XX年县房地产市场调研报告
一、新乡县小冀镇宏观市场分析篇
新乡县小冀镇概况
新乡县小冀镇位于新乡市西南16公里处，地处豫北平原，京广铁路、京深高速公路、新荷铁路交汇的三角地带，镇区青年路、青龙路直通107国道，距郑州机场60公里，区位优势明显。
全镇总面积平方公里，辖27个行政区，人口万，其中农业人口万，非农业人口万，镇区建成面积8平方公里，常住人口万人，占全镇人口的60%。
历史沿革
小冀镇是从唐代起就以商贸著称的千年古镇，是新乡县的经济、文化、教育中心。
小冀镇紧紧抓住国家“小城镇大战略”的历史机遇，各项事业特别是城镇建设得到了长足的发展。
1990年，小冀镇被河南省建设厅命名为“中州名镇”;1995年被建设部列为“全国小城镇建设试点镇”;同年被原国家体改委等11部委列为“全国小城镇综合改革试点”;被省体改委等11厅局委列为“河南省改革发展建设综合试点镇”;1996年被中国农村小康建设促进会命名为“小康示范镇”;1997年被农业部确定为“全国东西部合作示范区”;1999年10月被财政部列为全国20家，河南省惟一的“小城镇财政改革试点”;XX年4月又被河南省人民政府列为决定加强建设的100家“省重点镇”之一。
XX年2月在争创文明村镇活动中被评为“市级文明镇”，XX年6月被河南省委评为“先进基层党组织”,XX年7月被新乡市委评为“六好先进党委”。
经济概况
小冀镇是“中州名镇”，经贸发达，一直是辐射周边县的商品集散重地。
乡镇工业企业达72家，生产门类齐全，形成了医药、化工、机械、建材等多种工业行业，工业产品达200余种，曾连续3年被省委、省政府评为“发展乡镇企业先进单位”。
常住镇区的高科技人员39名，其中享受国务院特殊津贴的专家5名、博士生导师2名、研究生30余名，明显的人才优势为该镇乡镇企业向高科技发展提供了有力保证。
该镇工业辐射到全国二十多个省市;太行振动机械总公司生产的振动设备是全国冶金行业的排头兵，该企业的三个项目分别列入国家“863”计划、火炬计划、省高新技术产业化项目;中联公司投资2500万元引进俄罗斯“一步炼铅法”新技术，属世界领先水平，可彻底解决炼铅带来的污染问题。
以旅游业为龙头带动第三产业的迅猛发展。
以京华实业公司创建的度假胜地京华园，每年吸引大批游客，为无山无水的小镇增添了风采，并带动了全镇服务行业的发展。
小冀镇有数百年的集市贸易延续至今，贸易市场面积达8万平方米,年交易额上亿元。
京华园、京华宾馆、京华度假村已成为闻名遐迩的旅游胜地。
二、新乡县小冀镇各楼盘详细情况分析
青龙嘉苑
项目地址:青龙路与工业路交汇处闫庄新村前开
发 商:新乡市景程置业有限公司
策划代理:不详
物业类别:普通住宅
建筑类型:多层
项目概况:项目共7栋楼，分2期建设，一期3栋，在售为1期，其中1#、2#、3#楼已建两层(现已暂停)，计划
与2期同时施工。
面 积:㎡两房、㎡-㎡三房;
价 格:三层1818元/㎡;
优惠活动:一次性优惠50元/㎡，按揭优惠30元/㎡;
销售热线:xxxx;
内部配套:休闲广场，对讲门禁系统，外墙保温、双层中空玻璃，停车场;
周边配套:京华小学，新乡县一中、邮政银行、工商银行、建设银行、京华幼 儿 园、新乡县人民医院;
项目亮点:
一、价格便宜;
二、多层建筑，舒适度高;
三、交通便利;
项目小结:整体属于低端项目，周边交通方便，建筑风格为现代简约型，外立面为红色和浅黄色相结合。
户型面积偏大，较单一，可选性少。
周边无大型超市。
望锦花园
项目地址:和谐大道京华区域西段路南
开 发 商:新乡市望锦置业有限公司
策划代理:不详
物业类别:普通住宅，商铺;
建筑类型:高层
项目概况:项目总占地约50亩左右，共7栋楼，分2期建设，一期3栋，在售为一期高层电梯住宅;
面 积:㎡三房、㎡三房;
价 格:均价2500元/㎡;
优惠活动:一万抵两万;
销售热线:xxxx;
配套设施:单气双水、休闲广场，对讲门禁系统，外墙保温、双层中空玻璃、水系、停车场、会所、咖啡屋、幼儿园;
项目亮点:
一、配套齐全;
二、大产权，可进行按揭;
三、交通便利;
项目小结:整体属于一般型项目，周边交通方便，建筑风格为现代简约型，外立面为深咖色和黑色中空双玻相结合，两个大门，人车分流。
商业配套相对不太完善;周边无大型超市。
华凯国际
项目地址:香港路与冀源路十字向西50米路北方正超市对面(原东街小学)
开 发 商:河南荣凯置业有限公司
策划代理:不详
物业类别:普通住宅，商铺;
建筑类型:高层
项目概况:项目总占地约25亩左右，共4栋楼，分2期建设，一期2栋，在售为一期高层电梯住宅;
面 积:㎡三房;
价 格:均价2550元/㎡左右;
优惠活动:一次性优惠5个点，按揭优惠2个点;
销售热线:xxxx;
配套设施:单气双水、对讲门禁系统、外墙保温、双层中空玻璃、停车场;
项目亮点:
一、周边商业完善;
二、交通便利;
项目小结:整体属于一般型项目，周边交通方便，1个大门，建筑风格为现代简约型，外立面为深灰色和黑色中空
双玻相结合。
人流量大，周边商业配套相对完善。
翡翠·现代城
项目地址:和谐大道与西环路交汇处东北角
开 发 商:河南建发置业有限公司
全程营销:郑州博恒
物业类别:普通住宅，商铺;
建筑类型:多层
项目概况:项目总占地约170亩左右，分3期建设，在售为一期12栋多层电梯住宅。
面 积:87㎡-180㎡;
价 格:均价2100元/㎡;
优惠活动:一万抵两万;
销售热线:xxxx;
配套设施:单气双水、休闲广场，对讲门禁系统，外墙保温、双层中空玻璃、水系、停车场、会所、咖啡屋、幼儿园;
项目亮点:
一、配套齐全;
二、交通便利;
项目小结:整体属于中端项目，周边交通方便，建筑风格为现代简约型，外立面为深灰色和黑色中空双玻相结合，
两个大门，人车分流。
周边无大型超市。
商业配套相对不完善，相比之下项目位置离小冀镇较远。
世博庄园
项目地址:中央大道与青龙路交汇处
开 发 商:河南恒杰置业有限公司
物业公司:香港怡高物业
全程营销:深圳众厦
物业类别:别墅、普通住宅，商铺;
建筑类型:独栋别墅、双拼,联排;
项目概况:项目总占地400亩，建筑面积350000㎡，6栋小高层，其余全是别墅，绿化率35%，容积率。
面 积:87㎡两房、㎡三房、㎡-㎡别墅;
价 格:别墅均价3500元/㎡，小高层均价2500元/㎡;
优惠活动:一次性优惠3个点，按揭优惠1个点;
销售热线:xxxx;
内部配套:单气双水、休闲广场，对讲门禁系统，外墙保温、双层中空玻璃、水系、停车场、会所、咖啡屋、幼儿园、24小时电子巡更系统;
周边配套:京华小学，新乡县一中、旺旺超市，万得隆购物广场、邮政银行、工商银行、建设银行、京华幼儿园、
新乡县人民医院;
项目亮点:
一、配套齐全;
二、大产权，可进行按揭;
三、交通便利;
项目小结:整体属于当地的高端项目，周边交通方便，建筑风格为现代简约型，外立面为红褐色和彩色中空双玻相
结合，3个大门，人车分流。
周边商业配套完善，是小冀镇现有项目中体量最大，最具有规模的小区。
在推广上，单页、户外广告随处可见，在包装上,VI系统、售楼部应用得以实现。
三、新乡县房地产市场情况分析
房地产市场现状整体趋势
①政府措施-政府支持房地产开发，客观上推动了房地产行业的发展;
②消费潜力-经济持续良好的不断发展，市场的消费潜力加大;
③硬性需求-硬性的居住需求，决定了消费群体的逐渐增多;
④房价提升-房价整体呈逐步抬升趋势;
以上四个方面的特征，都将有力推动房地产行业的发展，新乡县房地产市场将面临新一次的发展机遇。
总体上新乡县房地产市场供需两旺，且市场潜力比较大。
整体市场现状
①经济持续良好发展;
②市场投放量不断增加;
③市场消费潜力巨大，城市化进程加快;
④整体销售价格均价在 2500元/㎡左右，拉高价格的项目有世博庄园、华凯国际、望锦花园等电梯小高层的物业类型是拉升均价的重要因素之一;
⑤三房为市场主力户型，目前在售楼盘中，均以三房为主，面积在100㎡-130㎡平左右，在市场房源中占到80%的比例;
目前新乡县房源投放量以100㎡-130㎡三房为主，主要是满足自身的居住需求。
同时，两房的投放量相对三房较小，但两房的消费需求仅次于三房需求，因此 70㎡-90㎡的两房及95㎡-115㎡的精简紧凑三房是下步市场投放的重点。
不规范操作
小冀当地小产权的项目较多，整体销售价格低于大产权房子500-900元/㎡，造成一部分客户流失。
购房者多以房子价格低的因素购买小产权房。
市场开发建设方面，手续不齐边建设边销售的不规范现象居多。
购房客户群体
房地产市场从县城居民消费开始向乡镇村民消费转移，大量外出务工人员经济收入增长后因孩子上学等原因在县城置业成为乡镇村民发展的新趋势。
概况小结
新乡县房地产市场属初级阶段，市场不规范，人为操作性强，购房者多为刚性需求，政府缺乏合理引导。
近几年来，新乡县房地产不断发展，投放与需求持续加大，外地开发公司和代理公司相继进入新乡县房地产市场，整体操盘水平逐渐提高，市场竞争明显增加;加上投放量的加大，促进各项目在户型面积控制、立面创新、景观规划、产品附加值、广告宣传、后期物业、营销团队整体管理素质等综合品质方面必须全面提升。
因此，对开发商及代理公司的操盘也提出了更高的要求。
目前，新乡县政府已经开始加强对当地违法用地和违法建筑的打击和整治，违法建筑强行拆除，手续不全全面停工，引导消费者不要购买小产权房;并且政府对房地产开发公司也提出了更高的要求，手续齐全，开发运作规范，引导开发商向正规化、规模化、长远化发展。
四、项目SWOT分析(省略)
五、本公司项目地块开发建议(省略)
