招商工作计划书（精选多篇）

推荐第1篇：招商工作计划书

招商工作计划书范文

目录

前言

第一部分 商业定位

第一章 项目总体定位

一、前期沟通总结

二、项目总体定位

三、项目的功能定位

第二章 商业业态定位

一、定位理由

二、业态定位

第三章 商业名称定位

一、商业案名定位

二、博览城的解释

第四章 商业管理功能定位

一、现有管理格局

二、金润物流的管理功能定位

三、现代化的管理体系

第五章 商业经营业种定位

一、主题物流定位

二、经营业种定位

三、定位规划

第二部分 招商策略

第一章 招商总策略

第二章 招商阶段设置

第三章 招商工作计划表

前言

商业物业是房地产业里经济价值最高的物业形态，在动态的经济大环境中，商用物业疲惫的活跃着——高回报刺激着巨资开发；而经营的艰难加大了风险。要让商业物业从“炙手”向“可热”转化，就要在分析大的物业环境下，结合项目本身，步步为营，攻克风险的城堡。

商铺时代的来临，催化了商业市场的竞争，加速了城市商业的繁荣，新兴商圈挑战传统商圈，随着城市改造步伐的加快和商铺概念的深化推广，市中心商圈和洪城大市场的商圈的局面被打破，香江、鸿顺德纷纷涌现。本项目要在激烈的商战中占据最高点，就要做好工作中的每一环，而招商在工作环中是关健的一环，它赢与否关系着销售战的再打策略。

要做好招商工作就要有一个好的招商策略来指导。我们的招商策略在“赢了再打”的总策略下，各工作环节环环相扣，做好“赢”的工作后，然后“再打”下一战役。

项目要生存，必须做好招商工作，积累前期客户；而招商的成功要有一个好的策略才能得以保证。但策略不是凭空而生的，是在市场的基础上，对商业准确定位后，在概念上创意不行，在经营上还要有思想。

第一部分 项目定位

第一章 项目总体定位

一、前期沟通总结

本项目不是一个简单的商业地产或商业经营项目，因而在对它进行评介和探索其商业价值所在时，是在宏观区域市场范畴和大流通领域里寻找恰当的出路。

前期报告在充分的市场调查基础上，深入研究了南昌市的商业发展格局，并创造性的提出了“批发MALL”的市场形象定位概念和物流中心定位。但是在市场定位方面，报告并未提出可供参考的选择。没有能够充分体现出本案的相对市场优势，“批发MALL”的市场定位同样无法全面体现本案的核心竞争力，缺乏足够的市场引爆力。

鉴于此，我们针对前期市场调研报告中的部分内容进行了深度分析。

由于南昌市批零业总体竞争环境在不断恶化，商战一触即发。为避免正面火拼，寻求更高层面的边缘性竞争优势，本项目在前期报告中采取“洛克菲勒不淘金”策略，跳出圈外，在产业选择方面独辟蹊径，

针对市场特点和本项目自身的优势，为加强市场引爆力，我司在原方案的基础上进一步对物流中心定位提升出主题物流概念。

二、项目的总体定位

本项目立足于服务周边市场，集批发、零商品展示交易、物流配送功能等为一体，具有强大辐射的大型现代化的主题物流中心。

三、项目的功能定位功能组合

（1）展示、交易功能区

该功能区是本案的主功能区。展示功能与交易功能区，形成了前“展”后“店”的格局，依托南昌对于江西极强的辐射作用，通过动态的展览展示提升本项目的辐射半径。

同当前批发市场的主要差异表现在：

 集中主题规划，导购便利（吸收零售商业的优点）；

 增加了展示的设计，为交易提供了一个动态的展示平台（有利于展示商品的风采，便于看样定货）；

 经营产品以品牌商品为主导（通过展览展示为品牌企业提供一个推广新品和展示企业的平台，有助于吸引品牌企业进入本项目，体现本项目的中档商品交易中心的定位）；

 销售形式以开架式销售为主，统一结算，营造了良好的购物环境（良好的购物环境有利于吸引品牌或名牌企业进入、扩大零售和批发交易量；减轻经营人员工作压抑，营造舒适的工作环境）

 对于小的代理商可将仓储和批发、零售一体化，但需达到展示功能要求（设计标准模式、类似街面专卖店）；

 可配计算机，进行客户管理，仓储管理（MIS系统）-预留管线。

（2）会展会议、推介培训服务功能区

该区域是市场的配套功能区，主要是提高本案的档次和水平；

 同学院、行业协会等共同成立具有一定权威的专家顾问组委会，为会展会议、推出和培训奠定基础；

 有计划、有主题地组织各种会展会议。对服装，可以安排各种主题的时装表演，动态地推出各个新产品，并成为一道独特的风景城，例如：季节主题：春、夏、秋、冬；类别主题：时装系列 运动系列 绅士系列 学生系列 淑女系列„„ 动态的、系列的活动，可以增加市场的“热点”和“兴奋点”，吸引人流；

 组织国内和区域的各种专题交流会议和；

 有目的、有计划地对批发企业的员工和经理人组织系列培训，提高经营人的素质，发展其技能，开发其潜力，变得更有才干；

（3）零售功能区

零售功能区主要是拉动市场的人气，但是引入的零售业，不是按照商业中心区的业态引入，而是引入对批发市场经营有益的业态；引入的企业应该是行业的龙头，能够带动其它中小企业和个体进入。例如，麦德龙的客户群有60-70%是团购客户，它走的是一种C&C 的批零兼售的仓储式超市功能。

或者引入专业商店的品牌商家，如国美、苏宁等电器经销商；东方家园、百安居、好美家、欧培德等建材家居超市、法国的低压电器分销商企业蓝格赛等。将行业的巨无霸与小批发企业融为一体，借助大企业同小批发企业的错位经营，形成某种批发产品种类的集群。

同时，引入一定比例面积的超市，专营店，可以汇聚消费人流，增加本项目的出售或出租面积，降低投资商的风险，增加项目的成功率。

（4）休闲娱乐功能

本案的经营者既是一个庞大的经营群体，也是一个庞大的消费群体，一定对休闲娱乐功能存在着巨大的需求。一方面，为了业务的需要，接待客户需要一定的休闲娱乐设施，另一方面，批发业务通常在下午3-4点钟结束，需要一个消费的空间。同时，南昌洪城区域也没有较高档次的休闲娱乐设施和场所，在本案内建立一定的休闲娱乐设施，可以填补洪城区域相对缺乏休闲娱乐产业的需求。

该区域为配套服务区，以满足本项目经营主体和消费者需求为主导，兼顾洪城区域对于休闲娱乐的需求，可以规划批发商会所，设置各种时尚休闲的项目，例如健身房、桌球、乒乓球室、美容美发、壁球室、棋牌室等运动休闲项目；各种主题的餐厅、茶室；设置商务娱乐、餐饮和业余时间休闲活动功能等。

（5）仓储物流功能

本案作为位于洪城区域的新型批发MALL，仓储物流功能是重要组成部分。不仅为本案的经营商家服务，同时也将填补整个区域的市场空间，独享一片利润天空。结合目前批发市场“多批次、小批量”的特点，可以为这种类型的批发交易形式提供小包装，并集中配送；

 仓储可以采用租赁自用和委托管理仓储服务区两种方式；

 对于加工处理必须设计标准化的包装模式；

 整个仓储物流服务可以委托第三方物流公司进行经营，引入仓单经营模式，实现物流现代化；

 主要的功能有仓位租赁、托管、包装、加工服务、配送服务、验收货物、车库、租车。

（6）信息服务功能服务功能区主要是收集、加工和处理各种行情，及时为入驻的企业发布信息，以指导企业生产经营活动，建立21世纪的智能化信息中心、成为行业市场信息发布中心是目标，主要功能为媒体发布行业信息、信息分析和收集、广告展新规划、展示广告设计、建立经济模型供求线、办媒体（杂志、报）、Internet网络。

 委托高校或研究所，设计市场的经济结构模型，建立相应的供求曲线图，以预测和分析市场前景；

 有组织的收集相关信息，并实行免费和有偿的服务；

 创办市场自己的专业杂志和报纸，推介产品和邮购服务，发布推介的活动和企业形象宣传；

 摊位展示主题设计服务，企业和商品的广告创意和设计服务，提高市场的整体形象水平；

 负责市场自身的宣传，每年必须有完整的广告计划，广告主题、广告创意、设计方案，保证经营人的共同利益；

 借Internet网络发布各种信息。

（7）商务办公服务功能区

由于本案的主要目标客户是企业，而不是个体经营者，在经营过程中，必然有的需要一定的办公空间，同时也存在诸多的商务活动。由于增加人员相对会增加成本，商务功能服务区就是代理商务服务。这些企业由于规模较小，资金能力有限，在商务活动中，迫切需要一个能够提供一个完善商务服务的办公环境。

 商务洽谈室：供小企业按小时租用，这样可以避免由于办公面积较小或没有办公场地造成的商务洽谈的不便利性。伴随着商务洽谈室的租赁，同时提供各种商务服务；

 会议室/中心：供入驻的中小企业召开各种会议使用；

 俱乐部：中小企业家的乐园，一方面有固定的场所，另一方面可以获得许多的优惠和服务；

 电子商务中心：文字处理系统（打字、复印、传真、装帧等），但必须定价服务，以减少经营人的经营成本；各种咨询服务，弥补经营者的某些不足；

 秘书服务：是一大特点，处理经营者摊位外的公共事务，包括合同管理，电话、网络订购记录服务，谈判记录等；

 理财服务：是代理财务管理（记帐、凭证、报表），真正了解经营的财务状况，并给出经营财务上的指导和提示；

 结算服务：是在银行统一指导和管理下，保证资金的安全性和经营过程的可信性；

 会计、律师、广告、印刷等相关服务业的办公室；

 商务办公区将成为大客户的办公场所和小型客户的交易场所，并提供各种相关的商务配套服务，与铺位交易形成互动。

（8）管理功能

管理是保证交易的正常化的基本保障

 组织由政府有关部门、发展商和经营主体共同参加的市场管理委员会；

 制定和修改市场的管理规定；

 解决市场纠纷和分歧；

 检查、监督产品的质量；

 决定非营业时间的进出货、防盗、防火；

 确定商品包装的标准；

 处理紧急情况的问题；

 组织有关推介、展示、培训等有利市场的活动；

 争取政府的优惠政策，创造良好的市场平台环境；

 成立具有行业特点的中介服务组织，专业商会，行业协会。

（9）公共设施、环境服务区

完善的公共设施，才能保障批发市场能够正常运行。公共环境包括市场内部和外部。外部公共环境是市场的外部形象的直接体现，在建筑外观设计上追求时代气息，配套环境协调一致的主题风格，当然还包括公共停车场、良好景观环境、舒适工作环境、方便的购物工具、快餐吧等；内部环境设计购物动线通畅、清晰，空间利用率高，环境卫生整洁，给人们提供舒适的工作和购物环境，还包括电话、公共网络、供水、电暖设备、保安、报警、防火、餐饮配套等。

2、产业结构组合

报告在市场调查的基础上，确定了五大门类、十一个标准门类四十二个商品类别的产业组合模式

门类配置 标准门类 权重比例 门类细分

基

础

门

类 食品类 35% 包装食品、礼装食品、保健品、绿色食品等

烟酒类 烟、酒、饮料等

服装类 各类服装、鞋帽、纺织品等

发

展

型

门

类 家居类

35% 装潢材料、五金、床上用品、美居用品、家具、精美工艺品、花卉等

电器类 电视、音响、电饭煲、冰箱、洗衣机、空调、吸尘器、微波电器、消毒柜等

玩具、文具类 儿童玩具、成人智力玩具、办公文化用品、乐器、小型科学器材等

潜质

型门

类 休闲用品

10% 体育健身器材、户外活动器材、钓鱼器材、老年保健器材、休闲体育服装及用品等

影象图书 各类图书、期刊、电子影象制品

大综型传统门类 日用小百货 17%

特殊门类 地方性土特产类 3%

古玩类

二、商业业态定位

本项目的功能架构是由批发、零售、采购、配送及配套服务构成，是以主题物流为依托，集批发、零售、采购、配送及配套服务功能于一体的大型展示交易中心。

三、商业案名定位

为降低项目风险，本项目的商业案名定位为：

江西国际商品博览城

博览城是指以江西省庞大的资源为依托，集产品会展、交易、信息、服务功能于一体，具有一定档次，统一形象，统一经营。

推荐第2篇：招商工作计划书

目录

前言

第一部分 商业定位

第一章项目总体定位

一、前期沟通总结

二、项目总体定位

三、项目的功能定位

第二章商业业态定位

一、定位理由

二、业态定位

第三章商业名称定位

一、商业案名定位

二、博览城的解释

第四章商业管理功能定位

一、现有管理格局

二、金润物流的管理功能定位

三、现代化的管理体系

第五章商业经营业种定位

一、主题物流定位

二、经营业种定位

三、定位规划

第二部分 招商策略

第一章招商总策略

第二章招商阶段设置

第三章招商工作计划表

前言

商业物业是房地产业里经济价值最高的物业形态，在动态的经济大环境中，商用物业疲惫的活跃着——高回报刺激着巨资开发；而经营的艰难加大了风险。要让商业物业从“炙手”向“可热”转化，就要在分析大的物业环境下，结合项目本身，步步为营，攻克风险的城堡。

商铺时代的来临，催化了商业市场的竞争，加速了城市商业的繁荣，新兴商圈挑战传统商圈，随着城市改造步伐的加快和商铺概念的深化推广，市中心商圈和洪城大市场的商圈的局面被打破，香江、鸿顺德纷纷涌现。本项目要在激烈的商战中占据最高点，就要做好工作中的每一环，而招商在工作环中是关健的一环，它赢与否关系着销售战的再打策略。

要做好招商工作就要有一个好的招商策略来指导。我们的招商策略在“赢了再打”的总策略下，各工作环节环环相扣，做好“赢”的工作后，然后“再打”下一战役。

项目要生存，必须做好招商工作，积累前期客户；而招商的成功要有一个好的策略才能得以保证。但策略不是凭空而生的，是在市场的基础上，对商业准确定位后，在概念上创意不行，在经营上还要有思想。

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第一部分 项目定位

第一章项目总体定位

一、前期沟通总结

本项目不是一个简单的商业地产或商业经营项目，因而在对它进行评介和探索其商业价值所在时，是在宏观区域市场范畴和大流通领域里寻找恰当的出路。

前期报告在充分的市场调查基础上，深入研究了南昌市的商业发展格局，并创造性的提出了“批发MALL”的市场形象定位概念和物流中心定位。但是在市场定位方面，报告并未提出更多可供参考的选择。没有能够充分体现出本案的相对市场优势，“批发MALL”的市场定位同样无法全面体现本案的核心竞争力，缺乏足够的市场引爆力。

鉴于此，我们针对前期市场调研报告中的部分内容进行了深度分析。

由于南昌市批零业总体竞争环境在不断恶化，商战一触即发。为避免正面火拼，寻求更高层面的边缘性竞争优势，本项目在前期报告中采取“洛克菲勒不淘金”策略，跳出圈外，在产业选择方面独辟蹊径，

针对市场特点和本项目自身的优势，为加强市场引爆力，我司在原方案的基础上进一步对物流中心定位提升出主题物流概念。

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二、项目的总体定位

本项目立足于服务周边市场，集批发、零商品展示交易、物流配送功能等为一体，具有强大辐射的大型现代化的主题物流中心。

三、项目的功能定位

1、功能组合

（1）展示、交易功能区

该功能区是本案的主功能区。展示功能与交易功能区，形成了前“展”后“店”的格局，依托南昌对于江西极强的辐射作用，通过动态的展览展示提升本项目的辐射半径。

同当前批发市场的主要差异表现在：

集中主题规划，导购便利（吸收零售商业的优点）；

增加了展示的设计，为交易提供了一个动态的展示平台（有利于展示商品的风采，便于看样定货）；

经营产品以品牌商品为主导（通过展览展示为品牌企业提供一个推广新品和展示企业的平台，有助于吸引品牌企业进入本项目，体现本项目的中档商品交易中心的定位）；

销售形式以开架式销售为主，统一结算，营造了良好的购物环境（良好的购物环境有利于吸引品牌或名牌企业进入、扩大零售和批发交易量；减轻经营人员工作压抑，营造舒适的工作环境）

对于小的代理商可将仓储和批发、零售一体化，但需达到展示功能要求（设计标准模式、类似街面专卖店）；

可配计算机，进行客户管理，仓储管理（MIS系统）-预留管线。

（2）会展会议、推介培训服务功能区

该区域是市场的配套功能区，主要是提高本案的档次和水平；

同学院、行业协会等共同成立具有一定权威的专家顾问组委会，为会展会议、推出和培训奠定基础；

有计划、有主题地组织各种会展会议。对服装，可以安排各种主题的时装表演，动态地推出各个新产品，并成为一道独特的风景城，例如：季节主题：春、夏、秋、冬；类别主题：时装系列 运动系列 绅士系列 学生系列 淑女系列…… 动态的、系列的活动，可以增加市场的“热点”和“兴奋点”，吸引人流；

组织国内和区域的各种专题交流会议和论坛；

有目的、有计划地对批发企业的员工和经理人组织系列培训，提高经营人的素质，发展其技能，开发其潜力，变得更有才干；

（3）零售功能区

零售功能区主要是拉动市场的人气，但是引入的零售业，不是按照商业中心区的业态引入，而是引入对批发市场经营有益的业态；引入的企业应该是行业的龙头，能够带动其它中小企业和个体进入。例如，麦德龙的客户群有60-70%是团购客户，它走的是一种C&C 的批零兼售的仓储式超市功能。

或者引入专业商店的品牌商家，如国美、苏宁等电器经销商；东方家园、百安居、好美家、欧培德等建材家居超市、法国的低压电器分销商企业蓝格赛等。将行业的巨无霸与小批发企业融为一体，借助大企业同小批发企业的错位经营，形成某种批发产品种类的集群。

同时，引入一定比例面积的超市，专营店，可以汇聚消费人流，增加本项目的出售或出租面积，降低投资商的风险，增加项目的成功率。

（4）休闲娱乐功能

本案的经营者既是一个庞大的经营群体，也是一个庞大的消费群体，一定对休闲娱乐功能存在着巨大的需求。一方面，为了业务的需要，接待客户需要一定的休闲娱乐设施，另一方面，批发业务通常在下午3-4点钟结束，需要一个消费的空间。同时，南昌洪城区域也没有较高档次的休闲娱乐设施和场所，在本案内建立一定的休闲娱乐设施，可以填补洪城区域相对缺乏休闲娱乐产业的需求。

该区域为配套服务区，以满足本项目经营主体和消费者需求为主导，兼顾洪城区域对于休闲娱乐的需求，可以规划批发商会所，设置各种时尚休闲的项目，例如健身房、桌球、乒乓球室、美容美发、壁球室、棋牌室等运动休闲项目；各种主题的餐厅、茶室；设置商务娱乐、餐饮和业余时间休闲活动功能等。

（5）仓储物流功能

本案作为位于洪城区域的新型批发MALL，仓储物流功能是重要组成部分。不仅为本案的经营商家服务，同时也将填补整个区域的市场空间，独享一片利润天空。结合目前批发市场“多批次、小批量”的特点，可以为这种类型的批发交易形式提供小包装，并集中配送；

仓储可以采用租赁自用和委托管理仓储服务区两种方式；

对于加工处理必须设计标准化的包装模式；

整个仓储物流服务可以委托第三方物流公司进行经营，引入仓单经营模式，实现物流现代化；

主要的功能有仓位租赁、托管、包装、加工服务、配送服务、验收货物、车库、租车。

（6）信息服务功能

信息服务功能区主要是收集、加工和处理各种行情，及时为入驻的企业发布信息，以指导企业生产经营活动，建立21世纪的智能化信息中心、成为行业市场信息发布中心是目标，主要功能为媒体发布行业信息、信息分析和收集、广告展新规划、展示广告设计、建立经济模型供求线、办媒体（杂志、报）、Internet网络。

委托高校或研究所，设计市场的经济结构模型，建立相应的供求曲线图，以预测和分析市场前景；

有组织的收集相关信息，并实行免费和有偿的服务；

创办市场自己的专业杂志和报纸，推介产品和邮购服务，发布推介的活动和企业形象宣传；

摊位展示主题设计服务，企业和商品的广告创意和设计服务，提高市场的整体形象水平；

负责市场自身的宣传，每年必须有完整的广告计划，广告主题、广告创意、设计方案，保证经营人的共同利益；

借Internet网络发布各种信息。

（7）商务办公服务功能区

由于本案的主要目标客户是企业，而不是个体经营者，在经营过程中，必然有的需要一定的办公空间，同时也存在诸多的商务活动。由于增加人员相对会增加成本，商务功能服务区就是代理商务服务。这些企业由于规模较小，资金能力有限，在商务活动中，迫切需要一个能够提供一个完善商务服务的办公环境。

商务洽谈室：供小企业按小时租用，这样可以避免由于办公面积较小或没有办公场地造成的商务洽谈的不便利性。伴随着商务洽谈室的租赁，同时提供各种商务服务；

会议室/中心：供入驻的中小企业召开各种会议使用；

俱乐部：中小企业家的乐园，一方面有固定的场所，另一方面可以获得许多的优惠和服务；

电子商务中心：文字处理系统（打字、复印、传真、装帧等），但必须定价服务，以减少经营人的经营成本；各种咨询服务，弥补经营者的某些不足；

秘书服务：是一大特点，处理经营者摊位外的公共事务，包括合同管理，电话、网络订购记录服务，谈判记录等；

理财服务：是代理财务管理（记帐、凭证、报表），真正了解经营的财务状况，并给出经营财务上的指导和提示；

结算服务：是在银行统一指导和管理下，保证资金的安全性和经营过程的可信性；

会计、律师、广告、印刷等相关服务业的办公室；

商务办公区将成为大客户的办公场所和小型客户的交易场所，并提供各种相关的商务配套服务，与铺位交易形成互动。

（8）管理功能

管理是保证交易的正常化的基本保障

组织由政府有关部门、发展商和经营主体共同参加的市场管理委员会；

制定和修改市场的管理规定；

解决市场纠纷和分歧；

检查、监督产品的质量；

决定非营业时间的进出货、防盗、防火；

确定商品包装的标准；

处理紧急情况的问题；

组织有关推介、展示、培训等有利市场的活动；

争取政府的优惠政策，创造良好的市场平台环境；

成立具有行业特点的中介服务组织，专业商会，行业协会。

（9）公共设施、环境服务区

完善的公共设施，才能保障批发市场能够正常运行。公共环境包括市场内部和外部。外部公共环境是市场的外部形象的直接体现，在建筑外观设计上追求时代气息，配套环境协调一致的主题风格，当然还包括公共停车场、良好景观环境、舒适工作环境、方便的购物工具、快餐吧等；内部环境设计购物动线通畅、清晰，空间利用率高，环境卫生整洁，给人们提供舒适的工作和购物环境，还包括电话、公共网络、供水、电暖设备、保安、报警、防火、餐饮配套等。

2、产业结构组合

报告在市场调查的基础上，确定了五大门类、十一个标准门类四十二个商品类别的产业组合模式

门类配置标准门类权重比例门类细分

基

础

门

类食品类35%包装食品、礼装食品、保健品、绿色食品等

烟酒类烟、酒、饮料等

服装类各类服装、鞋帽、纺织品等

发

展

型

门

类家居类

35%装潢材料、五金、床上用品、美居用品、家具、精美工艺品、花卉等

电器类电视、音响、电饭煲、冰箱、洗衣机、空调、吸尘器、微波电器、消毒柜等

玩具、文具类儿童玩具、成人智力玩具、办公文化用品、乐器、小型科学器材等

潜质

型门

类休闲用品

10%体育健身器材、户外活动器材、钓鱼器材、老年保健器材、休闲体育服装及用品等

影象图书各类图书、期刊、电子影象制品

大综型传统门类日用小百货17%

特殊门类地方性土特产类3%

古玩类

二、商业业态定位

本项目的功能架构是由批发、零售、采购、配送及配套服务构成，是以主题物流为依托，集批发、零售、采购、配送及配套服务功能于一体的大型展示交易中心。

三、商业案名定位

为降低项目风险，本项目的商业案名定位为：

江西国际商品博览城

博览城是指以江西省庞大的资源为依托，集产品会展、交易、信息、服务功能于一体，具有一定档次，统一形象，统一经营。

它不仅是产品的展览，也是一个城市形象、个性、素质和实力的集中表现，同时还是城市整体价值的集中体现。

四、管理功能定位

商业策划的结果是策划了一个案子，铺出一条路子，带出一个班子。商业策划的核心体现在策划项目的长期繁荣，所以功能定位至关重要。

中国物流业在经济高速增长的大环境下有了很大改善，但在管理功能上还存在明显的不足。

首先，从发达国家来看，现代物流的功能是设计、执行以及管理客户供应链中的物流需求，其特点是依据信息和物流专业知识，以最低的成本提供客户需要的物流管理和服务。而现在，我国多数物流企业是在传统体制下物资流通企业基础上发展而来的，企业服务内容多数仍停留在仓储，运输，搬运上，很少有物流企业能够做到提供综合性的物流服务，现代物流服务的功能尚不能得到很好的发挥。我国的物流企业，无论是物流服务的硬件还是软件与高效率低成本的现代物流还有较大的差距，信息收集、加工、处理、运用能力、物流的专门知识，物流的统筹策划和精细化组织与管理能力都明显不足。

其次，条块分割的物流管理和流通体制制约着物流业的发展。物流的专业化分工特点虽然日益明显，但是物流的组织和管理却不断向综合性发展，各种物流方式和物流载体之间的联系越来越紧密。但是，我国目前的物流行业管理仍沿用着计划经济时期的部门分割体制。与物流相关的各部分分别由铁道、交通、民航、内贸等不同政府部门进行管理。依据这种条块管理体制，形成了自上而下的纵向隶属和管理格局，严重制约着在全社会范围内经济合理的对物流进行政体统筹和规划，妨碍着物流的社会化进程，制约着现代物流的进一步发展。

1、现有管理格局

洪城大市场

洪城大市场由原来的物流中心的代表，现逐渐隐退，最主要的原因是其物流市场散、乱、差、小、效益低、缺乏现代管理手段。

具体表现在：

鸿顺德

2、金润物流中心的管理功能定位

金润物流中心打破原有市场格局，集仓储、承运、搬运、营运、营销、服务等多种功能为一体，在提升南昌物流业竞争水平的同时开创了一个全新的市场空间。

金润物流中心的管理还突出维护中坚租户群体的利益，从原来任其抢生意到对各经营业主实施任务提供，依托统一营业执照的金润物流中心，整合现有个体运输资源并提升为具有现代物流理念的综合物流平台，利用整合后的超强市场竞争力占领整体货运市场的业务主流，改变以往个体户抢生意的局面而代之以同一形象下的物流中心分配任务的格局，最终提升货运市场的竞争层面，以确保最终的价值最大化目标的实现。

3、金润物流中心现代化的管理体系

4、矩阵式管理架构诠释

矩阵式管理结构是指：按职能划分的部门与按产品、服务或工程项目划分的部门结合起来的组织形式，每个成员均要在“条”和“块”两方面分别执行两个领导的指挥。

这种管理架构结合了近期利益与远期利益，利于单位核算，提高了决策质量。

五、商业经营业种定位

商业要成功，经营业种定位是一个关键因素，形成有个性的业态模式，才能在竞争中立于不败之地。因此，我司在对本项目的商业经营业种定位是基于反复的市场调研和对省外同类市场的论证之上，具有很强的市场竞争力和吸引力。

1.主题物流定位

本项目处于洪城板块的洪城大市场的正南面，且有承接洪城大市场及周边五大市场巨大人流和商机的先天优势，对物流而言，具有强大的市场辐射力。

无论是传统物流，还是现代物流，物流的定义决定了“物流”本身是一项综合性极强的经济体系。前在中国西部、中部乃至东部沿海蓬勃发展的现代物流建设，基本停留在“大流通、大商贸、大物流”的初级认识阶段，这种不具备任何主题、没有产业支撑的物流概念一定程度上限制了民间资本对物流的投资认识，这也正是国内物流建设之所以“雷声大、雨点小”的重要原因之一。为此我司将现代物流的定位提升到“主题物流”定位。

主题物流在现代物流基础上，依托地区产业经济，涵盖了产业产品采购物流、生产物流、销售物流、配送物流、回收物流全过程。

2.经营业种定位

金润物流中心由多种业态和谐组成,真正实现在一个单一的物流主题下进行多元化经营,最大限度地延长顾客的逗留时间，提升了消费的比率与金额。

、定位指标表

主题理念定位现代商业生活形象定位商业航母；新城标；新引擎

功能定位批零市场功能区

门类定位定位基础性门类35%食品

烟酒

信息服务区服装

发展性门类35%家居电器

玩具、文具

展示交易中心

娱乐休闲区

潜质性门类10%休闲用品

酒店影象图书

大综传统门类17%日用小百货

仓储配送

特殊门类3%土特产

货运服务区

古玩

管理及商务办公区

目标客户批发商业、零售商业、辅助商业、配套服务价格定位

3.定位规划

1)粮农产品博览城

定位前提

在前期市场调研过程中，通过对“十六大”的关注，我们注意到“三农”问题在中国经济改革中的重要地位。江西是农业大省，粮农产品收入占农民收入的29％，所以三农问题尤显突出。南昌市是江西省唯一一个核心城市，南昌在解决“三农”问题方面的态度直接影响着江西三农改革的方向。

在地理位置上，江西省衔接中国两大“都市经济圈”（长三角、珠三角），如何帮助、引导江西的优质粮农产品进入以上述两个地区为代表的发达地区市场，进而扩展到国际市场，提高农民依赖农产品销售的直接收入；降低市场门槛，引导更多农民进入到商贸流通领域，改变以往农民出力、商家赚钱的传统市场模式；大力推进农业产业化，加快发展农产品流通组织，不断拓宽农民的增收渠道；运用信息技术，创新经营理念，发展和扶持一批现代化的农产品流通组织，降低粮农产品流通成本，都是南昌市今天不得不面对的事情。

随着中国政府对农村科技发展的强力推动，今天的中国农业已经接近耕种“工业化”，解放农村，引到一部分农民剩余劳动力“下岗”，通过有效地扶持引导，依靠他们对自身产品的熟知度提高产品的市场竞争力，同时获取更大的市场回报，也是三农改革的思路之一。

会展经济正在逐步成为江西经济发展的“助推器”。会展经济集商品展示、交易和经济技术合作等功能为一体，并具备信息咨询、投资融资和商务服务等配套功能，在贸易往来、技术交流、信息沟通、经济合作诸方面发挥着日益重要的作用，其1:10的产业带动系数让会展经济在中国经济舞台上扮演着越来越重要的角色。

金润物流要区别于其它物流，在定位上就要比他人高一个层次，这就需要我们的定位根据地方的经济特点来紧密地联系政治形式，使定位别具一格却又具有可操作性。

定位规划

由此我司在对本项目的定位规划时，萌发了依托粮农产品主题物流，提高江西农产品竞争力，同时也可借此加大政府对本项目的支持度，将本项目提升到一个高度。

亟待解决的“三农问题”，强大经济带动力作用的会展经济，都为本项目开发提供了定位依据，我司站在策划的战略高度，结合南昌单核中心城市的地位与作用，经过反复论证，对一期市场形象作出如下定位：

优化农业产业结构，打造江西粮农精品的商贸航母

“中国（江西）粮农产品博览城”

粮农产品博览城集会展、交易、物流、信息、服务功能于一体，其产品经营范围涵盖粮食系列产品、蔬菜产品、粮食深加工产品、生态农业产品、园艺花卉产品、农副产品、方便食品、地方土特产品、畜牧业产品、水产品、农业经济作物、生态保健品、绿色食品、传统中药、棉麻产品、食用菌、生产资料、农业机械等，并率先引入了生产技术及农业人力资源两项交易主体。依靠先进的管理理念，通过博览城营运中心、信息中心和营销中心的功能设置，改变传统批发市场物业管理、经营管理严重落后、经营现场环境恶劣、交易行为不规范以及产品整合能力差的落后市场模式。

效果预测

粮农产品博览城是紧扣“三农”问题，因而，政府无论是在关注上还是在支持度上都会有所偏重。而且只要宣传到位的话，市场引爆的威力还是挺大的。

只要管理得当，粮农产品博览城的经营及发展的具有很大的潜力。

2)制造业主题

定位前提

粮农产品博览城由于与政策的联系紧密，一方面在政策上可能取得优惠，但另一方面的风险也是很大的，所以，我司寻找另一条同样是具有市场爆破力，但风险相对要小的定位。

定位规划

提出制造业为后补定位。

江西制造业产品博览城

效果预测

第二部分 招商策略

第一章 招商策略

一、策略延续

“赢了再打”的策略不仅是金润物流中心整个项目的总策略，而且同样贯穿在每个环节之中。在招商策略之中，每一个步骤的展开也是遵循着“赢了再打”的策略，在前一个步骤 “赢了”的前提下，执行下一个步骤。

二、招商策略

1、敲山震虎

构筑较高的平台，与政府形成互动。

公关活动先行，如：举办全国性高档次的论坛或是座谈，（论题可以类似为：中国物流市场各何处去？新经济下中国特色物流中心的建设、南昌物流的特点及基础等），邀请官、产、学、媒介的权威人士。

媒体报道紧随，对于举办的公关活动，媒体的跟踪报道要跟上步伐。在活动前造大声势，形成一种轰动效应；在活动中现场报道，让论坛或是座谈的动态尽展社会；在活动后跟踪报道，扩大论坛或是座谈的影响。

2、围魏求赵

本地媒体与全国性媒体结合进行。跳出南昌狭隘的圈子，对全国各地的物流及对与本项目相关的商业经验和总结进行相关报道，达到以全国的“众星”烘托出本项目这个“月”之效。

3、做一个样板市场

不管是现代物流也好，主题物流也罢，经营者和投资商是不会掏钱去买一个概念的，他们要买的是概念带给他们的回报，这是商业项目不同于住宅项目的一个重要特征。

在香江和鸿顺德以单

一、明确的利益点切入市场，这种定位目标准确，命中率高，在细分市场上迅速崛起，但牺牲太大！为了突出一个利益点，而将项目定位于一处狭小的市场区隔，对后期开发不是很有利。

金润物流中心项目要真正做成一个物流的中心，招商策略要具有可操作性，就必须立足于南昌这个大的环境中，通过南昌来烘托本项目，通过南昌的发展来衬托出本项目的前景。因而在招商过程中不能单纯地宣传本项目的特点。

通过对南昌市场进行考察及对全国相关市场的研究后，我司提出将南昌做成一个“样板市场”的招商策略，一方面为金润物流中心在全国市场的推广做一次预演与探索、测试方案，并积累各方面的经验；另一方面，突破南昌，便可以“样板市场”吸引全国各地的经销商，争取通路的全力支持。

4、完善的商业计划书

完善的商业计划书对招商起到事半功备之效。

第二章招商阶段设置

一、阶段设置表

二、补充说明

前期招商主要是对主题产业（如主力店、专业市场）及地区级的交易招商，对广告、物业及经营公司采取招标形式。本项目的招商特点是前期招商、招标和公开招商同时进行，到一定阶段后，进行调整整合，如果此时的结果没有达到目标，则补充主题物流招商；如果达到预期目标，则进行公开招商的散户招商阶段。

第三章招商工作计划表

工作内容2003年2004年2005年

4567891011121234567891011121234

一期前期招商

招标

公开招商

正式招商（或主题物流招商）

推荐第3篇：招商工作计划书

结合去年的工作实际情况，在新的一年里一方面要广泛的收集客户资料，寻找上档次的主流品牌，了解客户的扩展规划以及经营计划思路。另一方面就是要定期对其他及周边城市招商部进行市场调查研究，了解对方的市场布局情况，投资厂商的变动和销售情况，以及客流结构等信息。要做好招商工作就要有一个好的招商策略来指导。我们的招商策略在“赢了再打”的总策略下，各工作环节环环相扣，做好“赢”的工作后，然后“再打”下一战役。

项目要生存，必须做好招商工作，积累前期客户;而招商的成功要有一个好的策略才能得以保证。但策略不是凭空而生的，是在市场的基础上，对商业准确定位后，在概念上创意不行，在经营上还要有思想。

一、计划明年的招商工作目标初步为以下几点：

1、提升自己的业务水平，多学习，多与本部门人员交流，探讨相关的招商知识及部门工作;

2、与同行业人员多交流，探讨摸索，创新招商知识;

3、了解相关信息及时与领导及其他部门沟通，大家一起探讨，从而结合本部门实际工作进一步改进;

二、尽可能多的增加预备客户资源

1、真诚礼貌的接待好上门的有意向客户及考察团体。

2、到台商聚集的城市收集客户资源，学习别人的成功招商案例，吸取别人失败的教训，从而成就自己的工作。

3、通过与客户间经常性的联络互动，及时了解行业的相关动态。

三、稳固目前现有台商，同时引进其他主流品牌厂家

1、眼睛不能仅仅放在新的投资上，也要服务好已有企业厂商，逢年过节为他们送去我们的问候，积极解决他们的企业实际问题，让他们有到家一般的感觉。

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2、结合部门实际情况，更多的了解及引进其他有意向或主流品牌厂商，尽可能稳定目前现有的企业厂商，同时形成稳定的发展态势。

3、相关工作及时与领导及相关部门之间取得沟通，确保工作无误。

四、积极的去推广本市开发区，使其能被更多的台商所熟知

1、抓住一切可以和台商企业交流沟通的机会，让他们了解德州经济开发区，向他们介绍现行的多项优惠政策。

2、市里或区里有什么活动项目，及时的、尽可能的联系自己所知道的所有台商，邀请他们来开发区实地考察。在新的一年里，积极主动的开展招商工作，使自己的业务能力得到更多的锻炼和提升，也使自己的工作能有更多的优秀成绩。

通过工作计划的实施，切实的提高工作效率，发挥个人的主观能动性，高标准要求自己，争取为台办招商工作的开展贡献自己的力量。

五、统筹兼顾，切实抓好各项基础工作。

一是全面落实综合治理和信访、安全目标责任制，扎实抓好安全稳定及防邪工作，确保县招商系统和诣稳定;二是继续深入抓好城乡环境综合治理工作;三是抓好招商网站建设，搞好对外宣传和各类信息的及时报送工作;四是扎实开展惠民连心行动，做好挂联帮扶村的扶贫解困工作;五是加强机关内部管理。继续做好阳光党务、政务工作。建立健全科室职能职责和岗位目标考核办法，加大作风建设力度，努力把县招商局打造成为“学习型、阳光型、高效型、清廉型、服务型”机关;六是扎实做好外事工作，加强涉外管理。对因公出国(境)团组和人员必须按规定的程序申报，严格执行因公出国(境)人员的政治审查、任务审核、行前教育和回国报告制度。积极配合相关部门做好涉外工作检查指导，切实做好来平昌的外国记者和专家的管理工作及外宾接待相关工作的服务指导，确保外事平安;七是严格执行基本国策，切实抓好计划生育工作。

推荐第4篇：招商工作计划书

目录

前言

第一部分 商业定位

第一章 项目总体定位

一、前期沟通总结

二、项目总体定位

三、项目的功能定位第二章 商业业态定位

一、定位理由

二、业态定位第三章 商业名称定位

一、商业案名定位

二、博览城的解释第四章 商业管理功能定位

一、现有管理格局

二、金润物流的管理功能定位

三、现代化的管理体系第五章 商业经营业种定位

一、主题物流定位

二、经营业种定位

三、定位规划

第二部分 招商策略

第一章 招商总策略第二章 招商阶段设置第三章 招商工作计划表

前言

商业物业是房地产业里经济价值最高的物业形态，在动态的经济大环境中，商用物业疲惫的活跃着——高回报刺激着巨资开发；而经营的艰难加大了风险。要让商业物业从“炙手”向“可热”转化，就要在分析大的物业环境下，结合项目本身，步步为营，攻克风险的城堡。商铺时代的来临，催化了商业市场的竞争，加速了城市商业的繁荣，新兴商圈挑战传统商圈，随着城市改造步伐的加快和商铺概念的深化推广，市中心商圈和洪城大市场的商圈的局面被打破，香江、鸿顺德纷纷涌现。本项目要在激烈的商战中占据最高点，就要做好工作中的每一环，而招商在工作环中是关健的一环，它赢与否关系着销售战的再打策略。要做好招商工作就要有一个好的招商策略来指导。我们的招商策略在“赢了再打”的总策略下，各工作环节环环相扣，做好“赢”的工作后，然后“再打”下一战役。项目要生存，必须做好招商工作，积累前期客户；而招商的成功要有一个好的策略才能得以保证。但策略不是凭空而生的，是在市场的基础上，对商业准确定位后，在概念上创意不行，在经营上还要有思想。

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第一部分 项目定位

第一章 项目总体定位

一、前期沟通总结本项目不是一个简单的商业地产或商业经营项目，因而在对它进行评介和探索其商业价值所在时，是在宏观区域市场范畴和大流通领域里寻找恰当的出路。前期报告在充分的市场调查基础上，深入研究了南昌市的商业发展格局，并创造性的提出了“批发mall”的市场形象定位概念和物流中心定位。但是在市场定位方面，报告并未提出更多可供参考的选择。没有能够充分体现出本案的相对市场优势，“批发mall”的市场定位同样无法全面体现本案的核心竞争力，缺乏足够的市场引爆力。鉴于此，我们针对前期市场调研报告中的部分内容进行了深度分析。由于南昌市批零业总体竞争环境在不断恶化，商战一触即发。为避免正面火拼，寻求更高层面的边缘性竞争优势，本项目在前期报告中采取“洛克菲勒不淘金”策略，跳出圈外，在产业选择方面独辟蹊径， 针对市场特点和本项目自身的优势，为加强市场引爆力，我司在原方案的基础上进一步对物流中心定位提升出主题物流概念。

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二、项目的总体定位本项目立足于服务周边市场，集批发、零商品展示交易、物流配送功能等为一体，具有强大辐射的大型现代化的主题物流中心。

三、项目的功能定位

1、功能组合（1）展示、交易功能区该功能区是本案的主功能区。展示功能与交易功能区，形成了前“展”后“店”的格局，依托南昌对于江西极强的辐射作用，通过动态的展览展示提升本项目的辐射半径。同当前批发市场的主要差异表现在： 集中主题规划，导购便利（吸收零售商业的优点）； 增加了展示的设计，为交易提供了一个动态的展示平台（有利于展示商品的风采，便于看样定货）； 经营产品以品牌商品为主导（通过展览展示为品牌企业提供一个推广新品和展示企业的平台，有助于吸引品牌企业进入本项目，体现本项目的中档商品交易中心的定位）； 销售形式以开架式销售为主，统一结算，营造了良好的购物环境（良好的购物环境有利于吸引品牌或名牌企业进入、扩大零售和批发交易量；减轻经营人员工作压抑，营造舒适的工作环境） 对于小的代理商可将仓储和批发、零售一体化，但需达到展示功能要求（设计标准模式、类似街面专卖店）； 可配计算机，进行客户管理，仓储管理（mis系统）-预留管线。（2）会展会议、推介培训服务功能区 该区域是市场的配套功能区，主要是提高本案的档次和水平； 同学院、行业协会等共同成立具有一定权威的专家顾问组委会，为会展会议、推出和培训奠定基础； 有计划、有主题地组织各种会展会议。对服装，可以安排各种主题的时装表演，动态地推出各个新产品，并成为一道独特的风景城，例如：季节主题：春、夏、秋、冬；类别主题：时装系列 运动系列 绅士系列 学生系列 淑女系列…… 动态的、系列的活动，可以增加市场的“热点”和“兴奋点”，吸引人流； 组织国内和区域的各种专题交流会议和论坛； 有目的、有计划地对批发企业的员工和经理人组织系列培训，提高经营人的素质，发展其技能，开发其潜力，变得更有才干；（3）零售功能区零售功能区主要是拉动市场的人气，但是引入的零售业，不是按照商业中心区的业态引入，而是引入对批发市场经营有益的业态；引入的企业应该是行业的龙头，能够带动其它中小企业和个体进入。例如，麦德龙的客户群有60-70%是团购客户，它走的是一种c&c 的批零兼售的仓储式超市功能。或者引入专业商店的品牌商家，如国美、苏宁等电器经销商；东方家园、百安居、好美家、欧培德等建材家居超市、法国的低压电器分销商企业蓝格赛等。将行业的巨无霸与小批发企业融为一体，借助大企业同小批发企业的错位经营，形成某种批发产品种类的集群。同时，引入一定比例面积的超市，专营店，可以汇聚消费人流，增加本项目的出售或出租面积，降低投资商的风险，增加项目的成功率。（4）休闲娱乐功能本案的经营者既是一个庞大的经营群体，也是一个庞大的消费群体，一定对休闲娱乐功能存在着巨大的需求。一方面，为了业务的需要，接待客户需要一定的休闲娱乐设施，另一方面，批发业务通常在下午3-4点钟结束，需要一个消费的空间。同时，南昌洪城区域也没有较高档次的休闲娱乐设施和场所，在本案内建立一定的休闲娱乐设施，可以填补洪城区域相对缺乏休闲娱乐产业的需求。该区域为配套服务区，以满足本项目经营主体和消费者需求为主导，兼顾洪城区域对于休闲娱乐的需求，可以规划批发商会所，设置各种时尚休闲的项目，例如健身房、桌球、乒乓球室、美容美发、壁球室、棋牌室等运动休闲项目；各种主题的餐厅、茶室；设置商务娱乐、餐饮和业余时间休闲活动功能等。（5）仓储物流功能本案作为位于洪城区域的新型批发mall，仓储物流功能是重要组成部分。不仅为本案的经营商家服务，同时也将填补整个区域的市场空间，独享一片利润天空。结合目前批发市场“多批次、小批量”的特点，可以为这种类型的批发交易形式提供小包装，并集中配送；  仓储可以采用租赁自用和委托管理仓储服务区两种方式； 对于加工处理必须设计标准化的包装模式； 整个仓储物流服务可以委托第三方物流公司进行经营，引入仓单经营模式，实现物流现代化； 主要的功能有仓位租赁、托管、包装、加工服务、配送服务、验收货物、车库、租车。（6）信息服务功能信息服务功能区主要是收集、加工和处理各种行情，及时为入驻的企业发布信息，以指导企业生产经营活动，建立21世纪的智能化信息中心、成为行业市场信息发布中心是目标，主要功能为媒体发布行业信息、信息分析和收集、广告展新规划、展示广告设计、建立经济模型供求线、办媒体（杂志、报）、internet网络。 委托高校或研究所，设计市场的经济结构模型，建立相应的供求曲线图，以预测和分析市场前景； 有组织的收集相关信息，并实行免费和有偿的服务； 创办市场自己的专业杂志和报纸，推介产品和邮购服务，发布推介的活动和企业形象宣传； 摊位展示主题设计服务，企业和商品的广告创意和设计服务，提高市场的整体形象水平； 负责市场自身的宣传，每年必须有完整的广告计划，广告主题、广告创意、设计方案，保证经营人的共同利益； 借internet网络发布各种信息。（7）商务办公服务功能区由于本案的主要目标客户是企业，而不是个体经营者，在经营过程中，必然有的需要一定的办公空间，同时也存在诸多的商务活动。由于增加人员相对会增加成本，商务功能服务区就是代理商务服务。这些企业由于规模较小，资金能力有限，在商务活动中，迫切需要一个能够提供一个完善商务服务的办公环境。 商务洽谈室：供小企业按小时租用，这样可以避免由于办公面积较小或没有办公场地造成的商务洽谈的不便利性。伴随着商务洽谈室的租赁，同时提供各种商务服务； 会议室/中心：供入驻的中小企业召开各种会议使用； 俱乐部：中小企业家的乐园，一方面有固定的场所，另一方面可以获得许多的优惠和服务； 电子商务中心：文字处理系统（打字、复印、传真、装帧等），但必须定价服务，以减少经营人的经营成本；各种咨询服务，弥补经营者的某些不足； 秘书服务：是一大特点，处理经营者摊位外的公共事务，包括合同管理，电话、网络订购记录服务，谈判记录等； 理财服务：是代理财务管理（记帐、凭证、报表），真正了解经营的财务状况，并给出经营财务上的指导和提示； 结算服务：是在银行统一指导和管理下，保证资金的安全性和经营过程的可信性； 会计、律师、广告、印刷等相关服务业的办公室； 商务办公区将成为大客户的办公场所和小型客户的交易场所，并提供各种相关的商务配套服务，与铺位交易形成互动。（8）管理功能管理是保证交易的正常化的基本保障 组织由政府有关部门、发展商和经营主体共同参加的市场管理委员会； 制定和修改市场的管理规定； 解决市场纠纷和分歧； 检查、监督产品的质量； 决定非营业时间的进出货、防盗、防火； 确定商品包装的标准； 处理紧急情况的问题； 组织有关推介、展示、培训等有利市场的活动； 争取政府的优惠政策，创造良好的市场平台环境； 成立具有行业特点的中介服务组织，专业商会，行业协会。（9）公共设施、环境服务区完善的公共设施，才能保障批发市场能够正常运行。公共环境包括市场内部和外部。外部公共环境是市场的外部形象的直接体现，在建筑外观设计上追求时代气息，配套环境协调一致的主题风格，当然还包括公共停车场、良好景观环境、舒适工作环境、方便的购物工具、快餐吧等；内部环境设计购物动线通畅、清晰，空间利用率高，环境卫生整洁，给人们提供舒适的工作和购物环境，还包括电话、公共网络、供水、电暖设备、保安、报警、防火、餐饮配套等。

2、产业结构组合报告在市场调查的基础上，确定了五大门类、十一个标准门类四十二个商品类别的产业组合模式

门类配置 标准门类 权重比例 门类细分基础门类 食品类 35% 包装食品、礼装食品、保健品、绿色食品等 烟酒类 烟、酒、饮料等 服装类 各类服装、鞋帽、纺织品等发展型门类 家居类 35% 装潢材料、五金、床上用品、美居用品、家具、精美工艺品、花卉等 电器类 电视、音响、电饭煲、冰箱、洗衣机、空调、吸尘器、微波电器、消毒柜等 玩具、文具类 儿童玩具、成人智力玩具、办公文化用品、乐器、小型科学器材等潜质型门类 休闲用品 10% 体育健身器材、户外活动器材、钓鱼器材、老年保健器材、休闲体育服装及用品等 影象图书 各类图书、期刊、电子影象制品大综型传统门类 日用小百货 17% 特殊门类 地方性土特产类 3%古玩类

二、商业业态定位本项目的功能架构是由批发、零售、采购、配送及配套服务构成，是以主题物流为依托，集批发、零售、采购、配送及配套服务功能于一体的大型展示交易中心。

三、商业案名定位为降低项目风险，本项目的商业案名定位为：江西国际商品博览城博览城是指以江西省庞大的资源为依托，集产品会展、交易、信息、服务功能于一体，具有一定档次，统一形象，统一经营。

推荐第5篇：招商计划书

招商计划书

第一章商业市场分析

一、项目基本状况

本项目拟招商项目为2000平方米，初步由二层三个部分面积组成，单体面积较大，不易分割。

二、商业环境分析

1、周边商业市场简析

本项目周边林立门市经营上百家，但规模较小，业态较单一，业种较少，且以满足周边居民需求为主。乐东农贸市场规模近2000平方米，以经营蔬菜、水果等农产品，熟食、小百、鞋、服装、日用品为主，档次低，但商场内的环境干净整洁，功能划分较合理；其他门市经营为小型超市、药店、网吧、小餐饮店、美容美发，洗浴中心等，规模不大，经营面积在20-------200平方米左右。中东大市场作为商业综合体的存在，是本区域商业的活力源泉，吸引周边地区的人群消费。

2、商业市场存在空白

从上面的商业市场分析，项目周边商业存在一定的空白，比如银行、中高档次的餐饮店、美容健身馆、游泳馆等，商业潜在空间较大。

3、商业门市供应量较大

本区域内的其他项目门市供应量较大，比如东环城路上的松苑名邸、东方之珠、东锦程家园等，且面积较小，无论从地段上、交通上、还是人流量上都较本项目具有优势，上述门市销售后的招商和出租都将对本项目产生较大的威胁。

三、优劣分析

优势：

1、易于统一规划，统一布局；

2、周边为居民聚居区；

3、许多大型企业和高校分布；

4、10000多平方米的商业面积，商业载体较大，可发挥性较强；

5、拥有近10万人的消费群体；

6、邻近交通主干道；

7、龙嘉国际机场的建设使用，为本区域带来了高附加值；

8、本区域内逐渐开发，升值潜力较大；

9、随着区域内的开发建设，人口数量的增加，拥有较大的潜在商机；

10、区域认知度的提高将为商业发展带来契机。

劣势：

1、商业不繁华，缺少商业氛围；

2、单体商业面积较大；（比如左侧的面积为264㎡+450平方米=674平方米）

3、除一层中间部分外，其他面积很难再进行分割；

4、公交线路较少，交通不便利；

第二章商业定位及形象包装

一、商业街的概念

关于本项目的商业部分，我司建议提出商业街的概念，优势如下：

1、商业街的概念可以提升项目的商业价值和经营档次；

2、商业街概念便于项目的商业氛围炒作；

3、从整体的商业规划高度提出商业街的概念，以整体的商业规划带动招商的进行；

4、商业街作为社区的配套之一，必将带动住宅的销售，提升住宅的销售价格。

二、市场形象定位

市场形象是项目的灵魂，当一个项目有了自己的独特形象，也就会对目标客户群体产生强烈的共鸣，也是确定项目在目标客户群体心目中的位置。

从整体的市场营销环境和项目的特点考虑，本项目应着力打造成区域最佳、市场空间最大的商业形象，使项目具有一定的档次。以“财富商业街”的形象渲染商业发展空间。

三、功能定位

整体功能初步确定为：美食广场、美容美体、休闲商务、健身洗浴、商场五部分： 美食广场中档次餐饮店、快餐店、西式餐饮店、特色餐饮店

美容美体美容中心一家、瑜伽美体一家

休闲商务茶艺馆、商务咖啡厅

健身洗浴健身会馆、洗浴中心

商场百货商场或主题商场

其他小型超市，移动、银行、邮政、联通等

一期商业部分功能确定为：中档次餐饮店、银行、邮政等营业场所作为主力店，带动整体商业发展。

四、案名

“香榭丽舍财满街”

香榭丽舍为法国著名的商业街，也是闻名世界的商业街区，本项目以香榭丽舍命名，旨在提升项目的商业价值和知名度，以打造区域最具前景的商业项目为目标，虽然未必为最好的，但在境界上已经高出一筹，对投资型客户具有极强的感召力。

五、商业目标客户群体

招商目标客户群体确定为：

1、对本项目发展前景具有信心的正在经营中的经营业主；

2、带有营业性质的经营企事业，比如银行、移动营业厅等。

客户群体特征：

此类客户事业正处在上升时期，拥有极强的赚钱欲望，想继续开拓和发展事业，拥有较多的财富；具有较高的文化，注重投资，但较为谨慎，对于投资看中前景；年龄段在30----50岁之间，拥有拼搏精神，敢于挑战。

六、消费目标客户群体

本项目具有交通便利优势，商业辐射区域覆盖周边分布的东方之珠、松苑名邸、警官公寓、拖拉机宿舍、客车宿舍等多个居民居住区；长春百事可乐公司、长春君子兰集团、国富车厢厂等多个著名企业，以及坦克学校等高校；该区域消费人群体量

大，且消费能力较强，拥有强大的消费市场。

第三章招商策略

一、招商方式

采用一对一的方式，即通过招商人员直接接触目标客户群体，针对目标客户群体拜访招商，既节约成本，又直接有效。

二、招商推广

在考虑到项目的体量和成本方面，以经济节约和最为直接有效为最佳的推广和招商宣传方式，即能在招商过程中让座客户充分了解项目的商业价值，又能保证项目招商成功率。

1、工地围栏

工地围栏是客户最能感受到现场商业气氛的场所，充分利用围栏做宣传，渲染商业氛围。

主要文案：

东城商业新版图，纵横财富无限空间；

香榭丽舍财满街，异域风尚，经营格调；

抢滩财富新领地，创造赚钱新平台；

做城东10亿生意，稳当百万富翁；

二层自由空间，自由创富；

寻找百万富翁，招商盛大启幕；

（随文略）

2、招商手册

制作精美的宣传画册，配以极具销售力的文案说明，和富有想像力的平面设计，突显项目的商业形象和经营价值。

文案方面：极力的渲染项目的商业形象，通过对本区域的消费群体和潜在的商机诉求，提升经营价值；对租铺经营进行细算，怎么算，经营都合算。

设计方面：突出商业气氛，和赚钱的欲望，所设计内容具有想象力。

（招商手册文案另行提交）

三、租金和售价

我司对周边区域进行了详实细致的商业调查，对东环城路上的门市、及乐东村周边的门市进行了业种及租金调查，获得了最为宝贵的第一手资料。

松苑名邸：据销售人员介绍，门市最小面积200平方米，临岭东路门市售价在4000元/平方米左右，临东环城路门市售价在5000元左右，因目前尚未具体定价，并未出售，正在预热。

东方之珠：门市仅剩余2套，销售业绩较好。面积范围在100----400平方米之间，临东环城路门市售价5500元/平方米左右，临岭东路门市售价4800元/平方米左右，平均租金为220元/平方米/年。

锦程家园：分为社区内门市和临街门市，社区内门市面积在40---80平方米左右，售价在3980元----4980元之间，销售达50%以上，临自由大路门市面积在215---325之间，共计16套，售价为6180元/平方米和6380元平方米；临东环城路门市已经销售完毕。

其他区域门市综合租金：200元/平方米/年

由于项目整体面积较大，且考虑一层与二层租金的差异，初步确定招商租金如下： 一层450平方米租金：100000元/年，可分割招商。

一层越二层650平方米租金：120000元/年。

综合其他项目门市售价和项目特点及未来区域发展趋势，初步确定售价为：一层5100元/平方米；一层越二层为4880元/平方米。

四、优惠策略

租期初步确定为一年租期、二年租期、三年租期、五年租期。一年起租，最长期限为5年，目的是在最初的发展期可以获得稳定的租金收益。租金将根据客户的租期长短给与一定的优惠，具体优惠办法如下：

一年租期，租金优惠折扣98%；

二年租期，租金优惠折扣96%；

三年租期，租金优惠折扣95%；

五年租期，租金优惠折扣93%；

五、招商期限

本项目招商工作力争在11月底完成，以确保冬季开业，无空置。

附录招商手册文案

封面

标识香榭里舍财满街

领金宝地商业传奇

内1

标题：东部商业再现地王

文：龙嘉机场的投入使用，吉林大路扩宽改造完成，政府大刀阔斧的对二道区的改造建设，使这一区域极具发展潜力，商业繁荣已经凸现。世纪大街上，1.1万平方米的香榭里舍财满街横空出世，再次掀起东部淘金热潮。

内2

标题：座拥大商圈，拥有亿元的潜在的消费市场

文：近邻中东大市场商圈，商业辐射纵横二道区及周边地区，拥有近亿元的消费市场，是众多商家必争之地。大市场，大经济，大收益，财富新趋向之地。

内3

标题：富人区域做30万消费群体的生意

文：和东方之珠、松苑名邸、警官公寓、客车厂宿舍、拖拉机宿舍等居住区相距咫尺，与财富车厢厂、长春百事可乐公司、长春君子兰有限公司、福耀汽车玻璃厂等国内名企共同繁荣。

保守估计，香榭丽舍财满街所辐射区域的消费群体在30万人以上，而且，随着附近区域的大面积开发，一批中高档小区正在建设中，区域的潜在消费能力巨大。 做生意选择地点经营是关键，选对区域才能更轻松！

内

4标题：自由商业空间，领航商业入海

文：香榭丽舍财满街1.1万平方米的商业格局，高举架，大开间；统一规划、统一招商、自由分割、自主经营、统一物业管理，为经营业主提供更多的商业机会。

内5

标题：招商隆重启幕，10万元投入做百万富翁

文：香榭丽舍财满街首期商业招商隆重开启，2000平方米的2层商业空间，自由分割，自由组合，可根据客户的需求定制。

在香榭丽舍财满街投入100000元，即可拥有450平米的大商业格局，低投入，大空间，加上周边30万人的高消费群体，想不赚钱都不容易！

想做百万富翁，现在就加入登记行列。

内6

标题：多功能主题商业不是财富精英不聚首

文：五大主题商业带动区域商业新格局，美食街、丽人广场、休闲商务港、主题商场、企业联盟将彻底的创造商业神话。

功能一览表

美食街中档次餐饮店、快餐店、西式餐饮店、特色餐饮店

丽人广场美容中心一家、瑜伽美体一家

休闲商务茶艺馆、商务咖啡厅

主题商场百货商场或主题商场

企业联盟小型超市，移动、银行、邮政、联通、中小企业办公等

内7

标题：稀缺席位，助力迈上财富巅峰

文：社会财富只掌握在20%的人手中，经济领袖掌握了社会80%的财富，就像香榭丽舍财满街的店面一样稀缺，成为公众的关注。

如何才能更赚钱？

如今的生意不好做，是竞争太多了，在成熟的繁华区域更是难露头脚；变换思维经营，到另一个商业潜力巨大的市场开拓发展，财富独享。

封底

开发商：

地址：

财富快线：

推荐第6篇：招商计划书

计划书

议题:职教城商业街招商

甲方:株洲职教城商业街

乙方:桂林人餐饮公司

乙方的谈判小组成员介绍:

市场部经理:李世宇

营销部经理:张旭

策划部经理:谢露

财务总监:李益纳

我方优势分析:

一:我方公司实力雄厚.

二,公司知名度大,可以给商业街提高客流量三,我们租的合约期长

四,我们可以给本地的居民提供就业岗位.他方的优势分析:

一,政府支持,有好的发展前景二，规划好，有较高的可靠性三，发展后有较大的客流量四，交通方便

最高的目标：4500每月，54000/年，45万/10年 中间的目标：5500每月，66000/年，58万/10年 最低的目标：7000每月，84000/年，75万/10年 战略：软式谈判法，迂回战术，双方优势分析法

推荐第7篇：招商计划书

妙众堂招商计划书

本招商计划书为要约邀请（INVITATION TO TREAT），一切以正式合约为

准

招商计划书针对贵司项目的实际情况，如果我们作为贵司商业项目的业态规划、销售招商、商场管理的顾问，在我们的具体工作中，我们将会把贵司的项目顾问工作分为以下三个阶段进行：

第一阶段市场分析与定位

一、本招商计划书市调工作

市场调查时收集基础数据的过程。基础数据的收集对于项目分析十分重要，是一切研究的基础。市调信息收集的准确、全面与否，将直接关系到我们后续对项目的商业定位、业态规划、销售招商等工作的质量。

我司在营运方面是专业的地产咨询顾问及管理专家，所以我们只要进入某一城市地产市场，就一直保持着对该城市信息的严密追踪。同时，我们也拥有强大的市场信息数据库，并且在以往的市调过程中，摸索出了城市印象法、相对高度法、连续跟踪法、案例分析法等一系列成熟的市调工作方法，依次作为我们市调工作的保证。 对于贵司项目具体情况而言，其市调工作主要包括以下几个方面：

1、招商计划书调查目的

这是一个为什么要调查的问题，调查的目的是我们对于这个地区有了一些定论之后确定的，也就是说，只有在项目有了一个或若干个假设后，调查才能有的放矢，商业定位及业态规划才能达到高度准确性。特别是贵司项目所处的商业中心地段，更要有一个基本客户群的实际情况，我们将调查目标确定为济源市及其周边区域大型商业综合项目及商圈等分布状况，以此确定在贵司“河南济源凯旋商业步行街”项目未来客户群体的分布情况及招商销售计划。

2、招商计划书调查方法

这是一个如何调查的问题，调查方法有多种。针对竞争项目的调查方法有“神秘顾问法”、同业讨论法；针对客户群的调查方法有问卷法、在售项目深访法；综合的项目调查方法有案例分析法等。我们将会把案例分析法作为一个重点调查方法来继续，并根据现实情况选择适当的调查方法。

3、招商计划书 预定客户群选择

这是一个调查范围的问题。在此项目所在的竞争项目相对地区，对客户群的调查是最关键的。在对客户群调查之前，必须先确定我们的初步目标客户群，以及最有效的调查对象来源，以使调查的有效程度及准确性达到最高。

二、地段分析

1、区域地段的过去与现状

区域地段的过去与现状分析，将包括区域在城市中的功能定位、人口的由来与迁移、经济状况、基础设施状况等。对于此区域地段而言，尤其要注重对于已有的城市印象分析。由于贵司项目所处地段为济源市的商业中心，使得在此项目的运作过程中，

针对此地段分析尤为重要。

其中，主要内容包括：

（1） 宏观地段分析

（2） 中观地段分析

（3） 微观地段分析

（4） 城市印象分析

（5） 交通环境分析

2、未来在城市结构中的位置

项目区域自身的发展和变革、政府的政策倾斜、基础设施的建设、人口的迁移、区域中的突发时间等，都会影响到“河南济源凯旋商业步行街”的项目区域未来在城市中的位置，从而决定项目区域的房地产市场的发展趋势。就目前而言，尤其要对项目区域的交通状况、环境状况改造所带来的此区域市场变化加以分析。 招商计划书中主要内容包括：

（1） 项目区域在未来城市结构中的变迁

（2） 项目区域在未来城市结构中的地位

（3） 区域更新改造对项目区域长短期影响

三、招商计划书项目区域市场分析

1、招商计划书中市场形势分析

区域房地产形势，是由区域的过去与现状，以及区域未来在城市结构中的位置所决定的，在供应、销售量、价位、产品品质、购买特征、推广销售等方面都有所体现。 招商计划书其中的主要内容包括：

（1） 相关物业市场供应分析

（2） 相关物业市场需求分析

（3） 现有竞争项目分析

（4） 潜在竞争项目分析

（5） 市场空间分析

四、招商计划书中市场定位工作

1、招商计划书中客户群定位

根据上述市场调查结果，确定项目地区的各类潜在客户群，如涉外客户、外地客户、地缘客户等，并得到项目的目标客户群定位。

招商计划书中主要内容包括：

（1） 区域客户群分析

（2） 目标客户群分析

2、招商计划书中亚客户群定位

不同的商业需求动机可能是不同的，尤其对于客户群构成相对复杂的贵司项目更是如此。这就需要我们进行亚客户群即目标客户群的细分，根据各类客户在经营目的、经济状况、行业、文化、生活模式等方面的不同将其分解，并进行详细论述。只有

客户群进一步分成不同动机的亚客户群，才能够根据他们各自的经营行为，制定出相应的市场定位与广告策略。

招商计划书中主要内容包括：

（1） 亚客户群定位

（2） 亚客户群类群分析

（3） 亚客户群经营行为分析

3、招商计划书中产品定位

由目标客户群的需求动机分析得出项目产品定位。上述客户群的多种需求动机将反映在产品偏好上，具体体现为规划形式、单体形式、配套设施、环境塑造、建筑外观风格等。产品定位就是客户需求与产品设计之间的推导过程。

招商计划书中主要内容包括：

（1） 商业规划概念

（2） 产品概念

（3） 物业风格建议

（4） 设施配套建议

（5） 环境特征建议

（6） 租售价格定位建议

五、招商计划书中租售策略建议

结合项目出租与出售的可能性和贵司的投资汇报需要性，并结合贵司项目投资汇报的需要，我们将具体地向贵司提供所需要的总体租售策略。这包括不同类型的物业投资顺序、规模、产品定位以及价格策略。

招商计划书中主要内容包括：

（1） 租售模式建议

（2） 租售程序建议

第二阶段商业概念设计

一、招商计划书中商业概念设计（需外聘专业商场设计建筑师进行，费用另算）

1、总体商业规划概念设计：以平面图的形式将总体商业规划的设计概念表达清楚，并配以适当的文字说明（需发展商提供原始图纸，表明平面位置、红线、规划要求、现状道路和规划道路）；

2、空间结构分析图：以平面和剖面的形式将建筑产品的内部空间和外部空间表达清楚，并配以适当的文字说明；

3、人流动线分析图：以平面图的形式表达商业街区规划与人流动线体系，并力图寻找到最佳的商业组合；

4、外观环境特色分析图：以平面图的形式标明地块的现状、项目处和环境将未来能实现的景观，并分析产品四置外向的特色景观；

5、产品概念设计特色建议：针对设计及建筑产品本身的功能、外观、结构、设施装修用料等提供设计概念，并对建筑的外观设计特别提供特色要求，以增强建筑物

之时代感及风格；

6、概念设计辅助资料：提供我司积累的相关设计资料，包括许多辅助性的图片和文字；

7、商户组合策略：以平面图的形式，将我司对商铺市场分析后的成果，综合商户组合落实在各层区的建议图上；

8、设计工作会议：由投资商召集，与设计单位一起，将概念设计最终落实为设计图纸；

9、方案评审：根据 贵司项目之实际需要，对 贵司聘请设计公司所作之方案，进行审核评定，并出具相应评审意见，以供 贵司作为方案修订之参考。

二、招商计划书中招商策划

以下内容是指我们为贵司项目招商推广出具报告的具体内容。在经济可行性原则的基础上，并针对贵司项目的财务安排及资金回收计划，制定出合理的招商计划：

1、招商计划书中整体市场招商策略定位

由客户群购买能力行为分析得出整体市场招商销售策略定位。商业行为分析包括决策人、决策时间、客户心理特征、影响因素等，这些都决定了我们的销售策略。 其中，主要内容包括：

（1） 招商及销售总体计划建议

（2） 招商及销售策略计划建议

（3） 宣传推广策略建议（商场推广活动之设计、安排及执行则由专业公司提供，不含在标本工作安排内）

2、招商计划书中定价策略

对于房地产项目而言，价位的确定既是整个营销计划的核心，也是未来展开项目竞争最重要的工具，为此，我们必须制定出与我们项目相匹配的租售价格策略。 其中，主要内容包括：

（1） 分阶段价格策略

（2） 项目平均定价

（3） 竞争性价格策略

这是针对周边地区相关的竞争项目，制定出的相关竞争性策略，以使得我们项目在市场竞争中，能够储备好相应的应变预案。

其中，主要内容包括：

（1） 竞争对手策略分析

（2） 项目竞争优劣势分析

第三阶段商场物业、设施管理前期介入

一.招商计划书中服务范围

（一）前期管理筹备工作

1.协助发展商建筑施工单位对各项设施、设备智能化管理、节能等提供专业意见。

2.提供各排水系统布置和预理参考建议。

3.提供电力供给容量分配及公共用电控制建议。

4.提供给水系统布置及公共区域清洁用水设置建议。

5.提供消防系统设施布置建议。

6.草拟管理公约、出售与出租条件，方便发展商出租物业时对各类管理文件妥当齐全。

7.配合销售部门订定物业管理收费标准。

8.制定物业验收、移交、交付使用程序。

9.拟定及筹组项目之物业管理中心，制订各类物业管理规章制度。

10.核查设备安装、调试运行情况，并指导物业管理工程人员收集、整理有关数据。

11.委派专业职员出席发展商组织的研究或协调会议并提供物业管理意见。

12.制定智能化管理项目，并提出智能化设备安装的各项意见及建议。

二.招商计划书中服务内容

（一）行政人事

1.筹建管理中心

2.制定招聘计划，参与员工选聘。

3.制定管理费预算。

4.制定楼宇交付使用的各项流程。

5.制定员工守则、岗位制度、工作细则及劳动合同。

6.制定各部门管理制度、各项表格。

7.制定员工上岗培训计划。。

8.对各部门员工进行上岗培训。

9.定期检讨人员架构、薪酬建议及员工福利，及时作出适当调整。

（二）招商计划书中财务

1.制定财务制度。

2.监管财务各项工作，并就工作作出意见及建议。

3.定期制定各项预算支出。

4.定期作好各项税务安排。

（三）招商计划书中工程

1.我们将协助管理中心防止停电、火警，设备失灵或发生故障等情况出现。

2.我们有多名具备综合技能的技术人员，24小时随时候命，为客户提供服务。

（四）招商计划书中与租户的关系

1.我们将协助管理中心定期与业主联络主对租户的要求或建议作出及时的回复，以达到与租户间的良好关系。

2.我们将协助管理中心与各租户商讨对项目的各项保险（包括：公众责任险、水险、第三者人生意外险等）做出预算购买报告。

3.我们将协助管理中心跟进投诉及作出调查，以确保投诉事项得到适当的处理。

4.我们将协助管理中心跟进投诉及作出调查，以确保收集租户对管理上的意见。

5.本公司透过定期巡察及召开会议，及时向租户反映有无改善工作的意见及建议。

三、招商计划书中顾问工作时间与顾问工作费用

（一）顾问工作时间

根据贵司项目的实际情况，我们工作范围将分三部分进行，具体工作时间表将按贵司之项目进度另行订定：

（二）顾问工作费用

1、市场分析与定位（包括制定市场调查报告及相关费用）：人民币万元整（RMB）。

2、商业策划顾问费为人民币万元整（RMB），服务期暂定为半年。

3、招商佣金：按相等于出租面积个月租金之金额计算。

4、商场物业设施管理前期介入服务费:每月人民币万元整（RM），服务期暂定为个月。

上述聘任费用，除第一项为一次性服务外，其余都按月完成，而侨乐集团将会在服务期中派驻商业顾问及商场管理经理各名（共名）长驻现场开展工作，配合我们中央专业人员之支持，而有关费用已包含各种交通及人力费用，唯长驻人员及中央队伍来济源工作人员之住宿安排，仍由委托方负责安排及承担相关费用。 上述聘任条件以最终签定合同为准。

推荐第8篇：招商计划书

浙江品牌产品(印尼)贸易展示中心

第二期招商计划

项目概况：2010年3月18日，浙江品牌产品（印尼）贸易展示中心已经顺利开业了。首期招商任务，在各级政府的大力支持下，基本完成了原定目标，但是离我们自己的原定300家的目标还有一定差距，我们感到压力大、任务重。第二期招商任务的正式开始，我们定于4月份左右，针对此次招商的实际情况和众多未知因素，我们计划如下：

目标：完成150家入驻印尼的企业招商工作

时间进度：

1、省厅不下派任务的情况下。9个月时间完成150家的招商工作。

2、

一、宣传环境

中心成功开业后，我们的信息和资料，会比没开业之前有一个量的提升，而且这些资料和信息都是在我们今后的招商过程中对工作非常有帮助的。如、中心地理位臵图、中心平面图、开业现场照片、中心展位照片、中心大厦鸟瞰照片等等。在二期的招商之前，我们需要做以下具体工作：

1、重新调整设计我们原有的宣传资料；省厅下派任务的情况下。（视情况而定）

2、

3、

4、更新宣传印尼展示中心概况的一切网络宣传版面；更新调整浙江品牌（印尼）贸易展示中心的宣讲PPT； 调整电话营销和对外沟通的话术；

二、政府支持配合方面

1、官方网站上对浙江品牌产品（印尼）贸易展示中心这个项目进行宣传，至少能让企业很方便、很清楚的找得到、了解得清楚，最好有专人能清楚这件事，以便企业随时打电话去局里咨询，增加我们工作的可信度和专业度。

2、因为是自主招商，政府不下派指标的前提下，希望厅里能下一个红头文件，明确补助三万元的政策，这样以来方便我们在今后电话营销过程中，解决部分企业需要查看相关文件的问题，以我们第一次招商的经验来看，很多企业老板们还是很注重白纸黑字的文件来说明我们所说的真实性的问题的。（注：文件与澳门展类式即可）

3、在首期中，尚未正式招过商的地区，希望省厅给下面单位打声招呼，其他地区也让他们分管领导知道我们印尼中心二轮招商工作的进程，方便我们工作的开展与对接。

三、拓展营销方面

1、目标企业的获取与筛选；

在获取目标企业方面，一是从首期招商中填写了申请表的企业，但因各种原因没能参加的企业中挖掘；二是从下面各经贸局

内部调取出口到东盟、印尼的企业名单；三是根据各自划分的区域不同以及对自己所属区域的经济了解情况，通过互联网找一些对口企业名单。

在企业的筛选方面，首先我们要找一些行业对路、产品对口的生产型企业。其次，企业的规模以处于成长期的中小企业为主，大型的龙头企业为辅的原则。最后，以注重自我品牌、信誉良好、品质过关的企业。

2、招商工作的具体方式；

招商工作是一个任重道远的工作，所有招商工作都是需要把握“可持续性”这一个基本点来展开。同时，在招商宣传印尼展示中心的同时，要求每一位招商项目人员做好“承上启下”的工作，以便为公司随后的海外项目做好铺垫。招商具体的开展方式有以下几方面组成：

首先，如果当地经贸局能够组织一批企业，并且给我们提供一个机会与平台给企业们介绍我们的这个项目。那么，我们还是先开推荐会，随后让企业填写申请表，凭申请表直接缴费加入。

在一定的时间内，对于有意向但处于迟疑期的企业（主打电话问），我们招商人员要及时的做好后续的跟进和促成工作。对于没有任何反馈交流的企业，我们要及时主动打电话过去询问企业情况，准确的了解企业的需求点，最终发展成为我们中心的会员企业。

其次，对于没有机会给我们开推荐会的一些市县，且当地经

贸局不给予配合的。我们争取搞到当地出口企业的名单，然后根据名单上的企业，有选择性的打电话联系。如果搞不到当地的出口企业名单，我们利用alibaba的企业库来寻找我们的目标企业，然后进行电话营销工作。

最后，对没有机会开推荐会，但是当地外经贸局推荐了一些有意向或是有潜在希望的企业，在电话沟通比较好的前提下，可以和当地牵头人约个时间下企业进行招商工作。

四、第二轮招商的重点区域解析

1、杭州地区

原因：杭州作为省会城市，在经济上拥有绝对龙头老大的地位。首期招商，杭州地区由于起步比较晚，又赶上外经贸局对口处室正在人员调动期，导致了招商工作的没有真正的彻底化。第二期的招商，加大对杭州的萧山区、滨江区、余杭区企业的挖掘力度，由于地理位臵的原因，甚至可以联系好后，直接上门拜访的形式来实现。

2、绍兴地区

原因：绍兴纺织印染、纺织机械行业发达，符合我们印尼的市场需求情况。绍兴在第一期的招商工作中，起步稍微迟了一点，一些政策下来得晚了一点，有一些有意向的企业错过了我们的进仓、出货时间，而没被选上。同时，上虞、绍兴县、嵊州、诸暨等地区的外贸局和我们都有过几个回合的接触，并保持了良好的

关系。

3、湖州地区

原因：湖州地区，是我们印尼首期招商中最先起动的一个地区，虽然第一期没有好的政策来配合，但是我认为这个地区还是非常有潜力可挖的。湖州市，在第一期印尼展中，还未动起来，而湖州市特别是南浔和织里这两个地方，纺织业非常发达，与我们的印尼市场需求相匹配，在第二期招商中，因此该地区仍然榜上有名。同时，与长兴与德清的外经贸局有过个回合接触，保持了良好的关系往来。

4、金华地区

原因：虽然首期招商效果不理想，但是为了完成预定任务，我们也不能放弃。

5、瞿州地区

原因：虽然首期招商效果不理想，但是为了完成预定任务，我们也不能放弃。

6、嘉兴地区

原因：嘉兴地区，当地的企业老板风格是善于守在家里，但是这能成为我们招商工作的借口，一期的印尼展示中心成功圆满开馆后，大量的信息、大量有说服力的数据相信会源源不断的获得，我们在嘉兴二度招商时应该充份利用。同时，嘉兴外经贸局有一位热心的吴缨处长，相信她还是会配合我们工作的。

7、丽水地区

原因：丽水虽然是一个外贸出口弱市，但是首期丽水招商工作，一个名不见经转的缙云县居然招到了6家企业，这是让我们吃惊的地方，而且丽水没有优厚的补助政策，没有厅里下指标。同时，在缙云我有幸见到了丽水外经贸局局长，且保持了良好的联系。缙云的老李局是一个很热心的领导同时他与市局局长关系不错，这也可能成为我们工作中的一个突破口。

8、舟山地区

原因：舟山作为我省唯一的以海洋经济发展为产业岛城，在造船、航海行业方面有着一定的优势。而印尼也是一个岛国，且在造船、航海技术方面没有我们这边完善，因此在这两方面可以作为舟山招商工作的一个突破点。

以上就是我对印尼展示中心第二轮招商工作的一些想法，请领导批评、指正。

***

2010年2月6日

推荐第9篇：招商计划书

重庆南坪8公里项目

招商策划简纲

■项目经营的基本目标及原则

■项目招商初期租金设定策略

■项目招商定位

■主要优惠标准及操作策略

■项目招商的主要方式

■招商工作计划

一、项目经营的基本目标及原则

1、基于本项目为20年经营权买断，其基础投资回报和未来增值回报最大化都应建立在长远意义的良性经营基础之上，在前期建设成为项目经营的基本目标的同时，项目建筑设计及配套的前瞻性原则将直接影响项目未来20年内市场竞争及增值回报。

2、本项目规模在重庆商业地产中虽为雀小，但谁又能描述10年后的南坪8公里将是怎样的繁盛景象？事实证明，如成都的春熙路，其商业当家价值并非以规模见强，亦并非以当家口岸见长，集优良经营环境及口岸的商业当能成为强中强， 因为有了好的平台才可能有好的商家。

3、量身定做的同时，其建筑设计都必须立足三大重要经营层面：

第一，项目经营成本。实现前期建设投入成本与未来物业实现增值回报的优化考虑；

第二，项目经营范围。体现建筑形态对于不同经营行业的共同使用性； 第三，项目经营难度。实现多个商家对商业口岸价值利用的均好性，当规避

一、二层好用，三层以上难租赁的情况。

4、本项目将实现基础目标的计划将预期为3年，即2006年8月—2009年8月。而招商实施阶段将预计为6个月至1年。

二、项目招商初期租金设定策略

1、为什么要将租金设定提到招商定位之前？

第一，因为本项目5000平方米左右的规模条件决定了商家数量为1-2个主力店或小规模同类商业群，其租金总价又决定了这一范畴内能承受其经营成本的商家档次和类别；其二，不同行业都有特定于自身特点的经营环境风格，而量身定做将存在成本与租金之间的矛盾，如何取舍？仅此已足以影响项目招商定位的成立，研究租金背后的商家在哪里，这才是我们真正招商定位的准确所在。

2、初步基础租金的设定

A、凯恩广场中等租金（普通商位）= 本项目最高租金（最好口岸）

B、凯恩广场中等租金为60元/平方米，本项目初步基础租金可设定为：

一、二楼整租均价：60元/平方米；

三、四楼整租均价：50元/平方米；

整楼租赁基础租金均价：50元/平方米。

3、前期建设成本回报反算租金法（以3年为回报周期）

A、前期建设成本 = 500万元

B、租金年回报（不计息）= 500万元/3年 = 170万元/年 = 15万元/月

C、按5000平方米建筑面积算，租金均价最低可做到：30元/平方米

4、多种租金设定决定不同招商策略——竞争优势

A、对于凯恩广场现有大型品牌商家，入主本项目，其租金成本（经营成本）将至少节省一半以上。

B、对于整楼租赁商家，在保持基础租金设定时，相当于可将

三、四楼免费赠送

给商家使用。

5、

一、二楼以基础租金招租成功 = 项目招商成功

相当于成功锁定一个商家；

相当于成功锁定一个可承受15万元/月租金的商家；

相当于成功锁定一个有5000平方米需求而又仅花一半钱的商家；

三、项目招商定位

在此，首先要区别招商经营定位与招商定位。

所谓招商经营定位，是指商业物业已经成事实方案后，发展商自己定位业态与功能，再找符合项目条件的商家。

而招商定位，是指项目规划设计还未完成前，发展商先提供开发基础数据，设计出不同商家类别，再以项目来满足商家要求。

本项目将属于后者。因此，本项目只能定位经营商家，不能定位项目经营。

通过租金承受尺度线索，本项目存在以下招商对象：

1、三大重点类商家定位

A、汽车4S店；

B、家居精品中心或品牌主力店；

C、企业总部大楼。

2、小规模同类商业群定位

A、五金经营卖场；

B、燃具餐具卫浴洁具卖场；

C、灯饰照明及配件产品卖场。

3、潜在商家定位

A、金融；

B、电信；

4、量身定做的标准化商家定位

四、主要优惠标准及操作策略

优惠形式主要为减免物业管理费，根据租赁合同期限及付款方式设置三年期和一年期两种优惠标准。

1、量身定做商家3年合同期：免三年物管费；

2、量身定做商家1年半合同期：免一年物管费；

3、租金一次性支付（至少1年期）：免三年物管费。

4、凡进场商家均享受1个月的免租装修期的优惠。

5、租金支付方式：半年租金 + 三个月维修押金（期满后一次性退还，不计息）；

五、项目招商的主要方式

1、广告推广：

邮递、电邮、展会、版块广告。

2、一对一定点洽谈：

上层关系、专业品牌。

3、资源整合对接：

商会、商业机构。

六、招商工作计划

1、工作内容

·办公场地的选定；

·工作人员的配置；

·负责团队的确定；

·现场氛围的营造；

·招商资料的设计、制作；

·招商工作开展的计划书。

2、时间安排（预期2006年9月底动土开工）

按时间计划倒推工作安排

·9月30日，建筑设计完毕。

招商成功，确定主力商家；或招商工作初见成效，建筑设计考虑较强的使用共性，以利后期的持续租赁经营。

·9月15日，招商工作阶段性结束。

确定性或意向性商家最终敲定。

·8月30日，招商工作阶段性汇总。

部分意向性商家重点谈判，须发展商共同完成。

·7月15日，现场包装、招商资料制作完毕。

招商工作正式启动。

·7月10日，商业包装设计完毕。

招商人员培训（一周）。

·7月7日，办公场地、人员安排完毕。

招商资料设计及相关策略报告开始。

推荐第10篇：产品招商计划书

产品招商计划书

●即墨黄酒厂企业文化体系：

人才观：谁能做事谁来做

竞争观：对手是自己

管理观：精、细、严

质量观：质量是企业的生命

品牌观：品牌源于信赖

服务观：以顾客为关注焦点

环境观：只有一个地球

企业理念：与公司共命运，与世界共精彩

企业精神：心心相印，共创共享

经营哲学：与顾客一起成长

企业道德：同欲者胜，同德者荣

企业作风：自信、认真、快捷、高效

主体价值观：珍爱企业，就是善待自己

●营销理念

以品质为中心；以品牌为中心；以市场为中心 ；以星级服务为中心

1、各级经销商年销售目标规定：合同标的（合同生效一年内）

A级合同数额(省级)：100万元以上

B级合同数额(省会城市.计划单列城市)：80万元以上

C级合同数额(地级城市)：50万元以上

2、首次订货量的规定：

A级经销商首次订货大于10万元；B级经销商首次订货大于5万元；C级经销商首次订货3万元； ●资源配置：

品牌优势，北方唯一的拥有十六度的黄酒品牌，渐进式的市场支持，丰厚利润空间运营模式，全程规范的运作模式，综合提升经销商的竞争实力全国统一的VIS应用体系。

1、专有经销权

“即墨老酒金十六”在地级城市以上只设一个经销商，该经销商在厂驻片区经理级以上业务人员共同策划下，负责行政区域辖内的区、县市场深度分销。

青岛地区原则上不设独家经销商。每个区、县只设一家经销商。

2、专销产品

“即墨老酒金十六”为经销商（区域买断型经营）准备了一套专门的产品线，该产品不在批发环节中流通，以保证经销商的利益及市场操作空间.经销商专销的产品按不同的销售区域向山东即墨黄酒厂缴纳不同数额的风险保证金。

A级：10万元（全国销售，确定年销售额200万以上）；

B级：5万元（省内销售，确定年销售额100万以上）。

3、销售管理

“即墨老酒金十六”有一支精干的销售队伍，与经销商共同开发管理市场，在重点市场公司成立办事处机构。

“即墨老酒金十六”有一套科学的市场运作模式和现代化的销售管理系统。

4、终端支持

全国统一的宣传资料、促销品（十二生肖打火机）。

首次入场的铺市风险

一定额度的进店费

地方性的促销活动费用 一定额度的促销员、助销员支持

客情关系维护费用

全国统一的市场促销计划 ●营销资源：

三重化配置：

1、统一配置：面向全国的产品广告、宣传资料、促销品，具备随货性、渠道性、面向全国的销售政策、操作规程、储运制度、人力资源、财务，具备广泛性、适用性；

2、选择配置：面向全国重点市场的选择性配置。如：营销服务、广告、销售单项的支持和强化，具有定点定项定区域的特点。在统一配置的前提下，与当地经销商的营销资源形成互补。

3、重点配置：面向示范城市的明星市场，市场突破口实行全方位重点配置策略对市场进行绝对优势资源配置。

综上所述配置，我们无论在产品力、销售力、宣传力都将达到“一点”突破、“全面”推广的效果。

●价格体系

“即墨老酒金十六”按出厂价向经销商供货

“即墨老酒金十六”按经销商的进货数量以一定的比例向经销商提供市场支持市场支持费用仅用于“即墨老酒金十六”酒市场的良性发展,经销商按公司规定的比例加价后向终端供货

● 广告投入：

1、每个省级市场要求重点深度开发2-3个重点市场，同时采取重点市场重点投入策略，开发重点市场初期可以享受预投广告费的政策，但必须由大区经理和经销商共同提出上市策划案和广告投入方案，并对承诺的效果负责后方能执行。

2、完成ABC级合同，公司分别投入广告费的比例按如下执行（含铺市风险金，各种促销费用和各种广告费用，其中首批进货可承担 3%的铺市风险金，各种促销和广告费用控制12% 以内，季度或年终可给予1%--3%的奖励）。 广告策划及投向由双方协商确定，报公司批准后方能执行，费用由公司承担，记入该市场投入费用。原则上先由经销商垫付，在货款中冲抵。允许C级以上的经销商每年召开两次供货分销会，公司可按会上销售产品总现金收入给予报销5 %--8 %的会议费用（以会议收入现金到公司的帐上的金额为准）；会议销售的产品和货款，须经在场的该区经理或业务员的监督签字下，方可结算并记入市场投入费用。

● 结算方式：

1、款到发货

2、全国统一实行产品到岸价，但客户每次进货量须能满足整车皮，整集装箱，整汽车运输。

3、客户购货要求公司出据正式发票的，本公司按与客户返利后的实际结算价格开具发票。

● 年终奖励：

1、在合同期内：ABC合同全部履行后，凭我公司的发票和销售金额，评比年终各等级合同的完成情况，进行物品或现金的奖励。

2、合同期内未出现冲货或窜货现象和低价倾销等违反公司政策的情况，方可享受年终奖励。

3、年终奖励原则上按年销售额的1%-3%的比例进行物品或现金的奖励，有特别贡献的经销商，可适当超出年终返利予以奖励。

4、汽车奖励政策，根据年销售业绩将客户分为A、B、C三类：

A类客户，年销售量200万元以上，奖励价值13万轿车一辆。

B类客户，年销售量100万元以上，奖励价值6万轿车一辆。

C类客户，年销售量50万元以上，奖励微型面包车一辆。

● 促销活动：

各区域市场应根据各市场的具体情况，在不同季节不时推出多种多样的促销活动，来刺激和巩固市场，但必须先报方案，待公司批准后方可实施。促销费用本着“凭据核报，以货冲抵”的原则进行结算。

注：本案解释权归中国 山东青岛即墨黄酒厂、即墨老酒金十六系列酒推广部。

联系人：尹经理、乔经理、夏经理

联系电话：13853205648 0532/8179800

8、13863966303 二○○五年十二月

第11篇：医药招商计划书

药业公司招商计划书范本

招商隶属企业营销行为的一种模式，是一个系统的工作体系，也是企业综合实力、能力的集中表现是企业快速回笼资金，利用渠道资源，提升销量的有效操作模式。企业通过产品组合、优质高效的客户服务以及销售促进指导，与各渠道客户建立长久合作关系，并最终发展成为相互依赖、相互信任、相互发展的战略合作伙伴。 过去，政府监管、市场竞争较弱，代理商只要获得了好的产品和足够的利润空间，就可以依靠自身的能力“决胜终端”，而不需要过多的关注生产企业的状况。随着新医改方案的出台，结合已经颁布的针对“减少医疗渠道流通环节”、“生产企业直接投标”、“一品两规”、“打击商业贿赂”、“gmp新标准”、“新药审批”等新政的实施和推进，代理商药品终端销售的传统模式受到挑战，很多代理商开始感到无法再向以前一样单独依靠自身的力量发展，他们需要与企业结成同盟来获得归属和正规发展，需要依靠企业来规避他们自身无法抵抗的政策风险。这几年招商市场从“供不应求”走到“产品过剩”，优秀代理商成为抢手资源，代理商除了关心产品特性外，企业的全面服务已成为代理商选择合作对象的又一重要因素。伴随国家对医药行业的大力整顿，以往依靠简单投入、投机取巧、甚至非法经营的招商企业，大部分都已经被市场所淘汰。取而代之的，则是一批定位清楚、经营规范等强势招商企业的崛起，同时，销售渠道也不断革新，以往个人代理逐渐退出历史舞台，大型的医药连锁企业蓬勃发展，涌现出如海王星辰、湖南老百姓大药房、湖北同济堂、辽宁成大方园、广东本草药业等全国百强连锁以及pto、特格尔医药采购联盟，2008年初步统计医药连锁百强排名前十位的年销售总额达200亿。这些强势连锁企业采取与生产企业直接采购、代理、oem等方式的合作，加强自身管理的升级，配送能力，限制了个人代理的发展。对生产企业而言，能否占据otc主渠道网络是关系到企业能否长远发展、做强做大、能否实施品牌策略的关键。 未来可以预见的是，国内现有的几千家招商企业，将会有一半以上的企业不适应经营成本的上升和行业监管加强的压力举步维艰，而其中1/3以上的企业会在激烈的行业竞争等多重压力下逐步退出市场。当然，能成功生存下来的企业，一部分是在吃以前企业大发展时期留下的老资本，若不主动求变，难免也会步其后尘。而在这样一个过程中获得发展的招商企业，则会成为未来医药招商行业的翘楚，以其新模式、新思维、新管理抢占市场制高点。当然，在大行业发展和社会变迁的客观因素下进行的医药招商行业的洗牌，必将推动一系列行 业市场的整合。这种趋势引导下，未来的医药招商市场版图，必将形成“大集团、强市场、小区域”这样一种三级企业并存的情况。即：在医药招商领域会形成几个具有大品种、多科室，可以和生产企业叫板，具有极强产品图吞及市场运作能力的集团化企业；一些在细分市场定位清楚或者在某一区域具有良好关系的企业，则成为某一区域或某一细分市场的强势企业，组成医药招商市场的骨干力量；同时，依然会有许多单位和个人进入医药招商市场，这些新进入者与固守医药招商传统模式的企业，在有限的区域和空间生存，起到补充整个医药招商市场产业链条的积极作用。

一、“精细化招商”的概念所谓精细化招商，

是指企业根据自身定位及行业发展趋势，确立自己在某一方面的特色优势，通过有针对性的实施招商行为和市场经营，使得这样一种优势得到最大化体现，而不断加强招商精准度和经营效果的一种招商模式。目前的医药招商市场，大多数企业依然沿用电话招商的传统模式，在产品线规划、渠道规划、市场掌控方面存在很多弊端。值得关注的是，在医药招商领域已经有一批具有很强前瞻力的企业给自己做了精确的定位，并沿着这个定位确定了企业在某一细分市场的经营规划，并通过药交会、媒体宣传等形式实施品牌差异化传播。这里，既有深圳朗欧的高端精品路线，也有山西怡宝的专业男女科药品供应商，还有河南医保药业的特色药品营销模式等等，都无一例外的取得了行业的关注和认可。作为医药招商企业来讲，传统的电话营销模式下，对于招商人员的从药品研究着手到医药行业把握都没有细致的要求。在招商企业眼里看来，只要具备极强的沟通能力和关系营造水平就可以做好业务、做大业务。当然，不可否认的是这样的经营思路在医药招商初期确实取得了很好的效果，造就了一大批成功的企业和成功的个人。但是，伴随行业本质的回归，以及民众和代理商对于药品安全等信息的关注，熟悉掌握药品特性、详细全面的市场研究、精准行业把握的高端人才逐步得到行业认可。同时，药品招商企业为了适应临床、专科、otc等渠道的需求，不断将产品学术研究提上公司的经营日程，并且在医药招商企业内部逐渐设立临床招投标部门以及专业的产品经理等一系列企业组织机构的提升，都向我们表面未来医药招商市场的专业化之路已经开启。这种以人员的专业化、组织构架的专业化、市场把握的专业化等多策并举的专业化之路，是可以有效提升企业对于市场的把握程度的，最终提升医药招商企业的市场竞争力。

1、创新的招商模式传统的招商模式往往停留在“只招商不管理”、“只管理代理商，不管理终端”的层面，近阶段很多企业在深度招商、细化招商方面作了深入、有益的探讨。在变

化的医药环境下，招商模式不变的就是变化，必须不断创新，用差异化获得招商的竞争优势。特点是从企业竞争策略的层面入手，在招商战略、战术和价值三个方面实现招商的突破。其核心是建立医药企业与代理商的协作、顾问和服务型一体化合作的招商模式，通过对代理商的选择、培训、跟进，使厂家和代理商的经营目标一致，保持相对紧密的合作关系，共同进行终端动销，发挥双方的专业特点，优势互补，实现共同目标。

2、适合的招商队伍二十一世纪缺少的是人才，目前医药企业缺少的不仅是人才，还有企业的人才政策和决策的机制，人才政策和决策机制是造就成熟招商团队的根本。医药企业如何拥有适合的招商队伍决定了招商的成败。衡量一个招商团队是否强有力，是否适合医药企业，要考虑企业的发展规划、产品、规模、资金状况和既往经验。需要有优秀的领军人物；高素质的员工；严格科学的管理和规划；细化的业务管理制度和操作流程；激励性的业绩考核等。医药企业不仅要做好队伍的专业培训、产品培训，还要结合当前的形势做好队伍的心态辅导。

3、完善的招商方案招商方案是医药企业招商的行动纲领。招商是一个系统工作，招商方案的作用就是将系统中的每一个环节分门别类的做好计划，使招商工作进行到每一步时都有章可循。一份完善的招商的方案应该包括市场回顾、市场环境分析、s.w.o.t分析、市场潜力分析、市场定位、营销目标、招商政策、策略与措施、.组织结构、具体行动计划、费用预算、控制措施等部分，目前很多企业在没有完整的招商方案下，仓促进行招商，导致招商失败。

4、新颖的产品卖点业内招商有个观点，“好的产品是成功的70%”，认为好的产品必须有好的创意才是成功的70%。用营销学的原理分析，产品是什么并不重要，重要的是经销商和消费者认为你的产品是什么。因此，招商产品在同质化倾向越来越严重的情况下，定位是否准确核心应是实现招商飞跃的重要一环。可以从产品和品牌两个层面进行产品的提炼。做到产品的卖点有别于同类产品、有传播的渠道、有特定的消费人群，做第一个概念的提出者和倡导者等。

5、良好的代理商协作医药企业与代理商的协作是成功招商的重要一环，“精细化招商模式”的核心。医药企业与经销商协作的是否成功取决于双方相互的研究和了解。医药企业必须认真地研究高、中、低不同层次的代理商，从结识到了解，从了解到理解，从理解到谅解，

从谅解到结盟，才能完成良好的合作。与代理商交朋友，决不是一句空话，要按步骤和计划去实施。

6、有效的经销商培训良好的代理商不是单纯的招出来的，而是培训出来的。诸多医药招商企业抱怨自己的代理商素质低、忠诚度不够、急功近利，其实这些都可以通过对代理商的系统培训得到解决。在“精细化招商模式”中，对代理商的培训就是销售，只是在终端我们销售的是产品，而培训销售的是公司的政策、理念和管理。通常对代理商的培训可以通过拜访、产品演示、内部营销刊物、产品公司视听材料、专题讲课、召开市场研讨会、列席代理商会议、协同拜访等方式进行，各种方式的灵活运用，可以逐渐的提高代理商队伍的素质，增强代理商对企业和品种的忠诚，降低对当前利益的敏感，形成与代理商的良好作。

7、扎实的代理商跟进代理商的扎实跟进是医药招商可否持续发展和上量的关键环节。也是被多数企业忽略或者做得不够深入的环节。真正体现一个企业招商工作做得好坏主要体现在代理商跟进中的细节地把握和执行。在“精细化招商模式”中，代理商的选择、代理商的拜访、代理商的谈判、招商人员的时间统筹、终端市场的动销和持续上量等都是代理商跟进的主要工作，只有将每一个具体内容细化，提出要求，制定出流程，使招商团队可以认真的执行，并实施好监督检查，才能保证代理商的跟进落到实处。

8、量化的代理商考核代理商的考核是对代理商工作的检查和激励。通常情况下，按照考核的内容可将对代理商的考核分为定量化和定性化考核两种，按照考核的时间可将考核分为阶段性考核和年终考核。不论采用何种考核，关键环节都是如何设定考核指标、如何设定考核内容，如何将销售中的关键指标和考核结合起来。代理商的量化考核要按照业务进展的不同阶段进行设定，对代理商的量化考核既要把握考核的原则性，也要注意灵活性。只有考核结果符合实际、对代理商有激励和促进的作用、利于医药企业了解代理商的工作状况才是有效的考核。单纯的以销量、回款、开户率作为独立的考核指标和不分阶段按照一个标准进行考核的方法都是不可取的。

9、合理的代理商布局招商企业制胜的法宝就是代理商，如果代理商布局不合理，会导致很多问题，加大招商企业的管理成本。合理的代理商布局要按照企业的产品、区域规划、市场的不同生命阶段来进行。在“精细化招商模式”中提倡采用销量、品种、范围组合的模式进 行代理商布局规划，提倡渠道重心下移，提倡二级分销和渠道扁平化，同时在代理商布局中要结合解决串货和回款的问题，增加布局的稳定性。

10、成功的招标采购药品招标相当于企业的第二次注册，是药品进入医院的一道门槛，随着2006年四川阳光挂网模式的全国推广，各地陆续进行了挂网的探索，广东挂网、宁夏模式、河南挂网。。。。。。，截至目前为止已经有十三个省开展了挂网，大有席卷全国之势，且各地模式不尽相同，增加了医药企业应对招标采购的难度。成功的招标采购是招商成功的前提，医药企业只有成功地进行招标采购，才能进行产品销售，因此医药企业必须在日常工作中了解招标的现状、分析和研究国家和各地的招标政策、关注招标动向、建立企业招标的内控系统、具有良好的政府公关和危机处理意识，只有这样才可以为招商的成功打下基础。

二、营销中心设立“招商部”

1、负责企业系列产品全国以及外贸出口的网络建设，以发展otc连锁、区域强势医药商业及个体为主，通过规范的客服和有效的管理，建立稳定、深层次、朋友般的健康可持续发展的网络资源。“走出去，请进来”----通过企业主动的高频信息传播，让更多的医药企业、医药销售企业以及优秀的个人代理商了解药业，了解中智药业的产品，并热情邀请各界医药圈的朋友来安阳，来药业，从而建立一个有利于企业发展的交流互动平台。

2、营销方针：用大产品、大服务、大品牌去组合大市场、大网络、大队伍，用企业自身的营销网络去实现与代理商网络的有机结合，并牢牢控制住代理商网络系统；把企业建设成一个家庭，建设成一所学校，建设成一支军队;让企业的员工和代理商都健康成长，企业自然就健康壮大。

3、招商部直属企业总经理管理，下设招商经理、招商助理等职务，统一遵守营销中心制订的各项规章制度。

4、建立一支高效能招商执行团队，服务企业，服务渠道资源。

三、招商品种企业创造精品路线，以高品质、高档次、略高价位并通过统一布置的终端陈列、pop提示等系列销售手法在区域高端卖场树立品牌。招商品种及价格表如下：篇2：医药招商策划方法

医药招商策划方法

一、确立目标 医药招商策划是招商过程的第一步，那么，招商策划程序的第一步又是什么呢?策划程序的第一步是确立目标。只有目标确立了，策划工作才能做到有的放矢。确定目标包括三个方面:第一，要达到的目标是什么；第二，围绕目标进行随后的一切工作；第三，目标是否得到了实现。比如，要策划一次海外的新闻发布会。在策划过程中，首先得确定这次新闻发布会的目标是什么?我们要达到一个什么目的?通过新闻发布会，我们或者是要让世界了解我们的投资环境，了解我们的优惠政策，提高我们的知名度；或者是推出多少项目。目标确立之后，随后要围绕目标搜集各种资料，制定各类方案，最后检查目标是否得到了实现。

二、广泛搜集各方面资料

招商策划程序的第二步是广泛地、大量地收集信息，获取情报。信息收集对招商工作来说，显得尤为重要。从一定程度上来说，招商过程就是一个收集信息、寻找机遇、寻求合作伙伴的过程。一个地区、一个单位的信息流量大、信息面广，就有可能获得较多的招商机会，取得较好的招商成绩。如果信息闭塞，与外界交往甚少，要想招到较多的项目是不可想象的。因此，在医药招商策划中，收集资料、获取信息是非常重要的一环。收集信息时要把握如下几个要点:第一，既要注重信息的针对性，但也不要放过信息的广泛性。如我们策划新闻发布会时，事先理所当然要重点收集与新闻发布会相关的资料及信息，但也不要放过附带而来的一些资料及信息。因为有时稍加留心就可以获得一些意外收获。这一点在广州经济技术开发区的招商史上不乏其例。如某广场项目就是偶尔从报刊上获得的一则消息而因此引进的。第二，要注意改进收集资料、获取信息的手段。信息瞬息万变，信息交换日益频繁，信息流量不断增加，获取信息的方式也在不断更新。我们要尝试采用各种先进的手段来收集信息。第三，要对信息及时加以处理，并提高加工处理信息的能力。信息是有时效性的，一定期限内信息才有价值，过时的信息是一钱不值的。我们要提高对信息的分析、处理和加工能力，对信息进行深加工，从而使信息的价值量大增。

三、制订各类招商方案

制订方案是招商策划的一个重要程序，因为方案的优劣直接影响招商策划后几个程序的进行，直接关系到招商效果的大小。因此，必须极为重视招商方案的制订这一环节。

医药招商方案的制订要考虑两个因素:一是方案的可行性，二是方案的可选择性。制定招商方案要切合实际，制订的目标要能够实现，或者说经过努力能够实现。不能不顾实际和可能凭空拍脑袋，不切实际，制订无法实现的方案。所谓方案的可选择性，就是指要同时制订各类方案，以利于决策人物能比较选择其中最优的方案。为什么要同时提出各类招商方案?这是因为方案的提出与实施之间有一个时间差，在这个时间差里，可能会由于政策、市场或政治、军事、文化等因素的变化而使整个招商环境发生改变，从而使原先制订的招商方案无法实施。如果我们同时制订几类招商方案，当一个方案不可行时可以实施另一个方案，这样就能化被动为主动。比如，在策划海外的新闻发布会时，可以预先提出在美国、德国或日本举行等几类方案，以利比较选择。

四、比较选择各类方案

各类医药招商方案提出来了，比较选择其中最合适、最理想的方案也就成为招商策划中一个带有决策意义的重要环节。如果方案选择得好，继而进行的招商工作就有可能取得好的成绩；如果方案选择不当，就会影响效果。

那么，如何比较选择各类招商方案呢?第一，要考虑招商方案是否与我们招商工作的长远战略目标相一致。前面已经提到，招商是一项系统工程，我们对本地区、本单位的招商工作要站在战略的角度进行准确的目标定位，在组织一项具体的招商活动时，首先要考虑招商方案是否与我们长远的招商目标相一致。第二，

要选择成功率较高的一种方案。成功率的大小与方案的科学性和创造性有关，也与外方的政治、经济、宗教、文化、地理等因素有关，要选择双方有良好合作意向，把握较大的招商对象。第三，要选择成本较小，而效果又相对较好的一种方案。成本包括机会成本和货币成本。机会成本是指我们在得到一个机会时而又去另一个机会所付出的代价。如我们决定到美国招商的同时，失去了在日本招商的可能性。我们在比较选择方案时，要选择机会成本和货币成本都较小，而效果又较好的一种方案。

五、方案的实施

方案的实施就是将招商方案付诸实际、付诸行动的过程。一般说来，实施的方案是在各类招商方案中经过了严格筛选和充分论证的，是可行和可靠的方案。因此，实施过程中要遵守原方案中制订的程序、原则和操作办法，不得随意变更时间、地点、出席会议的人员等，在万不得已的情况下才改变会议的有关事项。方案的实施一般是一段较为集中的不太长的时间，如举办一个招商会一般只是一星期左右。在方案的实施期内，参加招商会的有关人员最好一天开个碰头会，交流当天的工作情况，明确下一天的工作任务。这样做可以避免工作的盲目性，使大家做得心中有数，有利于在工作中互相支持，加强协调。招商会有其自身的特点，招商方案也有其不同一般的特性。招商方案的实施过程中，尤其要注意信息的捕捉和资料的收集、储存、整理，这样才能保证招商会获得尽可能大的收获。因此，在整个招商活动期间内，需组织尽可能多的力量，主动出击，广交朋友，挖掘新的信息，建立新的招商渠道。

六、方案实施后的跟踪和反馈

医药招商方案较为集中的实施阶段结束后，并不是招商方案全部过程的完结，更不是招商策划的终止。要圆满地完成整个策划工作，还有一道必不可少的程序――方案的跟踪、反馈。跟踪得好，能巩固和扩大招商会的成果，达到事半功倍的效果；跟踪得不得力，则有可能前功尽弃。因此，策划者要极为重视方案的跟踪、反馈工作。 跟踪和反馈主要表现在以下几个方面。第一，主动征询和收集外方(他方)对整个招商方案(如招商会)的意见。在外商或他人眼里看来，本次招商活动成功的地方在哪里?需要改进和注意的地方在哪里?通过收集这些反馈意见，对我们在以后进行类似的招商策划和制订招商方案时能有所借鉴。第二，对在招商活动中所捕捉到的信息要继续跟踪，对新接触的外商要保持联系，不要出现招商会一结束，信息和来往就随之终止的局面。对有意向的合作项目，要在方案实施之后创造条件促其尽快签约。第三，对在医药招商活动中已签约的项目要加快立项和报批工作，促使项目尽早上马，促使外资尽快到位，使合作项目进入实质性的实施和建设阶段。第四，对如何做好方案实施后的跟踪反馈工作也应制订一个方案，分工到人，明确职责，并定期检查跟踪、反馈工作的成效。篇3：药业公司市场营销计划书

浙江新光药业有限公司

2010年度市场营销计划书

一、背景资料 21世纪，随着知识经济的崛起，医药科技高速发展，未来的新光药业仍将依靠科技进步，以人为本，扩大和加深与科研院校合作，走“产学研”共同发展之路。公司制定了一系列战略方针，从抓管理、抓科技、抓新品、抓形象、抓企业文化入手，开始了新光的“二次

创业工程”。公司将立足中成药，逐步开发天然药物、海洋药物，按照“药业为主、科工贸合

一、主副业互补”的方针，坚持走质量效益型之路，朝多元化方向发展。“十二五”规划公司将投入2亿元资金进行技术改造，期末产值将达到6亿元，产量达到3千万吨，销售达5亿元，利税超8000万元，固定资产达3亿元。将基本建成全国最大心血管类中药生产基地。

二、目标 2010年总销售达到二个亿，主导产品黄芪生脉饮达到12000万元，伸筋丹胶囊达到8000万元。

三、行业和政策环境分析

进行行业分析的目的是为了弄清行业的总体情况及其发展趋势，从中发现企业生存和发展的机会，认清环境中存在的威胁，把握竞争的态势，为企业制订正确的战略决策提供依据。

1、中药行业有着广阔的发展前景 ——中药国际市场的快速发展时期已经来临，一场世界范围的“中药热”正在升温，国际上对中药的疗效有了更高的认识。

——在“回归大自然”的呼声越来越高的今天，制造商纷纷将目光投向天然药物。“产品多样化、质量控制严格化、宣传广告知识化、发展展略全球化、销售网络化”的竞争格局初步形成。

2、竞争环境适宜，政策支持力度加大

——中成药领域为国家限制外商进入领域，因此，中国的中成药企业的竞争环境明显好于中国的其它制药企业。而竞争也主要局限在国内。

——国家加大对药品市场的监督和管理，为优化中药市场的外部环境创造了良好的条件。 ——中国药品食品监督管理局大力推行gmp药品生产质量管理规范的管理，严格市场准入，保证大众用药安全。公司已在2000年就通过了gmp认证，在新药生产审批等方面享有政策倾斜。

——浙江省正在构建“医药大省和强省”，政府的扶持为浙江中药工商企业的发展创造了良好的外部环境。公司被列入省“五个一批重点骨干”企业，也是嵊州市的重点企业，具有较好的政策环境，能得到政府相关部门的大力支持。

四、问题与机遇： 问题和不足：

（一） 现在的运作模式尽管能产生近期效益，但没有强大品牌的支持， 终非长久之计。

（二）

争取。

（三）

（四）

（五）

拓展和维护。

（六）

一步的提高。

（七）

（八）

机遇和优势：

（一）

（二）

（三） 国家对医药市场的整顿和放开，存在许多机会。我们在市场运作方面有一定的基础，销售渠道畅通。 市场的消费转变，“非典”事件的影响（西药消费向中药方向 广告投放欠缺，品牌认知不足。 行业竞争加剧。 销售过分依赖销售员的单兵作战能力，销售队伍的素质有待进 我们主要产品竞争对手采取低价跟进的策略，蚕食我们的市场。 我们的产品本身不具备特别优势，特别是在价格上。 对现在的销售网络，公司的掌控能力比较弱，不利于进一步的 在目前品牌传播度不是很理想的情况下， “指名购买”很难发展，中医药理论深入人心）。

（四）

才。

（五） 主要产品在本省市场运转多年，给其他市场的开发以及新产 公司的销售经验日渐丰富，我们有一大批经验丰富的销售人品的跟进和其他产品的运转提供了经验。

（六）

名度。

（七）

五、营销策略： a) 处方药和非处方药产品并重： 优秀的企业文化和强烈的进取精神。

优质的产品，齐全的品种，良好的信誉，省内较高的市场知 对处方药市场的支持要紧跟市场走，以学术推广和会议推广为主，再辅以其他的宣传、沟通方式。对otc目录产品的运作，应结合“新光”品牌的塑造，最终借“新光”品牌力量来支持处方药市场的发展。 b) 形成三分天下

实现医院主打产品和药店零售主打产品以及“其他”产品三管其下的格局。其中，处方药主打产品为“黄芪生脉饮”和“伸筋丹胶囊”，otc“以玉屏风”、“胃炎宁”为主打产品，其他以“西洋参口服液”为主打产品，结构可以根据市场状况及时调节。 c) 开展区域试点 有目的地选择最适合的区域实行试点，集中资源，获取最高效益，在试点区域取得成功后，再推而广之。

d) 以销售带动品牌

根据公司的资源状况和行业特性，盲目开展“大品牌”的运作不切实际。只有将品牌建立在强大的销售基础之上，以主导产品来托起品牌，这样的品牌才能经得起市场的考验。 e) 完善划区经营和代理经营：

省内主要还是以地区负责制，实行无差异渠道策略，执行统一的价格和返利政策。主要还是要协调好与各经销商的“战略伙伴关系”，加强人力物力的投入，培养对新光产品的忠诚度。省外选择有一定的销售网络，资信实力较好，区域优势明显的公司或个人实行总代理。 f) 科学投放广告

广告投入一定要配合市场销售，广告所产生的效益应当放在第一位考虑，每一分钱都不能浪费，每一处投入，要能看清流向、落脚点，立争达到预定目标。

六、产品策略： a) 实施“品类经营”，自始至终构建“处方药主打产品+otc主打

产品+其他主打产品”的产品结构，处方药走专业路线，otc走品牌路线，其他借助处方药和otc所构筑的行业口碑、消费口碑和品牌延伸完成销售。 b) otc主打产品不但要承担相当的销售任务，更要承担品牌的构

建、维护、传播任务，为处方药主打产品和“其他”的销售铺平道路。 c) 根据目前产品和市场状况，确定“黄芪生脉饮”和“伸筋丹

胶囊”为处方药主打产品，暂定“玉屏风、胃炎宁”为otc主打产品，“西洋参口服液”为其他产品的主打产品。

价格和包装：上述产品的价格和包装是否进行调整和设计，需经过详细的市场调研后再作决定。关键要符合市场、终端、消费者三大目标需求，增加推广动力。

通路：在省外实行“区域总经销”+“人员推广”双轨制；省内暂时维持现在的地区负责制和“销售员——经销商——终端（医院、药店）”模式。 推广： 处方药产品走专业推广路线，“学术推广、公关、会议推广、促销”并行；其他走“整合推广”之路，“公关、促销、会议推广、广告”兼容并蓄。

七、开发策略：

省内市场：调整，稳定，再发展； 处方药市场开发向县级医院发展，考虑与药店的客情关系比较好，为充分利用这一资源，可跟进产品如肾石通、胃炎宁

等，这样利用这个网络可以自然铺销到很多终端，同时，充分利用商业渠道的作用，把已在商业的产品铺向药店、诊所。

省外市场：开拓，维护，再发展；以代理制为主，在巩固目标市场的基础上，着力开拓潜在市场。针对潜在市场进行广告招商。

选择区域实行品牌运作试点；为了减少风险，集中资源，品牌运作先在区域试点，取得经验后，再行推广。试点市场应具有典型性和可推广性。

八、渠道策略：

各地区设置专职或兼职“商务专员”，工作重点为“客情维护”，针对“销售员、经销商、消费者”三大环节，了解他们的需求、听取他们的意见、关注他们的情感，沟通无极限，关怀无微不至，一切掌控手中。

销售员作为目前销售工作的第一环节，代表着企业、品牌、产品，所以对他们的规范化管理势在必行，一方面要充分发挥他们的工作积极性和单兵作战能力，另一方面要加强团结协作，并杜绝工作中的不正之风以及任何损害公司利益和形象的行为。

与经销商的合作必须形成“战略合作伙伴关系”，一方面，尽可能的帮助他们赚到最多的钱，另一方面，要把他们当作我们自己的销售机构对待，切实帮助他们解决一些销售中的难题和困扰，如此，才有合作，才有双赢。

消费者是我们产品的最终消耗者，品牌知名度固然重要，而美誉度和忠诚度更是企业和产品生存发展的筹码。otc产品推广的关键是对消费者的透彻研究，作为企划、销售部门一定要从消费者的角度来看待自己的产品，而对于处方药产品推广来说，了解消费需求对于终端推广以及行业辐射，形成消费口碑，亦极为重要。

我们现在的渠道策略基本上采取“走出去”的方式，这种方式虽然说主动权掌握在自己手中，但所谓“求人不如求己”，如果能够把自己置于更高的层次之上，引导目标对象主动归附，那么在销售政策、营销管理、货款回笼上将更有优势。因此，更多采用“请进来”的方式，进行一些上规模的招商、订货行动，对一些暂时无法投入更大精力开发的外省区域实行“总经销”制度，将是我们下阶段渠道工作的重点。

“危机报警系统”对于销售渠道的维护、管理、发展至关重要，因为一些本来极易排除而未能及时处理掉的小问题和隐患，长时间积累就会成为积重难返的大问题。只有及时处理才能将一些“危机”扼杀在“摇篮”之中，维护渠道的畅通和稳定。

九、数据库营销（今后可作为长期考虑的一项工作）：

对于整个销售环节，是否可以建立完善的数据库，做到每个环节、每件事都篇4：药品销售计划书

药品销售计划书

2010-12-01 16:02:14 来源：友商网 作者：iyouyou药品销售计划书

11、广西

要求开发otc市场，

12、浙江

浙江市场大、扣率低、进店费用高，必须进行必要的支持和让利，可以送其他药品的办法

13、江苏 市场大、扣率低、进店费用高，必须进行必要的支持和让利，可以送其他药品的办法

14、安徽

15、福建

报纸招聘

16、江西

报纸招聘

17、山东

确定唯一的总代理，总负责制度，进行必要的市场协助划分。

18、四川

19、贵州 20、云南

协助招聘

21、陕西

报纸招聘

22、新疆

二、营销计划：

根据目前市场情况，应该确立以目前地区经理为主要负责人、网络拓展的基础的整体思想，仍然将市场定位在otc及农村市场上，必须加强对市场网络组建的要求，保障点面的结合工作。

三、市场支持：

1、为了保护好市场，扩大铺底范围，加大对商业的管理工作，年底需要完成70万盒的销售回款，对市场铺底必须达到110万盒

2、在8月底前，要求全部代表进行必要的招商、招聘工作，要求在当地招聘，费用控制在2000内，公司用货物支持，对不能配合的地区经理资格。对招商业成功的地区实行奖励，凡新开发的地区，一次性销售5件以上，给予1件的奖励。

四、管理建议：

公司应该形成规范的管理，绝对避免给业务员造成管理混乱、动荡的错觉，明确一切销售活动都是为公司发展的观念，树立管理者的威信，明确目前是市场开发阶段，业务员并非能赚取多少利润的现状，让业务员全心投入；指定公司以otc、会议推广销售的网络组建模式，再实现适当的微调，而不是放任自流。

要求公司做好如下的工作：

一、目标明确：

所有销售都是为公司服务，所有员工都是企业的资源，销售活动是为企业发展服务。无论销售公司的什么产品，都是属于公司。而全部的网络、人员本身就是公司的资源，应该充分利用此资源，进行整体营销售及管理。

二、分工仔细： 成都既然已经成立了营销售中心，应该将整个业务转移到成都，所有合同的管理、合同的审查、货款的催收、商业档案收集及管理、发货的确定等等，乐山只能作为特殊合同的审批、和后勤保障工作。

没有哪个企业销售中心根本不知道详细的发货情况、销售情况、回款情况的，这无论对市场的信息反馈还是市场控制都不利，营销中心对市场的决策主要信息来源为各种销售数据，如果失去这些数据，营销中心失去意义。

因此，具体要求为：

1、成都的智能： 负责全部的销售工作，乐山应该将全部的信息反馈直接转交到成都，成都进行必要的信息处理，而不是出现许多乐山事先进行处理、处理不下来后再让成都处理的局面，让业务员失去对企业的信任度。

2、乐山的智能；

提供每天的销售信息，发货、回款信息，应该严格管理，对重大合同实现审批。只能作为后勤保障和问题的最终决断处理。

三、具体的要与安排：

1、召开一次全国地区经理会议，规定统一的市场运做模式，加强业务员对企业的信心，提高对企业的凝聚能力。

2、要求对市场进行细分、进行招商、招聘，费用有公司采取用药品冲抵的方法，减少公司现金的支出。

3、继续加大对市场的保护，要求统一销售价格。加大对市场的支持力度。

4、加强对合同和商业的管理。

∑篇5：医药有限公司商业计划书 ****医药有限公司

商业计划书

一． 国内医药流通的现状

在介绍**医药物流模式前，先简单说明国内目前主要的药品批发渠道及操作模式。

第12篇：招商销售计划书

招商销售计划书（简略）

针对我们公司目前的现状和现有品种，我们产品的格局大致为：以支气管炎药物“罗红霉素氨溴索分散片”为主，以“奥美拉唑肠溶胶囊”等普药为辅。我们要以此为销售主体，确定销售思路。

一、市场形式分析 统计表明，早在2009年，中国60岁以上人口就已经达到3个亿。人口老龄化的来临，使这个年龄段的人口总数有了很大的增长，支气管炎疾病患者群相应也有了一定的上升。人口支气管炎市场的繁衍。与此同时，现代社会来自工作、社会、生活等方面的压力，加上生活不规则、饮食不科学及缺乏锻炼等，促使支气管炎在30岁至60岁的中青年人中的发病率也不断上升，发病的年龄跨度在不断扩大。

目前国内支气管炎市场的规模为600亿元，总的市场格局是中西药各占一半，由于西药在治疗支气管炎方面不像抗生素类药品那样具有绝对优势，没有疗效非常显著的品种，而西药治疗支气管炎恰恰有独到疗效，并已经得到消费者的认可。

在西药产品中，罗红霉素、氨溴索和阿奇三大品牌加在一起市场占有率还不足70%，

二、营销思路

东北、华北市场可以说是支气管炎的高发市场。东北人脾气倔强，性格暴躁，，天气寒冷等，暴饮暴食使得支气管炎发病率较高，产品市场销售情况也相对较好。与此同时，东北人比较好面子，对产品的品牌要求也较高，相信更为科学，更为新鲜的产品，且对新产品的信赖度、关注度均较高。同时，对于医生的依赖性较强；华东地区是个较为复杂的消费地带,人群混居,消费特征不一；是支气管炎高发地，宣传模式和产品的增多,促进了消费者对产品的高度敏感性和认知度。需要花大力气或特殊的营销手段征服市场和消费者，但一旦平稳度过安全期，则成为地区消费主力，成为影响力品牌。

同时生产厂址对产品的圈地销售有着重要的影响力。企业以自己的生产根据地为中心，辐射周边，成功后带动全国市场几乎已经成为各商家成功的共通性武器。我们正好处于这样的一个环境，正可谓地利优势十足，因此我们一定要把东三省打造成样板市场，以此带动其他省份；依靠我们精良的产品品质和多样化的营销手段以及优质的售后服务，在胃、十二指肠溃疡类药物市场占据一席之地。

由于企业自身的情况，还不允许我们大张旗鼓的采取地毯式的异地建办等销售模式。就目前的阶段而言，我们采取比较保守的全国招商和部分市场自行销售的办法比较合适，充分利用分布在全国各地的代理商的网络优势，推广我们的产品；

三、营销目标

东北三省：辽宁省、吉林省、黑龙江省3省市自治区。人口共计2亿，占全国总人口的1/4，根据人口比例换算关系，该区域市场的潜在消费人群应该在1亿左右，我们只争取10%的市场份额，可以说市场潜力巨大。

由于有着罗红霉素氨溴索分散销售影响，销售重点在黑龙江、吉林、辽宁。面向各医药公司及自然人进行招商，严格实行区域市场保护，防止窜（冲）货的发生。就目前阶段应该避免进入医药物流的流通销售。有效的参会是我们接触经销商和代理商非常好的途径，另外我手中也有一定的客户资源可以利用。

据统计数据，全国每年至少有4亿人口由于潮湿引起胃十二指肠溃疡，虽然治疗胃十二指肠溃疡国内市场稍显冷清，但庞大的人群体、思想意识的逐步开放以及观念的不断变化，仍然使口治疗胃十二指肠溃疡具有巨大潜力，现在各大医院已成立胃十二指肠溃疡科室。

事实上，使用简单、安全、高效的已受到越来越多人群的青睐，这一变化在大中型城市尤其明显。奥美拉唑更不用说了，治疗胃十二指肠溃疡，虽然是做流通的产品，在我国已经超过3/5人群都有类似病情，这无疑也预示了我司萘普生片市场广阔的发展前景。 综合以上数据，我提出如下目标市场描述：

1、目标消费群指向

随着西方文明的冲击，中国人民的思想日益开放，大中小城市的人群将会成为本产品的主要支柱人群。

2、目标价格端位

在新产品上市后，市场份额有所削减，但在城市仍有一成左右的市场份额，可见前期品牌宣传、市场教育、营销模式的成功等因素使得其在市场上仍具有一定的影响力。因此，应该继续保持中端路线不变，这才能使扩大市场份额成为可能。

3、目标区域

目前，主要的大城市与世界的联系比较紧密，思想比较开放，因此，必须重点把握几个大城市，如：沈阳、大连、长春、哈尔滨、齐齐哈尔、吉林等。除此之外，不放弃中小城市的市

场，提高本产品在中国市场的占有率。

4、目标使用价值和目标消费热点

根据市场调研表明，消费者主要关注的就是药效果和副作用。药效果理想、副反应少、使用方便。因此，全能可以解决消费者的问题并免除后顾之忧。

四、市场定位

核心竞争优势：

奥美拉唑肠溶胶囊是胃十二指肠溃疡药中最常见的一种，也是各大医院卖得最好的胃十二指肠溃疡药之一，最早进入消费者市场，在消费者心中有一定的口碑。在同类产品中价格中等，主要走低中端产品路线，满足追求实惠和廉价的中低收入者人群。

制定树立公司形象的战略，树立很好的公众形象，培养自己的忠诚客户，以便区别于其它同类药品，因为只要我们宣传成功，面对如此巨大的市场别的公司肯定会迅速跟进

目前，招商效率低下，招商投入与产出不成正比，市场越来越难做，药企在招商过程中普遍感受到这种无奈。各家企业出于营销战略布局和招商效率的考虑，都会越来越重视对区域市场的精耕细作，要改变以前热衷做短线、急功近利的心态。药品招商要从大众化到真正差异化转变，要加强服务观念。招商不再是仅以利润来吸引经销商，而需要在市场操作、服务上下工夫。比如说，要提供疗效好、有卖点的产品，制定厂商共赢政策；根据经销商市场实际情况建立实效性的营销推广策略，构筑营销服务体系；提出长远的发展计划和完善的产品线推广计划等，这都是在招商过程中必须重视的要素。

我们产品的推广采用地区总经销制方式，及在划定的区域内，产品由一家经销商单独经营，充分利用当地经销商较为广泛和完整的销售网络，使某产品更快速、更深入、更准确地进入目标市场，迅速扩大产品市场覆盖率。省办事处可以设立产品营销招商管理中心全面负责招商活动及特殊市场的维护销售和地区总经销分销等工作，并为经销商提供后续的服务；所以我们也要改变以往一成不变的传统招商模式，由于每一个经销商（代理商）都有他们各自的区域运做优势，所以我们要把他们的优势资源整合起来，发挥团结的力量，建立一个营销联合体（营销联盟），大家在这个联盟里互利互惠，共同发展。

一、招商对象

重点开发扶持市级经销商（代理商），一般县级经销商的经销要求适当考虑。

二、招商信息发布：

1、公布招商内容、招商热线以及电子信箱，对产品的特性及市场前景、公司提供的各种优惠条件和对加盟商的要求作简要陈述。

2、同时在互联网上发布详细的招商信息（包括企业介绍和产品介绍）；

3、参加全国医药新品招商会，并有针对性的参加部分地方药交会，重点开发区域市场。

三、经销商（代理商）的资格：

我们要做的是一个联合体（联盟），所以要求合作的经销商（代理商）必须要完全的认同我们的这种营销模式，只有这样我们才能顺利的开展下一步的工作，他才会全身心的投入到这份事业中去；所以要选择的经销商（代理商）必须：

1、对我们的营销理念高度认可；

2、有较强的事业心和责任心；

3、有一定的经济基础；

4、熟悉当地市场，有医药销售网络；

5、注册或挂靠手续资质齐全的医药公司。

6、优良好的市场运作能力，专业的营销队伍；

7、有良好的经营信誉。

四、招商政策

1、经销价格的确立：产品规格（满足不同经济地区的要求）

2、经销区域的确定

3、经销商级别：在市场的启动阶段，公司不必按区域的重要性和经销商销售指标的多少来划分经销商级别，应坚持大力发展合适的区域经销商，将区域的运作交于经销商，同时加强对经销商的管理控制力度，提供业务指导、人员培训、临床手册、pop、促销品等促销工具，同时在局部公司自营维护式销售市场可以作较大的投入。

4、市级经销商销售任务 ：市级经销商在一年内应完成销售额×万元，具体根据所处区域的经济和人口状况，由双方协商确定。

五、招商组织与方式

1、招商机构产品准备资料：产品系列营销证明文件：营业执照、税务登记证、药品生产许可证、药检报告、物价批文、广告批文、上标注册证明、药品盒及产品说明书与注册证书、条码证、新药证书、生产批文、质量标准、医保目录。

2、通过手中掌握的准客户资料或客户来电与其进行首次沟通，初步了解对方的基本情况判断其是否符合我们的招商条件，通过与对方探讨目前的医药形式适时推出我们的营销模式，并判断对方的反映，以确定我们下一步的行动；

3、通过招商热线或会场收集的资料，为有意加盟者提供详细的招商资料，并要求对方提供相关证件，经销区域范围意向等材料。部门根据对方提供的资料，进行资格审查和复核，如对方满足条件，则即可派人去对方单位或邀请对方来公司进行进一步的接触，双方协商合作的条件和可能性。如果条件成熟则签订合同。（这是对大的代理商）

4、充分利用网络、电话、传真等现代化通讯工具，进行信息的传递交流，最大限度的降低招商成本，使利润最大化。

六、后期的跟踪回访：

1、达成销售仅仅是销售的第一步，后续的跟踪回访是关键的工作，这一步工作的好坏关系到这个经销商（代理商）能否做大做强。

2、经销商（代理商）档案的建立应完整全面，包括其终端客户的详细资料。

3、建立跟踪回访制度，及时了解终端市场的需求和变化，适时调整产品销售策略。

七、网络建设

1.在新型业务员行为组织里，要求必备具备八大素质，即：

成就导向意识.2）非凡的适应能力3）工作主动性强 4）人际理解力强5）善于建立关系 6）强烈的服务精神7）信息意识 8）销量与经济效益是挂钩的 .做好年计划.月计划和各种报表等 2.是商业方面 市场 在个市找总的经销商.定年计划.月计划.下设分销商.分销商从总的经销商进货这样能促进资金回笼.降低风险..这样品种能上量同时促进经销商2次.3次等进货.总的经销商回款及信誉不好，我们可以在分销商中培养一个总经销商的这样的话我们可以完全控制整个市场，同时也便于管理，以哈市为中心全面扑开，也不怕个别的商业倒闭.人员也少了，同时费用也降下来了.11区变成5个分销商，有5个分销商来扑5个地区在往下分销n经销商个样的话我们就控制了整个市场. 临床方面

以省为中心找一个医院覆盖强的商业公司进行合作为代表.少开户，回避风险。医院开发后，加强临床推广力度，去院则天开小推会，大推会及院内会、地区会与当地医学会、药学会联合加强推广进程。招标方面，了解当地地区招标信息.覆盖医院较广的商业公司进行投标，确保品种中标率。了解商业公司的配货能力，回款周期，促进资金回笼。我们帮他们分销.这样好管理一些.篇2：招商计划书

招商策划书范本招商策划书范本

商业招商概括

完好的执行方案和进行招商的实际操作是招商成功的关键所在，而这一过程的一些细节问题不容忽视。第一是招商队伍的组建及招商人才的培训。由于招商具有“三快三时(“三快”即快速回笼资金、快速组建市场网络、快速将产品送抵终端;“三时是指对招商的生产厂家来讲，节省人力，节省物力和财力，节省时间和精力。)的特点，其中“三时中就有一条是节约人力。因为极大程度上动用了代理商的人力资源，招商的企业在人员上自然缓解了大量压力。不是说招商的企业就不需要引进人才，进行队伍建设。相反的，由于企业招商工作繁杂、细琐，不仅需要招商人员有丰富的经验，更要有敬业精神和团结协作的态度。企业要想长期的发展，通过招商培养和锻炼队伍更应是企业发展的重中之重。

制定非常好的招商策略，而在招商实施中没有很好的执行、甚至走样，那么一切都前功尽弃，一个富有热情、精干、强大的招商队伍是招商的工作的关键。

第一步是招商的组织框架和岗位职责的确定，主要是对人才个体的技能的锁定和对团队的整体规划。从长远发展角度看，招商应配备以下几方面人才：

1、招商经理1人，需对本项目所在行业的市场营销有实际操作经验(尤其要擅长招商运作)，懂企划，善管理，具出色谈判技巧和人格魅力。

2、大区招商经理若干，分别负责项目招商大区的工作：大区经理应具备一定的招商运作经验，长于说服、鼓励性的谈判，具团队合作精神、服从意识和大局观念。

3、区域协销经理若干，主要职责是协助开发市场，完成销售。协销经理需人品正直，勤恳敬业，具备较佳的沟通和组织管理能力，并能长驻外埠。

4、商务助理若干，主要职责是帮助一线招商人员作好内务(资料物品、来电来函、来人洽谈、信息收集等)和会务组织等工作。

5、其它服务人员如文案、平面设计、接线及接待人员。

招商队伍组建之后，必须进行培训。一方面，通过培训是团队了解项目的现状、产品，了解招商策略和操作步骤，同时也是进行磨合的过程。招商的培训主要有以下几个方面：

1、项目及产品知识，以使团队成员对项目的现状有清楚的认识。

2、沟通技巧(如接听电话、接待语言、洽谈技巧、仪表举止等)，以培养团队成员的职业感。

3、招商专业知识(招商流程、谈判技巧、接听电话、注意事项等)。

4、招商要旨(招商策略说明及合同解读等)。

招商工作开始后面临许多实际的实施工作，在产品的核心概念基础上撰写招商文案、制定《招商手册》、制定媒体发布计划、准备合同文本、准备各类产品和项目的宣传资料等等，必要的准备将为招商实施打下良好的基矗只有进行有效沟通，把握“求租者”的洽谈与管控技巧，招商工作才能顺利开展。

从第一篇招商广告发布下去，接到第一个咨询电话开始，招商进入了实际运做的阶段。从“求租者”打进第一个电话到招商的合作主体--各分销商和代理商签订协议，进行产品销售这一过程是整个招商工作的核心部分，直接决定着招商的质量和数量，也就决定了整个过程的成败。主要目的是吸引好的“求租者”加入到企业的体系中来，共同把产品推向市常想要吸引“求租者”的加盟，有效的沟通显得非常重要。

招商中与“求租者”接触的整个程序，一般如下：

第一次信息的处理(来函、来电)-第一次信息回复-第二次信息处理(二次来函、复电、咨询、商洽)-第二次信息回复(信息升级→有选择发送实质性资料)-招商总部零星接单(上门洽谈、签约)-招商会议的筹划、准备(全国性会议、区域性会议)-发出会议邀请(曾经问询者、熟悉者及看报来电者)-接收报名、督促参会-召开会议并签约-督促履约-收款发货。

在这过程中，首先面临的是对“求租者”信息的处理和选择，好的招商广告发布后，招商总部将面对大量的反馈信息，对于第一次来电或来函，主要注意对“求租者”按已经设定的招商区域归类，对求租者姓名、地址、电话、基本状况和问题做以记录，同时给对方发去有关产品和项目的基本资料(包括项目介绍、产品介绍、招商活动的安排)，同时对于各地区实力较强或行业内经营者一类的“求租者”做重点标注，用以综合的研究。在这过程中，不必在电话中向询问者做过多有关招商的说明，对于“求租者”提出的问题也不必急着回答(主要避免“求租者”因了解不够而以偏概全，自我估计或防止竞争者和恶意攻击者获取一手信息)。在“求租者”研读了有关资料后第二次咨询过程，招商部门则应该选择性的介绍关于招商情况和产品信息，并根据“求租者”表现的诚意，发去部分“该求租者”重点关注的内容资料，并力争邀请对方参加招商会议。

对于一些急于了解情况的“求租者”，招商部门要有专人负责接待和谈判，带领来访者参观项目、了解运作方案等，以免流失“加盟商”。

面对面的沟通方式仍是最直观有效的方式，招商会议的成功开展是“求租者”加盟的关键一步。在与“求租者”谈判之前，一些细节的准备十分重要，如招商办公场所的布置、人员的工作状态、对来访者的接待，这些都直接影响洽谈的结果。在沟通的过程中，应该向来访者潜移默化的传递以下几点信息。

1、有实力：与强者合作才能更强，加盟者希望企业的力量雄厚，解除后顾之忧。

2、有决心：坚定的信念和强有力的推广策略将使加盟商感受到项目推广项目的决心，用数

字说明项目的力度是最好的方法。

3、有信誉：一味的夸大其辞根本无法联合有实力的经销商，态度真诚、有理有据，最大限度的为“求租者”考虑是双方共同发展的基矗

4、有办法：详细、可行的营销方法对于经销商有极大的吸引力。

5、有利益：归根结底，成功的推广应该有丰厚的利润，项目留给加盟者的利益应该十分可观。

与“求租者”签定合同，收取租金和保证金，则全面招商工作告以段落，后续零星的招商工作开展可以抽取部分力量，而工作的中心转移到产品的全面推广阶段。

招商过程中，要处理大量的信息和参与大量的谈判、说服、培训工作，工作内容非常细琐，实际的过程中会遇到一些具体问题，对“求租者”提出的问题给予良好的解答将大大增强其信心。

招商策略

大型商业物业招商策略

第一部：招商原则和准备过程

招商目标的选择

企业招商的目的是为了吸引知名商家，出租经营场所的使用权，更好地提高项目整体市场吸引力。因此招商目标的选择要根据市场需求和项目定位情况来确定，具体说应考虑以下因素：

(一)项目自身的市场定位; (二)项目所在地的消费状况; (三)投资商和发展商的自身资金情况; (四)拟引进商家的市场定位、发展战略。

招商谈判原则的确定

招商谈判的目的在于使参与谈判的商家能符合招商企业的目标和利益需要。要达到目的，招商谈判必须针对谈判的特点，确定一些基本原则。 (一)招商谈判的特点

1、谈判对象的广泛性、多样性和复杂性

商场的交易活动不受时空限制，而具体的谈判对象交易条件又是多样的、变化的。这就要求项目的谈判人员要围绕本项目的经营范围，广泛收集信息，了解市场行情，并选择适当的方式与社会各方面保持广泛的联系。

2、谈判条件的原则性与灵活性

项目招商的目标要具体体现在谈判条件上。条件具有一定的伸缩余地，但其弹性往往不能超越最低界限，界限是谈判人员必须坚持的原则。这一特点就决定了项目谈判人员要从实际出发，既要不失原则，又要随机应变具有一定的灵活性，以保证实现招商谈判的基本目标。

3、谈判口径的一致性

在招商谈判中，双方谈判的形式可以是口头的也可以是书面的，谈判过程往往需要反复接触。这就要求谈判人员要重视谈判策略与技巧，注意语言表达和文字表达的一致性。谈判人员要有比较好的口才和文字修养能力，也要有较强的公关能力。 (二) 招商谈判的原则

根据招商谈判的特点，谈判双方要取得共识，促使谈判成功应遵循以下原则：

1、坚持平等互利的原则

2、平等互利原则，要求谈判双方在适应对方需要的情况下，公平交易，互惠互利，这是保证谈判成功的重要前提。

3、坚持信用原则

信用原则是指招商谈判的双方都要共同遵守协议。重信誉、守信用是商家基本的职业道德。在谈判过程中;应注意不轻易许诺，但一旦承诺，就应履行，保证言行一致，取信于对方，以体现真诚合作的精神。

4、坚持相容原则

相容原则要求谈判人转载自百分网，请保留此标记员在洽谈中要对人谦让、豁达，将原则性和灵活性有机结合起来，以更好地达到谈判的目的。

招商谈判的准备

所谓招商谈判的准备就是指在思想上、物质上和组织上为谈判进行充分的准备工作，主要包括： (一)招商宣传是招商成功的先导，招商手册是宣传的重要环节，是项目招商的基本宣传资料，关系到项目的形象，该手册突出如下关键点：

1、通过钻石地段选择项目选址的正确性，树立基本点核心地段的商业物业。

2、通过事实列举项目投资商与发展商业绩与荣誉，突出其在项目所在地的地位。

3、招商策划和承租户的选择关系购物中心的成败，在招商过程中，有必要对每个承租户进行分级评价，预测他们的经营前景，作为店面出租的指导。

4、第一

承租户的选择确保租金的来源。

5、第二

需要保证购物中心的商品种类的完整性。

6、第三

需要保证购物中心经营项目的多样性与综合性。 (二)准备谈判的依据

1、明确谈判目标，包括最优期望目标、实际需求目标、可接受目标、最低目标等;

2、规定谈判策略，包括了解谈判对象的状况，谈判的焦点、谈判可能出现的问题及对策;

3、选定谈判方式;

4、确定谈判期限。 (三)组成谈判小组

1、挑选谈判小组的成员;

2、制定谈判计划;

3、确定谈判小组的领导人员。

第二部：确定招商方式与渠道

商业物业项目招商的方式

1、项目洽谈会。篇3：招商计划书

优品美家（优易家）建材家居广场项目计划书

一、市场分析

（一） 顾客

1、全国市场每年装修量调查，目标市场每年装修量

我国城乡每年新建筑面积20--30亿平方米，既有建筑约430亿平方米，巨大的新增建设量及既有建筑改造为建材材料发展提供了广阔的市场空间。每年新房装修达六成以上，二手房装修不到四成。

2、高、中、低档次装修所占的市场比例

根据市场调查，高档次装修所占市场比例与低档次装修所占市场比例基本相同，为20%--30%，中档次装修所占市场比例较大，可达40%--60%。

3、顾客最关心的是什么

顾客最关心的无非就是产品的质量与价格，性价比的高低是绝大多数顾客选取产品的决定性因素。其次，也有品牌的影响力。

（二） 市场容量和趋势

容量：

高端市场慢慢减缩

中低端市场逐渐扩张

趋势：

客户在装修方面已经不仅仅满足于居住，他们越来越多的注重精神层面上的需求。

（三） 估计的市场份额和销售额 中低端产品的市场份额和销售额超过30%，中高端产品的市场份额和销售额达到20%。

（四） 市场发展趋势

市场逐步由单一化产品销售走向多元化产品销售模式。

未来5--15年，中国装饰装修材料消费将超过千亿元，消费档次将进一步提高，装饰装修材料的生产供应将进一步向高质量、多品种方向发展；衔接产需的装饰装修材料流通将更加发达；由于住宅装修和家庭个人消费所占比重越来越大，商业竞争愈加激烈，以家庭个人为主要服务对象、经营管理方式和先进手段、服务配套、价格具有竞争力的建材超级市场将成为流通的主导力量。

（五） 行业分析 swot的分析：

s—

1、新模式操作；

2、线上线下一起发展，以线下发展为主，线上发展为辅；

3、一站式购物享受；

4、拥有绝对的品质与售后的保障；

5、直接与厂家联系，少了中间环节，让顾客利益最大化；

6、与单一品牌运作相比，运营成本低。 w--

1、与建材市场相比，体量小；

2、品牌劣势；

3、产品展示率低。 o--

1、缩小利益层；

2、运营模式可进行无限制复制，走全国运营模式；

3、据目前市场所了解，已有大型建材市场不可能快速布及三四线城市。场发生利益冲突；

2、联盟品牌化运营成功（就目前形势看来，成功几率极小）；

3、运营成本的某些不可预见性。

（六） 竞争分析 swot的分析：

s--

1、相较于大部分代理商而言，前期宣传资金充足；

2、相较于大部分建材市场和代理商而言，有独特的的营销观念；

3、相较于部分建材市场和代理商而言，有一定组织活动的能力；

4、相较于大部分建材市场和代理商而言，更了解消费者市场；

5、相较于大部分建材市场和代理商而言，有广泛且坚实的人际关系；

6、广场的建立依托于建材市场，有一定的外力支持。 w--

1、未进行过此类操作；

2、目前团队建设不完全；

3、地理位置。

o--

1、新的商业圈的逐步建立；

2、市场上高档品牌通过活动放低价格，市场混乱；

3、团队在实战中不断地完善。 t--

1、执行力差；

2、团队打造进程缓慢；

3、未形成属于本公司的文化；

4、人员向心力差。

二、执行摘要

、与主市 t--1

（一）目标（公司所要达到的目标）

目标一：一定的时间段内进店客户数量或会员数量：开业当天进店客户数量超过1000人，收人超过1100万。

目标二：在多长时间段内达到多少市场占有率：三年之内，广场数量超过40家，每家市场占有率达到30%。

目标三：公司资产总值在一个时间段内达到多少万：明年每家广场营业额超过2000万。三年之后，每家广场营业额超过5000万。

（二）任务（公司要达到目标所必须完成的任务）

1、十月份，优品美家第一个广场店开业（最迟在11月15日）；

2、2014年，达到十家店开业；2015年，实现30家店开业。

（三）关键因素

1、招商，使三门峡优品美家样板店成功启动。

2、三门峡优品美家样板店开业活动的市场营销方案。

三、公司介绍

1、公司简介

三门峡城志企业管理公司成立于2012年4月。在对建材行业进行全国性的调查以后得出如下结论：

1) 目前建材行业生产水平同质化； 2) 建材行业无垄断性品牌； 3) 建材家居行业除大型商场经营外，就是个体经营。在三四线城市有很大的市

场需求，却无良好的购物环境； 4) 服务状态严重滞后。

介于以上结论，三门峡城志企业管理公司于2013年初开始着手于搭建更能切合消费者需要的消费场所。

2、发展战略

1) 1--3年内完成三四线有潜力城市中小品牌的洗牌工作； 2) 3年以后进入一二线大城市。

3、商业模式

1) 实行线上线下营销结合体； 2) 实行广场与经销商结合体； 3) 做建材家居行业的国美、苏宁。

4、管理团队

1) 组织结构 2) 管理团队 3) 激励方案

四、产品及服务

（一）产品及服务描述

顾客至上，明码标价。顾客永远是正确的（原则）。

（二）产品资源

各品类厂商直接供给（招商）。

（三）未来发展

让建材大件商品逐步演变成小商品的简易销售模式。篇4：招商计划书

招商合作

商业计划书 江苏大圆银泰贵金属现货电子交易市场 2013 年 5 月（第1版）

商业计划书

本商业计划书内容涉及本公司商业秘密，仅对有合作意向的投资者公开。凡浏览和保存本计划书的公司和个人，有义务对其中涉及本公司的全部内容进行保密。 江苏大圆银泰贵金属现货电子交易市场有限公司保留对计划书中内容的解释权。

计划书持有人签字： _______________ 日 期： 年 月 日

招商合作

商业计划书

公司全称：江苏大圆银泰贵金属现货电子交易市场有限公司

主要经营：江苏大圆银泰贵金属现货电子交易市场的贵金属现货白银业务 公司地点：江苏 南京

第一章 项目前景

据最新世界黄金协会（wgc）发布的 2010 年第一季度《黄金需求趋势报告》（下称《报告》）显示，虽然前 3 个月全球黄金需求总量有所下降，但中国和印度的金饰需求不断增加，其中中国贵金属消费需求同比增长 18%，达到 132 吨。《报告》显示，全球第一季度可确定的黄金需求总量为 760.2 吨，比去年同期下降了25%。若按美元价值计算，降幅则较为温和，仅为 9%。 从金饰需求看，非西方市场增长 43%，这说明消费者更加适应当地的高金价。其中，印度金饰需求增长291%，高达 147.5 吨；中国的需求依旧保持强劲；土耳其和中东地区也出现复苏迹象。

从投资需求来看，全球第一季度包括金条、金币在内的净零售投资需求，比去年同期增长 26%，达到 182.5 吨。 《报告》指出，第一季度，中国贵金属消费一枝独秀的局面有所改变，中印两国的贵金属现货市场同时复苏。尽管按两国当地货币计算的金价持续高企，但消费者已经适应了高金价，在金饰需求的推动下，贵金属需求继续增长；中国金饰需求从 94.6 吨增至 105.2 吨，涨幅为 11%；净零售投资需求从 17 吨增至 26.8 吨，涨幅为 57%。

据世界贵金属协会最新报告显示,在中国贵金属产量下降的同时,中国对于贵金属首饰和贵金属投资的需求将可能在未来十年内增长一倍,达到 290 亿美元。

其中贵金属投资需求呈现前所未有的激增，同比增长 35%。实际上，香港和台湾的统计数据呈现了贵金属需求下降趋势，因此主要的贵金属潜力市场在中国大陆部分。中国大陆投资需求第二季度同比激增 47%， 几乎增加了一半的需求量，其中对实物贵金属和相关投资衍生品的需求占了绝大部分，这也是目前中国正在开发的贵金属市场主要导向。

另一方面，中国在贵金属市场上的举动也让全世界瞩目。一时间关于中国改变贵金属投资策略的猜测和推论充斥了国际贵金属行业的各种媒体和渠道。不管结论和所持态度如何，这些观点都证明了一个事实：中国在加强贵金属在整个中国社会金融体系中的战略性地位——无论是从国家储备还是从个人投资角度，都在迅速强化这一传统硬通货的支撑作用。

目前全世界正处于严重的全球金融危机后的复苏初期，中国在此时调整对贵金属战略性的认识主要出于两方面考虑：第一，中国建国以来第一次被卷入如此严重的全球性金融危机，从危机中，整个中国都发现了中国金融体系存在的偏颇和不足，并积累了经验，根据目前局势作出了迅速的调整；第二，中国民众在危机中，重拾了乱世买贵金属的保值观念，并在美元信用危机中，感觉到了贵金属的优势。

由此可见，中国的贵金属投资市场目前仍处于萌芽状态，市场潜力巨大，需求增长极其迅速，全民贵金属投资意识正在觉醒。以全世界平均贵金属持有量 12 克来看，中国人均不足一克的持有量证明了这个市场是发展的初级阶段。我国从 2002 年开始逐步开放贵金属投资领域，先后设立了上海贵金属交易所和上海期货交易所贵金属期货合约。由此贵金属投资才逐步开放，并且到 2005 年才逐步向个人投资品种转化。但是两大贵金属交易模式都存在一定不足：

两大交易所都采用撮合成交交易机制，与国际贵金属市场相对脱节；贵金属作为一个全球性的投资品种，金价连动性强，但是中国贵金属市场对国际贵金属市场的影响力还没有形成；上海贵金属交易所及期货交易所的贵金属投资品种不能提供 24 小时交易，投资者无法全方位地抵御时间等不确定风险；交易覆盖面的漏洞不能完全平抑市场投机行为，为地下炒金留下了生存空间，威胁投资者的利益，同时扰乱国家金融秩序。

而在考察国际贵金属投资市场的实际情况后，我们可以看到做市商模式是最被广泛接受和运用的贵金属投资体系。可以全方位的弥补其他投资品种的缺憾，并最大限度保证交易的公平和合理合法性。

大圆银泰以全国首批经过国家认证的柜台式交易商的身份进入贵金属交易市场行列，对开发、监管市场和抑制市场投机行为等方面都具有战略性的意义。这意味着中国贵金属市场逐步走向正规化和法制化。

江苏大圆银泰贵金属现货电子交易市场实行的 24 小时交易的与国际完全接轨的做市商报价制度，全面抵御了投资的时间风险和信息不对称风险，提供了行业公平报价。而大圆银泰的优势，也将从直接的市场回报中体现出来。

可以预见，国际惯例，金融市场完整架构包括的股、贵金属、汇、期四大业务。而中国相对成熟的股票市场即将实施双向交易、期货市场也逐步规范完善，打造中国贵金属与外汇在国际市场的影响力将是国家面临的重要战略问题。而国际接轨过程中，做市商的模式必然引领市场方向。可以说，未来十年，中国的贵金属投资过程中，做市商的模式必然引领市场方向。可以说，未来十年，中国的贵金属投资

第二章 企业简介

一、企业精神

江苏大圆银泰贵金属现货电子交易市场以创新为动力，以诚信为基础，集团队精神，以专业的技能和公正的手法为客户提供高效益的资本增值服务。公司更以互相尊重的制度和文化礼仪善待每一位员工，让各员工均能培养出一份归属感，从而产生更佳更强的操守意识，演练出有纪律及乐于学习的文化，以渗透至企业的每一个角落，建立融洽和蔼的服务群队。

二、企业发展策略

江苏大圆银泰贵金属现货电子交易市场是与时俱进的贵金属现货电子交易市场行列的大型参与者，主要为广大客户提供紧密的现货交收交易优质服务。公司不断培育各类贵金属交易行业精英；同时不断寻找合适的业务合作伙伴，务使不断前进创新，也确保客户随时得到最新的信息和合意的服务。

三、企业宗旨

本着竭诚服务客户的宗旨，第一时间向投资者提供专业、可靠、快捷及准 确的信息，务使客户能实时捕捉投资良机，并为客户带来丰厚的利润。因此，本公司拥有经验丰富的服务团队，具备专业投资知识，提供在线客户服务。先进的网上电子交易平台及面积过万平米的实物交割中心，让客户全天候24小时获得快捷准确、稳定可靠的行情服务。在完善的后勤服务协助下，我们还致力提升服务质素，致力为客户提供更优质更全面的金融产品及专业服务，以体现对客户的关怀。

四、服务优势

（1）全国客服中心 为您365天x24小时不间断服务，更及时，更放心；

（2）规定时间内出入金即时到账，灵活资金运转； （3）会员加盟指导服务，更快掌握贵金属经营策略； ·品牌支持：分享大圆银泰品牌效应；

·开业支持：店面选址、形象规划的前期工作的支持；

·培训支持：人员招聘培训、投资专业培训、高级人才培训支持；

·营销支持：市场推广、业务包装、宣传报道等支持；

·权益支持：严格的加盟商准入制，确保加盟商利益独享；

·客服支持：部门一对

一、服务一对一，确保客户完整流畅对接；篇5：招商计划书

山西五色土健康产业股份有限公司 (生态农业项目) 招 商 计 划 书

第一部分 五色土民生粮仓项目概述

五色土“民生粮仓”项目是一个立足民生，着眼于食品安全的生态、特色农副产品从田间到餐桌的工程建设项目。其特点是：注重做实，在我国自然环境保护较好的地区或老、少、边、穷地区建立生态农业示范园基地；在全国各级城市建立生态农、副产品专卖店体系；在互联网建立电子商务系统专门销售基地生产的以及订单农业生产的无公害、绿色、有机、地理地标特色的农、副产品，给予广大消费者以最大的食品安全保障。

山西五色土健康产业股份有限公司坚持自身对于中国农业和食品安全高度的价值观和使命感，在健康危机、安全危机、行业危机的多重威胁的情况下，高举有机农业、生态农业的产业大旗，实现从生产源头的田间地头到千家万户百姓餐桌的安全通道一站式直达，致力于致富农民，市民三餐安全、绿色、生态，健康生活每一天！实现全国各地名、优、奇、特生态农副产品的品牌化发展，全面振兴中国农业，实现中国生态农业的跨越式发展，力创中国有机农业第一品牌。真正实现温家宝总理在《政府工作报告》中强调指出的“要让人民群众买得放心、吃得安心、用得舒心”的期望。

五色土“民生粮仓”项目的产品分为典藏产品类和常销产品类，典藏产品礼品装为精品生态农副产品。典藏产品的特点是：体现生态农产品的品质内涵、文化内涵，是尊贵的名片。多为限量供应。常销产品为平装包装，是餐桌所需的多样化、大众化的生态农副产品，特点是价格适中，老少皆宜。

第二部分 五色土民生粮仓项目销售终端建设

一、国美式五色土民生粮仓有机食品大卖场

定位：中国首家有机、绿色、无公害、地理地标农副产品专营连锁卖场，设立在发达地区、一线城市，主要由公司直营或与地方政府合作，享有《惠民工程》与《便民工程》的政策补贴.与供应商（涉农企业或农民专业合作社）的零门槛合作。

五色土民生粮仓大卖场同时也是树立企业品牌形象的重要载体，选择在大都会的重要商圈进行精心、合理地布局。

大卖场主要是条件成熟后公司投资，我们就不多介绍，主要解决农副产品进店难的问题，服务三农产品。

二、连锁专卖店 （包括 旗舰店 精品店）

连锁专卖店是“民生粮仓”营销通路的核心部分和整个商务模式的精髓，也是市场的发力点和销售业绩的主要承载体，由公司以特许加盟和品牌连锁形式招商完成，统一管理、统一服务、统一形象、统一价格、统一结算、统一配送。：

直销的终端市场是店铺的模式，区别于传统店铺的单一的买卖服务关系，而且是这个行业在市场中公司企业形象文化和产品陈列的中心！

以往的直销公司的店铺只承担了货物的物流周转、会员报单、聚会场所,没有一套系统的单店赢利模式来支撑店铺的房租及人员工资等费用，因此造成了这个行业的直营店无法盘活和盈利。

造成这个结果的真正原因是因为公司的产品在店铺和会员系统中是统一的，没有能够针对店铺的盈利政策来进行会员权益消费和普通生活消费的产品. 五色土“民生粮仓”项目是有机农业项目，其产品非常适合于走入社区和百姓餐桌，因此，针对这个产业和产品的特点，我们准备：

以低门槛、高流量、实行区域配送服务管理的终端的模式；

2、设立单店赢利产品和机制；让店铺在离开直销网络的基础上都能够生存，单店盈利模式就是说，没有直销人员，店依然要盈利。

3、社区生活化的店铺设计和经营模式，淡化以往直销店铺的纯直销感觉„

第三部分 加盟机制设臵划分

一、各级区域店设臵划分

二级二层分区域加盟代理制 旗舰店 精品店 网店

二、区域加盟代理制机构规划

分级建立独立法人 旗舰店 精品店

招商加盟合作方案

三、加盟商营销方案 3.1进货：

3.1.1进货规定及价格：

套餐产品按申请资格享受公司折扣利润；单选产品按公司制定价格享受折扣利润。 3.1.2进货要求： 3.1.2.1精品店：

首次进货3万配套产品，2万自选产品，或一次性选择5万套餐产品，二次以后进货可自行选择产品。

3.1.2.2旗舰店：

首次进货5万配套产品，剩余货款进货可自行选择产品。 3.2 赠品品类： 3.2.1 精品店：

公司统一工作服2套、宣传kt板一套，企业手册50本，产品彩页500，扑克牌50，易拉宝1套。

3.2.2旗舰店：

公司统一工作服4套、宣传kt板两套；企业手册200本，产品彩页2000，扑克牌200，易拉宝2套。

省级代理加盟商： 公司统一工作服5套、宣传kt板两套；企业手册500本，产品彩页5000，扑克牌500，易拉宝3套，暂不推广。 3.3 物流费用：

首次进货运费由公司承担，二次进货5000元以内费用由代理商自付，超过5000元以上由公司承担。

3.4加盟店投资与利润分析（附表） 4.2 必须按照国家的法律法规独立经营，依法纳税，自负盈亏。 4.3 必须具有一定的经济实力，能够独立承担区域代理费用。 4.4 必须认同公司所有有关市场营销策略和相关政策，并自愿加盟。 4.5 具有一定的社会背景和较强的社会公关能力。 4.6 有一定的企业经营与管理经历和经验。 4.7 认可并遵守加盟规定：同意交纳规定的品牌使用费。 4.8 具备良好的市场经销通路，具有良好商德且创造良好社会效益。 4.9 各区域市场经销商认可本公司市场政策，具有以上条件者优先加盟。 4.10 经销商一人只能加盟一个区域，不可以同时加盟2个以上区域。 4.11 区域加盟商可以是一个人，也可以几人联合，推举一人为法人代表。 4.12加盟商所属区域内原则上公司不再审批新的加盟店，如有特殊需要应经本区域加盟商所属负责人同意后，方可向公司申请办理加盟手续。

五、申请加盟程序

申请：填写申请加盟表格，由公司审批备案。

签约：携带居民身份证以及经营场地平面图，双方互动交流详细情况，确立加盟合作意向，交付首批进货全额货款，品牌使用费等相关费用，并在三个月内向公司提供工商营业执照复印件和当地税务登记证复印件备案。公司将与其签订正式加盟合同，并办理特许加盟授权。

选址：自行考察当地市场，选择适宜的并符合公司条件要求的商圈（如：商业 区，高档生活区，超级市场里面店中店等适合的区域）。 装修：根据公司统一制定的连锁店装修风格，按照公司提供的装修效果图，结 合各连锁店具体装修设计构想，由加盟店自主装修。公司也可根据加盟 商申请，由公司委托专业设计师设计、绘制平面布局图、效果图、施工图等，协助加盟商完成工程装修。

发货：公司与加盟商协商，根据店面装修工程进度，确定发货时间，在双方确 定的时间内将公司规定的货品发至加盟商指定地点。

开业：公司协助进行营运前准备，专业培训。在公司指导下进行一段时间的试营业，开展开业前的宣传及促销活动，择日正式开业。

证件：加盟商需申请中华人民共和国正式营业执照，并在当地税务机关进行登

记。并将所有相关执照及营业手续复印件交由公司登记建档。

六、代理商旗舰店的业务要求 6.1 加盟商限时拓展所在区域业务； 6.2 按季度要求完成业绩指标； 6.3 各级加盟商按规定比例分享利润； 6.4 三个月完善本店的管理、教育、培训工作，能独立开展工作，同时为区域内的分级经销商开展上述免费服务工作。

第13篇：招商项目计划书

高强生物产业园招商项目计划书

一、项目概况

（一）所在县（市）：高强县

（二）项目名称：医药中间体、原料药、制剂等产业项目，热电厂、水厂、仓储物流等基础设施项目

（三）所属行业：基础设施、工业、物流

（四）项目类别：绿地投资

（五）项目承办单位概况

高强生物产业园是市政府确定的武都国家生物（医药）产业基地“五区六园”中的一园，位于高强县城北3.5公里处的艾芳河南岸，地处武都东部平原，规划总面积14.8平方公里，起步区规划面积7.25平方公里，规划有医药中间体产业区、原料药产业区、化工产业区、仓储物流区和综合功能区。产业园于2011年6月挂牌成立，重点发展医药中间体、原料药，产业园运作规范，承接项目优势明显，现已有十余家企业入驻。

二、项目建设规模和建设内容

力争到2015年，产业园开发建设面积达到7.25平方公里，建成区人口规模3.6万人，累计引进资金70亿元，入园企业达到40家以上，总产值达到120亿元，主营业务收入达到100亿元，实现增加值55亿元，利税达到7.5亿元，

安排就业13000人。力争打造全国最大的医药中间体专业产业园。

在基础设施方面：“十二五”期间计划累计投入资金8亿元，完成产业园规划区内16公里的道路建设及供排水、供气、通讯等管网铺设；完成产业园5万吨/日的供水厂和5万吨/日污水处理厂建设；同时，实施综合服务功能区、物流仓储区建设，为产业园的综合协调发展奠定良好基础。在产业项目方面：“十二五”期间计划通过招商引资，引导入园企业客商投资50多亿元，逐步打造和完善生物制药、医药中间体、化学制剂等相关产业区。

三、项目建设的必要性和依据

医药产业是一个市场前景广阔的高投入高产出型“朝阳”产业，改革开放以来我国医药产业得到了快速发展，产值年均增长16.6%，已成为全球医药十大新兴市场之一。2012年，华安省规模以上医药工业企业303家，主营业务收入708.28亿元，居全国第3位。医药产业已成为拉动全省医药经济快速发展的牵动力量，是华安的战略性产业和重点发展的后续支柱产业。为振兴华安医药产业，《华安省医药产业发展“十二五”规划》明确提出：加快园区建设，加速产业聚集。按照“产业配套、链条延伸、特色突出”的思路，加强园区环保、水、电、气等配套基础设施建设，抓紧谋划医药产业园区建设项目，推动企业向园区聚集。同时，“加快武都周边特色医药产业园区建设”。按照武都生物产业总体

布局，加快高强等周边特色医药产业园区建设。充分发挥现有优势医药企业的辐射拉动作用，依据产业基础、产品链关联度，编制园区建设发展规划，并纳入当地产业聚集区总体规划。到“十二五”末，形成一批技术先进、特色突出、发展潜力大、产业配套功能完善、市场竞争力强的优势产业集群。依托高强当地医药资源、产业基础和良好的基础条件，在高强建设生物医药产业园，打造医药发展平台，不仅符合国家产业政策导向，符合我省提出的建设医药工业基地的战略目标，而且可以迅速形成块状经济优势，并充分发挥园区聚集效应和产业带动作用，推动全省医药产业快速发展。

四、投资估算及资金来源

（一）项目总投资额

项目总投资70亿元人民币，其中基础设施建设投资20亿元，医药中间体、原料药等相关医药化工投资50亿元。

（二）拟利用外资或内资金额：50亿元。

五、经济和社会效益分析

到“十二五”末，入园企业达到40家以上，总产值达到120亿元，主营业务收入达到100亿元，实现增加值55亿元，利税达到7.5亿元，安排就业13000人。力争打造全国最大的医药中间体专业产业园。

六、建设条件

（一）项目建设选址

高强生物产业园是市政府确定的武都国家生物（医药）产业基地“五区六园”中的一园，位于高强县城北3.5公里处的艾芳河北岸，南至艾芳河北岸、北至县界、东至西肠村西、西至东昌村东，规划总面积14.8平方公里，起步区规划面积7.25平方公里。

（二）项目建设条件

区位优势独特。产业园地处武都、仨水、保安三市六县交界处，高强县城北3.5公里，距武都39公里，距西京150公里,距遥津港250公里,距武都国际机场25公里,距黄山港220公里;距武暗铁路、武晴高速公路仅20分钟车程。县境内通过武津高速、清新高速,清高线、安高线2条省级公路贯通园区。基础设施完备。产业园总规划面积14.8平方公里，起步区面积7.25平方公里。实施了5万吨污水处理厂、供排水管网及道路等设施建设，年底实现“六通一平”，两年实现“九通一平”；产业园有110KV变电站3座、35KV变电站2座，供电能力80万KVA；县内已建成日处理能力1500吨的垃圾处理厂；西气东输陕京五线天然气管道在我县设有分输口，县内输气管道开始铺设。水资源充裕。总储量(400米以上)约为80.93亿立方米，完全可以满足企业需要；水质优良，含钙少，属软水，可以降低水处理成本约30%。地热资源丰富。地热含水层较发育，可供开采100年以上；出口水温73℃，单井出水量70立方米/小时，可为企业提供优

质廉价的热能，降低生产成本。可建热电厂。我县周边20公里没有热电厂，按照国家政策企业可以建热电厂，除供自身配套使用外，还可为园区内企业提供热能和电能。

七、合作要求

（一）合营方要求

全球医药500强、中国医药500强。

（二）合营方式：合资、合作、独资均可。

（三）合营年限：20年。

（四）经营范围：医药中间体、原料药、制剂。

（五）产品销售方向：内销70%，出口30%。

八、建设进度初步设想

（一）土地调研测绘阶段（2010年5月—2010年12月）。这一阶段主要围绕园区建设的前期有关工作进行全方位彻底的摸底调查和土地测绘。主要包括对园区内的土地状况、农户情况以及基础设施情况等进行调查测绘，为初步选址、征地、启动开发点提供依据。

（二）基础设施建设阶段（2011年1月—2013年6月）。这一阶段主要是加快推进园区基础设施建设工作，在园区规划的试运行范围内开始安装管网、水、电、环保设施等前期基础设施建设工作。

（三）项目落户阶段（2012年1月—2015年12月）。这一阶段的工作主要是立项目，树形象的阶段。主要是在前

两个阶段的基础上，开展招商引资工作，力争引进30个企业落户园区。

九、联络方式

联系人：

电话：

传真：

通信地址：

邮编：

电子邮箱：

第14篇：步行街招商计划书

东盛步行街招商计划书

第一部分招商策划

一、项目总定位 (一)统一宣传口径

1、宣传总精神:盛泽城市商业新财富中心

2、顺应盛泽城市和东方丝绸市场新一轮开发趋势,应运而生。盛氏集团鼎力巨献,政府首推,十大重点工程的重中之重。

3、抢占中国东方丝绸市场的核心区位,与盛泽广场共同构筑盛泽城市新商业配套中心及标志性建筑群落,打破盛泽传统商业模式,引领盛泽城市商业全面升级。

4、融合现代地产和商业运作理念之精华,借鉴吸收国内外商业名街的成功经验,整合国际商业模式和盛泽本地文化,为盛泽人民和国内外客商打造一个与上海、苏州比肩同步,全新全能的商业舞台,打造成国际化、本地化、专业化融汇互动的盛泽商业第一街!

5、近十万平方米的建筑面积,四百余米的商业长街,集国际一流大型超市、著名家电卖场、数码广场、专业百货、娱乐休闲、餐饮、商务办公、酒店公寓多功能为一体的中高档shopping mall,汇聚万千人流、物流、资金流、信息流,将成为新盛泽的真正核心商业区。

(二)招商定位作为盛泽及周边唯一的中档偏上的shopping mall,我们重点吸纳具有品牌知名度、经营正规、运营良好的品牌商家,以满足大众全方位消费需求。

(三)业态定位吸纳中国名街的业态规划精髓并结合盛泽消费文化,以各类品牌店、大卖场、大餐饮、大娱乐为核心,规划了丰富而合理的业态,包括各类品牌店、特色店、主题百货、电器卖场、超市、书城等。采用多元化经营模式,一站式商业步行街(开放式shoppingmall),满足各界人士的消费需求。

二、招商策略

(一)业态设计先行,准确、差异化的业态定位是成功招商的前提基础准确、差异化的业态定位乃是步行街竞争胜出的原因。东盛步行街的开发与运营要始终坚持\"全新的建筑形态、全新的消费环境、全新的业态组合\"先进理念。在业态组合方面,我们要紧紧抓住本地消费需求倾向和消费特点,重点突出,业态丰富,有机结合。坚决摒弃不适合本地消费文化的业态!由此,我们确定了以各类品牌店、大卖场、大餐饮、大娱乐为核心,主力店、次主力店(大店)占50%左右,餐饮娱乐休闲(小店)占30%左右,品牌专卖店占20%左右。

(二)先确定主力店,再全面招商考虑到主力店、次主力店、国际名牌店及其他品牌招商的不同特点,制定了\"先确定主力店,再全面招商\"的基本策略。在执行过程中,主力店、国际名店和餐饮、娱乐要提前招商,其它随后进行。

(三)为客户度身订做开店全面解决方案在这一策略的指导下,经过专业培训师培训的招商团队,根据实际情况灵活调整和实施租赁政策。例如,根据不同类型的租户提出的不同需求,为他们提出度身订做的解决方案;妥善安排好各租户的楼层位置、相互位置,使之相对成行成市、互惠共赢,而不是互相干扰、削弱;根据整体市场定位和业态组合,对进驻租户提出要求,并协助他们调整、提升和完善他们在东盛步行街新店的定位、档次和其他品质。

(四)人员、媒体、大型主题活动立体化\"整合宣传推广策略\"在市场宣传推广方面,实行\"整合推广策略\",为招商工作提供有力支持。一为媒体宣传,二为招商活动。关键性招商活动如下:招商发布会暨主力店签约仪式、招商成果发布会、项目推介会、建筑节点庆典会等

。(五)招商进度、质量、费用统一控制为把招商计划落实到实处,达到多快好省的目标。我们在招商进度、质量、费用上严格把关,统一控制。采取用时间推动表控制进度;根据业态布局和市场定位对商家精挑细选,重点吸收品牌商、实力商和特色商来控制质量;对招商费用进行精打细算,并采取以下措施对招商费用进行统一安排、科学分配。

1、招商任务指标分解到人,成本分解到人。

2、关键性招商费集中使用,避免零打碎敲。

3、重点保障优秀招商人才的工资待遇和奖励管理。

4、重视大客户招商和关系招商,费用安排上予以倾斜。

5、经过精心策划的媒体宣传计划,实现精确、有效的传播,价值最大化。坚决避免宣传费用的乱用和浪费。

第二部分招商计划

一、统筹计划内容统筹计划内容指的是以我们要做的事情为线索,按先后次序排序、合理安排。时间跨度为招商全面启动至开业。

(一)招商阶段划分、招商目标和时间安排阶段划分:招商筹备阶段、主力店招商阶段、全面招商阶段、运营调整阶段四个阶段。招商目标:由于步行街的商家是需要不断调整、优化的,原则上讲,招商工作不是招满了就结束了。但为了明确方向,特定目标如下:

1、截止到2006年12月,基本完成步行街主力店、次主力店(大商铺)的招商,完成小商铺70%。

2、截止到2007年5月,基本完成招商任务。

3、截止到2007年5月底,商家开始入场装修,为开街做准备。力争8月底,确保9月份一定开街。为具体化可执行,在时间安排上,此计划涉及的时间段为:2006年5月开始执行,截止到2007年开业。具体工作安排见下面的《计划执行时间表》。

(二)招商人员的招聘和培训,打造一支精悍的招商团队再大的项目也是人做的,人的因素在项目招商中起着最根本的决定性因素,因此招聘、选拔、培养一大批招商精英,打造一支强悍的招商团队,是招商筹备阶段的最核心任务。目前,新聘3人,其中招商主管和招商专员各一名,策划一名,从商业公司调来一名设计,组建了一个招商二部,但这远远不够。通过网络等多种渠道正在物色更多的从业经验丰富、拥有大量客户资源的专业化高素质招商人员,目标是组建一个 10 人左右(不含招商中心人员)的专业化团队。一个团队不仅需要专业化,更需要一体化。因此,对团队的培训尤其重要。目标是使整个团队具备完整的项目的知识架构、卓越的团队执行力和共同的价值取向,培训内容如下 :

1、五个核心理念的培训。

2、团队执行力的培训。

3、项目知识的培训,以使团队成员对项目有一个清楚的认识。

4、招商技巧的培训,包括接听电话、接待语言、谈判策略和谈判技巧等,以培养和提高团队成员的招商能力。

5、招商礼仪和招商制度的培训(语言艺术、招商制度说明和合同解读等)。

(三)招商架构、招商机制的建立在人员招聘和招商架构的建立上,我们都遵循精英、精简、垂直化原则,目的是实现人员最少化、指挥执行系统最简化、效率成果最大化。以节省招商费用,提高工作效率。招商架构和人员职责如下

:

1、地产集团招商中心组织架构图Image:地产集团招商中心组织架构图.jpg

2、招商人员主要工作职责

(1)招商一部主要负责主力店的招商工作:1人

(2)招商二部主要负责餐饮、娱乐的招商工作:3人 (3)招商三部主要负责百货、服饰类别的招商工作:2人 (4)招商四部主要负责综合类招商工作:2人

(5)策划部暂定员两名,主要负责招商的策划、媒体计划的制定执行、招商文案的策划撰写和设计。一名策划,一名设计。根据发展需要,在步行街开业时,需要再增加策划一名。

(6)此架构为开业前期的组织,开业准备期和开业运营期的架构,届时提前3个月报人力资源部。招商机制的建立,是为了在招商团队中形成一种人性化的制度管理氛围,做到有章可依、奖罚分明,既讲究个人贡献、更注重团队精神。

建立一系列的管理制度。(1)招商人员奖励政策的建立(2)招商人员处罚政策的建立(3)招商人员日常管理规范制度的建立等附:人员薪酬及奖励方案

一、人员薪酬(建议):

1、一般人员:1500——2500元/月(月薪)

2、主管:3000元/月(月薪)

3、经理(暂不设,今后可从现有人员中提拔)4000元/月(月薪)

二、人员奖励方案(建议)

1、整个招商中心按年租金手入的4%提取奖金。

2、其中招商人员按年租金收入的2.5%提取奖金.

3、其中其他团队服务人员按年租金收入的1.5%视表现与贡献由地产集团分管领导分配。

4、此项奖励方案不含高层领导。(四)相关招商资料的准备(1)招商手册(已有)和招商说明书(2)租赁合同(3)委托经营合同(4)定租确认书(5)招商委托书(6)招商流程表(7)招商文案(8)退房申请表等(9)授权委托书等以上文本见附录,其它文本资料根据不同阶段、具体需求再行撰写!(五)招商方式、目标客户的确定招商方式:

1、项目招商发布会

2、项目推介洽谈会

3、大型零售连锁会议

4、登门拜访

5、网络招商

6、电话联系

7、面对面沟通

8、行业协会、政府机构

9、各地商会目标客户——主力店

1、超市:家乐福、乐购、大润发、好又多、物美、世纪联华等。

2、家电卖场:国美、苏宁、永乐。

3、百货:人民商场、石路国际商城、深圳天虹百货、银泰百货及长三角地区有名的百货。目标客户——次主力店

1、聚人气店:肯德基、麦当劳、星巴克、哈根达斯,大型中餐、量贩式KTV等

2、数码广场、书店、运动天地、名品折扣店

3、电影厅及成人电玩(六)第三方招商网络平台的建立他山之石,可以攻玉,由此,建立第三方招商网络平台可以得到巨大的资讯支持,更能节省大量的人力、宣传推广成本,加快招商速度。构建第三方招商网络平台可以从这些渠道去争取:

1、专业的招商网站

2、专业的地产交易平台

3、行业协会及政府招商机构,行业协会和政府招商机构从某种意义上讲,很具有权威性和号召力,他们既拥有本行的丰富的品牌资源和众多企业家朋友圈,更具有说服他们入驻的话语权。更能省却一大笔宣传费用,在短期内带动一大批商家考察、开店的热情。例如东方丝绸市场管委会、镇政府、闽商会馆、苏州上海各地行业协会、步行街会员单位等。

5、与定位不同的商业项目招商部门建立战略性合作伙伴关系,达成资源共享的互赢格局。特别是可以通过私下互动,把对方的招商人员转化为我们的兼职招商人员,在高奖励的吸引下,引进我们所需的商家品牌。(七)招商政策的制定在项目的定位、宣传推广基本到位的基础上,一个优化组合的优惠招商政策可以成为吸引商家入驻的推动剂,正如足球场上那关键性的临门一脚。为了吸引和推动极具影响力的主力店的进驻,我们将在租金、建筑结构等方面给予一定的优惠。(八)媒体宣传推广计划的制定执行商业项目,特别是大型商业项目,招商造势至关重要!孙子兵法曰:不战而屈人之兵,造势要依托自身优势,重视宣传的协同效应。造势就是运用各种媒体,以新闻性的软文宣传炒作为主,配合硬广告,形成密集的市场宣传攻势。在短时间内,在吴江、苏州、嘉兴,乃至上海形成热门话题,有力提升我们的项目知名度。这样做的好处是:

1、节省大笔广告费,因为好的选题和好的文章,一些报纸的收费要比广告收费少很多。

2、能够使目标商家比较详细的了解我们的项目情况。通过对原来的媒体宣传分析发现,原来的媒体宣传形式比较单一,主要以硬广告为主,缺少详细的分析介绍。这样的广告只能流于形式,一掠而过,不能引起商家的注意和研究。而新闻性的软文或专题性的软文比较具有新闻性、专业性、权威性,而且,广告性不强,不会引起读者的警惕和反感,会仔细的阅读下去。能很快的达到我们的目的。

3、由于是专业性的宣传,可以提升商业地产项目档次,塑造良好品牌形象,为后续开业经营奠定良好基础。在吸引大商家入驻宣传方面,我们宜采用多种宣传手段:报纸、行业报纸、专业杂志、网络媒体。电视媒体主要针对中小散户。目前,根据调查分析,确定主打区域为苏州、吴江,其次,为上海。主要报纸为苏州日报、现代快报、扬子晚报,其次为吴江日报、新闻晨报。时间和密度安排上按高、低、高的方式延续。具体媒体宣传方案见媒体计划表。(九)大型主题招商活动的策划执行大型主题性招商活动,配合全方位立体化媒体平台(电视、报纸、网络、广播)宣传炒作,是步行街招商推广的“核武器”。

1、招商发布会

2、项目推介会(指区域性的针对一定数量的意向商家的集中性项目说明、洽谈会)

3、主力店、次主力店等具有一定品牌知名度和影响力的签约仪式,如肯德基、家乐福、国美、永乐、天虹百货。

4、阶段性的招商成果发布会

5、以项目命名的大型零售连锁会议

6、工程重要节点(封顶、竣工等)完成及开业庆典会根据目前的项目招商情况,在6——8月份,计划举行招商发布会、项目推介会、签约仪式,其它活动视具体发展情况而定。活动具体策划执行方案在确定后撰写。(十)招商费用预算招商费用包括:人员差旅费用、商家接待费用、宣传费用――广告及招商活动费用、招商人员提成。招商总费用为年租金的10%,约为230万左右。其中,招商人员提成4%,差旅招待2%,广告公关礼品费4%。(十一)租金建议方案根据盛泽本地租金情况、目前项目周边商业状况并结合我们的市场定位,确定我们租金水平为中上水平左右。东盛步行街业态楼层平均租金表面积日租金年租金超市13391.79 m20.7元/ m2?天342万元地上一层4362.656 m23.5元/ m2?天557.33万元地上二层6143 m21.5元/ m2?天336.33万元地上三层7700 m21.0元/ m2?天281万元地上四层8044 m20.6元/ m2?天176.16万元地上五层2369.4 m20.4元/ m2?天 34.6万元百货8023 m20.8元/ m2?天234万元家电2293 m21.2元/ m2?天100.4万元数码广场3292 m21.0元/ m2?天120.15万元总计:2181.97万元(十二)招商政策建议方案

1、付款方式:分小商铺和大商家两种情况(1)小商铺:首付定金(三个月租金),租赁合同签定支付其余全部租金。大商家:根据谈判情况,由集团领导确定。(2)小商铺半年一付,押一个月,下次付款须提前1个月支付。

2、“房租高开低收”房租的高低直接影响到商家和我们双方的利益,同时也体现特色街地段的价值和商铺的档次及品质,在启动市场阶段确定租金价位时,建议租金应高开低收即前三年租金订到一个较高的水平,然后通过免租、免物业管理费等优惠政策,来调整与周边租金的价格水平,满三年后租金根据市场情况在确定三年后的市场租金价格。

3、“放水养鱼”,装修免租期政策根据入住商家规模、品牌的大小建议给予商家相应的装修免租期。小商家为一个月免租期,大品牌主力店、聚人气店为三个月免租期。

4、协助办证:提供工商、税务、卫生、公安、环保等一条龙办证服务。

5、提供税收上面的政策支持,具体政策与财务部协商后确定。

6、允许一定范围内的改变房屋布局经营者根据经营的实际需要,在符合规划技术规范的条件下,在不改变建筑主体结构的情况下,可根据自己经营项目的需要进行改动或与其它商铺打通统一装修,以最大限度满足经营户的需要。

二、招商计划执行时间表(2006年——2007年开业前后)招商计划执行时间表项目明细阶段划分时间事项明细责任部门筹备阶段(5月—6月)5月

1、人员招聘人事部

2、人员培训副总裁、人事部、招商中心

3、架构和机制建立副总裁、招商总监

4、招商资料准备策划部、招商中心

5、招商计划制定策划部、招商中心

6、主力店联系洽谈招商中心6月初

1、人员招聘和培训副总裁、人事部、招商中心

2、招商政策的制定招商中心、策划部主力店联系洽谈招商中心家电卖场目标客户深度洽谈,选择一家招商中心

5、各媒体联系洽谈策划部

6、具体媒体计划出台策划部

7、招商方式的确定招商中心

8、目标客户资料的收集招商中心主力店招商(6月—9月)6月-7月

1、各种业态全面开始招商招商中心

2、宣传文案、广告设计完成策划部

3、媒体宣传集中攻势展开策划部

4、超市目标客户深度洽谈,选择一家招商中心

5、构建第三方招商网络平台招商中心、策划部

6、家电卖场签约招商中心

7、主题百货目标客户洽谈招商中心

8、肯德基正式签约前谈判招商中心

9、大型中餐开始招商招商中心

10、招商新闻发布会举行策划部、招商中心

11、办公室搬迁到国际大厦八楼全体8月-9月

1、肯德基正式签约入驻招商中心

2、超市正式签约招商中心

3、家电卖场正式签约招商中心

4、按计划进行媒体宣传策划部

5、举行各种签约仪式策划部、招商中心

6、大型娱乐深入洽谈招商中心全面招商阶段(9月-开业)9月-11月

1、各种业态招商取得一定成果招商中心

2、各种品牌特色店开始招商招商中心

3、主题百货深度洽谈招商中心

4、大型中餐确定意向招商中心

5、数码广场深入洽谈招商中心

6、建筑封顶庆典活动筹备开始全体11月-0

7、2月

1、大型中餐完成签约招商中心

2、数码广场、书店、运动天地、名品折扣店确定意向(12月份)招商中心

3、电影厅、成人电玩确定意向,力争成人电玩提前完成签约招商中心

4、完成小商铺50%以上招商中心

5、招商成果展示会招商中心、策划部

6、媒体宣传策划部

7、主题百货签约招商中心

8、建筑封顶庆典活动举行全体3月——开业

1、小商铺完成到90%,力争完成到100%招商中心

2、完成项目商业面积招商的90%,力争总完成100%招商中心

3、开业庆典的策划筹备举行全体

4、媒体宣传策划部运营调整阶段(开业后)开业后

1、继续跟踪较好商家招商中心

2、密切关注已进商家的经营理念和经营业绩招商中心

3、对业态不好、经营业绩较差、不受欢迎的业态、商家进行调整招商中心

4、引进新的商家招商中心

5、继续进行宣传,打造品牌步行街,促进整体运营和后续招商策划部

三、各媒体宣传计划表各媒体投放计划表(2006年6月—2007年开业)媒体名称媒体具体名称投放金额投放方式投放时间报纸现代快报(金楼市)待定软文、硬广告、专题0

6、6—开业扬子晚报待定硬广告、专访0

6、6—开业新闻晨报(上海)待定软文、硬广告0

6、6—开业吴江日报待定软文、硬广告、专访、专题0

6、6—开业电视苏州电视台待定、广告专访06年7月、8月、12月07年2月、3月网络阿里巴巴待定诚信通会员、广告0

6、6—0

7、06长三角地产网等待定软文、广告0

6、6—开业户外工地广告、横幅待定喷绘广告墙7月制作发布其它待定待定待定待定

四、附录文件(略)

第15篇：招商计划书.6.6

招商计划书

鉴于目前中新国际创意设计产业园的发展形势和招商压力，需要制定一个整体的招商计划，来推动招商工作的顺利进行。

首先，让我们一起来看看产业园目前的态势分析，也许对制定一个正确的招商计划有点帮助。

产业园SWOT分析如下：

优势：

1、中新国际是龙岗区政府重点扶持的文化产业园之一，进驻园区的企业可以享受政府的各项优惠政策，首先是租金补贴。

2、产业园位于龙岗布吉镇布澜路上李朗段，这里是一个新开发的商业园区，附近有李朗国际珠宝产业园、宝福珠宝产业园、赛兔数码科技园和深港中海信科技园，周边有华南城、联创科技园、大芬油画村、三联玉石文化村、中华南岭丝绸园等等，形成一个创意链、产业链和供应链。

3、正因为有上述这么多的园区，这里的文化和商业氛围非常浓厚，未来一定十分繁华，对商家来说是个巨大的有发展潜力的市场。

4、新加坡公司投资，有外企背景，经济实力十分雄厚，而且面对国际市场，让进驻园区的企业市场广阔。

5、位置偏离闹市区，环境十分宁静，适合设计师办公。

6、产业园参加过两次大型展会，企业形象得到一定的提升，有一定市场影响力。

劣势：

1、位置偏僻，交通不太方便，企业与客户沟通及业务来往不方便。

2、房屋是旧房改造，相比新建的楼房质量方面有些差距。

3、工程还没竣工，园艺建设和内装饰等都没开工，客户来实地考

察不会有太好的印象。

4、我们定位是高端奢华消费品设计园区，可是我们的园区规划、

及办公工具等都没达到标准，方向不是很明确。

5、我们招商的很多硬件还不具备，具体如下：

（1） 招商中心没有成立，招商没有一个集中的、能代表产业园形

象的办公场所；

（2） 没有一部像样的接送车，可以用来接送贵客；

（3） 没有做道路指示标识指引客户到产业园；

（4） 没有像样的画册等宣传资料；

（5） 没有对外宣传的广告片；

（6） 没有优秀的PPT。

6、我们招商的软件也很不完善，具体如下：

（1） 没有作整体的推广，知名度没有打开；

（2） 招商政策始终不太明朗，招商制度还不够完善；

（3） 没有良好激励方案和招商机智，招商人员工作激情不高；

（4） 招商部成立比较晚，而且现在对外营销力度相对薄弱；

（5） 网站建设缓慢，对外宣传信息不全面、不到位。

机会：

1、其实还是有很多相应的企业还是需要重新找个更好的办公环境的，只是我们还没有找到他们。

2、大运会马上来了，可以借助大运会造势，扩大品牌影响力，也顺势推动招商工作。

3、我们工程还在施工，外装修还没完工，内装饰及园区景观也没动工，还处在招商前期，一旦建成，相应的硬件和软件配套基本完善，我们招商应该不是大问题。

4、我们的招商队伍在扩大、招商的力度也在提高，通过不断的市场调查和工作磨合，取得一定的招商经验，招商困难越来越小，招商工作越来越顺利。

5、可以通过软件活动，与政府、协会和企业达到资源互换，和蔼共赢的目的。

威胁：

1、目前， 深圳这里的产业园太多，竞争也相对的激烈；

2、招商也有段时间了，目前为止，一个也没招到，实在有点心慌，担心市场被其它的商家抢占，因此招商队伍有些意乱；

3、如果我们对市场把握还不准确，目标客户还不明确，我们的招商工作正是越来越难了。

综上所述，可以总结出，我们的招商工作是非常紧迫的，是处于被动的，是需要化大力度改进的。

根据目前形势，本人建议采取如下措施：

一、硬件方面

1、尽快成立招商中心，提高招商的整体形象；

2、尽快制作产业园道路指示交通标识，方便客户找到产业园；

3、公司购买一辆体面的接送车，方便业务办公和客户接洽；

4、尽快策划一本招商手册，把我们目前的优势及招商政策宣传出去；

5、尽快装修办公楼，搬到新的办公室办公，办公室装饰相对豪华点；

6、公司采购一批相对有档次的办公文具供招商人员办公；

二、软件方面

1、尽快与政府搞好关系，取得绿色通道，免费办理产业园道路指示交通标识，做长久的品牌推广；

2、在一些公共媒体上（如电视、报纸和杂志等）广告宣传，提高知名度；

3、尽快制作广告片，让客户对我们产业园的未来有个视觉的感观， 也是提升品牌形象的一个手段；

4、尽快与社区及义工联取得联系，在大运的时候与街道办及义工一起在社区搞公益活动，在周边扩大知名度和美誉度。

5、尽快招聘一两名设计师，对我们的平面资料作一些好的设计和规划，让客户感受到我们的园区是有设计氛围的。

三、人员方面

1、办公时间，所有人穿统一的有档次的服装，打扮整洁，举止文

明得体；

2、对招商人员进行话费补贴，目的是让他们与客户随时沟通；

3、激励机制诱人，针对不同的情况有不同的奖励，尤其是第一个

招到商的进行大奖，奖励具体化；

4、鼓励招商人员走出去商务沟通，不要总忙于事务，但走出去一

定是有效的，否则就不用出去。

以上计划希望得以实施，希望此计划对我们的招商工作能带来一定帮助。

周理会

2011.6.6

第16篇：招商会议计划书

招商会计划书

招商会议主题：

招商会议宗旨：

招商会议程序及细节：

一、招商会议时间及地点

1、时间：（招商会议最好选择非节假日，以便客户参加）

2、地点 ①酒店（会议、住宿、餐饮、交通方便）

②度假村（会议、住宿、餐饮、休闲娱乐）

二、招商人员及参会工作人员培训

培训是团队了解企业现状、产品，了解招商策略和操作步骤，同时也是团队进行磨合的过程。针对招商培训主要有以下几个方面：

1、企业文化及产品知识，以使团队成员对企业的现状有清楚的认

识

2、沟通技巧（如接听电话、接待语言、洽谈技巧、仪表举止等），

以培养团队的职业感

3、招商专业知识（招商流程、谈判技巧、接听电话、注意事项等）

4、招商要旨（招商策略说明及合同解读等）

①招商人员必须对产品的各种优势如实掌握

②招商人员必须对自己的客户做事前了解，包括客户的经济实力、销售网络、个人爱好等

③招商人员必须对目前市场具有充分的了解，特别是自己的目标客户所在地区市场要进一步了解

④招商人员必须具有一定的谈判策略和能力

三、会议邀约的对象确定

四、确定招商的宣传渠道（网络、电话）

五、合同的策划

六、招商会的细节安排，招商人员对具有针对性的重点客户整个会议期间全程跟踪服务

1、做好与会客户的接待、住宿、饮食、返程等方面的工作

2、营造一个轻松愉快的招商会氛围，同时让前来参加招商的客户从侧面知道他们本地区有相同实力经销商也要参与招商，激起经销商的竞争心理

3、招商会上要有营销策划人员、产品经理对当前市场和产品做详细的分析讲解。可以由经销商现场提问关于自己的市场前景和营销策略，营销策划人员做现场解答，帮助经销商树立经销信心

4、公司设计的产品手册、招商手册必须有招商人员亲自发到与会经销商手中，并做登记

5、现场悬挂、摆放大量产品平面广告（横幅、易拉宝、宣传单等）

6、邀请已经加盟的经销商，竞争其他地区的经销权，这样就对这个地区想经销而没有经销的准客户产生强大的震撼和压力，使他们看到这个市场的可操作性和利润空间，为了自己的市场不被别人占领，他们可能会在现场签单

7、对现场签单的经销商予以更大幅度的价格优惠和政策支持，此信息由讲师现场对与会经销商说明，具体优惠政策由招商人员单独对签单客户说明

8、会议结束后赠送礼品

七、会后跟单流程

1、电话跟踪回访

2、上门拜访

八、会议结束后做好善后工作

1、安排客户返程

2、总结会议得失

3、对招商会获取的其他信息整理存档

九、其他

1、会议流程

2、行程安排

3、费用预算

第17篇：招商计划书写作方法

一、概况简介

二、商业分析

三、目标方向

四、战略方针

五、行动方案

六、组织细则

七、执行前准备

八、管控修正

九、总结

一、概况简介

为了准时、准确地达成开业目标，全面配合招商并控制各项工作的有序推进，特制定这份《开店招商作业计划书》。计划书中对开店前所需了解、准备和分工的各项内容作以细致划分和说明，以作为开业必备的工具类文案。

1.分析

通过对项目内部、外部的优劣势分析、对面临的竞争、威胁和商机的分析，从而制定针对性的实施战略以达成设定的目标。

2.目标

打造东北最具规模的美式购物中心，为沈阳及外来消费者提供购物、休闲、餐饮、娱乐为一体的活动场所。

按照集团的整体规划，准时于07年第三季度开业，并在保证品牌质量的基础上完成第一年7000万的租金目标和90%以上的出租率。

3.战略

为了更好地达成目标，对开店的招商实施优惠战略并配合招商，设计针对性的推广战略。

4.行动

根据开业时间点对招商洽谈、营销推广、设计装修等具体工作制定行动方案。

5.组织

全面展开招商工作之前对内部组织架构和租金目标进行划分，做好招商作业流程的制定并对招商产生的费用进行细分和预估。

6.执行

完整的计划要通过良好的沟通与协作、达到准确的理解和执行。首先通过沟通对目标、战略计划和行动方案做到部门间和人员间达成共识，其次在展开全面招商之前充分准备、做到人、财、物各因素完成到位，这包括招商工具、招商资料、招商费用、招商人员及人员培训等各个方面。

7.管控

整的时间点进行修正，并对过程中所有相关资料进行建档和管理。

第18篇：招商计划书（推荐）

一、招商策略

1、高举高打，媒体炒作，形成全市关注的热点。

2、以易吸引人气和忠诚度高的业态为先导。通过该类客户的成功入驻带动整体的人气。

3、先招主力店，并在招商条件的基础上给予优惠政策，以便为招商信息宣传创造悬念卖点。

4、主动出击，寻找意向客户。通过不同渠道，点对点挖掘客户，整合相关资源，深度挖掘投资客户，通过商会、行业协会寻找目标客户。

二、招商团队及人员配置

按照本项目的体量，对此招商人员编制定为6名较为合适，我们的招商团队，按照全员招商的理念划分成三种类型：

（一）本地市场招商组，招商部全体人员。

（二）现场客户接待小组。

（三）短期外围小组，派驻外地招商人员。具体人员工作按排如下：

招商主管（1人）：负责统管全局，大客户洽谈，制定招商方案和进度，安排招商人员的总体工作。

招商经理（2人）：

1、安排具体的招商工作。

2、招商队伍的管理、培训和考核

招商部（3人）

1、收集市场信息，分析市场动向和变化趋势，确定客户的租赁意向、租赁需求和条件分阶段进行统计分析。

2、制定详细的招商计划和分阶段实施方法，确定招商目标。

3、将信息及时反馈给上级部门并根据市场的变化，不断修改并完善招商计划和策略。

三、广告语

至商至尚，潜“利”无量。星际电商创智园，她将营造各行新锐人群的归属感。她将引领广州富商人居的新纪元。她属于自由与城市沟通的无限生活。她是休闲娱乐与文明环境相匹配的开始。

第19篇：招商计划书1

金源家居大卖场招商计划书（建议）

从目前吉林省装饰市场发展的趋势看，规范的大型装饰材料市场企业越做越强，而部分中小型装饰企业则退出市场。据不完全统计，近几年，仅吉林省就有20来家中小型企业退出市场。与此同时，二级城市又有众多中小企业面世。装饰行业上下游市场都充满巨大商机。装饰行业市场容量虽然不断扩大，但行业链条的发展并不平衡。完善品类购物链，形成一站式特色购买需求日益增加，机遇与挑战并存，结合行业发展现状特拟定此计划书。

一、市场基本情况：

1.市场规模：新建建筑材料市场占地xxxm²，建筑面积xxxm²，共xxx个摊位，经营场地xxxm²。

2.招商范围：主要经营木材、钢材、石材、建筑材料及其它油漆、涂料等。

3.配套设施：市场修建通道xxx米宽，总长xxx米的环型水泥路面，路面承载负荷达50吨。给、排水设施齐全，照明到户，每个摊位配有一个有线电视终端，二部电话入口，免收所有业户电话初装费。目前，工程进展顺利，一期占地xxx拥有xxx套商铺已全面封顶，开始进入室内外墙立面铺装阶段，xx月xx日经营户可入场装修，预计xxx月份开业。

二、组织机构和优惠政策：

1、组织机构：为更好地完成公司交给的工作招商任务，保证市场安全、快捷、优质地运作，公平、公正、公开、合理分配摊位，成立xxx建筑材料市场临时领导小组，由总经理助理，品类经理及管理人员，负责指挥市场品类招商计划、铺位面积划分、区域划分、客户洽谈、市场调研等招商事宜。

2、优惠政策：为更好地引入建材市场的核心业户，使其到我市场经营，在招商起始的头二天内交纳投标保证金并按规定租赁摊位经营权、签订合同、交款的（凭原工商执照、交款凭证、购买摊位协议书）给予一次性优惠15%，交几年优惠三个月年。第

三、四天报名的优惠10%，第五天以后报名的不予优惠。

3、付款策略：允许分期付款，首付五成，另五成可在下半年两次付清。

4、低门槛策略：降低首付，从50%降为30%；延长贷款年限，从原来的10年延长为20年。

5、老带新激励策略：凡在长春中东瑞家家居一期市场内经营者，介绍客户过来租赁商铺的，一律免当年税务。

6、内部渗入策略：在正常开展营销工作和程序的过程中，有意向马上要求租赁商铺的客户，允许通过内部购买的形式优先办理租赁手续。在享受下浮2%优惠的前提下，再享受总租金1%的优惠折扣。体现“先到就是赚到”的市场法则。

7、对于开业前期入驻的经营户给予3年租赁合同期免租一年半的优惠政策。

8、租金缴纳方式：一次性付款和逐年缴纳。

9、一次性付款：根据租赁面积大小给予不同比例的折扣优惠。

10、逐年缴纳：第一年免租，第二年缴纳半年租金，第三年足额缴纳租金。

三、环境分析：

1、长春房地产投资稳步增长，供求关系较为平衡；市场价格相对较低，居民消费意识超前；个人购房续唱主角，整体房价稳步上升；借景造势渐成热点，市场更加成熟完善；居民消费观念发生转变，购买商铺成为投资型客户投资理财的主要选择。

2、工业经济快速增长，产业结构持续优化；城市建设步伐加快，经济上升趋势明显；农业基础雄厚，产业化特色鲜明；工业初具规模，民营企业发展强劲；商贸繁荣活跃，三产业迅猛发展；路网工程全面启动，对荷沙线、蔡城线、马北线、分当线等主干道进行改造升级；随着武汉市8+1城市经济圈不断向前推进，新河镇工业园迅速崛起。

3、竞争状况：目前，该项目具有较高的性价比，区域内同行业市场还未形成。

4、消费状况：该项目地消费水平与汉川市消费水平相持平，消费不会趋于盲目，而是较为保守，但刚性需求较大。政府和川东集团鼓励投资，许多外来投资商把握这一机遇都来到松原进行投资，松原市的装潢材料需求日益增加，成立专业市场日益成熟。

四、项目SWOT分析

1、优势分析

1.1规模优势，具备了成为一个商圈的硬件条件，已初步形成以xxx为主的配套商业形态及商业氛围，投资前景巨大；

1.2 商业形态优势，商业步行街，最具发展潜力的商业形态；

1.3 购物环境优势，独具魅力的建筑风格，一流的休闲环境；

1.4 政府支持，给市场的招商和经营带来政策上的机会；

1.5 开发商多个项目的滚动开发，为该片区的发展创造了条件；

1.7 开发商实力雄厚，口碑良好，可坚定客户购买信心。

2、劣势分析

2.1 区位劣势，与武汉市中心相距较远，与汉川市也有一段距离；

2.2 文化劣势，新兴的工业园区，缺乏重点教育和文化、体育、娱乐等场所；

2.3 规划劣势，门面房开间过小，不适宜规模买场的进驻；商铺内楼梯设在中间部位，减少了门面的利用率；商业街两侧商铺为砖混结构，给大型餐饮酒楼的营业空间的连通带来困难；

2.4 人口劣势，目前，区域内人流量少，消费群体单一；

2.5 商业市场过度竞争，使招商和经营面临极大的威胁；

2.6 消费水平的低下和消费增长有限，限制了商业市场的发展；

2.7 商户经营信心和居民消费信心的不足，导致商业前景暗淡；

五、市场招商方案：

结合市场建设的实际，现吉林省品类最全、最大的是长春市中东瑞家装潢材料市场，针对其经营状况，特向公司提交两种招商方案，在征得意见的基础上再确定最后的方案。 第一种形式：“抓号”定摊位。市场招商是以单个摊位为起点，多购不限。每个摊位面积有xxx m²和xxx m²两种，每个摊位营业办公用房均为xxxm²。170 m²的摊位月收费xxx元，190 m²的摊位月收费xxx元。

此种方法的基本做法是：1.凡进入市场经营的业户先行交纳保证金，每个摊位人民币xxx元整。2.业户本人凭交款顺序抓摊位号。3.签订合同交款。4.入驻经营。

交保证金：首先业户根据本人租赁摊位的多少交足保证金，在交纳保证金的同时领到交款顺序号码，即是“抓”号的凭证和顺序。不交保证金就没有抓摊位号的权利。抓摊位号业户本人必须凭交款的顺序号和购买摊位的多少，由多到少，由先至后依次进行“抓号”，所抓号即为业户本人经营的摊位号。

六、市场调研：

1、在招商前要对市及行业内市场内部商户及消费者进行调研，掌握现有商户经营情况及发展动态，消费者对市场意见或建议及需求进行对同行业租金，品类占比，单体面积进行调研，最后将现有品类与同行异进行对比分析，具体流程如下：

招商部对调研需求提出申请---制定调研表单---调研主管组织人研并对数据汇总分析---招商组根行招商方案设计

2、在招商方案策划过程中，首先要对符位需求，其次通过招商调研，对招商分析和提炼，并确定招商对象，选择经销商方式，从而制定适合的招商策略。包括如下内容

（1）对同行业品类分析

制定本品类中、高、低档品牌数量、核心商户进行分析

（2）招商方式

对招商资源状况进行汇总，并根据占比分析计划，可采用走出去招商方式进行，了解其经营实力及动态。

① 定向招商

根据品类需求，进行定向招商完善购物链；

② 品牌招商

根据同品资源储备情况进行汇总排名，按品牌进行筛选；

③ 适卖商品招商

根据商场不同品类适合本市场（商场）的商品进行招商；

3、合作方式

① 买断经营：产权的方式。

② 租赁经营：交纳相应的物业管理费，招商经营自主，外部由物管公司统—管理，按相关规定执行。

③ 保底经营：双方确定前期市场启动统一代收款，保底扣点经营。

a.确定保底租金；

b.根据销售额比例扣除租金；

4、落位原则

① 品牌择位

根据品牌在同行业或本市场的顺序，进行优先择位。

② 竞拍择公平、公正的原则进行优势铺位竞拍位方式适用于成熟市场，不但能为市且还避免人情关的存在。

5、租赁费用

根据对同行业竞金情况结合周边购物环境，及市场成因素制定本品类租金，标准为：一定不做同行业之首。

风险控制

① 租金制定合理，不能过高；

② 对择位置成功品牌对接，对经营思路进行指导；

③ 时刻关注竞争对手动态，及时做好应对措

6、招商宣传

6.1宣传途径与 媒体宣传

在确定招商项目主体及件后，通过报纸、广播、电视的传媒商的项目传播出去，已达到招商项目广泛的宣传。

6.2 网络宣传

通平台发布招商信息或者招商广告，进一种全新方式。 网络招商打破了时空、距离的限制，对招商者来说，大引资成本；对投资者而言，增加了选降低了风险。

6.3店内宣传

通过有的招商信息栏、明显位置的招商海广告等途径向外宣传本商场的空铺位商项目的信息，已达到向外界传达招目的。种类:专题片、店内海报、P旗、七分贴、喷绘等。

（1）宣传方案制当企业内出现布局规划、调整及空铺商部门根据项目的规模确认适合的宣进行逐级审批。

① 策划部负责宣传资料的版面设计，由经营区负责对宣的校正和审核。

②策划部负责对正稿进行发布。

③ 涉及到印制的宣含多媒体影音资料）由策划部负责提。

5.7招商1）招商人员行为规范

任何一名招商工作人员均可以代表市场的形象，全员要具有礼仪规范:

① 必须着职业装，使用专文明用语，举止大方，不卑不亢。

人员洽谈时必须至少是2人以上。

③ 招商人员在招商过程中如遇到访自己亲属的，须执行亲属回避；因引作需要而必须参加的，需经主管领导

④ 招商人员业务守则

一记严守公司及客户的商业秘密。

二熟知公司情况、熟知客户情况。

三做到对客户诚实守信、竭诚服务仁。

四公开：招商洽谈必须二行、实行公开洽谈、公开条款、公开开付款

五不准：不准以任何方受贿。

不准以权谋户为个人办私事。

不准业务人员在公司内从事个人经营、不准擅自降低招商标按照公司品牌定位进行招商。

不准从事未经上级领导授权的活动，禁止做超越权限的允诺。

（商人员业务培训

招商人员除了应在断锻炼，不断提高业务能力和水平外接受适当的岗前培训和岗位培训。通商培训有以下主要内容。

① 项目及目的培训。让员工更能清晰了解改

② 对招商方案设计内容进行全面的让员工全面了解招商内容，便于招展。

③ 沟通技巧培养基训。目的是掌握接听电话和洽谈技巧，熟悉接应有的仪表举止等。 ④ 招商专业。目的是掌握招商流程和谈判技巧等招商要领培训。目的是了解招商的战目标分解、经销商定位合同解读、市案、常见问题的解答与应对等。

⑥系培训。目的是掌握更多的公共关系，并灵活运用到实际工作中。

（3谈

① 谈判前的准备

a.本商场的经营范围及相关情况、招商本合作条件充分掌握；

b .知判对象的市场定位、相关发展意向、战略、经营实力等予以充分了解，同时应对谈判人员有一个初步的了解。 必备资料：在招商谈判前，招商谈准备好招商谈判资料（如招商手册、本商场规划方案、招商对象基本资料② 谈判原则

a.实行对等谈判判对方人员的级别情况，决定我方主选

b.在招商谈判中，要做到有掌握招商谈判的主动权，既能招到商身处于较好的地位。 c.招商谈一致。

在招商谈判中，双方谈判的是口头的也可是书面，招商谈判过程往需要反复接触。这就要求招商谈判视谈判策略与技巧，注意语言表达和文字运用的一致性，因此谈判人员不较好的口才和文字修养能力，也要有关能力。

d.不能越权谈判：

包括级别越权及约定条件越权。

e谈判条件要灵活。在自身权限范围内合作条件的伸缩性及灵活性，以保证谈判的基本目标。 f.保密原则 组织规划调整说明会

① 准备招勤保障，做好招商会的筹备工作

②系参会者

③ 划分招商会招商人员权限

④ 设立并安排招商会各小组 制定招商说明会内容

⑥ 招商会维护

注意事项：面对面的沟通方式仍是最直观有效的方式，招商会议的是商户加盟的关键一步。在与商户谈一些细节的准备十分重要，如招商办布置、人员的工作状态、对来访者的些都直接影响洽谈的结果。在沟通的应该向来访者潜移默化的传递以下几方面

a.有实力

与强者合作才能盟者希望企业的力量雄厚，解除后顾有决心

坚定的信念和强有力的推广加盟商感受到项目推广项目的决心，明项目的力度是最好的方法。

有信的夸大其辞根本无法联合有实力的经度真诚、有理有据，最大限度的为“求租者”考虑是双方共同发展的基础法

详细、可行的营销方法对于经销的吸引力。

(5) 资源 商户入驻基本指导原则

拟入驻商经营面积不低于市场规划最小单体面入驻商户具有稳定的进货渠道及独立金实力； 拟入驻商户在原经营场所录（如抗税、抗租、服务冒犯、商户律纠纷等）;

拟入驻商户具有2年经营的经验；

拟入驻商户认可中东关管理制度并同意按章执行；

拟入驻商户具备档口品牌形象装修的意识

拟入驻商品与周边相邻档口没有重极相似商品；

拟入驻商品符合该区规划；

② 商户优先入驻指导原则基本入驻原则的前提下，满足下列条，可优先入驻

拟入驻商户在市内有连锁经营场所；

拟入驻商户是省、品一级代理商；

拟入驻商户是市内型批发市场的批发大户；

拟入驻商厂生产商品，工厂规模及设备、内部本市同行业中等偏上，有自己的注册拟入驻商户是来自于竞争对手的核心拟入驻商品在省内是行业的领袖品牌；

拟入驻建材类五环”环保检测证书；

商户品须持有相关证件，即：生产厂家的复印件、税务登记复印件、质量检验品类根据行业特点提供相应证件；

卫生许可证、生产许可证、环境保护

家电类、玩具类要求出示3C认证进口商品要有进口商品完税证明、商疫证明及中文说明； 燃气具商品要有市技监局发的有效期内的“燃气器售通知书”；

④ 限制入驻商品类已饱和的夕阳产品；

危及公共安全易爆的产品；

三无、假冒伪劣、滚；

封建迷信及国家明令禁止的经营禁止签约入驻

招商意向达成到财务部门交纳租金、保证金及相关体流程如下：

经营区填写《商户入》---经营区经理审核—运营管理管理部审核---主管经营区副总经---主管运营副总审核-----者审批----财务管理部收款--区签订合同----运营管理部/综合管理部审核备档

第20篇：步行街招商计划书

步行街招商计划书范文

第一章 项目定位

一、统一宣传口径

1、宣传总精神

盛泽城市商业新财富中心

2、项目地位

顺应盛泽城市和东方丝绸市场新一轮开发趋势，应运而生。盛氏集团鼎力巨献，政府首推，十大重点工程的重中之重。

3、项目意义

抢占中国东方丝绸市场的核心区位，与盛泽广场共同构筑盛泽城市新商业配套中心及标志性建筑群落，打破盛泽传统商业模式，引领盛泽城市商业全面升级。

4、项目市场定位

融合现代地产和商业运作理念之精华，借鉴吸收国内外商业名街的成功经验，整合国际商业模式和盛泽本地文化，为盛泽人民和国内外客商打造一个与上海、苏州比肩同步，全新全能的商业舞台，打造成国际化、本地化、专业化融汇互动的盛泽商业第一街！

5、项目基本情况

近十万平方米的建筑面积，四百余米的商业长街，集国际一流大型超市、著名家电卖场、数码广场、专业百货、娱乐休闲、餐饮、商务办公、酒店公寓多功能为一体的中高档shopping mall，汇聚万千人流、物流、资金流、信息流，将成为新盛泽的真正核心商业区。

二、招商定位

作为盛泽及周边唯一的中档偏上的shopping mall,我们重点吸纳具有品牌知名度、经营正规、运营良好的品牌商家，以满足大众全方位消费需求。

三、业态定位

吸纳中国名街的业态规划精髓并结合盛泽消费文化，以各类品牌店、大卖场、大餐饮、大娱乐为核心，规划了丰富而合理的业态，包括各类品牌店、特色店、主题百货、电器卖场、超市、书城等。采用多元化经营模式，一站式商业步行街（开放式shopping mall），满足各界人士的消费需求。

第二章 招商策略

一、业态设计、业态定位策略

准确、差异化的业态定位乃是步行街竞争胜出的原因。

东盛步行街的开发与运营要始终坚持\"全新的建筑形态、全新的消费环境、全新的业态组合\"先进理念。 在业态组合方面，我们要紧紧抓住本地消费需求倾向和消费特点，重点突出，业态丰富，有机结合。坚决摒弃不适合本地消费文化的业态！

由此，我们确定了以各类品牌店、大卖场、大餐饮、大娱乐为核心，主力店、次主力店（大店）占50%左右，餐饮娱乐休闲（小店）占30%左右，品牌专卖店占20%左右。

二、店铺招商策略

考虑到主力店、次主力店、国际名牌店及其他品牌招商的不同特点，制定了\"先确定主力店，再全面招商\"的基本策略。在执行过程中，主力店、国际名店和餐饮、娱乐要提前招商，其它随后进行。

三、为客户度身订做开店全面解决方案

在这一策略的指导下，经过专业培训师培训的招商团队，根据实际情况灵活调整和实施租赁政策。例如，根据不同类型的租户提出的不同需求，为他们提出度身订做的解决方案；妥善安排好各租户的楼层位置、相互位置，使之相对成行成市、互惠共赢，而不是互相干扰、削弱；根据整体市场定位和业态组合，对进驻租户提出要求，并协助他们调整、提升和完善他们在东盛步行街新店的定位、档次和其他品质。

四、项目宣传推广策略

在市场宣传推广方面，实行\"整合推广策略\"，为招商工作提供有力支持。

一为媒体宣传，二为招商活动。

关键性招商活动如下：

招商发布会暨主力店签约仪式、招商成果发布会、项目推介会、建筑节点庆典会等。

五、招商进度、质量、费用策略

为把招商计划落实到实处，达到多快好省的目标。我们在招商进度、质量、费用上严格把关，统一控制。采取用时间推动表控制进度；根据业态布局和市场定位对商家精挑细选，重点吸收品牌商、实力商和特色商来控制质量；对招商费用进行精打细算，并采取以下措施对招商费用进行统一安排、科学分配。

1、招商任务指标分解到人，成本分解到人。

2、关键性招商费集中使用，避免零打碎敲。

3、重点保障优秀招商人才的工资待遇和奖励管理。

4、重视大客户招商和关系招商，费用安排上予以倾斜。

5、经过精心策划的媒体宣传计划，实现精确、有效的传播，价值最大化。坚决避免宣传费用的乱用和浪费。

第三章 招商阶段、招商目标和时间安排

一、阶段划分

招商筹备阶段、主力店招商阶段、全面招商阶段、运营调整阶段四个阶段。

二、招商目标

由于步行街的商家是需要不断调整、优化的，原则上讲，招商工作不是招满了就结束了。但为了明确方向，特定目标如下：

1、截止到2006年12月，基本完成步行街主力店、次主力店（大商铺）的招商，完成小商铺70%。

2、截止到2007年5月，基本完成招商任务。

3、截止到2007年5月底，商家开始入场装修，为开街做准备。力争8月底，确保9月份一定开街。

三、时间安排

为具体化可执行，在时间安排上，此计划涉及的时间段为：2006年5月开始执行，截止到2007年开业。

第四章 组织架构

一、项目人员招聘

再大的项目也是人做的，人的因素在项目招商中起着最根本的决定性因素，因此招聘、选拔、培养一大批招商精英，打造一支强悍的招商团队，是招商筹备阶段的最核心任务。

目前，新聘3人，其中招商主管和招商专员各一名，策划一名，从商业公司调来一名设计，组建了一个招商二部，但这远远不够。通过网络等多种渠道正在物色更多的从业经验丰富、拥有大量客户资源的专业化高素质招商人员，目标是组建一个 10 人左右（不含招商中心人员）的专业化团队。

一个团队不仅需要专业化，更需要一体化。因此，对团队的培训尤其重要。

目标是使整个团队具备完整的项目的知识架构、卓越的团队执行力和共同的价值取向，培训内容如下：

1、五个核心理念的培训。

2、团队执行力的培训。

3、项目知识的培训，以使团队成员对项目有一个清楚的认识。

4、招商技巧的培训，包括接听电话、接待语言、谈判策略和谈判技巧等，以培养和提高团队成员的招商能力。

5、招商礼仪和招商制度的培训（语言艺术、招商制度说明和合同解读等）。

二、招商架构、招商机制的建立

在人员招聘和招商架构的建立上，我们都遵循精英、精简、垂直化原则，目的是实现人员最少化、指挥执行系统最简化、效率成果最大化。以节省招商费用，提高工作效率。招商架构和人员职责如下： 招商人员主要工作职责

（1）招商一部主要负责主力店的招商工作：1人

（2）招商二部主要负责餐饮、娱乐的招商工作：3人

（3）招商三部主要负责百货、服饰类别的招商工作：2人

（4）招商四部主要负责综合类招商工作：2人

（5）策划部暂定员两名，主要负责招商的策划、媒体计划的制定执行、招商文案的策划撰写和设计。一名策划，一名设计。根据发展需要，在步行街开业时，需要再增加策划一名。

（6）此架构为开业前期的组织，开业准备期和开业运营期的架构，届时提前3个月报人力资源部。 招商机制的建立，是为了在招商团队中形成一种人性化的制度管理氛围，做到有章可依、奖罚分明，既讲究个人贡献、更注重团队精神。建立一系列的管理制度。

（1）招商人员奖励政策的建立

（2）招商人员处罚政策的建立

（3）招商人员日常管理规范制度的建立等

第五章 招商资料

一、招商手册（已有）和招商说明书

二、租赁合同

三、委托经营合同

四、定租确认书

五、招商委托书

六、招商流程表

七、招商文案

八、退房申请表等

九、授权委托书等

第六章 招商方式、目标客户的确定

一、招商方式：

1、项目招商发布会

2、项目推介洽谈会

3、大型零售连锁会议

二、目标客户

主力店

1、超市：家乐福、乐购、大润发、好又多、物美、世纪联华等。

2、家电卖场：国美、苏宁、永乐。

3、百货：人民商场、石路国际商城、深圳天虹百货、银泰百货及长三角地区有名的百货。

次主力店

1、聚人气店：肯德基、麦当劳、星巴克、哈根达斯，大型中餐、量贩式KTV等

2、数码广场、书店、运动天地、名品折扣店

3、电影厅及成人电玩

三、第三方招商网络平台的建立

他山之石，可以攻玉，由此，建立第三方招商网络平台可以得到巨大的资讯支持，更能节省大量的人力、宣传推广成本，加快招商速度。构建第三方招商网络平台可以从这些渠道去争取。

1、专业的招商网站

2、专业的地产交易平台

3、行业协会及政府招商机构

4、与定位不同的商业项目招商部门建立战略性合作伙伴关系，达成资源共享的互赢格局。

第七章 宣传策略

大型主题性招商活动，配合全方位立体化媒体平台（电视、报纸、网络、广播）宣传炒作，是步行街招商推广的“核武器”。

1、招商发布会

2、项目推介会（指区域性的针对一定数量的意向商家的集中性项目说明、洽谈会）

3、主力店、次主力店等具有一定品牌知名度和影响力的签约仪式，如肯德基、家乐福、国美、永乐、天虹百货。

4、阶段性的招商成果发布会

5、以项目命名的大型零售连锁会议

6、工程重要节点（封顶、竣工等）完成及开业庆典会

根据目前的项目招商情况，在6——8月份，计划举行招商发布会、项目推介会、签约仪式，其它活动视具体发展情况而定。活动具体策划执行方案在确定后撰写。

第八章 招商费用预算及租金建议

一、招商费用

人员差旅费用、商家接待费用、宣传费用――广告及招商活动费用、招商人员提成。

招商总费用为年租金的10%，约为230万左右。其中，招商人员提成4%，差旅招待2%，广告公关礼品费4%。

二、租金建议方案

根据盛泽本地租金情况、目前项目周边商业状况并结合我们的市场定位，确定我们租金水平为中上水平左右。

第九章 招商政策建议方案

一、付款方式：分小商铺和大商家两种情况

1、小商铺：首付定金（三个月租金），租赁合同签定支付其余全部租金。

大商家：根据谈判情况，由集团领导确定。

2、小商铺半年一付，押一个月，下次付款须提前1个月支付。

二、“房租高开低收”

房租的高低直接影响到商家和我们双方的利益，同时也体现特色街地段的价值和商铺的档次及品质，在启动市场阶段确定租金价位时，建议租金应高开低收即前三年租金订到一个较高的水平，然后通过免租、免物业管理费等优惠政策，来调整与周边租金的价格水平，满三年后租金根据市场情况在确定三年后的市场租金价格。

第十章 附件

《招商工作计划书.doc》

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