推荐第1篇：物流园调研报告
新塘东缙物流园调研报告
物流园区基本布局：
基本数据：总占地面积8万平方米，主要发挥仓储、货物周转中心功能各仓库占地面积为2000-50000平方米之间，租金为16-22元/平米，配套有写字楼、公寓、普通宿舍、食堂；全天、全方位电子监控，保安值班，喷淋系统，红外线报警系统、地面平台仓、地下仓，周边有两个汽车维修地。货场的地面形式是普通水泥混凝土。
园区建设背景：于09年正式投入使用。地处新塘，有望通过依托新塘170多亿元（10年数据）规模的纺织品市场和年产36万辆车(10年数据的广州本田增城生产基地获取大量订单。同时，位处凤凰城高级住宅区附近，拥有巨大的快递配送客户，可发挥快递中转站的功能，同时通过物流园区的集聚效应，一方面提升新塘物流行业的整体水平，另一方面开拓商品销路。
入驻对象：
1.日邮物流：
主营业务为国内长线运输，主要客户是佳能。
现场停放了3两蒙古车牌7两泸车牌的货运车，均限重30.5吨，长约30米（加上驾驶楼），且均装备有GPRS定位系统，物流车辆及货物实时定位跟踪。
仓库装卸设备较为完善，装卸货平台能同时停靠10辆以上货运车，叉车能直接在站台上进行水平装卸，且站台上画有叉车行驶路径，规范化作业，保障现场工作人员安全，针对不同货种，托盘有不同规格。
仓库内部分为进货暂存区，跟库存区。
暂存区货物堆放相对整齐，统一由托盘托承
库存区放置有15组立体货架，并装备有堆垛机。
仓库初步实现自动化、标准化作业。
2.顺丰快递：
主营业务为省内短线快递。主要发挥分拣、配送功能。
现场停放有约40辆载重7100kg的货运车，工人配合输送线对快递包裹进行分拣，再人工搬运到所在配送地点分组的货运车内，现场约有15辆货运车在装货，当时为下午4点，其他车停放在仓库内部或仓库附近。仓库只有一边的装货平台运行。
3.其他物流公司：
园区内其他物流公司的仓库普遍存在空置现象，仓库利用率不高，较少装备有现代化物流仓储设备，某些仓库内乱摆放现象严重，甚至发现有一座高越10
米的沙堆在仓库里。
考量园区的选址：
1.选址在新塘郊区，有效地缓解了对新塘市区交通造成的压力，较为通畅的路面
状况也为园区自身的出入货物提供便利；
2.获得大面积价格低廉的建设用地。
3.园区地处铁路旁，但唯一贯穿新塘的铁路广深铁路在新塘设的新塘站早已停
运；物流园区距离白云机场较远；而最近的港口——新塘港年均货物吞吐量
115.09万吨，码头设施简陋，早已不能满足现代物流的需求，且从物流园抵
达新塘港，途经市区，不甚便利；故物流园区运输方式为单一的公路运输，
但因地处广深高速、广园快速、107
国道交界，公路交通网极为发达，广州
东莞市区均在其1小时车程经济圈内，同时园区毗邻国道，为省际运输提供
便利。
4.距离新塘最大商贸中心——新塘国际牛仔城有45分钟车程，距离黄埔港15公
里，为年产2.6亿多条（件）牛仔服装的新塘牛仔业提供出口业务。
园区尴尬处境：
1.园区硬件设施较为现代化，且占地规模大，但租用园区的物流公司仓库有一定
的空置现象，且除日邮、顺丰、连运三家物流公司，园区内其他物流公司仓
库利用率并不高，大部分尚未装备现代物流仓储设备，停留在传统仓库水平。
园区规划者对当地物流产业发展状况及仓库需求过度高估，存在着空置仓库，
物流供需不协调。
2.该园区主要发挥着仓储作用，物流园区作为经济功能区的效用未能体现，缺少
对商品进行加工包装，所运送的商品附加值较低。
3.新塘最大的消费品贸易中心——新塘国际牛仔城内部进驻有物流公司，而在
2009年新塘牛仔城与阿里巴巴网络集团签订了专业市场战略合作协议，201
1年初，马云即宣布阿里开展物流业务。故物流园区的物流公司难以从这年产
值170多亿元的纺织品市场得到订单，难以依托新塘巨大的纺织品生产市场。
4.即将完工的号称占地215,000平方米普洛斯新塘物流园凭借靠近增城汽车产业
基地及广州本田汽车厂的区位优势，抢占了以本田及其零部件生产为中心的
物流配送市场；且作为物流地产大亨的普洛斯公司，在地产投资开发和物业
管理方面具有相当高的专业水平，毫无疑问，有极大潜力吸引更多优秀物流
企业进驻，通过高效管理形成规模效应，将普洛斯物流园兴建成新塘镇首个
名副其实的现代化物流园。故东缙物流园与普洛斯物流园在功能定位出现重
叠，市场份额也有交叉状况。
发展前景及方略：
针对该物流园地处新塘郊区，有通畅的公路交通，并且在新塘与东莞边界，处于广深高速、广园快速、107国道及广惠高速交界，积极挖掘该物流园区作为商贸集散中心的物流功能，充分利用物流园区拥有大区域工业用地特点，为东莞、深圳及粤东地区公路货运中转服务（仓储+配送），同时依托该物流园区附近的碧桂园地产——凤凰城内的巨大消费者市场，开展配送，快递业务。
推荐第2篇：德城区物流园发展规划调研报告
德城区物流园区发展规划调研报告
一、调研内容
（一） 物流园区的发展现状。
近几年来，德城区十分注重引进、培育现代物流园区。德州作为省际区域中心城市和全国主枢纽，铁路、公路四通八达，历来就是重要的商贸集散地，发展物流为主的服务业得天独厚。山东省现代物流业振兴发展规划，将德州确定为全省6大省级物流节点城市和5大物流区域核心城市。北京铁路局根据国务院物流业调整和振兴规划及铁道部要求，确定在德州等地建设战略性物流项目。近年来，德州依托基础优势、政策机遇，制定了现代物流业发展规划，大力实施服务业拉动战略，“物流德州”建设取得重大进展，尤其是随着经济的快速发展，为打造铁路物流园区提供了条件和空间。
近年来我区把物流业建设和发展，做为服务业建设的重点，充分利用地理和交通优势，整合现有资源，合理布局，努力把我区建设成为经济综合协调发展的物流基地。
一、区位交通优势条件
德州北依京津，南靠济南，西接山西煤炭基地，东连胜利油田，是华东、华北两大经济区的连接带，处在环渤海经济圈之内，有着“南北借力、东西逢源”的地缘优势和“1小时上天（济南机场），2小时入海（天津港口），3小时进京”的便捷优势。京沪、德石、济邯和在建的京沪高速铁路、德烟铁路在此 — 1 —
交汇，京福、济聊、青银高速公路穿境而过，5条国道、14条省道纵横交错，形成了四通八达的交通网络，是全国交通运输主枢纽城市。我市这一良好的区位交通优势，让众多客商云集于此。市区拥有铁路专用线27条，仓储设施255万平方米，大型储煤场17处，存储能力110万吨；大型储木场8处，存储能力100万立方米，是鲁西北、冀东南区域性物资集散中心。
二、现代物流业现状
目前，我区有物流企业170多家，形成规模的大型物流企业有4家，物流企业仓储面积达10万平方米以上，配送车辆1500多台，配送中心50多家，形成规模的物流园区2个，分别是运达创业园、鑫融果品物流，两个园区的入园率已达到90%以上。运达物流园的物流信息平台已经建立完成。从目前发展情况来看，我区物流业有了比较明显的发展，比去年物流企业新增50多家，物流园区的各项服务功能正在逐步完善。企业收入比上年增长50%以上。全区各类市场发展到87处，2009年实现交易额200亿元，比去年增长20%.物流配送额达到72亿元，比上年增长35%。
大宗货物运输主要以粮食、棉花、煤炭、木材、化肥为主。目前，城区粮食、棉花、煤炭、木材4大物流区域已初具规模，其中煤炭、木材物流中心规模和交易量均居全省第一，全国前列。2008年铁路实现总运量710万吨，11.8万车箱（其中：运
入6.3万车，378万吨；运出5.5万车，330万吨）。
本区占地1平方公里及以上的物流园区（含已运营、在建、列入本市“十二五”规划中的物流园区、物流基地、物流中心等具有社会公共服务功能的区域）发展的整体概况：
1、物流园区基本情况。主要包括：园区名称、运营主
体、开发方式、投资主体等；
2、物流园区的建设规模情况。主要包括：总占地面积、
投资规模、仓储面积、配套设施面积等；
3、物流园区服务能力情况。主要包括：园区类型、园
区依托的产业和交通枢纽、对外交通方式、基础功能
和配套功能、入驻企业与单位类型和入驻数量、年货
物吞吐量、业务辐射范围等；
4、物流园区综合效益情况。主要包括：盈利模式、年
主营业务收入、企业利润、上交税收等；
5、物流园区的总体信息化水平情况。主要包括信息平
台主要服务功能等；
6、物流园区在布局、建设和 存在的主要问题。
（二） 物流园区发展面临的形势。本市物流园区在布局、
建设和发展中面临的有利和不利因素。
（三） 物流园区发展的整体思路和目标。结合本市产业特
点、发展水平、设施情况、市场需求、功能定位等情况，明确物流园区发展的整体思路、发展的目标（包括数量、规模、公共服务能力和水平、在本地区经济发展中发挥的作用等目标）及空间布局。
（四） 物流园区发展的的主要任务。根据本区的重要物流
节点城市、制造业基地和综合交通枢纽等布局和物流专项规划，突出主要物流园区区域布局、功能定位、整体规模、设施能力、公共服务水平等方面的主要任务，提出纳入全省规划的重点物流园区名单。
（五） 对物流园区发展的有关政策建议。包括用地政策、
税收政策、投融资政策及其他相关政策建议。
请针对上述内容抓紧开展调研工作，在此基础上，提出物流园区发展的整体思路、规划布局、主要任务和政策建议，于4月15日之前上报至物流办邮箱：dzxdwlb@163.com
同时报送“重点物流园区基本情况调查表”（见附件1）（将列入地市级“十二五”规划的重点园区用红色标出）
联系电话：2219303联系人：杨萍萍
推荐第3篇：物流园
一、基本情况:国际物流港是适应“全球经济一体化”的需要,也是建立高效物流、降低中转成本、获取最
大利润的途径,更是规范物流市场,合理经济布局,推动区域经济快速发展的动力。喀什地处欧亚大陆桥的交汇处,是我国西部对外经济贸易及文化交流的窗口,中吉铁路建设已列入国家“十一五”规划,随着陆路国际大通道的开通,各口岸贸易的成倍增长,客流、商流、物流、信息流的畅通,为三师喀什国际物流港建设提供了极好的发展机遇。三师喀什国际物流港工程建设项目已纳入喀什城市总体规划,南关物流中心已划定物流开发用地,这都为开发建设国际物流港创造了有利的条件。
二、建设内容:新建综合信息楼2幢,3000平方米;货物联检大楼1幢,10000平方米;大型仓储库9栋,18000平方米;物流宾馆2栋,8000平方米;大型室外停车场20000平方米;市外货物堆场0000平方米。
三、总投资: 18000万元。
四、效益估算:内部收益率15.82%。
二、喀什远方实业发展有限责任公司创建于2001年10月，注册资本880万元，是集房地产开发、市场开
发、物业管理、大型仓储、物流配送为一体的民营企业，坐落在交通便利的喀什市315国道南侧（
8、
16、18路车终点站）。旗下拥有喀什远方仓储服务公司、喀什远方市场管理服务公司、喀什远方汽贸物流公司三个子公司。总公司还下设总经办、财务部、人力资源部、企业发展部、招商部.拥有员工近70名，其中本科生占40%，大专生占60%，具有完善的组织机构和科学的管理模式。远方市场由喀什远方实业发展有限责任公司投资兴建。市场总占地面积30万平方米，预计总投资1.125亿元人民币，其计划于五年内完成。现阶段已对该市场投资3000余万元，建成了远方钢木材交易市场、远方摩托车、电动车及配件市场、远方仓储物流园、远方棉花交易市场四大项目，建成商铺380多套。其中钢木材交易市场总占地16万平方米，于2002年4月8日正式投入运营，主要经营钢材、木材、木材加工、水泥沙石、铁艺加工、门窗加工等，现已形成了喀什地区最具规模的专业钢木材交易市场，年交易量达12万吨；远方市场摩托车、电动车及配件专业市场现有商户有70多家，主要是经营各类摩托车电动车及配件的大型批发兼零售业务；远方仓储物流园占地100000平方米，其中全封闭仓储库房5000平方米，露天货场95000平方米，现已购置32T/10T航吊一台，12T、8T汽车各一台，3T叉车一台，可承办各类物资的大型仓储、吊装、货物运输、物流配送等业务；棉花交易市场于2005年9月得到喀什市政府批准成立，成为喀什目前最大的籽棉交易市场，日交易量达400多吨。市场内24小时保安及物业服务，水、电、暖、消防设施齐备，是喀什地区目前消防设施到位，基础设施较为良好的市场之
一。远方市场内现共入驻商户350多家，其中外来入驻经营户72家，一般纳税人企业12家，其余200多家均为本地商户，形成了南疆最具规模的综合性交易市场。根据公司未来的发展计划，还将建设两大项目。一是仓储物流园铁路专线项目。该项目将建设20万平方米的仓储区和一条3.8公里的铁路货运专线，货物年吞吐量将达到200多万吨，为远方市场成为中亚、南亚经济圈的物流中心奠定基础；二是建设占地16.7万平方米的南疆特色农产品市场，该项目包括3.8万平方米的农产品交易区，2.7万平方米的仓储区，以及冷藏、产品检测等基础设施。这个市场建成将对提高南疆农产品的商品率，促进南疆农业结构的调整有十分重大的意义，同时这两大项目也是远方市场重要的利润增长点。
三、随着喀什打造中亚、南亚经济圈的重心地位，喀什迎来了前所未有的发展机遇。在喀什地、市两级领
导的关心支持下，远方实业发展有限责任公司以市场为导向，以“繁荣喀什经济，打造南疆市场航母”为目标，始终坚持“立足喀什、服务全疆、辐射中亚”的发展宗旨和“以人为本，诚信创新”的经营理念，逐步扩大经营范围，增强经济实力，力求把远方市场发展壮大为科学化、智能化、网络信息化、现代化管理为一体的国际化大市场，朝着现代化、集团化的企业发展方向迈进。
四、天山网讯 近日，喀什远方实业发展有限责任公司与新疆亚欧铁路多元化经济发展中心达成合作意向，
共同开发建设喀什远方铁路物流园。该项目的前期调研工作已经展开，标志着喀什首家民营企业投资货运铁路，打造中亚南亚经济圈仓储物流基地的计划全面启动。据悉，2004年，地区发展计划委员会已同意该项目立项，准予建设。由于时机不成熟，一直处于与铁路部门的洽谈阶段。目前，喀什远方实业发展有限责任公司抓住喀什贯彻落实国务院32号文件和打造喀什在中亚南亚经济圈重心地位的机遇，在喀什至和田铁路开工之际，与新疆亚欧铁路多元化经济发展中心合作，展开此项目的前期调研。喀什远方铁路物流园计划占地500亩，在运作模式上将建成货场仓储+市场的全新现代物流园区，
在功能格局上将形成集交易、仓储、运输、配送、联运以及配套服务于一体的现代物流园区。此园区建成后，货物年吞吐量将达到100万吨以上，为繁荣喀什仓储物流业将起到积极的推动作用。
五、根据国家对新疆发展的战略定位和总体要求，遵循现代物流发展的一般规律，从喀什地区及三运物流
中心的现实基础、功能特点和发展趋势出发，三运司党委抢抓32号文件机遇，今年明确提出把加快发展现代物流业作为主导产业来抓，紧扣“坚定不移地打造三运国际物流中心的发展目标拓展客运、农产品批发市场、酒业、维修业和驾培业五大重点业务”，全面推进创业创新、富民强企，确定三运物流中心规划、建设和发展的基本思路。目前，发展大物流这一目标已得到兵团商务局的高度重视，列入了兵团发展规划中。
“我们坚持统筹规划、高起点设计、分阶段实施的方针，着眼于促进中西亚地区的国际经济合作，推动周边地区经济共同发展和建设长久睦邻友好关系为战略目标，以提升新疆及喀什地区在国家和地区经济发展及周边关系中的战略地位为基础，以发展区域和国际物流为主要目标市场，以战略性资源、机电产品、日用消费品为主要货种，以公路铁路运输、战略储备、国际中转、地区分拨为主要服务方式，争取用１０－１５年的时间，把三运国际物流园建设成设施先进、功能完善、结构合理的新疆南部最大的国际物流中枢节点和多功能的综合服务平台，以喀什为中心，以图木舒克、巴楚、库车和泽普为两翼，以五个边境口岸为支点的‘一区多园’物流结构体系，并尽快形成以喀什市为物流核心功能区（A区）、链接腹地南北通道重点结点（B区）和周边各口岸结点（C区）的新疆西南部国际物流链网体系。”8月22日，在记者采访时，兵团三运司总经理唐明对三运国际物流园的建设与发展不但思路明晰，而且对其发展前途充满信心
现实基础
1、经济保持快速增长态势，经济实力明显增强 。“十五”时期，喀什经济五年年均增长12.87%，比“九五”时期高出7.5个百分点。地区财政收入五年累计达到30.2亿元，年均增长12.7%，农民收入由2000年的1010元增加到1816元，工业增加值由2000年的4.66亿元增加到11.1亿元。 “十五”累计完成投资208.5亿元，相当于“九五”时期的3倍，年均增长31.38%。2006年和2007年进入加速增长阶段，地区国内生产总值分别比上年增长20.6%和21.4%。2007农三师实现生产总值19.55亿元，比上年增长12.5%。
2、物流基础设施条件明显改善，物流产业方兴未艾。1997年，南疆铁路开通运营，使喀什及南疆地区的交通运输状况发生了历史性变化。2003年，314国道高等级公路全线贯通.2006年，全区公路总里程18859公里，比“十五”末期增加730多公里。使南北疆联结的公路运输通道明显改善。喀什国际机场的功能作用日益提升，2006年开通国内和国际、地区航线。2006年，全区及三师共有运输车辆近5万台，全年完成货运总量1289万吨。其中铁路运输完成179.4万吨，铁路完成914万吨，民航完成0.15万吨。城市及口岸的通讯基础设施建设不断加强，物流管理部门、物流企业的信息化水平有明显提高。
3、与内地联系日益紧密，对内吸引力明显增强。随着改革开放的全面推进、西部大开发战略的全面实施和我国经济发展的梯度转移，新疆地区的资源优势、劳动力成本优势、国际合作的地缘优势得以显现，国内大批贸易企业、加工企业纷纷进入新疆，挺进喀什。据不完全统计，近10年来共引进国内各类企业320多家，正大钢铁、南达乳业、天津自行车、汉中商业街、青岛海信电视机组装、雅戈尔集团等一批投资实力强、发展前景好的企业和项目落户喀什。近几年，随着喀什地位的提升和投资环境的改善，内资企业纷至沓来。2006年，共签订招商引资合同358个，合同金额达48.37亿元，实际利用资金34.79亿元，比上年增长50.8%。
4、与周边国家地区交流日益频繁，中亚市场需求快速增长。喀什加强与周边国家地区的合作交流，定期保持与周边国家地区互访，先后在巴基斯坦、吉尔吉斯斯坦、塔吉克斯坦等举办了一系列经贸洽谈和商品展销会。据统计，喀什周边国家拥有12亿人口的大市场，仅中亚国家市场，每年电视机需求量1亿美元；服装10亿美元；丝绸产品近1亿美元；小五金3.5亿美元；机电产品1.5亿美元。
5、兵团、农三师及地方党委和政府对发展物流业高度重视。新疆生产建设兵团的领导对发展现代
物流业非常重视，多次强调发展兵团的生产、交通等优势，大力发展现代物流业，并把发展现代物流业作为兵团未来发展的重点。兵团商务局对发展兵团现代物流业发展提出总体构想。农三师领导对三运物流园建设非常重视，确定把三运公司改造提升成喀什地区物流龙头企业，制定物流规划和配套政策，把发展物流业摆在重要的战略地位上来抓。
比较优势
1、区位优势。喀什全区边境线长888公里，周边与巴基斯坦、塔吉克斯坦、阿富汗、吉尔吉斯斯坦、印度等8个国家接壤或比邻，境内有红其拉甫、吐尔尕特、伊尔克什坦、卡拉苏、喀什国际航空港等五个国家一类口岸，可达中亚、南亚、东欧，具有“五口通八国、一路连欧亚”的功能。从这里到新德里、伊斯兰堡、杜尚别、比什凯克等周边国家的大中城市，都在1000公里之内。从这里到欧洲，比走海路至少要近3000—4000公里，航空到法国巴黎仅需6小时。喀什在中亚、南亚、西亚的弧形经济圈中，处于较为中心的位置，是我国连接中亚、南亚以及欧洲的陆上枢纽和黄金通道。
2、资源优势。喀什地域辽阔，物产富饶，各种资源开发极富潜力。矿产资源富集，石油、天然气、玉石等矿藏储量丰富，已发现矿床、矿点、矿化点、矿化线索等多类矿产地224处，有金、铜、铝、锌、镍、钒、钛、水晶、云母等30多种矿产。石膏储量居全国前茅，蛇纹岩储量居全国第三位。作为新疆最大的农业大区和人口大区，喀什的光、热、水、土资源得天独厚，水源充足，日照时间长，无霜期在220天以上，是世界上最适宜农作物生长的地区之一，也是新疆独特的绿洲农业生态区，瓜果的品质堪称世界一流，是著名的“瓜果之乡”。这里生长有罗布麻、锁阳、沙棘、红花等野生植物资源。喀什毗邻的国家和地区资源也异常丰富。塔吉克斯坦为世界矿产资源最丰富国家，以铀为主（获煤体首位）其次金、煤、石油、天然气、有色金属拟开采矿区400多个水利资源居世界第8位，现利用率仅3.4%；哈萨克斯坦已探明的矿藏90多种，钨会储量占世界第一位，铬和磷矿石占第二位。铜，铅，锌，钼和磷的储量占亚洲第一位，铁，煤，石油，天然气的储量也较丰富；土库曼斯坦石油储量为120亿吨，天然气储量为22.8万亿立方米，居世界前列；吉尔吉斯斯坦锑的储量居世界第三，黄金储量较大，且品位较高。巴基斯坦主要矿藏储备有天然气，石油，煤，铁，铝土，还有大量的铬矿，大理石和宝石。煤炭储量在1850亿吨左右，铁矿石储量约3.5亿吨。
3、交通优势。为了更好地发挥地缘优势，在开通喀什至伊斯兰堡航线、卡拉苏口岸和巴基斯坦航线的基础上，将要开通喀什至迪拜、塔吉克斯坦、吉尔吉斯斯坦的空中航线，以及喀什至国内大城市的飞机直航。还将开展中巴铁路、中吉乌铁路和喀什至和田铁路、喀什至西安直达铁路的建设，并启动中—巴—吉—哈四国的公路联运。实现同印度、塔吉克斯坦、土耳其等中亚、南亚、西亚和欧洲诸国通航，开辟了我国最近的航线，构筑立体、开放、现代化的国际大通道，使喀什从过去遥远封闭的“死胡同”、“口袋底”变为横贯东西的国际大通道、大口岸，一条通往中亚、南亚、西亚及欧洲的现代“丝绸之路”必将形成。
4、人文优势。喀什，还是一片历史文化厚重的土地。喀什不仅有着2000多年的悠久历史，也是新疆惟一的全国历史文化名城。早在西汉时期，就是西域三十六国之一的疏勒国，是古代西域政治、经济、文化、艺术、宗教等的中心。喀什以维吾尔族为主体，与周边各国具有趋同的社会人文渊源，双方血缘相近，民族相连，语言相通，风俗相近，贸易交流历史久远，经济互补性强，传统友谊源远流长，具有开展城市间、区域间经济合作得天独厚的优势。
5、企业优势。新疆生产建设兵团第三汽车运输公司,成立于1949年10月，是与共和国同龄、有着光辉历史和光荣传统的国有企业，58来一直奋战在天山南北的运输线上，形成了以公路货物运输为主，以场站服务为辅运输服务体系，参加过国家及地区许多大型、重点建设项目，同时还履行“戍边”这一兵团企业特殊的历史使命。改革开放后，随着市场经济的发展，从企业的实际出发，三运司，积极调整经营结构，确定了“发展物流、做强物业、做优酒业、放开搞活维修业和驾培业、加快农三师客运网络”建设的经济发展思路，积极发展物流业、农产品市场、外贸、进出口、汽车检测、物业管理等业务，以三运国际物流园区为企业产业龙头的优势产业效益初现。从2003年起，公司通过积极争取项目资金、自筹资金、招商引资、社会融资等不同的方式合作开发，共计使用2000余万元资金对物流
中心进行建设，在泽普三分公司建成物流综合信息楼，在库车三运司运输站用招商引资的方式建成综合楼和室外货物堆场、改建1座加油站，在喀什市和泽普县以招商引资的方式建成2座加油站，在喀什物流中心建成1800平方米的室内仓储库、3000多平方米的室外货场、1500平方米的信息楼、1200平方米的汽车销售展厅、硬化1.3万平方米大型停车场、汽车维修车间，在喀什市区改建3000多平方米的仓储库，接发从乌市发的货物，分送到喀什市区及各县，新建了两座2800平方米的综合楼。物流中心现有货运中心1个、30余家零担货物托运部和信息部。集货运、仓储、信息、零担配送、停车食宿、加油、汽车维修、汽车检测、汽车销售等为一体的三运国际物流园区，逐步形成了物流企业的雏形。。兵团三运司作为喀什地区较大的运输企业，无论是社会知名度还是美誉度，在喀什地区已形成了一定的基础，已经具有了自己的一定品牌效益。现公司拥有各类运输车辆300多辆，年货运量在80万吨，拥有大型停车场1.5万平方米，仓储面积1.05万平方米。
这一切都为三运打造国际物流中心奠定了良好的基础。
战略目标
1、园区功能建设目标
（1）物流要素配置中心。展示、交易、结算及决策指挥与调度中心。能够接受、汇总、储存、传输流行情的信息，及时反映物流配送市场供需状况、运力和运量需求信息，提供各种展示、结算、集合竞价交易等项服务，为各级管理部门提供辅助决策。
（2）战略储备基地。充分利用其地缘优势，以能源仓储物流为主，积极拓展物流加工业务，使之成为国家能源储备与加工基地。为国家与地区能源稳定提供支持，成为国家能源战略储备示范型基地。
（3）国际中转、区域分拨中心。充分利用其位置优势、设施设备优势、现代化管理优势，实现物资中转、分拨功能。对某种货种在基地开展国际中转、区域分拨功能，使综合物流基地成为中亚地区大型专项货种中转、分拨中心。
（4）流通加工基地 。坚持“发展增值服务，促进服务增值”原则，积极拓展物流流通加工业务，促进产业链、价值链、供应链的完整结合，加快形成专业化、客户化、网络化、集约化、人本化的生产型物流服务链网体系，以降低系统社会成本，改善物流发展环境，为企业、行业整体竞争力提供有力支持。
（5）城乡配送中心。以喀什地区工商企业生产、经营和居民日常生活所需为主要服务对象，主要承担货物运输和配送；开展供应物流配送业务，以培育市场集聚客户。
通过以上功能建设，使园区对喀什及周边地区发挥如下作用：
牵动。通过物流业的充分发展，构建便捷、畅通、高效的物流体系，营造良好的物流环境，带动工业、农业及商贸、金融业的快速发展，促进人民生活水平的快速提高。
集散。更大范围地进行商品集散，实现以喀什为中心、最大半径的各类货种的大吞大吐，努力在喀什形成中外客商云集、内外货物汇流的局面。
整合。通过物流园区的功能作用，对各产业和企业的物流资源进行系统整合，开展专业化分工与合作，培育重点物流企业，提高资源的配置效率。
示范。高标准建设物流园区，规范化运作物流，为其他物流园区建设发展，为社会物流业发展提供经验，引导喀什地区及新疆自治区现代物流业健康发展。
2、园区发展目标
（1）近期（2008－2010年）
园区建设目标：基本完成A区基础设施建设，重点仓储设施、检验设施、信息系统和综合服务系统等全部投入运营。B区开始整体规划设计，起步期开始建设。C区搞好选址和规划建设前期准备工作。产业发展目标：2010年园区完成运输量（进出）200万吨，仓储量70万吨，流通加工量20万吨、分拨量30万吨，配送量60万吨；园区企业实现物流业务总收入3亿元。
企业集聚目标：引进的培育各类物流企业30家左右，其中较大规模的第三方物流企业8家以上。
（2）中期（2011－2015）
园区建设目标：A区重点完善服务功能和管理水平。B1区完成石油储备基地和临岸加工区的基础设施建设。B2区着手规划建设；C区重点口岸节点基础设施建设基本完成，与A区基本实现一体化运营。产业发展目标：2015年园区完成运输量（进出）650万吨，仓储量260万吨，流通加工量210万吨、分拨量160万吨，配送量140万吨；园区企业实现物流业务总收入12亿元。
企业集聚发展目标：培育集聚各类企业100家左右，其中年营业收入5000万元以上企业5家，亿元以上企业2家，外资物流企业10家。
（3）远期（2016－2020年）
园区建设发展目标。提升A区的服务功能，加强其要素配置中心和指挥调度中心的功能。B区、C区的基本设施建设基本完成，功能结构体系基本形成。
产业发展目标。2020年园区完成运输量（进出）1500万吨，仓储量420万吨，流通加工量220万吨、分拨量230万吨，配送量280万吨；园区企业实现物流业务总收入30亿元。
企业集聚发展目标：培育集聚各类企业300家左右，其中年营业收入亿万元以上企业5家以上，5000万元以上企业10家以上，外资物流企业20家。
园区空间布局及功能设计
由大连理工大学科技园有限公司、大连理工大学建筑设计院和大连慧通现代物流研究所会同农三师有关领导、三运公司的领导及相关业务人员共同编制完成的《新疆喀什三运国际物流园发展规划》已于2008年6月完成。其基期为2008年，规划期为2010年至2020年；规划地域范围为11.99平方公里
（A、B、C区），总投资19亿元；一期工程由A1区0.28平方公里和A2区的起步区1平方公里构成，占地面积共1.28平方公里，投资规模约4.6亿元。
（一）A区
A区是三运国际物流园区的核心功能区。A区坐落在喀什市区，依托相对完善的城市服务功能和比较发达的运输体系，建设国际物流园的核心功能，对B区和C区具有统领、带动和示范功能。A区由A
1、A2和A3区组成。A1区以物流商务服务和城市配送功能为主，A2区以较大型仓储、分拨、流通加工和空运货物配送为主，A3区铁路物流、区域物流、大宗货种物流的中转、储存为主。
1、A1区（城区）位于喀什市南郊，昆仑大道西测，距离喀什4公里，国道
314、315交叉路口，规划面积为28万平方米。其主要功能为要素配置中心（集展示、交易、结算、决策、商务中心功能为一体），优先重点发展农牧产品、果蔬等大宗散杂货物流业务，使之成为集商贸交易、仓储运输、分拨配送、信息服务等功能为一体的区域性商贸流通物流和生产建设供应物流中枢结点区。重点工程包括喀什国际物流大厦、配套服务区、仓储区、配送区基础设施建设。
2、A2区位于喀什市区北郊，毗邻国际机场，规划面积为4平方公里，一期工程1平方公里。其主要功能为储备、加工、城际分拨、配送基地，重点发展木材建材、精制钢材、零部件和大件、优质化工产品、精品果蔬等内外国际物流服务业务及能源、资源储备及加工业务，积极争取创办国家国际采购及储备基地示范区。重点工程包括综合服务大楼、战略储备区、仓储区、保税库区、流通加工区、分拨配送区、大型停车场基础设施建设；
3、A3区位于喀什市区东部，毗邻火车站，规划面积为1.6平方公里。其主要功能主要满足铁路运输的地区分拨、中转和城市配送物流。重点工程包括仓储区、流通加工区、分拨配送区、大型停车场等基础设施建设；
（二）B区由图木舒克市（B1区）、泽普县（B2）两个物流园区和巴楚县（B3）、库车县（B4）两个重要结点构成。B1和B2两个物流园区土地资源丰富，适宜建设大型战略设备基地和利用内外资源，面向内外市场的临岸加工基地。重点规划建设石油、天然气等战略储备基地和资源加工基地。B3和B4区是物流主通道运输上的重要结点，是喀什、图市与内外连结的枢纽，主要功能是区域和国际货物的分拨和中转。
1、B1区位于图木舒克市北部，规划面积达5平方公里，主要功能包括战略性资源的储备基地；内来
外销或外来内销的加工基地，重点工程包括综合服务大楼、保税仓储区、冷链仓储区、加工区、分拨配送区、大型停车场等基础设施建设；
2、B2区在泽普县，规划面积为3万平方米，主要功能包括喀什南部粮、棉、石油化工品的仓储、加工基地和地区国际中转、分拨基地，重点工程包括基础设施、仓储设施、加工设施、配套服务设施建设。
（三）C区由红其拉甫、吐尔尕特、伊尔克什坦、卡拉苏和喀什机场五个边境口岸构成，根据各口岸的区位特点和主要物流货种及过货量的大小，确定五个物流结点的具体位置和建设规模，逐步使其与A区B区一体化运营。其规划总面积达1平方公里，主要功能是面对不同国家的仓储、分拨、加工基地，重点工程包括仓储区、加工区、分拨配送区基础设施建设。
收益预测
为了保证园区的正常运营和持续发展，三运国际物流园公司将面向企业、面向市场，不断拓展业务空间和服务深度，在为企业提供增值服务的同时，不断提高自身的盈利能力。
初步测算，自2009年，园区基本建成投入运营之日起，全年营业收入可达1900万元，以后每年公司营业收入保持15%以上的增长速度，2013年公司略有盈余，2016年公司实现利润可达1980万元，净利润可达1859万元，2021年可收回全部投资，投资回收期为13.73年（含建设期）。
在项目整个计算期内（2008年至2025年），三运物流园公司全部投资利润率为5.47%，全部投资的税后财务内部收益率为5.53%，银行贷款偿还期限为8.87年，全部投资税后动态投资回收期13.73年。（折现率为10%）
六、凭借“五口通八国”的天然区位地理优势，新疆喀什市正在打造中亚物流基地。6月28日，喀什奥凯
大唐物流港将正式开业。新疆维吾尔自治区副主席胡伟，自治区政府副秘书长许观斌、中共喀什地委书记史大刚，喀什行政公署专员艾克拜尔·吾甫尔等出席剪彩仪式。作为2008年喀交会的交易成果，奥凯大唐物流港将于2010年完成全部项目建设。计划完成年出口贸易额3亿美元以上，每年将直接为社会提供 400个就岗位。按照前期构想，建成后的物流园占地面积将达到49万平方米。物流园将集仓储、物流、报关、报检为一体，同时还将建立加工组装基地、农业机械出口基地，直接面向中亚南亚市场。 喀什新合作大唐国际物流有限公司负责人韩国安表示，此次在喀什投资，意在整合喀什对中亚的国际物流资源，形成仓储、运输、进出口、商品分拨以及会展一条龙的国际大物流。 喀什在打造进出口物流园方面具有天然的区位优势，来自喀什地区外经局的数据显示，2008年，喀什地区外贸进出口总额达到11.7亿美元，同比增长197.2%。2009年前5个月，进出口总值达3亿多美元，同比增长83.8%，对外贸易增速排新疆第
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北京林安艺术石材物流园调研报告
调研时间:2011年8月16日 星期二
调研地点:北京市房山区大石窝镇
调研人员:公司新项目拓展组 石建军 柯泷 栾国磊 张倩
调研方式:实地考察加座谈
调研主题:就北京周边物流园区的实际运作情况进行考察,借鉴对方的先进经验,探寻合作机会
报告撰写:栾国磊
关键词:石材物流园林安集团法布劳格
一项目概况
北京房山区大石窝镇是中国汉白玉的故乡,其开采加工自汉代开始,至今已有2000多年历史。房山汉白玉因品质之高,御用之广被誉为\"北京之基\",被周总理称为\"国宝\",故而有”先有大石窝,后有紫禁城”之说。长安街的华表、紫禁城的宫阙、人民英雄纪念碑的浮雕等国家知名建筑所使用的汉白玉都出自大石窝,大石窝汉白玉还远销欧洲、东南亚等数十个国家和地区,广泛用于国外皇室、亲王收藏和经典园林雕塑。大石窝石作文化历史悠久,形成了自身独特的文化区域,成为中华民族石文化的一个重要组成部分,2006年被列入第一批市级非物质文化遗产名录。
北京林安艺术石材物流园的立意来源于房山区大石窝镇厚重的汉白玉文化底蕴和之前形成的产业基础,结合该地区扼北京西南进京门户和丰富石文化等旅游资源的区位资源优势.建设中的京昆高速距离项目仅三公里,该项目计划总投资10亿元，规划建设用地5000亩，位于辛庄、半壁店、石窝三个村，规划房屋建筑面积100万平方米，绿化率35%，建筑密度25%，项目总体规划设计分期开工建设，在5年内建成。该项目将规划建设物流信息港、第三方物流服务区、零担快运中心、冷链服务中心、网购服务区、仓储配送中心、物流班车指挥中心、停
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车中心等8个功能区和石材批发市场，商务、金融服务区，机械市场，货车展销市场，农副产品交易市场，建材市场等8个实体市场，该项目将以现代专业化、特色性市场为基础，配套公共信息平台和电子交易平台，以现代物流园区为主体，商贸经济与会展经济为补充，以物流市场带动专业市场发展，以专业市场反哺物流市场，分期建设、连锁经营，滚动发展，将北京林安商贸物流园打造成为现代服务业集聚区。
石文化博览园是北京林安现代商贸物流园子项目，占地面积183亩，总建筑面积14万平方米，其中石文化博览园10万平方米，培训中心2万平方米，办公大楼2万平方米。拟定建设周期为一年，即从2010年10月筹建，至2011年10月竣工。项目建成后将解决当地200多人的就业问题，带动当地经济快速发展，实现年税收约500万元，具有很大的社会效益。
物流园是由广东林安集团、广东白云物流园、广东鑫都物流园等企业出资入股，在北京市房山区注册的物流企业，股东总资产约50亿人民币，直属员工2000多人，股东经过调研，认为大石窝镇生态环境良好，地理位置宜居，交通环境便利并且交通网日臻完善，是块投资的热土，决定在大石窝打造集文化产业、商贸业、物流业于一体的以服务于石雕产业为核心的多元化的现代商贸物流园区。做强石雕文化产业、做大石文化商贸产业、做好配套物流产业，以石雕园形式展示中国历史文化，并与商业相结合，汇集人气，打造石文化总部基地，拉动消费，从而带动当地石雕产业的进一步繁荣，最终促进物流产业的发展。项目按功能划分为四大主题区：艺术石文化博览园、物流产业区、石雕交易区和生活配套区。
二现状及问题
1土地:鉴于北京土地供给情况及项目占地规模巨大,公司目前已经围墙圈起来的土地近2000亩,全部采用租赁的方式,每亩土地的年租金均价在2000-3000元,租期为70年,手续已经办完 .项目用地属集体土地,部分属基本农田,需要以后进行调规和变性.具体难度和进度存在不确定性.
2 立项:目前项目正在发改委系统走相应手续,项目已经在房山立项,最终应该需要北京市发改委备案.由于土地性质等问题以及未来可能涉及的环保和产业政策等问题,目前的进度尚不确定.
3 规划设计:目前可见的是项目总体的概念性规划,具体详规还没进行,第一步先开始运作的是石材市场.具体附图:
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4 招商:目前该镇从事该行业的家庭作坊式工厂有3/400家,主要分布在房易路边上,多是乱占或自家土地,经营成本很低,进园的积极性未知
,政府没有相应的承诺协助将本地企业纳入园区.项目市场人员没有参加座谈,原因是去国内其他石材集散地进行考察和摸底,具体招商工作需要全国行业内较强的整合能力.5产业:石材行业不同于其他的成熟规范行业,带有一定的资源性特点,当地目前随意乱采的家庭作坊式的经营方式不具有可持续性,未来政府必然会对该行业进行整体规划和开采控制,如果项目考虑影响政府这方面的动力和影响,或许对本地市场的招商会有帮助,但本地资源的未来发展存在不确定性.
6 投资方:该投资方已经在广东等地开发过多个物流类园区,有一定的实际运作能力和资金实力,行业也涵盖汽车机电装饰材料和专业商贸物流园,但其产品设计上并未发现特别突出之处,多数还是传统模式.
7 咨询机构:法布劳格公司是德资背景的物流专业咨询策划机构,在供应链管理上具有一定的水准.目前已进行了前期的接洽,未来可进行深入的考察和合作.
三启发和建议:
1 土地及其开发模式:在不同地区视土地供应情况和其他因素采取灵活的土地
取得方式.在一线城市是否还有类似的项目机会及如何运作.
2 投资方属于物流行业比较有经验的公司,提出了打造物流行业连锁园区品牌
的概念,可与之进行接洽,看是否有更进一步的经验和学习之处以及合作机会.
3 文化旅游概念的深度开发:公司本身处于十渡和云居寺两大北京著名景区附
近,可结合汉白玉文化概念进行深度挖掘,将园区部分的石文化博览园建成旅游景点,通过文化节等活动对品牌推广起到拔高作用,带动招商和产业发展.
附图:
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现代物流园（钢材交易市场）调研提纲
2011/11/15
A.场地布局和功能分区？产地面积？场内物流和交通走向？
B.目前具备的主要业务功能？ 未来业务升级方向？业务升级计划和想法？
C.现有业务品种和收费标准？提供的增值服务和收费（仓储、深加工、物流运输、融资）？高附加值业务和未来方向？
D.商业铺位和办公用房租金和收益？销售还是租赁模式？服务配套？
E.年营业和收益情况？利润和成本？
F.管理公司主要部门？主要职能？业务品种？业务操作流程？人员配备情况？
G.目前主要客户类型和构成？主要从事业务和交易品种？客户新业务需求和为满足需求？
H.云南钢材贸易和钢材需求量？最主要品种和占比？高附加值钢材和业务？本地供应钢材情况？外地供应品种和价值？
I.高端用钢（特种和不锈钢）情况？和市场价值机会？
J.钢材深加工价值和高价值业务？设备投入估算？实现深加工的可能性？
K.配套服务需求和投资机会（商务休闲等）？
L.钢厂入住情况？主力贸易商（代理商、贸易公司、用钢企业还是个人）？投资交易和期货交易需求？
推荐第6篇：物流园运营
深度解析：为什么一些所谓高端现代商贸 物流园玩不下去了？
日期：2015-05-07 13:40
关于如何打造及探讨现代商贸物流园建设运营及如何建设物流园信息化的文章，在网络上包括微信平台已有不少该类文章。笔者在全国各地物流园项目考察调研过程中，与很多当地知名物流园老板、管理者、也包括当地政府部门的相关人员交流探讨过上述问题，以下为本人在多年实践中对于南北方地域建设运营高端现代商贸物流园方面的一些经验和观点。
首先，建设一个高端的现代商贸物流园必须完善园区的标准基础设施。笔者认为作为支撑现代高端的物流园区最起码有两大组成部分：“物流信息化虚拟网络平台”＋“园区实体基地”。
这两大部分以信息化平台统领园区的管理，包括引进物联网在物流工作过程和园区管理的应用。因为园区基础设施完善、能提供一站式诸如：调车停车方便、货物安全、找生意容易、交易方便、生活便利、休闲娱乐、环境卫生、监管到位等服务的都是货车司机、货主、商家喜欢到的物流园区。
实体园区基础设施的完善与合理的规划分布密不可分，如物流园区域空间大小的划分、哪些是用途密切的相邻区域、必要的装卸货平台、过磅装置、停车调度中心的面积大小、南北方不同地域仓储遮阳蓬的不同设计和外飘长度、零担和仓储门面的大小、零担仓储的高度、小到货车卸货平台的最佳高度、信息交易中心的座位间距等等，这些都必须有科学合理的规划、分布及实际应用方面的考量。
笔者在考察时也发现很多物流园存在规划配置上的不合理、或配置不完善，有很多园区是没有经过细致周详规划的建设、有一些纯粹是老板根据自己的想法建设，有一些是完全依照一些物流方面的研究院或设计院建议而建的，有一些是把著名园区的规划照搬过来建设的。
笔者认为，无论是依据哪方面的规划，都要根据当地的实际情况、参照成功园区成熟经验和模式、结合自身优势条件及行业先进的发展方向的物流园规划配置相对较为可行。笔者曾调研规划过湖北十堰一个2500亩的园区、该园区在开盘时的效果非常好、第一期商铺开盘一个月左右的时间认购销售就取得了90％以上的销售成绩、这是和充分深入细致的前期调研分析、规划、策划密不可分。
第二，物流信息交易中心是高端的现代商贸物流园一个非常重要组成部分。物流信息交易中心是物流网络平台服务中的一个重要载体之一，是物流信息互联网平台在物流园实现落地交易的场所及体验中心，是传统与科技接轨的地方；物流信息交易中心把网上和网下以O2O的方式连接起来，实现网上和网下直面对接的交易模式，也是物流信息化具体落地的重要标志之一。
这种把虚拟变成现实，把网上人气变成现实人数、与传统物流交易方式相比是新的交易模式，带来商流、资金流、物流、信息流、数据流，也是现阶段物流园区新的利润增长点及可持续发展的重要通道之一。 第三，高端的现代商贸物流园区较难运营的是解决网上物流信息化平台建设与网下物流信息交易中心对接的实际操作运营问题。 园区信息化平台建设除了硬件设备和技术人员的资金投入外，关键是长期的物流货运信息采集，如何采集有效的货运信息，这项工作是有很多行之有效的方法，除了自身园区采集外，还可以与相关的公司合作采集，但要保证信息的真实性是要有相关政策制度来约束才行。
笔者在南北方几个园区实际运营时、对解决这个问题采取了包括“签约”在内的多项措施来保证信息采集畅通和有效。
线下的物流信息交易中心（市场）的运营，解决物流交易从线上到线下相关各方、面对面对接的问题，是第四方物流交易网络平台提供的服务项目现实落地的一个主要内容，是目前国内信息化现代物流园区较为棘手的问题。
一难是物流信息交易中心的招商，二难是物流信息交易中心的顺畅运作。因为物流信息交易中心的顺利运作直接影响到包括园区的商铺、物流档口、货运车辆的停靠、各种货运项目代理、物流金融、各种物流软件项目的体验等运营，这些园区服务都是环环相扣，相互依存、相互作用的。 解决园区升级或建设信息化高端园区需选用合适的模式和建构，但在北方完全照搬广州物流园区的模式或物流信息交易中心的建构肯定是不行的。
因为这些涉及到地域人文和经济的差异问题：除了广州和北方文化、经济的差异外，就是北方不同的地方都有很大的区别，比如东部和西北的差异、中部和东北部的差别等，就算同是南方的湖南和湖北都有不同、广东南北地区都不一样。
物流园的物流信息交易中心（市场）的正常运营问题，也是很多物流园升级转型的瓶颈。
现状是：全国各地有相当部分的物流园、货运中心、货运枢纽的老板和管理者都知道信息交易市场的重要性，很多也参观考察过全国在这方面运营得相对成功的物流园区、特别是在这方面领先于全国的广州地区物流园，也把先进园区的交易中心结构拍照、外部对接的情形了解清楚，回去也照搬照做。
可是几个月过去、甚至一年后还是和以前差不多、或变化不大，信息中心市场还是没有真正启动起来。
有很多老板为此就寝食不安，甚至于连开始满怀热情的干劲都没有，有的干脆把该中心关闭、或转型做仓库、或做其他用途。
笔者在中原地区见过一个物流园原来五千平方米的物流园信息交易中心、后来是出租给物流公司作仓库用途，笔者在全国各地应邀考查时这种例子累见不鲜。
造成这个结果的原因是多方面的，例如：
1、“投机型”。有一些物流园的老板是看到别人成功之后带来巨大的经济效益和行业影响力，就想复制一个、山寨一个，这是当代中国人的追求”快钱”及“快出成果”的共性。哪知道这个东西可不是随便“山寨”一下就行、要投入很大的人力、物力和时间，并且是要在实际操作和管理上下大功夫才有可能成功的。
2、“取巧圈地型”。有的物流园以信息化这种项目来取得国家对这方面扶持的政策，通过这个来取得其他方面更大利益的、用的是装门面的功夫。如能成功最好，不成功也关系不大。通常这种物流园也是打打闹闹、做做样子、宣传重于实际、也是较难成功的，这种类型出现于原来不是做物流园的老板及原来做商业地产方面的老板改投的物流园项目比较多。
3、“没有成功的实际操作经验”。除了以上两种是投资心态方面导致的原因外，缺乏打造物流信息交易中心的实际经验是重要原因之一。因为这种线上线下类似O2O形式的物流交易方式，在中国是一个新鲜事物、以前没有先例、全国做得较成功的也是广州一两家，放眼世界也是非常有中国特色，是这几年出现的新鲜事物、没有教科书、是成功的物流园区自己通过不懈努力摸索出来的，物流交易方面的一种崭新模式。如果只是是生搬硬套、没有成功的实际操作经验而且忍耐不了过程的痛苦，失败的结果是必然的。单靠从新摸索是有过程的、要时间的、也是痛苦的、找不到关键原因，所以成功在望还是遥遥无期。
4、“没耐心＋没信心”。因为急于成功，但怎样做才能成功、要多长时间才能成功、比预想的时间要长、这些都一直困扰着经营管理者，时间一长越做越没信心、越做耐心越少，很多都是在成功迟迟未到时便放弃了，哪怕是一些条件较为成熟的园区也是如此。
5、“选址错误”。物流园各部份运营畅顺，跟物流园的选址也有一定的关系，如果物流园在选址阶段，选址就显得尤为重要，关系到以后整个园区运营启动发展的快慢。物流园所处区位给物流信息户、货车司机、货主、商家等相关人员带来便利的，物流信息中心的发展相对要快一点，但也不是绝对的，市场是可以通过措施及政策来引导的。
6、“地域差异”。不同地域的经济和文化方面的差异也导致物流信息交易中心发展速度的不同、成效时间快慢的不同。但是这个客观原因不是主要的，是可以通过一些措施策略改变的。
7、“不合理结构”。物流信息交易中心大厅的结构合理与否，跟以后交易中心的招商、市场运营有相连的关系，这个要考量当地人员素质、文化等因素。这是笔者实际管理了数个现代商贸物流园区、和全国调研考察了数百个中、大型货运中心、物流园发现的问题。
8、“管理团队的执行力不到位”。除了一些客观和高层管理者的原因外，物流信息交易中心的运营团队的执行力不到位也是很重要的因素。 物流信息交易中心的招商、管理团队的执行力不到位直接影响招商和运营，除了有管用、实效、成功的经验、方法及制度外，中下层人员的执行力也直接影响到结果和启动时间的快慢。
也说明为什么有的园区在同一区域、用的是相同的方法和制度，有的启动发展快了半年或一年以上的。这些除了各园区有不同的差异外，很重要的就是团队的执行力到不到位的问题。笔者的经验除了人员素质的因素外，还要有一套完善的激励监管机制和培训方法，调动人员的积极性，才能有效保证在规定的时间完成任务。
下面是笔者在实际运营高端现代商贸物流园中一些行之有效的方法，罗列如下：
旧的经营团队要洗脑、新的要从新培训、公司内部从上到下，首先是老板、再就是中高层管理者、最后到直接面对客户的一线人员。公司外部的物流司机、物流信息中介（黄牛）、相关商家等都要进行有计划、有系统的培训和宣教。 宣教和培训因群体不同而方法有所区别、要有针对性。特别是对于货车司机和物流中介人员，因为这部分人群的文化程度差异较大。宣教时请有实际运营管理经验的实战型专家进行培训，没有实战经验的理论型专家培训对象主要针对的不是直接的执行团队。
宣教时首先要“打破南北观念差异”。解决北方司机、物流从业人员、物流中介人群、物流公司经营思想的误差和观念（这里主要是针对广东以北的物流园区）。这方面需要园区的管理层首先有这方面实操的成功经验，并且通过培训相关的部门人员这方面的知识，并由这部份人员对相关的物流公司、从业人员进行宣教以达到目的，这需要一整套行之有效的实操管理监督制度来保障有效执行，以达到最终目标。
如招商中心、综合服务中心、项目合作中心、停车调度中心、电子商务中心、金融结算、商贸配套中心等)，同时也增加了当地的创业、就业人数，也符合当前政府所倡导的大众创业、万众创新的号召，可谓一举数得。笔者在全国各地园区考察调研时也印证上述类似的情况，在与各园区负责人交流中也表达以上观点，具体用何种的方法要根据当地具体的实际情况及采取不同的措施，要具体分析和不同对待。
APP软件及微信平台的体验中心、综合业务代理部门等方面的完善使司机和货主、商家、信息中介等方面的交易更方便更直接、相互信任更强、对在物流信息交易中心进行交易的依赖程度更高。而这些也直接影响到货运车辆的停靠，司机、货主、商家等相关交易人数的增加，这些都是环环相扣，反过来也促进和影响了物流信息中心的发展。
最后，“一带一路”蓝图的实施为物流相关方面建设发展带来跨区域、跨国境的新机遇，大众创业、万众创新、“互联网＋”的概念已深度渗透到经济和社会生活的各个方面，也是当前经济发展新常态下的要求，是当今社会发展的主旋律，物流园的发展也不例外。展望未来“云物流互联网平台体系”是物流园可持续发展及横向发展的发动机、主力引擎，提供了整个现代商贸物流园这个航空母舰的续航动力! 统领整体物流园网络的分布和发展！（作者系河南聚通电商智能物流园总经理） 来源：速恒物流
推荐第7篇：物流园工作计划
安棚物流园工作计划
河南安棚铁路货运有限公司(以下简称：安棚公司)位于河南省桐柏县安棚镇境内，与宁西铁路线安棚站紧邻，该铁路货运场及专用线于2004年开始进行项目论证，并开始办理前期手续，2007年5月动工兴建。2012年底建成投入经营。安棚公司铁路货运业务作为安棚化工城的配套项目，以临近各厂矿企业为主要服务对象，主要经营煤炭、碱及其他化工产品运输，兼顾其他货品的收发和储运。
一、基础情况
货运场及专用线占地300多亩，该项目是新建铁路货运场及专用线，新建到发线1条、尽端式发货线2条、牵出线1条，总共全长4.954千米。装卸车货位200多个、货物站台2座、下沉式卸储煤坑2座、货场站台仓库2座共4248平方米，可同时容纳两个整列货物列车在场装卸。建设信号楼、生产房、铁路宿舍等房建工程近20万平方米。具有配套齐全的煤炭检验实验室、两台轨道衡、一台150T汽车衡及其他办公生活配套设施。
为了更好地为安棚化工城安棚碱矿等企业服务，铁路货运场到发线兼卸车线专门设计成了下沉式站台，卸煤时间短，煤炭储量大，可同时储煤30万吨以上。
我站目前拥有专用设备及后期设备购置规划如下：
1、自有集装箱专用运输半挂汽车11辆，后期根据业务扩展，规划自有集装箱专用运输半挂汽车扩展到50辆，挂靠车辆达到100辆，形成以铁路物流为主，汽运物流为辅的业务格局。
2、自有专用集装箱正面吊一台，后期根据业务扩展，计划安装宽25米、长350米龙门吊一部。再增加专用集装箱正面吊一台。以上设备的增加可使我站具备每日100车/组的装卸车能力。
3、自有装载机、履带式卸煤机5部。后期根据业务扩展，适量增加。
4、自有叉车7台，后期根据业务扩展，适量增加。
5、自有辅助车辆（自卸车、洒水车等）3台。
二、地理位置
安棚公司（安棚货运站台）位于河南省南阳市桐柏县安棚乡万岗村。距G312国道4公里，距G40高速公路唐河东25公里，距南阳姜营机场90公里。所处的桐柏县安棚乡是远近闻名的资源宝库乡，为铁路货运提供了丰富资源。
三、周边情况
安棚物流园区位于河南省桐柏县境内，以宁西铁路线安棚站为中心，实现铁路、公路、海运、航空交叉互通式物流无缝对接，力争成为全国能源、碱矿、石材资源的集散地。
桐柏县安棚化工专业园区是安棚物流园区内的重要组成部分，地处唐河、桐柏、泌阳三县交界处。该区域在天然碱、芒硝、石油等化工资源储量丰富，其中天然碱储量2.1亿吨，占全国天然碱储量在80%，位居亚洲第
一、世界前列，被称为“中国天然碱之都”。
近年以来，唐河县（距安棚16公里）已经形成全国石材的集散地，本地的石材石料、陶瓷等原料运输及外来石材石料的输入已经处于迸发期，对铁路运输的需求不断增加.唐河大中原石业发展有限公司是矿山资源开发与石材加工为主在现代化企业，目前开采的矿口有13个，年产石材方料39万立方，预计2015年开采的矿口达35个，年产石材方料达105万立方。
唐河县陶瓷产业园规划10平方公里，用于陶瓷生产的钾长石、钠长石、石英、粘土等矿产资源丰富，总储量达4500多万吨，每年有百万吨的陶瓷生产量。
唐河镍矿、南阳油田、天然气管道等大型企业的供应销售物资每年发运量都以递增速度不断增加，相信在2年内，安棚物流园区将越来越发挥更大的作用，地理交通优势将会突显，以一颗物流明星闪耀于中原大地。
四、工作计划
（一）、成立项目筹备组 组长：李春生
成员：王路明、李建强、邹爱萍、郑国平、候显森、郑雁、李文杰、姜跃旭、史建军、温可启
（二）前期工作安排
1、开筹备小组座谈会，拟订物流园区、物流公司初步设想、目标。时间节点：6月1日-10日 具体负责人：郑国平。
2、确定物流园、物流公司的定位、战略；
3、项目前期调研工作 时间节点：6.10－6.25 具体负责人：史建军、姜跃旭。
1）现场实地考察，了解土地情况，进行初步规划；
2）选择相同类型的物流园区、物流公司进行调研，收集相关行业资料；
4、根据考察报告及物流行业信息，拟写物流园区、物流公司考察报告。时间节点： 6.26－6.30日 具体负责人：姜跃旭、史建军。
5、根据调查结果，结合我公司的实际情况，确定物流园、物流公司的下一步工作方向，确定是否进行下一步的工作 时间节点：7.1－7.5具体负责人：史建军、姜跃旭。
6、寻找专业物流咨询服务机构，达成初步合作，编写可行性报告。时间节点：6.16－7.31日 具体负责人：史建军、候显森。
7、对物流园区项目立项，报批。时间节点：8.1－10.30日 具体负责人：史建军、候显森。
8、编写物流公司的实施方案。时间节点：8.1－10.30日 具体负责人：史建军、温可启。
五、安棚物流园、物流公司总体思想 总体思想：立足安棚、全国布点、三年上市
1、培育市场，立足安棚，依托南阳，面向全国；
2、以铁路运输带动汽车运输、仓储的发展，形成大物流格局；
3、以业务带动，建立全国物流网络（可选择合作伙伴的形式）；
4、发展核心业务，拓展服务领域，丰富营销和盈利模式，形成核心竞争力；
5、提前规划、夯实基础、完善资料，三年完成新三板上市（也可考虑借壳上市或股权置换的模式）。
运营部 2015年5月29日
推荐第8篇：普洛斯物流园
普洛斯物流园：在希望的热土上
2005-06-30
7月12日，普洛斯（苏州）物流园与日本近铁物流和本土的天骏物流公司在苏州举行了签约仪式。这两家知名企业的入驻，标志着该保税物流中心进入一个良性的发展方向。
实力赢客
日本近铁集团公司为世界500强之一，也是日本第二大专业物流公司，目前已在世界的60多个国家、地区及178个主要城市设有子公司及分支机构。天骏物流由昆山新宁公共保税仓库公司和上海茂鸿国际货运公司合资成立，目前在华东、华南推广其经营多年的供应商库存管理和国内外物流分拨中心两种模式。此次，两家公司将租用保税物流中心新建的7000多平方米的物流设施。依托中心的地理及政策优势，凭借其强有力的物流网络和先进的物流服务经验，为园区和苏州的企业提供专业化的第三方物流服务。
据苏州普洛斯物流园开发有限公司常务副总经理单迅介绍，该物流园是由美国普洛斯公司和苏州物流中心有限公司合资成立的, 总投资达3亿美元。园区初步规划面积为3平方公里，分四期开发。一期项目共包含建筑面积67647平方米的10个已建的保税仓库和建筑面积约为17000平方米的计划于2005年第二季度完工的2个保税仓库。普洛斯苏州物流园的一期已于2004年8月18日成为国内第一个获得海关总署批准并正式颁证的“保税物流中心（B型）”的试点单位。二期项目共包括7个已建成的非保税物流设施，建筑面积81000平方米。三期的地块面积为247000平方米，首批计划于119000平方米的地块上建造4个物流中心约60000平方米的仓储设施，工程已于2004年第四季度开工。
B型保税物流中心不仅具有保税仓储、国际物流配送、简单加工和增值服务，还拥有进出口贸易和转口贸易、口岸功能、物流信息处理和咨询服务功能。这样，保税中心动的区位优势、功能优势和政策优势就一览无余的呈现出来，并通过海关绿色通道从港口延伸到了苏州工业园区，以满足园区发展国际物流的需求。
除此次正式入驻的近铁等国际知名物流企业外，来自德国的飞格高志、美国的EGL公司等都提出了合作意向。
B型保税物流中心自去年10月正式运作以来，至今年6月底，累计监管的货值已经超过17.6亿美元，进出口货运量达6万吨，报关单总量超过1.25万票.今年中心监管的进出口货值有望超过40亿美元。在货值等增加的同时，通过中心进出口货物的种类从十多种增加到数千种，其中，IT产品占总值的64%，进出口货物结构充分体现了园区及周边地区IT产业集聚的特点。
除欧莱雅、阿迪达斯、UPS、近铁物流（KWE）、三星电子等十几家知名企业
正式进驻以外，目前参与中心运作的企业有近400家，遍及园区以及高新区、吴江、无锡、嘉兴等“长三角”周边地区和全国16个省、直辖市。 前景乐观
苏州普洛斯物流园开发有限公司总经理沈臻表示，作为苏州工业园唯一的物流园区, 普洛斯(苏州)物流园一直坚持走经济国际化的发展道路。优越的地理位置，背靠成功的工业制造基地，国际化的运做模式，专业的团队以及当地政府的大力支持，使普洛斯（苏州）物流园成为国内外物流和生产型企业竞相投资的热土。近铁物流和天骏物流的加入为物流园区注入了新的活力，也再次证明了物流园巨大的发展潜力。除保税区以外，现有和正在开发的非保税物流设施约有14万平方米，普洛斯（苏州）物流园将会在以后的几年继续加大开发力度，以适应市场和企业的需求。
普洛斯投资管理部高级经理赵明琪对公司今后的发展充满了信心：“中国的经济现已融入全球化进程，物流业也取得了高速的发展，普洛斯很看好中国市场。普洛斯的宗旨是创建中国一流的物业仓储平台，提供国际标准的客户服务、专业开发和拥有与管理高品质的物流配送设施。”
据了解，2003年，美国普洛斯公司携带着“物流地产”这个新概念登陆中国市场，就开始了紧锣密鼓的布阵。目前，在中国的投资已覆盖到华东，华南和华北地区，投资开发和管理约2.02亿美元资产，共计54万平方米物业，其中包括普洛斯西北物流园、上海普洛斯临
推荐第9篇：物流园信息化
物流园区信息化建设案例
案例简介
湖南岳阳太阳桥物流园区信息化系统是在天骄物流公共信息平台的基础上扩展研发而成。既充分继承了天骄物流公共信息平台的系统特色，又融入了物流园区的专业化需求。体现了建立在信息技术高度发达、现代供应链思想一体化基础上的设计思想。
该系统包含了园区通关电子监管子系统、供应商管理库存子系统（VMI）、园区作业管理子系统（WMS/TMS/DMS）、园区门户及电子商务平台子系统（E-Portal/EC）、供应链数据交换及集成子系统（EDI/EAI）及客户服务及计费子系统几个重要组成部分。
一方面，园区受益。岳阳太阳桥物流园区通过对本系统的使用，使得通关速度加快，提升企业物流服务效率；操作简易，信息录入量少，减少企业操作成本；物流增值服务能力提升，增加了物流利润；加强行业“多赢”合作，提高企业核心业务能力；提升企业的供应链整合能力，使之物流跟踪和电子商务更有意义。
另一方面，园区企业受益。货物托运企业能及时托运货物，降低时间成本；物流运输企业大大提高了货物运输的满载率，使得运输车辆往返均不放空，节省了油料使用的浪费，同时减少了尾气的排放，适应目前工业节能环保方向的发展趋势。
1 企业背景
天骄坚定目标：打造中国物流公共服务第一品牌！
公司是一家横跨电子商务和现代物流两个领域，并专注于物流行业公共信息服务系统建设及互联网增值业务开发的高科技企业。也是湖南省唯一一家专业从事物流公共服务系统的龙头企业。
公司成立于1995年，注册于长沙高新技术产业开发区，注册资本1000万元。 天骄团队倡导以客户为中心，以成果为导向的核心价值观；营造着尊重、学习、融合、快乐的文化氛围；核心管理团队拥有多年的行业经验以及对产业发展的深入理解。公司现有员工148人，其中博士1人，硕士研究生6人，本科以上学历的员工占公司总人数的40%，其余均为大专以上学历。天骄团队以特有的颠覆传统、敢为人先、勇于面对、求真务实的天骄精神在行业中抒写着传奇。
天骄公司现为中国物流与采购联合会常务理事单位；湘物联常务理事会员单位。07年获得了湖南省通信管理局颁发的中华人民共和国增值电信业务经营许可证； 08年通过了湖南省电子信息产业厅的“双软”认证。
目前公司开发的主要产品有：物流信息服务共享系统、物流行业数据资料系统、诚信保障系统、电子支付系统等。至今已承担起湖南省物流行业信息化建设的重任。
物流信息服务共享系统（天骄快车）在行业影响极大。目前每天的有效信息量有1万条多条，网站日点击率达到1万多次，客户端用户平均在线时间为6小时左右，服务客户覆盖湖南、湖北、四川、贵州、云南、重庆，江西七个省市。
天骄快车的推广使用，为流通领域物流效率的提升，起到了关键作用：货物因为物流配载的原因占用的流转时间大大缩短。经济效益、社会效益、生态效益十分显现，有力的促进现代物流的科学健康发展。
2 需求分析
物流园区是整个物流系统的集中信息汇集地和指挥地。综合性、大规模的物流园区，同时也是指挥、管理和信息的中心，通过园区将信息集中，达到指挥调度的功能。现代物流企业面向的是供应链管理环境，没有良好的管理信息系统的支持几乎无法展开在市场中的竞争，但是信息化的风险和巨额的投资又使一些中小物流企业观望不前。物流园区通过引入技术较为成熟的信息系统，同时也将这些物流企业在能力和管理上整合起来，通过整合园区内各企业的信息系统，形成一个统一的指挥管理中心，提高了整个园区工作的效率。而通过信息技术的运用也让中小物流企业获得了信息化管理带来的优势，逐步建立起具备现代管理水平的企业制度和文化，从而推动了整个产业管理的信息化。
3 解决方案
公司从物流园区的实际需求出发，凭借多年来在物流行业积累的实战经验，天骄物流信息科技有限公司为各物流园精心打造了一套物流园区信息化建设的完全解决方案。使部分办公业务活动物化于设备之中，信息在部门内部和部门之
3
间传递效率极大提高，信息传递过程的耗费降到最低，从而大幅度提高办公效率和核心竞争力，完善企业的日常管理，避免人为的疏忽漏洞，给企业传统的工作方式和手段带来深刻变革，实现司机、经营户的快捷、高效配载，物流园区的科学经营和管理，极力将企业打造成标志性龙头企业。
物流园区信息平台的总体功能包括，进行各种物流数据的采集、整理、传输、储存、统计和分析；物流服务全过程的电子化管理；全方位的客户关系管理；智能化实时事务处理和紧急事件处理；物流服务全过程监控、调度和管理；为各个物流企业提供一定标准的接口，并提供可重新组合的功能模块；信息充分交互和共享，减少因信息不对称造成的时间延误和其他损失；合理整合和调度区域内一切物流资源，提高设备使用率等。
3.1 系统架构
系统由三层或多层结构组成,支持大用户量并发访问。系统从物理结构上讲由WEB服务器、应用服务器、数据库服务器组成。系统的架构体系解决了物流行业现行“信息孤岛“问题，充分利用各个物流园区的信息，并将这些信息过滤、清洗，转换、整合到综合数据库中，从而达到互连互通和信息共享，并且通过对数据的分析统计为以后物流行业战略化发展提供数据依据。如下图所示：
物流园区信息化与信息共享体系平台（图）
系统总体结构采用BWD和多层C/S相结合的方式，系统流程分为两路：一路是通过浏览器访问WEB服务器，再通过WEB服务器访问应用服务器；另一路是通过前端应用访问应用服务器，在通过应用访问数据库。一般地讲，查询、比对、统计等可通过浏览器/WEB服务器进行处理；系统管理、系统维护可通过多层C/S方式进行处理。
3.2 功能设计
3.2.1 智能停车场管理
传统停车场管理存在着管理成本高、劳动强度大、服务效率低、资金流失和车辆失窃严重等各种弊端，无法保障投资者的收益及停放车辆的安全，因而严重制约了停车场事业的发展。
本图像型感应卡停车场管理系统借鉴了国际上发达国家同行业的先进管理模式，采用了国际上最先进的感应式IC卡、单片及微型计算机技术，结合本国实际情况开发了具有完全自主知识产权及核心技术的停车场管理系统。
该系统采用非接触式IC卡为车辆出入停车场凭证﹑以车辆图像对比管理为核心的多媒体综合车辆收费管理系统。该系统将先进的IC卡识别技术和高速的视频图像存储比较相结合，通过计算机的图像处理自动调出，人工进行对比，对车辆进出停车场的收费﹑保安和管理等进行全方位管理，具有方便快捷、收费准确、稳定可靠、适合国情、安全性好、形式灵活、功能强大等众多优点。
该系统自开发后使用以来，经众多用户的使用证明，该系列产品能够有效地解决人工管理停车场所存在的问题，深受来场司机与园内经营户双方好评，其有效解决了以下问题。
停车场内车辆丢失。
未经授权的车辆擅自进入车场。
收费漏洞太大，无法避免人情车的进入，如何更好的堵塞资金漏洞。
停车场管理人员太多，成本过高。
提高物业管理的车辆管理水平。
与电子大屏幕系统业务协同，将来场车辆及来场目的实时发布，达到快速配载的目的，给来场司机朋友节省停留时间，并带来了直接的经济效益。
3.2.2 经营户管理
物流园区是将众多物流经营户聚集在一起，实行专业化和规模化经营，发挥整体优势，促进物流技术和服务水平的提高，共享相关设施，降低运营成本，提高规模效益，作为园区内的核心组成部分，有效的管理好经营户将达到事半功倍的效果。
主要功能包括经营户信息登记、经营户信息查询、经营户缴费向导、经营户历史缴费查询等。 3.2.3 园区内资产管理
固定资产管理信息系统将实现对于物流园区中所有固定资产的管理功能。系
统实现固定资产的网上申请、实时统计、实时分析，及时掌握资产的各项情况，信息反馈及时、准确，能够辅助全局宏观调控，缩短决策周期，实现对于固定资产使用的审核、监督，形成先进的管理模式。
系统实施以后，用户随时可以进行资产的盘盈、报废、盘亏、处置、保险、出租、出借、租入、调拨等业务申请，固定资产相关负责人可以随时进行审批，申请单位可以尽快地获得审批的结果。这样既提高了工作效率，又缓解了财务资产处各科室的工作压力。
系统实行之后，各单位使用系统中所生成的报表进行数据统计，统计后形成的报表格式、内容均比较灵活多变、层层深入，其立体性、全面性、可分析性都将得到很大的提高。财务资产处和管理局领导将可以查看到所有单位的所有数据,系统报表形式的多样化、可分析性将帮助领导更好地监控各二级单位的各项资产使用、报废等情况。
系统的投入使用减少浪费，提高资产的利用率，直接降低企业运行成本。可以使企业的固定资产管理工作更加规范化、制度化、科学化，提高固定资产的利用率、完好率，使其发挥更大效益。 3.2.4 电子大屏幕系统
为更好的服务进场司机，在物流园区的货运交易大厅内安装一块大型LED显示屏，用来给司机朋友浏览本物流园的最新有效的货运信息；以及穿插播放一些物流园广告、经营户广告、相关通知、司机问候语；当抽奖活动启动时，用来直播抽奖全部过程；这样司机不用挨家挨户的去每个经营户门面寻找货源信息，使得配载更有目的性，效率更高，更快捷。相关需求。
其主要作用如下：
发布园区内重要公告及投放经营户广告。
与天骄快东公共信息服务平台相结合，了解最新的配载资讯。 实时播放园区内车辆入场出场信息、来场目的，实现园区内快速配载。
3.2.5 财务报表
园区内财务报表主要对以下几种进行分类统计：
经营户续费：经营户与园区门面采用合同租赁方式，经营户续费针对合同到期的进行续费。
资产借出收费：对各经营户借用园区内资产进行收费!
LED广告收费：指客户在物流园区大厅内LED投放广告的费用 报表形式多样化，层层深入，高效直观的展现了园区内的财务状况，为园区内科学化管理，深入规划的制定的提供了有力的数据保障。 3.2.6 内部办公自动化 ⒈ 工作计划模块：
园区内部管理人员工作计划管理。 ⒉ 工作报告模块：
工作总结情况，周总结、月总结等。 ⒊ 文档管理模块：
园区相关文档、合同、档案进行备份。 ⒋ 公告通知模块：
下发内部通知，节日问候等。 3.2.7 企业形象网站
在当今市场越来越激烈的竞争环境下，产品与技术趋于同质化，企业的发展壮大必须依靠品牌和规模，实施品牌策略已经成为众多企业加强竞争力的方式，品牌信息的传播需要高效媒体，互联网是新兴的媒体，通过网站建立品牌形象已经成为企业营销工作中的重要内容。
3.3 技术支持服务承诺
作为在业内享有良好声誉的系统研制与开发单位，我公司将对系统采用和安装的设备提供一年的免费保修和升级服务。本公司有一支经验丰富，技术精湛的技术顾问队伍作为重要项目的技术支持，这些顾问将帮助一线的技术队伍分析处理疑难问题。公司的技术支持和服务的具体内容如下：
⒈ 建立项目服务中心，建立良好的系统维护管理流程和远程支持体系，随时接受用户的服务请示并协调项目相关人员以各种方式解决问题。
⒉ 为客户提供专职的销售人员和技术工程师的服务热线，承接以上服务热线转达的客户咨询，并为客户直接提出的服务要求提供解决方案安排，保证对客户的服务及时、准确。给客户关于系统性能调试方面的建议和支持；
⒊ 每次服务内容进行完整的归档。对归档文件中的问题，将和新需求一起作为日后系统升级的基础依据。
⒋ 系统软件维护：提供软件修正，以解决应用系统出现的问题；调整系统参数，使之优化。
⒌ 系统维护（包括数据库软件和应用软件）：进行系统运行状态分析；定期的系统参数调整，使系统运行在最佳状态；对整个系统（包括硬件、网络）进行压力测试。
⒍ 定期的系统维护：机房环境检测；软、硬件的全面诊断；检查错误记录及历史记录；系统性能和状态的定期检查；系统的使用记录检查；针对检查结果提供报告；客户要求的其他一般性技术支持。
⒎ 在应用系统正式使用的前3个月，安排专人按每月一次用电话访问用户，了解用户设备运行状况和系统运行中出现的问题，并采取相应的解决措施。
⒏ 提供每年若干次的固定访问服务，检查系统运行情况，听取用户意见，及时了解客户的需要，发现潜在和细小问题，防患于未然，协助用户解决问题。
⒐ 经常性的或定期为用户技术人员做系统管理、操作管理及最新技术产品的报告会和交流会。提供各种技术咨询服务和技术资料，提供升级和扩容设计咨询服务和报告。
⒑ 一年保修期满后，公司仍愿意继续提供长期技术支持和维修服务（包括现场服务）。具体事宜届时双方友好协商。
⒒ 系统维护和升级保证：一年免费升级期满后，本公司继续提供产品服务，只收取合理的差旅费和人口费。对于第三方软件，则遵循第三方软件公司的升级收费政策，本公司不另外收费。
4 方案实施
完成实施周期大约15工作日，下面依据实施流程过程一一描述旅店、公安机关、代理商和旅店通各方所做的事情，各方按照所列的事情一一落实。
4.1 实施需求调研
信息采集：物流园区人联系人，园区内网络环境，与原有系统数据交换标准、数据接入方式。
园区内经营户信息：经营户数量，经营户名称，联系人，联系电话。
4.2 培训计划
为拟实施该项目的物流园区和园区内经营户提供免费的集中培训。 培训目标：使参加培训的学员了解物流园信息化系统，具备自行使用、操作系统的能力。周期为半天。
实施数据与培训材料：
《物流园区信息化管理系统用户使用手册》； 《物流园区信息化管理系统简介》； 《物流园区信息化管理系统培训教程》。
4.3 执行项目实施
4.4 实施信息归档
《阶段性实施日志》、《实施工作报告》。
5 效益评估
目前中园物流正处于蓬勃发展时期，全社会物流产业的发展动力既有来自市场物流需求的推动力，也有来自社会物流产业规划的驱动发展能力。物流园区的建设作为社会物流产业整体规划的一个重要组成部分，也被提到了中国物流产业发展的战略高度。
物流园区信息化的建设可以使货运交通更有序，有利于缓解城市交通压力；减少了城市由于不合理的物资流动而造成的交通混乱、物流效率低下，减小物流对城市天南地北的种种不利影响，废弃物的集中处理问题；有利于集约资源和统一管理，提高物流经营的规模效益。园区还可以共享一此基础设施和配套服务设施，降低运营成本和费用支出，获得规模效益。
6 经验总结
中国物流行业起步较晚，随着国民经济的飞速发展，物流业的市场需求持续扩大。进入21世纪以来，在国家继续加强和改善宏观调控政策的影响下，中国物流行业保持较快增长速度，物流体系不断完善，行业运行日益成熟和规范。
11
2007年中国物流业持续快速发展，物流需求规模进一步扩大，物流业增加值较快增长，社会物流总费用增速加快，与GDP比率略有上升。全国社会物流总费用为45406亿元，同比增长18.2%，增幅比2006年提高4.7个百分点。
2008年，雨雪冰冻和汶川地震两大自然灾害，北京奥运交通限行和环境整治，油价剧烈波动和燃油税出台，都对物流业带来影响，特别是国际金融危机对物流业的冲击。在严峻形势下，中国物流业增速放缓，但行业总体发展仍保持增长。2008年12月，国家海关总署、财政部、国家税务总局和外汇局联合发文，正式批准设立上海西北物流园区等17个保税物流中心，进一步推动国内物流园区的发展壮大。
当前国际金融危机对中国宏观经济的影响仍在持续，中国宏观经济增速趋缓，物流行业遭受一定冲击。但随着政府各类“扩内需、保增长”政策的陆续出台，中国经济有望继续保持平稳较快增长，物流行业的市场前景也开始逐步好转，农村物流、零售业物流等细分市场成为投资热点。
“十一五”乃至未来更长时期，中国物流产业将进入更高层次的发展阶段，并呈现一些新的发展趋势与特征。第一，伴随着国民经济的快速稳定发展，物流产业规模将继续快速扩张。第二，与经济结构和产业布局调整相适应。物流产业的集中度进一步提升。第三，随着物流市场的进一步扩大，物流产业内的分工将越来越细。第四，物流服务方式日益多样化。以现代信息技术、运输技术、管理技术为基础的集成化、一体化物流服务将得到更为广泛的应用。第五，物流产业技术进步与创新步伐加快，现代化水平进一步提升。第六，合作互动将成为物流产业实现规模扩张、协调发展的重要途径。第七，物流产业发展的制度环境日趋规范，市场秩序与环境条件进一步优化。
⒈ 信息化“武装”物流园区： ⒉ 整合信息化提升“速度”：
物流园区信息化程度高，也是企业提高运营效率的有力保证，极大提高了配载效率，降低了运营成本。
⒊ 开放平台实现“大物流”：
公共物流信息平台的生命力在于其开放性。 为突破物流园信息化建设的“瓶颈”，必须加快实现地区化的物流信息系统的衔接与共享。
成功案例：
岳阳太阳桥物流园区信息化系统
公司地址：湖南省长沙市长沙大道511号大桥商贸城二楼12-14号 邮编：410014 网址：www.daodoc.com
电话：0731-241199
9、0731-2411666 传真：0731-5620070
推荐第10篇：阳煤丰喜物流园调研提纲
阳煤丰喜肥业集团
物流园区项目调研提纲
一、物流园项目投资大环境分析：
1.物流园项目修建的目的分析
2.当地社会宏观环境分析
3.运城市国民经济“十二五”规划
4.运城市“十二五”现代物流发展规划
5.物流行业相关扶持政策
6.当地针对物流园区建设城市规划情况
7.招商引资相关优惠政策
8.当地基准地价水平、用水成本、用电成本等
9.其它相关政策
二、物流量调研
1、临猗分公司近几年原材料各种煤的消耗量
2、临猗分公司近几年各种产品的火车发运量
当地主要支柱产业及分布情况
当地重点生产制造企业信息（行业前十名）：地理分布、经济规模、
从业人员、经营效益情况
10.主要物流商贸集散地信息：地理分布、市场规模、从业人员等
11.人口环境、（城区面积、常住人口、人均可支配收入、薪资水平等）
12.其它相关方面内容
二、区位分析
1.区位城市规划（城市性质、人口规划、用地规划等）
2.区位交通状况：当地公路、铁路、航空、水路等各种运输方式具体
发展情况
3.区位基础设施建设情况（已建成和已规划待建设情况）
4.区位交通辐射范围、城市配送辐射范围、辐射范围产业分布情况，
（按50公里、100公里、150公里三个经济圈分别进行调查）
5.区位周边制造产业、中、大型商贸产业分布情况（按50公里、100
公里、150公里三个经济圈分别进行调查）
6.物流园区市场容量预测
三、当地物流市场情况及行业竞争格局分析
1.当地物流业总体发展状况介绍
2.前十位的物流企业（物流园）详细情况
3.物流供给能力分析
4.物流通道方面，各个主要方向的货物流量、流向、货物主要品种，
季节性差异等，一般货源外，大宗物资的流向、流量，全国主要货源专线情况
5.已建、已规划待建物流园（按货运服务型、生产服务型、商贸服务
型、综合服务型分类）情况（发展水平、分布、规模、物业租金水平等），
6.当地细分物流市场（含停车场、货运交易市场、零担货运站、仓库、
第三方物流公司、专业运输公司等）介绍：包含名称、具体数量、规模（市场容量）、分布、发展水平、物业租金水平等
7.物流园项目市场需求分析、市场预测
8、当地甩挂运输启动情况
9、所有调研企业物流信息系统整合的可能性
10、当地港口进出口吞吐量（如有）
11、当地大件、集卡、冷藏保鲜等运输情况
12、集卡等车辆制造商物流配送服务情况及现有全国分公司分布
四、当地商品交易市场情况及行业竞争格局分析
1.当地商品交易市场概况（分布，规模、发展水平、物业租金水平）
2.当地商品交易市场供给能力
3.当地商品交易市场需求分析
4.当地商品交易市场发展规划
五、评估所规划的物流园区潜在的政策风险、商业风险
六、针对第六条风险的相应对策
七、调研者认为需要补充的信息
第11篇：物流园调研提纲0522（小编推荐）
北京金瑞中科投资发展有限公司
现代第四方商贸物流园项目调研提纲
调查时间：调查人员：调查单位：单位地址：接待部门：联系方式：
一、物流园项目投资大环境分析：
1.当地社会宏观环境分析
2.省、市国民经济“十二五”规划
3.省、市“十二五”现代物流发展规划
4.物流行业相关扶持政策
5.当地针对物流园区建设城市规划情况
6.招商引资相关优惠政策
7.当地基准地价水平、用水成本、用电成本等
8.其它相关政策
二、当地经济发展水平
1.当地GDP情况、近5年增长率、财政收入、固定资产投资、当地综
合实力与竞争力状况
2.当地物流总量(按公路、铁路、水运、航空细分)
3.当地主要支柱产业及分布情况
4.当地重点生产制造企业信息（行业前十名）：地理分布、经济规模、
从业人员、经营效益情况
5.主要物流商贸集散地信息：地理分布、市场规模、从业人员等
6.人口环境、（城区面积、常住人口、人均可支配收入、薪资水平等）
7.其它相关方面内容
三、区位分析
1.区位城市规划（城市性质、人口规划、用地规划等）
2.区位交通状况：当地公路、铁路、航空、水路等各种运输方式具体
发展情况
3.区位基础设施建设情况（已建成和已规划待建设情况）
4.区位交通辐射范围、城市配送辐射范围、辐射范围产业分布情况，
（按50公里、100公里、150公里三个经济圈分别进行调查）
5.区位周边制造产业、中、大型商贸产业分布情况（按50公里、100
公里、150公里三个经济圈分别进行调查）
6.物流园区市场容量预测
四、当地物流市场情况及行业竞争格局分析
1.当地物流业总体发展状况介绍
2.前十位的物流企业（物流园）详细情况
3.物流供给能力分析
4.物流通道方面，各个主要方向的货物流量、流向、货物主要品种，
季节性差异等，一般货源外，大宗物资的流向、流量，全国主要货源专线情况
5.已建、已规划待建物流园（按货运服务型、生产服务型、商贸服务
型、综合服务型分类）情况（发展水平、分布、规模、物业租金水平等），
6.当地细分物流市场（含停车场、货运交易市场、零担货运站、仓库、
第三方物流公司、专业运输公司等）介绍：包含名称、具体数量、规模（市场容量）、分布、发展水平、物业租金水平等
7.物流园项目市场需求分析、市场预测
8、当地甩挂运输启动情况
9、所有调研企业物流信息系统整合的可能性
10、当地港口进出口吞吐量（如有）
11、当地大件、集卡、冷藏保鲜等运输情况
12、集卡等车辆制造商物流配送服务情况及现有全国分公司分布
五、当地商品交易市场情况及行业竞争格局分析
1.当地商品交易市场概况（分布，规模、发展水平、物业租金水平）
2.当地商品交易市场供给能力
3.当地商品交易市场需求分析
4.当地商品交易市场发展规划
六、评估所规划的物流园区潜在的政策风险、商业风险
七、针对第六条风险的相应对策
八、调研者认为需要补充的信息
第12篇：普洛斯物流园说辞
普洛斯物流园\"落子\"高新区 总投资20亿
“再造一个高端物流平台”。2012-2月苏州高新区保税物流中心有限公司与普洛斯投资管理(中国)有限公司合资成立苏州高新区普洛斯物流园有限公司的签约仪式在新城花园酒店举行。市委常委、副市长、高新区党工委书记周伟强出席。
普洛斯是全球知名的物流仓储设施开发商，是亚洲最大的工业及物流基础设施提供商，拥有一流的仓储设施设计、建造及开发技术和经验，且拥有庞大的客户资源，已为众多全球知名企业在全球范围内建造并出租仓储设施。
据悉，苏州高新区普洛斯物流园有限公司总投资将达2.9亿美元;注册资本1亿美元，其中，普洛斯出资9000万美元，高新区保税物流中心有限公司出资1000万美元。公司成立后，将在高新区通安镇建设占地1500亩、具有国际一流建造水平和运营水平的物流园。普洛斯物流园的建设，将依托普洛斯在全球宽广的客户平台及丰富的物流设施开发运作经验，充分发挥高新区良好的产业基础和区位功能优势，从而更好地为制造商、零售商和第三方物流公司提供物流服务，大力促进苏州乃至长三角地区现代物流产业与开发型经济的发展。
针对以上普洛斯物流园的信息，我们可以丰富我们的说辞。
第一点， 普洛斯入住通安，绝对是对通安经济发展的一次提速。
第二点， 引入很大的人流量，这些人的住房肯定是个问题。就近原则，要
么租，要么买，通安的房源自然会很紧张。（针对本地客户的说
辞：几千甚至过万的人涌入通安，住房需求变大，租金自然上涨，
而大量人群涌入，必然也会影响小区的居住环境，所以品质楼盘
是您的首选，拆迁房可以租掉获得高租金的收入，自己又可以享
受品质楼盘的舒适居住环境，一举两得的事情。）
第三点， 中国目前只有园区有普洛斯，而在高新区通安镇引入普洛斯（第
二家）则是对通安未来发展的认可，同时也是对这片区域发展的
信心，从而大大提高了通安商品房的升值空间。
第13篇：农副产品物流园 资料
农副产品物流园资料
1、农副产品定义
农副产品是由农业生产所带来的副产品，包括农、林、牧、副、渔五业产品，分为粮食、经济作物、竹木材、工业用油及漆胶、禽畜产品、蚕茧蚕丝、干鲜果、干鲜菜及调味品、药材、土副产品、水产品等若干大类，每个大类又分若干小类。
2、农副产品物流园所需配置
（1）管理服务功能区：行政管理、商业服务
（2）展示交易功能区：各类农副产品零售、批发及产品展示
（3）检测检疫和结算功能区：产品质量检测及资金结算
（4）信息处理功能区：园区内部信息及外部相关信息集中处理
（5）农副产品加工功能区：各类农副产品加工
（6）冷藏保鲜仓储功能区：各类农副产品储存
（7）物流配送功能区：产品配送服务
3、农副产品物流园建设意义
为其周边地区的农副产品提供一个集商贸、商务、仓储、物流配送于一体的现代化物流基地，构建一个更好的市场交易平台。
第14篇：物流园工作心得体会
物流园工作心得体会
目前我国物流业已经进入了快速增长期,但总体上还处于传统运输业向现代物流业转型的时期。我国大多数物流企业是“小、散、弱、乱”,缺乏必要的竞争实力,从事物流服务的企业规模和实力都比较小,网络化的经营组织尚未形成。
在良乡物流园学习的一个星期使我对淄博的物流行业以及良乡受理点的工作流程有了大概的了解。在走访物流园区、专线的过程中也发现了一些问题。口碑不好，在走访各物流园区专线的过程中大部分专线反应蓝狐回款太慢。主要原因是他们对蓝狐快运和蓝狐物流没有区分，因为名字相同就一概而论。在以后的工作中我们要特别注意，努力树立好315号蓝狐快运的形象。专线多。目前淄博主要以良乡物流园和鸿运物流园为主，同一园区内相同专线很多可供选择性大，我们可以选择价格最优、信誉最好的专线。
工作就是一个学习的过程，在以后的工作中要注意细节，快速的掌握业务知识，尽快的适用自己的岗位。
路漫漫其修远兮，吾将上下而求索。
良乡受理点配货工作流程：
厂家报货、出货→联系车辆去厂家提货→联系专线询问价格择优→签订合同→装车→回执付款
彭晓华
第15篇：物流园工作心得体会
目前我国物流业已经进入了快速增长期,但总体上还处于传统运输业向现代物流业转型的时期。我国大多数物流企业是“小、散、弱、乱”,缺乏必要的竞争实力,从事物流服务的企业规模和实力都比较小,网络化的经营组织尚未形成。
在良乡物流园学习的一个星期使我对淄博的物流行业以及良乡受理点的工作流程有了大概的了解。在走访物流园区、专线的过程中也发现了一些问题。
口碑不好，在走访各物流园区专线的过程中大部分专线反应蓝狐回款太慢。主要原因是他们对蓝狐快运和蓝狐物流没有区分，因为名字相同就一概而论。在以后的工作中我们要特别注意，努力树立好315号蓝狐快运的形象。
专线多。目前淄博主要以良乡物流园和鸿运物流园为主，同一园区内相同专线很多可供选择性大，我们可以选择价格最优、信誉最好的专线。
工作就是一个学习的过程，在以后的工作中要注意细节，快速的掌握业务知识，尽快的适用自己的岗位。
路漫漫其修远兮，吾将上下而求索。
良乡受理点配货工作流程：
厂家报货、出货→联系车辆去厂家提货→联系专线询问价格择优→签订合同→装车→回执付款
彭晓华
第16篇：南京农副产品物流园
金秋洽谈会”结硕果——南京农副产品物流园
随着南京农副产品市场发展有限公司董事长朱先强及台湾和乔集团副总经理李锡江在合作协议上落笔签字，投资2900万美元成立的果蔬物流配送公司最近“尘埃落定”。南京农副产品物流园———这个由国家计委批准立项，并列入国家和省市“菜篮子”建设重点扶持项目的招商引资已进入实质运作阶段。
农副产品流通设施建设，是城市重要的基础设施，是公益性为主的 “民心工程”。为充分发挥国家级市场在南京市“菜篮子”建设中的品牌优势和带动作用，加快现有传统农产品市场资源整合，提档升级，全面推进农产品质量安全市场准入，由南京农贸中心果品市场、南京白云亭蔬菜市场、南京应天水产市场等四家国家级大市场，共同发起组建“ 南京农副产品市场发展有限公司”，并筹资建设南京农副产品物流园区。
园区地处南京河西新城产业园内，交通十分便捷。园区占地61.3 万平方米，建筑面积26.7万平方米，总投资6.78亿元。开发建设18.5万平方米四个大型果品、蔬菜、水产禽蛋、肉食专销区，建有一个
3.2万平方米集农产品检测、信息发布、拍卖交易、产品展示与配送、食宿娱乐于一体的共用服务区。
园区以吸引多元投资，构筑绿色农产品质量安全控制和产销快速通道为基点，以农产品安全标准化、信息服务网络化、结算交易电子化， “一站式”联运供应链为主要特色市场，形成以南京为轴心、辐射半径达300公里的跨区域现代化农副产品物流配送中心。园区的建成，将彻底改变农副产品批发市场脏乱差的现状，创新市场经营模式，从而把园 内农产品的流通提升到与国际接轨的高度。
日前，出于对南京农副产品物流园区建设的良好发展前景的信心，加拿大信和国际投资公司、英国太古集团、泰国商会国货集团及国内知名企业北京进取集团、浙江天正集团、哈尔滨人和集团、南京雨润集团也纷纷前来洽谈，要求参与园区开发建设，各项合作事宜正在紧锣密鼓进行之中。
第17篇：全国物流园规划
全国物流园区发展规划（2013—2020年）》发布
《全国物流园区发展规划（2013—2020年）》（简称《规划》）日前发布，明确了全国物流园区的发展目标和总体布局，为物流园区发展画出“路线图”。北京、天津等29个城市确定为一级物流园区布局城市，石家庄、邯郸等70个城市确定为二级物流园区布局城市。物流园区布局城市可根据实际需要建设货运枢纽型、商贸服务型、生产服务型、口岸服务型、综合服务型等不同类型物流园区，到2020年，基本形成布局合理、规模适度、功能齐全、绿色高效的全国物流园区网络体系。
物流园区存在盲目建设、基础设施滞后、落地难、用地贵等问题
《规划》指出，总体来看，我国物流业发展水平还比较低，物流园区在规划、建设、运营、管理以及政策方面还存在一些问题。一是建设发展有待规范。一些地方脱离实际需求，盲目建设物流园区，片面追求占地面积和投资规模，一些市场和物流企业也冠以物流园区的名称。二是设施能力有待提高。多数物流园区水、电、路、网络、通信等基础设施建设滞后，集疏运通道不畅，路网配套能力较差，普遍缺少铁路和多式联运中转设施。三是服务功能有待提升。多数物流园区仍然存在着专业化程度不高、设施装备配套性差、综合服务能力不强、信息联通不畅等问题。四 —1—
是经营管理体制有待健全。五是政策扶持体系有待完善。物流园区普遍存在“落地难”、“用地贵”和基础设施投资不足的问题。
以物流基础设施的整合和建设为重点，优化空间布局
今后几年，是我国物流业发展的重要时期。《规划》要求以市场需求为导向，以促进物流要素聚集、提升物流运行效率和服务水平、节约集约利用土地资源为目标，以物流基础设施的整合和建设为重点，按照科学规划、合理布局，整合资源、集约发展，完善功能、提升服务，市场运作、政府监管的基本原则，加强统筹规划和管理，加大扶持力度，优化空间布局，促进物流园区健康有序发展，为经济社会发展提供物流服务保障。
物流园区布局城市划分三级，可建不同类型物流园区
《规划》按照物流需求规模大小以及在国家战略和产业布局中的重要程度，将物流园区布局城市分为三级，确定一级物流园区布局城市29个，二级物流园区布局城市70个，三级物流园区布局城市具体由各省（区、市）根据本省物流业发展规划具体确定，原则上应为地级城市。物流园区布局城市可根据实际需要建设不同类型的物流园区，包括货运枢纽型物流园区、商贸服务型物流园区、生产服务型物流园区、口岸服务型物流园区、综合服务型物流园区。
严控数量规模，防止圈占土地，国家级示范物流园区可获政策扶持
《规划》要求，各地有关部门严格控制园区数量和规模，防 —2—
止盲目建设或以物流园区名义圈占土地。选择一批发展条件好、带动作用大的园区，作为省级示范物流园区加以扶持推广，在此基础上，开展国家级物流园区示范工程，列入国家级示范的物流园区，有关部门可给予土地、资金等政策扶持。各地应及时将物流园区纳入所在城市的各类城市规划和土地利用总体规划，统筹规划和建设，涉及新增建设用地的，合理安排土地利用计划指标。示范物流园区新增建设用地，优先列入国家和地方建设用地供应计划。
在投融资方面，《规划》支持物流园区及入驻企业与金融机构联合打造物流金融服务平台，形成多渠道、多层次的投融资环境。各地要适当放宽对物流园区投资强度和税收强度的要求，鼓励物流企业入驻物流园区。
*相关链接
一级物流园区布局城市（共29个）
北京、天津、唐山、呼和浩特、沈阳、大连、长春、哈尔滨、上海、南京、苏州、杭州、宁波、厦门、济南、青岛、郑州、合肥、武汉、长沙、广州、深圳、南宁、重庆、成都、昆明、西安、兰州、乌鲁木齐
二级物流园区布局城市（共70个）
石家庄、邯郸、秦皇岛、沧州、太原、大同、临汾、通辽、包头、鄂尔多斯、鞍山、营口、吉林、延边（珲春）、大庆、牡丹 —3—
江、齐齐哈尔、无锡、徐州、南通、泰州、连云港、温州、金华（义乌）、舟山、嘉兴、湖州、安庆、阜阳、马鞍山、芜湖、福州、泉州、南昌、赣州、上饶、九江、烟台、潍坊、临沂、菏泽、日照、洛阳、南阳、安阳、许昌、宜昌、襄阳、岳阳、娄底、衡阳、佛山、东莞、湛江、柳州、钦州、玉林、贵港、海口、绵阳、达州、泸州、贵阳、拉萨、榆林、宝鸡、咸阳、西宁、银川、伊犁（霍尔果斯）
—4—
第18篇：物流园建设方案
新疆物流园区发展规划调研报告
2011/02/28 物流园区建设是国家《物流业调整和振兴规划》的重点内容之一。近年来，随着我区交通基础设施建设规模不断扩大和向西开放步伐加快，物流业发展的政策环境和条件不断改善，我区物流园区建设也在逐步加快。自治区发展改革委在全区范围内组织开展了物流园区发展规划情况调研，现根据调研情况，初步提出我区物流园区发展思路、目标、主要任务和政策建议。
一、我区物流园区建设情况
目前，我区已建成投入运营的物流园有2个，在建的物流园区有8个，规划中的物流园区有11个。已建成运营的物流园区有广汇美居物流园和新疆西域轻工基地国际物流园。
广汇美居物流园位于乌鲁木齐市高新技术产业开发区，是我区主要的建材、家具物流中心之一。园区占地面积0.7平方公里，总建筑面积69.4万平方米，总投资18亿元。目前，入驻园区的商贸、加工、物流企业和商户有3000多个。主要经营和中转商品有建材、家具、电器、机电、五金、化工等。园区年营业收入11.5亿元，年上缴税收2.44亿元。园区提供的服务主要包括展示宣传、仓储、运输、管理等。开发方式为政府提供优惠价土地，由企业投资建设，并享受“三免两减半”（所得税地方征收部分三年免征、两年减半征收）的税收优惠政策。
新疆西域轻工基地国际物流园位于乌鲁木齐市天山区大湾北路，是我区二类口岸和最大的出口商品仓储物流中心。园区占地面积0.22平方公里，总建筑面积18.8万平方米，总投资10.8亿元。入驻园区的商贸、加工、物流企业和商户有830个。主要中转商品有日用百货、服装鞋帽、玩具、电子电器、机电等18大类上万种商品。年中转商品60多万吨、商品年物流价值228亿元、园区年营业收入2187万元、年上缴税金230万元。园区提供的服务主要包括报关报检、仓储、运输、信息、管理等，已建有信息服务平台。园区为企业根据市场需求自行投资建设。
在建的物流园区有8个。其中有4个在乌鲁木齐市，分别是乌鲁木齐铁路国际物流园、中亚国际金属材料交易中心、新疆王家沟钢材（国际）物流中心和华凌物流园区，项目总占地面积12.83平方公里，总投资11.5亿元。其余4个物流园区分布在交通运输枢纽城市、边境口岸和地州中心城市，分别是奎屯火车西站物流园、阿拉山口综合保税物流园区、伊犁察布查尔物流园和疏勒县山东物流园。项目总占地面积50平方公里，总投资26亿元。在建的物流园区开发方式主要是政府实行优惠土地政策，并做好“五通一平”，由企业投资建设。
规划中的11个物流园区，主要分布在乌鲁木齐市、伊宁市、阿勒泰地区富蕴县和巴州。乌鲁木齐市规划建设的有乌拉泊国际物流基地、新疆双赢农副产品国际贸易物流中心、新疆邮政速递物流中心。昌吉市和伊宁市规划在昌吉市火车站、伊宁市火车站建设物流园区。阿勒泰地区富蕴县和巴州的库尔勒市、焉耆、和静、轮台、若羌等县市正在积极规划在已建成或正在建设的工业园区内建设配套的物流园区，完善工业园区服务功能。
二、物流园区发展中存在的主要问题
（一）交通基础设施落后，制约了物流园区发展。
交通运输条件是物流园区发展的基础条件。目前，我区交通发展滞后的局面仍然没有解决，交通运输线路规模总量不足，运输网密度小且技术等级较低，运输能力有限，交通运输网结构、布局不合理、出疆通道不足等问题突出，制约了我区物流业发展和物流园区建设。
（二）各地区发展不平衡，布局不合理
首府乌鲁木齐市已建、在建和规划建设的物流园有9个，占全区物流园数量的近一半，部分园区存在市场定位、功能定位交叉现象。南疆、北疆的一些重点地州和交通枢纽城市目前还没有对物流业和物流园区发展进行规划。
（三）物流园区建设优惠政策缺乏 到目前为止，自治区尚未制订促进物流业和物流园区发展的政策。各地、市物流园区的政策法规也不完善，缺乏促进物流园区发展的土地、税收、融资等优惠政策，园区软环境建设滞后，对入园物流企业缺乏吸引力。
（四）物流信息化水平低
目前，我区物流园区和物流企业存在信息化水平低、信息技术标准不统一等问题，为全社会提供各方面物流信息资讯的公共物流信息平台还没有建立起来。
（五）专业化的大型物流企业较少
我区物流企业普遍规模小、服务功能不完善、经营管理水平不高、市场竞争能力弱。没有骨干物流企业带动，成为制约物流园区快速发展的“瓶颈”。
三、物流园区发展的整体思路、目标和主要任务
中央新疆工作座谈会后，随着国家推进新疆跨越式发展特殊支持政策的落实和全国各省区对口支援工作大规模展开，我区交通运输体系将逐步完善。目前，我区有10余条铁路正在建设中，铁路布局将从现在的单一点线状况，逐步发展到四横四纵路网构架，具备6个过境口岸站，5条出疆通道，逐步形成覆盖全疆大部分的运输网络通道。同时，以乌鲁木齐为中心的通达全疆、东联内地、西出中亚的公路运输网络和航空运输网络也在加快建设,我区物流业发展的政策环境和基础设施条件将有很大改善。随着我国与亚欧国家经贸合作的加强，新疆作为中国向西开放的桥头堡和国际物流大通道的地位和作用日益突出。我区物流业的发展面临前所未有的历史机遇。
（一） 发展思路
深入贯彻落实中央新疆工作座谈会精神，坚持省级统筹、土地节约集约利用和资源整合的原则，按照市场需求、目标定位、功能配置等规划要求，统筹全区物流园区的规划建设。充分利用并整合现有的交易中心、运输站场、仓储基地等基础设施，规划建设一批布局集中、用地节约、产业集聚、功能集成、经营集约的大型物流园区。充分利用海关特殊监管区的政策优势，加快发展适应国际中转、国际采购、国际配送、国际转口贸易业务要求的国际物流。鼓励物流园区拓展物流公共信息平台、物流信息交易、电子商务、物流金融业务创新等功能，促进物流、信息流、资金流向园区集聚。
（二）发展目标
以乌鲁木齐、喀什、霍尔果斯为重点区域，建设5～10个国内一流的物流园区，增强辐射带动能力。在阿拉山口、伊宁市、奎屯市、哈密市、库尔勒市等重点口岸、城市建设10～20个起点高、规模大、辐射强、集运输、仓储、包装、流通加工、配送等功能一体的省级物流园区、物流基地或物流中心。培育一批服务水平高、市场竞争力强的大型现代物流企业。通过物流园区建设使我区物流整体运行效率明显提高，物流业促进经济增长的作用得到充分发挥。
（三）主要任务 1.加强物流园区规划工作
按照科学发展观的要求，高起点高标准地组织编制自治区物流园区总体发展规划，科学规划建设物流园区，引导和推动重点区域物流园区的健康发展。积极引导各地区从实际出发，因地制宜，认真做好各地物流园区规划的编制工作。在空间布局上，把物流园区总体发展规划与交通运输发展规划、土地利用规划和城市规划以及环境保护规划有机地结合起来，使之相互衔接，相互协调；树立全区及区域物流协调发展的理念，做好地区之间、部门之间物流基础设施的协调与衔接，突出提高重点物流区域、物流节点城市的物流组织化水平，合理布局重大项目。在制订物流园发展规划时，加强对物流基础设施的整合与建设，注重优先整合利用和改造提升现有物流资源，充分发挥现有基础设施的综合效能，防止圈占土地、重复建设。
2.完善物流园区基础设施 一是加强基础设施建设。支持园区加大以“七通一平”为主要内容的基础设施建设，兴建或改扩建标准仓库、货场、铁路专用线、监管库、保税库、信息中心等设施，增强园区承载力。鼓励在工业园区和开发区内，规划建设、扩建配套物流园区或物流基地。二是完善生产性服务配套。加快园区金融、物流、中介等生产性服务配套建设，完善公共服务设施，并优先纳入市政配套建设规划。三是创新开发建设机制。坚持“谁投资、谁所有、谁受益”的原则开发建设园区，鼓励投资主体多元化，建立灵活的投资模式。积极引进国内外大型物流企业投资物流园区建设，引导分散的中小企业和商户入园经营。
3.着力培育物流龙头企业
按照“政府引导、企业自主、重点培育”原则，培育一批主业突出、服务水平高、国际竞争力强的物流龙头企业。鼓励龙头物流企业投资或参与物流园区建设，鼓励龙头物流企业以物流园为平台，拓展物流增值服务和延伸服务领域。开拓内地和中亚、西亚物流市场，提升综合物流服务水平，使其逐步发展成为物流业跨国公司。鼓励和支持物流企业尤其是中小企业通过参股、控股、兼并、联合、合资、合作等方式进行资产重组、业务融合，提高物流企业的市场竞争力。
4.营造促进物流园区发展的政策环境
一是对投资建设物流园区或在园区内投资建设物流项目的企业实行优惠的用地、用电等政策，减免相关的费用；加大对园区内企业的信贷支持；交通、铁路、工商、税务、海关、商检等部门积极落实国家支持物流业发展政策，为物流园区发展营造一个良好的环境。二是建设物流公共信息平台。明确牵头部门和协助部门，整合和连接政府部门、工商企业、物流企业、物流园区间的信息资源，建设物流公共信息平台，实现信息共享，降低物流成本，提高运营效率，提升我区现代物流信息化发展水平。
五、加快物流园区发展的政策建议 一是尽快编制出台《物流园区发展规划》，提出今后一个时期我区物流园区发展的目标、任务和重点工程，确定全区物流园区的基本布局，为各地编制专项规划、推进物流园区发展提供指导和政策依据。
二是研究制定促进物流园区发展的政策措施意见，在土地、税收、融资、交通运输、行政管理、海关、商检等方面对物流园区建设和发展给予政策支持。三是在对现有物流园区情况调查的基础上，研究制定符合我区区情的物流园区设立标准和条件，作为各地物流园区规划布局，批准立项的依据。 四是大力支持物流园区建设。对符合条件的物流园区内基础设施项目及公用事业项目积极争取国家资金支持。鼓励国家政策性银行、商业银行对物流园区内基础设施项目给予信贷支持，并实行贷款贴息政策。支持符合条件的区内企业通过资本市场直接融资。
五是积极争取国家加大对新疆物流园区发展的支持力度。建议国家在规划物流园区布局、制定实施相关政策和安排重点项目及资金时，重点向新疆倾斜，大力扶持新疆物流园区发展。
第19篇：物流园物业管理方案
同昌建材物流园物业管理方案
第一节 物业管理服务的设想与策划 第二节 管理方式，工作计划和物质需求情况 第三节 各项指标的承诺及完成承诺的措施 第四节 管理人员的配备，人员培训及人员管理
第五节 管理规章制度，建筑及附属物档案，设施，设备，业主档案的建立与管理 第六节 便民服务
第七节 物业管理收费标准建议及收支测算 第八节 日常物业管理 第九部分公众制度及应急措施 精神文明公约 安全防范方法管理规定 消防安全管理规定 道路及车辆管理规定 物流园区设备安全运行制度 智能控制中心管理规定 消防给水设备保养制度 空调设备巡视管理制度 水泵房运行操作规程 水泵房运行注意事项 绿化养护制度
清洁卫生管理规定 清洁作业规程及操作要领 清洁服务质量标准检测方法 意外事件处理办法 消防应急方案 停水及事故处理方案 物业管理委托合同
物流园区办公大楼清洗(拓荒)方案及报价 结束语 第一章 前言
物业管理作为一种新兴的行业，它的产生和发展，对于改善人民群众的生活，工作生产环境，提高城市整体水平起到了积极的作用.《物业管理条例》的颁布和实施更是有力的促进了这一行业的发展，在不断规范行业的法制环境的同时，也使更多商，产，住，用物业进入物业管理市场. 潍坊乐群物业管理有限公司在顺应市场需要，提出\"内部精细管理，对外稳健发展\"的战略思路.在这思路的指导下来谋求企业的出路.我们公司追求的是通过提供专业的服务创出客户100%的满意度，我们不追求高额的短期回报，我们相信的是\"只有最认真，才能最专业，只有最专业，才能最强大\".我们企业做好，做大，做强，为客户创造价值，也是对客户的最好回报.
第三章 物流园物业管理方案
第一节 提高管理服务水平的整体设想与策划
北方物流园坐落于坊子区潍安路，是集办公和物流，宿舍一体的园区.一期占地面积xxxx平方米，总建筑面积约xxxxx平方米，框架结构，其库房面积xxxx平方米，办公面积xxxx平方米，宿舍xxxx平方米，园区道路面积xxxx平方米，绿化面积8000平方米，公共卫生面积8000平方米(不含建筑物内楼道走廊面积)，园区配套有路灯，水泵房，配电房，发电机房，煤气站，围墙(周界)智能防范系统，园区设有出入口一个.该项目布局合理，设施完善，设备高档.针对本次物业管理招标的各个要素，我公司管理思路概括为\"一种模式，二项承诺，五个重点，五大措施\".一，认识与定位
该物流园区作为一个大型物流园区物业，整体形象应该着眼于全市，全省，乃至于全国，全世界.给该项目整体形象定位是:开放，高效，规范
开放 体现该物流园改革创新的思想和国际化的办公，生产方式 高效 展示该物流园进取，创新的精神状态和高效的运转机制 规范 体现该物流园作风严谨，运作规范高效，管理精细的风貌 二，一种模式
作为国际化物流园需要的是体现:开放，高效，规范，安全，文明，有序，舒适等，为此我公司确定该物流园区管理服务模式为:一手抓物业管理服务，一手抓精神文明建设和形象建设的经营型物业管理模
式.在我公司进驻后，要将公司\"全心服务，在细微之处见精神;正大卓越，赢万众口碑创品牌\"的理念全方位导入，并秉持我们的职业操守:\"岗不离守，守不离纲，威武文明，诚挚服务\".我们深信通过我们的努力，一定能给贵公司和使用人交一分满意的答卷.三，二项承诺: 1，自接管该物业管理项目之日起，二年内使该物业管理项目成为优秀示范项目，树立物流园区引进专业化物业管理的成功范例.2，自接管之日起，即按照ISO9001-2000服务质量体系全面实施物业管理服务.四，五个重点: 针对该项目的特点和工作难点，我们确定了在管理上的五个重点: 1，树立物流园物业整体形象
通过环境形象，物流园区形象控制，公共设备和设施管理，治安和交通控制，管理服务人员行为规范等专业管理和文化气氛的融合，塑造物流园区开放，高效，规范的整体形象.2，确保因管理原因造成的治安消防事件发生率为零
从我们管理的经验来看，治安，消防状况的好坏是物业使用人衡量管理绩效的关键.我们相信只要通过对内的准军事化的管理和对使用人人情化服务，通过技防，人防，物防的有效结合，可以确保该区域内因物业管理原因而造成的治安，消防事件发生率为零.3，维护好物流园区的环境
该物流园区是对外的窗口，在环境管理方面，卫生管理是重点，本物流园区的卫生涉及到道路，库房，宿舍，办公区等公共区域，以及外墙，只有通过专业的管理和不懈的努力，才能从根本上展现项目的良好面貌，同时园区内的绿化的养护要达到茂盛，常绿，无死苗，无杂物，辅助性的展现项目的良好形象
4，设施，设备及物业本身的管理，使物流园物业保值，增值 另外，该项目的设施设备齐全，我们在管理中，重点是强调专业管理，使其使用寿命增长，从而达到保值增值的目的.5，树立管理公司自身良好形象，使该项目成为口碑
该项目我们将从自身人员形象上下功夫，狠抓威武文明及职业化的特色管理，文明执勤，优质服务，从根本上树立良好形象，给到物流园的人留下良好印象，并为管理叹服，使物流园因我们的管理服务增加附加值.五大措施: 1，根据该项目特点，在治安管理上充分强调人的因素，所有保安管理员由管理处统一指挥调度，强调多重结合，即流动岗与固定岗相结合，全面防范与重点防范相结合，保安管理与其它人员相结合，白天外松内紧与夜晚严密相结合，小围合与大围合相结合.在物防上加强对物品进出管理，提高防范能力等，结合管理处统一管理，快速调度，确保治安万无一失.2，精心养护园林绿化，实施垃圾分流，加强环境文化建设和环保建设.针对该项目的现状要求，我们将设臵环境管理部(环卫，绿化)，
养护物流园内园林绿化和管理好区域卫生，以保障物流园区环境优美，干净整洁.第一:维护保养好物流园区绿化，使其保持常青，常新，始终焕发勃勃生机;第二:加强和引导环保意识的教育，使每位到物流园区的人员都自觉爱护区内环境;第三:垃圾分类收集，建立回收系统;第四:开展环境文化建设和环境形象建设.3，保证车辆有序停放.为防止车辆乱停放现象，我们将对使用人进行引导培训与现场温馨管理，提示相结合，对其讲理无效之后，给予处理，最后达到整齐，规范停车和秩序井然的目的.4，实行大围合整体管理与小围合局部管理相结合的管理方法.这种方法体现在人员安排，治安，消防，卫生设施，设备管理等各方面.我们以管理处为指挥机构统一集中管理，同时每块区域设班，组长负责各自具体业务，各单项业务又设管理人员检查跟踪，做到有条不紊，规范严密.5，我们在管理服务中将推出24小时值班巡逻的服务机制，以解决使用者所需.
每二节 拟采取的管理方式，工作计划和物质需求情况 一，拟采取的管理方式
对于不同的物业，必须有不同的办法，我们拟采取的管理方式为:专业化，规范化，精细化，品牌化，经营型的管理方式.基本思路是:1，严格选人，谨慎用人，确保各类人员的专业素质和综
合素质;2，提供24小时服务;3，严格法规和标准制约，规范组织和个人的管理服务行为;4，致力精神文明建设，实施品牌和形象战略;5，军事化管理加现代化管理.具体我们的管理分组织系统，运作程序系统，激励系统三个部分说明.(一)组织系统: 1，贵公司可以直接对管理处下指示，以提高服务效率.2，管理处实行垂直领导，减少管理环节，管理处设主任，文员，各业务部门管理员和业务块操作员工.(二)，运作程序系统: 1，整体运作程序 2，内部运作流程 说明: 1，在内部运作流程设计中，坚持全过程管理，保证指挥，监督的封闭性.管理层既是指挥者，又是监督者，计划，组织，控制，反馈集于一身，避免管理环出现缺漏和盲点，有效保证管理及时到位.2，各层职责明确，工作程序有严格的质量文件进行规范.同时充分授权，在权责范围内最大限度地调动员工的工作积极性和主动性.(三)，激励系统: 说明: 1，激励机制重在尊重个体权利，保持团队战斗力，服务用户，创造经济和社会效益.2，思想工作机制重在激发潜能，形成共享的价值观，充分发挥员工
效能和工作积极性，尊重个人情感，针对个性心理及时做思想工作，方式有谈心，座谈等.3，奖惩机制与监督机制相结合，以奖为主，以惩为辅，坚持优胜劣汰，奖惩分明，通过奖励引着员工走，通过惩罚\"打\"着员工走，做到人人有动力，个个有压力.奖励分为物质奖励和精神奖励.4，培养提升机制在实际工作中极具价值.我们将培训放在集体和个人发展的重要位臵，目的是使员工忠于企业，一专多能，精益求精，在提升上不拘一格，能者上，平者让，庸者让，为人才的发展创造有利环境.5，工资福利机制重在考核，考核分月考核和年度考核进行，实行浮动工资，增强工作能力.6，企业文化机制是发展之源，通过企业文化的发展，增强凝聚力和向心力，增强员工的自信心和认同感，通过企业文化的凝聚力，引导功能，约束功能把员工的目标和公司的目标紧密结合起来.工作计划
依据管理方式和管理运作流程，我们将工作计划分为前期管理，常规期管理二部分，现拟工作计划如下.(一)前期管理工作计划 序号 项目 内容 时间
备注 1 物业管理标的调研 全面了解物业管理标的 xx年xx月xx日 尽量提前 2 拟订管理方案
结合调研结果拟定管理方案 xx年x月xx日 尽量提前 3 接管合同签订 1，方案送审 2，签订合同 方案确认时止 尽量缩短时间 4 组建管理队伍
1，选拔 2，培训 3，上岗 方案确认至进场 5
整改及完善办公条件 1，安排管理用房 2，安排员工宿舍 3，物质装备到位 方案确认至进场 6 制订管理制度
1，制订切合实际的各项物业管理制度 2，导入ISO9001-2000 7 物业接管验收 办理书面移交手续
(二)常规期管理工作计划 序号 项目 内容 时间 备注 1 房屋及公用部位维修保养 1，制定大，中修计划方案; 2，日常零修，急修管理;
3，日常保养巡查管理; 4，维修质量管理.接管验收后开始，部分待施工单位保修期满 属施工单位保修责任我公司将尽全力协调协助 2 公共设施，设备及场所的使用，维修，养护，管理
1，建立档案，搞好基础资料管理;2，运行管理;3，维修保养管理;4，险情应急管理;5，水池水泵管理;6，其他.接管验收后开始，部分待施工单位保修期满 属施工单位保修责任我公司将尽全力协调协助 3 安保管理
1，24小时值班及巡查，监控等安全防范管理;2，违章私设摊点及设立广告管理;3，消防管理;4，来人来访管理;5，物品出入管理.接管验收后开始 4 车辆管理
1，进出车辆管理;2，停车场管理;3，车辆行驶管理.接管验收后开始 5 清洁卫生管理
1，清洁卫生管理;2，环保管理;3，消杀管理.接管验收 后开始 6 绿化管理
1，室内绿化管理;2，室外绿化管理.接管验收后开始 7 客户服务管理
1，设立服务员和保安;2，人员形象及服务意识管理.8 标识系统管理 标识日常维护管理 9 档案管理
1，建立房屋共用设施设备档案资料;2，建立用户档案，房屋及其配套设施权属清册;3，建立严格的档案管理制度.接管验收后开始
第三节:各项指标的标准及达成标准指标采取的措施
本节参照《全国物业管理条例》，《全国物业管理示范物流园区达标评分细则》及ISO9001质量标准，我们对项目之物业管理要求的各项指标以表格的形式予以公布，并在列项中概述保障各项指标完成的实施
措施.序号 指标名称 工作标准 指标测定依据 管理指标实施措施 1 房屋及配套设施完好率 95% 全国物业管理条例，全国物业管理示范物流园区达标评分细则，ISO9001质量标准
采用区域巡查管理与管理中心控制相结合的工作方法，落实责任，责任到人，建立完善的区域日检，周检，月检制度，健全档案记录 2 房屋零修，急修及时率 96% 全国物业管理条例，全国物业管理示范物流园区达标评分细则，ISO9001质量标准
建立严格的修缮制度，要求维修人员接到维修单后携带工具5分钟内到达现场，零修工程及时完成，急修工程不过夜.并建立回访制度和回访记录，以优质服务为本，24实行小时值班制度 3
维修工程质量合格率 99% 全国物业管理条例，全国物业管理示范物流园区达标评分细则，ISO9001质量标准
建立维修回访制度，及时征求贵单位意见，保证反馈渠道畅通，以确保维修服务质量 4 大型及重要机电设备完好率 99% 全国物业管理条例，全国物业管理示范物流园区达标评分细则，ISO9001质量标准
完善机电设备的运作制度和维护保养制度，配备专业工程技术人员，寻求专业公司支持，所有维修人员全部持证上岗，实行24小时专人值班，出现故障及时排除 5 疾呼完好及使用率 95% 全国物业管理条例，全国物业管理示范物流园区达标评分细则，ISO9001质量标准
落实责任人，坚持对道路，路灯及停车场，消防设施设备等公用设施进行日常巡视检修和定期维护保养，由维修部落实，客户服务中心监督，并建立健全档案记录，完善规章制度，确保公共设施完好并正常
使用 6 停车场完好率 95% 7 路灯安好率 95% 8 消防设备完好率 98% 9 治安案件发生率 1%以下
全国物业管理条例，全国物业管理示范物流园区达标评分细则，ISO9001质量标准
实行24小时保安巡查制度，分快速，中速，慢速巡查，24小时值班，接受报警及实施调度，根据实际情况，确立人防，技防与物防相结合的治安思路，明确保安职责，层层防卫，以确保物流园区人身财产安全 10 财产被盗率 1%以下 11 违章发生率 1%以下
全国物业管理条例，全国物业管理示范物流园区达标评分细则，ISO9001质量标准
建立交叉巡查制度，跟踪管理，对私设摊点，广告牌，广告字画，乱贴乱画等现象及时发现及时处理，加强宣传工作，杜绝违章发生并建立相应的回访制度 12 违章处理率 90%以下 13 火灾发生率 1%以下(年) 全国物业管理条例，全国物业管理示范物流园区达标评分细则，ISO9001质量标准
全员义务消防员制，确定消防应急方案，定期培训和演习，加大宣传力度，由保安日常巡查，发现隐患及时处理，确保安全 14 绿化完好率 无
全国物业管理条例，全国物业管理示范物流园区达标评分细则，ISO9001质量标准
建立专业化绿化管理养护队伍，责任到人，区域负责与巡查制度相结合，加强宣传，发现问题，及时修复，确保公共绿化无破坏，无践踏，无黄土裸露;室内绿化常青.第四节:管理人员的配备，人员培训 一，物业管理处人员配备
该管理处人员配备因考虑对外形象和设备配臵情况，帮我们在人员配备上坚持以公司\"精干，高效，敬业\"的用人原则为基础，确定\"重学历也重能力，重水平更重品德\"的用人标准，严把人才选聘关.我们要求管理人员必须是一专多能.在管理队伍建设上，我们将采取规范管理和人性化管理相结合的方式，运用激励机制，严格管理，考核，并实行淘汰制，才能确保管理目标实现.(一)，管理处人员配备图
(二)，物业管理处人员岗位分布说明 1，管理处 主任:1名，负责全面工作.2，文 员:负责前台服务，和处理行政，物业事务等工作，并协助管理接待等工作，及负责档案管理，会务管理等工作.3，主 管:1名，负责各部门，各岗位的工作质量的检查，监督.4，维 修 部:2名，负责物流园物业和配套设施设备及场地的日常维修，保养，巡视，维修检查监督等工作.5，保安队中队长:1名，负责保安队全面工作及对部门人员检查监督工作.保 安:20名，分三班24小时值班(其中一名轮休)，负责当班期间的安保工作.6，环境管理部部长:1名，负责清洁，绿化全面工作及对部门人员检查监督工作.绿化技师:2名，负责绿化养护工作.环卫工人:6名负责物流园区公共区域卫生.
(三)，人员培训
企业的竞争是人才的竞争，而人才的竞争关键在于企业是否最大限度地开发人力资源，要实现人才资源开发战略，我们确定了\"全员培训，全过程考核\"的培训方针，使培训真正落实到实处.1，培训的目标: 通过培训，提高员工的文化素质，业务技能和管理服务水平，使物业管理更加富有成效.2，培训内容: (1)新员工入职培训: A，企业培训:企业质量方针，质量目标，企业理念，企业精神等; B，员工手册培训:员工守则，礼仪行为规范，职业道德教育等; C，管理处概况培训:物流园区概况，公众管理制度，内部规章制度，管理架构等; D，物业管理基础知识及强化服务意识的专题培训; E，军训与参观学习.(2)岗位专业技能培训: A，基本技能培训:相应岗位的专业知识，ISO9001文件(包括质量手册，程序文件，工作指示，记录表格等); B，新技术(能)培训:智能化技术，新设备仪器的使用与管理技术等.(3)素质提高培训: A，操作层自我开发培训:进行有关学历，职称的外送培训，或利用现有条件，举办电脑，消防，环保等相关知识讲座;
B，管理人员实行\"四个一\"常规培训，即坚持每月写一篇文章，读一本专业的好书，参加一次讲座，参与一次竞赛.(4)新政策，新理论培训: 物业管理理论动态，有关法律，法规，同行业新动向等.(5)培训者培训: 培训者更新知识及观念，吸收新理论，不断创新培训工作思路的培训.3，培训计划(不具体阐述) 4，培训的评估考核
(1)培训中考核:根据实情，边培训，边考察，理论与实践相结合，这样便于了解员工是否按培训要求和标准指导工作，对没有按要求做的员工进行监督和指正.(2)培训后考核:分为实操考评和书面考核两种，反馈培训绩效，把考评的结果作为薪资发放的依据.第五节:管理规章制度和建筑及其附属物档案， 设施，设备，业主档案的建立与管理 一，管理规章制度
科学完善，合理量化.健全实操的管理规章制度是我们取得成功的重要法宝，也是提高服务品质，提升物流园区形象的重要依据.为进行统一规范和管理，接管后，我们将严格按照ISO9001国际标准人，及我公司质量体系文件的要求，对项目实施专业化，规范化管理.我们还将根据该项目实际情况对规章制度及相关程序作适当调整.管理制度主要包括公众制度及应急措施，ISO9001服务质量控制程序文件，
公司内部管理制度等.二，档案建立与管理随着建筑设计高科技，专业化的发展，信息成为管理资源中又一重要因素，为此，在信息收取时广开信息渠道，存储时做到内容全面，丰富，收集时尽可能地完整.我们拟对项目所有物业管理与服务的项目，从主体到配套，从建筑到环境，从硬件到软件等都建立相应的管理档案.并树立档案管理的财富观，资源观和服务观，使档案管理真正为管理服务.三，档案管理运作环节
1，资料的收集，直接隶属于客户服务中心.建立相应的规章制度，对所有档案资源进行严格管理.在收集时，坚持内容丰富的原则，根据实际全面收集，小到一盆花都有详细的资料收集.2，资料的分类整理，根据其性质，特点进行细分，做到条理清晰，分类合理.3，资料归档管理，按照资料本身的内在规律，联系进行分类保存，做到便于查找和调用，在进，出档案室都有严格的规定，严防文件流失.档案的管理环境必须做到\"三防\"，即防火，防潮，防变质.四，档案资料的分类 1，接管移交资料: 名 称 资 料 内 容 工程建筑产权资料
A:规划图纸，项目批文，用地批文
B:建筑许可证，投资许可证，开工许可证 C:拆迁安臵资料 工程技术资料 A:红线图，总平面图
B:地质勘察报告，开竣工报告，图纸会审报告 C:工程合同，工程预决算
D:工程设计变更，通知及技术核算单 E:竣工图:1.单体建筑，结构，设备竣工图
2.消防，智能化，中央空调等工程及地下管网竣工图 F:房屋，消防，智能化，中央空调等竣工验收证明书 G:钢材，水泥等主要材料的质量保证书 H:新材料，构配件的鉴定合格证书
I:供水，供电，电梯，消防，智能化，中央空调等设备的检验合格证书
J:供水，供电，电梯，消防，智能化，中央空调等设备技术资料 K:砂浆，混凝土试块，试压报告 L:绿化工程竣工图 M:其它技术资料 2，管理档案资料 名 称 资 料 内 容 物业资料
A:基本资料 B:标识资料 事务管理资料
A:事务值班表 B:事务交接记录表
C:物品搬出(入)登记表 D:日常事务巡视记录 E:事务回访登记表 维修资料
A:维修申报表 B:维修服务派工单 C:维修回访记录本 D:公共设施维修记录 安全防范及交通管理资料
A:日常巡查记录，交接班记录，值班记录
B:查岗记录 C:物资搬运放行记录，紧急事件处理记录 D:车辆管理记录，车辆详细资料，车辆出入记录 设备管理资料
A:公用设施保养维修记录 B:各项机电设备保养维修运行记录 C:设备分承包方维修保养记录 D:设备检查记录 员工管理资料
A:员工个人资料，聘用表 B:员物流绩考核及奖罚记录 C:员工培训计划及实施记录 D:员工培训考核记录
E:员工外出考评及参加演练记录 F:员工住房及内务管理记录 意见反馈资料
A:服务质量回访记录表 B:意见调查，统计记录 C:投诉及处理记录表
行政文件资料
A:管理处主任值班及督察记录 B:政府部门文件 C:物业公司及主管领导部门文件 D:管理处规章制度，通知，通报等文件
E:管理处荣誉一览表 F:管理处接待来访参观记录表 会务资料
A:会务承办实施方案 B:会务摄影及录音，录像资料 第六节:便民服务
当我公司接管本项目物业管理后，我们将围绕人员切身需求，秉持\"以客户为中心，优质服务，低价收费\"的经营方针，尽量开展各项便民服务，包括无偿服务项目和有偿服务项目，以下面所列.总之做到使用人有什么需求，我们就想办法满足.序号 项 目
服 务 收 费 标 准 备注 1 代理办公物品维修
按维修单位标准收取维修费，每次维修费货比三家，经同意后送修，加收适当服务费 2 代购车船航空票
除实际费用外，按规定加收手续费 3 代寄，代领邮件 加收适当服务费 4 配备急救箱，急救药品
按药品的实际收费，不加收服务费 5 建立活动组织，组织文体活动
活动费用按实际发生收费，不加收服务费 第七节:物业管理收费标准建议及收支测算
本项目物业管理采用包干制，库房物业每平方米每月x元，办公物业每平方米每月x元，宿舍物业每平方米每月x元，即:每月物业公司的收入为（自己列出、算出），每月物业公司支出及利润见下表: 类别 序号 项目 计算式 月支出 备注
物业公司利润xx元
第八节:日常物业管理
日常物业管理是物业管理单位实施管理与服务功能的重要阶段，我们将该项目物业管理工作分为介入期和常规期二个部分，在介入期我们从物业管理角度提出一系列建议，并依据贵单位的认可项目实施整改和进一步完善物业管理方案，为今后物业管理打基础.常规期物业管理工作，包括房屋，设施，设备维护，环境管理，安全防范管理，消防管理，车辆管理等多方面内容，其中有些项目已在前面相关章节体现.在此章节我们只是就其有关内容进行阐述.一，介入期
在此阶段，我们主要是进行调研，编写方案，做好验收接管工作.(一)，调研，编写方案工作 (二)，验收接管
1，拟定验收接管方案，组建验收接管小组.2，对项目进行全面验收，接管，包括资料接管，另附验收接管相关表格.3，如有整改，在整改完毕后对整改项目进行接管，届时另列清单交接.二，常规期物业管理 (一)，安全管理
1，安全防范管理分为四个层次:第一层为督导层，全面巡查防漏堵漏;第二层为门岗人员进行封闭控制;第三层为监控系统;第四层为最里层，实行步行巡查，发现问题及时处理或汇报处理，同时我们将编制
专项方案进行团体组织集会.四，讲究公共卫生，不乱丢垃圾，瓜壳，纸屑，烟头等，不随地吐痰和大小便，不高空抛物，不饲养禽兽，不在公共场所弃臵及堆放杂物，共同维护公共卫生.五，爱护公共财物，维护水电，通讯，消防等公共设施.六，爱护花草树木及公益设施，不攀摘花果，不践踏草坪.七，加强安全防范意识，认真做好防盗防火工作.八，积极参与公益活动，热心福利事业，尊重妇女，爱护儿童，关心帮助残疾人.九，积极维护物流园区形象，提出合理化建议，积极配合管理处的各项工作，为将物流园区创建成物业管理示范项目而努力奋斗.安全防范管理规定
为提供优质保安服务，保障物流园区的公共设施及人员生命财产安全，特制定本规定.一，物流园区安全治安保卫工作由物流园区物业管理处协助辖区派出所完成.管理处工作人员有权对违反物流园区管理规定的行为进行检查，纠正.二，物业管理处的职责和权利
1，严格执行国家治安条例，密切配合公安机关维护物流园区公共设施及人员生命，财产安全.2，实行封闭式的安全管理办法，保安人员24小时值班巡逻，处理所有紧急事项.
3，负责本区域的机动车辆，摩托车，自行车的管理，车内所载物品如有可疑须检查明后方可放行.4，夜间门岗负责出入登记等工作.贵重，大件物品离开本区域，须查验委托单位出具的《物品搬出放行条》方予放行.5，对不遵守制度的人员，应进行劝阻，制止，情节严重者移交有关部门处理.三，物流园区严禁下列行为: 1，严禁非法携带，存放枪支弹药，非法储存，使用爆炸，剧毒，易燃，放射性等危险品.2，严禁非法制造，贩卖和携带匕首弹簧刀等管制刀具.3，严禁非法吸毒，贩毒，嫖娼卖淫，制造，销售各类毒具或聚毒.4，禁止窝藏各类犯罪分子.5，不得利用房间为盗窃活动提供方便.6，禁止制造，复制，出售，出租或传播淫秽书画及淫秽录像物品.7，未经批准不得擅自改装，破坏正常供电线路.8，不得损坏，移动消防器材，标志，挪用消防水泵.9不得故意损坏区域内各种公共设施，设备.有上述行为，物业管理处有权按《治安管理条例》予以纠正，情节严重交公安机关处理.四，物流园区经营人员职责和义务: 1，遵守国家有关法律，法规和本物流园区的各项规章制度.2，具备足够的安全意识，积极配合物业管理处保安人员，搞好物流
园区的安全保卫工作.3，勇于制止，举报破坏本区域治安隐患的人和事，并协助物业管理处处理.4，正确作用电子智能化系统，保证有关治安报警设施的完好及有效使用，并勇于承担自己造成的相应事故责任.消防安全管理规定
为了加强物流园区的消防管理，保障公共设施及人员生命财产安全，根据国家有关消防法律，法规制定本规定.一，本规定由物业管理处和物流园区所有人员共同遵照执行.二，物流园区的防火工作，依据\"预防为主，防消结合\"的原则，实行综合治理，并接受市公安消防局的领导和监督.三，物流园区的防火管理实行分工负责制，由产权单位组织管理，物业管理处具体负责，由消防部门监督实施.四，物业管理处的防火工作职责: 1，宣传消防法律，法规和防火安全知识，对客户进行经常性的防火安全教育; 2，制订防火管理制度，并监督保障实施; 3，定期组织开展防火自查，及时掌握辖区物业的防火情况，协调有关方面采取相应保障措施; 4，保证公共区域疏散通道的畅通; 5，定期对辖区公共消防设施，器材进行检查和维修，保养，使其处理良好备用状态;
6，正常情况下消防设施的停水停电不得过夜，特殊原因需要过夜的，必须经有关人员同意，并及时通知所有人员加强防范; 7，领导义务消防组织，进行扑救初期火灾和安全疏散演练; 8，严禁载有危险品的车辆进入本区域或停放; 9，组织人员补救初期火灾，对情况严重难以扑灭的，应及时打\"119\"电话求救，并协助维持火场秩序，配合事故处理.五，物流园区经营人员的消防职责和义务: 1，遵守电器安全使用规定，严禁乱拉临时电气线路，严禁超负荷使用电器; 2，不得随意堆放，晾晒易燃物，严禁乱扔烟头，严禁将带有火种的杂物或其它易燃物倒入垃圾桶，严禁在垃圾桶内烧垃圾; 3，室内不得存放超过0.5公斤的汽油，酒精，香蕉水等易燃品; 4，严禁占用，堵塞任何消防通道，楼梯走道，天台出品或其他疏散口，严禁在楼道，天台进行喷油漆的危险作业; 5，严禁损坏，盗用消防设施，器材，挪用消防设施及消防水源; 6，严禁封闭或损坏安全疏散标识，事故照明设施及消防标志; 7，遇强雷天气，尽量关闭所有电器，拔掉电源插座，以免烧坏电器或发生火灾; 8，发生火灾时，应及时告知物业管理处或拨打119，并关闭电闸，迅速离开现场.使用楼梯走廊逃生遇烟雾浓密时，应尽量贴近地面爬行，并以湿毛巾遮盖在面部，免受烟雾熏晕; 9，学习消防常识，掌握简易的灭火方法，发生火警及时报警，积极
扑救; 10，发现他人违章用火，用电，用电焊，气焊或有损坏消防设施，器材的行为，应及时劝阻，制止或向物业管理处报告; 11，所有人员必须服从消防机关和物业管理处有关消防方面的管理，监督，不得刁难，辱骂或以暴力，威胁手段妨碍消防工作人员执行公务.纵火者，将依法追究刑事责任.六，物业管理处或房屋产权单位需要改变的用途时，其防火安全必须符合国家有关法规要求，并经市消防主管部门审核同意，方可使用.七，在执行灭火救灾任务中受伤，致残或牺牲的人员其医疗，抚恤待遇及其养伤期间的生活费用，由发生火警的肇事者按照国家有关规定给予补偿.八，公共娱乐场所按《公共娱乐场所消防安全管理规定》执行.九，凡违反本规定的，物业管理处可根据有关法律，法规及有关规定报请消防主管部门进行处理.道路及车辆管理规定
为了加强区域内交通管理，维护交通秩序，根据交通有关法规，特制定本规定: 一，各类车辆在本区域行驶停放，须遵守下列规定: 1，遵守交通管理规定，爱护道路，共用设施，不得碾压绿化草坪，损坏路面路牌及各类标志等公共设施; 2，机动车辆在本区域行驶，时速不得超过安全标准，严禁超车; 3，车辆停放应服从管理人员指挥，在规定位臵停放，注意前后左右
车辆安全; 4，车辆停放后，必须锁好，并调好防盗系统至警备状态，车内贵重物品须随身带走，否则后果自负; 5，不准在行车道，消防道上停放车辆，不准将车辆驶进人行道; 6，不得在区域任何路段试刹车，练习驾驶，有滴漏机油等必须清洗干净; 7，除执行任务的消防车，警车，军车，救护车外，其它车辆一律按本规定执行.二，停车场管理规定
1，服从保安员指挥，严格按照标识有序行驶及停放; 2，工程车，履带式车辆不得驶入停车场; 3，不得损坏车场设施，正确使用停车卡，对冲关者一律严惩; 4，严禁运载剧毒，易燃物品，枪支火药和其它危险物质的车辆进场; 5，车辆有滴漏机油等现象必须立即清洗干净; 6，车辆停放后，自觉锁好车门，贵重物品不得放于车内; 7，管理处对车辆只提供车位及对车辆秩序进行管理.停车场内的车辆如有遗失，管理处只负责协助车主进行调查，并协助车主向保险公司索赔; 8，凡无行驶证的车辆和未办理保险手续的车辆遗失，由车主自行负责处理.物流园区设备安全运行制度
一，机电设备的管理以安全，正常，经济运行为标准，机电设备的操
作，保养，维修由专业技术人员实施，维修人员须持相应的操作证，上岗证.二，智能控制，消防，电梯，供电，供水设备管理实行24小时值班制度，值班员必须密切留意和掌握设备的运行情况，发现问题及时处理，并做好运行记录.三，机电设备严格按照设备维修保养规程进行维护，保证设备完好.四，值班员和维修人员应严格按照安全操作管理规程进行操作和维修.五，设备管理人员应了解和掌握设备运行规律，贯彻以预防为主的方针，防止事故发生.六，维修设备时，应准备好材料和采取相应的安全措施和技术措施，防止触电及设备事故的发生.七，在电源干线，低压配电柜上进行工作时，必须有专人监护，操作必须使用绝缘工具并悬挂标示牌.八，做好设备运行和维修记录，建立设备台帐，定期对设备进行清洁卫生.九，供配电设备房必须具备灭火器材.智能控制中心管理规定
一，智能控制中心实行专职人员全日值班负责制.二，信息值班员每天检查各类信号是否正常，如不正常应立即查清原因，上报主管，遇到重大问题迅速上报管理处主任.三，控制中心出现报警信号，立即核实信号真伪情况，如报警属实，按相关\"应急措施\"处理，如属误报应进行复位，并记录在《智能控制
值班记录表》中.四，智能控制系统在正常情况下应处于自动状态，每半月进行一次自动，手动的操作检查，以确认设备是否处于完好状态，并将检查结果记录在《智能控制值班记录表》中.五，智能控制设备出现故障时，值班员应填写《智能控制设备维修申报表》，并立即通知客户服务中心以调度专业技术人员进行维修.六，智能控制中心内的电话属专用报警，调度联系电话，任何人不得占用而影响工作信息传送.七，智能控制中心内严禁吸烟，严禁存放易燃易爆等危险物品，中心内配备便携式灭火器和常用灭火器械.八，严禁外人进入智能控制中心，如因工作需要必须经消防主管批准，未经许可，中心工作人员不得接待任何来访者.消防给水设备保养制度
消防给水设备是有效扑灭火灾的重要设备，设备是否保持良好预备状态，关系到客户的生命及财产安全;为此，维修部每月必须对消防设备定期做好保养工作，确保设备完好.一，每月对消防给水设备做好维护保养工作
1，检查紧固控制柜电气节点，触头有无氧化现象，柜内有无积尘，蜘蛛网等异物; 2，检查进出水阀门开，关状态，阀门不能出现滴水，保持阀门处于正常开启状态; 3，检查加压泵泵轴是否滴水(滴水每分钟不超过20滴)，对泵轴填料
做适当调整，使其保持正常; 4，检查所有紧固体螺栓是否有松动，锈蚀并做适当调整，使其保持正常; 5，泵轴及时添加润滑油，使其保持转运灵活等.二，启动检查消防泵加压是否可靠 1，转换开关是否在自动位臵; 2，打开排水阀门观察压力表指示，压力降至一定范围时，消防泵是否安全启动; 3，消防泵安全运行5分钟，关闭排水阀，观察压力表达到正常压力值时，消防泵是否停止运行; 4，如发生消防泵不能安全启动，运行，保养人应及时报告主管，由主管组织相关人员进行处理.三，保养结束后，将转换开关臵于\"自动\"位臵，清扫设备卫生，做好保养记录.中央空调设备巡视管理制度(根据实情定) 一，中央空调开机成功后，为了保证空调系统的良好运作，值班员每隔4小时巡视一次中央空调机组，巡视的主要部位包括: 1，检查电压表指示是否正常，正常情况为380V±10%; 2，检查三相电流是否平衡，是否超过额定电流; 3，检查油压表是否正常，油压的正常范围100～150pa; 4，检查进出冷却水温度(进水温度
6，主机运转过程中是否有异常振动或噪音; 7，冷却塔风机运转是否平稳，冷却塔水位是否正常; 8，检查管道，阀门是否渗漏，冷冻保温层是否完好; 9，检查控制柜各元件运作是否正常，有无异常的气味或噪声; 10，各种标识工具是否完好等.二，值班员巡视中发现设备有缺陷存在时，立即通知维修部主管.维修部主管分析缺陷后，联系相关技术人员处理，如缺陷较严重时，可按操作程序停机，并通知相关人员，说明情况.三，值班员对巡视的情况认真做好记录，如设备故障正在处理时，未经维修部主管同意不准离开.四，为了防止意外事故，机房应随时上锁，钥匙由值班员管理，任何人不准私自配钥匙，下班时，将钥匙及巡查记录交给接班人，交班人与接班人严格按交接班制度执行交接手续.电梯巡视监控管理制度
为确保电梯安全，可靠运行，电梯管理员负责对电梯设备的统一管理，并监督值班人员执行: 一，值班人员每日对电梯机房，轿厢，井道，底坑等主要部位巡视一次，根据巡视情况填写《电梯设备巡视记录》.二，巡视时按以下内容认真巡视检查: 1，曳引机是否有噪声，异味，是否烫手，轴承螺栓是否松动; 2，减速箱的油位，油色是否正常，连轴器是否可靠; 3，指示仪表，指示灯，各继电器运作是否可靠;
4，变压器，变频器，电抗器等是否过热; 5，制动器，曳引轮，曳引绳，限速器等是否正常; 6，通讯设施，标示牌，盘车手轮，开闸板手等求援工具是否放在指定位臵; 7，电梯运行有无振动，开关门是否顺畅，底坑限速器是否正常等.三，巡视中发现不良情况时，值班人员应及时报告电梯管理员，由电位管理采取措施进行调整.如果问题严重则应联系公司评定合格的电梯维修保养公司进行处理，必要时可切断电源暂停使用电梯.四，值班时发现电梯有缺陷存在时，必须及时处理，缺陷未处理好不得擅自离开，监控缺陷处理的进度，并积极配合维修人员处理完毕缺陷，并做好记录后方可离开.水泵房运行操作规程
一，水泵房为物流园区工作，生活，消防供水控制中心，设备工作是否正常直接关系到所有人员的生活及安全问题.运行操作人员必须将设备的安全运行放在首位.二，水泵的运行操作
1，运行前应检查进出水泵阀门是否打开;水池内储水是否充足;泵的转运是否灵活等等; 2，泵的填料部分允许有少量滴水(10～20滴/分钟)，如出现大量滴水，应做适当调整.各阀门填料处不允许滴水，如出现滴水，应拧紧相应的螺栓.3，供水时应经常检查水箱水位，严禁漏水跑水;
4，水泵及其它设备的巡视检查应认真仔细，做到检查项目不遗漏，并做好记录.三，泵房卫生
1，泵房内每日交班前进行清扫，每星期彻底打扫一次，管道，阀门，水泵及控制柜周围不允许有蜘蛛网和积尘; 2，泵房内，水池井盖周边应保持清洁，人离开时，房门必须上锁.四，发生事故时，应沉着冷静，迅速判断事故原因，做出相应处理，及时报告主管领导，事故未处理完毕，不允许交接班.水泵房运行注意事项
一，值班员巡查时应认真仔细检查机组运行情况，做到\"三勤\"(勤听声音，勤看仪表，勤测温表).二，启动水泵时严格按《水泵操作程序》进行;\"手动\"启动次数不应连续超过3次，排污泵不允许空载运转.给水泵在\"手动\"位臵运行时间不允许过长.三，监视变频控制是否按设定时间切换机组，信号，仪表指示是否正常，确认是否在正常压力状态.四，注意电动机发热，通风情况，经常保持电机周围的清洁，及时排除泵坑积水.五，水池储水是否充足，浮球阀开关工作是否正常.如储水不在规定范围内，及时查明原因后对水池储水进行调整，并做好记录.六，发生下列情况之一者应迅速停止运转，必要时切断电源检查原因，消除故障后方可运行.
1，电流突然升高超过允许范围时; 2，水泵有不正常声音或发出强烈振动时; 3，电动机内或变频控制柜内有火花或冒烟时; 4，压力表突然升高或降至不正常范围时; 5，水泵轴承和电动机温度超过允许范围时; 6，水泵无水空转或反转时; 7，危及设备或人身安全时.绿化养护制度
为搞好室内，室外绿化管理，确保花草树木繁茂，长势良好，特制订本制度.一， 室外养护: 1，基础性更新改造: 土壤改良:对绿化地带未经改良的土壤每年进行一次性全面深耕改良，彻底改变花木因土壤贫瘠板结而造成的生长慢，枯黄，老化，部分枯死的状况，确保花草的正常生长状态，深翻土壤后，施基肥和使用化学除草剂，消除杂草.2，常规性养护工作: (1)修剪:修剪能使植物经常保持平整美观并能促进生长茂盛.苗木修剪，每月修剪两次.生长旺盛期应根据生长情况不定期及时修剪，草皮修剪春，夏季每两个月进行一次，秋，冬季根据实际情况进行修剪.基本保证春，夏季草皮不长于15厘米，秋，冬季不长于10厘米;
(2)浇水:旱季乔，灌木每星期浇水一次，草皮每星期浇水两次;室外拿刀盆栽随天气不同，每天浇水1-2次，雨天能淋到雨水的不浇，每周浇透水1-2次，室内盆栽每周浇水1-2次;草皮浇水时要一次浇透，不能只浇土层表面，至少要湿润土层5厘米以下，浇水以早晚为主; (3)花木除杂:及时消除杂草，杂物，经常拾除草地，花丛内砖头，纸屑等杂物，时刻保持绿地，花坛整洁，清除杂草采用人工拔除或选用化学除草剂，每次清完杂草后，应喷施三次叶面肥及控草肥; (4)松土，扩穴，施肥:原则上每年冬季必须深耕扩穴重施肥一次，平时每遇两次大雨必须松土一次，每次松土后同时根据苗木的具体需要施肥一次; (5)病虫防治:建立病虫害防治动态跟踪系统，春，夏，秋季虫病多发期前必须进行综合防治，不得有大规模的虫害发生;冬季要做好越冬虫害的清理灭除和树干涂液防虫，防病等保护工作; (6)花木补植:如果发现有损坏或死亡的苗木，必须在两天内完成补植; (7)植保:提倡生物防治，人工防治，使用农药必须以不伤害市民的健康为前提，尽量使用高效低毒无公害农药，使用农药时必须在晴朗无风的天气一次性完成，喷药后4小时内下雨的，要待天晴后重喷;使用小型喷雾器或手动喷雾器喷洒，以免药液扩散;
(8)自然灾害的防御:雨季前要检查绿化区，提前做好排水工作，台风，霜冻等多发季节应及时做好预防措施，避免不应有的损失; (9)草皮养护:杂草每周巡查拔除，做到每平方米不得多于5棵高度超过8厘米的杂草.每次修剪后对草皮施肥一次，以氮肥为主，结合磷，钾肥和有机肥，施后浇透水或在雨后施肥; (10)绿篱，花球养护:绿篱修剪做到平整圆滑，花球造型优美，增加其艺术含量.修剪下的枝叶要立刻清除.春，夏季每两个月施肥一次，秋，冬季每3个月施肥一次，施用复合肥和共生麸保证长势旺盛.绿篱，花球死亡缺苗，须在1周内补种好; (11)乔灌木养护:每月巡查，及时修剪枯枝，病虫枝，下垂妨碍人们观瞻和活动的枝条，保持乔木高2.5米以上.修剪下的枝叶要立刻清除，以免干枯影响美观.清洁卫生管理规定
为了更好地了解我公司进驻后的具体工作办法，现我公司就管理处环境管理部清洁卫生工作的有关事项作如下说明: 第一:清洁品质控制 一，清洁计划
1，向管理处提交清洁服务计划; 2，根据计划书内容按步骤实施日，月，季的清洁工作; 3，根据计划书内容会同管理处工作人员实施日检，月检工作; 4，月终根据统一考评检讨修订下月度的实施清洁计划;
5，急(突发)事件的处理对应计划方案提交; 二，清洁实施
1，向管理处发出每日清洁完成情况报告;(简称\"日报:) 2，各现场每日举行前日工作情况总结，当时工作安排;(简称\"早会\"或\"例会\") 3，各项日常清洁工作安排表，指导书; 4，各项定期清洁工作安排表，指导书; 5，各项内部清洁完成情况考评资料; 6，各项清洁工作方法指示书; 7，各项清洁工作安全批示书; 三，清洁技术应用
1，清洁新技术的应用和推广; 2，现场清洁问题的研究，解决; 3，清洁高效率方法的研究，运用; 四，清洁监督与检查 1，清洁日检表 2，清洁周检表 3，清洁月检表 4，各项清洁作业标准书 5，各项清洁作业岗位职责 6，清洁奖罚制度
7，各分现场之间交替检查，评比
五，员工管理 1，定期的清洁培训 2，员工道德教育 3，作业标准化管理 4，员工考评制度
第二，清洁原则及清洁方案 一，清洁原则
创造舒适的环境，杜绝任何污染
★在物业区域内部，要求任何部位必须干净整洁，一尘不染，无卫生死角
★亲切的服务，给人以温馨的感觉 ★垃圾及时清理，免除空气的污染 保持建筑常用常新
★使用适当的洗剂，保持建筑外观干净，常新，不受损坏 ★使用无污染洗剂，保持环境的清新 ★采用保护措施，避免建筑使用中的最小磨损 安全作业的确立 ★实施安全操作教育
★清洁作业采用安全保护，防止其它建筑的意外损伤 ★清洁工作中必须使用作业指示板，警示牌，防护栏，安全帽 作业情况督察
★现场管理者每日巡查作业完成情况，提供报告书
★各区域负责人每月进行互检
★公司技术部每月进行作业指导，监督检查 作业效率提高
★大面积作业区域逐步采用人员和机器的相互配合 ★建筑采用先进的专用设备进行保养
★逐步使用设计科学，合理使用方便，快捷的作业器材高效率的完成各项作业
树立良好的社会形象，创超一流的环境 ★使用高效作业设备，确保环境干净，整洁 ★选用高素质作业人员，注重人员形象教育 ★严格要求着装整齐，服务语言标准化 二，具体清洁方案构想 人员的选择，培训，教育
★选择年青，工作勤劳，有一定文化素质的员工 ★注重职业技能培训和服务规范化教育 ★定期进行新技术培训 器材及洗剂选定
★针对石材选用养护技术设备
★大堂适时采用先进设备进行大面积清洁作业
★不锈钢表面使用进口高密度柔软清洁巾进行不损伤清洁 公共场所设施清洁 ★洗手间设施定期进行消毒
★垃圾桶，箱定期进行消毒，避免空气污染 保护作业法
★保护建筑的作业:不同的建筑采用不同的方法和洗剂 ★保护使用者的作业:A，选择适当的时间作业;B选择无噪音作业，避免干扰
★使用保护剂全面保护建筑外观 清洁作业的实施 ★制定详细的计划书 ★管理人员确认作业完成情况 ★定期进行专业的技术培训 ★紧急事件的应急增援
★加强夜间作业避免影响白天的正常工作 ★严格控制外部垃圾，尘沙对内部建筑的破坏 ★加强大堂的日常作业 三，清洁业务的基本方针
建筑物本来是美造型，脏便会降低其价值.建筑物的美在于通过频繁的清扫，才能展示美的所在，给人们留下美好影响.清扫业务的好与坏，因为一般一通过肉眼也可以判断，因此经常保持良好的清洁状态便是提高物流园区以及清扫业务形象的重要事宜.如对建筑物的清扫偷懒会加速建筑退化，这已成为现代清洁业务的一般常识，清扫作业可以防止建筑的磨损，变色，生锈，
发霉等现象，不仅可以提高美观，在保护建筑方面的作用更为显著.例如:地板涂地板维持剂，不仅可以预防地板脏污，又可以提高建筑的美观，同时也是保护地板的一项重要工作.四，确定清洁作业基准
制定清扫业务标准，需要考虑建筑物的建筑构思，建筑物内的使用状况(场所)，季节，时间等因素.对于制作贵物流园区的作业基准，由于建筑物详细情况目前尚有个别不明之处，请允许我们按照通常的作业基准制作程序加以说明.在我司的清洁管理工作中，作业基准，作业实施不是孤立分开的，而是如下表一样，从制定计划到判断，评价都作为有机整体来考核实施.因此，我们确认在与贵方密切交流，会商共进的前提下，通过下列循环可以永久维持建筑物优美高雅的环境.五，清洁的目的及特点
1，清洁作业的根本是清除建筑上附着的污垢，最终达到提高建筑美观，保护建筑，延长其寿命，洁净环境卫生的目的.2，清洁概念
物流园区的清洁因其建材，场所，使用者，用途的不同，其相应的清洁方法也不同，清洁固有\"千变万化\"之称，正是这样的变化对作业人员的要求也提出具有专业化和广泛的建材和洗剂知识.
1)针对不同的建材采用不同的清洁方法(如石材，金属，毛织物，胶等) 2)针对不同的场所采用不同的清洁方法(洗手间，走廊，停车场等) 3)针对清洁分类采用不同的清洁方法(日常清洁，定期清洁，特种清洁等) 4)不同的用途采用不同的清洁方法(办公楼，住宅等) 清洁的特点:正如前所述物流园区的情况不同，故其作业的实施也相对不同: 1，进行详细的调查; 2，制定完善的作业计划; 3，划分作业不同的区域进行; 4，制定全面的建材保护措施及方法; 六，重大问题处理
我司设有专人负责各现场的重大问题及突发事件的应急处理，并配有机动小组.七，客户至上
这是我公司的服务宗旨，对我们的服务对象提供服务，如遇管理及作业上的重大问题，我公司上层管理者都非常重视，妥善的处理是我公司在市场竞争中生存的唯一条件: 1，贵公司的要求就是我们最重要的工作; 2，定期进行现场内部的5S整顿;
3，内部定期举行内部管理例会解决现场的工作; 4，定期举行管理会议商讨落实管理工作.八，处理客户投诉 1，如何对待客户的投诉
A，对客户的投诉处理应放在首位; B不吝惜对处理客户投诉所花费的时间与金钱; 2，处理客户投诉的姿态
A，接到投诉，应立即赶往现场，速度越快越好; B，无论是什么状况都必须道歉; C，绝对不允许反驳或找借口中; D，掌握如何当场或用电话应付的技巧; E，无论人，场所，时间是否相同，应掌握顺利处理的技巧; 3，对投诉的事后处理
A，分析原因，责任的存在，并向总负责人汇报; B，协商如何避免再发生的对策; C，如决定了具体对策，应立即付诸于行动并向客户汇报.九，教育理念
楼宇清洁业务的目的在于给物流园区使用者提供舒适的使用环境，因此，以提供最佳的作业技术为主要目标，遵守楼宇管理的有关法规，实施以提高作业质量，效率，包括服务等的性教育训练.1，教育训练的三项目
1)硬件教育
A，清洁五原则的教育 B，各种建材清洁养护的技术 C，机器，器材的熟练使用 2)软件教育
A，各种的作业计划，作业程序 B，人事，劳务管理，一般的教育 3)服务教育
A，服务态度:作业态度，礼节，着装 B，精神性服务:配合顾客的心情，愿望 2，提出最佳作业技术的建议
为提高和维持对建筑物的美观，对作业，员工以及物流园区的使用者提供和创造安全，舒适，卫生的环境和高效率作业目标进行教育培训.3，教育训练负责人
由专业技术教育负责人和经理负责进行教育训练.(教育负责人:是指在获得国家标准的资格证书或获得职业训练指导等各领域专业技术与指导技术等职称的人才) 4，教育训练对象
一般员工，各现场负责人以及本地教育指导者.清洁作业规程以及操作要领 场所
每日清洁内容（重点中的重点，需要甲方的招标文件） 二， 第二节:部分应急措施
意外事件处理办法
为做好区域内的意外事件处理工作，特制定本办法.一，电力，给水，电视信号中断供应处理
1，当接到有单位投诉电力，给水，电视信号供应中断时，先向投诉单位查询中断供应时间; 2，了解发生时间后，应及时报告客户服务中心，客户服务中心将及时协调维修部长，技工跟进有关情况，如果发现整个辖区电力，给水，电视信号供应中断，而非本区域设施出现故障，应立即向有关供应机构查询及要求尽快抢修; 3，如有关供应未能即时恢复，客户服务中心将会在告示栏张贴通告.二，火警处理工作
1，当发现火警时，即时报告客户服务中心及管理处主任; 2，如火势有可能会对客户造成危险时，须即时疏散受影响单位的客户; 3，如情况许可或在安全情况下，偿试将火扑灭; 4，倘有关人员未能自行将火势扑灭时，应立即拔打119，并保持马路及通道畅通，方便消防车全速驶近火场.5，当消防员到场后，有关负责人须登记以下资料: 1)消防车到达的时间
2)消防车到场数目及车牌号码 3)带队的消防队长姓名 4)消防员收队离场时间
6，当火势被扑灭后，有关人员应即时巡查及记录公众地方损坏的情况，倘有公众设施受损，须立即安排抢修.另外，须巡查及记录受影响单位的情况; 7，尽可能在第一时间向总经理报告.三，水浸处理工作
1，当发现有水浸时，应即时将积水清除; 2，倘水浸范围附近公众设施或客户单位造成损坏，应即时采用各种方法截水; 3，当积水清除后，须即时巡查及记录公众地方，设施的损坏情况，同时巡查及记录受影响的单位损坏情况; 4，如有公众设施受损，须立即报告维修部负责人或总经理; 5，如水浸的水源是由某单位内漏出，除按上述步骤跟进外，即时联络浸水单位客户，要求尽快处理.四，爆炸处理工作
1，当发现有单位发生爆炸时，值班人员须尽快联络该单位客户，征询其是否需要报案; 2，如客户同意报案，须尽快报告公安机关; 3，公安人员未到达现场时，有关人员应派人四周巡视是否有可疑人物，另外应安排保安人员巡视附近其他单位，是否有被爆
第20篇：物流园项目建议书
物流园项目建议书范文
物流园项目能够极大地推动农副产品市场化、商品化、产业化的进程;有利于推动区域经济发展的龙头作用，将带动相关产业的迅速发展。在撰写物流园项目建议书时要计划好整个项目的步骤，做好充分的市场调查，以下是一篇物流园项目建议书的范文，以供有需要人士参考。
一、项目建议书概况
(一)名称
××物流园项目建议书
(二)项目类别
产业园区
(三)项目地点
(四)建设条件
区位优势突出，属投资开发的黄金口岸。自成立以来，投资上亿元完善了水、电、气、路、通讯等基础设施建设，已引进川中油气开发采油基地、顺生制药等企业82个，完成投资3.3亿元。根据×市发展规划，开发区是×市政府确立的发展仓储、物流的一类工业园
二、项目背景和政策支持
(一) 物流园项目建议书提出的背景和必要性
×十里工业街经济技术开发区是省级经济技术开发区，位于×市高坪区境内，地处嘉陵江畔，北起龙门镇，南至都京镇，沿公路两侧展开，规划面积50平方公里，分为龙门、、门、高坪、江东新区、林海工业园区6个开发园区，其中小区为起步区，面积3平方公里。达成铁路与已开工建设的兰渝铁路在区内交汇，83万吨级的货运站建在区内，绕城高速公路横穿小区，江东大道纵贯区内，嘉陵江清泉寺大桥将小区与市中心连成一体。
(二)政策支持
为充分发挥×的区位优势和商贸优势，积极对接川东北地区和成渝经济区的开发、承接两个特大城市的辐射，促进×市的迅速发展，在区域竞争中取得优势，2005年×市确定了“把×建设成为川东北区域中心城市”的战略决策，开发区是×市政府确立的发展仓储、物流的一类工业园区，凡入驻园区的企业一律享受省、市出台的相关优惠政策。
(三)对投资商的要求
1、投资方须具有法人资格，具有相关投资条件;
2、投资方有一定的经济实力和经营经验。
三、项目选址和环境
(一)项目选址
物流园区依托位于高坪区的×火车东站建设，初步规划面积3平方公里。该区域水、陆、空立体交通网络发达，地理位置优越，处于成(成都)、南(×)、渝(重庆)经济圈金三角区，有达成铁路最大的货运站，是4条高速公路的交汇点，距机场2公里，距×港5公里。
(二)综合环境
×区地处×市城区东大门，与市中心仅一江之隔，5座嘉陵江大桥将城区与市中心紧密连为一体，国道318线、成南、南广(安)、南渝以及绕城高速公路汇接于此，辐射全境，达成铁路有全线最大的二级货运站位于境内镇，建设中的兰渝铁路在此与达成线呈“十”字交汇;嘉陵江横贯全境，水运上通广元，下达重庆与长江相汇，直达武汉、上海，四通八达的立体交通网络已经形成。
(三)项目投资的必要性
×市作为川东北区域中心城市，处于广安、达州、巴中、广元、遂宁五市包围中心，自古就有“西通蜀都、东向鄂楚、北引三秦、南联重庆”的区位优势，商贸服务业一直是×传统的优势产业，在川东北地区具有较强的幅射力，是川东北地区经济、商贸、金融、科技和文化中心和重要的交通枢纽。物流园区是×市委政府为充分发挥×的区位优势和商贸优势，积极对接川东北地区和成渝经济区的开发、承接两个特大城市的辐射，促进×市的迅速发展而特别打造的现代交通枢纽和商贸物流中心，有着其它地区不可攀比的独特优势。所以，园区是承载物流业发展的理想场所。
四、项目开发思路及初步规划
(一) 物流园项目建议书开发的目标
根据川东北地区产业发展规划以及×市贸易发展规划分析，物流园区的目标市场主要是为建材、农资、特色农产品、粮油食品提供交易、存储、加工和配送等一体化服务。
(二)总体规划布局
根据对各功能区储存能力和容纳能力的估算，考虑到城市规划要求，农民安置点，预留用地以及现有货运站的规模，按照平均土地使用率50%计算，预测到2015年物流园区总共需要占地面积688万平方米，建筑面积 172万平方米。考虑到实际地形要求，实际规划占地面积696.7万平方米，建筑面积167万平方米。
(三)建设周期
总共6年。其中：一期物流园区基本基础设施建设阶段，建设周期1年。二期第三方物流中心建设阶段，建设周期1年。三期建设农产品交易和配送区，建设周期2年。四期物流园区能力扩大和完善阶段，建设周期2年。
五、项目财务分析
(一)投资价值分析
根据×同类建筑数据，办公建筑成本按2000元/平方米计算，仓库建筑成本按1200元/平方米计算，道路建设成本按180元/平方米计算。按照以上标准，物流园区总建筑投资为30亿元。
(二)收益
物流园的建设，将为×市产生巨大的财政收入，根据初步测算，物流园区最终建成后，商品年交易额将达到150亿元,产生年税收7亿元。按照15年收回投资，平均利润率10%计算，将产生年税收0.3亿元。因此，本项目投产建成 15年后最终将产生平均年税收7.3亿元。
(三)资金筹措方式
六、物流园项目建议书结论
