推荐第1篇：物管工作汇报
与时俱进抓管理求真务实上水平
物资管理是我们赖以生存和发展的基础。近年来，我局高度重视，积极从实现“四保”的总体要求出发，严格按照管理国家局的要求和部署，加强队伍建设，严抓制度落实，不断探索和完善物资规范化、精细化管理的新方法、新思路，通过全局干部职工的共同努力，目前物管队伍整齐、操作规范、工作扎实，取得了一定成绩，现结合工作实际，汇报如下：
一、高度重视，切实突出物管主业的位置
我局各级领导把管好储备物资放在重要地位。各基层处处领导班子也牢固树立物资管理是主业的理念，在人员配备上，优先保证物资管理工作的需要，根据物管工作发展的新趋势，把思想品质好、勤奋敬业、信得过、靠得住的人员调整充实到物资管理队伍中，为物资管理工作水平的提升提供了人才保障。在经费上，克服经费紧张困难，先后投入大量资金，给物管科配备了相应的办公设施；统一配备库房工具，给每栋库房定制了统一的库号牌、警示牌、防爆手电等工具，对所有物资库房设置了统一的保管员工作台和图表板；统一配备了温湿度仪表和湿球水杯；统一更换了“四簿”，规范了物资垛卡的悬挂；使库内工具配备统
一、摆放整齐、美观有序，为达到物资管理“四保”要求奠定了坚实的物质基础。
二、吸收先进理念，全面提升物资管理规范化、精细
化水平
现代化的管理是提高物资管理水平的基础。ISO质量管理体系是一种国际标准化的管理模式，也是一种先进的管理方法，充分体现了系统管理的思想。基层仓库安改工程结束后，物资管理工作在“仓库硬件改善，管理也要随之提升”的认识中发生了较大变化，为了切实提高物管人员的目标意识、质量意识，全面提升物资管理水平，按照局党组的要求，我局基层仓库开展了物资管理规范化、精细化工作。同时，积极引入并吸收ISO质量管理体系，以现代的管理理念全面指导物资管理工作，通过多年的运行，广大职工的质量意识、责任意识明显增强，物管工作制度化、规范化、科学化管理水平进一步提升。
在推动物资管理规范化、精细化进程中，我局按照坚持、完善、提高的要求，积极推动物资管理基础标准化，管理工作制度化，作业操作规范化，高标准要求、精细化管理。精细化管理工作从“没有必要”到“很有必要”，从不会干、蛮干到动脑筋干、巧干，从开始为“整垛”而整垛，到人人自觉把关、确保速度服从质量，经历了“认识、实践、升华，再认识、再实践、再升华”的过程。大到物资垛形、库容库貌及物管人员的精神状态，小到保管员的走势、站姿、汇报解说、清扫工具及用品的摆放等实现了统一规范。物资垛形达到“纵看一条线，横看一平面”的要求，库内外环境整洁美观，物资管理人员以良好的精神状态扎实工作，物管工作由突击干转变到保持常态化，形成了精细管理向常态化的转
变。ISO质量管理体系先进理念的引入，使我们的管理工作再一次得到大的提升，通过ISO质量管理体系和物资日常管理相结合，推行5S现场管理方法，规范了每一个工作环节、每道工作程序，严格按照制度办事，将制度落实到每一个工作细节，通过不断完善、持续改进，物资管理工作步入一个新的层面，确保了国储物资的安全。在5S的整理、整顿，清理、清扫过程中改变物管人员的思想观念，增强物管人员的综合素质和发现问题、解决问题的能力，营造了良好的管理环境。
三、强化制度建设和落实
完善制度是完成各项工作的前提，落实制度是完成各项工作的关键。为此，我们根据物资管理的相关制度和要求，结合ISO质量体系认证和5S现场管理办法，结合工作实际，先后对物资管理相关制度进行了修订、完善，为物资管理水平的升级提供了强有力的制度保证。在制度落实上，我们以“严”字当头，严格落实，严格考核，严格检查，重视每个环节、每个细节的管理，经常深入基层检查制度落实情况，对执行制度不到位的毫不留情，严肃批评，保证了制度的严肃性，使制度落实深深烙在每个物管人员的心中，增强了物资管理人员的工作责任心。
四、下一步工作思路：
从物资管理的发展变化及人员状况来看，我们的管理工作离国家储备局党组的要求还存在着很大差距，物资管理人
员的思想、素质与能力还不能完全适应和满足新形势新任务的需求，工作作风还需要不断改进和提高。
一是培育物管创新意识，探讨全新的物资管理模式。物资管理要认真落实制度，提升管理能力和水平，强化管理，大胆实践，求新求变，积极探索提升管理质量的途径，自觉冲破习惯思维和传统观念的束缚，加强管理力量，提高工作标准，提升管理效率，锻造物管精品。
二是强化责任心和使命感。在物资管理工作中，要增强大局意识，责任意识，勇于承担责任；要熟悉自己的岗位职责，熟悉操作规程，增强主动意识和规范操作意识；要提高各项规章制度的落实和执行力度，杜绝遇事推诿、拖延或执行不力的现象发生。使我们的管理达到规范要求，制度落到实处，工作上新台阶，事业大发展。
三是营造勇创一流环境。勇创一流，是我们物资管理的奋斗目标，我们以各类创建活动为抓手，提升物资管理标准，不断细化工作流程，继续坚持工作中好的做法、突出工作亮点，为物资管理营造良好氛围，引导岗位创优，加强物管队伍建设，争创一流的物资管理水平。
四是完善绩效考核模式。通过5S、ISO质量体系、职业健康安全体系结合功能的发挥，突出监督、检查、追踪验证、考核，提出设想，制定方案，进一步创新管理方法。
五是加强向管理局进行工作汇报。管理升级不仅是软件上的升级，同时也要有硬件上的升级，针对保管员工作量大，管理库房多，记录、图表、垛卡、书写繁琐的现状，我们计
划在十二五期间，开发计算机软件，在库房管理中使用录入器，实现无纸化办公，保管员通过录入器将工作程序、工作内容、温湿度等录入计算机，由计算机完成工作量和工作内容的统计，并自动生成每个库房的温湿度曲线图，为库房的通风、密封工作提供科学合理的分析数据，更直观的反应物资管理人员的工作情况，切实做到考核同工作效率和工作质量挂钩，进一步完善公正、公开、公平的绩效考核模式；制作电子屏幕，更直观的反映保管员即时工作情况。
面对现实，我们责任重大；展望未来，我们信心百倍。我们将在国家局、管理局的正确领导下，紧紧把握科学发展这条主线，大力弘扬储备人无私奉献、以储为家的精神，紧跟时代发展的步伐，顺应时代发展的潮流，顽强拼搏，开拓创新，去迎接新的挑战，走向新的辉煌。
推荐第2篇：物管公司表扬信
表 扬 信
我们是小区的业主，特以此信表达我们对贵公司领导以及保洁组特别是范银玲同志认真负责的工作态度的最诚挚的感谢之意。 自保洁组的范银玲同志接手亚龙花园中心广场的保洁工作以来，贵公司保洁员范银玲同志始终兢兢业业，勤勤恳恳，踏踏实实，保证高质量高标准地完成所在广场的卫生保洁工作。更难能可贵的是，除了不间断地正常维护广场区域卫生外，该同志还坚持对一些卫生死角进行经常性打扫和维护，用她那勤劳双手和辛勤汗水极大地改善了社区中心广场的保洁工作质量，为亚龙业主创造了良好的生活环境与锻炼氛围，从而受到了广大业主的高度肯定与一致好评。
在此，特对物业公司领导以及保洁组全体同志的崇高敬业精神和热情优质服务提出表扬。我们大家都要向范银玲学习，学习踏踏实实做事的工作作风，让我们所有的业主、物业工作人员相互理解、合作、尊重，共同创造高品质的生活环境，共同在这里享受和谐美好的幸福生活。
康秀珍
2014年4月11日
推荐第3篇：物管公司工作计划
工作计划是为了更好的开展日后的工作，本文就来分享一篇物管公司工作计划，希望对大家能有所帮助！
【物管公司工作计划一】
二十一世纪跨入了第十个年头，公司物业从蹒跚学步经过10年的风风雨雨，取得的显著成绩大家有目共睹。回首年的各项管理工作，使我们清醒地看到，行业的快速发展和客户的需求不断更新，决定了社会对物业管理行业寄予了更高的期望，让我们看到我们的工作距离我们提出的“顾客的满意是我们永远的追求”还有一定的差距，我们不能有丝毫的自满和懈怠，必须保持清醒的头脑，努力克服不足，更加精心地为我们客户提供优质服务，才能不断开创公司发展的新篇章。
从新项目拓展、进驻的艰辛和坎坷，要看到公司发展既面临着机遇，同时也面临着严峻的挑战。在世界金融危机和经济危机逐步侵蚀我们的关键时刻，增强全员紧迫感、责任感、使命感，抓住机遇，敢于应对挑战，努力化解风险，需要全体员工总动员，全力以赴面对各种困难和挑战，需要我们承受的东西太多太多。在这关键时刻我们的管理核心需要有超前的意识指导，需要有明确的定位方向，需要有坚强的团队领军，需要有团结一致的力量来推动我们的事业，以应对各种危机和顺应行业以及社会发展规律，让我们始终保持主动地位和清醒的头脑，去开创公司的新天地，描绘公司的新蓝图。
一、工作指导思想
在新的一年里，继续坚持“客户满意”的科学发展观和规范服务、创新发展的理念;抓住机遇做好市场拓展理性发展，调整经营思路，优化项目，整合资源，节能降耗，开源节流，有效地保持持续发展态势;贯彻劳动合同法，维护企业与员工的利益，实现共赢;强化管理，加强考核，落实制度，重在执行;加大培训和考核力度，提高员工的综合素质，营造学习氛围;继续发扬团队精神，打造公司核心团队的凝聚力，推动各项工作健康、有序、快速发展，维护企业与员工的利益，实现共赢，构建和谐公司新篇章。
二、经营思想及计划指标：
(一)经营思想：
根据行业发展及公司发展趋势，结合实际，拓展多方经营范围，发挥企业优势、强化经营管理，开源节流降低经营成本，增强企业的生存和发展能力。
1.强化管理与服务工作，提高企业竞争力。
在行业市场竞争日益激化和变革发展的情况下，全球金融危机对物业管理行业虽未受到大的冲击，但前景不容乐观，因此，在当前环境下，怎样在激烈的市场竞争中洞察先机，降低经营成本，提高服务质量必须提到我们的日程上来。急
需认真分析公司目前各项目经营情况，研究企业的发展方向，强化节能降耗，开源节流的经营的理念，以实现公司持续发展的目标。
2.多方寻找社会与市场资源，杜绝拓展盲目性。
2009年在拓展新的项目时，一定要认真审视项目的品质，要把重点放在高档物业的项目上，详细了解新物业的各种真实的信息资料，根据项目的实际情况和我公司的发展趋势，关键要充分分析项目能否给公司带来良好的经营效益，全面分析公司目前的人力、物力的资源情况，为领导当好参谋，理性发展。力争把拓展的目标转移到企业效益好、项目品质好、客户素质好的高档物业、写字楼、办公楼、商厦等，真正实现公司从国家机关后勤改制项目走进市场化的战略大转移。2009年至少要增加2个高端物业项目，用3-5年时间实现年营业额过亿元，建立具有良好知名度及美誉度的公司品牌。
3.发挥企业优势与服务品质，增强企业凝聚力。
对现有管理项目进行认真、细致、彻底分析，合理规避各类劳动和经营风险，最大限度维护企业利益，提出切实可行的办法减少企业损失。对人力、物力进行资源整合，达到公司与项目上下互动、形成企业合力。
4.研究经营策略与服务收费，认识经营重要性。
物业管理行业是微利企业，因此，我们的管理团队要认识到经营策略与收费工作是公司能否正常运转的生命线，也是企业经营的经济支柱，更是全年工作的主线。依靠我们合同的服务费用只能基本维持我们日常成本，如果不开展多种经营或降低经营成本，很难保障我们员工的切身利益，更谈不上公司的可持续发展，容易形成恶性循环。我们必须发挥我们的主人翁优势，将经营工作和收费工作渗透到每一个员工心灵深处，贯彻全年，对公司应收的各项费用做到应收尽收。每个项目、每个部门按公司规定有效地完成公司下达的各项考核指标。
三、继续贯彻劳动合同法，完善劳动制度，严格劳动纪律，促进企业和谐发展。
(一)劳动合同法颁布1年来，公司在完善劳动合同法的基础上，2009年我们将继续加强劳动合同的管理工作，认真贯彻《劳动合同法》和《劳动合同法实施细则》，完善劳动制度，严格劳动纪律，加大考核监督力度，优化员工队伍，提高员工素质，充分调动员工的积极性，修订劳动人事管理规章制度，维护企业内部和谐稳定的劳务关系。
(二)严肃劳动纪律，规范企业管理，促进企业和谐。
劳动纪律是企业为维持生产经营秩序，保证劳动合同得以履行，要求全体员工在集体劳动、工作、生活过程中以及与劳动、工作紧密相关的其他过程中必须 强化企业管理，严肃劳动纪律、奖勤罚懒、奖优罚劣、树立正风正气、激励员工积极向上，提高公司的整体管理水平，制订了考核管理办法。对考核范围、考核依据、考核原则、考核内容、考核办法、奖励处罚等都做具体的规定。通过考核发现人才，对业绩突出的不管是一般管理人员还是操作层，不拘一格，择优使用，给以提拔。同时严格考核，从严制企，规范管理。
【物管公司工作计划二】
不断提高业主满意度，引进竞争上岗机制，以最小的成本为公司获取最大的社会效益、环境效益和经济效益，特此拟定以下公司工作计划：
z物业公司自成立到现在，在公司领导的关爱下逐步走入营运管理阶段，为了能使物业公司达到集团领导的预期(独立运营，自负盈亏)，z物业管理有限公司正面临严峻的挑战，为赢得市场，提升品牌，树立物业新形象，不断提高物业管理服务水平和服务质量，加强员工队伍综合素质修养和提高综合管理能力，加强与业主的沟通和合作，不断增进与业主之间了解，满足业主的需求，不断提高业主满意度，引进竞争上岗机制，以最小的成本为公司获取最大的社会效益、环境效益和经济效益，特此拟定以下工作计划：
一、充分发挥z物业公司的团结协作精神，调动员工的主观能动性和增强主人翁意识。
1、每周召开一次工作例会，在总结工作的同时，积极充分听取基层员工的呼声、意见或合理化建议或批评。
2、不定期开展团队活动。组织员工进行爱卫生、爱护小区周边环境的宣传等活动，增强员工的凝聚力和向心力。
二、转变思想，端正态度，牢树为业主(住户)服务意识。
为了提升服务水平，我们将推行\"全员首接责任制\".每一位员工都有责任和义务接待业主和访客的建议，并在第一时间传递到服务中心，并有义务跟踪处理结果，通知建议人，使服务得到自始至终完整体现。树立以业主为中心，并在首接责任制的同时，推进\"一站式\"全新的服务理念。
三、激活管理机制
1、管理处实行内部分工逐级负责制，即各部门员工岗位分工明确，各司其职，各尽其能，直接向主管负责，主管直接向经理负责，同时各主管与管理处负责人签订《管理目标责任书》。
2、管理处实行定时值班制，改变工作作风，提高办事效率，向业主公布管理处常设(报修)电话，全方位聆听业主的声音。
3、制定切实可行的管理措施，推行\"首问责任制\".4、健全完善管理处规章制度，如管理处员工守则、岗位责任制、绩效考核制度、内部员工奖惩制度等。
5、月绩效考核工作尽量量化，建立激励机制和健全绩效考核制，根据员工工作表现、工作成绩、岗位技能等做到奖勤罚懒，激励先进、鞭策后进。
6、完善用人制度，竞争上岗，末位淘汰。真正为勤奋工作、表现出色、能力出众的员工提供发展的空间与机会。
7、加强内部员工队伍管理，建设高效团队，增强管理处员工的凝集力。
四、严格管理，提高管理水平和服务质量。
1、小区业主向政府物业主管部门有效投诉为零;向物业公司主管部门有效投诉为2%,投诉处理回访率100%.2、小区业主对服务工作的满意率达90%以上。
3、急修及时，返工、返修率不高于2%.4、治安、车辆、消防管理无重大管理责任事故发生。
5、房屋本体及设施、设备按计划保养，运行正常，无管理责任事故发生。
6、管理处拟成立社区文化活动小组，负责开展丰富多彩的社区活动;充分利用宣传栏出一些内容涉及物业管理法规、典型个案、报刊摘要等内容的板报。
7、本年度记录、资料保存完整，及时归档。
8、物业管理服务费收缴率达95%以上;物业管理报告每年度向业主公布一次。
五、加大培训力度，注重培训效果。
管理处挑选精兵强将，成立以经理为主的培训实施小组，对新入职及在职 员工进行培训：
1.新入职培训
为新招员工提供的基本知识和基本操作技能的培训。培训的目的是使新员工了解公司的基本情况(如企业宗旨、企业精神、企业的历史、现状及发展趋势)，熟悉公司的各项规章制度(如考勤制度，奖惩制度、考核制度等)，掌握基本的服务知识(如职业思想、行为规范、语言规范、礼貌常识等)，掌握岗位工作的具体要求(如岗位责任制、业务技能、工作流程与要求、操作要领等)。通过职前培训可以使新招员工熟悉和适应新的工作环境并掌握必要的工作技能。
岗前培训内容：公司规章制度、《员工手册》、《员工礼仪规范》、公司的发展史、公司的规划、经营理念、公司的组织机构、员工职业道德、敬业精神、消防安全知识、物业管理基础知识等内容。
2.在职培训
培训内容：
1、z物业公司的各项规章制度
2、z物业公司的《员工手册》
3、企业发展、公司规划、公司理念、组织机构
4、各部门相关的专业知识
通过以上培训内容来加强员工队伍综合素质修养和提高综合管理能力。
六、提升z物业服务品牌，树优质服务新形象。
1、人力资源整合，根据管理处工作需要，适当将部分岗位职能合并，实现因才设岗，因才定岗的复合型人才管理机制。
2、客户服务：继续贯彻执行《员工手册》，注重规范员工服务礼仪、工作效率和服务质量，为顾客提供温馨、礼貌、热情、安全、舒适的优质服务。
3、设备设施维护：按机电运行和维修分工的原则，对小区所有的机电设施设备进行层层落实，做到物有所管、管有成效、保质增质。确保小区的供配电、给排水、水泵、消防等正常运行，做到周、月、季度保养有计划，有落实，杜绝发生重大安全责任事故。
4、清洁绿化管理：清洁绿化部门要发扬主人翁精神，增强责任心和使命感，形成团队凝聚力，落实主管追究主问制。另外要对清洁绿化加大监管力度，力争在此方面有较大的改观。
5、资料管理：严格按照档案管理规定。另外，拟想对业主资料、业委会资料进行较彻底的分类整理，做到目录清晰，检索方便，楼层各住户资料袋装化，实现规范化管理，同时制定完善资料的保密制度、借查等规章制度。
6、车辆管理：对进入小区的车辆进行严格管理，逐步实现业主车辆按固定车位停放;临时车辆采用临时收费管理;对需要保管的车辆采取保管措施，签订车辆保管合同，车主支付保管费。
7、安全、消防管理：加强对保安员应知应会、礼仪、管理技能、沟通技巧、应急突发事件的处理等的培训，完善标识系统，对外来人员(装修人员)进出识别登记、出租屋的登记、住户搬运、等管理工作，要求保安员对小区内的业主熟知度达80%左右。消防设施设备的检查由保安员进行检查，维修保养由维修工进行。
七、做好接管验收工作
新建物业竣工验收后、业主入住前，物业管理公司应及时组建物业接管验收小组，对所接管的物业进行综合性的接管验收，以确保所接管物业基本合格，满足业主的质量要求。接管验收主要是观感验收和使用验收，它侧重观感是否合格、设施设备的使用是否符合业主要求;而竣工验收则是全方位的内外质量验收;接管验收是物业管理公司接管的物业为防止出现物业质量有严重问题、将被业主广泛投诉而采取的一种替业主提前服务式的验收，而非具有法律效力的政府评价行为。
八、开展多种经营与措施
管理处将采取如下系列措施，开展多元化经济，努力创建\"社区经济圈\",力争实现管理费收支平衡。
1、根据小区实际情况，管理处成立房屋出租中介服务中心和成立便民服务点，制定相关制度和有效措施，定人定岗，把业主委托代为出租的房屋及便民服务统一搞活管好。
2、利用广场地面资源，对在小区内合法、方便顾客为前提的摆点商家以临时占有使用场地的，适当收取一定费用。
3、节约管理成本，减少不必要的开支。严格控制办公用品的采购与支出。
4、修订管理处有偿服务标准，增加有偿服务项目。
推荐第4篇：物管公司表扬信
表扬信
致XX物业公司XX处：
我们是X栋X-X的业主，特以此信表达我们对贵公司保安部的XXX和保洁部的XX两位同志认真负责的工作态度的最诚挚的感谢之意。
6月7日下午，XXX和XX两位同志到我们家中进行空调过滤网清洁和电话机、门把手消毒等工作。在一个小时左右的工作时间里，他们表现得非常专业和勤勉，始终保持着亲切的微笑，一点也没有因为是提供免费服务而让这项工作的质量打折扣。其中，我们家有一台长时间都没有清洗过的空调机，里面积了很多尘垢，两位同志耐心细致，不怕脏不怕累，用了很多办法，花了很多功夫才把过滤网清洗干净。工作结束后，两位同志连一杯水一点水果都婉拒了，然后悄然离开。
XXX和XX两位同志兢兢业业的工作态度深深感动了我们，通过他们的行为，展示了贵公司基层员工的精神风貌，也更加感受到XX地产XX物业始终都践行着“XXXXX”这个质朴而真诚的经营理念。
在此借这封信，再次表达我们对两位同志的感谢之意，以及平时在日常工作中接触到的每一名为我们业主提供耐心细致服务的保安员、保洁员、工程维修员、物业前台人员
等等基层员工，都致上我们最诚挚的感谢，希望贵公司能像善待我们业主一样，善待公司里的每一名员工，改善基层员工工作环境，提高基层员工福利待遇，增加他们的工作积极性。希望贵公司珍惜现在所拥有的这笔最宝贵的财富和资源，让一切普通员工都能获得较高的职业归属感、认同感和成就感，并始终保持“XXXXX”这种良好的工作理念和施行状态，让我们都继续安宁祥和的生活在这个温暖的XX大家庭！
XX业主
2012年6月11日
推荐第5篇：物管公司实习鉴定
实习鉴定来xxx物业管理有限公司实习的xx大学高职学院物业xx级的xx同学，在一个月的实习期内，用他的实际行动，给我公司全体员工留下了深刻的印象。我们xxx物业公司隶属于xxx股份有限公司，位于市中山路与红旗路交汇处，是市商业最繁华、人员最集中的场所，xxx物业公司主要对xxx大厦、xxx中学、xxx中学、xxx医院等进行物业管理以及公共秩序维护、公共卫生维护等专项服务，因所管理的项目涉及商业、教育、医疗等多种行业，对物业服务人员的要求很高；xx同学来实习的这一个月，正处冬季最冷的时候，加上逢春节大假物业公司工作最忙，xx同学与我公司各部门员工一起，发扬了吃苦耐劳、务实团结的精神，受到了我公司员工的一致好评。我公司由行政办公室、保安部、保洁部、工程部等部门组成，xx名同学这一个月分别被分配到保安部、保洁部、工程部这三个一线部门进行实习。虽然一个月在不同的部门和工作岗位，但xx同学在工作中所表现的积极性和主动性，以及与各部门员工之间的沟通能力和协调能力，都真实体现了他对待此次实习生活的重视度和强烈完成实习任务的使命感。
实习鉴定来xxx物业管理有限公司实习的xx大学高职学院物业xx级的xx同学，在一个月的实习期内，用他的实际行动，给我公司全体员工留下了深刻的印象。我们xxx物业公司隶属于xxx股份有限公司，位于市中山路与红旗路交汇处，是市商业最繁华、人员最集中的场所，xxx物业公司主要对xxx大厦、xxx中学、xxx中学、xxx医院等进行物业管理以及公共秩序维护、公共卫生维护等专项服务，因所管理的项目涉及商业、教育、医疗等多种行业，对物业服务人员的要求很高；xx同学来实习的这一个月，正处冬季最冷的时候，加上逢春节大假物业公司工作最忙，xx同学与我公司各部门员工一起，发扬了吃苦耐劳、务实团结的精神，受到了我公司员工的一致好评。我公司由行政办公室、保安部、保洁部、工程部等部门组成，xx名同学这一个月分别被分配到保安部、保洁部、工程部这三个一线部门进行实习。虽然一个月在不同的部门和工作岗位，但xx同学在工作中所表现的积极性和主动性，以及与各部门员工之间的沟通能力和协调能力，都真实体现了他对待此次实习生活的重视度和强烈完成实习任务的使命感。
xx同学被分配在各部门实习后，他能够迅速进入工作角色，虚心向班组负责人了解部门工作的相关程序和要点，并认真运用到实际工作之中，同时经常与部门负责人沟通，汇报自己的思想和工作中的认识，实习后期，能在无人督促的情况下较好的完成部门布置的各项工作。在保安部实习时，他与部门其他员工一样值班、加班，在寒冷的风雪中疏导停车场进出车辆，认真巡查大厦设施设备和安全防范，把自己的对待工作的态度放在公司正式一员的高度，在工作实践中锻炼了意志；在工程部实习期间，他认真向部门负责人及公司老员工请教各设施设备的功能、使用方法、操作规程和注意事项，同时，与部门维修人员一起进入一线现场进行检查、维护和维修，不因是实习便放松对自己的要求，因他虚心好学，勤劳踏实，部门员工已经习惯的把他当作部门的一员；在最苦、最累的保洁部实习期间，他与其它员工一起打扫卫生，一起值班，再苦、再累也没听到过一声怨言与牢骚，他不但体会了工作上的苦与累，还更深一层了解了在工作中人与人之间的团结协作是多么重要；因在各部门实习时的工作非常紧张，他充分利用业余时间（甚至放弃了公司给予的春节期间的休息）向公司领导及办公室负责人请教物业行业相关知识，了解协调和处理业主与物业之间各种关系的方法，对物业管理与服务都有了较为深刻的认识。xx同志在这次的实习经验中所表现出的勤奋好学的精神和坚韧的耐力以及与其它同事的合作力，将为他今后走上真正工作岗位打下坚实的基础。这次实习，xx同学是第一次接触物业管理，虽然他很认真、很努力，但因时间较短，在物业管理非常复杂的实际工作中还有许多要学习，但他对待此次实习和工作的态度，很让我们感动，一位成功的日本企业家士光敏夫曾总结：“人们能力的高低强弱之差固然是不能否定的，但这决不是人们工作好坏的关键，关键在于他们有没有干好工作的强烈愿望”，我们认为xx大学高职学院物业xx级的xx同学，在实习期里，用实际行动，证明了他不单纯具备学习的能力，更加具备工作的能力和社会实践的能力。
推荐第6篇：物管公司合作协议
合作协议
协议双方
乙方：惠东荣发门窗代表人：甲方：代表人：
为了方便业主装修及其物业公司管理小区外观统
一、整洁,维护小区整体形象工作提高装修质量，减少不必要的纠纷。物业公司引入荣发门窗给广大客户提供装修便民服务。
本协议根据国家有关法律、法规的规定，甲乙双方在友好、平等、自愿、协商一致的基础上，就彼此长期合作事宜达成以下协议。
一、合作内容
1、甲方通过严格审查后将荣发门窗（以下统称荣发门窗为乙方）引进到所管辖的小区，方便业主选购装饰材料。
2、甲方承担产品的推广责任，乙方提供便利条件支持。
3、此合作不存在强制性指定商家，业主有权利选择其他商家，乙方无权利干涉。
4、乙方在小区内,必须服从甲方的统一部署安排,共同维护良好的公共秩序。乙方要爱护园区的环境卫生及公共设施,不得随地乱扔垃圾等不良习惯,要遵守社会公德。
5、不得做出有损甲方名誉及形象的行为,否则甲方有权中止合同,并要求赔偿并追究相关责任。
6、乙方的广告宣传内容应属实,不得发生乱拉、乱抢客户及欺骗客户的不良行为。不得以开发商或物业公司的名誉进行任何宣传推广。
7、乙方所有施工必须符合物业装修管理规定，及其产皮必须符合管理要求，如发现有违规装修管理规定事项，甲方有权利无条件终止此协议。
8、乙方所销售的装饰材料必须是国家承认的环保产品,如发现欺骗客户或间接性导致客户造成不必要的损失,甲方有权立即终止协议，要求乙方退场,并追究相关责任。
9、乙方人员必须遵守物业公司的管理规定。
10、甲方有权利抽查乙方在小区内的施工数据，如发现在结算时与现场抽差
数据不统一，甲方有权利无条件终止协议，并追究相关责任。
11、甲乙双方应主动积极履行义务。对每个合作项目，如一方义务未能履行
或未能及时履行，即视为违约，因此造成另一方经济损失的，违约方应赔偿另一方损失并支付违约金人民币2000元。
二、合作期限
1、2014年7月1日至2015年7月1日止。
2、协议期满，本协议自动终止。
3、双方如需续订协议，应在本协议期满十个工作日内向对方提出书面意见。
三、合作费用及结算模式
合作费用是由乙方支付给甲方的费用，以合作项目为单位逐个结算，采用下列结算模式中执行。
分红模式：分红结算（合作费用=实际成交工程的总金额X10%）
结算时间：每季度结算一次 即（3月28日至30日、6月28日至30日、
9月28日至30日、12月28日至30日）
结算方式：每季度的最后3个工作日，乙方带期账本收据到物业公司进行结算，乙方提供的数据必须是真实数据，以现金的方式进行结算。
四、该协议共2页，自签订之日起生效， 一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。
甲方代表人：乙方代表人：
联系方式：联系方式：
年月日年月日
推荐第7篇：物管
四川拟规定业主车辆小区损坏 物管或无须担责
2011年09月29日09:16四川新闻网-成都商报郑锐我要评论(4)
字号：T|T
昨日下午，省人大常委会组成人员对《四川省物业管理条例（草案）》进行了分组审议，除了对专业经营设施的规定，还有其他值得关注的条款。而这些条款都是在一审稿中没有出现或有所改动的内容。对此，成都商报记者昨日采访了二审稿的部分起草者，对二审稿的新增内容进行详细解读。
关键词 小区停车
车辆损坏 物管或无须担责
草案内容：机动车停放库（位）在满足业主停车需要的前提下有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人。车主对车辆有保管要求的，由车主和物业服务企业另行签订保管合同。
解读
车辆停放 物管主要职责是维持秩序
爱车停在小区里被划伤，该不该找物管公司索赔？草案二审稿起草者之
一、省人大城环资委办公室主任龚洳山说，调研结果显示，小区停车导致的纠纷是时下物管领域的一个普遍问题，因为物管公司究竟该在其中承担怎样的责任并不明晰。根据二审稿传达出的立法意图，他解释，就目前的标准物业服务合同而言，物管公司涉及车辆停放的职责主要是清扫和维持秩序，没有看管义务，因此也不需要为车辆损坏或丢失负责。如果车主有更高的保管要求，需要与物管公司就此专门约定并另行付费。
“物管公司不是保安公司，无法起到维持治安的作用。”龚洳山表示，严格意义上讲，物管行业属于比较低端的服务业，能够承担的责任有限，一般情况下收取的物业服务费也无法支撑其聘请更多的人手照看小区内财产。也因如此，二审稿将物管公司的职责设定为共用设施运行维护、绿化环卫等，删除了一审稿中的安全防范事项。
另外，一审稿曾规定空余车位外租最长不超过6个月，但二审稿删除了时间限定。“租期应该交给业主大会决定，合约签订也应该是契约化管理———如果大家都愿意外租久一点，政府最好不管。立法可以做程序性规定，但最好不做具体规定，以免限制业主自治。”龚洳山称。
律师点评
若要物管承担保管义务 需明确委托 “车辆保管问题在立法和司法界其实存在多年争议，这次把物管公司的责任规定得更明确，显然在遭遇纠纷或诉讼时会有更强的导向性。”泰和泰律师事务所律师罗丹丹赞同二审稿的规定，认为物管公司实际承担的停车管理职责与法律意义上的“保管”仍有差距。
罗丹丹把小区停车分成两类情况，一是临时停放，二是在业主自己购买的车位停车。“对前者而言，车主支付的实际上是场地租赁费。如果是购买车位，车主同样需要支付一笔服务费用，服务的内容同样不存在保管，而是对停车场共有部分和设施的管理、维护。”她解释，“如果要物管公司承担保管的义务，需要明确委托。”况且在她看来，法律上保管行为的成立往往意味着转移占有，也就是说车钥匙需要移交给物管公司，“不过现实中很少有这种情况。”
关键词 物业费
物业费未结清 或禁止过户房产
草案内容：业主应当按照物业服务合同约定按时足额交纳物业服务费。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳的，业委会应督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依照物业服务合同约定追收，并有权追究业主的违约责任。
房屋所有权发生转移的，原房屋所有权人应当结清尚未交纳的物业服务费等各项费用。原房屋所有权人未结清物业服务费等各项费用的，房屋所有权登记机关不得办理房屋所有权转移登记。
解读
若条例施行 过户须有物业费交费记录
一位参与草案修改的省人大相关人士认为，物管条例主要调整的是业主和物管公司的关系，双方的合法权益都应被立法保护。虽然赋予了物管公司催缴的权利，但实际操作中有些难度，由此爆发出不少矛盾。此次增加了未结清物业费禁止过户房产的规定，相当于一项法律责任，意在约束此类行为。“目前房管部门没有相关的动态信息收集体系，如果条例施行，我们要求（原房屋所有权人）在过户时必须提供物业费的交费记录，证明没有拖欠。”
律师点评
这样的干预没有加重某一方的义务
罗丹丹认为， 一般来说交易是否成立应该与物管费是否结清无关，也不应以此对过户作限制。但从立法机关的意图来看，在过户环节插入行政干预是为了最大限度遏制拖欠物业费用的现象，她预计能够形成良好的社会效应。“这样的干预并没有加重某一方的义务，也有利于业主妥善履行付费义务。”
关键词 房屋维修
拟规定物业质量保修金由房管部门代管 草案内容：建设单位应当按照物业建筑安装总造价3%的比例向县（市、区）房地产行政主管部门设立的物业保修金账户交存物业保修金。并在国家规定的物业质量保修期限和保修范围内，承担物业的保修责任。
解读
开发商须一次性缴存保修金到专户
有别于由业主交付的专项维修资金，物业质量保修金相当于建设单位缴纳的房屋质量保证“押金”。若在保修期限内，出现房屋质量问题可动用这笔资金修缮，缺额部分由建设单位负责补足，保修期结束后则会退还余额。
省人大城环资委副主任委员李纯刚27日代表城环资委作会议报告时透露，一审和公众反馈的意见显示，施工方将质量保修金交给了建设单位（即开发商），但有些建设单位是项目公司，在项目完成、物业交付后，公司就注销或是终结了，业主找不到建设单位来承担保修责任。为此，二审稿将保修金的“保管方”明确规定给了县（市、区）房产部门，要求开发商必须在房屋所有权初始登记前将资金一次性缴存到指定专户。若开发商不履行保修义务，业主、业主委员会或相关物管公司可向房管部门申请，经核实后就可直接从保修金中列支开支。
交了占道停车费车受损 物管称不负责车辆保管
2011年07月26日15:08泸州全搜索许亚琴 许世智 我要评论(21)
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艾先生的小车被撞变形
交了占道停车费，爱车泊在停车线内被撞，车主艾光有找到占道停车收费员，对方却表示毫不知情。由于找不到肇事司机，艾先生十分急切地想知道，到底该由谁来为自己的爱车被撞担责。
车主：停车线内车被撞
前日早上7点过，艾光有像往常一样将自己的小车停在泸州市江阳区北城街道劳动路，并交纳了3元停车费。然而当艾先生中午去开车时，却发现自己的爱车左后轮处被撞变形。他找到占道停车收费员，对方也不知道艾先生的车是什么时候被撞的。随后，艾先生向交警一大队报了案。
艾先生表示，自己交了占道停车费，但收费员对他的小车看管不严。加之暂时未能找到肇事车辆，他只得向负责该片区占道停车收费的兴泸物业管理有限公司“讨个说法”。
物管：不负责车辆保管
兴泸物业管理有限公司管理部负责人罗先生告诉记者，自城区施行占道停车收费以来，公司所辖占道停车收费区域内，已经发生了10多起类似艾先生这样的汽车在停车线内被撞事故。“对此，江阳区政府办《城市道路临时占道停车收费管理实施方案》明确规定：使用临时占道停车设施停车的，停车人应当自行妥善保管车辆与财物”。
罗先生表示，公司在车辆占道协管员操作规程中明确要求：收费员要适时检查车辆有无擦痕、刮伤，随时检查辖区内车辆的车况，发现漏油、漏水、车门未关好等情况,要及时与车主联系。“一个收费员的精力总是有限，加之车辆发生擦挂等情况随机性较大，常常规避不及。”罗先生说，在发生事故后，公司会依靠社区、派出所、交警大队等各种渠道解决，“如果收费员当场发现有司机撞了别人的车，会拦下肇事车辆及时解决;如果收费员未能及时发现，公司也会及时通知车主，做好解释工作，并配合车主做好后续保险理赔工作”。
律师：肇事车辆负全责
交了占道停车费，停车线内车被撞，到底该由谁承担责任?对此，四川杰可律师事务所律师冯骏表示，就艾先生这一事件而言，事故应由肇事司机负全责。兴泸物业管理有限公司没有与艾先生形成保管合同关系，不存在赔付的可能。
冯骏说，《泸州市临时占道停车收费管理方案》明确规定，管理单位没有管理财物、车辆及出现事故后的赔付责任，在收费员给出的发票上也盖有兴泸公司“本收费仅为车辆占道费用，如发生车辆及财物损失由车主自行承担”的蓝色印章。由于双方没有约定保管合同关系，所以不存在由物管公司进行赔偿。 冯骏建议，车主停车时可询问收费员是否对车辆进行看管，如果要看管，车主可进行录音或要求收费员写下凭条，形成保管合同关系。
推荐第8篇：物管公司保洁人员观后感
观后感
2013年2月，为了学习先进的物业管理理念，在公司的安排下，我有幸到重庆参观的了几个知名的小区，学习了优秀物业管理企业。下面我就谈谈此次参观学习的感受：
一、总体感觉就是文明、干净、整洁、宁静。保安人员身穿制服，彬彬有礼，来有迎声去有送声，给人感觉很亲切；现场的保洁人员也是一直在忙碌，不停的清扫，小区到处都是干干净净的，一尘不染。
二、通过参观学习，我对物业管理有了更加深刻的认识到物业管理的艰巨性和物业工作的繁琐、细致性，使我更加清楚的了解到了我们与同行业的差距，同时也使我看到了努力的方向和目标。
三、下一步工作中，我将以同行的优秀企业为目标，努力拓展物业管理知识，更加积极的投入到自己的日常保洁工作中，用自己的努力推动企业的发展，力争使我们企业成为一个“让业主满意，受同行尊重”优秀物业管理公司。
推荐第9篇：物管公司9月份工作总结（材料）
9月份工作总结
尊敬的领导：
我自2010年10月入职以来，到现在刚好满一年。 听从9月15日例会上领导对我们写工作总结的指导，重温这一年来的会议精神、领导对我们的工作要求、教导。总结了一些领导对我们XXXXX工程部团队的期望与要求。
我希望自己能够深切领会到领导对我们的工作要求，使自己有一个工作的目标和思路，以便在工作中跟上团队的步伐，更好的开展工作。
我认为领导对我们这个团队有以下几点要求：出凝聚力；出战斗力；出智慧；出成绩；出人才。
1．出凝聚力：
团队内部要团结，团结出力量，这是一切的前提，也是每次会议必提的
要求；
2．出战斗力：
打造有战斗力的团队：我们有共同的目标，我们会不断提升自己，我们
必须加强制度化、规范化的建设，我们海印有广阔的晋升空间，我们海
印有良好的绩效体系。这就保证了我们能打造出一支有战斗力的团队。
3．出智慧：
在公司与市场接轨的过程中，工作要制度化，规范化。这就需要发动团
队的智慧，群策群力，制定、落实好各项制度。
例如：7月14日周会，领导布置了设备巡检流程的制定任务，经过大家
的努力，已经基本完成任务。可以作为大家以后的工作样板。
4．出成绩：
XXX为XX的一个新的、重大的城市综合体试点工程。公司既以了极大
的关注，也给予了极大的支持。我们也要做出一个好的成绩，以回报公
司的支持。
5．出人才：
期望能够赶超XX为XX人才基地，展现出又一城项目的强大发展动力。 关于机电安装方面，从公寓的排水系统、弱电线管、BC商场的移动电话覆盖网络，可以看出，领导的指导思想是从便于维修保养工作，结省维修经费出发，关注隐蔽工程，紧盯关键节点。
强弱电工程进度方面：
公寓：楼层公共照明、楼梯照明、应急照明、走管穿线完成百分之八十，负一层照明走管穿线已完成，动力污水配电箱、风机配电箱已安装。低压1号电房10月8日开始进行照明、低压配电屏的安装；2号电房预计在10月中旬安装；高压部分预计在11月中旬进行。
BC商场：进度较慢，只做了垂直干线，负一二层照明线管；电房基建还没
完做，但发电机已就位，正在做排烟管。
XXX2011.9.30
推荐第10篇：物管公司民主生活会情况报告
物管公司2011年民主生活会情况报告
厂纪委：
按照遵钛党发（2011）33号文件规定，本公司2011年民主生活会于2011年9月30日下午13：00时在公司会议室正式召开，参会人员有支部委员、全体党员、职工代表、班组长，共计人，支部副书记冯光强主持会议。
会议首先由公司经理施平安同志主持学习遵钛党发（2011）33号文件，使会议人员了解本次会议的主要内容、要求及目的；其次，由冯光强同志主持学习了《中国共产党党员领导干部廉洁从政若干准则》和《国有企业领导人员廉洁从业若干规定》的主要内容，以及介绍了本次会议的会前准备、安排情况，使会议人员了解党的干部纪律及干部从业规则，利于有效监督；第三，施平安同志、冯光强同志分别向会议做了述职述廉报告，两位领导的报告都找出了自己在履职期间所取得的成绩、存在的问题，并都明确了努力的方向及改进措施；第四，施平安同志、冯光强同志相互针对对方在工作过程中的方式方法、廉洁自律等问题开展开展批评，分别对对方存在的不足提出了改进意见，两位领导都诚恳的听取了对方意见；最后，冯光强同志说，会后将按规定将本次会议情况、相关资料上报藏党工部和厂纪委，我和施平安经理将认真采纳职工同志们的意见和建议，努力改进工作的方式方法，在工作中，严格要求自己，认真履行职责，勤于政务，廉洁自律，诚心接受职工同志们的监督。
特此报告
物管公司党支部
二〇一一年九月三十日
第11篇：物管公司有哪些部门
物管公司有哪些部门
物业管理公司的机构设置从属于公司的性质，采用的管理模式、物业使用性质及企业经营理念、目标、功能等因素.此外，机构设置又与员工的数量与质量相关联，并与岗位配备形成适当比例.同时，企业经营规模、管理手段、技术含量等也影响到机构的设置.
目前通行的物业管理公司机构设置主要有：
1.经理室 是物业管理公司的领导和决策机构，一般设经理一名，副经理若干名.经理对公司运作全面负责，是公司一切重大问题的决策者，负责布置和协调各副经理的工作.副经理是经理的助手，在经理的领导下全面处理分管工作.重大问题报请经理处理，及时汇报分管工作，提出重大问题的处理意见，完成经理交办的各项工作.
2.办公室 办公室是公司的综合管理部门，负责人事劳资、文书处理、生活福利、公关接待、内务管理等.
3.财务部 财务部在公司经理领导下，参与企业的经营管理，负责制定财务收支计划、会计出纳、经济核算、作好会计报表，并对各项经费的使用实施核查和监督，并根据企业需要搞清资金运用.
4.业务部物业管理公司业务部门的设置一般根据公司规模大小，物业种类的不同.配套设施的多少，以及提供服务的种类而设置的.为便于管理可以先设业务部再分设各个职能部门，也可以单列各个职能部门.
业务部主要负责公司的总体运作，协调下列各职能部门的各项工作.下面一般可设：
1.房屋管理维修部负责产业管理与房屋维修包括：租赁管理和委托管理，房产的接管、撤管和调配换，房产档案管理，房屋的修缮计划，日常养护和小修服务.
2.经营开发部 开拓经营项目，通过竞争去接收新产业，制定物业管理公司的经营计划.
3.保安部 负责管辖区内的治安保卫、交通安全和消防管理，参与社会联防，维护管理区内的人身和财务安全，保证正常的工作、生活和交通秩序.
4.环境管理部 负责管辖区内的清洁卫生、绿化养护和环境营造，组织清洁工和绿化工实施与物业管理相配套的专业操作，包括：楼宇清洗，过道、门厅、街坊、道路的日常清洁打扫和保洁，除害灭病、杀虫、喷洒药水和绿化、草坪、花草的养护.
5.设备工程部 设备工程部是物业管理公司的一个重要的技术部门，负责住宅区或高层楼房的各类设备的管理、维修和养护，对业主入住后进行装修和改造.设备工程部要按照国家及省市有关的政策、法规对各项有关工程和设备的质量等进行监督和检查，对管理部门提出的各项修缮计划和经费进行审核，并积极开拓、承接各项力所能及的工程项目.
各种部门的设置主要根据管理的方便及对企业发展有利两个因素确定，在提法上也有很多种。
第12篇：物管工作计划
篇1：物业工作计划
一、20xx年工作计划的指导思想与工作目标
xx年是后勤产业集团公司深入改革和发展的关键一年。物业服务中心作为后勤公司“一体两翼”发展战略的一个重要部门，担负着改革和发展的重任。根据后勤公司三年发展规划和xx年工作要点 ，物业服务中心xx年度工作的基本指导思想是：坚持发展就是硬道理的基本原则，以人为本、强化管理，提高服务质量，大胆、积极、稳妥地推进中心的改革和发展，做到市场有新的发展，管理服务水平有新的提高，经济效益有新的突破，中心面貌有新的变化，争取全面完成后勤公司下达的各项工作指标。
二、20xx年工作计划的基本工作思路
今年我们中心面临的主要任务：一是要深入进行体制的改革和机制的转换。二是要充分整合现有资源，努力做强做大。 因此，年度工作计划的重点是物业服务中心，一是要加强内部的管理，建立起一整套比较科学、规范、完整的物业化管理程序和规章制度。二是积极创造市场准入条件 ，尽快与市场接轨，大力拓展校内外市场，创造更好的经济效益，实现企业做强做大的目标。
三、20xx年工作计划的具体实施办法
（一）进一步加强内部管理和制度建设
1、对现有的制度进行整理和修订补充，逐步完善和建立与物业管理相适应的管理制度和程序。重点是理顺中心与管理站之间，以及各物业管理站内部的标准管理模式和制度，建立规范化的工作质量标准，逐步向iso9000质量标准体系接轨。
2、完善监控考核体系。根据公司的要求，制定中心对站级的考核细则和考核办法，落实相应的制度和组织措施。实行中心考核与站级考核相结合。考评结果与分配相结合的考评分配体系。
3、进一步完善中心的二级管理体制，将管理的重心下移。规范明确各站的工作范围、工作职责，逐步使二级单位成为自主经营、绩效挂钩，责、权、利相统一的独立核算单位。
4、进一步加强经济核算，节支、增效。经详细测算后，要将维修、清洁、办公用品、文化建设等费用核算到站，实行包干使用、节约奖励、超支自理的激励机制，努力降低运行成本。
5、加强队伍建设，提高综合素质。中心将继续采取请进来培训和走出去学习相结合等办法，提高现有人员的业务素质。同时根据后勤公司的要求，采取引进和淘汰相结合的办法，继续引进高素质管理人员，改善队伍结构，提高文化层次。逐步建设一支专业、高效、精干的物业管理骨干队伍。
6、争创“文明公寓”。根据省教育厅文件的精神和要求，在中心开展争创“文明公寓”活动。6号楼、
9、10号楼、南区、大学城、纺院、师专等硬件条件基本具备的管理站，要在管理等软件方面积极努力，创造条件，力争在年内达到“文明公寓”标准。
（二）进一步完善功能，积极发展，提高效益
1、进一步解放思想，强化经营观念。各管理站要积极引入市场化的经营机制和手段，加强文化建设和宣传方面的投入，营造现代化管理的气息和氛围，创造融管理、服务、育人为一体的物管特色。
2、继续完善配套服务项目，提高服务质量。中心制订更加灵活优惠的激励政策，对服装洗涤，代办电话卡等现有服务项目进行支持和发展。同时新增一批自助洗衣机、烘干机等设备，进一步扩大服务市场，争取年内的营业额和利润较去年有较大幅度的增长。
3、做好充分的准备，积极参与白云校区物业市场的招标竞争。争取下半年在新教学楼等新一轮的招标中获胜，拿下一个点。
4、下半年武进校区新生宿舍和教学楼落成后，积极参与竞标活动，争取拿到1－2个点，拓展武进校区市场。
5、进一步加强市场调研和与本市兄弟高校间的横向联系和沟通，做好各项前期准备工作，积极参与其他学校物业市场的竞标，力争拓展1－2个点，使中心的市场规模、经营业绩和经济效益均获得较大幅度的提高。
根据广州市物业管理的现状，结合我司在管楼盘的实际情况，为不断提高物业管理服务水平和质量，加强员工队伍综合素质修养和提高综合管理能力，加强与业主的沟通及合作，不断增进与业主之间的了解，满足业主的需求，不断提高业主的满意度，以最小的成本为公司获取最大的社会效益、环境效益和经济效益，特此，管理部拟定20xx年的工作计划如下：
一、严格例行季度检查制度；
根据我司服务宗旨的要求例行季度检查制度，严格按照各项标准对各个管理处的工作进行监督检查，对未达标准的项目提出建设性的建议，同时向管理处发出限期整改通知。对未按照要求及时整改者，将根据公司的有关规定严格作出相应的处罚。
二、认真贯彻执行我司的iso9001：20xx质量管理体系，完善各管理处的档案资料；
各管理处按照全国物业管理优秀小区（大厦）的标准完善档案资料，管理部对管理处的档案资料做出定期检查制度（季度检查），对未完成的管理处提供指导和协助。
三、做好迎接“市优”、“省优”评比的准备；
随着我司工作日新月异的进步，我司将于20xx年度上报部分项目参加“市优”、“省优”的评比，“市优”、“省优”的评比将标志着我司服务工作步上一个新台阶。所以，管理部将协助参加评比项目做好一切迎接评比的准备，尽最大的努力完成公司的预定指标。
四、提高管理费和停车收费率；
管理费是支持物业管理工作运转的根本，服务再好，评价再高，如管理费收费率低下，一切都将是空谈，同时，管理费的收取率高也是服务工作效率好的标志。上年度我司的物业管理费收费率相当不理想，故在20xx年度里，管理部将把收费率列为首要解决的问题。管理部将协助各个管理处把收费率提高，催收物业管理费的计划有：
1、对各个管理处汇总的管理费收费情况进行分析；
2、对催收费人员进行催收费技巧的培训；
3、协助管理处上门催缴管理费；
4、通过停水停电等措施促使钉子户缴纳管理费；
5、通过法律途径追讨。
五、跟进工程维修和外包合同的实施；
及时了解和跟进外包工程和合同的落实情况，对未达标者采取强硬的措施促使其达标完成，确保我司的利益。
六、签订业务合同；
规范存档各类合同资料，掌握合同资料的内容，及时续签到期的合同，同时在确保我司利益的前提下签订新的业务合同。
七、组织员工培训，为员工提高自我综合素质搭建学习的平台；
各管理处制定出员工培训的计划并落实，管理部负责监督其实施，必要时管理部安排人员参与，做好培训的存档记录，同时上交培训资料和培训记录。管理部与外界联系，获取有利于员工发展的信息，为员工提升自我综合素质搭建学习的平台。
八、落实奖罚制度，以提高各管理处的服务水平；
要求全体员工熟悉我司员工手册和各种规章制度，通过对优秀员工的评比、好人好事和突出贡献的奖励，以此激励员工做好本份职责的同时提升自我，同时通过各种处罚制度，限制员工的各种不良行为，以此提高我司的服务水平。
九、监督各管理处工作计划的落实；
各管理处须按时做好年度总结和计划，管理部对管理处的年度总结和计划提出建设性和专业性的意见，同时监督其实施。未及时落实者，管理部督促和协助其按时完成。
十、开展多种经营；
根据各楼盘的具体情况，通过开展多种经营，以增加公司和员工的收入，实现公司和员工利益最大化。开展多种经营如：广告招租、场地租用、房屋中介、代办业务等便民服务。 十
一、加强企业文化的建设；企业文化是一个企业的精髓，是凝聚人心的粘合剂，也是一个企业规范的重要体现，所以加强企业文化的建设是工作中不可忽略的组成部分。管理部向公司提出有关加强企业文化建设的意见，并积极配合落实完成。十
二、完成领导临时安排的任务，同时协助各部门完成其他工作。20xx年是一个跨越的年度，xx部将根据公司的发展要求，把我司的各项工作提升到一个新台阶，完成管理部的职能使命。
篇3：物业管理工作计划
新的一年，新的起点，希望和困难同在，机遇与挫折并存，站领导提出每个人都要有新的工作思路，这是一个非常好的创意。在新的一年里，我要以新的思想面貌对待工作中的方方面面，也力争在大家的帮助下工作中有新的进步。
一、努力学习，加强自身修养，不断提高个人素质
在日常生活和工作中，我要努力学习别人的好思想和好作风，不断加强自身修养、提高个人素质。要时常坚持做到“工作要向高标准看齐，生活要向低标准看齐，艰苦奋斗、助人为乐”，继续发扬“三老四严”的作风。我虽还不是一个党员，但要以一个党员的标准来要求自己，不断提高个人的思想觉悟水平。在此期间，还要时刻记着以自己的实际行动影响和带动大家把各项工作做到位。与此同时，我还要结合站上的工作安排和本队实际情况，积极协助队长带领全队员工认真学习处、站各项会议精神和上级的文件精神，上传下达贯彻执行上级的各项工作要求，始终把综合队的服务理念“服务追求完美，住户享受幸福” 贯彻落实到各自的实际工作中去。
二、工作中的学习要求
1、作为物业管理人员，今后要多学习一些物业管理知识，向书本钻研、向区长和楼长学习，不耻下问，增加知识面，力争学以致用。多了解一些社区知识，把小区当成自己的家。要时常学习钻研物业服务标准规范，对一些内容要多了解，对一些重点部分要时刻牢记在心，大胆实践。
2、技能管理的学习要有目标，有计划的学习一些经营管理知识，抓紧时机多向有关专业人员学习，同时有计划地看看有关的书，联系自己的工作实践，以求能活学活用。
3、对水厂的工作过程及流程已有一定的认识，但还远远不够，要多观察、多思考，以求对水厂的工作有所帮助。对食堂工作流程了解不多，以后要多看看、多学习。对公寓的管理了解也很肤浅，以后也要多向人们请教，以求想问题能更全面，把工作进一步做好。
三、牢记自己的岗位职责，做好队长的好助手
1、水厂的核算工作已交给别人半年多了，但自己摸索出来的经验不能忘，还要及时向他人请教以求深化，因为这是一笔贵重的财富。同时，还能对水厂和公寓结算工作有所帮助。维修监管督促工作移交给大厅两个多月了，但工作经验不能忘，还要继续发扬以往的上进精神。维修班还时常来综合队所管的部门进行维修工作，所以对他们的监管和协作还在继续。
2、做好队长的好助手，时刻以人为善，以队长和站长为榜样，多了解人、关心人，必要时要胸怀大局，多做自我批评，坚持以人为本的原则，在安排工作时要时常来鼓励人，激发人们的自尊心和上进心，让人们在自觉、自愿中发扬团结协作精神，努力把上级安排的工作做好，且为下一步工作的顺利进行打下基础。
三、具体工作措施
1、勤奋工作，在重点工作之余抓紧时间把队上的各种资料理顺，及时写完整。
2、抓紧时间及时写出消息通讯，把遇见的好人好事进一步发扬光大。
3、做好各部门的好后勤，让他们在轻松愉快中做好工作。不怕吃苦，也不怕吃亏，一切为了集体的利益，个人受点委曲没有什么，相信吃亏是福。
4、在生活和工作中谦虚谨慎、注意细节，多锻炼，经风雨、见世面，多和人交流，不断创新工作方法。以后不管安排到什么岗位，都要向赵队那样干一行、爱一行、专一行，不必斤斤计较，从大处着手，力所能及地做好工作，让工作成为自己的责任，让工作的过程成为自己对生命的享受过程，多积累生命的亮点，让个人平淡的生命也有自己的亮度。
篇4：物业管理工作计划
根据×城市物业管理的现状，××物业管理有限公司正面临严峻的挑战，为赢得市场，提升品牌，树立××物业新形象，不断提高物业管理服务水平和服务质量，加 强员工队伍综合素质修养和提高综合管理能力，加强与业主的沟通和合作，不断增进与业主之间了解，满足业主的需求，不断提高管理处的业主满意度，引进竞争上 岗机制，以最小的成本为公司获取最大的社会效益、环境效益和经济效益，特此拟定管理处工作计划： 一﹑充分发挥××物业公司的团结协作精神，调动员工的主观能动性和增强主人翁意识。
2、不定期开展团队活动。组织员工进行爱卫生﹑爱护小区周边环境的宣传等活动，增强员工的凝聚力和向心力。
二﹑转变思想，端正态度，牢树为业主（住户）服务意识。
转变守旧走老路，凡事“等﹑要﹑靠”的思想，树立以业主为中心全新的服务理念。 三﹑激活管理机制
1﹑管理处实行内部分工逐级负责制，即各部门员工岗位分工明确，各司其职，各尽其能，直接向主管负责，主管直接向主任负责，必要时各主管与管理处负责人签订《管理目标责任书》。 2﹑管理处实行定时值班制，改变工作作风，提高办事效率，向业主公布管理处常设（报修）电话，全方位聆听业主的声音。
3﹑制定切实可行的管理措施，推行“首问责任制”。
4﹑健全完善管理处规章制度，如管理处员工守则、岗位责任制、绩效考核制度、内部员工奖惩制度等。 5﹑月绩效考核工作尽量量化，建立激励机制和健全绩效考核制，根据员工工作表现、工作成绩、岗位技能等做到奖勤罚懒，激励先进、鞭策后进。
6﹑完善用人制度，竞争上岗，末位淘汰。真正为勤奋工作、表现出色、能力出众的员工提供发展的空间与机会。
7﹑加强内部员工队伍管理，建设高效团队，增强管理处员工的凝集力。 四﹑严格管理 提高管理水平和服务质量
1﹑小区业主向政府物业主管部门有效投诉为零；向物业公司主管部门有效投诉为2%，投诉处理回访率100%。
2﹑小区业主对服务工作的满意率达90%以上。 3﹑急修及时，返工﹑返修率不高于2%。
4﹑治安﹑车辆﹑消防管理无重大管理责任事故发生。
5﹑房屋本体及设施、设备按计划保养，运行正常，无管理责任事故发生。 6﹑管理处拟由业主委员会成立社区文化活动小组，负责开展丰富多彩的社区活动；充分利用宣传栏出一些内容涉及物业管理法规、典型个案、报刊摘要等内容的板报。 7﹑本年度记录﹑资料保存完整，及时归档。
8﹑物业管理服务费收缴率达98%以上；物业管理报告每年度向业主公布一次。 五﹑加大培训力度 注重培训效果
管理处挑选精兵强将，成立以主任为主的培训实施小组,对新入职及在职员工进行培训： 1.新入职培训
为新招员工提供的基本知识和基本操作技能的培训。培训的目的是使新员工了解公司的基本情况(如企业宗旨、企业精神、企业的历史、现状及发展趋势)，熟悉公 司的各项规章制度(如考勤制度，奖惩制度、考核制度等)，掌握基本的服务知识(如职业思想、行为规范、语言规范、礼貌常识等)，掌握岗位工作的具体要求 (如岗位责任制、业务技能、工作流程与要求、操作要领等)。通过职前培训可以使新招员工熟悉和适应新的工作环境并掌握必要的工作技能。 岗前培训内容：公司规章制度、《员工手册》、《员工礼仪规范》、公司的发展史、公司的规划、经营理念、公司的组织机构、员工职业道德、敬业精神、消防安全知识、物业管理基础知识等内容。 2.在职培训 培训内容：
1、××物业公司的各项规章制度
2、××公司的《员工手册》
3、企业发展、公司规划、公司理念、组织机构
4、各部门相关的专业知识
通过以上培训内容来加强员工队伍综合素质修养和提高综合管理能力。
六、提升××物业服务品牌 树优质服务新形象
1、人力资源整合，根据管理处工作需要，适当将部分岗位职能合并，实现因才设岗，因才定岗的复合型人才管理机制。
2、客户服务：继续贯彻执行《员工手册》，注重规范员工服务礼仪、工作效率和服务质量，为顾客提供温馨、礼貌、热情、安全、舒适的优质服务。
3、设备设施维护：按机电运行和维修分工的原则，对小区所有的机电设施设备进行层层落实，做到物有所管、管有成效、保质增质。确保小区的供配电、给排水、水泵、消防等正常运行，做到周、月、季度保养有计划，有落实，杜绝发生重大安全责任事故。
4、清洁绿化管理：清洁绿化部门要发扬主人翁精神，增强责任心和使命感，形成团队凝聚力，落实主管追究主问制。另外要对清洁绿化加大监管力度，力争在此方面有较大的改观。
5、资料管理：严格按照档案管理规定。另外，拟想对业主资料、业委会资料进行较彻底的分类整理，做到目录清晰，检索方便，楼层各住户资料袋装化，实现规范化管理，同时制定完善资料的保密制度、借查等规章制度。
6、车辆管理：对进入小区的车辆进行严格管理，逐步实现业主车辆按固定车位停放；临时车辆采用临时收费管理；对需要保管的车辆采取保管措施，签订车辆保管合同，车主支付保管费。
7、安全、消防管理：加强对保安员应知应会、礼仪、管理技能、沟通技巧、应急突发事件的处理等的培训，完善标识系统，对外来人员（装修人员）进出识别登 记、出租屋的登记、住户搬运、等管理工作，要求保安员对小区内的业主熟知度达80%左右。消防设施设备的检查由保安员进行检查，维修保养由维修工进行。
七、开展多种经营与措施
管理处将加大对欠款业主的催交力度,有选择地对顽固业户采取一定措施,每月统计, 落实到人。另外，管理处将采取如下系列措施,开展多元化经济，努力创建“社区经济圈”，力争实现管理费收支平衡。
1、根据小区实际情况，管理处成立房屋出租中介服务中心和成立便民服务点，制定相关制度和有效措施，定人定岗，把业主委托代为出租的房屋及便民服务统一搞活管好。
2、利用广场地面资源，对在小区内合法、方便顾客为前提的摆点商家以临时占有使用场地的，适当收取一定费用。
3、节约管理成本，减少不必要的开支。严格控制办公用品的采购与支出。
4、修订管理处有偿服务标准，增加有偿服务项目。
八、其它工作
1、关注、督促房地产公司对小区屋面防水、供暖工程遗留问题的解决。
2、充分利用辖区派出所治安群防群治，建立完善联防预警机制。篇2：物业年度工作计划 物业年度工作计划
2011-10-24 作者: 年度工作计划 833人读过 | 我要投稿
一、指导思想与工作目标
xx年是后勤产业集团公司深入改革和发展的关键一年。物业服务中心作为后勤公司“一体两翼”发展战略的一个重要部门，担负着改革和发展的重任。根据后勤公司三年发展规划和xx年工作要点 ，物业服务中心xx年度工作的基本指导思想是：坚持发展就是硬道理的基本原则，以人为本、强化管理，提高服务质量，大胆、积极、稳妥地推进中心的改革和发展，做到市场有新的发展，管理服务水平有新的提高，经济效益有新的突破，中心面貌有新的变化，争取全面完成后勤公司下达的各项工作指标。
二、基本工作思路
今年我们中心面临的主要任务：一是要深入进行体制的改革和机制的转换。二是要充分整合现有资源，努力做强做大。 因此，物业服务中心今年工作的重点，一是要加强内部的管理，建立起一整套比较科学、规范、完整的物业化管理程序和规章制度。二是积极创造市场准入条件 ，尽快与市场接轨，大力拓展校内外市场，创造更好的经济效益，实现企业做强做大的目标。
三、具体实施办法
（一）进一步加强内部管理和制度建设
1、对现有的制度进行整理和修订补充，逐步完善和建立与物业管理相适应的管理制度和程序。重点是理顺中心与管理站之间，以及各物业管理站内部的标准管理模式和制度，建立规范化的工作质量标准，逐步向iso9000质量标准体系接轨。
2、完善监控考核体系。根据公司的要求，制定中心对站级的考核细则和考核办法，落实相应的制度和组织措施。实行中心考核与站级考核相结合。考评结果与分配相结合的考评分配体系。
3、进一步完善中心的二级管理体制，将管理的重心下移。规范明确各站的工作范围、工作职责，逐步使二级单位成为自主经营、绩效挂钩，责、权、利相统一的独立核算单位。
4、进一步加强经济核算，节支、增效。经详细测算后，要将维修、清洁、办公用品、文化建设等费用核算到站，实行包干使用、节约奖励、超支自理的激励机制，努力降低运行成本。
5、加强队伍建设，提高综合素质。中心将继续采取请进来培训和走出去学习相结合等办法，提高现有人员的业务素质。同时根据后勤公司的要求，采取引进和淘汰相结合的办法，继续引进高素质管理人员，改善队伍结构，提高文化层次。逐步建设一支专业、高效、精干的物业管理骨干队伍。
6、争创“文明公寓”。根据省教育厅文件的精神和要求，在中心开展争创“文明公寓”活动。6号楼、
9、10号楼、南区、大学城、纺院、师专等硬件条件基本具备的管理站，要在管理等软件方面积极努力，创造条件，力争在年内达到“文明公寓”标准。
（二）进一步完善功能，积极发展，提高效益
1、进一步解放思想，强化经营观念。各管理站要积极引入市场化的经营机制和手段，加强文化建设和宣传方面的投入，营造现代化管理的气息和氛围，创造融管理、服务、育人为一体的物管特色。
2、继续完善配套服务项目，提高服务质量。中心制订更加灵活优惠的激励政策，对服装洗涤，代办电话卡等现有服务项目进行支持和发展。同时新增一批自助洗衣机、烘干机等设备，进一步扩大服务市场，争取年内的营业额和利润较去年有较大幅度的增长。
3、做好充分的准备，积极参与白云校区物业市场的招标竞争。争取下半年在新教学楼等新一轮的招标中获胜，拿下一个点。
4、下半年武进校区新生宿舍和教学楼落成后，积极参与竞标活动，争取拿到1－2个点，拓展武进校区市场。
5、进一步加强市场调研和与本市兄弟高校间的横向联系和沟通，做好各项前期准备工作，积极参与其他学校物业市场的竞标，力争拓展1－2个点，使中心的市场规模、经营业绩和经济效益均获得较大幅度的提高。序号 工作内容 月 份 备注 1 很抓团队的廉正建设、工作纪律
1.1全体人员参加军训1.2定期思想交流总结 1.3建立经理信箱,接收各员工建议 2 交收楼工作
3 建立客户满意度调查制度 3.1制定调查问卷 3.2定期发出调查问卷
3.3统计问卷,制定改正措施并加以实施 4 完善管理制度
4.1根据新的工作要求,拟定各部工作标准 4.2根据工作标准,拟定操作程序
4.3试行半年,根据实际效果对标准和程序 进行调整
5 完善小区标识工作
5.1对小区现有的标识进行修整 5.2完成地下停车场标识的设计 5.3完成地下停车场标识的制作安装 5.4完成四区的标识及安装 6 公共区域管理
6.1分批对各违章搭建、改变外立面等违 规行为给予纠正
6.2对小区各建筑小品进行维护保养 6.3在各栋走火通道设置清洁工具房 6.4美化各层生活垃圾房 6.5架空走廊绿化植物的改善 6.6架空走廊拆灯后的修缮工作 6.7各层防火门消音工作 6.8消火栓、水表箱修缮工作
6.9协助项目完成对15\17间水池补漏 6.10协助项目对中心区水池修改工作 7 社区文化建设 7.1业主通讯开刊
7.2温馨活力夜(妇女节) 7.3春季健康咨询活动讲座 7.4亲亲孩子天·儿童节 7.5端午节活动
7.6活力夏日暑假show7.7第二届圆满南湖中秋夜 7.8南湖半岛与您齐心毅力向前(重阳节) 7.9开心平安夜 7.10配合销售部的活动安排 8 节能工作
8.1节能方案的确定、审批、申购 8.2架空廊节能改造
8.3公共区域计量表设置工作 8.4地下停车场、路灯节能改造
8.5走火通道、楼层电梯大堂节能改造 9 开源工作 9.1商铺招租
9.2洗车、车辆保养 9.3建立小区保健站 9.4家政服务项目的增设
9.5建立完善小区商务中心、租赁中心 9.6工程、绿化有偿服务项目丰富 10 b2地块的工作 10.1前期工作的介入
10.2制度、操作程序、收楼文件的确定 10.3管理处的装修、小区标识的设置 10.4物品的购置
10.5人员的招聘、培训 10.6楼宇的接管验收 10.7外环境绿化工程 10.8楼宇开荒清洁 10.9交楼工作
11 住户中心工作安排 11.1空置单位的管理 11.2完善业主档案 11.3费用催缴工作
11.4处理客户投诉问题及跟进工作 12 工程部工作安排
12.1完善各设备房的标识、制度上墙、落实责任人、保持良好的清洁环境
12.2电梯、供电设备等设备年检工作12.3供电负荷评估 12.4各活动的水电、灯饰安装
12.4高标准完成设备日常维修保养工作 13 绿化部工作安排
13.1完成四区外环境绿化工程 13.2完成边坡绿化工程
13.3完成中心区落叶植物的改造工作 13.4完成会所外环境绿化工程
13.5完成售楼部、苗圃植物的移植工作 13.6高质量完成植物日常养护工作 14 清洁部工作安排
14.1高标准完成交楼单位的开荒清洁 14.2除“四害”工作 14.3二次供水水池清洗 14.4外墙清洗
14.5高标准完成小区日常清洁工作 15 安管部工作安排 15.1协助各部门军训 15.2干部竞争上岗 15.3八一军事汇演 15.4小区消防演习15.5笔试考核
15.6高标准完成小区日常安管工作 16 年中物业公司总结 17 年终绩效考核工作安排
为了xxx物业公司顺利的运作发展，为业主和租户提供高效优质的服务，完成业主委托的各项物业管理及经济指标，发挥物业最大的功能，使得xxx物业通过对xxx大楼及基地、家属院实行的物业管理，不断总结管理经验，提升物业灌木里水平，积极努力地参与市场竞争，拓展业务管理规模，最终走向市场完全转化为经营性物业管理，达到最佳的经济效益，制定今年的工作计划。
一、定编定岗及培训计划
今年是xxx物业公司运行的第一年，实行二块牌子（1.xxx物业管理公司 2.xxx管理中心）一套人马，在保留原xxx中心的功能基础上，通过xxx物业的运作，最终走向市场。定编定岗从厂里的统一管理安排，计划全公司定编37人，其中管理人员7人，按照厂里的培训安排参加培训。篇3：物业管理工作计划思路
新建楼盘物业管理工作计划思路
依据集团的管理要求和物业管理运作需要，物业部将工作分为介入期管理、入住期管理（将验收好的房屋交给业主；二次装修管理、迎接业主迁入新居等）和常规管理三部分。按照轻重有序、科学实效的原则，拟定如下管理工作计划： 介入期
根据集团公司提供的项目施工进度表、销售进度表、入住计划安排，制定相应的前期介入工作计划，力求务实、高效，并有利于集团的销售服务。
1、从物业管理的角度出发，提前掌握物业的情况，做好以下各项前期准备工作： （1）根据集团公司相关销售承诺内容，制定《业主临时公约》、《前期物业服务协议》、《业主手册》，并与集团签定《前期物业服务协议》；对集团公司售楼承诺文书从物管视角给予评审，避免入伙后口实不符导致纠纷；
（2）对园林布置及景观设计方案、园林绿化，从物业管理角度提供专业建议； （3）参与项目组的工程例会，适时提出物业管理的专项建议；对智能化系统提出专项建议；对小区的给排水、电力供应、消防、安全防范、水景、标识系统、管送煤气系统、公共配套设施、管理用房的规划与施工，从物管专业角度提出合理化建议；
（4）收集工程图纸，建立设备档案，参与设备的安装调试； （5）对设备设施及各类管线的隐蔽工程进行跟踪并建档管理；
（6）配合销售部物业管理咨询，同时与集团销售部、客服部人员进行物业管理相关法律、法规、服务内容、契约的互动沟通；
（7）业主入伙前，先行参与房屋的验收过程，发现问题及时汇总提交书面整改报告； （8）收集装修、装饰材料供应商，以及相关设备厂家的信息（厂家联系人、联系方式等），以满足日后维修中的材料供应； （9）与集团公司相关部门协商建立维保机制，力求在维修管理流程等方面建立有效的措施以确保维修的高效率，使业主在售后质量维保方面的诉求能够得到及时的解决；
（10）建立与社会专业机构的联系，开展如通邮、通水、电、气、电话申请等准备工作； （11）与集团公司协商确定管理处办公场所以及安防人员的宿舍、食堂等生活场所的配置，确定装修方案；人员配置、培训计划的制定与实施；（12）拟定物业管理服务工作各项流程及与业主相关的各类资料，并印刷装订成册（业主入伙时发放给业主）。
（13）针对未来需要完善的物业管理问题建立专项档案。
2、开展业主服务需求调查
积极参与集团公司开展的业主联谊活动，集中收集了解业主反馈的信息，在销售部帮助下，在入住前开展业主需求调查，以求了解业主的年龄结构、文化层次、兴趣爱好及各类服务需求，通过分析，确定管理服务标准及各项服务收费标准，使今后的物业管理服务工作更加贴近业主。
3、按规范实施接管验收
充分利用前期介入取得的各类资料和数据，以及对大儒世家物业的了解，本着“对业主负责，对集团负责”的宗旨，对大儒世家进行严格、细致、全面的接管验收。
4、介入期管理工作计划表
入住期
1、高效便利办好入住
入伙期是物业管理工作关键的一个环节，同时也是物业管理人展示自身形象，打开工作局面，为今后物业管理服务工作奠定良好基础的一个契机，为此做好如下几项工作：
（1）与销售部配合，告知业主详细的入伙流程、各项手续办理办法以及应收的有关费用，以便业主事前做好准备；
（2）销售部应合理安排业主的入伙时期，加强节假日的入伙办理；入住服务； （3）一条龙办理入住手续，随到随办，与销售部密切合作，对业主提供一对一的入住服务；
（4）事前联系供气、供电、供水、电信、银行等社会相关专业机构，同步办公，方便业主入伙；
2、提供入住期的便民服务措施
（1）延长工作时间，随到随办，同时提供物业管理及其收费项目的咨询答疑、装修咨询等； （2）通过公开招投标方式引入4～5家具有一定品牌、资质、售后服务良好的正规装修商、电器商、各类装修材料商，进驻社区并向业主推荐方便业主的同时进行经营创收；
（3）组织有偿便民服务队，解决入住期间搬运量大，搬家难的问题；解决家庭装修后清洁卫生问题，同时也方便装修期间民工流的控制。
3、记录并处理业主在接楼验房中提出的合理的意见与建议
4、装修管理
（1）装修宣传培训。根据《建筑发》，建设部第110号令《住宅室内装饰装修管理办法》及福州市有关装修管理的规定，制定《房屋装饰、装修管理办法》、《装修期间电梯使用管理规定》、《二次装修申请表》等，对相关管理员以及业主、装修施工单位的施工人员进行装修的法律、法规及专业知识培训。
（2）强化装修审批二次控制的要点，制定装修审批程序。 （3）落实二次装修跟踪监管责任制。 （4）制定违章装修处理流程。
（5）依据装修方案结合日常的装修巡查记录和装修变更记录进行装修验收。
5、治安管理 （1） 建立高素质的安管队伍，按高标准、严要求的指导思想，严抓招聘、培训、上岗、考核等关键环节，实施“准军事化管理”。
（2） 确立治安重点，加大对入住期人流、物流、车流的有效监控。
（2）绿化培训计划
（3）行政培训计划
第13篇：物管协议
物管协议
第一章服务费用
1、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：0.6元/月/平方米；物管公约保证金1000元，三年之内无违反公约条例全额返还，返还之后续约。
2、物业服务费用主要用于以下开支：
（1）管理服务人员的工资，社会保险和按规定提取的福利费等；
（2）公共设施设备的维修、保养、维护费用；
（3）物业管理区域公共部位清洁卫生费用，如购买保洁工具，消毒药品等；
（4）物业管理区域公共部位绿化养护费用；
（5）物业管理区域公共秩序维护费用；
（6）办公费用；
（7）物业管理企业固定资产折旧；
（8）法定税费；
（9）物业管理企业的利润；
3、在本合同执行期限内，如遇政府调整收费标准或因国家政策调整等情况引起的乙方严重亏损，乙方可向甲方提出增加物业服务费收费标准的书面请求，经甲方同意后实施。
4、在合同期间，经双方协商由乙方代第三方收取的相关费用（收视费、取暖费等），不得向业主收取手续费，业主对第三方服务不满意的，由物业公司帮助业主和第三方协调解决，协调不成的，业主应直接要求第三方解决，或依法维权。
5、业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，业主负连带交纳责任，业主与物业使用人的交费约定，业主需及时到乙方物业管理部门备存。
装修保证金，一般包括
1、装修日期和时间规定（不在规定的时间施工会罚没保证金）
2、对不准施工部分的规定（比如随意动了管线要罚没保证金）
3、装修垃圾的清除规定等等
第二章甲方的权利和义务
1、甲方享有以下权利：
（1）监督业主和物业使用人遵守管理规约和物业区域内的相关管理制度；
（2）审批乙方拟定的物业维修资金使用申请，负责组织施工结束后的验收工作，对不合格的施工责成返工；
（3）监督乙方公示年度财务报表；
（4）对乙方违反法律、法规和政策规定的行为，提请有关部门处理；
（5）监督乙方物业服务质量，对个别不称职的乙方物业管理人员和服务人员提出整改直至撤换；
（6）依据法律、法规规定享有的其他权利；
（7）在小区成立业主委员会前，代表和维护产权人、物业使用人的合法权利；
（8）审定乙方拟定的物业管理制度；
（9）监督乙方履行服务合同的事宜。
2、甲方应履行的义务：
（1）协助乙方督促业主或物业使用人按时交纳物业服务费；
（2）协助乙方因维修物业临时占用、挖掘道路场地时，做好相关业主的工作；
（3）听取业主和使用人的意见和建议，协调业主、使用人与乙方的关系；
（4）协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动；
因维修物业或者公共区域，甲方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和乙方的同意；乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和甲方的同意。临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状。
第十六条：装饰装修房屋的业主或物业使用人应遵守管理规约中的约定。
第十七条：甲方应按有关规定向乙方提供能够直接投入使用的物业管理用房。该物业管理用房产权归甲方所有，未经甲方同意乙方不得改变其用途。
第三章违约责任
一、以下情况乙方不承担违约责任，但乙方应采取必要的措施减少双方的损失：
1、因洪水、暴风、地震、干旱、暴风雪、战争、政府禁止令等不可抗力导致物业管理服务中断的；
2、因维修养护物业公用部位、共用设施设备需要，且已事先告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止公用设施设备使用等造成损失的；
3、因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他公用设施设备运行障碍造成损失的；
二、业主或物业使用人违反本合同第六条之约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，根据业主公约的规定每天按所欠费用千分之三的比例收取滞纳金，直至交清欠款。
三、乙方违反合同约定，未能达到约定管理目标，甲方有权提出限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同，造成甲方经济损失的，乙方应给予赔偿。
四、乙方的员工所发生人身伤害和财产损失由乙方承担责任。
五、乙方尽力做好保护全体业主及非业主使用人的人身财产不受非法侵害（如有特殊约定的除外），因乙方职工脱岗、渎职、失职等行为造成业主或物业使用人的人身财产损失的，依据相关法律执行。
第四章其他事项
1、本合同期限自签订之日起实施，至年月日止；
2、本合同期满后，由通翔园业主委员会或甲方决定合同是否续签。
3、合同规定的管理期满，本合同自然终止，如双方续订合同，乙方应在该合同期满前两个月向对方提出书面意见。如甲乙双方有其中一方提出不再续签合同，需在合同到期前两个月通知对方，乙方应无条件将物业管理用房、物业管理相关资料、业主的装修押金以及属于全体业主所有的财物及时完整地移交给甲方或业主委员会。
4、业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本约定的，业主应承担连带责任。
5、具体服务明细详见附件《保洁作业规程》、《工程维修作业规程》、《客户服务作业规程》、《秩序维护作业规程》和《沧州市小区二级管理服务标准》。
6、本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议同样具有法律效力，补充协议与本合同存在冲突的，以本合同为准。
7、乙方与业主签订的其他协议公约等，与本合同有冲突的，以本合同为准；
8、本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可向人民
法院提起诉讼。
9、本合同一式四份，甲乙双方各执二份。
附件： 《保洁作业规程》、《工程维修作业规程》、《客户服务作业规程》、《秩序维护作业规程》
甲方：（签章）乙方：（签章）
签约人（法人代表）：
签约日期：
签约人（法人代表）： 签约日期：
第14篇：物管工作总结
工作总结
世纪金鼎党支部：
2008年是公司各项工作取得突破性进展的一年，在公司经理会和总务部的领导下，我物管部全体员工积极工作，全面完成了各项工作任务，现就一年来的工作情况总结如下：
一、完成的经济指标
全年收缴各项物业费万元，完成率100%。其中：水电费万元，物管费万元，租赁费万元，取暖费万元，其它费万元。
二、工作方式和思路
一年来，我们以提高物业管理和后勤保障能力为宗旨，以转变观念，热情服务，规范管理，争创一流为目标，在党支部和经理会的指导和帮助下，我们深入基层，及时了解业主的需要和困难，帮助他们解决经营过程中的碰到的各种问题，积极引导经营户、供应商合理安排， 规范经营。让广大经营者真切感受到入住金鼎购物广场，享受居家经商的快感。我们用亲人般的热情和真诚，换来了他们对物业管理工作的理解与支持，使得全年物业管理工作进展顺利。
三、深化和完善管理制度
制度是规范管理的保障，在年内，我们本着与时俱进，共建和谐的思想，根据碰到的实际情况和取得的工作经验，对物业管理制度进行了深化和完善。从强化服务意识，规范文明管理入手，根据公司的发展思路，对物业管理制度中不切合实际，不适应时代发展要求，与公司经营理念相悖的地方进行了调整，增加了能够反映时代特色，企业文化内涵的部分，使得物业管理制度更加规范化，人性化。随着企业经营范围的不断扩大和经营方式的不断深化，现有物业管理制度已经不能涵盖和满足公司的经营和发展要求，按照公司的
—1—
总体规划方案，我们反复斟酌，制定出了相应的管理细则。
四、加大物业监管力度
娱乐场所、外围门店、流动营业网点等场所，由于灵活性、分散性比较强，采取定时定点服务的物管模式工作通常就会陷入被动，而且会产生许多漏洞。对此，我们采取机动、灵活的物管方式，加大检查力度，耐心宣传物管办法和收费标准，与经营者及时沟通，为业主提供安全服务和后勤保障，通过细致周到地做工作，与业主订立物业管理合同和文明卫生约定，确保了物业管理工作顺利完成。
五、做好安全卫生工作
物管工作不只是管理， 更重要的是疏导，不只是收费，更重要的是服务。在安全卫生工作方面，我们总是将服务贯穿于管理之中。通过强化内部管理制度，来提高外部服务能力，通过提高安全防范意识，来增强岗位责任感。按照《大厦安全卫生管理制度》的要求，我们分解、细化工作任务，做到责任到人，采取“谁主管，谁负责”的办法，对大厦的安全卫生严抓细管，发现问题，及时处理，确保全年“三防”安全无事故。
一年来，在公司经理会和总务部的支持与关心下，通过物管部全体同事的不懈努力，我们顺利完成了各项工作任务。建立健全了公司的物业管理制度，取得了一定的物管知识和经验。但这些距公司的要求和业主的期望还很远。在新的一年里，我们将认真总结，寻找差距，借鉴经验，深化改革，为广大消费者和经营者争创一流的购物环境发展平台，进一步为公司的繁荣和发展作贡献！
物管部：马琳
2008年11月26日
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第15篇：物管岗位职责
康茂物业管理有限公司
管 理 处 岗 位 职 责 及 操 作 表 格
物业副总经理岗位职责
1、在康茂物业管理有限公司和物业管理委托方的领导下，负责生茂养园别墅物业管理处的全面工作，领导生茂养园别墅物业管理处全体人员履行管理、监督、协调和服务的职能。
2、认真贯彻关于物业管理的各项法规、政策、标准、组织落实上级主管部门下达的有关任务。
3、负责将ISO9001-2000质量体系在物业的持续、有效全面运行。
4、在康茂物业管理有限公司和物业管理委托方的指导下，负责组织物业管理处年度《管理目标经济指标责任书》的制定。
5、每年年底负责物业管理总结工作和拟定翌年的《年度工作计划》，执行康茂物业管理有限公司和物业管理委托方审定的年度工作计划，据此安排月工作计划，审批各管理处制定的《年度工作计划》、《月工作计划》。
6、负责生茂养园别墅的物品采购计划和各物业管理处门上报的公共设施维修养护计划、实施方案、施工图及预（结）算。不定期的抽查所有的维修项目的施工质量、维修费用情况。
7、组织开展月检和业主（住户）意见征询活动，每年年底对各物业管理处各部门进行年终考评，对管理服务质量进行严格控制。
8、负责对各物业管理处门所用的各项标识牌进行统一管理和检查监督。
9、负责组织协调各物业管理处门与政府有关部门的关系。
10、负责安排各物业管理处各职能门的人员招聘、考核、录用和人员调整工作。
11、每月组织一次物业部例会，总结当月的工作，制定下月的工作计划，安排组
织对物业人员的常规培训和考察。
12、完成康茂物业管理有限公司和物业管理委托方交办的其他工作。
行政人事助理工作职责
1、配合物业经理有效行使管理、监督、协调和服务的职能。
2、负责对办公室发放到各部门的操作手册、程序文件、员工手册等具体文件与
物业管理有关的法律、法规文件，按《文件资料控制程序》和物业管理公司有关规定进行发放、管理、控制工作。
3、负责草拟物业管理处的上下行文及对外文件的发放及管理工作。
4、负责以物业公司名义拟写所有文件的打印、保存工作，并填写《文件发放、转呈清单》。
5、妥善保管物业管理处的各类来文，并填写《电子文件档案及纸张文件档案清单》。
6、负责物业管理信息的收集与处理工作。
7、负责生茂养园别墅物业竣工验收档案、业主（住户）档案、质量记录等文件资料的整理、收集、签收、发放、存档和保管工作。
8、按公司规定制作档案目录，并在档案柜上标明存放类别，以便迅速查找。负责
物业管理处每月办公用品及各部门操作物品、材料的统计、申购和保管及发放工作，对物品及材料存量不能满足使用时，及时申请采购，以确保服务工作的需要。负责各类表格的保管和发放工作。
9、负责物业管理处会议准备，做好会场布臵、会场服务及记录等工作。
10、负责新入职员工和其他员工的岗前《公司简介》和《员工手册》及《项目管理简介》的培训工作。
11、负责公司员工的每月考勤及统计报物业经理审批工作，负责公司员工的人事培训工作及根据劳动法和相关法律、法规及上海市相关规定办理员工社会保险及外地员工的综合保险工作。
12、联系上海市人才市场及劳务市场负责公司员工的招募、筛选统计及备用员工的储备管理工作。
13、负责公司办公设备台帐的统计及根据办公设备的使用年限的报废统计和重新采购工作。
14、负责公司员工的离职手续的办理及监督工作。根据公司的相关规定参与公司各部门员工的考评及转正、升级、加薪及各部门的人事调配等工作。
15、完成物业管理处的其他任务。
仓库管理员岗位职责
1、负责仓库的日常管理工作，对出入库的村料和工具进行验放、登记，对不符合规定的物品和手续有权拒绝入库或领取。
2、根据材料的体积、特性（含有毒物品）、型号规格等进行合理摆放，并做好相应的标识，对不合格和降级使用的物品应贴上特别标识。
3、保持仓库清洁卫生、通风良好，并做好防火、防潮、防晒、防水、防虫、防盗等防护措施，确保物品质量和库房安全。
4、建立仓库管理资料，做到手续、记录齐全。
5、每季度，接受和配合管理处经理及财务人员对仓库进行一次全面的盘点检查。
6、发放材料坚持“先入后出”的原则，合理利用物品的使用价值。
7、不断提高业务水平，保证各岗位领料及时，工具借还有序。
8、完成管理处经理交待的其他任务。
收款员岗位职责
1、负责物业管理处各项费用的收取、统计、核算工作，在业务上接受公司财务部的指导和监督，保证做到日清月结，帐表相符，钱据相符，对拖欠的费用及时时催收，做到费用收缴率超过95%。
2、负责物业管理处现金、票据的保管，每月准时到公司财务部报账，并做好现金日记账、银行存款日记账登记工作。
3、办理银行托收，核对托收划款情况，月终及时将银行日记账与银行账单进行核对。
4、按公司规定具体负责物业管理处各项费用的存取或转账工作。
5、按时编制工资报表，代发管理人员工资和福利。
6、负责办理物业管理处各项费用的报销工作，杜绝超标报销。
7、根据业主（住户）需要提供上门收费服务，在预约时间内准时到达。
8、对拖欠费用拖欠的业主，以电话联系、上门催收或在收费单上注明银行余款不足等方式使拖欠款尽早收回。
9、负责物业管理处固定资产登记工作。
10、完成物业经理交待的其他任务。
保安主管职责
1、主要职责：对保安队日常工作进行检查、监督、考核和安排管理外的临时工作任务。
2、指导保安队长制定每月工作计划，并检查保安队每周、每月工作执行情况，作好检查考核记录。
3、负责处理治安工作中遇到的疑难问题，不能解决的及时向物业经理或公司领导汇报。
4、定时、不定时（晚上零点之后的检查，一周不少于1次）对治安各岗位执勤人员的工作进行巡查、督导。
5、对因保安员、保安队长玩忽职守，屡次不遵守治安工作手册规定，导致业主投诉或造成较大损失的，负领导责任。
6、对玩忽职守、违纪违章的保安队员，有权按照保安队奖惩细则进行处罚。
7、有权安排管理处的临时工作任务。
保安队长职责
1、主持全队工作，坚决执行主管指令，带领全队人员依据各自职责，认真做好安全保卫工作。
2、熟悉治安各岗位职责、任务、工作要求、考核标准，掌握治安区内的保安工作 规律及特点，加强重点岗位的安全防范。
3、处事公道，言行文明，对自已的缺点勇于改正，虚心接受工作建议和意见。
4、做好保安队的月工作安排（包括训练和学习安排）。
5、经常检查各岗位工作情况，零点之后的夜间查岗每周不少于两次。
6、每周召开班务会1次，每半月召开队务会1次。
7、及时做好保安员的岗位培训，军事训练及日常考核工作。
8、带领保安队配合其它管理服务工作，制止、纠正各类违章行为。
9、负责全队队员的内务管理和考勤工作。
10、完成上级交办的其他临时任务。
保安员职责
1、服从领导，听从指挥，做到令行即止，遇事要报告。
2、遵守国家法令、法规，做到依法办事。
3、熟悉本岗位职责和工作程序，圆满完成工作任务。
4、坚守岗位，保持高度警惕，注意发现可疑的人、事、物、预防治安案件的发生。
5、积极配合卫生、绿化、维修等其它服务，制止违章行为，防止破坏，不能制止解决的向总值班室或班长报告（制止违章要先敬礼）。
6、熟悉和爱护小区内配套的公共设施、机电设备、消防器材，并熟悉掌握各种灭火器材的使用方法。
7、廉洁奉公，坚持原则，是非分明，敢于同违法犯罪行为作斗争。
8、积极协助公安机关开展各项治安防范活动或行动，努力完成各项治安服务工
作。
9、密切联系群众，积极向业主（住户）进行治安防范和管理方面的宣传。
10、认真完成领导交办的其他任务。
巡逻岗岗位职责
1、熟悉巡逻区内各类设备、物品的位臵，发现设备、物品有移动等可疑情况，应
立即查明报告。
2、检查电线线路（目视检查，禁止手动检查）和水管管道有无损坏，发现漏水（电）
时，应采取措施并及时上报。
3、巡逻中闻到异味，听到可疑声响，需立即查明情况并报告。
4、注意观察来往人员的情况及其携带的物品，发现可疑人员要选择适当的位臵加
以监视并及时报告。
5、发现偷盗、流氓等违法犯罪分子，应即刻擒获。
6、发现打架、吵架、斗殴等行为时，要予以制止。
7、发现火警时，立即组织扑灭，并迅速报警。
8、发现可疑物品，要立即作安全处理，并报告有关部门。
9、驱赶物业范围内践踏草地、乱散发广告、捡垃圾等闲杂违章人员。
10、巡视保安各岗位执勤情况，协助处理疑难问题，认真填写“巡逻签到记录”。
清洁班班长职责
1、负责对员工进行岗位培训，并做好培训记录。
2、负责日常工作安排，监督落实清洁员岗位职责。
3、负责小区室内、室外清洁工作日检和员工考核，并做好记录，每月对消杀服务
质量进行检验，并填写消杀服务质量检验表。
4、负责对小区日常清洁工作中发生的轻微不合格服务即行关闭处理。
5、带头工作，以身作则，调动员工的积极性，高质量，高效率的完成责任区清洁
工作。
6、及时传达上级指示，定期向管理处主管汇报工作。
清洁员职责
1、负责住宅区内楼道梯级、车棚、马路、草地、天面、雨棚、平台、公共场地的
清扫、清洁。
2、负责大堂、楼道、走廊、扶手、门窗、电子门、电表箱、信报箱、楼道开关和
灯具的擦抹。
3、负责楼道、天面、单车棚内杂物的清理。
4、负责垃圾池、垃圾箱内垃圾的清运，并按标准进行清洗。
5、负责将各责任区垃圾拖运到垃圾中转站上车，并对中转站进行清洁。
6、保管好各自所使用的工具。
7、对住宅区发生的违章现象进行劝阻和制止。
绿化员职责
1、熟记住宅区内的绿化面积和布局，熟知花草树木的名称以及管理作业程序。
2、对花草树木定期施肥、浇水、防病治虫、中耕除草和培土，并及时修技整型，
补栽补种。
3、及时处理枯枝落叶，清理场地。
4、负责对各责任区绿化进行管理，劝阻、纠正一切破坏绿化的行为。
5、认真学习专业技术知识，努力提高管理质量和工作效率。
6、服从领导安排，遵守工作纪律，完成上级交给的其它工作任务。
车辆管理负责人职责
1、依法循章对住宅区、交通、车辆进行管理。
2、负责按物价部门收费规定收取车辆保管费。
3、熟悉掌握住宅区车辆流通情况，车位情况，合理布臵安排，优先保证业主使用
车位。
4、负责监督和落实员工岗位职责，对员工进行日考核，填写《员工日考核表》。
5、负责每日工作检查，并填写《车辆管理日检表》。
6、负责对外协调与联系，处理车辆管理方面的问题和客户投诉。
7、负责对员工进行法制教育和职业道德教育，不断提高服务质量。
8、负责对员工进行岗位培训，并做好培训记录。
9、定时向物业事务主管汇报工作。
车辆管理员职责
1、负责对停车场（库）的汽车、摩托车，以及保管站内的自行车管理。
2、实行24小时轮流值班，服从统一安排调度。
3、按规定着装，佩戴工作牌，对出入车辆按规定和程序指挥放行，并认真填写《车
辆出入登记表》。
4、遵守规章制度，按时上下班，认真做好交接班手续，不擅离职守。
5、按规定和标准收费，开具发票，及时缴交营业款。
6、负责指挥区内车辆行驶和停放，维持小区交通、停车秩序。
7、负责对小区道路和停车场的停放车辆进行巡视查看，保证车辆安全。
8、负责停车场（库）的消防以及停车场（库）、值班室、岗亭和洗车台的清洁工
作。
道口岗岗位职责
1、维持道口交通秩序，保证道口畅通无阻。
2、对出入住宅区的车辆进行登记，发卡，检查核对后收卡，按规定标准收费。
3、发现进场车辆有损坏时应向车主（司机）指出，并作好记录，使责任分明。
4、提醒和指挥司机按路线行驶，按定位泊车。
5、适当控制外来车辆进入住宅区过夜，以保证业主的车位；2.5吨以上的货车（搬
家等特殊情况除外）大型客车以及载有易燃、剧毒、放射性等危险品的车辆禁 止放行进入小区。
6、严守岗位，保持警惕，文明上岗，礼貌待人，妥善处理上岗时遇到的各种问题。
7、严格执行交接班制度，认真填写交接班记录，做到交接清楚，责任分明。
8、负责岗亭里外及路口的清洁卫生。
车库（场）岗位职责
1、按规定着装上岗，严格实行交接班制度。
2、对出入的车辆作好记录，并指挥车辆行驶和停放。
3、检查停放车辆的状况，发现漏油、漏水、未关车窗、车门，应即时通知车主（司
机），并报告车场管理负责人。
4、检查摩托车、自行车是否停放在指定的位臵业，发现未上锁时，及时通知车主
（如暂时联系不上车主时，应重点看管）。
5、负责车库（场）内及值班室的清洁。
6、每季度进行一次军训和交能指挥考核，每半年进行一次业务考试，每年进行一次普法知识考核。
机电工程部主管职责
1、在物业经理的直接领导下，负责机电工程部的全部管理工作。
2、贯彻执行公司制定的《机电设备管理工作手册》，确保机电安装工程部管理的
设施、设备处于安全、良好的运行状态。
3、执行政府部门制定的有关行业安全法规，加强安全管理和安全教育，建立各级 安全制度，防止发生安全事故。
4、对设施、设备的运行、维修和保养工作进行定期和不定期检查，保证设施、设备的正常运行（每周必须进行一次全面检查，每月不少于一次夜间查岗）。
5、负责组织制定设施、设备维修保养计划和方案，并组织检查和落实。
6、负责员工的政治思想教育和专业技能培训，不断提高员工的综合能力种素质。
7、负责组织对公司接管的机电设施、设备进行验收及其配套设施完善工作。
8、负责组织技术文件和设备档案的接管、建立和管理工作。
9、定期向物业经理汇报工作，完成上级交办的临时任务。
运行组人员职责
1、运行组负责对楼房机电设备的运行值班，处理一般性故障，参与、协助设施、设备的维修保养工作，对发生的问题及时向主管汇报。
2、值班人员必须熟悉楼房的供水、供电、电梯、空调等设施、设备情况，掌握相关设备的操作程序和应急处理措施。
3、定时巡视设备房和设备运行情况，认真做好巡查记录和值班记录。
4、配合所在管理处的工作，建立良好的合作关系，记录维修投诉情况，并及时处理。
5、保持值班室、高低压配电房和水泵房等设备房的清洁以及物品的有序摆放。
6、负责设备房的安全管理工作，禁止非工作人员进入，禁止各种违反设备房管理规定的行为。
7、遇到突然停电或发生其它突发性事故时，应从容镇定，按规定操作，及时排除故障，或采取应急措施，迅速通知相关人员处理。
8、加强防范意识，做好配电房、水泵房的防水、防火、防小动物的安全管理工作。
9、协同供电局确认用电总量，并进行月度用电分析对比，及时发现问题，杜绝浪费。
10、完成上级交办的各项临时任务。
维修组人员职责
1、执行公司制定的《生茂绿洲别墅机电运作手册》和有关技术规范、规定，熟练掌握设施、设备的结构、性能、特点和维修保养方法，做一名合格的维修人员。
2、按时完成机电设施、设备的各项维修、保养工作，并认真做好有关记录。
3、定期清洁所管设备和设备房，确保设施、设备和机房的整洁。
4、严格遵守安全操作规程，防止发生安全事故。
5、发生突发情况时，应迅速赶往现场，及时采取应急措施，保证设施、设备的正常、完好。
6、定期对设施设备进行全面巡视、检查，发现问题及时处理。
7、负责各管理处和本部门计量器具的检定工作。
8、积极完成上级交办的各项临时任务。
电梯工岗位职责
1、严格遵守国家和南京市有关技术法规和标准以及公司的各项规章制度。
2、负责电梯的运行监控及日巡视工作，认真填写《电梯日巡视记录》和《电梯故
障维修登记表》。
3、监督检查电梯分承包方的维修保养工作，认真填写《电梯定期保养检验报告及记录》，收集电梯分包方的《电梯定期保养记录》和《电梯维修记录》。
4、电梯发生故障时负责紧急救援及监督修复处理工作。
5、参与部门经理组织的周检及对电梯分包方的月考评和评审工作。
6、积极完成上级交办的各项临时任务。
维修工岗位职责
1、负责室内外公共设施、设备的维修、检查、保养工作，为业主（住户）提供有偿维修服务。
2、遵守员工守则和公司各项规章制度，认真贯彻执行“业主至上、服务第一”的宗旨。
3、服从房管员或班长调度和安排，按时按质按量完成工作，注意安全操作，保证维修质量，尽量作到让业主满意。
4、遵守维修操作程序，做到高效、优质、安全地完成维修任务。
5、努力学习，不断总结维修经验，提高思想素质和业务技术水平。
6、对住户彬彬有礼，以优质服务为公司争创效益。
7、注意“工完场清”，节约用料。
8、着装整洁，进住户家中佩戴员工工牌，保持公司良好形象。
9、发扬主人翁精神，开动脑筋，提出合理化建议，为公司多做贡献。
10、完成物业管理处安排的其它工作任务。
消防兼职员职责
1、直接向公司防火责任人负责，对公司所属各部、室、管理处进行消防安全检查、监督，上传下达公司有关消防安全工作的指令。
2、每月定期检查一次分级防火落实情况，发现隐患按“三定”（定措施、定负责、
定时限）的要求整改，并进行验证。
3、制定“防火安全评比制度”，增强各部、室、管理处消防意识。
4、制订培训计划，定期对公司员工进行集中培训，及相关的演练。
5、检查各部、室、管理处消防设施、设备的维护和定期保养工作，对需整改、完善的场所和设备设施进行监督，检查验证。
6、在发生火灾时即该前往火灾现场，组织、指挥人员进行灭火。
7、调查火灾事故原因，对因防火工作失职的人员予以通报，提出相关处理意见，报请公司安全领导小组处理。
8、定期向公司安全领导小组汇报有关消防工作情况，以及有关公司“防火管理制度”的实施情况，使公司防火工作在生产、管理中得以保证。
安全员职责
1、向物业管理处领导负责，定向本物业经理、物业管理处安全领导小组汇报安全生产规章制度的执行情况，针对小区的安全状况拟订防范措施、隐患整改方案报物业管理处安全领导小组审批。
2、参与制定防止伤害、防止火灾、防止职业危害的措施，并督促实施小区所属危险岗位、危险设备的安全操作规程。
3、经常对小区及施工现场住宅、用电、用气和电梯安全检查，发现事故隐患及时组织各专业人员处理，重大问题应以书面形式及时逐级上报，一旦发生事故应及时上报管理处安全领导小组，并立即组织现场抢救，参与伤亡事故的调查、
13 处理和统计工作。
4、对于特种作业人员，严格按照国家劳动部颁发的《特种作业人员安全技术培训考核管理规定》持证上岗，严禁无证操作，并督促取得《特种作业人员操作证》，特种作业人员定期复审，复审不合格者不准上岗。
5、协助管理处安全领导小组对员工、居民的安全生产、安全管理做好培训、
宣传、教育工作。
6、就本小区的住宅及施工现场的安全情况每季度向管理处安全领导小组作
一次书面汇报。
义务消防队队员职责
1、小区（楼房）所有员工均属于义务消防队员，均有义务、有责任参与消防工作；发生火灾时紧急奔赴火灾现场待命，随时准备投入消防战斗。
2、学习有关消防知识，熟知小区消防设施、设备的功能、位臵，熟悉灭火器具的摆放点，掌握消防灭火器、消防栓、手动报警、“119”报警的使用方法和程序等。
3、宣传贯彻消防规章制度，制止任何违反消防安全的行为，发现火灾隐患及时报告。
4、各义务消防队员发现消防设施被破坏，应立即报告管理处进行处理。
5、积极参加管理处及公司组织的各项消防灭火训练活动。
6、积极参加灭火战斗，抢救、疏散受灾人员及物资。
7、在灭火过程中一切服从命令，听从指挥，维护火场秩序，保护火灾事故现场。
8、积极在加防火安全宣传教育工作，提高防火意识。
消防中心值班员岗位职责
1、认真贯彻上级有关消防安全工作的指示和规定。
2、熟悉并掌握消防设备的使用性能，保证救灾过程操作有序、准确迅速。
3、做好消防值班记录各交接班手续，处理消防报警及电话消防投诉。
4、按时交接班，对值班记录、设备状况，事故处理及各处钥匙交接清楚，无交接班手续，值班人员不可擅自离岗。
5、宣传消防规章制度，报告消防隐患，提出消防合理化建议。
6、非消防工作所需，不准私人占用电话机。非消防值班人员禁止进入值班室。
7、上班时间不准在控制中心抽烟、睡觉、看书报；有事离岗必须得到班长同意。
8、发生火灾时，迅速按灭火作战方案紧急处理，并尽快报告物业经理。
相信能就一定能 相信能就一定能
第16篇：公司管理工作汇报
管理工作汇报
2013年8月29日
尊敬的大元集团公司董事长、各位领导： 您们好！ 感谢您们在百忙之中亲临我大元重庆分公司进行检查和指导工作！同时，也感谢在过去的工作中对我们分公司的关心和支持。
我代表大元重庆分公司向董事长和各位领导汇报一下我们分公司在重庆地区的经营和管理情况： 无论是在经营方面，还是在项目管理方面，我们都积极响应了大元建业集团公司的管理理念和英明指导。为进一步加强管理，树立勤勉、务实、高效、文明的公司形象，倡导和推进讲文明、讲礼仪、讲和谐的良好风气，养成健康的工作好习惯，切实提高我们的管理水平。 从重庆分公司成立以来，我们充分领会和理解了大元建业集团公司的管理理念和各项管理制度，积极响应重庆市建委的各项指令。在大元重庆分公司总经理龙伟松同志的领导下，我们重点针对建筑施工企业的“安全文明施工标准化”、“企业质量行为规范化”、“企业合同履约行为规范化”等方面进行全方位过程监管，把工作落实到各个项目部、每个人，有效的控制了生产中的安全和质量，促进了工程进度，履行了工程合同，降低了工程成本造价。经营方面，我们吸取了集团公司的经营理念，借鉴了其他相关单位的方式，在重庆地区，实施了人脉、网络等方面的优势，建立了联营合作伙伴和合作方式，取得了较好的经营成果，在未来的时间里，我们将不断努力，赢取更大的市场。 我们没有经营贵公司（大元）之前，中余集团公司是我们的直属领导公司，过去两年的成长中，在分公司总经理龙伟松同志的领导下，联营承接了
有房建、市政、水利、厂房、钢结构、幕墙等18个项目，工程总造价约12个亿。中标约45个亿。
从管理的角度上，我们抓住了以下几项重点：
一、工程管理
（一）、两年来我重庆分公司联营承建的项目有
1、重庆白涛化工园区热电联产项目新建工程（一期）桩基
2、万州天城连接路还房工程D-
3、D-4栋
3、丰都粮食基础能力建设工程
4、万州陈家坝街道南山社区市容环境整治工程
5、渝中区永众大厦酒店、写字楼内外装饰装修工程
6、中石油万州销售分公司移民迁建项目综合用房工程
7、大足杰利来五金厂房建设工程
8、大足帝豪名都1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#、8#、9#工程
9、礼嘉商务区L5路市政工程
10、万州农业综合开发土地治理工程
11、渝中区危旧房安置房建设工程
12、大足顶鑫中央龙庭1#、2#、3#楼工程
13、万州滨景花园
14、南川区水江镇地质灾害搬迁兴盛安置点建设工程
15、北碚区东阳污水处理厂设备（泵站）安装工程
16、重庆南岸区锦江华府一期外墙幕墙安装工程
17、蔡家纵三路市政道路及管网工程
18、南岸区H3分区市政道路及管网工程
以上每个项目从开工至竣工，都能够按照有关法律法规以及行业规范标
准对现场的安全、质量、进度、成本等实施有效的监督管理，能严格地贯切执行集团公司和国家的相关法律法规、要求及强制性条文。
（二）、安全文明施工管理
1、管理目标：
杜绝死亡事故和重伤事故；杜绝重大施工机械设备损坏事故；杜绝负主要责任的重大及以上交通事故；杜绝重大火灾事故；不发生一般及以上火灾事故； 一般事故控制在千分之三以内； 不发生垮(坍)塌事故。
2、安全、健康、环境管理目标：
安全
产例会，安全员实行日常巡检制度等。此外，我分公司也要对每个项目进行不定时的安全生产专项检查。对每次检查中所发现存在问题的整改，要求遵照“定人、定时、定措施”的整改要求进行整改并在整改期限后由分公司安全员进行整改落实情况的跟踪检查。 为保证集团公司的有关“安全生产、文明施工”的各项工作指令在施工过程中得以有效实施，我分公司与各个项目部制定了“安全生产责任书”，在明确施工责任的同时，并辅以奖罚、考核措施来制约，到目前为止，联营承接的18个项目工程未发生较大的安全责任事故。 文明施工是促进和提高安全生产的各项措施，也是企业员工综合素质的又一体现。 各个工地办公室、宿舍符合卫生、通风、照明等要求，每个项目部建立了卫生管理制度。办公室采用标准活动板房、办公室清洁整齐。办公区和生活区面积根据现场实际需要而建，设置有足够的灭火器或防火措施。宿舍四周道路进行了硬化处理，空地进行了绿化，建立了宿舍内卫生、防火、治安制度。 我们对施工现场的施工区域进行了区域化管理，现场采用围栏进行围护，大门口设置了五牌二图。为增强全体施工人员安全生产、文明施工意识，各个项目部设置了宣传栏，宣传各安全生产法规条文，现场悬挂宣传标牌、安全警示牌等，营造现场安全生产、文明施工的宣传氛围。
安全生产专项资金也得到了有效的控制，由每个项目部按月上报“安全文明使用资金计划”，制订了用于安全生产、文明施工方面的专项资金，专款专用。主要是使用在区域化管理、安全防范、安全宣传和警示、三宝（安全帽、安全带、安全网）、场地硬化和各种设施的投入等方面。
（三）、工程质量管理
1、质量管理目标 我重庆分公司严格按照集团总公司的质量方针和质量要求，结合当地质监单位的细部要求，把工程质量任然放置在
质量管理制度与措施、分部分项工程技术保证措施、关键工序质量控制点和质量控制标准等几个主要部分组成。
严格按照集团公司ISO9001-2000质量管理体系，有效、平稳运行的要求，结合现场具体情况，实行公司、直属项目部两级管理体系。
为确保工程达到合格工程，坚持技术交底制度、例会制度、样板制度、操作人员挂牌制度，实行质量岗位责任制，项目经理质量负责制。严格执行工序间质量自检、互检、交接检制度。
2、质量保证措施
要求各个项目部与我重庆分公司签订质量保证协议书，明确各个项目部人员的质量责任，实行质量项目经理制。并要求项目经理与所属人员编制可行性“质量保证措施”，报我重庆分公司主管人员、质检人员审批，然后，发放各个项目实施。
同时，在每个月项目检查过程中，对所检查的项目质量也重点检查，对不合格的质量部位予以整改通知，并跟踪追查，至合格为准。
针对各个施工环节，对重点部位、节点部位予以技术交流和技术指导，有利于工程质量的控制，确保他们在施工过程中顺利完成。
（四）、履约合同和合同的管理
在建筑行业中，合同管理同样是一项重要的环节和管理，需要由熟悉工程造价、技术、法律法规、市场游戏规则，和有一定文字功底的人来把关或主管，不然，将对企业造成很多不必要的麻烦，还可引来经济官司，失去更多的财力和物力。
我重庆分公司对各个项目部实行如下合同管理：
1、分公司要求项目部把与建设单位签订的合同原件、中标通知书等原件传递1份，由分公司主管人员管理；
2、分公司把各个项目部的合同整理成台账；
3、项目部与建设单位在签订合同之前，必须经分公司主管人员审查合格后再签订；
4、收集各个项目部与材料、机械、人员、劳务等有关签订的合同也同样实行以上管理。
5、每月由财务人员根据合同要求，跟踪应支付的款项，如：材料费、人工费、税务等。
6、由项目部财务人员向分公司财务部按月提交资金使用计划和实际支付账目明细表，便于分公司财务部掌握控制和跟踪服务，保障工程款的正确使用。
7、在每个项目竣工决算时，我重庆分公司财务部人员必须参加，协助项目部搞好工程决算（清算）。
8、工程清算后，由分公司财务部人员分类整理财务资料，归档备查。
（五）、工程施工成本的控制
工程项目成本控制是项目管理的重要内容，施工企业应该正确认识成本控制的重要性，以降低成本，提高效益为宗旨。
面对当前竞争日趋激烈的建筑市场，我重庆分公司采取了强化和完善成本控制，不断提高施工企业管理水平，从而节约成本，实现企业经济效益最大化。我们主要从以下几个方面进行了要求：
1 、工程成本控制是项目管理的要求
在各个工程项目施工过程中，我们将成本控制的观念充分渗透到施工技术和施工管理的措施中，通过实施有效的管理活动，来证实和实施控制工程成本的目的。
2、要求各个项目部上报的有关资料
对各个项目工程施工过程中所发生的一切经济资源和费用开支等成本信息系统地进行预测、计划、组织、控制、核算和分析等一系列的措施和资料形成有效的文档上报我重庆分公司，由分公司工程和财务的主管副总审核后，严格要求实施。
3、引导和沟通
现在有很多项目部都认为，我们不该参与他们的成本控制，他们有他们的所谓的控制方法。为此，我重庆分公司为达到管理的目的，采用共同交流、相互沟通、认真讲解的方法，让各个项目部的项目经理、技术负责人、财务主管等都认识到管理的重要性。让他们明白：“要想实现企业利润最大化和增强自身市场竞争力的总体目标，就必须正确认识成本控制的重要性，强化成本控制的理念，不能靠喊口号，不靠靠降低工程质量来缩减成本，而是靠科学、合理、高效地对工程成本进行控制。
通过我们不懈的努力，所管辖的18个项目都基本按照统一的思想、方式、方法进行管理和控制，收获了较好的经济效益。特别是竣工的项目，通过他们的总结，获益非浅。
（六）、工程工期的控制
工程工期的控制，在施工过程中，也是一项重要的管理措施，介于此，我重庆分公司工程部以“缩短工期是降低工程造价的主要途径之一”的主导思想，要求各个项目部编制“工程工期保障措施”，主要针对以下几个方面：
1、工期目标主要分段控制点；
2、组织管理措施；
3、技术保证措施；
依照这3点，编制一项可行性专项方案，让项目经理严格执行。
二、重庆分公司管理中存在的不足
在我们通过两年来管理的18个项目，虽然做出了不懈的努力，付出了不少的精力，为管理好联建的项目，挖空心思选择方法。但，还是存在有很多不足之处，主要表现在以下几个方面：
1、施工负责人（实体建筑老板），多数不是建筑业内人士，他们的思想、行为、目的等都与一般人不一样，很多时候，把我们的检查、指导、要求等
都置之不理，更有所盛。为此，我们还需要在这方面做出更多的努力。
2、工程款的申请，很多时候，由于建设单位的资金或资金链都无法兑现合同，所以，给有的项目造成了不小的损失。为此，我重庆分公司也感到头痛。
3、安全生产、文明施工管理体系不够完善，在管理过程中，现场总是出现或多或少的问题，为此，我重庆分公司还需要在这方面加强管理，力争把安全生产、文明施工管理得更好。
三、结束语
随着建筑业管理的日趋规范和完善，社会对建筑施工管理的要求和工人的素质也不断提高。我们重庆分公司虽然经过不懈努力，在施工安全、质量、工程进度、工程资金等各项工作上做了一些工作，也取得了一定的成效。但离国家建设部颁发的相关规范、规定、要求等仍有差距，也还有许多工作等待我们在实际管理工作中去不断提高、不断完善、不断努力。今天，能迎来大元建业集团公司的董事长和各位领导莅临视查和指导，我们深感荣幸，并表示真诚的感谢。感谢您们对我们重庆分公司的关心、支持和帮助。 今天，董事长和各位领导在视察的同时，我们也清楚地看到了自身存在的不足之处，我们真诚地恳请董事长和各位领导留下宝贵的指导和意见，使我们能在今后的管理过程中进一步提高管理水平，誉造大元建业集团公司的品牌。让大元建业集团公司的旗帜在重庆地区哗哗飘扬。
谢谢大家！ 大元建业集团公司重庆分公司
2013年8月29日
第17篇：物管公司安全生产月总结
物管公司安全生产月总结
物管公司根据集团安委办关于开展2018年“安全生产月”和“安全生产万里行”活动的通知精神，结合实际，开展以“生命至上，安全发展”为主题的安全生产月活动，现将活动情况汇报如下：
一、强化宣传引导，营造稳定和谐的安全生产环境
1、6月4日，将集团公司《安全生产管理制度汇编》发到物管公司安全生产群；在免税大厦和罗芳仓库制作宣传标语、海报，营造了“安全生产月”活动氛围。
2、组织开展了形式多样、内容丰富、主题突出的安全生产培训，6月12日下午，在免税商务大厦2层多功能会议厅举行 “免税商务大厦2018年急救知识讲座”，特聘请深圳市急救中心资深培训师庞艳君老师前来主讲，大厦客户代表、免税集团二级公司代表及物管公司员工代表约120人参加了讲座活动； 6月14日下午宝安19区55栋租户热舞派对集中全体员工进行消防知识培训。
二、狠抓责任落实，进一步完善安全生产责任体系
1、成立以张伟董事长为组长，陈磊总经理为副组长，全体安全管理办公室成员参加的安全生产月活动领导小组。
2、6月7日召开物管公司安全生产月活动动员部署会，会议由张伟董事长主持，全体安全生产月活动领导小组成员参加。
3、开展免税大厦第二季度安全管理评比活动，对大厦所有客户场所进行检查，进行安全生产考核，提高安全生产责任意识。
三、突出重点，加大关键领域专项整治
1、6月上旬各物业管理员对所辖物业进行了一次安全生产自查，重点针对夏季用电安全进行隐患排查工作，发现隐患立即进行整改。
2、设备部针对夏天用电特点对免税大厦配电系统进行全面检测；连同维保单位对消防系统和电梯进行一次全面检查，发现问题立即整改。
3、针对台风“艾云尼”的预报，及时停止免税大厦外墙灯光工程的施工，对所辖物业的广告牌、排水管网进行了一次彻底排查，并密切留意天气报告，以便及时做出处理。
四、开展应急演练，提升应急管理水平
1、共举办了2次消防灭火演练、1次防洪演练。其中6月15日的消防演练中，物管公司50多名员工参加了疏散演练，灭火器灭火演练，击碎钢化玻璃门等练习，取得了极好的效果。
2、主动学习兄弟单位的先进经验，6月22日，由陈志新副总经理带领公司安全管理员共5人观摩口岸服务公司联合消防演习。
第18篇：装修公司与物管公司合作协议
重庆合航商务信息咨询有限公司 家庭装饰装修合作协议作《公司社区便民服务平台的框架性
协议》的附件
一、合作内容
1、甲方通过严格审查后将家庭装饰装修（第三方）引进到乙方所管辖的小区。
2、在合作期内乙方保证甲方引进单位的唯一性。
3、甲方承担产品的推广责任，乙方提供便利条件支持。
4、该产品以现金抵用卷方式与甲乙双方进行合作。
5、甲方将现金抵用卷交乙方所管辖的小区物业管理处并登记备案。
6、由乙方负责现金抵用卷的销售及保管。
7、由甲方对现金抵用卷的使用方法及需乙方配合工作内容等相关事宜对乙方工作人员进行
详细说明。
二、收益结算
1.乙方获得现金抵用卷出销售收入的50%。
2.现金抵用券的销售款全部由乙方代收。
3.甲方凭现金抵用券销售记录和相匹配的登记买受人信息向装修公司进行返点结算。
4.商家返点由甲方负责收款，实收款项的50%归于乙方。
5.双方协定每月号为结款日，双方进行收入款项结算；
三、现金抵用卷的使用方式
1.现金抵用券作为小区业主装修房屋时的优惠折扣，在与甲方引进的装修公司签订装修合
同时作为现金抵充装修款。
2.装修现金抵用券在管理处销售，销售时需要管理处对购买者填写登记表，记录客户姓名、
联系方式和物业地址。
3.现金抵用券出售后7天内业主可凭未使用的抵用券全额退款，超过7天的不再退还。
4.退回的现金抵用卷自动作废，由乙方加盖作废章后交甲方统一销毁，不得私自销毁，否
则算作销售成功。
5.在现金抵用卷使用过程中甲乙双方及第三方需对购买者的所有信息严格保密。
四、该协议作为《公司社区便民服务平台的框架性协议》的附件，一式两份，甲乙双方各执一份，具同等法律效力。
甲方（签章）：乙方（签章）：
代表人：代表人：
联系方式：联系方式：
年月日年月日
第19篇：机物部管理工作汇报材料
机物部管理工作汇报材料
一、基本情况
1、二级进水口项目部机物部现有人员14名，共设10个岗位，分别是：部长、副部长各1名，机管员1名，采购员1名，库管员2名，漫水湾驻场材料员1名，地材供应2名，油车驾驶员、炸药车驾驶员各1名，地磅司磅员2名，仓库保卫1名。
2、项目部施工主材基本为甲供，主要有：钢筋、水泥、粉煤灰、减水剂、钢纤维、砂石骨料；施工辅材及零星材料为自购。2009年1-3月，甲供材采购金额为1115.7 万元，自购材采购金额为218.5万元，项目自开工至今甲供材购入金额累计3033.6万元；项目自开工至今自购材购入金额累计？万元。
3、项目部目前公司自有设备101台套，设备总原值1443.8万元；租赁设备8台，外协设备62台套，设备总原值约800万元。
二、管理情况
（一）、物资管理方面
1、物资管理制度的健全
项目部规范管理物资管理制度，根据公司《项目管理实务指南》和体系文件，结合项目部自身情况，制定了危险化学用品管理办法、油料管理办法、材料采购实施细则、限额领料办法、周转材料管理办法、统供物资核销管理办法、物资管理补充规定、周转材料补充管理规定等物资管理方面制度。2009年我们将根据项目部一年多的实际运行情况拟对上述部分制度予以修订。
2、规范物资管理程序，推动目标成本管理
A、严格物资材料进场验收制度，物资验收工作。由采购员或项目部所属机物部管理人员、材料质验员共同进行，按报批材料计划核对进货数量，同时按合同、产品的质量证明材料和产品说明等验收物资材料的质量，严禁不合格和证书不齐全的物资材料进场。 B、控制自购材料价格，降低施工成本。
项目部所承担的项目施工主材如水泥、钢筋和外加剂等由业主和项目部提供，板材、施工周转材料和消耗材料均自购。工程规模及施工管理模式已经决定了施工周转材料和消耗材料在整体施工成本中占有相当比例，因此目标成本控制是机物部物资管理工作的重中之重。 a、对具备资质、证件齐全的分供方调查建册，组织各部门进行评审，按照比质比价的原则建立合格的供应方名册。
b、施工材料自购，按照管理体系和公司效能检查要求进行招标采购，并对供应方进行摸底调查。
c、在供应方履行协议或合同过程中，分阶段组织各部门对供应方进行考评，对不合格的供应方予以淘汰，及时补充新的合格供应方，避免造成较大的经济损失。
d、严格按照工程管理部编制报批的物资材料需用量计划编制采购计划，报主管领导和项目经理批准。严禁超量采购，占用周转资金，造成恶性循环。
3、按计划和定额控制物资材料的发放 机物部在物资材料供应管理上是以满足施工生产需要为主，施工消耗材料虽按照月、周计划发放，但不可能全面及时满足，尤其是零星材料的供应因周计划的周密性不足造成仓促采购的情况时有发生，机物部同工程管理部、经营管理部门密切联系，加强接口管理，提高物资计划的前瞻性，制定合理的材料消耗定额，进一步细化成本管理。
A、我部的物资材料计划由工程管理部按照施工组织设计、进度安排等资料分年度、季度、月份的时间划分来编制“物资需用量计划表”。经过工程管理部负责人的审核后报项目部技术负责人批准。每月末机电物资部依据获批的下月需用量计划,结合当期的仓库库存量和施工现场在用材料量的实地盘点资料,编制“物资采购计划表”（包括自购物资和甲方供应物资）并经物资部门负责人审核后报主管领导审批。
B、根据项目部限额领料管理办法，无论是分包或自营等所有工程项目，机物部严格按照材料进出库程序及时的办理手续，在领用单据上明确注明施工部位和数量等资料。
C、机物部发放材料严格按照每月、周所编制的材料计划进行控制发放，对分包单位和自营项目等所有工程项目如没有编制相应的材料计划拒绝发放。
D、机物部根据各外协队指定的材料领用人，发放各标段的施工材料。
4、深入施工现场，加大管理力度，搞好物资材料回收工作 施工现场周转材料的回收管理是机物部重要日常工作，也是目标成本管理的重点。搞好周转材料回收管理，不仅大大提高施工材料的周转使用率，节约施工成本，还可以促进现场安全文明施工管理，使施工生产井然有序。
A、机物部制定管理人员现场值班制度，结合每天生产调度会、安全文明大检查等，深入施工现场，及时对现场的施工材料进行清点盘存。
B、对施工现场多余周转材料，组织现场施工调度部的相关负责人和外协队配合清理回收至物资仓库，并对周转材料维修保养，准备再度投入使用。
C、坚持每月进行物资材料清点盘存制度，对多占用材料的部位和外协队予以回收，重新调整，充分提高周转材料的使用率。实行内部资源共享，同时将每月清点盘存情况向主管领导汇报通报有关部门力求真实反映实际生产成本与目标成本的差距。分析原因，为下一步目标成本管理提供依据。
（二）、设备管理方面：
1、机械设备管理制度的健全
为规范管理项目部机械设备，根据公司《项目管理实务指南》和体系文件内容，结合项目部自身情况，制定了一系列的规章制度和管理办法，其主要有：设备检修管理制度，机械设备事故处理实施细则，设备档案资料管理制度，固定资产管理制度，红旗设备评比办法，特种设备安全管理办法，机械设备操作安全管理制度，机械设备情难全操作规程，车辆外协维修管理办法，机长管理办法。
2、细化设备管理的过程
A、定期检查：每月20日为设备安全大检查日，由机物部、安全部、办公室联合检查，对设备的运行情况、操作人员持证情况、原始记录本登记情况及设备的性能进行检查，发现问题及时整改。每月检查情况由三个部门负责人签字确认，机物部留存。
B、定期保养：项目部严格按照“十字作业”方针执行设备定时定期保养，如我部明文规定设备运行3000-5000公里以后，就必须更换机油、三滤，确保正常运作。
C、及时维修：无论大小设备有问题，主动停下，绝不带病作业，由机物部机管人员组织相关部门人员进行联合检查，确认问题所在，及时进行维修，把事故隐患消灭在萌芽状态下，降低材料消耗，降低成本。
D、定人定机：项目部其主要大型设备严格按照公司文件及特种设备安全管理制度实行了定人定机制，并与操作手签订了机长责任制书，严格实施机长奖罚制度。
E、红旗设备评比：制定项目部红旗设备评比办法，对所有纳入了固定资产的设备，每半年评比一次，严格按评比办法进行测评，对于被评为项目部红旗设备的机械设备，才有资格参与公司或集团公司红旗设备评比。
F、及时报送各种报表：每月按时上交公司机电物资部所需设备运行情况，消耗情况及设备安全事故情况报表。及时的将项目部机械设备情况以报表的形式向公司反映。 G、建立健全设备台帐：对于项目部的机械设备，要求每一位操作人员做好每天的机械设备运行原始记录本的登记工作，每记录完一本要及时上交机电物资部，以便设备台帐的留存、避免丢失。
H、单机核算：我部运用成本核算，对燃油、润滑油和维修费等执行单机登记，随时掌握设备完成单位产量、所需配件消耗等杂费开支等情况。健全设备使用记录，对运转台班、台时、完成产量、油料、配件等消耗作好基础资料的收集，按月汇总和对使用效果进行分析评价，以便对机械使用技术指标的比较和调整，从整体上降低施工成本。
I、安全管理：我部依据“安全生产，人人有责”以及“管生产必须管安全，谁主管，谁负责”的原则，构建了安全管理体系，形成了完整的管理网络，纵到底，横到边，层层落实，不留死角。在整个网络中包括了第一责任人、主管负责人、安全管理员、操作人员，所有成员各司其职，各负其责。切实做到三不伤害：即我不伤害他人、我不被他人伤害、我不伤害我自己，进一步杜绝了违章指挥和违章作业的现象，保证设备安全正常地工作。
三、工作中尚需完善和改进的地方
1、加大规章制度实际执行力的管理
对于项目部已经制定的各项机电物资管理制度，要结合实际工作情况，去执行各种管理制度，在实际执行中出现的没有可操作性的管理制度要及时修改、完善。
2、施工材料的管理 A、施工主材的管理 a、严格规范入库，所有物资在需用量计划、采购计划、材质资料、供货清单、货物单价及金额不清楚情况下严禁入库，入库手工台账和电脑台账同步进行，对货物的到货时间、厂家、供货商、存放地点等都一一清楚记录。
b、所有物资出库必须有物资需用量计划，尤其是用到工程部位的施工主材，必须标明使用部位、高程、桩号、施工队伍，并且要经工程技术部审核和施工单位负责人批准才予以发放，发放时将上述性息同步录入手工账本和电脑，以便随时对各种物资的去向一目了然并做到心中有数。
B、施工周转材料的管理
a、及时了解市场供货行情，提醒施工技术部门做好前瞻性计划，分批采购，避免一次性投入过大，占用生产周转资金。
b、严格周转材料发放制度，做到无计划不发放，外协队不签字认可不出库，杜绝周转材料管理上长期存在的漏洞。
c、根据每月每周的施工进度计划安排，及时了解现场周转材料需用量计划和使用情况，逐月清点盘存。
C、进一步加强设备的使用和维修管理，严格事故责任追究制度
机电物资部 2009年04月10日
第20篇：物管(采购与供应管理)复习资料
采购与供应管理在线作业及练习题 单选题
1.在采购计划编制流程中，共设置了4个控制点，首要的是（ C ）。P61 A、编制采购计划
B、编制采购预算
C、提出采购需求
D、执行采购计划
2.（ B）又称永久性预算或连续预算，它在预算的执行过程中自动延伸，使预算期永远保持在一年。P68 A、滚动预算编制
B、滚动预算
C、零基预算
D、零基预算编制.3.从跨国公司供应商风险评估的角度出发，采购数量一般不超过该供应商生产能力的（D ）
A、20%
B、30%
C、40%
D、50% 4.公司从外部供应商采购（ D）来满足内部使用的目的。P4
A、原材料
B、半成品
C、设备
D、成品
5.（ B ）是一种运行于互联网上的，能为谈判者双方或多方提供谈判建议或谈判过程的支持系统。P189
A、网络支持系统
B、电子商务谈判支持系统
C、合同支持系统
D、竞标支持系统 6.下面选项中属于定价程序的是（ B ）。P110
A、确定工厂定价战略
B、评估市场需求
C、分析需求状况
D、选择厂家目标 7.对于采购而言，应当（D ）的态度来对待采购风险。
A、无动于衷
B、被动消极
C、.事不关己
D、主动积极 8.开标到定标的期限一般不得超过（ C ）日。P205
A、八日
B、十二日
C、十日
D、十五日 9.供应商选择的方法有（ B）。P87
A、间接判断法
B、线性加权法
C、层次重叠法
D、招商选择法 10.谈判合同的标的不包括下列哪项内容（D ）？P148-149
A、货物名称
B、质量要求和技术标准
C、产品数量
D、产品价格
11.投标人在投标中获胜的一个重要因素是（ C ）。P206
A、招标
B、投标文件
C、投标报价
D、定标程序
12.标准绩效的设定一般要注意许多方面，以下不属于的是（C ）P167？
A、固定的标准
B、有挑战意义的标准
C、不确定标准
D、可能实现的标准 13.（A ）始终是各国国内市场最大的用户。
A、政府
.B、中国
C、资本家
D、社会需求 14.（D ）是采购活动中的敏感焦点
A、采购时间
B、采购地点
C、采购数量
D、采购价格 15.下列属于不正确采购谈判的基本技巧是（A ）？
A、谈判前无需进行准备
B只与有决定权的人谈判
C尽量在本企业办公室谈判
D对等原则
16.采购合同签署的内容非常重要，下面选项中不属于采购合同的内容（ C ）P150-151？（包括买方对商品的验收）
A、合同标的
B、合同的价格
C、卖方对货物的验收
D、买方的义务 17.供应链管理的首要管理环节是（A ）。
A、采购管理
B、生产管理
C、销售管理
D、废弃物管理 18.除去下列哪项外，都是买卖合同买方的义务（C ）P150？
A、办理结算的时间和手续
B、拒付货款条件
C、验收依据
D、逾期付款利息 19.以销售方式分类，采购合同可分为三类合同，下面哪项不属于（B ）。P147
A、销售合同
B、定额合同
C、承揽合同
D、代理合同
20.在与供应商伙伴结束合作关系时，下面哪个不是三\"P\"缓解供应商关系的内容（ C）？P104
A、积极的态度
B、平和的语调
C、转换过程
D、专业的理由 21.采购是企业（C ）的保证P3。
A、产品价格
B、产品数量
C、产品质量
D、产品的附加值 22.采购合同成立方式不正确的是（ C）？P146
A、签约方式
B、确认接受方式
C、成立方式
D、换文方式 23.提高经济效益，通常会从哪方面着手（A ）？
A、开源和节流
B、开始和流通
C、起源和流通
D、起源和沟通 24.（ D）必须以招标文件为依据。
A、投标
B、开标
C、议标
D、评标 25.投标是与（C ）相对应的。P205
A、评标
B、开标
C、招标
D、定标
26.在发现供应商的方法中不包括下列哪个内容（D ）P77-78
A、等待法
B、吸引法
C、直接寻找法
D、筛选供应商 27..买卖双方在谈判过程中，到达（
C
）可采用扩大蛋糕法，争议交易法，降低成本法，利益交集法，非特定补偿法等谈判方法
A.利益谈判
B.交易谈判
C.双赢谈判
D.竞争性谈判
28.（ A
）是指通过征求一些熟悉有关问题，具有丰富经验的专业人士的意见来预测需求的方法。
A.专家意见法
B.情景分析法
C.市场测试法
D.定性分析法 29.专家意见法是指通过征求一些熟悉有关问题、具有丰富经验的专业人士的意见来预测需求的方法。下面属于专家意见方的是：(
D
) A.市场测试法
B.定量分析法
C.场景分析法
D.德尔菲法
30.（
A ）是把谈判当作一个合作的过程，能与对手像伙伴一样，共同去找到满足双方需要的方案，使费用更合理、风险更小。
A.双赢谈判
B.竞争性谈判
C.贸易壁垒谈判
D.跨国谈判
31.（ A
）是一种用数量表示的计划，是将企业将来采购决策的目标通过有关数据系统地反映出来，是采购决策数量化的表现。
A.采购预算
B.滚动预算
C.弹性预算
D.零基预算 32.下列哪个不是常见采购组织的基本类型？(
D
) A.分散型采购组织
B.集中型采购组织
C.混合型采购组织
D.联合采购组织
33.(
B
)是企业经营的核心环节，是获取利润的重要来源，在企业的产品开发、质量保证、供应链管理及经营管理中起着重要的作用。 A.运输
B.采购
C.仓储
D.配送
34.采购组织设计原则的统一原则不包括下列（
D
）项
A.目标要统一
B.命令要统一
C.规章制度要统一
D.组织人员要统一
35.采购人员约有27%的时间从事各类信息的收集，请问下面属于信息收集的方法是：(
A
) A.上游法
B.中游法
C.垂直法
D.平面法
36.供应商对实行买断商品、不再退货的商场给予的优惠价格称为（ B
）。 A.交易折扣
B.不退货折扣
C.现金折扣
D.数量折扣 37.（
A
）是指当库存量下降到预定的最低库存量（订货点）时，按规定数量（一般以经济批量EOQ为标准）进行订货补充的一种库存控制方法。 A.定量订货法
B.不定量订货法
C.经济订货法
D.补货订购法
38.（A ）是指企业进行采购作业时，通过某种方式与供应商之间确定的所需采购物品和服务价格
A.采购价格
B.购买价格
C.出厂价格
D.期票价格 39.国内采购和国外采购都要发生的成本是（
A
）
A.共同成本
B.一般成本
C.国际交易成本
D.相关附加成本 40.在谈判中，下面属于正确的回答技巧是(
B
) A.要彻底答复对方的提问B.不要确切回答对方的问题C.不要找借口拖延答复D.坚决拒绝不值得回答的问题
41.（
D ）是指供应商实际收到的货款，不再支付任何交易过程中的费用 A.现金价
B..出厂价
C.虚价
D.净价
42.采购绩效指标一般包括三大指标，以下哪个不属于此范围？（
D
） A.年采购额
B.采购价格
C.采购成本
D.采购质量
43.与采购相关的职责和工作分别由不同的部门来执行的组织是（
B
）。 A.集权型采购组织
B.分权型采购组织
C.混合权型采购组织
D.分散型组织
44.（
A ）是采购谈判出现分歧时，应保持冷静，防止感情冲突，尽可能避免争论。 A..避免争论策略
B.抛砖引玉策略
C.避实就虚策略
D.保持沉默策略 45.对于采购部门与品管部门采购人员应掌握的内容下列（ C）不包涵在内。 A.品管知识
B.品质标准
C.财务知识
D.物料验收
46.在跨国采购中，第一类风险是指货物可能遭受的（ A）风险
A.由意外造成的 B.损失的发生是确定的现金价与发票价 C.是人为的
D.规避风险 47.谈判过程不包括以下（D）阶段。
A.准备阶段
B.会谈阶段
C.签署协议
D.收集信息 48.下列哪项不是采购谈判的阐述技巧（ B）
A.开场阐述
B.迂回入题
C.坦诚相见
D.让对方先谈 49.（C ）是采购方实际上所支付的价格。 A.定价
B..合约价
C.实价
D.现货价 50.下面选项中不属于MRP的特点有：（D）
A.需要的相关性
B.需要的确定性
C.计划的复杂性
D.需求的复杂性 51.采购流程的第一步是（A）
A.明确采购的需求
B.制定采购计划
C.供应商选择
D.熟悉行业信息
52.随着采购行为在企业战略中的地位越来越高，良好的职业道德素养是成功的（A ）第一种必备素质。
A.采购经理
B.公司总经理
C.采购人员D..部门领导 53.谈判的目标不包括下列哪个内容？(C) A.最好的目标
B.最坏的目标
C.中间目标
D.最差的目标 54.采购方与供应商结束关系的种类包括自愿拆伙和（A ） A.非自愿拆伙
B.拆伙策略
C.转换策略
D.拆伙理由 55.（D）是管理采购与供应链活动唯一最好的方法 A.查验
B.评议
C.监控
D.考核
56.（ B）是指卖方根据买方的业务功能和组织特征，给予有利于自己购买组织一定的价格优惠 A.数量折扣
B.交易折扣
C.功能性折扣
D.不退货折扣 57.采购谈判提问时的提问技巧，下面哪个不属于？（ D）
A.注意提问的方式B.把握提问的时机C.注意提问的语速、对方的心境等D.找借口拖延答复 58.（ A）是通过采购流程各个环节的工作能够实现预定目标的程度。 A.采购效果
B.采购效率
C.采购标准绩效
D.采购未来的绩效
59.实现采购目标所需的（B ）包括采购人员，采购管理，采购程序，采购信息系统 A.物质
B.资源
C.环境
D.条件 60.标杆管理的类型不正确的有（D ）
A.内部标杆管理 B.竞争者标杆管理 C.广泛标杆管理 D.狭隘标杆管理
61.买方和卖方都在给定的供应机会中寻找各自利益的最大化，甚至不惜损害对方，这种关系是（D）：
A.交易关系
B.外包关系
C.战略联盟关系
D.对立关系
62.（ B）是指企业为了实现一次采购而进行的各种活动的费用。 A.采购花费
B.采购成本
C.采购价格
D..采购指标
63.（B ）是指某种物料的需求量与其他物料有直接的匹配关系，当其他某种物料的需求确定以后，就可以通过这种相关关系把该种物料的需求量推算出来。 A.独立需求
B.相关需求
C.独自需求
D.相联需求
64.从全局角度综合考虑，政府采购考察的对象是（ B） A.微观局部效益B.综合整体效益C.单个需求效益D.政治效益 65.政府采购是一种（ B）的行为
A.私人选择B.集体选择C.官员选择D.老板选择 66.下面选项中属于定价程序的是：（B）
A.确定工厂定价战略B.评估市场需求C.分析需求状况D.选择厂家目标
67.（B ）又称永久性预算或连续预算，它在预算的执行过程中自动延伸，使预算期永远保持在一年。
A.滚动预算编制B.滚动预算C.零基预算D.零基预算编制 68.下面属于传统采购成本控制策略的是（A）。
A.设计优化法
B.价格核算法
C.减价法
D.规模扩张法
70.（ A）是采购谈判出现分歧时，应保持冷静，防止感情冲突，尽可能避免争论。 A..避免争论策略B.抛砖引玉策略C.避实就虚策略D.保持沉默策略 71.投标人在投标中获胜的一个重要因素是（C ）。 A.招标
B.投标文件
C.投标报价
D.定标程序 72.（ B）采购方式逐步占主导地位
A.竞争性招标采购B.竞争性谈判采购C.单一来源采购D.询价采购 多选题
1.常用的采购需求预测方法有（ ABC）等。P52 A、专家意见法
B、市场测试法
C、定量分析法
D、定性分析法 2.实施国际采购战略与计划的步骤是（ABCD ）。P266
A、收集数据
B、编制国际采购计划
C、市场调研
D、拟定国际采购方案 3.下面属于传统采购成本控制策略的是（AD ）？P126-17
A、设计优化法
B、价格核算法
C、减价法
D、规模效应法 4.采购不仅是原材料的采购问题，还包含了（ ABC）等。
A、质量管理
B、生产管理
C、产品设计问题
D、数量管理 5.评标的原则包括以下哪些方面（ABCD ）P208-209
A、规范化和公开、公平、公正的原则
B、事实求是的原则
C、适价、适质、适时、适地的原则
D、择优选择的原则 6.按政府采购的集中方式程度划分为（ ABC）。P242
A、集中采购
B、分散采购
C、半集中半分散采购
D、批量采购方式 7.国际采购解决采购风险的途径有 (ABC ) 哪些?P276
A、冒险策略
B、抵消策略
C、柔性策略
D、刚性策略 8.企业在采购的过程中，要遵循（ ABCDE）原则。
A、适价
B、适质
C、适时
D、适量
E、适地 9.国际采购战略与计划的组成是（BCD ）。P265
A、收集数据
B、资源战略
C、供应商战略
D、应急计划 10.目前经常采用的寻找供应商的方法有以下哪几种（BCD ）P79？
A、杂志报纸
B、商行名录
C、贸易刊物
D、网络 11.采购过程中，常用的几种预算方法是（ABCD ）。P66+固定预算
A、概率预算
B、弹性预算
C、滚动预算
D、零基预算 12.采购谈判需要以下哪些策略（ABD ）？P139
A、避免争论策略
B、抛砖引玉策略
C、不要避免就虚策略
D、保持沉默 13.信息搜集的方法可分为以下几类（ ABC
）？ A.上游法
B.下游法
C.水平法
D.横向联系法 14.采购谈判中的入题技巧包括（ ACDE
）几种。
A.迂回入题 B.直接入题C.先谈细节、后谈原则性问题D.先谈一般原则、再谈细节E.从具体议题入手
15.按照公共财政理论，财政的三大职能是（
ABC
） A.资源配置
B.收入分配
C.宏观调控
D.微观调控
16 .供应网整合过程中，应该考虑的原则是（ ABCD
） A.构建供应网的战略性
B.采用有差别的供应政策
C.依赖简单的工具和分析技术
D.在协商一致的基础上进行跨职能的规划 17.质量验收可以采用的方法有（
ABC
）等
A.经验鉴别法
B.物理试验
C.化学分析
D.仪器测定法 18.买方与卖方之间的关系包括下列哪些内容（ ABCD
）？ A.松散型关系
B.交易关系
C.单一供应源关系
D.战略联盟关系 19.采购组织的设计原则内容包括（ABCD
）
A.精简的原则
B.责、权、利相结合的原则
C.统一的原则
D.高效的原则 20.获取国际采购信息的主要来源是( ABCDE
) A.国际工业厂商名录
B.驻外代理机构和进口经纪人
C.贸易公司和贸易展销会贸易咨询机构
D.贸易咨询机构
E.国内来源
21.预测应该遵循一定的程序和步骤以使工作有序化、统筹规划和协作。采购预测的过程大致包含以下（ABCD ）的步骤
A.确定预测目标
B.搜集资料
C.选择预测方法D
.验证预测模型 22.关键供应商选择过程中应注意的事项有哪些：（ABCD ）
A.规模关系
B.利用国际关系
C.竞争者作为供应商
D.社会目标 23.采购是企业（BC ）的源泉。
A.产品质量
B.降低成本
C.技术革新
D.利润杠杠
E.产品属性 24.采购合同以销售方式分类为(ABC ) A.销售合同
B.承揽合同
C.代理合同
D.定期合作 25.选择供应商的步骤应包含（ BCD）等步骤？
A.供应商规模的大小
B.决定对外转包的方法
C.选择供应商
D.供应商资格的初步认定和确定投标人名单
E.供应商提供产品的质量 26.阻碍国内企业制定中长期采购战略的因素有(ABC ) A.没有主动收集市场信息的意识
B.老化的管理方式
C.对于采购需求的陌生
D.与其他部门建立有效的工作接 27.与供应商建立合作伙伴关系可以解决哪些问题？（ACD ） A.库存问题
B.现金问题
C.风险问题
D.降低采购成本 28.采购组织的基本类型包括（ABC ）
A.分散型采购组织
B.集中型采购组织
C.混合型采购组织
D.分层采购组织 29.根据不同的分类标准，采购计划类型从以下（ABD ）不同方向划分
A.按计划期的长短分B.按物料的使用方向分C.按物料的社会属性分D.按物料的自然属性分 30.采购谈判时的提问时机是（ABCD ）
A.在对方发完言时B.在对方发言停顿、间歇时C.在自己发言前后D.在议程规定的辩论时间 31.供应商管理对于采购方来说的意义可以从(ABD )方面理解 A.做好采购管理工作的重要基础
B.提升采购经济效益的要素
C.供应商管理是物流的重要环节
D.供应商管理是供应链管理的关键环节 32.按采购对象的不同，政府采购可以分为（ABCD ） A.货物采购B.工程采购C.服务采购D.批量采购收集数 33.谈判的程序包括下列（ABCD ）等程序
A.开局阶段
B.摸底阶段
C.磋商阶段
D.达成协议 34.编制采购计划的目的是（ABCD ) A.正确估计商品需用时间和数量，保证连续供应
B.配合企业销售计划与资金调度
C.避免商品储存过多，积压资金
D.采购部门事先准备，选择有利时机购入商品
35.采购需求的申请格式包括（ABCD）
A..需求的数量B.估计单位成本C.相关运营费用D.授权签名 36.我国采购的市场环境是（ABCD ）
A.政府采购规模小B.单次采购规模偏小C.采购结构不合理D.管理比较混乱
三、名词解释
1.采购价格：采购价格是指企业进行采购作业时，通过某种方式与供应商之间确定的所需采购的物品和服务价格。2.第三方采购：第三方采购是企业将产品或服务采购外包给第三方公司。国外的经验表明，与企业自己进行采购相比
第三方采购往往可以提供更多的价值和购买经验，可以帮助企业更专注核心竞争力
3.采购合同：采购合同是由买卖双方或经其授权的代理人经过协商一致而签定的合同文本 4.采购谈判：采购谈判是指企业为采购商品作为买方，与卖方厂商对购销业务有关事项，如商品的品种、规格、质量保证、订购数量、包装条件、售后服务、价格、交货日期与地点、运输方式、付款条件等进行反复磋商，谋求达成协议，建立双方都满意的购销关系
5.专家意见法：家意见法是指通过征求一些熟悉有关问题、具有丰富经验的专业人士的意见来预测需求的方法
6.供应商管理：供应商管理是指对供应商的了解、选择、开发、使用和控制等综合性管理工作的总称。供应商管理是一种致力于实现与供应商建立和维持长久、紧密伙伴关系，旨在改善企业与供应商之间关系的新型管理。 7.独立需求：独立需求是指某产品或服务的需求是由外部市场决定的，与其他产品没有关联，是完全独立的。
8采购：是指企业在一定的条件下从供应市场获取产品或服务作为企业资源，以保证企业生产及经营活动正常开展的一项企业经营的活动。
9..招标：招标是指由招标人发出招标公告或通知，邀请潜在的投标商进行投标，最后由招标人通过对各投标人所提出的价格、质量、交货期限和该投标人的技术水平、财务状况等因素进行综合比较，确定其中最佳的投标人为中标人，并与之最终签订合同的过程 四：简答题
1.供应商管理对于采购方来说的意义可以从哪几方面理解？ 答：：（1）做好采购管理工作的重要基础；（2）提升采购经济效益的要素；（3）供应商管理是供应链管理的关键环节。 2.简述采购预算编制的注意事项 答：（1）避免预算过繁过细（2）避免预算目标与企业目标不协调（3）避免一成不变 3.采购谈判的基本原则有哪些？ 答：采购谈判的基本原则包括：（1）谈判前要有充分的准备；（2）只与有权决定的人谈判；（3）尽量在本企业办公室谈判；（4）对等原则；（5）以数据事实说话，提高权威性。 4.作为采购经理，你感觉与核心供应商的关系正在恶化，你考虑采取什么行动？
答：具体措施包括：清楚掌握供应商的情况；化解竞争关系，创造合作机会；监督管理供应商；发展匹配的技术能力；有选择地加强信息共享；携手合作、共同提高。 5.简述采购价格的影响因素 答：采购价格的影响因素包括：（1）供应商成本的高低；（2）规格与品质；（3）采购物品的供需关系；（4）供应市场中竞争对手的数量；（5）客户与供应商的关系。 6.简述常见的战略采购实施方式 答：1）集中采购；（2）扩大供应商基础；（3）优化采购业务流程；（4）产品、服务的统一；（5）长期供应关系；（6）供应商提前参与设计；（7）所有权的总成本 7.有效合理的考核指标体系应该满足哪些标准？
答：A、使用从可靠来源获得数据资料B、对创造价值的因素进行量化C、采用随时间而变化的目标D、依靠标杆管理来制定绩效目标E、将商业最终目标和具体目标连接起来F、以效率和效力考核指标为特征G、分配所有权和责任
8.在决定采用集中采购还是分散采购时，应该考虑的因素是哪些？ 答：1）采购需求的通用性；（2）地理位置；（3）供应市场结构；（4）潜在的节约；（5）所需的专门技术；（6）价格波动；（7）客户需求。 9.采购合同履行的注意事项 答：签订采购合同以后，采购商为了避免供应商无法履约或延期交货，会对供应商生产计划、制造过程中的抽检、物料的供应等有关作业进行监督。有关监督履约的注意事项如下：（1）履约监督的一般规定：为确保供应商如期交出适当的品质、数量的标的物，在签约后，采购商可以对供应商的履约情况进行监督；履约监督要由采购商质检或技术部门派出的人员进行；履约监督发现问题时，应立即要求供货商改进，否则将会同采购部门采取补救措施；对于特殊的采购，如紧急采购、大宗采购、技术性高的加工等，要加强履约监督处理。（2）履约监督方式：整体监督。重点监督。对于国内采购，对供应商履约监督要点包括：检查原料准备；检查设备及其工具；检查生产计划与合同所列品名、规格、数量相符情况；检查生产进度安排；检查完成任务情况；检查物品的品质；检查原料及半成品的抽样调查；供应商的转包情况。
10.简述国际采购中的风险 答：1）语言问题；（2）法律、风俗习惯不同；（3）政治制度风险；（4）信用、商业信誉的风险及防范。
11.简述采购绩效评估和考核中存在的问题。
答：1过多及错误的数据（2）关注短期的考核指标（3）缺少细节（4）导致错误的绩效行为（5）行为考核指标及成果。 12.述海关的通关流程 答：1）企业申报；（2）海关审单；（3）现场交单；（4）海关放行，提取货物；（5）结关。 13.简述采购品的分类有哪些
答：采购品分类包括A、原材料 B、半成品和零部件 C、成品 D、维护、维修和运行设备的物料与服务 E、资本设备 F、运输和其他服务的采购 14.简述标杆管理的一般程序 答：1）选择进行标杆管理的目标--标杆什么；（2）确定最佳的比较目标--以什么为基准；（3）确定标杆项目--比较分析什么；（4）制订缩小差距的计划并付诸实施--怎样进行改造；（5）评估结果--改造的成果如何 15.简述采购谈判过程
答：绝大多数谈判都包括以下三个主要阶段：准备阶段→会谈阶段→签署协议 16.采购部门的主要职责包括哪些？ 答：1）评估和选择供应商；（2）审查采购计划和材料规格；（3）作为主要联络对象和供应商进行联系；（4）制定授予采购合同的方法
17.商品定价法之一的竞争导向定价法的主要方法有哪几种 答：主要有下面几种方法：（1）相关商品比价法；（2）分期付款定价法；（3）投标定价法；（4）拍卖定价法
18.列举一些可能会影响采购对企业成功与否重要性的因素 答：（1）供应商管理；（2）采购最佳批量管理；（3）采购时期的管理；（4）采购价格管理；（5）付款时间管理。 19.简述市场测试法 答：市场测试法是指公司在产品或服务的目标市场中抽出一个试验样本，根据某一时期内对其进行试验性销售的情况来进行需求预测的一种方法。当面临大量不确定的因素时，可以采用这种方法进行需求预测。
20.采购价格分析的主要调查范围有哪些？
答：主要的采购调查范围是（1）选定主要原材料20~30种，其价值占全部总值百分比的70%~80%以上；（2）常用材料、器材属于大量采购项目的；（3）性能比较特殊的材料、器材（包括主要零配件），一旦供应脱节，可能导致生产中断；（4）突发事件紧急采购（5）波动性物资、器材采购；（6）计划外资本支出、设备器材的采购，数量巨大且影响经济效益深远的
21.简述政府采购的概念
答：政府采购是指各级国家机关、事业单位和团体组织用行政性资金采购依法制定的、集中采购项目以内的或采购限额标准以上货物、工程和服务的行为 22.简述招标采购的一般程序
答：招标采购一般都包括以下过程：制作招标文件、发布招标公告、出售招标文件、召开招投标大会、开标、唱标、评标、选出预中标单位、实地考察、公示预中标单位名单、发中标通知等
23.采用电子采购可能遇到的问题有哪些？ 答：1）方式转变所引发的人为阻挠；（2）网络安全与挑战；（3）风险大、投入高；（4）具有局限性。
24.一个比较好的组织设计应该具有哪些特征 答：1）集中管理的供应团队；（2）协调采购和供应链活动的执行责任；（3）将供应人员和内部客户搭配；（4）管理供应链流程的跨部门团队；（5）业务单元间的供应战略协调和审查；（6）与供应商进行协调的采购方-供应商执行协会。以上这些特点能够较好地促进采购目标的实现。
25.简述政府采购的主体和客体
答：主体包括：政府采购管理机关、采购单位、政府采购机关、政府采购社会中介机构、供应商和资金管理部门。采购客体分为三类：货物、工程、服务，其中以货物采购和工程采购为主。
26.举出5种在电子采购过程中节约的成本。答：1）购买价格；（2）双方交流成本；（3）办公成本；（4）库存成本；（5）人工成本。
