商业地产可行性报告
1.0 项目概要
1.1 项目公司
1.2 项目简介
1.3 客户基础：商业区人群，居住市民，来京物务工人员，商业区客户，过路的等。
1.4 市场机遇：北京进入城市郊区化发展，其中间区域会有很大的发展空间，北京逐步完善在政治
经济文化中心的城市化建设。
1.5 项目投资价值：其中有很多城市内部未开发的农村居民，地处中心城和卫星城之间，是
城市化发展纽带，具有辅助和完善影响城市的整体开发。
1.6 项目资金及合作
1.7 项目成功关键：整合信息，整合人才，协调统一，贵在执行。
A\\核心是信心 ：
B\\关键是推广
C\\根本是销售
D\\支持是物业 ：有自己的物业评价
1.8 公司使命：促进城市建设，生活环境，公司共同全面发展。
1.9 经济目标：实现提高社会效应和经济效益。
2.0 公司介绍
2.1 项目公司与关联公司
2.2 公司组织结构
2.3 [历史]财务经营状况
2.4 [历史]管理与营销基础
2.5 公司地理位置
2.6 公司发展战略
2.7 公司内部控制管理
3.0 项目介绍和商业经营项目的市场前景分析
项目位于CBD南约三公里，十里河商业和新老社区之间，邻近北京东南四环内，交通便利，连通三四环，南边和东边距亦庄约和通州两大卫星城二公里。。。。周遍有大面积的绿化带，厂库房，物流中心，工业基地和将要建造大面积住宅和现代化商业。预计面积；
其周边开发起步晚，楼盘品质相对较高。东南四环房地产开发出现规模也就在２００２年前后。而由于起点晚，东南区域的楼盘无论是较老的世纪东方城、山水文园，还是新出的华侨城、沿海·赛洛城等楼盘，社区规划和楼盘品质都借鉴了北京楼市“老楼盘”的经验
和教训，品质相对较高。 新规划提升了区域价值。北京“两轴两带多中心”的新规划明确了今后北京城市建设的发展方向，东南部将是北京今后的重要发展地带，世纪东方城近两年价格的飙升甚至部分户型单价已经过万元，这样热销的局面自然离不开政策利好。 生态环境优势渐显。从山水文园往东，到世纪东方城、华侨城等项目，无一不是坐落在绿化隔离带中的项目，三环、四环的绿化隔离带给这个区域带来的一片绿色，再加上老的公园和新修的公园都使该区域成为了ＣＢＤ最近的“绿肺”。 交通和生活配套比较符合现代生活方式。便利快捷的交通——四环路、五环路以及京沈高速、京通高速使这个区域能顺利直达国贸、亦庄及奥运村和中关村；２万平米燕莎ＯＵＴＬＥＴＳ名品店二期扩建已经完成。２００８年奥运球类场馆选址于此使很多买房人感到，这个区域将是符合现代生活方式，即上班进城，下班回“绿色家园”，出家门购物、休闲一站解决的生活方式等商业格局。
3.1 商业地产开发目标：打造北京东南商业的典范，成为最优秀良性发展的商业联合体。
3.2 商业地产开发思路
用观察法和从北京整体发展和未来十年北京东南方向商业发展情况来看，加上周遍有大型商业区，又位于新老社区连接处，东南四环和京津轻轨交接处，所以应考虑大型商业，大型社区服务和有巨大潜力的新兴行业为主。要考虑，利益，长远，品牌，适宜性等原则，易多元化综合，相辅相成和适宜行业运作。尊重市场导向，顺应消费者心愿。可建立专业和灵活的商业市场。
3.3 商业地产开发资源状况
协助政府完成城市郊区农村改造，完善协调其周边已有的建筑和新旧商业项目的综合利用。十里河商业区发展了十几年，以成为具有品牌和文化的综合成熟以建材为主的商业区，十八里店紧邻十里河商区，又临近山水文园等社区商业区和东南四环，周遍有大量的商业环境，其位置在未来发展前景可观，将来商业逐渐完善，而且可能三年一小变，五年一大变。
3.4 项目建设基本方案
3.4.1 规划建设年限与阶段
3.4.2 项目规划建设依据
3.4.3 商业地产开发基础设施建设内容
3.5 项目功能分区及主要内容
4.0 所在城市房地产市场分析
4.1 国家宏观经济政策
4.1.1 国家宏观经济形势对房地产的影响
4.1.2 房地产宏观政策
4.2 城市周边区域经济环境
4.3 城市市城市规划
4.3.1 城市总体规划的布局与定位
4.3.2 城市中心城区的五大问题
4.4 城市土地和房地产市场供需
4.4.1 城市市土地出让情况
4.4.2 商业地产市场供需
4.5 城市商业地产供需
4.5.1 商圈分布
4.5.2 商业业态分析
4.5.3 城市商业现状分析
4.5.4 居民消费特征分析
4.5.5 城市商铺价格分析
4.5.6 商业商业地产供需分析
4.6 消费者调查
4.6.1 居民消费特点
4.6.2 商业地产潜在消费者问卷调查
4.7 竞争分析
4.7.1 竞争分析的方法
4.7.2 竞争项目分析
8.0 项目实施进度
8.1 项目工程进度计划表
8.2 项目工程进度管理体系
8.2.1三级计划进度管理体系的建立与执行
8.2.2三级计划进度管理体系的工作流程
一级计划——总控制进度计划
二级计划——阶段性工期计划或分部工程计划
三级计划——月、周计划
9.0 项目风险分析与规避对策
9.1项目风险分析
9.1.1 项目市场风险分析
9.1.2 项目工程风险分析
9.2 项目风险的防范对策
9.2.1 市场风险规避对策：周遍随时可能有其他商业取代和竞争的危险，所以要建立灵活机动和长期有效的发展规划，建立有品牌有文化有特色的商业模式，和有效的管理机制，
9.2.2 工程风险的防范对策
9.2.3 安全风险控制措施
6.0投资估算和开发计划
6.1 项目投资估算
6.1.1 项目开发成本估算
6.1.2 开发费用估算
6.1.3 项目总成本费用估算
6.2 项目开发计划
6.2.1 开发分期
6.2.2 项目开发进度计划表
6.3 项目人员和组织机构配置
6.3.1 组织保障
6.3.2 组织机构
6.4 项目融资计划和财务费用
以寻找诚信合作融资，5%返利的原则进行
7.0财务与投资价值分析
7.1 销售收入
7.1.1 销售价格
7.1.2 销售收入
7.1.3 项目税费率
7.2 项目现金流量
7.2.1 全部资金的投资现金流量表
7.2.2 自有资金的现金流量表
7.2.3 主要经济数据指标汇总
7.3 不确定性和风险分析
7.3.1 盈亏平衡分析
7.3.2 敏感性分析
7.4 结论
7.4.1 项目投资决策结论
7.4.2 项目总体效益评价
11.0 公司无形资产价值分析
11.1 分析方法的选择
运用多行业合理的营销经验，集策划界，成功学，实战经验，品牌战略策划，符合实际情况的营销管理和工程管理为指导，用统筹学、心理学、社会经济学、不拘一格用人才的观点，民主集中等原则，科学的分析和执行项目
11.2 收益年限的确定
考虑三年收回成本，三年以后靠建立的经营模式稳步发展，积累经济效益
11.3 基本数据
11.4 无形资产价值的确定
在项目中企业顺应社会发展，观察和锻炼了人才，积累了经验，为企业延续发展基础奠定，认识和联系大量的社会人脉财富
附件
.1 财务报表
.2 相关证明文件
商业业态分析及招商工作建议书
目 录
一、商业地产总体开发现状和预测
二、商业形态简析
1、体育场馆
2、连锁超市
3、便利店
4、折扣店
5、商业街
6、专卖店
7、SHOPPING MALL（销品茂）
三、招商中微观经营主体的选择与配合
1、影响商业地产价值的因素
2、几类商业投资的特点
3、一般的商铺选择基本分析法
4、项目中经营主体选择和配合的要素
四、项目实际操作中需要处理的关系与招商简述
1、面临的投资客户
2、面临的租赁户
3、必须考虑的问题
五、项目的大致工作步骤
1、市场条件判断
2、项目位置选择
3、判断可发展规模
4、项目土地取得及政府许可
5、项目定位细化
6、项目规划设计
7、设计方案的市场化
8、项目设计、市场调整方案及财务方案的系统化整合
9、项目方案的政府许可
六、项目招商的工作简单步骤
1、提前招租项目内的大型主力户
2、品牌商家的引进和规划
3、充分掌握客户需求
4、多渠道进行招商沟通
5、商户的最后确定
