其中客梯三部、消防电梯一部。在售写字楼按甲级写字楼标准建设，出售物业为白坯，大堂、卫生间等公共部分精装修。
售价方面：均价12000元/平方米，其中五层11000元/平方米，层差价40元/平方米；现行的写字楼销售政策为:一次性付款减500元/平方,按揭减350元/平方。商业部分出售价格及方式暂未确定。
物业管理：由开发商指定春天物业实施，物业费3.8元/平方米。
项目二：星隆国际城
星隆国际城位于银湖南路与赭山西路交汇处，项目用地物业性 质为商办，首期交房时间为2013年年底。项目占地5.2万平米左右，总建筑面积近30万平米，其中商业面积约18万平米，五星级酒店4万平米，办公5万平米左右。开发商自持65%，自持部分主要引进9000平米星美影城（10个放映厅、2000个座位）、45000平方百盛旗舰店、12000平米华润苏果旗舰店、50000平米万豪酒店等主力店。
商业：商业位于地下负一层至地上三层部分，其中地下商业以下沉式广场的形式存在，设置了水游街和星舞台两种主题商业标志。星舞台是一种类似古罗马斗兽场的敞开式球体建筑，其探入地下部分即是地下商业。此外水游街的贯通让下沉商业成为整个项目的亮点，并
给予的更多的情趣元素，使得下沉式商业有隔绝于世外，独立成街的优势。地上商业部分地面一层层高5米，
二、三层以上层高4.5米。一层商铺面积最小31平方，最大147平方，其中以七八十平的商铺较多，面宽4.5米，进深九到十米之间。经营业态方面：地下负一层主营餐饮,地上部分以高端品牌商业为主。
商铺部分带租约销售，包租10年，每年返利8%，前两年返利可在房屋总款中直接扣减；10年之后，购房户可享受150%的溢价回购。销售价格：一层商铺价格在55000-70000元/平方之间不等。二层商铺价格在33000-35000元/平方之间不等。三层商铺价格在23000-25000元/平方之间不等。地下负一层价格在28000元/平方料左右。现行的销售政策是按揭优惠985折，一次性付款975折。
办公部分：星隆国际CBD大厦，三幢5A甲级写字楼，总建筑面积50000平方米，6-16层为办公部分，裙楼部分设置商业。对外宣传口径为第五代商务写字楼集群示范体，即将居住、商务、办公、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等都市功能高度集约的空间。中央空调VIVI分层计费，每幢楼3部电梯，其中客梯两部、消防电梯一部。标准层每层分隔为七间，面积分别为三间225.47平方，一间80.64平方，一间218.4平方，一间222.02平方，一间185.38平方，除80平方的外，其余每间开间基本为9米，公摊比为35%。
售价为第六层8400元/平方，层差价为100元/平方。现行的销售政策是按揭优惠985折，一次性付款975折。
项目三：赭山购物公园
赭山购物公园位于银湖南路近赭山公园，用地性质纯商业，总建筑面积为118741㎡。以下沉式设计手法建设山体式购物公园，提出“时间型消费”商业中心的概念。整个项目共划分为个五个区域,其中OPEN PLAZA区位于设施主入口的开放广场,体现设施的公共性夜间能独立营业,店铺规格15平方米；国际名品区区位于设施入口主通道处的时尚区,以品牌服饰为主，店铺规格90-110平米。潮流时尚区区别于其他的特色区域，常年有舞台演出，业态组合丰富，趣味性强。
店铺规格是休闲服饰80-90平方米，杂货店铺60平方米；儿童体验馆，有微型剧院、医院、电影院、面包房、书店等体验设施，店铺规格40-50平方米。时尚用品广场，店铺划分规格80平方。开发商自持60%物业，DTC商业团队运作。
整体建筑为地下负三层，单间建筑面积：商铺最小10平方，最大500平方。该项目为产权式商铺，10年内承诺每年8%的投资回报率，10年后承诺溢价180%回购；100平方以上也可自营。目前销售单价在3.8万元/平方到4.2万/平方之间，按揭九九折，一次性付款九八折，另春节期间购房另享受总价优惠10000的政策。
项目四：芜湖伟星时代金融中心
该项目位于北京中路与九华山路交汇处，物业性质为纯写字楼。项目占地1.3万平方米，总建筑面积8.1万平方米，建筑总高度为99.6米层数，共26层,其中1-4为商业裙房，5-26层为写字楼。写字楼内设电梯7部。标准层每层12户，基本为80.64平方（开间8.4*进深
9.6）及220平方的大户型。南北双大堂设计,全精装公共空间、纯钢写字楼;电梯分区换乘，总计配备500多个地下停车位。
本项目定位为金融主题写字楼，销售均价9000/平方左右，层差 价100元/平方米。按甲级写字楼标准建设，出售物业为白坯，公共部分精装修，项目已基本售罄。伟星总部入驻。现行的销售政策为办公按揭付款九折；商业未推出。
项目五：侨鸿滨江世纪广场
本项目位于滨江大道以东、中山南路以西，物业性质为办公、住 宅及商业，总建筑高度318米，建筑总面积41万平米，包括一幢69层高、定位在超五星级酒店和国际5A写字楼的主楼；两幢49层、面积在187-576平方米的超高层精装江景大宅及11万平方米的裙楼高端商业。全玻璃幕墙，360度江景景观。建筑群临江50米。商业部分开发商全部自持。
商业部分：11万平方米的高端商业配套，包括芜湖首家3D影院、
3000平方米精品超市、3000平方米精品书城及众多精品餐饮店。主楼商业部分已明确侨鸿二店、超五星级酒店洲际酒店入驻。项目设空中网球场，五星级精装双大堂，分层中央空调系统；
办公部分：主建筑10-47层为办公，挑高6米双大堂入口，面积约900平方米。标准层呈正方形，每层12户，面积为236平方(13.78米*12.25米)和136平方（9.2米*10.18米）两种；9层及48层为设备转换层，不对外销售。公摊比：33%。地下三层车库，2100个机动车位。按甲级写字楼标准建设，出售物业为毛坯，公共区域高抛花岗岩、防滑地砖，进口高档大理石墙面等精装修。10部客梯高低楼层科学分区。市场定位高举高打,城市地标建筑,优势不可复制。
销售价格，在售12/15/16/20/26/32六个楼层，12层9500元/平方，层差价100元/平方。12层9500元/平方米；20层10300元/平方米。现行促销政策是：办公：按揭付款九八折.一次性付款九六折。
项目后期物业由世邦魏理仕承担，物业费11.8元/平方
项目六：华强广场
该项目位于芜纺厂原址，是标准的城市综合体项目，总面积53万平方米，集住宅、商业、写字楼三位一体。商业未公开，但住宅均价达9500元/平方。该项目地理位置优越，地处镜湖商圈；定位较高，智能办公、商端百货、顶级豪宅。
项目七：润地商业广场
该项目位于九华南路与红花山路交汇处，物业性质为办公、商业，总建筑面积15万方，在售写字楼共22层,每层12户。每幢写字楼配六部电梯，标准屋呈矩形, 单间建筑面积：185（开间为4.2米）及124.55（开间为4米）两种,其中四间面积为185平方的分别位于东南、东北、西南、西北，公摊占比：27.4%。公共部位装修,无中央空调、户型方正、柱网达8.4米，外观无建筑特色。600多个地下车位。大型超市部分开发商自持，但未确定哪家超市入驻。
目前在售为一幢靠红花山路写字楼，售价四层6150元/平方，六层6300元/平方，22层7970元/平方，.均价7600元/平方,层差30-100元/平方不等。目前销售政策为大户型总价让22万;小户型总价让15
万，即406大户型折后价6100元/平方米,六层6300元/平方米。
项目后期物业由润地物业承担，3元/平方。
项目八：江北尚品
该项目位于沈巷人民路两侧，物业性质为商住，住宅六层,底商5米层高底商部分南北两区,沿街商铺，单间建筑面积：最小21.31,最大55.97;进深6米,10米不等,开间4米2至5米4不等,拐角处开间可达近8米。住宅售价一层5309,二层5612,三层5642,四层5612；商业15600~19800元/平方米。
商铺为底商,每幢楼12到17户不等。
现行促销政策： 120平的大户型总价减10000，86平的小户型总价减6000。底商无优惠。
推荐第4篇：商业地产项目调研计划
商业地产项目调研计划 工作 2007-11-02 15:32:34 阅读234 评论1 字号：大中小
商业项目市场调研初步工作计划
1.项目区域研究调研
1-2 区域研究调研工作内容
1-2-1 区域商业市场
区域商业供应量
具体内容：
研究区域内临街商业现有供应量——各街道临街商业供应量
（在此应严格区分“自然形成”的临街商业与“人为规划”的商业物业，对于乌鲁木齐这种城市，临街商业的“自然形成”特点将较为明显，对路边临建、老式住宅、社区内便民商业等临街商业形态，应详细调研）
研究区域内商业物业供应总量——区域范围内各类独体商业、各类物业底商
（上述内容将包括对研究区域内重点商业物业的案例分析所需资料，包括入住率、硬件水平、主要客户群
等，在此不赘述）
研究区域内潜在供应商业物业——各种未正式对外营业的商业物业
（上述内容应注意区分该物业的运作阶段，对于已经实现一定的“招商率”，未正式营业的项目必须着重调
研，并在调研报告中进行专项分析）
调研方法与途径：
实地调研
区域商业价格
具体内容：
研究区域内临街商业租金水平——各街道临街商业租金水平
（在此应明确所调研租金水平的换算依据，即，属于“建筑面积租金”还是“使用面积租金”）
研究区域内商业物业租金水平——区域内各种商业物业的租金水平
（在此应明确区分所调研租金水平属于“报价”还是“成交价”，以及价格换算依据为“建筑面积租金”还是“使用
面积租金”，对于百货类商业物业应明确扣点范围）
研究区域内商业物业销售价格水平——区域内各种商业物业的销售价格水平
（在此应明确所调研售价的属性，严格区分“均价”、“起价”等，并明确所调研价格铺位所在楼层及位置）
调研方法与途径：
实地调研
区域商业业态
具体内容：
研究区域内临街商业业态——各街道临街商业业态统计
（对于目测面积20—30平方米以下的商户，可不明确商户名称，只需明确所属业态类型及面积）
研究区域内商业物业入住业态——各商业物业入住业态统计
（在此应明确商业物业入住业态的开业状况，即，明确区分“已开业”业态，与“已入住未开业”业态）
注：
独体及综合市场类业态统计——区域内各种商业业态中，对于大型独体百货、独体超市（不含社区便利店，面积2000平方米以上）、大型娱乐（独体，不含物业底商入住）、大型独体专业市场（非统一收银为界
定标准）、农贸或集贸市场等，应作为单独统计，不计入上述临街商业或商业物业中。
调研方法与途径：
实地调研
1-2-2 区域环境
区域人口环境及人群分布
具体内容：
研究区域内现有各类住宅物业——区域内主要住宅社区分布及户数
（包括现有住宅社区，并区分新建商品住宅项目及该项目主力户型、户数、销售均价及入住率，老式或已入住完毕的住宅社区户数、历史价格等；以及潜在供应住宅社区主力户型、户数、销售均价、预计入住时
间等）
研究区域内机关企事业单位——区域内主要企事业单位的分布
研究区域内教育机构与学校——区域内主要学校分布
（重点研究出现在研究区域内的大学、专科学校以及各种寄宿制学校分布与学生总数量）
其他人群聚集地点
研究区域内人群特点——包括人群的平均年龄、教育水平、收入水平等
（这部分内容部分来源于统计数据，部分需依靠“消费者调研问卷“获得）
调研方法与途径：
实地调研；检索统计数据；消费者调研问卷
区域交通环境及交通动线
具体内容：
研究区域内现有道路基础设施——区域内主要交通道路状况及该道路主要交通设施
（包括道路方位、起止点、路幅等，以及该道路上的立交桥、快速公交线路等）
研究区域内规划道路基础设施——区域内主要交通道路状况
（包括道路方位、起止点、路幅、通车时间等，以及该道路上规划的立交桥、快速公交线路等）
研究区域内公共交通动线——各主要道路公交线路
（包括各主要道路公交线路数量，线路途经地域等，重点为项目周边主要道路的公交线路及公交车站和出
租车上下站位置）
调研方法与途径：
实地调研；检索规划资料；部分可要求开发商提供
区域人流量统计
具体内容：
本项目主要交通动线人流量监测
依据项目实地情况，选取本项目主要交通动线，以及项目与其他成熟商圈和商业区域的连接动线，对动线
中间路段横截面进行人流量监测
调研方法与途径：
实地监测：
流量类型：
机动车流——区分公交车、普通机动车（不含载重货车）
人流——所有人流，包含自行车人流与步行人流，但应区分强潜在消费人流、弱潜在消费人流（即明显的
中小学生与老年人）
时段：
每天9：00，12：00，14：00，17：00，20：00，五个时段，监测时间为10分钟。
备注：
由于人流统计的复杂性，每组进行人流监测时，可将10分钟的监测时段划分为两个5分钟节点，一个节
点统计机动车流，一个节点统计人流。
区域配套设施统计
具体内容：
公共配套设施——包括公园、影剧院、公共健身场所、医院、邮局、电信设施等
金融及商业配套设施——包括银行、证券机构、仓库、户外广告设施等
调研方法与途径：
实地调研
2.在售重点商业房地产项目案例调研
调研分析内容可以参照下面的表格：
类别内容备注
项目名称
地址
联系电话
物业类型
占地面积
项目总建筑面积
容积率
绿化率
住宅面积（建筑面积）
住宅售价（均价）
建筑形式
公寓面积（建筑面积）
公寓售价（均价）
公寓租金
商业面积（建筑面积）
商业类型
商业售价（均价）
商业租金
商业经营状况
主要入住商业业态及比例
写字楼面积（建筑面积）
写字楼售价（均价）
写字楼租金
酒店面积（建筑面积）
酒店级别
酒店租金
竣工时间
开盘日期及销售率
入住日期及入住率
标准层层高
单层面积
3.目标品牌经营客户群调研
这里主要补充品牌经营商户调研，以超市、餐饮和健身为例，说明调研内容。
3-1 餐饮类
（1）对于本项目的开店意向。
（2）在本区域未来几年中，开店的最佳时机（区域常驻人口达到多少＼区域成熟度＼交通状况）。
（3）承租能力、租赁期等，及目标消费群。
（4）硬件技术指标及开店条件
a)需求面积、进驻位置及楼层。
b)建筑结构：包括建筑施工要求、层高、承重等主体要求。
c)内部结构：上下水、燃气、排风排烟、空调新风、消防、卸货区域要求、后厨的设置等内部要求。
d)外部要求：广告及招牌、停车位、外部照明等要求。
（5）是否会考虑购买本项目进行经营
3-2超市类
（1）对于本项目的开店意向。
（2）对于本项目现有的规划方案中的位置。
（3）预计租金成本。
（4）在本区域未来几年中，开店的最佳时机（区域常驻人口达到多少＼区域成熟度＼交通状况）。
（5）硬件技术指标及开店条件
a)需求面积、进驻位置、楼层等。
b)建筑结构：包括建筑施工要求、层高、柱距、承重等主体要求。
c)内部装修及结构：上下水、燃气、排风排烟、空调新风、卸货区、货梯、步行梯等内部要求。
d)外部要求：广告及招牌、停车位、外部照明等要求。
（6）是否会考虑购买本项目进行经营
3-3 健身中心类
（1）对于本项目的开店意向。
（2）对本项目现有规划位置是否有意见。
（3）在本区域未来几年中，开店的最佳时机（区域常驻人口达到多少＼区域成熟度＼交通状况）。
（4）对于服务项目的想法、是否经营带泳池、是否需要其他室内场馆（如：篮球场、羽毛球场馆）。
（5）目标消费群及经营目标。
（6）租金承受能力及经营档次。
（7）硬件技术指标及开店条件。
a)需求面积、进驻位置、楼层等。
b)建筑结构：包括建筑施工要求、层高、柱距、承重等主体要求。
c)内部装修及结构：上下水、空调新风、货梯、步行梯等内部要求。
d)外部要求：广告及招牌、停车位、外部照明等要求。
（8）是否会考虑购买本项目进行经营
其他类型经营商户可以仿照上面三类进行。
推荐第5篇：商业地产可行性报告
商业地产可行性报告
1.0 项目概要
1.1 项目公司
1.2 项目简介
1.3 客户基础：商业区人群，居住市民，来京物务工人员，商业区客户，过路的等。
1.4 市场机遇：北京进入城市郊区化发展，其中间区域会有很大的发展空间，北京逐步完善在政治
经济文化中心的城市化建设。
1.5 项目投资价值：其中有很多城市内部未开发的农村居民，地处中心城和卫星城之间，是
城市化发展纽带，具有辅助和完善影响城市的整体开发。
1.6 项目资金及合作
1.7 项目成功关键：整合信息，整合人才，协调统一，贵在执行。
A\\核心是信心 ：
B\\关键是推广
C\\根本是销售
D\\支持是物业 ：有自己的物业评价
1.8 公司使命：促进城市建设，生活环境，公司共同全面发展。
1.9 经济目标：实现提高社会效应和经济效益。
2.0 公司介绍
2.1 项目公司与关联公司
2.2 公司组织结构
2.3 [历史]财务经营状况
2.4 [历史]管理与营销基础
2.5 公司地理位置
2.6 公司发展战略
2.7 公司内部控制管理
3.0 项目介绍和商业经营项目的市场前景分析
项目位于CBD南约三公里，十里河商业和新老社区之间，邻近北京东南四环内，交通便利，连通三四环，南边和东边距亦庄约和通州两大卫星城二公里。。。。周遍有大面积的绿化带，厂库房，物流中心，工业基地和将要建造大面积住宅和现代化商业。预计面积；
其周边开发起步晚，楼盘品质相对较高。东南四环房地产开发出现规模也就在２００２年前后。而由于起点晚，东南区域的楼盘无论是较老的世纪东方城、山水文园，还是新出的华侨城、沿海·赛洛城等楼盘，社区规划和楼盘品质都借鉴了北京楼市“老楼盘”的经验
和教训，品质相对较高。 新规划提升了区域价值。北京“两轴两带多中心”的新规划明确了今后北京城市建设的发展方向，东南部将是北京今后的重要发展地带，世纪东方城近两年价格的飙升甚至部分户型单价已经过万元，这样热销的局面自然离不开政策利好。 生态环境优势渐显。从山水文园往东，到世纪东方城、华侨城等项目，无一不是坐落在绿化隔离带中的项目，三环、四环的绿化隔离带给这个区域带来的一片绿色，再加上老的公园和新修的公园都使该区域成为了ＣＢＤ最近的“绿肺”。 交通和生活配套比较符合现代生活方式。便利快捷的交通——四环路、五环路以及京沈高速、京通高速使这个区域能顺利直达国贸、亦庄及奥运村和中关村；２万平米燕莎ＯＵＴＬＥＴＳ名品店二期扩建已经完成。２００８年奥运球类场馆选址于此使很多买房人感到，这个区域将是符合现代生活方式，即上班进城，下班回“绿色家园”，出家门购物、休闲一站解决的生活方式等商业格局。
3.1 商业地产开发目标：打造北京东南商业的典范，成为最优秀良性发展的商业联合体。
3.2 商业地产开发思路
用观察法和从北京整体发展和未来十年北京东南方向商业发展情况来看，加上周遍有大型商业区，又位于新老社区连接处，东南四环和京津轻轨交接处，所以应考虑大型商业，大型社区服务和有巨大潜力的新兴行业为主。要考虑，利益，长远，品牌，适宜性等原则，易多元化综合，相辅相成和适宜行业运作。尊重市场导向，顺应消费者心愿。可建立专业和灵活的商业市场。
3.3 商业地产开发资源状况
协助政府完成城市郊区农村改造，完善协调其周边已有的建筑和新旧商业项目的综合利用。十里河商业区发展了十几年，以成为具有品牌和文化的综合成熟以建材为主的商业区，十八里店紧邻十里河商区，又临近山水文园等社区商业区和东南四环，周遍有大量的商业环境，其位置在未来发展前景可观，将来商业逐渐完善，而且可能三年一小变，五年一大变。
3.4 项目建设基本方案
3.4.1 规划建设年限与阶段
3.4.2 项目规划建设依据
3.4.3 商业地产开发基础设施建设内容
3.5 项目功能分区及主要内容
4.0 所在城市房地产市场分析
4.1 国家宏观经济政策
4.1.1 国家宏观经济形势对房地产的影响
4.1.2 房地产宏观政策
4.2 城市周边区域经济环境
4.3 城市市城市规划
4.3.1 城市总体规划的布局与定位
4.3.2 城市中心城区的五大问题
4.4 城市土地和房地产市场供需
4.4.1 城市市土地出让情况
4.4.2 商业地产市场供需
4.5 城市商业地产供需
4.5.1 商圈分布
4.5.2 商业业态分析
4.5.3 城市商业现状分析
4.5.4 居民消费特征分析
4.5.5 城市商铺价格分析
4.5.6 商业商业地产供需分析
4.6 消费者调查
4.6.1 居民消费特点
4.6.2 商业地产潜在消费者问卷调查
4.7 竞争分析
4.7.1 竞争分析的方法
4.7.2 竞争项目分析
8.0 项目实施进度
8.1 项目工程进度计划表
8.2 项目工程进度管理体系
8.2.1三级计划进度管理体系的建立与执行
8.2.2三级计划进度管理体系的工作流程
一级计划——总控制进度计划
二级计划——阶段性工期计划或分部工程计划
三级计划——月、周计划
9.0 项目风险分析与规避对策
9.1项目风险分析
9.1.1 项目市场风险分析
9.1.2 项目工程风险分析
9.2 项目风险的防范对策
9.2.1 市场风险规避对策：周遍随时可能有其他商业取代和竞争的危险，所以要建立灵活机动和长期有效的发展规划，建立有品牌有文化有特色的商业模式，和有效的管理机制，
9.2.2 工程风险的防范对策
9.2.3 安全风险控制措施
6.0投资估算和开发计划
6.1 项目投资估算
6.1.1 项目开发成本估算
6.1.2 开发费用估算
6.1.3 项目总成本费用估算
6.2 项目开发计划
6.2.1 开发分期
6.2.2 项目开发进度计划表
6.3 项目人员和组织机构配置
6.3.1 组织保障
6.3.2 组织机构
6.4 项目融资计划和财务费用
以寻找诚信合作融资，5%返利的原则进行
7.0财务与投资价值分析
7.1 销售收入
7.1.1 销售价格
7.1.2 销售收入
7.1.3 项目税费率
7.2 项目现金流量
7.2.1 全部资金的投资现金流量表
7.2.2 自有资金的现金流量表
7.2.3 主要经济数据指标汇总
7.3 不确定性和风险分析
7.3.1 盈亏平衡分析
7.3.2 敏感性分析
7.4 结论
7.4.1 项目投资决策结论
7.4.2 项目总体效益评价
11.0 公司无形资产价值分析
11.1 分析方法的选择
运用多行业合理的营销经验，集策划界，成功学，实战经验，品牌战略策划，符合实际情况的营销管理和工程管理为指导，用统筹学、心理学、社会经济学、不拘一格用人才的观点，民主集中等原则，科学的分析和执行项目
11.2 收益年限的确定
考虑三年收回成本，三年以后靠建立的经营模式稳步发展，积累经济效益
11.3 基本数据
11.4 无形资产价值的确定
在项目中企业顺应社会发展，观察和锻炼了人才，积累了经验，为企业延续发展基础奠定，认识和联系大量的社会人脉财富
附件
.1 财务报表
.2 相关证明文件
商业业态分析及招商工作建议书
目 录
一、商业地产总体开发现状和预测
二、商业形态简析
1、体育场馆
2、连锁超市
3、便利店
4、折扣店
5、商业街
6、专卖店
7、SHOPPING MALL（销品茂）
三、招商中微观经营主体的选择与配合
1、影响商业地产价值的因素
2、几类商业投资的特点
3、一般的商铺选择基本分析法
4、项目中经营主体选择和配合的要素
四、项目实际操作中需要处理的关系与招商简述
1、面临的投资客户
2、面临的租赁户
3、必须考虑的问题
五、项目的大致工作步骤
1、市场条件判断
2、项目位置选择
3、判断可发展规模
4、项目土地取得及政府许可
5、项目定位细化
6、项目规划设计
7、设计方案的市场化
8、项目设计、市场调整方案及财务方案的系统化整合
9、项目方案的政府许可
六、项目招商的工作简单步骤
1、提前招租项目内的大型主力户
2、品牌商家的引进和规划
3、充分掌握客户需求
4、多渠道进行招商沟通
5、商户的最后确定
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主旨——最大化地提升项目经济效益
第一部分 商业市场调研
影响商场物业开发成功的因素很多，如市民的收入水平、消费水平与消费结构，商业圈半径，新旧商业格局，商业贸易的繁荣程度及其影响力，商场物业所处区域（或商业圈）的商业环境，竞争对手的实力与策略等。因此，在操作商业地产时，市场调研成了商场成败的桥头堡。
调研种类所需资料/研究范围
商圈研究对项目所在地的商圈作出基础研究，另找出商圈的辐射范围，营业品种，人流状况与交通状况及其购买力。
消费者研究对消费者的消费习惯、收入、偏好等作调研。
投资客户研究对投资客户所投资的商铺作基本调研，如客户区域、投资动向、营业时间、业绩、铺面状况等。
竞争对手研究包括竞争项目面积，基本状况及竞争研究等。
一、市场调研概况
调研时间、地点区域、回收问卷、调查方法（消费者座谈会、实地考察法、分区域随机抽样法等）与基本结论
二、宏观背景分析
1、周边主要城市商业物业发展水平的比较
2、国民经济主要技术经济指标、
3、政府有关举措与城市远景规划、社会因素分析等
三、区域商业市场研究
（一）、区域商圈研究
1、城市发展状况：GDP指数、人口分布、产业结构等。
2、项目区域商贸状况：交易状况、恩格尔系数、居民收入及消费结构等。
3、人流研究：人流包括垂直人流及水平人流，研究范围包括：人流类量、停留时间、每次消费、对不同类别的需求（吃、喝、玩、乐）等。
4、商圈辐射范围：一级商圈、次级商圈辐射范围、商圈内的竞争项目等。
（二）、终端消费者研究
1、消费习惯：地域的差异性，不同宗教、不同民族、不同年龄、性别等。
2、逛商场频度：是影响商场人流的关键。
3、偏爱商场：包括寻找出消费者偏爱程度高的商场吸引点及其原因。
4、对项目商圈评价：包括区域商品价格、对商场满意度等。
（三）、投资客户研究
1、经营范围：找出研究范围包括百货店、大连锁店或快餐集团的个别需要。
2、投资动向：包括投资类型、租金范围及交纳方式等。
3、商圈内商铺经营状况：包括经营时间、营业时间、经营业绩等。
（四）、竞争对手研究
1、竞争者基本状况：包括资金实力、性质、优、劣势等。
2、竞争项目：包括面积、特色、经营范围、业态、主要客户、辐射范围等。
四、消费者消费习性探讨
1、基本结论：
消费群体对商场业态构成、消费品要求、地段要求、消费心态、对商场规划与配套的要求、信息来源、购买方式、消费习惯等
2、专题研究
专题一：不同消费群体消费意向（例：民营企业老板、公务员、个体工商业者、白领阶层、工薪阶层等等）
专题二：消费者收入水平与商场消费倾向及习惯
五、项目经营方式论证
1、项目与同类型物业的比较论证
2、项目业态探讨与可持续发展论证
3、项目消费者群体分析及引导性消费行为论证
4、项目的商业价值及租金价值风险性论证
5、项目设计标准及经营管理水平的论证
第二部分、项目可行性研究
一、前言
项目总体情况进行说明、分析、总结
二、项目概况
1、项目所处的具体位置、规模
2、项目规划经济技术指标
三、整体市场分析
1、区域商业市场状况
2、根据项目特点分析当地与所评估项目相关的商业零售业市场供需状况及价格水平分析价格、居民收入、消费偏好、相关产品价格、对未来预期及经济政策等因素对商业零售业的影响，通过对这些因素的分析和预测项目的市场发展趋势。
3、主要竞争对手分析
对区域内竞争者进行调查及分析比较
4、项目SWOT分析
通过对项目的优势、劣势、机会与威胁的分析，为项目的定位提供依据
5、项目市场定位
通过比较分析，确定项目的整体市场定位、功能定位、档次定位、客户定位、价格定位、营销定位等方面，为确定项目的开发设计方案提供依据
6、项目初步开发设计方案
通过前述分析比较，确定项目最佳的开发、设计方案
钱湖天地有意向或已入住商家：食养、美日健身、伯豪、快客、来必堡、养生会所、依诺咖啡、日本火锅料理、KFC、星巴克、K8酒吧、音乐房子
钱湖天地平均租金6-7元，临钱湖路12元，靠内部3-4元
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商业地产营销员述职报告
一、认真解读政策，了解企业经营能力和目前状况。判断未来市场可能出现状态，以及未来可能出现的竞争市场，提前进行商业选址规划，将政策落实到实处，把握入住市场的先机！提供各个项目预算报告，按每个项目的土地价值评估、房屋价值评估、建筑规划、功能定位、投资报告、销售预算报告、百货预算等相关分析数据供公司决策。
二、项目选址/评估，且目前公司成功签定实施的商业广场项目：
彭场、杨林尾(购物中心+步行街）、渔薪、汪桥、五
七、章华、陈场、楼河(购物中心+步行街）、通海口、天门岳口(购
物中心+步行街）、江陵郝穴、张沟、峰口(购物中心+步行街）、、监理朱河，毛嘴(购物中心+步行街）。
三、已知项目分析如下： 略
以上年净利润收入按规避风险25%计算，年收入为1745万元，投资回收期约为7-8年。按常规商业房产开发投资回收期计算，再除去风险25%，购置的土地用于商业广场的项目回报率在31%以上。故整体用于商业广场开发的商业土地是成功的。但目前剩余出的土地，还处于尝试阶段，赢利状况到底如何，还有待进一步证实。
四、按年初本人提供给商务部的融资报告相关数据表明：新增加的商业广场将服务于乡镇的居民人数达到万人，家庭户数万户。按目前现有签订的项目，计算明年待建的建筑面积近10万平方米。所需的资金约亿。再加上今年至少再增加2-3个自用土地项目计算所需的资金流将达到2个亿左右。
五、制订的全年投资计划，制订全年发展项目选址实施计划，协助各分公司进行现场选址的确定。选址要点：
1、商圈人口划分；
2、家庭收支状况；
3、城区人流动向；
4、城市规划和商业发展方向进行判断；
5、选址不要看沿街建筑，细查背后状态；
6、项目立地状况：易达性、也就是我们常讲的入店率；
7、市场份额的初步判断，是否可进行商业广场项目的入住。
六、土地商用价值评估：主要是就土地进行商业建筑后的租金价值。
也就是说按市场目前的商铺租金状况，其重点：
1、土地的形态：沿街宽度、深度、长宽比、周遍的侧通道的贡献率、土地长宽比与常规土地长宽的比率等等；
2、项目周遍商铺的市场租金价格；
3、计算土地纵向/横向递减后的现有价值；
4、计算建成后的建筑体的租金价值： a建筑规划一般为
b使用面积占建筑面积的比例为72%
七、房屋价值评估：主要是对地表上建筑物，以及相关附着物进行价值评估。采用的方法为：
1、成本计算法
2、市场比较法
3、加权处理
4、综合评估计算
八、项目整体的规划
1、主体建筑面积的确定：经营能力与市场份额
2、建筑群规划设计：确定整体项目与周遍建筑状况，设计一个外部人流动线。
3、整体商业规划的功能定位：通过市调对主体建筑、独立商铺、剩余土地规划功能定位
九、经营利润分析。其主要体现在：
1、超市销售预算；
2、百货经营预算；
3、租金价格定位；
销售预算是通过前期的市调相关数据，结合：市场份额计算法、消费习性推算法、经营能力测算法，进行相关的销售预测。
十、财务分析：
1、明确项目的利润结构、
2、利润预算、
3、投资总额、
4、投资回收期、
5、投资回报率 十
一、协助职责：为保证项目赢利模式具有可实现性，故在以上项目本质任务外；还有三个协助职责：
1、协助财务，就公司年度发展计划，提供相关投资所需要的现金流，便于财务进行相关的融资报告提供依据；
2、协助商业广场：内部建筑规划与商业规划的人流动向设计调整，特别是百货大楼的立体动线设计与楼层功能定位
之间形成的客流动线，是体现商业建筑体的整体租金价值的关键环节；
3、协助招商：就目前项目商业步行街的功能定位与招商品项之间的协调。为形成整体商业建筑体的商业价值逐步提升，奠定基础。 十
二、相关公司运作模式、组织结构变更等，提交改革方案。公司经营能力是强弱，是决定企业发展速度的关键。所以，在日常工作就目前所得知的状况进行相关的建议。 十
三、团队建设：各分公司发展人员就相关发展选址进行现场传帮带，以及相关预算进行协助性的指导。例如西流河、杨林尾进行现场分析后进行的选址后，在陈场项目中其已经掌握选址的核心：即不要看沿街门面的房屋，细查后面状况。导致公司在多次选址未果的状况下，成功选定现在项目，且实现后面水池低成本的购置。以及发展小组成员之间的互相协助工作。
十四、今年的工作重点
工作重点1：还是以公司战略规划为主导，进行相关乡镇商业广场选址进行指导和评估。重点项目为：皂市、张港、龚场、张金、浩口、埠河、南平、新沟、郭河、沔城、玉皇。
结合目前公司在今年在建商业广场项目所需要的现金流考虑。以各个分公司所在的城区，进行便利店全方位覆盖式为主导。在公司进行转型调整阶段，进行城区市场加固，为公司调整转型争取一段时间，以实现调整与市场份额加固两不误。在公司调整提升经营能力阶段，还要实现：将来进入其他市场时，便利店迅速占领城区市场，组建分公司或办事处，奠定一个基础。先小到大的低风险投资。。 工作重点2：将现有项目中的设计商业步行街部分的功能定位与招商形成统一；以研发一套适合乡镇商业地产价值可持续增长的模式作为重点。
推荐第8篇：商业地产投资收益分析报告
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前言
为了充分了解并把握****商业街项目开发的可行性，我司组织人员对****目前主要路段的商业现状、现有的****县城区的商业业态、几大商城营运现状、本地块的现状及未来的展望，以及**人对本项目的看法及建议，特举行为期一周的市场调研活动。
我司在结合****商业的发展趋势，以及目前****县城区缺乏成型的商业街区，缺乏标志性、符合现代经济社会发展需求的综合性商业圈，结合****县政府对于本项目的开发期望值，对本案提出一个全新的、科学性的、可执行性的项目方案，将本项目定位为集购物、居住、休闲、娱乐为一体的城镇中心区标志性商业街。
本报告是建立在项目市场可行性、项目财务可行性分析的基础上，并参照****小县城相似项目投资的各项成本投入，并对本项目作初步的销售额估算投资收益，最终完成对本项目的可行性分析结论。不足之处，请予指正！
一、项目开发可行性报告
（一）城市概况:
1、自然条件
2、经济状况
3、产业结构
4、城市化进程
（二）现有的商业无法适应现代经济发展的需求
1、商业街区经营比较集中但业态分布混乱
2、几大商城经营现状不佳
（三）消费型业态形象多数不佳，规模不大，存在较大的市场契机
1、休闲、娱乐业：
2、餐饮业：
3、网吧：
（四）作为现代城市商业经济的代表之一的超市，**仍存在很大市场份额
（五）项目分析
1、项目地块概况；
2、项目地段商业价值分析；
（1）优势：
（2）劣势：
（3）机会点：
（4）问题点
3、行动对策图
（1）、SO对策（最大与最大的对策）
（2）、WO对策（最小与最大的对策）
（六）县政府对于本项目的期望，有利于本项目的开发营运
（七）项目市场可行性结论
基于上述的因素，本项目投资开发有着较大的社会效应，其定位也切合当地人对于新型商业项目的需求，更能弥补当地商业项目的市场空白点。作为二层的商业，本项目只在项目的黄金地带规划,控制好二层的总建筑面积,而且一开始就考虑以租待售，从而直接避免二层商业难以销售、难以经营的尴尬局面。商品住宅部分，目前更是无竞争对手，可以直接占领****的商品住宅的市场份额。我们相信，虽然****的潜在购买群体会受到前几个项目的影响，从而在销售中存在一定的风险，但是本项目的规模、规划思路、标志性、政府的大力支持，以及可实现的营销推广力，都能够迅速提升****人民对于本项目的信心！
二、项目初步定位
（一）产品定位
1、定位；
集镇中心区集购物、居住、休闲、娱乐为一体的标志性商业街区；
临**路右侧规划二层的商业（框架结构），一层规划为独立门面，开间可控制在3.9-4.2之间，进深控制在13-15米之间。可根据需要几个门面一起销售；
二层规划成大型的酒楼、休闲茶楼、休闲中心、休闲网吧；或者是大型超市（一层要保证足够面积的门面与二层相接）；
其他两侧的商业门面仅规划一层（框架结构），层高5.1米，可作夹层使用，特别是可作为美容美体店、小型的休闲厅，可几个门面合并，扩大夹层的使用空间；
**路右侧的三层以上，其他两侧的二层以上均规划为住宅（砖混结构），以南北朝向为主，户型面积控制在85-125m2之间，以
二、三房为主；
2、定位依据；
标志性商业街区，特别是中央硬地景观广场，完全可以成为人气的聚集地，不仅可以直接提升项目优势，也可以提升**城市的形象与品味，有效区别于其他商业项目；
集购物、居住、休闲、娱乐为一体商业街区，是**县真正意义上的四位一体的大型商业街区，也直接与“***”、“***”、“***”区分开，从而尽量避免意向客户受到上述三项目不良的经营现状的影响；
一层临街独立门面，向来为当地投资者或经营者所喜好，其销售难度不大，但是要控制住单店面积，控制住销售总价，才能尽快完成销售；
目前**县二层的商业均无法经营，所以临***路右侧的商业二层定位为休闲中心、酒楼、休闲茶楼、网吧等，而且目前这些行业在**具备较大的市场契机。这些行业注重地段，鉴于成本的投入大，并不一定需要在一层经营；若在项目规划或是销售过程中，能够引进实力强的大型超市，则可以将二层结合一层部分门面一起纳入超市经营面积当中；
由于都是临街门面，临***路右侧的是二层的商业，而其他两侧则无法规划成二层商业（整体二层商业面积要控制，不能过大，市场接受度弱），因此，作为立面的处理，应该提高层
高，这样从商业氛围上与中间的两层的商业立面有个呼应，而且由于层高的提高，也可以提升其商业使用价值，进而提升售价；
商品住宅，作为**县今后的住宅发展的趋势，其接受度必将越来越强。而且，作为经济较发达，特别是民营经济发达的小县城，城市进程化速度必将越来越快，作为乡镇人民进城的心态，肯定希望居住在城市的中心区，这样不仅面子十足，而且出行、生活、休闲娱乐也十分便利；这也是全国上下乡镇人民，或是郊区、县进入高层次城市的人民的购房心态。
（二）案名建议
（三）目标客户定位
1、定位；
（1）一层商业门面客户定位：投资及自用者；
（2）二层商业客户定位：
（3）住宅客户定位：
定位依据；
商业：参考相类似的项目客户群体分析，访问过的经营者购买意愿；
住宅：城市进程化快速发展，许多农民进城买房置业，一为享受好的生活环境，二来为了子女的教育问题；城区内多数是家庭拆分产生购房需求；
（四）价格定位
1、定位；
2、定位依据；
（1）一层部分：
（2）二层部分：
（3）住宅部分：
三、项目财务可行性分析
（一）项目投资估算及财务可行性分析的依据
1、初步的总平面规划方案、主要建筑经济技术指标及建筑结构类型；
2、建设项目投资成本构成参照***省小型城镇同类建设项目的成本费用；
3、有关税费按国家相关文件规定；
4、销售价格采用市场调查分析数据并参考同类项目；
（二）项目主要经济技术指标（规划方案）
项 目数 据备注
总用地面积20500m230.4亩
建筑占地面积9369 m2
总建筑面积40030 m2
其中商业面积12260 m2
其中A区总建筑面积12700 m2
其中商业3050 m
2住宅9250 m2
配套管理用房400 m2
B区总建筑面积17166 m2
其中商业7400 m2
住宅9160 m2
配套管理用房606 m2
C区总建筑面积10166 m2
其中商业1808 m2
住宅8138 m2
配套管理用房220 m2
容积率1.95
建筑密度45.7%
（三）项目投资成本及收益估算
序号名称金额（万元）备注
一工程成本4427
1土地款2100
2报建费用8621.5元/m2×40030 m2
3建安费用1841460元/m2×40030 m2
4配套费用400估算
二其他费用2520
1税费1300估算
2办公费用250估算
3财务成本220估算
4开办费100估算
5销售广告费用330估算
6不可预见费用320估算
三项目总投资6947
四销售收入11215
1住宅部分2443880/m2×27770 m2
2商业部分8772
其中一层商业79638500元/m2×9369m2
二层商业8092800元/m2×2891m2
五效应测算4268销售收入-总投资
（四）项目不确定性分析
1、敏感性分析
国家对房地产实行宏观调控给房地产业带来抵制性效应，但对于刚 起步的县市房地产影响较小。
2、临界点分析
根据经济效应分析投资临界点约占销售总量的62%。
（五）投资周期
1、投资本金从开工计起12个月内全部回笼；
2、利润分红80%从开工计起20个月之内；
（六）风险提示
该项目从实地察看与可行性分析，都可认为是个周期短、利润丰厚的 项目，但是必须指出，该项目也同其他任何投资一样，具有风险性。
由于此项目在操作中,后期进行调整了很多,所以将有关资料删掉了.只是格式
推荐第9篇：商业地产
什么是商业地产?商业地产的定义、分类和策划流程
绩优股, 流程, 写字楼, 商业地产, 商铺 商业地产定义
商业地产是包括购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。 商业地产是一个具有地产、商业与投资三重特性的综合性行业，它兼有地产，商业，投资三方面的特性，既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业。
商业地产形式
商业地产的形式多样，规模也有大有小。规模大的商业地产如shoppingmall项目，可以达到几十万平方米，规模小的商业地产项目仅几百平方米，甚至更小。对于规模庞大的商业地产，其经营多采用开发商整体开发，项目统一经营管理，以收取租金为投资回报形式的模式；对于规模较小的商业地产而言，大多数项目依然采取在统一经营管理模式下租金回收的方式，但很多小规模商业地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底商和各类商业街、商品市场则采用商铺出售、零散经营的模式。在现实生活中，我们接触最多的便是社区商业、大卖场以及现在新兴的shoppingmall三种业态。
商业地产分类
一、按商业形态分类
1、商业广场
2、shoppingmall
3、商业街
4、大型商铺
5、购物中心
6、休闲广场
7、步行街
8、专业市场
9、社区商业中心
10、商务楼
二、按照开发形式进行分类
1、商业街商铺
2、市场类商铺
3、社区商铺
4、住宅底层商铺
5、百货商场、购物中心商铺
6、商务楼、写字楼商铺
7、交通设施商铺
三、按照投资价值分类
1、\"都市型\"商铺--绩优股
2、\"社区型\"商铺--潜力股
3、\"便利型\"商铺--冷门小盘股
4、专业街市商铺--高科技股
5、其他商铺-\"一般股票\"
商业地产策划流程
前期：项目顾问
一.市场调研： 1.区域状况调研：
1.1区域商业状况调研
1.2竞争者状况调研
1.3市民消费偏好调研（媒介偏好/消费习惯/消费承受力等）
1.4区域经济状况评估
1.5消费者品牌认同调研 2.目标购买者调研
2.1消费群体细分，消费动机
2.2项目问题及机会调研
2.3购买能力调研 3.品牌供应商调研
3.1品牌类别细分
3.2品牌资料库建立
3.3项目问题及机会调研
3.4租金承受能力调研
二.项目定位 1.项目分析
1.1项目核心竞争力（卖点）分析
1.2竞争者比较分析（问题及机会） 2.项目定位
2.1项目品质功能定位
2.2品牌形象定位
3.目标客户（购买者及承租者） 4.业态组合及规划建议 5.卖场区域分割
三.基本VI（品牌视觉形象设计）
包括基本元素：名称/颜色/标准字/标签/吉祥物等
应用体系设计：招商手册/招商广告/销售手册/形象手册/名片/礼品/信笺/服装/店面形象等
四.招商策略 1.价格体系建立
2.公开活动及新闻配合 3.媒介策略
4.商业谈判或推介会
五.销售策略 1.价格体系建立
2.公开活动及新闻配合 3.媒介策略
4.商业谈判或推介会
费用预算及支付（另行协商）
中期：招商及销售代理
一般代理
A.服务内容包括：作为代理单位参与招商及销售。 B.佣金预算及支付 B1 铺位纯出租形式：
1至5年（含5年）的租约按1.5个月成交月租金的标准支付佣金； 5年以上的租约按2个月成交月租金的标准支付佣金； 10年以上的租约按4个月成交月租金的标准支付佣金；
如果租约达到20年按6个月成交月租金的标准支付佣金；
以上均按首年租为依据计算佣金。
B1.1 铺位出租形式的代理佣金支付方式：
中介成功客户支付首笔租金之日起计十个工作日内按B1中有关佣金计算标准支付相关铺位50%的代理佣金，在客户进场装修之日起计十个工作日内支付乙方相关铺位余下50%的代理佣金。
B2 以纯营业额抽成或保底租金与营业额抽成组合的形式进驻商业项目的，则我们将按下列方式计算应收取的佣金。
B2.1 如客户以纯营业额抽成形式进驻商业项目的，在该类客户中介成功后，待该客户开张营业满六个月时，按该客户开张营业后首六个月的税前平均月营业额乘以该客户在合同中约定的项目方提成的百分比，而得出项目平均月收入作为计算代理佣金的基数，并以B1中的计算标准由项目方向我们支付代理佣金，该笔代理佣金最迟在该客户开张营业之日起计的二百天内一次性支付。
B2.2 如客户以保底租金与营业额提成组合的形式进驻商业项目的，项目方先按客户保底租金计算应收取的租金，并以B1中的计算标准支付我们（预收租金）。待该客户开张营业满六个月时再按项目方收取该客户的平均月收入作为计算代理佣金的基数，并以B1中的计算标准计算最终佣金数额，如最终佣金数额高于预收取佣金的，则项目方同意向我们支付差额部分佣金。
B3 铺位销售形式： 所有中介成功的商铺，项目方将按该商铺成交总额的1%的标准支付我们代理佣金（广告代理另计）。
B3.1 商铺销售形式的代理佣金支付方式：
项目方应我们中介成功之客户签定购买合同之日起计十个工作日内即支付50%的代理佣金（即该铺位成交总额的0.5%），剩余的代理佣金（即该铺位成交总额的0.5%），项目方应在客户支付第二期款项之日起计十个工作日内全额支付。
B4 除B
1、B
2、B3外其他合作经营的方式：
项目方在我们中介成功客户后将按“合作双方最终达成合作的商铺建筑面积×人民币1元/平方米（建筑面积）×365天÷12个月”计算月基数，并按以下标准支付代理佣金；
1至5年的合作期按1个月的月基数标准支付代理佣金； 5年以上的合作期按2个月的月基数标准支付代理佣金。
B4.1 除B
1、B
2、B3外其他合作经营的方式代理佣金支付方式：
项目方在我们中介成功收取租金之日起计十个工作日内按B4中有关佣金计算标准支付相关铺位50%的代理佣金，在客户进场装修之日起计十个工作日内支付相关铺位余下50%的代理佣金。
B5以上所述的中介成功四字即指：
出租形式：客户与项目方签署承租铺位协议或合同，并依法生效；
销售形式：客户与项目方签署认购铺位协议或合同，并依法生效；
其他合作经营方式：客户与项目方签署合作经营协议或合同，并依法生效。 B6所有在本合同委托期内经我们介绍之客户，在本合同委托期限结束后的一年内，如与项目方签署承租铺位的意向书或合同，项目方承诺仍按本合同中有关条款规定向我们支付全额代理佣金。
非常代理
根据前期项目报告及销售招商策略企划制订执行细节企划。
全程参与招商销售具体工作的执行，执行成本由项目方承担。
按照基本服务费+佣金形式支付费用。
佣金计算及支付参照一般代理执行。具体另行协商。
后期：项目营销推广顾问
◆服务内容包括
一.品牌形象完善
二.促销策略
以季节节日为主要脉络设计全年的特色活动。
三.开业策略
开业活动、开幕酒会仪式、引导期传播、新闻发布会等。
四.公开策略
借助新闻力量，旨在短时间提升市场关注度，直接提升形象，间接促进销售。
五.气氛策略
店内/店外气氛的标准规范设计，包括常规气氛/季节节日气氛/促销等活动气氛。
六.服务策略
服务概念设计，服务规范建立，服务质量控制体系设计等。 七.管理策略
导入ISO质量认证。
八.媒介策略
全年媒介配合策略DM等特殊媒介的运用配合。
◆费用预算及支付
顾问服务费按每月计算，按月支付，完成营业目标后奖励金额双方协商决定。
销售、租赁、经营管理培训
一、商业物业销售培训
二、商业物业租赁培训
三、商业物业经营管理培训
费用预算及支付（另行协商）
目前，投资商铺的热潮急剧升温，那么商铺投资收益率怎么计算呢？据工作人员介绍，商铺投资收益率算法有以下几种：
1.租金回报率法
公式：税后月租金-按揭月供款×12／首期房款＋期房时间内的按揭款。优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。
不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。
2.租金回报率分析法
公式：税后月租金-每月物业管理费×12／购买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。
优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。
不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。
3.内部收益率法
房产投资公式为：累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费＝内部收益率。
上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。
优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率则是按复利计算。
不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。
4.简易国际评估法
基本公式为：如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。
任何物业投资，投资者都希望能有一个合理的回报，甚至是一个理想的回报，正所谓：亏本生意没人做。投资者若要评判自己的投资是否有价值，他们通常主要是看该物业的投资回报率，那么，如何计算投资回报率，如何判断投资回报率所包含的意义呢？
如何计算投资回报率
有行内人告诉我们这样一个计算投资回报率的计算公式：
计算购入再出租的投资回报率＝月租金×12个月/售价
计算购入再售出的投资回报率＝售出价-购入价/购入价
例如，有一临街商铺，面积约50平方米，售价约200万元，目前在这个物业的周边，同等物业的月租金约是400元/平方米，即：这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可能获得2万元的月租金。那么，它的投资回报率将是多少呢？现在让我们计算一下：
套用上述计算公式：这个物业的投资回报率＝2万元×12/200万元，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：12%
要是这个投资者转手放出，并以215万元成交，那么它的投资回报率＝215-200/200，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：7.5%
如何判断投资回报率
现在，投资回报率计算出来了，那么，我们该如何判断这些数值所包含的意义呢？也就是说，哪个数值是表示合理利润？哪个数值是表示千万不要沾手？哪个数值是表示它的收益非常好？或者是哪个数值是属于对方开出的条件太好，自己要审慎考虑才行。
推荐第10篇：商业地产
商业地产高不高，精心设计有诀窍； 便利交通是首要，人流鼎盛生意好； 动线分明莫绕道，延长逗留最为妙。 台阶表现要周到，过高过多人定少； 上下方便利老少，弱势群体少唠叨。 外立平整有规则，过多异形视觉劳； 建筑成本增不少，施工周折质量糙。平面设计要漂亮，流线方正要可靠； 商铺设计有规则，铺内较多确不妙； 风水相冲败兆头，看着难受生意少。 动线弧形动感好，水带财运火带运， 金纳财富木生金，易赋概念乐陶陶。 动线设计重体验，各类模拟不可少， 照顾边角有门道，杜绝死铺招商好。 店门切莫对路口，廊树挡门考虑到， 风水也有科学道，稍有不慎难推销。 台阶旁边铺斜坡，残疾如厕考虑好， 便利尽量要便利，人文关怀设盲道。 景观设计预留早，点缀物业最奇妙， 楼台亭榭窗檐廊，松竹梅兰都重要。 主入口，最理想，广场喷泉和牌坊， 尽量开口要大气，造型美观是榜样。 多种竹，栽大树，花开四季配绿地， 尽管规划要仔细，遮挡不足有意义。 围墙通透最科学，切莫超过五尺好； 剪力墙，上下道，少见避免成本高。 商铺切割有规则，大小兼顾可拆分； 开间进深巧设计，得房更高是超人。 层高设计将科学，日照计算莫大意， 成本意识排第一，换位思考算面积。 细节把握有意义，跟进科学求满意， 宽带光纤和节能，实现双赢都得益。 店招预留要安排，色彩造型都要悟， 地形特点是关键，标志建筑芳千古。
第11篇：商业地产
商业地产
需要摆正位置做好经营
在商业地产迎来新的发展机遇的同时，怎么才能将商业地产的\"火热势头\"保持下去，这可能是许多商业地产开发企业都在思考的问题。有人指出，西部地区商业地产发展相对滞后，存在着投资开发与商业运营严重脱节的问题，许多项目的商业定位、招商及后期运营都存在着问题。陕西中商联商业研究院专家委员会秘书长侯治国在分析西安商业地产发展时称，目前西安的商业地产发展有3个表现：1.改新。许多旧城改造给房地产提供商业地产的开发机会;2.升级。在西安建设国际化大都市的号召下，许多开发商都想做高端，都想升级，传统基础的商业配套不愿意做了;3.扩张。现在西安整个城市面积是原来城区的3-5倍，这样导致了许多开发商大量的投资房地产，使得商业地产的开发热情上规模、上档次。
为此，中国商业联合会购物中心委员会副主任邢和平在会上说到，商业地产是有技术含量的，是需要经营的，\"你经营得好，租金增长，效益好，但是你经营不好，那么你整个的商业链就不好。你不但要付贷款利息，还要付高昂的物业费和经营成本。\"他说，从他多年的从业经验来看，他认为要把一个商业地产项目做成功，关键取决于产业链的规划，要摆正位置。
邢和平用万达举例说明，万达拿到地以后，进入商业规划整合他自己内部的商业单位，包括万千百货和其他的娱乐方面，将所有商业的需求整合在一起，之后拿出开发万达广场的方案，然后开始设计，设计的同时，商业网点公司就开始招商，等到万达广场建成以后，所有的商铺就已经到位。\"对万达来讲，他可以做到这样，他可以用自己内部的整合创造出万达的速度。\"他说，商业地产是一个复合型的产业，影响商业地产成功的因素很多，定位、团队、商业信誉、资金链是最主要的四个工作。万达在整个产业链上已经做得很到位了，值得大家学习。
《商业地产投资空间巨大 需要摆正位置做好经营-365地产家居网》
第12篇：商业地产
•由易迪房地产商学院主办的商业地产开发、运营模式与各业态招商实战培训在郑州展开首届班的全国招生工作。目前已按原计划火热招生中，招生主要面向董事长、总经理、副总经理、或各类商业经营机构、商业地产管理服务机构、商业地产策划营销及相关业界人士。
在商业地产成为常态的形势下，易迪商业地产开发和运营班应运而生。
本次培训采用面授的教学模式，由万达高管张老师全面解析万达商业管理模式和发展战略；学习商业地产招商运营策略，掌握商业项目开发成功的核心秘笈；通过经典案例解析,进行招商和运营项目落地辅导。同时也欢迎学员带上项目方案讨论，与张老师一起现场破解商业营销推广、定位规划、招商运营等策略难题。
历时业内人士将齐聚一堂。互相学习交流、递换名片。促进学员交流、增进同学真情、加速资源整合、开阔地产视野。
第13篇：商业地产
商业地产拼的就是运营管理，否则再好的地理位置，没有先进的经营理念、成熟的管理模式、优秀的人才团队，也不敢保证能长期发展。因此，一个商业地产项目要想获得成功就要看能否细化市场，寻找市场的空白点，征服消费者的心！不是从开发商自己的角度，而是真正站在消费客层和消费需求的角度改善对商业地产的看法，通过具体的经营对策，走差异化路线。
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一.商业地产是一个具有地产开发、商业运营与资本运作三重特性的综合性行业，着眼于长期发展战略，它兼有地产、商业、投资、运营、模式可复制等方面的特性，完全不同于众所周知的住宅地产。中国内地正式使用商业地产的概念开始于1999年，以大连万达集团为代表的房地产企业，开发了效仿美国商场（Mall）操作模式的“订单式商业地产”。商业地产兴盛于2004年WTO全面对外资开放商业零售以后，全国各大房地产开发商纷纷应势调整战略，陆续推出其商业地产品牌，到目前为止，中国大陆正处于商业地产高速发展时期。
二.地产开发商在开发商业地产时，要考虑项目的地理位置、商业定位、规划设计、招商策略、运营管理等
三.各类商业业态解析
A.百货公司：是指在一个建筑物内，几种或若干个专业的商铺向顾客提供多种类、从品种商品及服务的综合性零售形态。包括经营多品种、多门类的综合性商店和大、中、小型综合经营的商店。百货公司的理想营业面积为30000至40000平方米（视地区市场而定）；特点--- 整体规划、统一管理、而以联营即扣率（提成）为主要经营模式，亦有少部分租赁空间；类型--- 大众百货（卖场货品主要以大众消费品为主，进场品牌趋于平民化）；时尚百货物（以前卫时尚为经营理念，经营特色主要以白领喜好的时尚
品牌为主，如太平洋百货、百盛百货、东方商厦、伊势丹百货、巴黎春天百货）；精品百货（以高贵服务理念为主导，经营高档精品品牌，差别在于其卖场一楼品牌主要以国际
一、二线品牌为形象亮点，目标消费群体定位在中高收入阶层，实行VIP会员制客户管理系统和服务管理系统）
B.购物中心SC：是指多业态、多业种、多店铺的全客层消费场所，多设在市区或高密度住宅区内，由专业经营团队系统地有计划地开发、管理、运营，向消费者提供综合性服务，理想营业面积一般在100000平方米以上，一般楼层多至七八层，空间呈纵向规划。购物中心类似于shopping mail，但一般设在市区内，具备几个主力店，并有雄伟的殿堂及大片挑空区，以客层档次为商品楼层划分，也会有国际一线品牌为主力商品郡，结合大量餐饮、娱乐、文化、休憩、购物、影院为一体的全业态多功能商场，并以租赁结合扣率为主的经营模式，多业种及特色大店（店中店）组合而成，并有大型地下停车场。如深圳万象城；
C.综合商城（摩尔）指在一个建筑群或一个大型建筑物中，一般楼层不超过三层，空间呈横向规划；由一个管理机构组织、协调和规划；把一系列的零售商店、服务机构组织在一起，提供购物、休闲、娱乐、饮食等各种服务的一站式消费中心。理想营业面积在20000平方米以上。功能全---集购物和其他商业服务，甚至金融、文化功能于一体，进行全方位服务。开发步骤（1.用地选择性 2.确定类型；3.承租户服务与制定承租政策法规；4.金融支持与财务分析；
5.分析人才需求，建立人才培养计划；6.制定发展战略）
D.大卖场---大卖场以经营生鲜熟食及民生必需品、日常生活品的全品类商品组合为特色，并以超低价促销与平价销售的综超形态经营，其机构侧重中央采购及营业控管系统，帮连锁效应由此产生。理想营业面积：15000—25000平方米（依城市级别而定），单品数约20000个以上单品。大卖场经营管理具备的基本特征是：低成本、低利率、大流量。
E.社区超市---是以顾客自选方式经营的社区型零售商场，又称自选商场，理想营业面积为500-2000平方米不等，经营策略（1.低价销售员；2.贴心服务；3.塑造品牌）
F.仓储批发店，又称为仓库商店，仓库批发店的经营方式是避开与大型百货商场竞争的焦点，转而搞薄利多销的特色经营。
G.专业店 就是以经营某一大类商品为主的业态，并且有丰富专业知识的销售人员和相适的售后服务，满足消费者对某大类商品的选择需求的零售形态。如电器、鞋类、运动类、家居类、建材类、化妆品等。
8.精品广场：一般以高收入群体为目标消费者，常销售高级时装、饰品、手表珠宝、皮包、手套、领带、皮鞋和化妆品等，其经营形式有独立经营也有设店精品专柜等。
9.名品折扣店：专指由销售过季、下架、断码名牌商品组成的购物中心，因此也被称为名品折扣店。
10.批发业态:如义乌小商品批发城，武汉汉正街批发市场
11.文化主题业态：指商业项目充分挖掘所处城市的地理优势和人文资源优势，依托城市历史的深厚底蕴，结合现代文化商圈全新理念基础，打造以城市文化概念为主题，集多业种为一体的主题商业圏。如南京1912，秦汉唐。
12.旅游商业业态
13.地铁沿线商业业态
14.商业街
15.住宅区底层商业
16.创新业态
第三章商业项目实施计划
第四章商业地产开发操作流程
第一节市场调查精析与项目定位
一、市场调查精析（SWOT分析）
1.市场调查
市场调查内容：a.市场环境调查，包括政策环境、经济环境、社会文化环境的调查报告有市场基本状况的调查，包括市场规范,总体需求量，市场的动向，同行业的市场分布占有率等；有销售可能性调查，包括现有和潜在用户的人数及需求量，市场需求变化趋势，本项目竞争对手的产品在市场上的占有率，扩大销售的可能是性和具体途径；还可对消费者及消费需求，项目，产品价格，影响销售的社会和自然因素，销售渠道等等开展调查。
2.市场调查的主体流程
市场调研的重要环节主要在两个方面：信息收集和调研分析；调研分析（SWOT分析）即态势分析法---a.SW分析：b.机会与威胁分析，c.SWOT分析步骤：确认当前的战略是什么；确认企业外部环境的变化；根据企业资源组合情况，确认企业的关键能力和关键限制；按照通用矩阵或类似的方式打分评价。
3.撰写调查报告
3.地产专用名词
1.三通一平：水、路、电通，场地平整。
2.生地熟地：生地指完成土地征用，未通过三通一平的荒地；熟地指经过土地开发，具备基本建设条件的土地。
3.容积率：建筑总面积与占地面积的一个比值（限制小区人口密度比）。
4.建蔽率：是建筑物在基地上的最大投影面积与基地面积的比率，比方说200平方米的基地，而基地周围区域规定的建蔽率为60%，那么，一楼的楼地板面积可能就是120平方米，而剩下的80平方米空地，可能作为临路退缩植栽、中庭、户外休闲设施等。
5.五证：《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》
第14篇：长春商业地产地产调研报告(商铺与写字楼部分)(精)
长春商业地产调研报告 (商铺和写字楼部分
一、概述
1、宏观环境调研
2004年末,全市户籍总人口为 724万人。其中,市区人口 315万人,四县 (市 人口 409万人, 自然增长率为 4.17‰ 。 2004年居民消费价格总指数为 104.1%,比上年上升 4.1%。城市恩格尔系数为 39.5%,村镇恩格尔系数 47.6%。
长春属于中型欠发达城市, 在吉林省具有绝对的领导性优势, 成为吉林省的 核心。
长春的经济和人均可支配收入一直呈稳定增长, 这里不赘述, 主要看看长春 房地产投资方面的统计。
1998年到 2004年房产投资总额
长春市房地产行业起步较晚, 从九十年代末期才正式起步, 但发展速度较快, 作为后发展的城市成功借鉴了发达地区的房地产发展经验, 新的产品理念形成较 快, 本地开发企业迅速成长, 加之外来地产巨鳄纷纷看好长春市的发展前景, 从 整体上带动了整个房地产产业的发展,房地产投资始终保持 20%左右的稳步增 长。
长春三产分析
2005年 1-9月长春全年实现地区生产总值 1040.2元, 比上年同期增长 3.9%。 其中,第一产业增加值 60.7亿元,比上年增长 6.3%;第二产业增加值 470.2亿 元,下降 1.4%;第三产业增加值 509.3亿元,增长 9.2%。三次产业比重分别为
5.8%:45.2%:48.9%。由以上数据可以看出,长春市 2005年 1-9月中产业比重 出现较大调整。 第一产业生产总值仍持续稳步增长状况, 第二产业呈现负增长态 势,第二产业下降的主要原因是占工业总产值 70%以上的汽车工业因成本上升, 销量下降出现生产经营困难。 汽车工业产值同比下降 18.2%。 第三产业增幅较大。 其中建筑业及房地产业生产总值比往年有所增幅,但增量及速度放缓。
三产分析 单位 :亿元
作为长春市支柱产业的汽车工业在 2005年出现了负增长,这在近几年还是 头一次出现, 原因主要是由于整个中国汽车行业的竞争加剧所致, 它的效益变化 将直接影响到整个长春市的经济走势与消费能力, 这是一个不容忽视的问题。 但 同时我们也应该看到房地产业正逐步成为长春市的支柱型产业, 在宏观调控最为 严格的 2005年依旧表现出强劲的增长态势。
沈阳市与长春市同属于东北老工业城市,沈阳市的房地行业起步要早于长 春,现在发展的阶段要优于长春,所以我们把这两个城市进行对比相信对 2006年长春市房地产在国民经济中的走势会起到一定借鉴作用。
从上两表中可以看出房地产业的发展直接带动了长春市第三产业的发展, 正 逐步成为城市的支柱产业大量资本向产业内流动, 同时自身的发展也带动了相关 行业如建材,装修等行业的迅速发展,提供了更多的就业机会。
借鉴沈阳市的发展路径可以看出长春市的房地产行业在整个国民经济中的 比例尚处于成长期,行业发展前景看好,距离国际惯例的 10%尚有较大的差距, 所以长春市房地产行业的发展空间还是比较大的。
除遇到重大政治因素外, 长春市房地产整体发展的良好势头短时间将不可逆 转。
目前, 城市人均住房建筑面积 23.9平方米, 略低于全国 24.97平米的平均水平, 所以
从这个角度看长春市房地产业的上升空间还是比较广阔的。
2、房地产需求供给调研
2.1、供给情况,市场调整后逐渐趋向稳步攀升状态
2001年、2002年是长春市房屋竣工量较高的两年,原因是在此期间有许多 外埠开发商进驻长春与本地开发企业共同营造了迅速放量的卖方市场, 总体竣工 量急速上升, 这与长春市场真实需求的增长相对过缓形成了鲜明的对比, 由此长 春房地产市场进入了阶段性供过于求的高发展误区, 2003年是长春市房地产行 业的调整年, 各主要开发企业都调整了自己的产品线与开发进度, 整体竣工量缩 水 30%, 给市场以足够的时间消化前三年的空置产品, 2004年长春市房地产行业 重新进入上升空间
供给量平稳上扬, 保持了与市场需求的合理配比, 整个产业市 场开始步入稳步发展阶段。
2.2、需求情况,持续上涨
长春市房地产市场自 90年代末正式启动至今消费市场经历的由产生到逐步 成熟的过程, 从单一的追求面积上的宽裕逐渐向物业品质综合考虑靠拢, 需求量 也在不断放量随着城市经济环境的不断提升, 仅 2001年到 2004年期间, 长春商 品房交易实现了从 115万平米到 288万平米的跨越, 总体增长量翻了 2.5倍, 长 春市房地产市场渐行渐稳。
2.3、价格上扬,步履稳健
长春市房价的波动较小,基本呈上涨趋势,分析其原因: 一是市区土地的稀缺性促进房价上涨。近几年, 越来越多的外埠开发商到本 地投资, 且长春市本地开发商也不甘示弱, 纷纷在长春土地价格未全面抬头时进 行圈地, 大量增加了长春市房地产开发总面积, 导致长春土地日渐稀缺, 房地产 开发成本上升了,必然拉动房价上涨。
二是区域内知名品牌地产带动周边小地产房价上调, 以长春市净月区富奥花 园为例, 2002年其 A 区推盘时对外销售均价仅为 1200元 /平方米,而经过三年 多的时间, 富奥花园 D 区在售价格已经翻了一翻, 达到 2500元 /平方米, 这无不 与其相临的中海水岸春城的高房价带动有关, 2003年中海水岩春城开盘销售价 格为 1850元 /平米,截止到现在,中海水岸春城价格已达到 2800元以上,可见 该区域内房价上涨的速度和幅度之高。 房价涨幅速度为何称之为步履稳健, 这一 点不难理解, 由于长春市的中低档楼盘体量较大, 因此整体抑制了商品房的涨幅 速度。
2.4、供求逐渐趋于平衡
经过 0
1、02年的过量开发,许多开发已清楚认识到市场需求与供给关系, 2003年长春市场的开发量与需求量已基本持平。 截止到 2002年长春商品房空置
面积为 264.3万平,是历史空置最高点,空置量远远大于销售量,而 2003年是 销售与空置基本吻合的一年,到 2004年销量已大于竣工量和空置量,依据长春 市统计局的统计数字截止到 2005年 1-9月份已销售商品房 115万平米高于 2004年同时期 13.6的百分点, 市场竣工量 2005年 1-9月份略低于 2004年同期水平, 空置率进一步下降,整体房地产市场供求关系逐步调整到平衡状态。
2.5、保障性住房为长春房地产市场带来了严重的负面效应
长春市作为东北主要的老工业基地,由于其自身的经济条件与政治环境的影 响在房地产行业保障性住房是一道特殊的风景线, 在房地产市场起到了举足轻重 的作用。
按国际惯例各国政府在住房政策上都有保障性住房保障性住房是指经济适 用房、集资建房、合作建房这类房子在前期配套等方面得到政府一些特惠政策其 价格必然低于商品房必然对商品房是一个冲击。 保障性住房得到政府的一些特惠 政策其价格必然低于商品房这对长春商品房开发商的冲击和压力都非常大。
长春市保障型住房的比例已经连续三年超过了 30%, 这远远高于世界平均的 20%水平,对长春市的房地产市场造成了巨大的冲击,整体市场的发展受到了严 重的制约, 2004年始长春市政府也已经意识到保障性住房给房地产市场带来的 危机,各职能部门从用地政策、规划审批、立项等源头严控保障性住房失控性。 但即使政策停止保障型住房对长春房地产市场也会有两年左右的滞后期, 长春市 房价肯定会受到影响。
3、整体分析
长春作为吉林省会城市及老牌的工业城市,房地产还处于发展的初期阶段,近几年发展较快, 但受限于旧城区内可开发面积不多, 拆迁成本大, 整体开发量 一直不大,目前整体已呈现发展速度放缓甚至有小幅回落。
住宅方面整体正常,价格、开发量和成交量均稳步上涨。
商务楼(写字楼方面,环境可谓恶劣,明显表现为租金极低,空置巨大, 销售价格在 05年有较大提升,基本有价无市。后面会详细论及。
商业用房方面, 得利于长春商业发展态势很好, 商业用房的开发和销售较为 正常, 整体价格趋涨。 不过长春商业地产的营销成熟度大大提前于住宅与写字楼, 各种炒作手法盛行。
二、业态调研
1、写字楼调研
长春市地处东北平原腹地, 三产发展滞后, 市民创业意识极差, 写字楼虽一 直作为政府所倡导的开发重点, 希望能吸引外地金融、商业、文化等企业进驻办 公, 实现楼宇经济, 但效果一直不理想, 并且从目前来看, 让看不到好转的趋势。 ! 长春的办公用房主要集中在三个区域:以人民广场为轴心的区域、解放大道 周边的区域、火车站周围区域。 作为项目调研的需要, 我们对红旗商圈的写字楼 也作为重点分析。
以人民广场为中心,西安大路沿线的早期商务办公区域写字楼调研:
分 析 :, 此区域有较完善的商务办公氛围,地处市中心商业发达,以百货大楼、国贸中心、沃尔玛超市、卓展购物广场等成为市内唯一的发达商业区;人民银行、工商银行、中国银行、交通银行、建设银行、人民保险公司等金融单位齐聚于此;香格里拉饭 店、吉隆坡酒店、国贸饭店、吉林省宾馆等高档酒店林立;长春市市委、市政府、市公安局、电信局、邮政局、广播电台、市电视台均环绕周边;儿童公园、牡丹园近在眼前;市内超过一半的公交线路在此始发或经过,符合城市 CBD 存在的基础; 拥有如此多的商业和政府部门,交通便利,符合城市 CBD 发展所需的各方面配套行 业,极尽地利之势,顺理成章的成为长春市的政治、商业服务、文化娱乐中心,成 为办公人士最理想的工作区域之一; 随着城市的发展、地价持续上涨和人们对写字楼环境要求的不断提高,此区域的一 些写字楼客流出现了外流迹象,渐渐失去了写字楼选址的首选地位;
2004年下半年,朝阳区政府推出打造西安大路沿线楼宇经济的促进政策,全力促进 该区域写字杰出市场的全面升级,恢复该区域的写字楼经济; 2005年 10月龙嘉新机场的投入使用,使得西安大路作为原有机场必经道路的商务 优势彻底丧失,城市其他区域经济文化副中心的不断确立,本区域的写字楼主体地 位受到挑战。
解放大路沿线已聚集了不少商住和写字间,该区域调研:
分 析: 市政府欲在解放大路沿线建长春市乃至东北的金融商务一条街,吉林省政府的政 务中心已入住中吉大厦,对于解放大路沿线的发展有了较大促进。但与传统商业 中心相比存在较大差距。整个地区性商业氛围还没有形成,缺少大的金融单位进 驻;不具备良好的商业前景预期;沿线的规划配套设施还没有完全到位,影响更 多的商家进驻;
写字楼的投资者对大的经济发展前景不看好,首付多和较短的还款期限,使中长 期投资者压力增大,减少了对此类项目的投入。而中小企业对于办公场所的需求 则以租赁为主,购买一间纯粹的写字间作为办公用途的可能性不大; 从产品利用率上来看,写字楼因为配套设施的完善,普遍公用面积较大,致使实 际利用面积降低;同样使用功能的商住楼市场在本区域将是写字间的最大竞争对 手。
火车站前商圈,催生便捷交通的新生商务空间。
分 析: ⏹此区域临近火车站和公路客运中心,与外地区交通联系便利, 吸引了大部分以手 机、化妆品、小家电为主的中小代理商的注意; ⏹长江路电脑科技开发区的设立,使本区域的注册商户享受开发区的优惠条件,对 于中小写字楼的市场起到了一定促进作用;
⏹总价不高、等同住宅的搂揭首付、足够的人流和大量的商贸流动,使站前区域的 商住楼投资成为投资热点区域,受到中小写字楼投资者的青睐; ⏹此区域纯写字楼项目供应较少,大部分以商住楼形式进入市场,成为站前写字楼 市场的主流。
红旗商圈商务办公氛围不成熟, 可以找到的写字楼只有时代百货上面的时代 大厦写字楼项目。
时代大厦位于长春市红旗街与工农大路交汇处, 与欧亚商都相对, 投资商为 吉林省时代集团。项目高 24层,其中 1-7层裙楼为时代服饰广场,已开业经营。 8-24层为高级商务写字间,写字间规划面积为 90平方米-140平方米。楼前、楼后有 5000平方米休闲广场, 可用于停车。 大厦结构为全框架钢筋混凝土结构, 空间可任意分隔,空调为美国灵顿大型中央空调。 4部OTIS电梯, 2部消防 楼梯。
项目周边环境:时代大厦周边配套设施齐全, 是长春市区的新中心, 周边有 欧亚商都, 省医院、中医学院、建工学院、南胡公园、长白山宾馆、吉林电视台、长春电影城、西解放立交桥、省图书馆等。项目交通情况:红旗街是长春市除火 车站、人民广场外的第三个交通中转地带, 20多条公交线路汇集于此。
该楼盘 01年底开始销售, 开盘价为 4100元左右, 初期基本销售不动, 开发 商炒作过 1-5年回租计划。据开发商宣传称,以 100平方米的写字间为例,可以 一次性将这套写字间回租给开发商 (当然要比市场价格低一些 , 每月可收租金 大概在 3000元左右,但最终未落实。
该楼盘实现销售具体比例不详,但估计不高于 60%,目前对外公布租金为 1.4元 /日 /平方米, 40%空置,最容易租出的为 50平方米以下户型, 100平米以 上户型多数空置, 主要入驻企业中, 相当部分是将该物业作为营业用途的美容美 体、旅游咨询等小公司,纯办公用途不强。
分析
从产品形式上看:纯写字楼销售较好的项目, 除地段优势明显外, 周边都有 完善的功能配套存在, 自身服务性设施齐全。 但销售速度明显低于其他地产产品; 从经营形势上看:现有写字楼中都是在开盘时出售, 后因各种原因, 主要是 销售不畅等, 转而以租赁的形势进行经营的。 此类楼盘有:国际大厦、吉发广场、中银大厦、光明商务大厦等;这些居于良好商务区域的写字间由销售转向租赁, 可见长春市的产权写字间市场容量不大; 从客户构成看:已售客户中有超过 60%的用户是以自用为主,投资客较少。 投资客的多少一般是用来衡量此地段及产品是否有投资价值, 而投资客关心的无 非是他的投资能否顺利回收。地段、环境、配套、回收资本的年限等都是投资客 的考量重点,其中的任一环节有所缺失都有会成为投资客回避的原因; 从市场构成看:随着【亚泰·鼎盛国际】和【新世纪鸿源广场】、【鑫鑫商贸 城】 等项目的面世, 无论从地段还是周边配套与写字楼相比都存在一定优势, 而 长春地区商住楼的较低按揭首付、较长的还款期限、多用途的使用功能和适当的 面积控制,还将吸引大部分房产投资者的跟进。商住楼和纯写字楼用途的混淆, 是长春写字楼市场持续低迷的重要原因; 从销售手段看:长春地产营销的手法还是比较成熟先进的, 写字楼中已经开 始频繁使用带租约销售的形式,比如【亚泰·鼎盛国际】 ,采用两年租约,年返 10%的方式销售,该楼地段、配套、档次等均属上乘,销售模式也属先进,并且 现在已经为现房销售了,但从去年 10月开盘至今,销售出去 50%左右,不算理 想。
从潜在客源看:长春地区整个经济环境及投资者对经济景气的预期, 也是人 们进行投资与否的关键。 国家对房地产产品的宏观调控不会短时间过去, 人民币 升值等对投资领域的消极影响还将持续一段时间, 所以持币观望的投资者和自用 客源逐步退出市场,择机购入。
从区域经济影响力看:由于长春所在区域的地缘影响力不够, 无法获得跨省 级的区域管辖能力, 被传统意识上的沈阳和哈尔滨两地所取代。 故东北三省的区 域性
经营组织选择长春作为驻地办事处的较少, 本地经销商考虑辐射地区的可操 作性, 也都在外地设常驻机构以满足自身发展。 这些因素都制约了长春写字楼市 场的进一步发展,是近年该类项目发展缓慢的重要原因。
租金上,除香格里拉外,长春市现有写字间的租金较低,最好的国联不到 3元 /日 /平方米。而在建的写字间均以出售为主,租金未定。各写字楼空置严重。
在售价方面,以光明大厦、中山花园为代表的新一代写字间已突破 6000元 /平方米大关,但实际销售并不乐观,销售不到三成。
在付款方式上,由于时代大厦推出了 7成 30年按揭贷款,对销售有一定带 动作用;而 21世纪推出的分期付款也取得了较好成绩。
2、商铺调研
整体来说, 长春商业比较发达, 商贸产生的利税成为长春出汽车产业外的主 要来源之一。
几个主要核心商圈内的主要商业单体经营情况较好,这些物业以持有为主。 销售的商铺以小区底商为主,单价是住宅的 1.5倍到 2倍左右,在销的大型商场 并不多见,并且多处于火车站商圈(没落商圈,经营困难 ,采用反租形式,销 售单价相对非常高,销售情况均不算顺利。
三、区域调研
朝阳区是长春的商业、文化中心, 区内商业主要分布于四个主要区域, 分别 是重庆路商圈、站前商圈、红旗路商圈、桂林路商圈,四个区域各具特色。
1、重庆路商业中心
比邻长春城市核心 -人民广场,以人民大街、永安街、北安路、西安大路所 围成的区域,以及重庆路两侧。
这里是长春的商务中心和高尚消费集中区, 集中了卓展时代广场、百盛购物 广场、万达购物广场、亚泰富苑购物中心等长春高档购物中心, 集中了香格里拉、卓展广场、中银大厦等长春高尚写字楼(酒店 ,集中了食间隧道等大型餐饮广 场, 是覆盖整个长春的具有购物、商务、文化娱乐、观光、休闲的典型商业中心。
2、站前商业中心
由站前商业东区和站前商业西区组成。 东区位于宽城区, 人民大街以东, 是 火车站前东侧长白路、亚泰大街、珠江路,以及人民大街所围成的区域。西区位 于宽城区, 人民大街以西, 是火车站前辽宁路、杭州路、汉口大街所围成的区域。 该区域历史上是长春最繁华的区块, 各种商品聚集, 人流密度大, 但近些年 正走向衰落,突出地表现是:物业陈旧(长春旧城改造最大的区域 ,环境差、商业布局凌乱,商业消费层次低。
政府试图重新塑造该区域的商业,通过专业服务(比如说 IT 卖场 ,高层次 的大众服务商业(比如说沃尔玛等渠道,但收效不大。我们认为该区域的发展 前景是适量的大众消费(满足周边大量的低收入居住群 ,重点发展批发市场。
一个比较有趣的现象是, 与青岛正衰败的传统商业中心中山路类似, 长春的 主要产权式商铺销售项目主要出现在该区域, 代表性的项目是金座购物休闲广场 和中韩友谊大厦, 定价很高, 体量很大, 商业经营前景不明, 销售情况不算理想, 投资前景更是迷茫。
3、红旗街商业中心
以工农大路和红旗街交会处为中心的区域, 包括和光路、富锦路以及工农大 路和红旗街的部分路段。
工农大路以前实际上是长春的医疗中心, 大小医院比邻。 随着欧亚商都的经 营良好和辐射力, 亚细亚、时代购物等的设立、以及沿富锦路密集分布的小型餐 饮、购物专卖、酒吧等,逐渐形成该区块的商业中心。该区块的优势在于由于比 邻大小南湖,属于长春的高尚居住区,该区块聚集了大部分的高收入人群。 该区块的消费以中档为重要特征, 除满足本区块人口消费外, 还能吸引其他 区块的中档消费需求客户。
位于欧亚商都
6、
7、8楼的数码城是目前覆盖整个长春的数码消费中心, 随 着长江路科技城的经营,客户也在逐渐被分流(长江科技城的生意逐渐好转 , 但买电脑到欧亚的意识在长春消费者中的印象比较深刻, 随着百脑汇的开业, 这 一点会逐渐被强化。
该区块的商业网点租金分布比较凌乱, 最高的出现在亚细亚、欧亚相对的街 左右两侧和红旗街与富锦路交汇处, 部分小门面租金高达 30元 /日 /平方米使用面 积,稍微偏一些的地方租金则很低,不足 5元 /日 /平方米使用面积。
该区块目前的商业就大大的集中在欧亚、亚细亚之间, 时代的人明显少, 总 体来讲,红旗街(窄的商业氛围比工农大路(宽的商业氛围好,到百脑汇及 我们所看中项
目所处的地段已处于人流明显减少的区域 (百脑汇和省医院中间的 公交点分流了相当一部分人流
4、桂林路商业中心——年轻人的时尚与潮流
是以同光路、牡丹街、自由大路、立信街合围的区域,以同志街和桂林路交 会处为中心。与红旗商圈距离不远。
该区域是的商业以沿街网点为主, 是年轻人的主要购物场所,近期刚开出一 家梅龙镇购物广场,生意一般。
四、针对性物业调研
1、兴恒 -农贸市场 产权式商铺销售
地址:重庆路、重庆胡同、崇智街交会中心的住宅地下负一层 开发商:兴恒集团
业态:农改超,集合了菜市、超市、小吃为一体
销售单价:以铺位的位置和功能为定价标准,算到使用面积, 3~8万 /平方 销售模式:产权式分割。大多已经出租,近期开业,但租金较低,根据销售提供 的数据测算在 6%左右的收益,不固定。租赁合同一年一签,不提供风险保障, 税费自理,销售人员鼓励逃税。
销售情况:整体需要出售的部分约 70%, 分两期出售,现在出售的是一期,已出 售了一部分,但整体的出售比例很小。
项目点评:一个跨掉的农贸市场, 进行翻新改造。 在地下, 重新装修的水平很差, 地面部分重做,顶部不变,已经破旧。单价高,已经达或超过到长春市商业核心 区门面房的价格。不保证投资收益,投资风险比较大,但也实现了部分销售。
2、金座休闲广场 产权式商铺销售
开发商:长春金座房地产开发有限公司 商业管理:长春金座购物广场有限公司 项目东西长度(珠江路 :70米左右 项目南北长度(人民大街 :100米左右
总建筑面积:150000平方米。写字楼面积:9万平方米左右。商场面积:6万平方米左右。
结构:全框架结构
业态:1-6层为百货(目前处于招商中,进度缓慢 , 7层至 33层为五星级写字 楼和四星级酒店
销售单价: 一层均价:22000元左右 二层均价:15000元左右 三层均价:12000元左右 四层:不售,自营 五层:不售,自营 六层:不售,自营
销售模式:十年返租,年 10%回报
销售情况:据称销售达 80%左右(1楼, 3楼 ,但现实中询问时,很多好位置都 可以选择。
项目点评:该项目地段不能说很适合经营高档百货和商务楼, 站前商圈以中低档 商业为主, 消费群以低档消费群为主, 因此该项目的商业经营前景并不理想。 该 项目推广、营销力度非常大,长春人基本都知道该项目。
3、中韩友谊大厦 拟产权式商铺销售,后中止 地址:辽宁路 5号,火车站旁 开发商:长春中韩友谊会馆有限公司
业态:尚未明确,原定为第一街百货,现对外不明确,估计是百货业态 项目介绍: 建筑规模:27121.58平方米 占地面积:6000平方米
层数规划:地下一层(直接与长春火车站出口相同 ,地上 20层, 写字楼部分:写字楼为塔式结构, 6楼以上为写字楼, 从 43.90-143.43平方, 单价:4100-5100元 /㎡,主力户型在 43-60㎡,没有返租,预计租金为 1元 /㎡ /天。销售情况不佳。
销售单价:原定为一楼 30000元销售单价,后对外宣称不销售 销售模式:原定为 5年固定回报,年返 10% 销售情况:初期尝试接待过客户,后因客户量太少,现停止销售。
项目点评:该项目已接近现房,但目前商业、写字楼部分都基本滞压在手上,商 业现已被迫停止销售,写字楼部分仍在对外销售,不过销售缓慢。
4、世纪鸿源大厦 市区核心的住宅、商业、写字楼综合项目
地址:西安大道 8号,大连万达购物广场正对面
开发商:金鹤房地产开发公司(政府关系良好,专为政府造办公大楼
业态:地下 1-6层为商场(拟经营女人主体高档百货 , 7至 30层 2/3为酒店式 公寓, 1/3为写字楼;酒店式公寓为住宅产权,但只有 50年(有预售证 销售单价:商场不对外销售,正对外招商,招商租金共开价是 5楼达 280元 /月 /平, 1楼为 800元 /月 /平左右;住宅均价 5500,每层相差 50元
销售模式:住宅承诺对外代理租赁,可作为办公用房用(吸引投资人 ,但不签 署任何合同
销售情况:销售情况较好
项目点评:该物业所处地段是非常适合作顶级写字楼的, 而开发商选择了大部分 作为住宅销售, 也充分可看出长春的写字楼市场是有价无市, 开发商宁可选择更 稳妥的住宅模式(虽然不正规,只有 50年产权,擦边球 ,也不愿意选择可能销 售市场价更高的写字楼项目。
5、亚泰·鼎盛国际 市区核心的写字楼、商业综合项目 地址:重庆路和人民大路的交汇处 开发商:亚泰地产
业态:1-6楼商场, 7层商务会所, 8-28层办公楼 销售单价:均价 6000元 /平方米
销售模式:带租约销售, 2年租约, 10%回报 销售情况:去年 10月份开始销售, 7个月销售 60%
项目点评:本项目位于重庆路的中段,属于繁华的商业区,大楼 1-6层为亚泰富 苑购物广场(高档购物广场,已开业 ,而且外观恢宏大气,项目配套齐全, 7层为商务会所, 设有恒温游泳池, 项目启用之后有望成为重庆路上标志性写字楼 综合项目。
6、南郡 水云天 长春最合适居住的景观房项目(靠近红旗商圈 地址:延安大路,湖西路
开发商:香港南益集团 业态:湖景住宅
介绍:项目规划用地:10万平米,总建筑面积 18万平米,容积率 1.53,建筑密 度 18%;共规划 15栋多层及小高层住宅 /一梯两户 /全电梯设计
销售单价:4000到 6000, 6000为可看到南湖的; 销售模式: 销售情况:销售情况良好
项目点评:项目是目前长春最受人注目的住宅, 靠近红旗商圈和桂林商圈, 处于 长春最大的绿色带中间。
第15篇：对于商业地产的分析报告
随着国内知名的城市商业综合体开发商、最大商业不动产持有商大连万达集团携其如日中天的“万达广场”的进入，在河南这块古老的中原大地上，以商业地产为龙头而进行的城市综合体开发，在省会郑州的大战已经进入白热化的地步。在此之前，大连大商集团对本土大型商业体“金博大”的换牌、北京”百盛百货”入驻汇龙城广场、华润集团万象城项目的确定，宝龙集团、升龙集团。香港锦艺集团的强势进驻，都宣告国内大型商业和运营商对河南的鏖战。在一线城市商业地产开发趋于饱和的背景下，未来商业地产开发将呈现普遍向
二、三线城市蔓延的趋势。
国内商业地产大鳄会战中原，将以巨大的商业和开发优势，对省内的商业地产带来巨大的冲击。冲击来自两方面，首先是精神上的冲击，面对世界性的经济危机和国内房地产量价齐跌的形势，商业地产开发相对于纯住宅来说，是规避政策性风险更小，而项目操作更快和利润更高的优良避风港；其次，省内各地市也简单的模仿起商业综合体的运作来，因在我省省会以下的本土开发商对商业地产和城市综合体的概念不清，对其真正的运作内含认识模糊，风险意识不够，往往随意规划开发，造成城市商业形象不伦不类，大量的黄金土地被浪费，导致对开发商致命的打击，对城市以及各地市的安定造成很大的风险隐患。
但与此同时，商业地产，这个被视作比住宅开发需要更高技术含量的领域，正在被住宅开发商和部分政府官员误读。大连万达的老板王健林坦言：“做住宅的开发商是小学生，做商业的开发商才是大学生。”言下之意是，商业地产的难度远远大于住宅开发。
在过去六年我们对省内以商业地产开发项目持续的跟踪调研中，除省会郑州以外的
二、三线城市中，因为对商业地产不了解而盲目开发而闲置和烂尾的商业地产项目很多，有的虽然是在勉强运营，但是相对于所在地块的地理位置价值来说，是严重的土地价值浪费。对提升城市的形象和商业竞争了来说，也起到了负面作用。
规划和运营失败的商业地产，对于未来河南省的商业地产开发已经起到了严重的阻碍的作用。它的存在，迫使先进现代的商业地产项目和城市综合体必须离开它原本应该在的区位。无视现代商业的科学性和城市的长远利益，而以短期收益和回报最大化的思想来衡量商业综合体或购物中心的规划方案，是永远也不可能获得成功的。
第16篇：第三季度广州商业地产市场报告
2010年第三季度广州商业地产市场报告
时间：2010-10-22 来源：观点地产网 作者：
一、市场概览
在宏观经济保持平稳增长的大环境下，第3季度广州甲级写字楼租赁成交继续保持活跃，但成交量有所减少。全市甲级写字楼的吸纳量约38，900平方米，比第2季度减少21%。全市整体租金也微升了0.4个百分点，维持于每月每平方米120.9元(US.8)，预期升势将持续(图一)。受通胀的影响，私人投资者和机构积极购入优质写字楼。广州市国土房管局数据显示，2010年1月至8月广州写字楼成交量为44.93万平方米，同比增长64.8%。
第3季度，凭借宏观经济的良好发展和亚运会的契机，外资零售商尤其是一些持谨慎态度的奢侈品牌零售商在广州扩张步伐明显加快。此外，由于没有新物业入市，强劲的需求令全市成熟商圈内大型购物中心的整体空臵率持续走低，仅为3.16%，环比减少1.45个百分点。
优质厂房和仓库的入驻率本季度继续持上升趋势，约为75%和80%。来自于制造业零配件、品牌零售商和物流业的需求仍然十分强劲。租金方面，交投畅旺的市况令优质物流仓库的租金出现了8%的上升，约为每月每平方米25-32元(US.68-4.71)。
开发商对后市的态度较为乐观且考虑到资金紧张状况并不严重，房价难以出现明显调整。本季度全市住宅价格呈现轻微下降的态势。2010年7月至8月，广州全市商品住宅成交价格为每平方米11，890元(US，748.8)，环比下降6.8%。
二、经济概览
2010年上半年广州总体经济稳步上行。全市完成地区生产总值4，886亿元(US.5亿)，同比增长13.6%，增幅较去年同期增长5.1个百分点。第3季度，广州经济运行面临回调的压力，增长态势趋缓。
固定资产投资增幅依然偏高，但降温迹象显现。2010年1月至7月广州固定资产投资总额同比增长43.3%。然而，相对于上半年，同比增幅有1.7个百分点的回落。同期，全市实现工业生产总值7，742亿美元，同比增长21.0%，增幅较上半年累计回落2.3个百分点。
广州对外资投资的吸引力持续增强，实际使用外资金额保持增长。2010年1月至7月全市实际使用外资金额25.4亿美元，同比增长10.0%，增幅比上半年提高4.6个百分点。
消费市场需求在回稳中有所回落。2010年7月，全市实现社会消费品零售总额355.07亿元(US.2亿)，同比增长15.4%，增幅比上月回落6.4个百分点。
CPI持续上涨势头，通胀压力增加。2010年8月我市城市居民消费价格总水平同比上升2.7%，升幅仅比上月回落0.3个百分点。
三、写字楼市场
在宏观经济保持平稳增长的大环境下，第3季度广州甲级写字楼租赁成交继续保持活跃，但成交量有所减少。DTZ戴德梁行数据显示，本季度全市甲级写字楼的吸纳量约38，900平方米，比第2季度减少21%。由于没有新增供应，而租赁成交活跃，甲级写字楼整体空臵率由上季度的9.1%跌至7.0%，下降2.1个百分点。
珠江新城商务中心区由于供应量较为充足，仍然是租赁成交最为活跃的区域。据统计，本季度珠江新城商务中心区甲级写字楼吸纳量约为37，100平方米，占全市整体吸纳量的96%。成交持续活跃令珠江新城商务中心区的空臵率也由上季度的24.1%下降至15.6%，下跌8.5个百分点。
而在体育中心、东山和越秀三区，写字楼普遍维持较低的空臵水平，可租赁单位较为分散且面积较小，租赁成交都以旧租户扩租为主。所以租金和空臵率都表现较为平稳。
珠江新城商务中心区租赁需求的持续活跃令该区租金上升了1.5%，为每月每平方米138.5元(US.4)。受此影响，全市整体租金也微升了0.4个百分点，维持于每月每平方米120.9元(US.8)。
在通胀的宏观环境下，机构和私人投资者积极购买写字楼物业。2010年1月至8月广州写字楼成交量为44.93万平方米，同比增长64.8%。买卖成交持续活跃继续推动价格的稳中上调。DTZ写字楼价格指数显示，第3季度广州甲级写字楼售价环比上涨0.7个百分点。
广州国际金融中心将如期于第4季度交付使用，向市场提供约15万平方米的新增供应，并刺激需求力量的有效释放。因此，我们预期，下季度甲级写字楼租赁活跃将会持续，至2010年年底，广州甲级写字楼的整体吸纳量可达18.8万平方米，整体租金水平将上升至每月每平方米125元(US)，空臵率将上升至14%(图
二、图三)。此外，作为抵御通胀的有效手段，写字楼的买卖成交将持续活跃。
市场活动
恒大集团以19亿元(US.79亿)购入天河区佳兆业广场整栋物业，面积约为9.3万平方米。
四、商铺市场
第3季度，广州经济增长保持强劲，消费者和零售商对市场的信心明显增强，促使零售业市场畅旺。政府最新数据显示，2010年6月至7月全市社会消费零售总额712.8亿元(US.8亿)，同比增长17.3%。
本季度优质商场租赁需求保持强劲的态势，以天河北和珠江新城商圈表现最为明显。天河城和正佳广场加大了品牌商家的调整力度，引入Zara、H&M等一批外资高端零售商。而高德臵地广场四季Mall本季度开始招商，吸引众多国内外一线品牌的关注。广百百货、吉之岛等主力店已签约落户该商场。
凭借宏观经济的良好发展和亚运会的契机，外资零售商尤其是一些持谨慎态度的奢侈品牌零售商在广州扩张步伐明显加快。H&M继年初落户越秀区中华广场后，本季度继续布局广州，落户天河区正佳广场。
第3季度，由于没有新物业入市，强劲的需求令全市成熟商圈内大型购物中心的整体空臵率持续走低，仅为3.16%，环比减少1.45个百分点。
即将落成的优质商场本季度继续吸引品牌零售商进驻。面临激烈的招商压力，部分商场业主只能给予优惠租金以保持高出租率和挽留优质客户。然而，在持续旺盛的需求推动下，天河北成熟商圈的商场租金始终保持稳步增长的态势，本季度录得首层租金有4.0%的环比涨幅，达到每平方米每月1，359元(US.9)(表四)。
年内体育中心和珠江新城商圈将迎来大体量购物中心的入市，届时将为广州商铺市场带来约45万平方米的新增供应。尽管需求持续增加，但在整体供应大于需求的局面下，租金将面临下调的压力，空臵率亦将有一定程度的上扬。
市场活动
广百百货进驻天河区高德臵地广场四季Mall，面积为15，000平方米。
吉之岛进驻天河区高德臵地广场四季Mall，面积为5，000平方米。
H&M进驻天河区正佳广场，面积为3，000平方米。
Zara进驻天河区天河城，面积为600平方米。
苏宁电器进驻越秀区中华广场，面积为2，400平方米。
五、工业市场
8月，前身为增城工业园的增城国家经济技术开发区正式挂牌成立，成为广州继广州开发区、南沙开发区后第三个国家级的开发区。此举为将广州工业楼宇的发展提供了更多的市场机会。
开发区安博物流园二期约50，000平方米的优质物流仓库如期于本季度已投付使用。由于该物业一直积极开展招商活动，投入不久即维持较高的入驻率，租金也比一期单位上升了7%，为每月每平方米28-30元(US.12-4.41)。
本季度工业楼宇市场无论是对厂房还是对仓库的需求都表现十分活跃。其中成交最为活跃的区域仍数聚集了众多优质物业的广州开发区。据统计，目前知名工业楼宇运营商如普洛斯、安博物流旗下大多物业的空置率已达九成以上。面对成交畅旺的情况，市场普遍对后市持乐观态度。
DTZ戴德梁行数据显示，本季度广州优质厂房和仓库的入住率继续持上升趋势，约为75%和80%。来自于制造业零配件、品牌零售商和物流业的需求仍然十分强劲。
租金方面，交投畅旺的市况令优质物流仓库的租金最高出现了8%的上升，约为每月每平方米25-32元(US.68-4.71)。而供应相对较为充裕的优质厂房，租金水平仍然维持于每月每平方米15-20元的水平(US.21-2.94)。
未来的六个月，受亚运会的举办和中国新年的影响，预期工业楼宇租赁成交将转平淡。由于亚运期间所有工程必须停工，一些物业不得不延缓入市，供应量减少成为影响成交的另一个因素。在成交转淡的前提下，工业楼宇租金将维持平稳。
市场活动
法孚国际贸易(上海)有限公司租用花都美国工业园约432平方米。
普洛斯新塘物流园约12万平方米的优质仓库将于2011年初投入市场。
主要数据-租赁市场
第17篇：第三季度广州商业地产市场报告
2010年第三季度广州商业地产市场报告
http://office.gz.soufun.com 房地产门户-搜房网 2010-10-22 08:41:00 观点网
摘要：在宏观经济保持平稳增长的大环境下，第3季度广州甲级写字楼租赁成交继续保持活跃，但成交量有所减少。全市甲级写字楼的吸纳量约38，900平方米，比第2季度减少21%。
一、市场概览
在宏观经济保持平稳增长的大环境下，第3季度广州甲级写字楼租赁成交继续保持活跃，但成交量有所减少。全市甲级写字楼的吸纳量约38，900平方米，比第2季度减少21%。全市整体租金也微升了0.4个百分点，维持于每月每平方米120.9元(US.8)，预期升势将持续(图一)。受通胀的影响，私人投资者和机构积极购入优质写字楼。广州市国土房管局数据显示，2010年1月至8月广州写字楼成交量为44.93万平方米，同比增长64.8%。
第3季度，凭借宏观经济的良好发展和亚运会的契机，外资零售商尤其是一些持谨慎态度的奢侈品牌零售商在广州扩张步伐明显加快。此外，由于没有新物业入市，强劲的需求令全市成熟商圈内大型购物中心的整体空臵率持续走低，仅为3.16%，环比减少1.45个百分点。
优质厂房和仓库的入驻率本季度继续持上升趋势，约为75%和80%。来自于制造业零配件、品牌零售商和物流业的需求仍然十分强劲。租金方面，交投畅旺的市况令优质物流仓库的租金出现了8%的上升，约为每月每平方米25-32元(US.68-4.71)。
开发商对后市的态度较为乐观且考虑到资金紧张状况并不严重，房价难以出现明显调整。本季度全市住宅价格呈现轻微下降的态势。2010年7月至8月，广州全市商品住宅成交价格为每平方米11，890元(US，748.8)，环比下降6.8%。
二、经济概览
2010年上半年广州总体经济稳步上行。全市完成地区生产总值4，886亿元(US.5亿)，同比增长13.6%，增幅较去年同期增长5.1个百分点。第3季度，广州经济运行面临回调的压力，增长态势趋缓。
固定资产投资增幅依然偏高，但降温迹象显现。2010年1月至7月广州固定资产投资总额同比增长43.3%。然而，相对于上半年，同比增幅有1.7个百分点的回落。同期，全市实现工业生产总值7，742亿美元，同比增长21.0%，增幅较上半年累计回落2.3个百分点。
广州对外资投资的吸引力持续增强，实际使用外资金额保持增长。2010年1月至7月全市实际使用外资金额25.4亿美元，同比增长10.0%，增幅比上半年提高4.6个百分点。
消费市场需求在回稳中有所回落。2010年7月，全市实现社会消费品零售总额355.07亿元(US.2亿)，同比增长15.4%，增幅比上月回落6.4个百分点。
CPI持续上涨势头，通胀压力增加。2010年8月我市城市居民消费价格总水平同比上升2.7%，升幅仅比上月回落0.3个百分点。
三、写字楼市场
在宏观经济保持平稳增长的大环境下，第3季度广州甲级写字楼租赁成交继续保持活跃，但成交量有所减少。DTZ戴德梁行数据显示，本季度全市甲级写字楼的吸纳量约38，900平方米，比第2季度减少21%。由于没有新增供应，而租赁成交活跃，甲级写字楼整体空臵率由上季度的9.1%跌至7.0%，下降2.1个百分点。
珠江新城商务中心区由于供应量较为充足，仍然是租赁成交最为活跃的区域。据统计，本季度珠江新城商务中心区甲级写字楼吸纳量约为37，100平方米，占全市整体吸纳量的96%。成交持续活跃令珠江新城商务中心区的空臵率也由上季度的24.1%下降至15.6%，下跌8.5个百分点。
而在体育中心、东山和越秀三区，写字楼普遍维持较低的空臵水平，可租赁单位较为分散且面积较小，租赁成交都以旧租户扩租为主。所以租金和空臵率都表现较为平稳。
珠江新城商务中心区租赁需求的持续活跃令该区租金上升了1.5%，为每月每平方米138.5元(US.4)。受此影响，全市整体租金也微升了0.4个百分点，维持于每月每平方米120.9元(US.8)。
在通胀的宏观环境下，机构和私人投资者积极购买写字楼物业。2010年1月至8月广州写字楼成交量为44.93万平方米，同比增长64.8%。买卖成交持续活跃继续推动价格的稳中上调。DTZ写字楼价格指数显示，第3季度广州甲级写字楼售价环比上涨0.7个百分点。
广州国际金融中心将如期于第4季度交付使用，向市场提供约15万平方米的新增供应，并刺激需求力量的有效释放。因此，我们预期，下季度甲级写字楼租赁活跃将会持续，至2010年年底，广州甲级写字楼的整体吸纳量可达18.8万平方米，整体租金水平将上升至每月每平方米125元(US)，空臵率将上升至14%(图
二、图三)。此外，作为抵御通胀的有效手段，写字楼的买卖成交将持续活跃。 市场活动
恒大集团以19亿元(US.79亿)购入天河区佳兆业广场整栋物业，面积约为9.3万平方米。
四、商铺市场
第3季度，广州经济增长保持强劲，消费者和零售商对市场的信心明显增强，促使零售业市场畅旺。政府最新数据显示，2010年6月至7月全市社会消费零售总额712.8亿元(US.8亿)，同比增长17.3%。
本季度优质商场租赁需求保持强劲的态势，以天河北和珠江新城商圈表现最为明显。天河城和正佳广场加大了品牌商家的调整力度，引入Zara、H&M等一批外资高端零售商。而高德臵地广场四季Mall本季度开始招商，吸引众多国内外一线品牌的关注。广百百货、吉之岛等主力店已签约落户该商场。
凭借宏观经济的良好发展和亚运会的契机，外资零售商尤其是一些持谨慎态度的奢侈品牌零售商在广州扩张步伐明显加快。H&M继年初落户越秀区中华广场后，本季度继续布局广州，落户天河区正佳广场。 第3季度，由于没有新物业入市，强劲的需求令全市成熟商圈内大型购物中心的整体空臵率持续走低，仅为3.16%，环比减少1.45个百分点。
即将落成的优质商场本季度继续吸引品牌零售商进驻。面临激烈的招商压力，部分商场业主只能给予优惠租金以保持高出租率和挽留优质客户。然而，在持续旺盛的需求推动下，天河北成熟商圈的商场租金始终保持稳步增长的态势，本季度录得首层租金有4.0%的环比涨幅，达到每平方米每月1，359元(US.9)(表四)。 年内体育中心和珠江新城商圈将迎来大体量购物中心的入市，届时将为广州商铺市场带来约45万平方米的新增供应。尽管需求持续增加，但在整体供应大于需求的局面下，租金将面临下调的压力，空臵率亦将有一定程度的上扬。 市场活动
广百百货进驻天河区高德臵地广场四季Mall，面积为15，000平方米。 吉之岛进驻天河区高德臵地广场四季Mall，面积为5，000平方米。 H&M进驻天河区正佳广场，面积为3，000平方米。 Zara进驻天河区天河城，面积为600平方米。
苏宁电器进驻越秀区中华广场，面积为2，400平方米。
五、工业市场
8月，前身为增城工业园的增城国家经济技术开发区正式挂牌成立，成为广州继广州开发区、南沙开发区后第三个国家级的开发区。此举为将广州工业楼宇的发展提供了更多的市场机会。
开发区安博物流园二期约50，000平方米的优质物流仓库如期于本季度已投付使用。由于该物业一直积极开展招商活动，投入不久即维持较高的入驻率，租金也比一期单位上升了7%，为每月每平方米28-30元(US.12-4.41)。
本季度工业楼宇市场无论是对厂房还是对仓库的需求都表现十分活跃。其中成交最为活跃的区域仍数聚集了众多优质物业的广州开发区。据统计，目前知名工业楼宇运营商如普洛斯、安博物流旗下大多物业的空置率已达九成以上。面对成交畅旺的情况，市场普遍对后市持乐观态度。
DTZ戴德梁行数据显示，本季度广州优质厂房和仓库的入住率继续持上升趋势，约为75%和80%。来自于制造业零配件、品牌零售商和物流业的需求仍然十分强劲。
租金方面，交投畅旺的市况令优质物流仓库的租金最高出现了8%的上升，约为每月每平方米25-32元(US.68-4.71)。而供应相对较为充裕的优质厂房，租金水平仍然维持于每月每平方米15-20元的水平(US.21-2.94)。
未来的六个月，受亚运会的举办和中国新年的影响，预期工业楼宇租赁成交将转平淡。由于亚运期间所有工程必须停工，一些物业不得不延缓入市，供应量减少成为影响成交的另一个因素。在成交转淡的前提下，工业楼宇租金将维持平稳。 市场活动
法孚国际贸易(上海)有限公司租用花都美国工业园约432平方米。 普洛斯新塘物流园约12万平方米的优质仓库将于2011年初投入市场。 主要数据-租赁市场
第18篇：商业地产工作总结
商业地产工作总结
进入天津义乌北方国际商贸城市场管理有限公司已经满一年，在这一年的时间里，个人在我们公司招商部的工作中取得了一定进步。在此，我要感谢公司为我提供了这样一个自我价值实现的平台，感谢公司各位领导对我的支持和信任，同时我还要感谢公司各位同事在工作和生活中对我的帮助和支持。回顾这一年来的工作，我在公司领导及各位同事的支持与帮助下，严格要求自己，按照公司的要求，基本完成了自己的本职工作。通过一年来的学习与工作，工作模式上有了一定的突破，工作方式有了较大的改变，现将一年来的工作情况总结如下：
一、工作总结
1、了解公司各项规章制度
我于2012年11月进入公司，为了更快更好地融入公司这个团队，为以后的工作打好铺垫，我加紧对公司的各项规章制度的了解，熟悉公司的企业文化。通过了解和熟悉，我为能进入公司这个团队感到自豪，同时也感到自身的压力。在以后的工作中，我将以公司的各项规章制度为准则，严格要求自己，廉洁自律，在坚持原则的情况下敢于创新，更快更好地完成工作任务。
2、熟悉项目情况
1
作为一个招商专员，个人认为最基本的就是对自身项目的熟悉度和了解度。如自己对项目都缺乏了解，怎么向客户介绍项目？又怎么让客户才能信服你，到你项目投资发展？招商工作的顺利开展更无从谈起。个人由于是刚刚接触招商工作，之前在商业地产方面的知识相当匮乏。但进入公司后，我加紧对本项目情况的学习和了解，并在不久后基本掌握了新湖生活广场这个项目的自身项目情况。
3、学习招商工作专业技能知识
专业技能知识的掌握度，是成就一个优秀招商专员的重要因素之一。招商工作是一项比较繁琐的工作，这就要求了对从事这方面的工作人员要有相当高的专业技能知识。个人在进入公司后，也不断加强自身专业技能知识的学习。比如学习招商工作的基本流程、招商工作每流程具体工作的开展方式与方法；学习办公所需的各种软件；学习品牌知识；学习与客户谈判的方式与方法等等。时至年末，个人在招商工作专业技能知识方面虽仍有很大不足，但通过这一年时间的学习，
也还是取得了不小进步。
4、完成招商具体工作大致如下
①参加前期的市调工作；主要是对天津市及静海周边县、区店铺租金价格的调查、物管费的调查、当地已有品牌的调查、各路段人流量车流量的调查、当地居民消费水平及消费习惯的调查等，通过这些市调工作凸显我项目的
2 优势与劣势，充分做到知己知彼。
②与同事共同完成对天津万达广场、滨江商厦、乐宾、麦购等商场现有品牌调查，并制作各个百货公司每楼层已有品牌分布图，充分了解天津已引进了哪些品牌及他们的档次，为本项目后期招商作为一定参考。
③独立完成对天津本地商家的亲自拜访；主要包括服装店、鞋店、珠宝店、皮具店、餐饮店、娱乐店等业态商家，为他们介绍本项目。一方面可以对本项目进行宣传，收集那些对本项目有兴趣的客户资料，另一方面进一步深入市场调查，了解他们目前店铺的租金价格、经营状况等情况。
④进一步电话联系本地意向客户；邀请他们到本项目销售中心深入洽谈，前期主要跟进的是本地餐饮、服装客户，本地意向客户有近50家，前期到项目中心谈过的有100家，其他业态客户后期继续跟进。
⑤已交意向金商户10家，其中包含6家餐饮，3家服装，1家红木家具。此外，因各种原因退还意向金商户3家，包含2家餐饮，1家烟酒品鉴店。
⑥电话联系北京地区以及外地客户；通过在网上收集各地商家信息，通过电话与之联系，为他们介绍本项目的大致的情况，为那些对本项目有兴趣的客户发送项目资料并持续跟进，邀请他们到天津项目现场详谈等。
⑦完成公司布置的各项工作。
3
二、个人工作反思
在这一年的工作中，我虽在工作中还是取得了一定进步，但在我自己看来，还依旧存在大量的不足之处，通过自我反省后，主要情况如下：
1、专业技能知识依旧匮乏；通过这段时间的工作，我发现自身的专业技能知识还比较匮乏，主要体现在品牌认识不多、了解度不深；CAD软件的运用能力一般。在以后的工作中，我将加大力度对各方面专业技能知识的学习，不断充实自己，以增强自己的实际工作能力，同时也希望能继续得到公司领导的支持和同
事的帮助。
2、招商工作经验不足；在之前与客户谈判过程中，很明显的能感觉到自己招商工作经验还较缺乏，比如遇到不知道或不清楚的问题该如何回答、各种性格的客户该以什么样的方式与之谈判为佳、与客户谈判时怎样审时度势察言观色、遇到比较棘手的客户该以什么样的方式继续推进等等。虽然工作经验来自平时工作的积累，但我相信在以后工作中只要通过自己的努力学习，加强对各方面知识的了解和深化，也能弥补部分经验不足的情况。
3、加强与公司领导和同事之间的沟通；我觉得有时自己太过于执着，在遇到一些困难和问题时总想依靠自己一个人的努力去完成，而未能和领导和同事进行良好的沟通。通过反思，我逐渐明白了一个道理，自己毕竟在工作
4 经验和能力方面都还不足，如有问题都想着靠自己一人去苦思冥想的完成，这样反而效率不高，质量也不一定高。如能和公司领导、同事进行良好的沟通，这样不仅会提高工作效率，还能学到更多的知识与方法，促使自己能力的迅速提升。
三、来年工作计划
本项目工作组在20XX年工作中虽然取得了一定成绩，但也有部分工作尚未完全做好。在即将到来的20XX年上半年里，本项目组的工作任务还是比较重，也相当具有有压力。为了本项目组20XX年工作任务的顺利完成，在来年中，我将自己的工作大致计划如下：
1、继续推进本地意向较强的几家大型餐饮娱乐客户，争取在上半年里谈成1-2家；
2、继续推进天津及外地的特色餐饮类客户，对有意向的进行邀请或亲自拜访，争取在上半年谈成几家外地特色餐饮客户；
3、拜访天津主城区客户，寻找新的意向客户，顺便学习天津主城区的商业步行街、大型百货、大卖场的品牌知识和运作模式等；
4、逐步开始联系精品百货类客户，为后期义乌商贸城招商做好铺垫；
5、加大力度学习专业技能知识，不断武装自己，迅速提升自己的工作能力；
5
6、保质、保量、按时完成公司及各位领导布置的各项工作。
四、致谢
我是一个刚刚进入招商工作的菜鸟，在工作经验方面都还稍有不足。在此，
我要再一次感谢有限公司能提供给我这样一个实现自我的平台，我还要再一次感谢公司各位领导对我的栽培和指导，感谢公司同事在本年中对我的帮助和照顾。在以后的工作中我将以更高的*投入到这份工作中，尽自己最大努力去协助公司做好这个项目。
进入我们嘉实集团商业已经三年有余，在这三年多的时间里，有感慨有付出更有挑战和收获。在此，我要感谢公司为我提供了这样一个自我价值实现的平台，感谢公司各位领导同仁对我的支持和信任，同时我还要感谢公司各位同事在工作和生活中对我的帮助和支持。我就职于置业中心商业部20XX年主要负责的工作内容依照次序分别有“嘉实生活广场招商、铜川路商铺管理、苏州明日家园商铺管理、苏州嘉实大厦商铺管理、兼带太仓步行街协助管理、苏州一力物流园协助管理等工作、其中最主要的是嘉实生活广场的招商工作和苏州嘉实大厦6楼的招商为重点。现将2019年具体工作情况总结如下：
一、工作总结
1、嘉实生活广场个人招商情况
6
作为一个招商运营专业人员，个人认为最基本的就是对自身项目的熟悉度和了解度。以及敏锐的商业嗅觉，深度挖掘本地市场的潜在力，判断出适合落地项目的最佳优化方案进行招商并在招商过程中根据实际情况不断的调整。
经过2年的摸索后，依靠公司强大的后备技术力量支持及我们部门各位同事及各兄弟单位的相互配合终于在今年招商率达到了75%左右
⑥在20XX年的招商规划中我以餐饮类娱乐类招商为主，我的个人招商成绩为餐饮类4家、百货类
1、家娱乐类
1、家超市类1家。总洽谈客户约为250家
2、嘉实大厦6楼租赁情况
嘉实大厦6楼自从思八达培训撤场后已经空置了一年时间，在这一年时间我积极的和当地的中介机构合作配合总计洽谈了约有50多家各种业态的商户，可惜由于各种原因始终未能签约，在下半年经过推敲还是决定以办公、培训客户为首要目标客户，并克服了车位少楼宇陈旧硬件设施不完善等实际困难在年末的最后一个工作周期成功租赁。
3、铜川路商铺的续租情况及其他负责区域的日常管理情况：
铜川路商铺已经有10多年的历史了，租户基本都承租了5-6年甚至有10年多的老客户，经营情况比较稳定
7 但是商铺常年失修各项硬件设施已经非常陈旧了，在今年的9月份由我部牵头邀请了房产工程部、物业部三个部门对铜川路商铺进行三方会诊，最终一致决定对其行进修缮工作，，并且在12月中旬对到期的商户进行了续租工作，及一户转租清除和一户到期撤场工作，争取在XX年1月中旬将空铺出租。
①苏州明日家园日常管理工作
明日家园缴纳租金及时经营稳定，20XX年未有大的变化日常化月巡场正常。②太仓步行街管理协助工作
10月份协助太仓步行街进行了某商铺非正常用电的后续跟踪处理工作，及12月的到期商户协助续约工作，基本完成续约及商铺调整租金适当减免等安抚工作。③一力物流园协助管理工作
一力物流园因我司与其他股东参股，日常管理有园内聘请物业管理，我部基本是2个月左右巡场一次，在最近的一次巡场中发现其中一间空铺被物业占用，后经过协调让物业清空。
二、工作中存在的问题及改进方式
①问题：在我公司三年多的工作中，虽然取得了一定进步，但依旧存在不足之处，主要情况如下：
1、通过这段时间的工作，我发现自身的专业技能知识依旧匮乏，主要表现在：大品牌了解不深；与商户洽谈方式欠佳；把握不住商户的心理；各种类型的品牌商户入驻所需各项条件
8 了解工作不够深入。在与客户洽谈过程中，能明显的感觉到自己招商工作不是很得力，如遇到与资深客户谈判时怎样审时度势察言观色、遇到比较棘手的客户该以什么样的方式拿捏推进等等。
②改进方式：在后续的工作中我将加大力度对各方面专业技能知识的学习，不断充实自己，以增强自己的实际工作能力，加强与公司领导和同事之间的沟通，这
样不仅会提高工作效率，还能学到更多的知识与方法，促使自己能力的迅速提升。
三、20XX年工作规划
商业部在20XX年工作中虽然取得了些许成绩，但也有部分工作尚未完全做好。在即将到来的20XX年里，我们工作任务也很重，也相当具有有压力。为使我部门在20XX年工作任务的顺利进行并完美收官，本人的工作规划大致如下：
1、继续跟进意向性较强的各品项客户，争取在5月份开业率达到90%以上
2、寻找新的意向性客户，增强客户资源储备量，为后期的持续招商工作储备好商脉需水；
3、按照年度计划调整心态把更多的热情和能量投入到招商运营工作上去提高自己的能力保质保量、按时完成公司及各领导布置的各项工作。
四、致谢
9
我是商业部招商运营工作方面也算老人了，但在工作细致度和工作热情及工作*方面还稍有不足。在即将到来的20XX年我将更加严格的要求自己鞭策自己，在此我要再一次感谢集团公司能提供给我这样一个实现自我的平台，并再一次感谢公司各位领导对我的栽培和指导，感谢各位同事在本年中对我的帮助和信任。在以后的工作中我将以更高的*投入到这份工作中，尽自己最大努力去完成公司更多的商业项目。
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第19篇：商业地产软文
环球贸易中心----给净月一个国际的高度
每一个地标性的建筑，都是一座城市永恒的风景，更是一件艺术品，提到净月，自然就想到了环球贸易中心这件艺术品，它是领地集团和上源地产倾力在长春彩宇广场的一篇恢宏巨制。它将立体交通、立体绿化、立体购物的商业平台演绎的至臻至醇，5A写字楼、国际商业、公园华宅、环贸SOHO公寓等形态多种功能组合，让您足不出户，尽享各种便捷！
时尚地标，人们心中不可磨灭的印记
好的建筑，既是风景，又是人们心中不可磨灭的印记，更是一个区域的标志。生活中，总有这样的地方让您耳熟能详，朋友电话：“在哪儿？”“重庆路卓展哪”“红旗街万达哪”！这些人们心目中的地标建筑，无形之中，更变成了一种时尚，没有它们，这些地方就会变得毫无生气！在净月，这样的地方无疑只有环球贸易中心！我住在环球贸易中心，我在环球贸易中心办公，我在环球贸易中心开店，我在环球贸易中心购物，我在环球贸易中心吃饭，我们在环球贸易中心聚会……朋友打电话：“在哪儿？”“环球贸易中心！”“好的，在那等我，5分钟就到！”一座好的建筑，都会让人们铭记于心，让这座城市铭记于心！
醇至臻品，再也无法超越的经典巨制
好的建筑，内外兼修。环球贸易中心的1号楼，150米的高度直耸高空，36层的地标建筑，底层百货、商业，上层写字间和酒店。办公间里，午后慵懒的下午茶，放眼整个净月美景，天高心更阔。2号楼精简小公寓，面积区间为40-100平米，自由发挥的灵动空间，居住投资随您选，不限购，创意空间您做主。3-6号楼为住宅，户型分为103平米、126平米和138平米三种，视野开阔，周边无任遮挡物，正对南边湿地公园，坐在家里看风景，惬意的情趣不是谁都能拥有！令人瞩目的1.8万平的环贸公园，更是您在闲暇之余，陪伴家人的好去处，公园上面的家，值得您拥有！
强强联手，展现的不仅仅是实力
好的建筑，实力不凡。环球贸易中心以卓尔不群的品质，赢得了世界五大行中“高纬环球”和“世邦魏理仕”的青睐。高纬环球主要负责环球贸易中心的招商工作，服务城市遍布全球，在全球高度排名前十的写字楼中5座是高纬环球进行商务租赁或管理，世界高端商业即将入驻于此。世邦魏理仕（CBRE），负责环球贸易中心的物服工作，涉及城市超过40个，连续第九年被评为全球商业地产第一品牌。每个人选择生活地段，一定是要清新的，繁华的，舒适的，美丽的，这样的理想居所，尽在环球贸易中心！环球贸易中心，让您站在国际高度尽享生活带给你的五彩缤纷，一站式的购物、居住、商业服务更让您身置净月，尽享国际奢华！
地利人气，聚集财富的必胜法宝
好的建筑，聚财宝地。古语说得天下者，天时地利人和也，地利在其中的地位显得尤其重要。环球贸易中心，雄踞彩宇广场南侧，占领了长吉图战略要道，彩宇大街纵贯南北，轻轨三四号线双线齐通，让您真实体会到距离不再是阻碍。交通和地段是缔结人气的永久主题，商界最讲究人气，人气对于商人来说象征着财运蒸蒸日上、财源广进。在净月，随着居民收入的逐步增多以及外来资金的不断涌入，一个成熟的城市综合体必将呼之欲出，万众瞩目。环球贸易中心就是在这种情形下应运而生，天时地利人和都具备，财富继而会不期而遇！ 环球贸易中心真诚邀请阁下实地考察品鉴！
第20篇：商业地产招商
中国商业地产网http://
招商手段的多样化
招商手段的多样化
一、利用传媒招商
如前所述，为一个地区进行招商推广、引进投资者，其基本原理与向市场推广、推销一件商品是一样的。在激烈的商城中，推广一种商品的最普遍方法就是利用各种传媒进行广告宣传，让潜在的顾客知道这种商品，认识这种商品，逐步达到对这种商品的认同和接受。广告界流行这样的说法:\"经销产品如果不做广告，就如同在黑暗中飞媚眼，虽然你知道自己在干什么，但别人并不了解。\"这就充分说明广告宣传对一种商品的推广的必要性和重要性。同样，一个地区要进行招商推广，引进投资项目，也必须利用各种传媒大力宣传该地区的投资环境、投资政策、投资法规等等，树立良好的地区形象，使之对未来的投资者产生一定的影响力和吸引力，并在他们的心目中留下一定的印象。否则，招商工作就会成为无本之木，无源之水。
传媒是信息传播速度最快、覆盖面最广的工具，通过传媒(报纸、杂志、广播、电视等等)进行招商宣传，可以最快最广泛地提高知名度。
利用传媒的宣传方法有:
1．制作、刊登本地区的宣传介绍广告、文章
广告宣传的形式是多样的，如聘请专业形象设计公司或广告公司对本地区进行包装，制作出形式新颖、突出本地特色和优势的广告，在有一定影响的报纸、杂志上刊登，或是在收听率和收视率高的广播和电视频道里播出；也可以制作成醒目的广告牌竖立在公共场所；还可以经常邀请知名记者到本地区进行专访，写出专题报道或连续报道在传媒上频频\"曝光\"，以引起人们的关注。
2．制造新闻报道事件
制造新闻报道事件是利用传媒进行宣传约有效形式之一。可以定期举办新闻发布会，举办引进项目的签约仪式、建设动工典礼、投产庆典、新产品介绍会、本地区的周年庆典以及有本地特色的社会、文化、体育活动、节目等等，邀请传媒参加、采访、报道。制造新闻报道事件应该成为一件经常性的、常抓不懈的工作，也是保持本地区具有一定的传媒\"曝光率\"的关键。一个地区每年总会有一些上述活动，这是利用传媒宣传本地区的大好时机，所以一定要抓住机遇邀请传媒参与。只有经常见诸于各新闻媒介，一个地区的知名度才能逐步提高，其形象才会逐步深入人心。
3．与传媒保持定期、良好的工作交流
除举行各类活动邀请传媒参加以外，平时经常性地与传媒保持联络，相互交流信息，交换思想，以利于以后工作的进一步开展。
利用传媒宣传，应注意以下两点，才能收到预期的效果:一是在传媒选择方面，要选择发行量大、
中国商业地产网http://
收视率高，以及中外工商界的中、高层管理人员爱看的报刊或电视频道，使之有的放矢，避免找错宣传对象，浪费人力、财力，徒劳无用。二是要保持一定的传媒宣传\"曝光率\"和周期率。那种\"三年不鸣，一鸣惊人\"之后又长期沉默不鸣的情况，是难以吸引广泛注意，很快就会被人遗忘的。
二、举办或参加各类招商会议和文体活动招商
1．利用会议招商
举办或参加各种会议，如各级经贸部门定期举办的境内、外大型招商会，经贸、投资研讨会，各种介绍会、早晚会、午餐会等等，也是进行招商宣传的重要方法之一，而这些方法亦是目前采用最多的方法。通过参加上述各种会议，相互交流信息，洽谈业务，寻找合适的投资机会和合作伙伴。国内洽谈会主要是每年定期举办的、与出口商品交易会结合在一起的区域性对外经济贸易洽谈会，包括上海、天津、大连、厦门、哈尔滨和昆明交易会、洽谈会等。这类交易会、洽谈会由一省(市)主办，许多省市共同组织企业参加。另外，每年举办的外商投资企业出口商品交易会是全国性的交易会，也是吸引外商投资洽谈的重要场所。
在国(境)外组织的投资洽谈会一般由外贸主管部门和投资、贸易促进机构与外国的官方、民间组织共同举办，我国派出政府部门和企业组成代表团参加，宣传我国各地区的投资环境和政策，和与会的外国公司洽谈投资项目。这类洽谈会有全国性的，也有以省市为单位组织的；有国际性的洽谈会，也有专门针对某一国家或地区的双边洽谈会。
会前做好充分的准备工作是取得会议成功的关键。准备工作通常包括:
(1)会议的策划、组织。
(2)出席会议的客人的选择、邀请和落实。
(3)宣传品、资料和工具的准备。包括:讲话稿、宣传册、声像资料和器具、图片、文字、模型等。
(4)传媒宣传。
上述各项准备工作必须事先认真仔细落实，每个细节都不能有丝毫疏忽。要选择有能力的国内外组织单位，能够邀请到足够数量的、对来本地投资有兴趣的外国公司，中方的投资项目介绍材料要提前送给与会的外国公司。如果能与当地大型商会等知名机构共同举办，能收到事半功倍的效果。
2．通过文化体育活动招商
通过举办或参与一些有地方特色的文化、体育活动吸引社会各界群众参加，同时邀请有业务关系的客户、投资者和新闻传媒机构前来参加，也能提高地区知名度，起到招商宣传的作用。目前国内许多地区举办的各种\"民俗文化节\"、\"服装节\"、\"荔枝节\"等等，就是\"文化、体育塔台，经贸唱戏\"。这类活动以文化、体育活动为突破口，广泛联系社会各界人士参与，旨在宣传本地区的投资环境和经济发展情况，通过文化、体育活动寻求投资机会、经贸合作机会和投资合作伙伴。
举办这类活动，一定要坚持有本地特色，有吸引力，各界人士和商家才会有兴趣参加。否则，就很容易造成规模和花费很大，而效果却不住的结果。
三、借助中介机构的联络渠道招商
l．通过我国驻外机构招商
我国政府在世界各国的许多地区设有使领馆的商务处，为沟通中外经贸交流起着桥梁的作用。商务处人员不仅对当地情况十分熟悉，与所在国的商界有着长期和广泛的联系，而且对国内的情况也比较了解。许多外国公司在来华投资之前，尤其是第一次来华投资的，都会先到当地的中国使领馆商务处询问情况，索取资料。要与中国驻外的使领馆商务处建立联系，向他们介绍本地区的投资环境，提供招商宣传资料，以方便商务处人员随时向前来咨询的客商介绍推荐。主动出击，与潜在的投资者建立联系。在必要的时间，一个地区的招商机构也可以在境外的重点国家或地区设立自己的\"窗口\"公司，以利于招商和其他经贸活动的开拓。
近年来，我国企业跨国投资日趋增多，这些国(境)外的中资企业与当地工商界有较多的联系，借助中资企业的联系渠道，结识客商也是一种事半功倍的招商途径。
2．通过外国使领馆招商
世界各国在我国的许多地区也同样设有使领馆及其商务处，作用与我国的这类驻外机构十分相似，也是外商来华投资前的咨询对象。一个地区的招商机构可以采用上述的方法与之建立联系，这样就可以了解到对方国家的经济动态，来华投资的计划以及我们在吸引对方国投资方面还存在哪些差距，我们在哪些方面还需要进一步改进，等等。这些对于招商工作都是非常有益的。另外，还可以邀请外国使领馆官员经常到自己的地区访问和参加一些经贸、社会及文体活动，以增加彼此的了解、信任和交流。
3．与商会联合招商
世界各国各地都有许多不同性质和行业的商会。它们拥有众多的会员，定期发布信息，发起各种促进经贸的活动。商会对其会员公司的动态了解较多，对它们的发展战略、投资计划及各自的特点也有一定的掌握。到国外招商，无论是举办各类型的会议，还是派出招商小组，最好都能与当地有影响的大商会共同主办或取得其支持协助，它们可以根据我方的要求和特点，邀请到合适的公司参加会议与我方洽谈。这样能收到事半功倍的成效。
此外，还可以通过各类商会组织动员有兴趣来华投资或发展与中国经贸关系的会员公司经常组团来华和自己地区考察、洽谈。
4．通过投资咨询公司、律师事务所、会计师事务所招商
投资咨询公司、律师事务所、会计师事务所这类机构经常与各类公司有业务来往，它们也掌握
着一些公司的发展计划及投资动态。国(境)外的跨国公司在选择投资地点之前都会聘请一些咨询公司为其做各项调查、比较、分析；聘用律师事务所为其做各地的法规比较，起草法律文件和办理法律手续；聘用会计师事务所为其从财务、税务的角度做分析、比较、策划项目财务预算等。这三种机构提交的分析报告都会影响这些公司的投资决策和选择。
一个地区的招商机构与这些咨询公司、律师行、会计师行建立经常性的联系，介绍情况，提供资料，可以使本地区在他们给投资者的报告中占一席之地，成为可供选择的地区之一。还可以通过这些渠道了解哪些公司有投资意向，及时与之联系，做进一步的介绍、解答和跟进推销工作。
5．通过银行招商
\"兵马末动，粮草先行\"，外商决定投资之前都会与有关的银行协商安排融资。因此，就招商渠道而言，银行能发挥与上述咨询公司、律师行、会计师行相同的作用。如广州经济技术开发区引进的日本HOYA镜片项目，就是通过日本的一家银行推荐的。
另外，银行对于一个地区的对外融资和引进资金方面起主导作用，有时可以产生融资和引进项目互相带动的良好效应，取得意想不到的收获。
四、派出招商小组主动出击招商，重点在国(境)外跨国公司
l．派出招商小组招商
招商机构可以选派熟悉业务、精通外语的人员组成精干的招商小组，不定期地主动出击，到一些重点国家和地区拜访有关的公司、机构和人士，进行招商和宣传、介绍及项目洽谈的促进工作。1996年7月，广州经济技术开发区(以下简称广州开发区)招商小组赴新加坡进行招商。出国前，招商小组做了大量细致的筹备工作，包括与新加坡工业联合总会、著名的新加坡公司以及当地主要传媒的联系，客商及一些政界人士的邀请和落实，甚至包括会场的布置等等。结果那次招商活动非常成功，不仅与会的客商众多，反应热烈，而且得到当地传媒深入广泛的报道，迅速在新加坡掀起一股广州开发区热。招商活动取得了丰硕成果，不仅谈成了一个投资额达3000万美元的建材项目，还结识了一大批工商界及经贸界人士，为以后在新加坡的招商及经贸工作奠定了基础。
派出招商小组的优点是人员少而精，灵活机动、有针对性，可专心致志地与客户进行深入交流，成功率高。可以避免大型招商会参加的单位多、人员多，组织者陷于大队人马的管理和活动安排、会议策划组织等繁杂的事务性工作，没有足够精力专心于招商业务的跟进，以及联络广泛而不深入等不足之处。
但招商小组要达到预期的目的，就必须充分做好各项准备工作，包括事前的业务联络、预约、交流等等。出发前已处理好前期的各项工作，出访时集中时间深入解决关键性的几个问题。否则，很容易扑空或没有任何意义。
2．与跨国公司直接联系招商
跨国公司是国家间投资活动的主体。引进跨国公司的投资是各地招商工作的一个十分重要的内容。一般的招商会、投资研讨会由于参加单位众多，人员庞杂，跨国公司、尤其是大跨国公司并不感兴趣。要引进跨国公司的投资，就必须与它们直接联系，主动上门提供各种服务。与跨国公司建立联系，除本章所述的其他方法外，最好直接与之联络。
首先，通过公司名录、电话号码簿以及一些报道、统计、宣传资料，查找这些公司的联络地址、电话号码，直接发出联络信函、传真或电子邮件。由于跨国公司大多是内部结构复杂、部门繁多，头几次联络的未必都是合适的部门，不一定有回音。但只要能持之以恒，就会得到回复。然后按图索骥，就能联络上负责本地区业务的部门和人员。
其次，利用出国招商的机会，专程登门拜访所在国的跨国公司。1997年8月，广州开发区招商小组参加了由中国国际贸易促进委员会组织的经贸代表团赴北欧从事经贸洽谈和招商活动。出国前特意联系了北欧3家著名的跨国公司。到达后，专门登门拜访了这3家跨国公司。结果受到了3家跨国公司的热情接待。其中一家公司派出合资合作部经理和信息联络部经理专门接待，详细介绍了公司的情况及在中国的发展情况，安排参观了公司的核心生产车间。另两家公司均派出副总裁亲自接待，分别介绍了他们公司的发展情况和将来在中国的投资计划。通过登门拜访这些公司，增进了双方之间的了解，扩大了广州开发区在这些公司中的影响；同时，可以进一步了解到这些大跨国公司的内部运作和办事风格，`在今后的谈判中更能做到知己知彼；更重要的是，登门拜访目的性强，可以集中精力就双方感兴趣的问题进行比较深入细致的交谈；了解到了这些公司对中国的投资动向及信息，为我们以后跟进联系这些公司打下了基础。此外，跨国公司认为登门拜访是对他们的尊重，所以在接待中可以见到相当层次的高层领导，这是一般招商会、投资洽谈会所不能比拟的。
五、以商引商
对已签约来本地区投资的项目兑现基础设施供应和服务承诺，做好服务工作，协助其获得生意上的成功，有助于这一项目带动其上游产品的供应商公司和下游产品的客户公司来同一地区投资办厂。例如，一家美国公司在广州开发区得到了良好的投资服务，其业务在中国蒸蒸日上，因此也带动了其上游产品供应商到广州开发区投资办厂。这样，不但能产生以商引商的群体效应，还能为该地区建立信誉和日碑。
一个新来的投资者在作决定之前，除了听取中方的介绍，参考咨询公司、律师行、会计师行的报告外，还会走访已在该地区投资办厂的公司，询问他们的经验和看法。而这些\"过来人\"的意见对新来的投资者来说更可信，更具说服力，影响力也更大。在这方面，可以说人家一句话胜过招商人员一百句话的宣传。如果对已投资项目的承诺不能兑现，服务工作做不好，就会有毁信誉，影响一个
地区的整体投资环境。这时，无论第一线的招商推广工作做得再好也徒劳无益，因为推销的\"商品\"质量不行，售后服务又差。不但没有新投资者来，已来的投资者也会后悔，甚至做负面宣传。可见，招商工作是一项复杂的系统工程，哪个环节出了问题，都会给以后项目的引进工作带来困难。
六、聘请招商顾问
招商机构还可以聘请一些退休或离职的原中外经贸人员，跨国公司的中、高级管理人员以及专家和社会知名人士为招商顾问，为其做招商宣传、引荐和促进工作。这些人士由于其特殊的经历和社会关系，在招商的寻找线索、信息，介绍投资项目，促进项目达成协议等方面有时可以起到别人不可替代的特殊作用。
以上介绍的几种招商渠道和方法，可以相互配合、交叉和综合使用。而且这里所列举的仅是一小部分，远非全部。招商人员只要坚持以客为主的原则，根据新形势，研究新情况，探索新路子，就能不断地发掘出新的招商思路和方法。
