重庆南坪8公里项目
招商策划简纲
■项目经营的基本目标及原则
■项目招商初期租金设定策略
■项目招商定位
■主要优惠标准及操作策略
■项目招商的主要方式
■招商工作计划
一、项目经营的基本目标及原则
1、基于本项目为20年经营权买断，其基础投资回报和未来增值回报最大化都应建立在长远意义的良性经营基础之上，在前期建设成为项目经营的基本目标的同时，项目建筑设计及配套的前瞻性原则将直接影响项目未来20年内市场竞争及增值回报。
2、本项目规模在重庆商业地产中虽为雀小，但谁又能描述10年后的南坪8公里将是怎样的繁盛景象？事实证明，如成都的春熙路，其商业当家价值并非以规模见强，亦并非以当家口岸见长，集优良经营环境及口岸的商业当能成为强中强， 因为有了好的平台才可能有好的商家。
3、量身定做的同时，其建筑设计都必须立足三大重要经营层面：
第一，项目经营成本。实现前期建设投入成本与未来物业实现增值回报的优化考虑；
第二，项目经营范围。体现建筑形态对于不同经营行业的共同使用性； 第三，项目经营难度。实现多个商家对商业口岸价值利用的均好性，当规避
一、二层好用，三层以上难租赁的情况。
4、本项目将实现基础目标的计划将预期为3年，即2006年8月—2009年8月。而招商实施阶段将预计为6个月至1年。
二、项目招商初期租金设定策略
1、为什么要将租金设定提到招商定位之前？
第一，因为本项目5000平方米左右的规模条件决定了商家数量为1-2个主力店或小规模同类商业群，其租金总价又决定了这一范畴内能承受其经营成本的商家档次和类别；其二，不同行业都有特定于自身特点的经营环境风格，而量身定做将存在成本与租金之间的矛盾，如何取舍？仅此已足以影响项目招商定位的成立，研究租金背后的商家在哪里，这才是我们真正招商定位的准确所在。
2、初步基础租金的设定
A、凯恩广场中等租金（普通商位）= 本项目最高租金（最好口岸）
B、凯恩广场中等租金为60元/平方米，本项目初步基础租金可设定为：
一、二楼整租均价：60元/平方米；
三、四楼整租均价：50元/平方米；
整楼租赁基础租金均价：50元/平方米。
3、前期建设成本回报反算租金法（以3年为回报周期）
A、前期建设成本 = 500万元
B、租金年回报（不计息）= 500万元/3年 = 170万元/年 = 15万元/月
C、按5000平方米建筑面积算，租金均价最低可做到：30元/平方米
4、多种租金设定决定不同招商策略——竞争优势
A、对于凯恩广场现有大型品牌商家，入主本项目，其租金成本（经营成本）将至少节省一半以上。
B、对于整楼租赁商家，在保持基础租金设定时，相当于可将
三、四楼免费赠送
给商家使用。
5、
一、二楼以基础租金招租成功 = 项目招商成功
相当于成功锁定一个商家；
相当于成功锁定一个可承受15万元/月租金的商家；
相当于成功锁定一个有5000平方米需求而又仅花一半钱的商家；
三、项目招商定位
在此，首先要区别招商经营定位与招商定位。
所谓招商经营定位，是指商业物业已经成事实方案后，发展商自己定位业态与功能，再找符合项目条件的商家。
而招商定位，是指项目规划设计还未完成前，发展商先提供开发基础数据，设计出不同商家类别，再以项目来满足商家要求。
本项目将属于后者。因此，本项目只能定位经营商家，不能定位项目经营。
通过租金承受尺度线索，本项目存在以下招商对象：
1、三大重点类商家定位
A、汽车4S店；
B、家居精品中心或品牌主力店；
C、企业总部大楼。
2、小规模同类商业群定位
A、五金经营卖场；
B、燃具餐具卫浴洁具卖场；
C、灯饰照明及配件产品卖场。
3、潜在商家定位
A、金融；
B、电信；
4、量身定做的标准化商家定位
四、主要优惠标准及操作策略
优惠形式主要为减免物业管理费，根据租赁合同期限及付款方式设置三年期和一年期两种优惠标准。
1、量身定做商家3年合同期：免三年物管费；
2、量身定做商家1年半合同期：免一年物管费；
3、租金一次性支付（至少1年期）：免三年物管费。
4、凡进场商家均享受1个月的免租装修期的优惠。
5、租金支付方式：半年租金 + 三个月维修押金（期满后一次性退还，不计息）；
五、项目招商的主要方式
1、广告推广：
邮递、电邮、展会、版块广告。
2、一对一定点洽谈：
上层关系、专业品牌。
3、资源整合对接：
商会、商业机构。
六、招商工作计划
1、工作内容
·办公场地的选定；
·工作人员的配置；
·负责团队的确定；
·现场氛围的营造；
·招商资料的设计、制作；
·招商工作开展的计划书。
2、时间安排（预期2006年9月底动土开工）
按时间计划倒推工作安排
·9月30日，建筑设计完毕。
招商成功，确定主力商家；或招商工作初见成效，建筑设计考虑较强的使用共性，以利后期的持续租赁经营。
·9月15日，招商工作阶段性结束。
确定性或意向性商家最终敲定。
·8月30日，招商工作阶段性汇总。
部分意向性商家重点谈判，须发展商共同完成。
·7月15日，现场包装、招商资料制作完毕。
招商工作正式启动。
·7月10日，商业包装设计完毕。
招商人员培训（一周）。
·7月7日，办公场地、人员安排完毕。
招商资料设计及相关策略报告开始。
