推荐第1篇：销售精英
销售精英十大必备要件
1.会哭的孩子有奶吃。很多业务员开始做业务的时候，往往冲劲很大，找到客户，送了样品，报了价就不知道怎么办了，往往前功尽弃。其实你应该不断的问他，你那个单什么时候下呀，不断的问他，知道有结果为止，其实，采购就是等我们问他呢，就像孩子不哭，我们怎么知道他饿了呢？
2.应该钓鱼，不是撒网。跑业务时最有效和舒服的做法是用钓鱼法，就像我们刚开始追女孩子时，难道我们会同时追几个女孩子，然后在博他有一个成吗？我们往会看准一个，竭而不舍的追求她，直到成功吧。我自己是这样跑业务的，我会选准一个行业，比如我要做耳机行业，我会挑行业里的3个左右认认真真的去攻他，直到做进去为止，以后其他的就很好做了。这样等你在耳机行业里占到80%的份额，我们再转到别的行业，复制它，就像钓鱼一样，看准大的，一条一条的钓，很舒服。
3.胆大、心细、脸皮厚。我们年轻的时候，追女孩子，大一点的告诉我们的经验就是：胆大、心细、脸皮厚。其实做业务就像追女孩子一样的。
4.谈话的结果不重要，过程的气氛很重要。我们在和采购聊天的时候，往往很注意谈话的内容，老是说没话题，其实我们要注意到我们谈话的过程和气氛。如果我们那天聊的很愉快，和融洽，我们的感情就会很亲近，在许多天后，我们往往回忘记了当时谈的是什么，只记得哪天我们聊得很好。其实采购也一样，价格我们会有报价单给他，品质我们有品质承认书给他，交期我们会盖章****回传给他，所以我们只要和业务之外的事情就可以了，聊他敢兴趣的问题最好。
5.一定要有个试用期。一个客户做下来，就像男女结婚一样，发现客户就像我们发现一个心仪的梦中情人，从打电话到下单就像开始送情书到订婚那么漫长，到真正结婚了，就要认认真真的过日子了。我们不要一下子就做的很大。一见钟情而结婚的新鲜感过后很难维持的，我们都应该给点时间客户和我们，互相考察一下信用，服务等等。
6.做业务不要爱面子。业务做下来了，到收款的时候，很多人会想，我跟采购那么熟，一天到晚去追他的款感觉不好意思。所以就很少追款或者追几次没追到就不追了，其实我们也是要拿到货款才有提成拿呀，欠债还钱，天经地义的，如果你给他欠的太多，你的生意还做不长久呢。我一般追款，不是求他安排，而是说**先生，你星期3安排货款给我，我那天下午去拿，他有时会说那天不行，那我就说，那就星期二罗，他往往就说星期三行了。
我们要不断的给他们打电话，直到他一听到声音就知道是我为止。最好能让他惦记着你，做业务就像谈恋爱一样，我们不能约了一次会后就指望别人能嫁给你。
采购是很健忘的，我们要不断的提醒他。
2关于细心有两点：
对自己而言，在做客户之前，应该细心的去了解客户的一切。比如他之前和谁做的业务，也就是你的竞争对手是谁，知道了这一点你就可以报价和做出对策。了解客户为什么会想和你做生意，如果是别人不肯供货给他，那我们就可以要求他做现金，他肯定会赖帐，如果是对手的原因，例如质量不好，价钱高，服务不好，你就可以作相应的对策去应付他。如果是你在某方面做的比对手好而令到他跟你做，那你以后就知道怎么做了。
对客户而言，要经常留意客户喜欢的话题和他的爱好，他喜欢的就多跟他聊些，留意他的一举一动，你就可以投其所好拉。
3.关于业务员本身。很多人觉得，业务员最好身材高大，英俊潇洒，业务员一定要口才好，能说会道，嘴里能吐出油来才叫口才好。业务员一定要会抽烟，身上随时带着烟，逢人就派。业务员一定要会喝酒，白酒，啤酒千杯不倒。其实我感觉这些都不是重要的。就我个人而言，我身高不到160MM，刚开始跑业务时心里很自卑，说话都不流畅，更别说口才好了。我是从来不抽烟的，喝酒我最多一瓶啤酒，多点就醉了，可是勤能补拙，我刚跑业务时，在惠州，刚开始三个月，我拿几件衣服就到东莞的弟弟厂里一跑就是几天。一个工业区，一个工业区的跑。就这样，我走了三个个月，客户也跑下了几个，可是皮鞋也烂了一双，人黑的像黑碳头一样。我现在自己开工厂了，我经常对业务员，头三个月过的是不是人的日子的，熬过后就可以了，所以业务的办公室在厂外。
4.关于业务要不要给回扣。这是最头痛的问题，我之前也在阿里发了一些关于回扣的帖子，朋友的跟贴也是见人见智，个说个有理。大家有兴趣可以看看，我个人的想法是尽量不要给回扣，哪怕是很难做进去，或者做不进去。如果真正是凭质量，和价钱做进去的客户，如果在服务等方面在好点的话，做的机会更多一点。你想你能永远的满足采购的心吗？如果你的产品是很有优势，别人就是给回扣，就很难在产品上有什么高价值了，而且采购的寿命是很短，他走了，别人往往很容易用低价做进来。
5.关于业务员炒单。我也发了很多帖子，也有很多人议论。我个人认为，在职时不要炒单，我们做人要做一个正直的，有原则的人，炒单并不会给你增加多少额外收入，反而会搞的提心吊胆的。真正有本事，可以出来创业，自己堂堂正正的自己做，这样才让别人服你。
成功销售的能力，与你的客户质量直接相关。因此，销售最关键的一步就是准确找到需要你产品或服务的人。然而，并不是每个企业都能清楚地告诉它的销售人员，如何开发客户，找到需要自己产品和服务的人。
以下 10 条“营销圣训＂是进行成功销售和开发客户的法则。实践证明它们是行之有效的。
一、每天安排一小时。
销售，就象任何其它事情一样，需要纪律的约束。销售总是可以被推迟的，你总在等待一个环境更有利的日子。其实，销售的时机永远都不会有最为合适的时候。
二、尽可能多地打电话。
在寻找客户之前，永远不要忘记花时间准确地定义你的目标市场。如此一来，在电话中与之交流的，就会是市场中最有可能成为你客户的人。
如果你仅给最有可能成为客户的人打电话，那么你联系到了最有可能大量购买你产品或服务的准客户。在这一小时中尽可能多打电话。由于每一个电话都是高质量的，多打总比少打好。
三、电话要简短。
打电话做销售拜访的目标是获得一个约会。你不可能在电话上销售一种复杂的产品或服务，而且你当然也不希望在电话中讨价还价。
电话做销售应该持续大约 3 分钟，而且应该专注于介绍你自已，你的产品，大概了解一下对方的需求，以便你给出一个很好的理由让对方愿意花费宝贵的时间和你交谈。最重要的别忘了约定与对方见面。
四、在打电话前准备一个名单。
如果不事先准备名单的话，你的大部分销售时间将不得不用来寻找所需要的名字。你会一直忙个不停，总是感觉工作很努力，却没有打上几个电话。因此，在手头上要随时准备个可以供一个月使用的人员名单。
五、专注工作。
在销售时间里不要接电话或者接待客人。充分利用营销经验曲线。正象任何重复性工作一样，在相邻的时间片段里重复该项工作的次数越多，就会变得越优秀。
推销也不例外。你的第二个电话会比第一个好，第三个会比第二个好，依次类推。在体育运动里，我们称其为“渐入最佳状态＂。你将会发现，你的销售技巧实际不随着销售时间的增加而不断改进。
六、如果利用传统的销售时段并不奏效的话，就要避开电话高峰时间进行销售。
通常来说，人们拨打销售电话的时间是在早上 9 点到下午 5 点之间。所以，你每天也可以在这个时段腾出一小时来作推销。
如果这种传统销售时段对你不奏效，就应将销售时间改到非电话高峰时间，或在非高峰时间增加销售时间。你最好安排在上午 8:00-9:00，中
午 12:00-13:00 和 17:00-18:30 之间销售。
七、变换致电时间。
我们都有一种习惯性行为，你的客户也一样。很可能你们在每周一的 10 点钟都要参加会议，如果你不能够在这个时间接通他们，从中就要汲取教训，在该日其它的时间或改在别的日子给他电话。你会得到出乎预料的成果。
八、客户的资料必须整整有条。使用电脑化系统。
你所选择的客户管理系统应该能够很好地记录你企业所需要跟进的客户，不管是三年之后才跟进，还是明天就要跟进。
九、开始之前先要预见结果。
这条建议在寻找客户和业务开拓方面非常有效。你的目标是要获得会面的机会，因此你在电话中的措辞就应该围绕这个目标而设计。
十、不要停歇。
毅力是销售成功的重要因素之一。大多数的销售都是在第5次电话谈话之后才进行成交的。然而，大多数销售人员则在第一次电话后就停下来了
推荐第2篇：招聘销售精英
聘用合同
招聘职位：售货员（一下简称“雇员”）
底薪400+提成
基础销售额度为10台（完不成任务底薪减半），10台以内无提成（按照发票顺序）
销售手机10台以上（不含10台），按照发票顺序，提成如下：
200元以下（含200元）10元/台
200元以上（不含200元） 15元/台
400元以上（含400元）20元/台
600元以上（含600元）30元/台
800元以上（含800元）50元/台
1000元以上（含1000元）80元/台
月销售达30台以上奖金100元，月销售达50台以上奖金200元并按实际销售数量提成，
月销售100台以上奖金1000元。
满勤奖50元，月30天计算，如遇当月有31天可放假一天（不扣钱），平时请假扣日工
资15元并取消满勤奖。（每月逢7日17日27日不准请假）
上班时间：早7：00至晚4：30中午供午餐
员工守则十条：
一.每天早晚打扫店铺卫生，保持柜台和地面清洁，不迟到不早退；
二.积极对待工作，不能因为顾客少，擅自离岗；
三.服装整洁，仪表大方，待人和气
四.
五.
六.
七.面对顾客要热情，面带微笑，严禁和顾客发生争吵！ 不得擅自给商品调价，不得擅自赊销商品，如因雇员过失造成的损失由雇员负责赔偿。 不该问的不问，不该说的不说，不得散布谣言危害商店的利益。 不得在商店聚赌，禁烟禁酒。
八.做好销售记录，提成按票据计算。
九.每个月的最后一天清点库存，核对账目。
十.雇员不在场时售出产品无提成，但因顾客提出是雇员推荐过来买的可计提成。
工资条款：
第一条.每个月的第5个工作日发上个月的工资，不满一个月的按实际工作日发放工资，
如遇雇员有事想辞职，请提前一个星期申请，否则扣除一个星期的日工资。
第二条.互惠互利，商店利益与雇员利益挂钩，店兴我兴，希望雇员爱店如爱家，多提宝
贵意见，共同进步。
增设建议奖，雇员提供好的建议并因此商店获利，可得到意外的奖金，鼓励员工多提宝贵
意见。
第三条：设置年终奖：工作满一年以上员工可享受年终奖，待定。
工作中我们是同事，希望生活中我们是朋友，希望你在这里工作的开心！双方无异议请再
此签字：
雇员签字：雇主签字：联系电话：联系电话：
签订日期：年月日
推荐第3篇：诚招销售精英
诚招销售精英
随着公司的壮大，业务的扩张，现向社会诚招聘销售精英团队，提供岗位如下： 店面总经理1名
要求：有手机销售管理经验2年以上，服从公司管理，具有带动团队发展的能力，具有一定
的市场开阔与策划能力。能承受一定的工作压力与手机卖场零售的经验者优先考虑 待遇：年薪3万以上（具体面议）。
公司财务1名
要求：具有财务管理经验者优先，工作细心，服从领导安排，按时完成领导给与的任务。 待遇：面议
店面经理2名
要求：曾做过手机零售1年以上、服从公司管理、有一定的管理经验者优先， 待遇：1200以上/月（具体面议）。
销售精英数名
1、手机导购：服从公司管理、有一定上进心、已成家者优先考虑。
待遇：600+奖金+公司福利
2、厂家促销：服从公司与厂家的管理，有一定上进心、以成家者优先考虑 待遇：面议
以上岗位给销售精英有学习与升职的平台，望各位精英用心工作，为团队做出应有的能力与贡献，需应聘者非诚勿扰！谢谢合作！
联通前台营业员
要求：形象气质佳！在段期间内熟悉各项业务，有一定的业务沟通能力，服从公司管理，具
有上进心。
售后管理2名
要求，服务意思强，做过相关工作，具有手机销售经验者优先考虑。
待遇：面议
公司保安
要求：工作细心，具有一些安全管理经验，退伍军人优先考虑。
待遇：面议
联系方式：
报名地址：
2011年9月6日
推荐第4篇：销售精英秘诀文档
现在销售工作真正靠产品性能开展业务的并不多
商业社会竞争这么激烈，好产品也要凭借合理的营销策略才能打开市场 当然自己销售的产品也要质量不错才行，要不等与搬石头砸自己的脚
长久之后就每人相信你了，这对销售人员来说才是最致命的
销售就是做人的过程，产品和业务人员是相辅相承的
销售是一个创造或者发现需求并满足需求的过程
要想做好销售首先要对自己所从事的行业充满兴趣和爱好，用自己的信心去感染客户
其次要做好充分的准备工作，包括对客户兴趣爱好的研究，投其所好，机会永远是留给有准备的人的 谈判技巧方面的掌握，把握客户的想法，引导消费
销售销售先销后售，做好售后服务，获得客户的信任，这一点对于渠道销售特别重要
等等还有很多，平时可以多看一些书籍，销售需要的是一个杂家，什么都要懂一点，如果不能和客户打开话题，销售会被拒绝与销售之前，自己慢慢体会吧 谨记以下几点
1.销售如做人，人活明白了，对于销售有很大帮助
2.诚信，没有诚信，你将一无所有
3.个人魅力，处理人际关系的手段
4.换位思考，这是很重要的一点，只有站在对方的立场思考问题才能真正体会到客户的需求
5.坚持
是没有捷径可走的，能说会道并不一定管用，关键是用心去做，销售是双赢的，拿出真心为客户着想才能真正打动客户!
还有很多，需要自己去体会
客户是在销售过程中累积的
随着你销售的时间越长，你的可户也会越来越多
推荐第5篇：销售精英提升训练
销售精英技提升训练
主讲：陈永芳
一、学习的目的
改变我们的现状
改变现状——》改变行为——》改变思想——》到达高度思想决定行为——》行为决定深度——》深度决定高度——》有高度的人才有未来
如果学习？
1） 阅读
2） 参加研讨会
3） 观察、总结、提炼 4） 聆听，做好听众
二、学习什么：销售秘藉
销售能力是未来成功致富的关键
做好销售的首要条件是有好的心态！
做好销售应该具备的心态：
1） 自信
（1）自信要体现两种精神
a:阿Q精神
b:脸皮厚的超城墙
（2）面子问题
有位前辈讲，做销售的就要不要脸； 脸皮厚度超城墙； 不破不立；
2） 勇气
（1） 两军相遇，勇者胜
（2） 下定决心，凡事做到最好 （3） 全力以赴，不达目的绝不罢休
[举例]扎马步是最累的姿势
要做就做，要站就站，千万不要半蹲半坐
3） 耐力
销售的三大黄金法则升训练（1） 大数法则
[举例]如果大家在拜访20个人中，其中和我们成交的可能只有其中一人，如果成交一人赚1000块，那么我们拜访这二十个人每人就赚50元。所以，在以后我们拜访客户时就要记得，拜访一个客户无论成交是否，我们都赚了50元钱。 [结论]拜访客户就是零存整取。 这招很能提升信心啊！
（2） 付出法则
付出与回报循环图
付出——》不一定有回报——》心理不平衡——》产生抱怨——》出现新的诱惑——》新的开始——》付出——》恶性
循环 [结论]自己怀才不遇 [总结]付出和回报时间图
坚持做一件事情，前期的付出和回报正好成反比； 前期付出很多，回报也许是最少的； 后期付出不多，回报也许是最多的；
（3） 坚持法则
从我们上面的付出和回报图不难看出，只要我们坚持，回报肯定会有的，并且付出的越多，回报会越多。
4） 热情
国外统计：热情在销售成功率中占95%，知识占5%； 热情在不知不觉中会帮助人，这会为你做最好的广告；
热情的你会坦然面对困难，会勇敢接受挑战，会欣然接受批评；
如何培养热情：
一、每天练习微笑三分钟，逢人点头、微笑、问好；
二、走路比别人快30%；
三、保持健康的身体，强健的体魄；5） 了解人情，懂得如何拒绝处理
一、销售意识
销售意识比知识重要100倍
二、巅峰销售四个基本功a:点头、微笑、问好 这是最基本的礼节 b:赞美客户
世界上没有不喜欢被赞美的，没有拒绝赞美的 赞美不是简单的拍马屁
赞美能够起到事半功倍的效果 赞美要切合实际 c:发问
知道客户内心想什么，才能有的放失，知已知彼 告诉客户我们有多好的服务很重要 但是，
要先明白他需要什么样的服务更重要
所以，聪明的销售人员在沟通过程中d:聆听
讲给客户听很重要，聆听客户更重要 要用心去听别人的内心需要什么
三、客户购买心理
注意——》兴趣——》了解——》欲望——》比较——》行动——》满足 所以，让客户注意到才是产品销售的第一步现在所有的广告都是首先要让客户注意到自己的产品
广告：电视、网络、宣传单、走秀、移动终端、平面、户外等等五花八门
6） 成交
销售的四种能力： a:形成销售模式的能力
我们要有一整套的模式，能把整套模式复制，显示专业 b:形成销售循环的能力
浓度挖掘客户，形成再销售 c:准客户的跟踪的能力 d:达成销售目标的能力 销售目标完不成的原因？
1． 目标的设定不科学，凭感觉
2． 目标的设定不具体，想法变成目标 [举例1]蒙牛制定的目标
[举例2]制定买一台汽车的目标 熟练专业的销售过程： a:专业形象准备
个人形象在工作中非常重要，请大家可以参考商务礼仪 b:推销自己
在销售过程中，把自己推销出去了，产品自然而然的就销售出去了 c:产品介绍
利益——》特色——》费用——》证明 介绍产品时，要介绍 介绍利益，强调特色 化小费用，物超所值 辅以证明，铁证如山把产品了解的无微不至，说明你是专家； 把产品介绍的无微不至，说明你是傻瓜；
讲客户最关心的 打开客户的心锁
成交过程中的准备工作
一、成交前
1） 心理准备，对客户发问是多么重要a:敢于成交
b:成交总在五次失败之后 c:成交才能帮助客户 d:不成交是他的损失 2） 工具准备
收据，发票，资料，产品等等
二、成交中
1） 点头 2） 微笑 3） 闭嘴
三、成交后
1） 恭喜2） 转介绍
7） 售后服务
每种产品都不会是完美的，所以，在市场上会出现种种现象，不同人从不同的角度看问题，问题也是不一样的，但是，问题再多，
也最多不会超过30种情况
在产品销售前，找出客户可能提出的30种问题，然后联合合位高手，找出解决的答案，至少要有90种答案，形成固定的模式，每位成员都要学会，以便应对。
提出问题——》找出答案——》从容应对——》显示专业掌握推销的主动权！
*节假日书信、电话、短信问候 *小礼物收买人心 *高附加值服务
8） 索取介绍
逢人必讲 进必促成
三、学习心得及体会
1）销售是一种意识，销售每时每刻都在进行 2）没有销售不出去的商品，只有销售不出去的人 3）只有把自己销售出去，才能把产品销售出去
4）学习是为了更好的应用、是为了改变现状，把学习总结出来的方法应用到实际工作当中去，保持良好的心态，坚持正确的方法，用足够多的热情迎接挑战，定能实现目标
推荐第6篇：竞选销售精英演讲稿
公司销售人员竞聘演讲稿
尊敬的各位领导、评委：
大家下午好！
今天我很荣幸、也非常激动能够在这里参加公司******岗位的竞聘，首先感谢各位领导过去对我的培养以及给我这次机会站在这里进行竞聘演讲，同时借此感谢和我一起工作的同仁这些年来对我关心和支持！
算起来进入塔牌公司已有十多年，这些年来对塔牌我有了深厚感情，也积累了一些有用的工作经验。记得初到公司，塔牌国内市场刚刚起步，但塔牌人的诚信、勤勉、崇学，务实，坚韧，永不放弃，深深地震撼着我的心灵，感受到的是塔牌浓浓冲劲和激情。从进入塔牌公司起，我努力把自己工作做的最好，希望通过塔牌这个平台来体现自身价值。那时起，我四海为家，一路走来，风雨十余载，塔牌带领着我们一直走到了今天。今天的塔牌，秉承“不求最大，但求最精”的经营理念，坚持“诚信、共赢、崇学、务实”的企业精神，已经成长为绍兴酒纯手工酿造最大基地，酿造着真正代表中国文化和民族特色的国粹黄酒。作为和塔牌一起成长起来的一名员工，我们都引以为荣。同时，随着塔牌快速发展，市场管理工作显得尤为重要。这，作为一名塔牌销售人员又深有感受。
在这次竞聘中，我觉得自己有一定优势竞聘******这个岗位，我具备以下优势： 1.我为人正直，以诚待人，有高度工作热情和激情，并具有良好的团队精神。二十多年营销工作经历，让我深深明白一个道理：这个社会不缺智慧的人，但真诚是多么重要。青年时从事团工作的经历和塔牌这些年逐步从业务员走向兼管一个营销团队的分公司经理，更使我懂得成功靠一个人奋斗和努力是远远不够的，只有融入一个团队，带好一个团队，才能有较好发展。 2.我熟悉绍兴酒市场的运作模式，对市场有较明锐的洞察力和判断力。了解我的人都知道：我不是一个善于言辞的人，也不是一个高学历和高智商的人。但应该算是个有心人、用心的人。在塔牌从事销售工作十多年，使我对绍兴酒市场了解，和绍兴酒市场运作比一般员工有更深刻的认识。对市场也比一般员工有更强的洞察力和判断力。 3.自己个性和以往工作履历，逐步把自己培养具备了较强的工作执行力，和较强的协调能力，及沟通能力。我充分认识到：没有执行力，就没有竞争力。同样没有良好的沟通能力，就没有效率。没有沟通的团队，是不会有长足进步的团队。 4.我不算年轻，但精力充沛。处于一个有志男人稳健的黄金阶段。我勇于开拓，敢于超越，以前瞻性思维研判市场。我坚信只有不断进取，才有不断成功。无论对****工作，还是对自己。 5.也是最基本的，我这里想强调的：我有一颗热爱塔牌，热爱工作的强烈事业心和责任感。记得去年走上分公司经理岗位后，我们公司同仁和经销商发现，我发工作邮件给他们的
时间有许多时候在深夜，也有很多人问我，你今年在沈阳我们公司自己和经销商一口气开了十一家塔牌专卖店哪来的动力，我总是报以微笑。今天，我可以告诉大家，因为我认为类似像沈阳这些现在黄酒市场发展趋势较好的省外市场，我们塔牌先涉足专卖店这一销售运营模式，对品牌也好，对黄酒行业也好是个较理想时机，对我而言，也是份责任。我也把它看做为事业。我深爱塔牌，也相信塔牌是中国的，更是世界的！塔牌的百年需要我们共同来创造！
以上我的这些优势，恰恰也是竞聘*******这个岗位人员所必须具备的竞聘条件、基本素质和要求。而这些我基本具备。
如果竞聘成功，在公司领导一如既往的指导和支持下，在******的直接领导下，我会尽我所能协助***经理做好各项***工作，在新的工作岗位上不断学习，努力提高自身素质和工作能力。我相信：只要有很强的工作责任心和事业心，我会很快适应这个岗位的。最后我想说的是：无论最后竞聘这个岗位结果如何，也无论我在公司哪个岗位，我一定做一个称职的塔牌人，为公司未来的发展尽心尽力！
我的演讲完了，谢谢大家！篇2：优秀销售员发言稿
尊敬的各位领导、亲爱的同事们：
大家好！我是张超。今天，我很荣幸的作为2012年度员工
代表上台发言，我的内心非常激动！首先感谢公司领导给了我这
个展示自我与实现自己价值的平台。在此我想说，是公司领导的
关怀，是同事们的鼓励，是生产部门的大力支持，才有我今天的
成绩和荣誉。再次向所有曾经帮助过和支持过我的领导和同志们
深深的鞠上一躬。谢谢你们！
我2011年2月到公司，作为星光亿金百味销售部的一名普
通销售员，不知不觉间在这个岗位上已经工作了近两年时间了。
记得从到公司的第一天起，领导就对我们讲：“能否成为销售部
的合格员工，业绩虽然重要，但不是全部，而敬业精神、团队意
识和专业程度也是员工考核的重要标准。”
我做销售的第一个客户就是十芴园食品有限公司。当时对方
给我的感觉是大，气派，通过与对方负责人十几次交流，都被对
方以不想换供货商为借口而拒之门外，屡遭挫折，沮丧可想而知。
是赵总以及各位领导的关切给了我力量，同事的微笑给了我鼓
励，让我一次次在与客户的交流和拒绝中坚持了下来。两个月之
后十芴园终于答应使用我们的产品，并且用量逐月提升，直到今
天，他的量仍然在我客户中名列前位。
经此种种屡遭挫折的痛楚，和浅尝甘霖的欣喜，不知不觉间，
自己早已对星光有了深厚的感情。因为这份感情，我时刻鞭策自
己加强学习，不断丰富完善自己的业务技能。由于我们所销售的
焦糖色素是一个技术专业性很强的产品，所以我们所需要掌握的
知识量就更多、更广，我自学酱油，焦糖色，销售等相关知识；
另外，在销售周例会上，通过倾听各位领导和同事对市场形势分
析、销售策略制定等业务的探讨，会后自己总结与反思，我对销
售焦糖色有了更深的了解。
正是因为这份感情，我时刻提醒自己爱岗敬业，始终把“做
事先做人，万事勤为先”作为自己的行为准则。参加工作伊始，
由于经验不足，曾出现过不少可笑的失误。为此，我一方面向领
导和老员工请教，学习销售经验，另一方面经常反思，查找不足，
不断完善工作方法。众所周知，过去的2012年对于食品添加剂 行业来说并不是一个十分有利的年头，政策的干预以及消费者对
食品安全的期望都为我们的销售工作带来了很大阻力，压力。在
这种情况下，所有的同事都付出了巨大的努力。我始终坚持销售
工作就是扎扎实实，埋头苦干，“用真情换同情，用诚心换真心”，
只有这样才能让我们立于不败之地。 也是因为这份感情，我积极参加公司各项活动，积极配合公
司各部门和同事开展工作。经过长时间的磨练和培养，我们销售
部每位成员都拥有了良好的团队意识。在当今的经济社会里，许
许多多的困难和挫折的克服，都不能仅凭一个人的勇敢和力量， 而必须依靠整个团队。只有这样，工作氛围才会变的无比融洽，
工作才会更加得心应手。
回首2012年的时光，其间有喜乐，也有哀愁，但更多的
是心存感激。我很庆幸来到了星光，来到这样一个朝气蓬勃的企
业。我坚信，在这样一个精诚团结，锐意进取的集体中，在领导
的明泽和提携下，年轻的我足能不断的成长与发展，兵可成将、
木可成树。
在新的一年里，我将以更高的标准严格要求自己，虚心学习他人的长处，认真履行岗位职责，爱岗敬业，始终保持着旺盛 的精神风貌和饱满的销售热情。在新的一年里，我会本着公司利
益高于一切的原则，严格遵守公司各项规章制度，积极主动，踏
踏实实，高效有序的完成各项工作。以此来回报领导和同志们的
鼓励和期待
请相信，踏踏实实做人，是父母对我的谆谆教诲；踏踏实
实做事是我对公司的无限回报。
最后我要感谢公司领导，感谢和我并肩战斗的同事！
提前预祝大家新年快乐， 身体健康 ！ 谢谢大家！
亿金销售部：张超
2013年1月27日篇3：销售科长竞聘演讲稿
竞 聘 演 讲
农哈哈的精英们，大家早上好！我是来自市场部的 。俗话说“饮水思源，惜福感恩”今天我能够站在这里首先我要感谢农哈哈集团给了我一个施展才华的空间，其次最最应该感谢在座两位张经理，是他们把我引领到这个充满朝气的团队中来，并孜孜不倦的教导才会有我的今天。在这里让我诚挚的对你们说声：谢谢！
第一部分：回顾过去：
拿破仑曾经说过“不想当将军的士兵不是好士兵”，所以今天我鼓足勇气来竞聘收获部实习销售科长这个职务。在这里我首先把自己的经历简单的向大家介绍一下，以便能够更加深入、详细的了解我。
我于2007年元月进入农哈哈三包服务队，在0
7、08两年三包服务生涯中，辗转借调于耕作车间、收获车间、青储车间、播种车间、技改科等各部门，在各位领导和周围同事的帮助下，熟练地掌握了农哈哈大部分产品的三包维修等技能，曾多次在陕西、山东、河南、河北等经销商处以良好的服务态度和娴熟的技术赢得了经销商和用户的一致好评。在0
7、08年分别获得三包队“优秀服务标兵”和用户寄来的多面锦旗。 2009年到2011年在销售公司负责河南省豫南和湖北等地销售。在具体销售工作中“因地制宜”“灵活开拓”的获得经销商信任，以点带面的重点扶持了三个区域的销售大户：驻马店、枣阳、周口。采用“抓大放小，以点带面，异军突起、一枝独秀”的原则和“灵活开拓阶梯型”的销售政策，使几个重点区域三年来平均销售额增长率达到了200%以上。 2011年成立收获公司豫南区域的销售额更是达到了620万，比预期任务额400万增加了220多万，增长率达到了154%。
第二部分：谋划现在：
俗话说：“逆水行舟，不进则退”。成绩只能说明过去，并不代表现在和未来。当我准备竞聘销售科长时始终怀着一颗“诚惶诚恐”的心。纵观收获公司三年发展大计：2011年销售额600万，机具530台。2012年销售额2500万，机具1580台。2013年销售额1亿，机具5000台，直观来看只有保持住销售额和增长机具每年4倍以上的增长率才行。 10月26号的郑州会议上我们已经看到生产小型玉米收的厂家有上百家之多，要想在成长期到成熟期这五年时间，优胜劣汰，淘汰到七家，最后实现二元法则为两家的目标，前途是光明的，道路是曲折的。 2012年对于我们来说是生死攸关，决定命运的一年。现在市场属于“百花齐放，百家争鸣”的时代，如何通过我们整合销售团队实现“合纵连横”的优势策略，最终成为“一枝独秀，独尊农哈哈”的战略，是摆在我们面前的一个大课题。以下为销售成长图：
当我们静下心仔细观察、分析这两个图表时会发现一些可以借鉴并实施的因素：
1、不要盲目用11年直接去比较13年，那样好高骛远不现实。
2、11年和12年差距很小，保住11年基础上跃升12年其实并不难。
3、在11年和12年之间找出差距用市场调研模型：s＝a×d×p×ms来努力可以成倍实现。
毛主席曾经说过：“没有调查就没有发言权”，在没有系统而全面的调查
河北、河南、山东三大市场前是不可能多结论。在这里我不想侃侃而谈应该怎样做，只是凭感觉和部分模糊的了解提出一些粗浅的建议，希望可以起到抛砖引玉的效果，大家集思广益共同探讨。
一、目前上百家的小玉米收厂家60%以上都是集中在河北区域，但是真正成气候的没有几家，大部分小厂实力和技术都不是很好，现在是一盘散沙状态，急需有实力厂家来整合。
二、三个主要的区域：河北比较混乱为最末市场；山东机具比较发达，相对的竞争就多应为中等市场；河南机具厂家进入相对少，没有形成明显品牌优势，适合占领和侵蚀战略为上市场。
三、国内几个大的动力厂家如时风、福田等开始把注意力投放在次类市场，但是短期内其优势不会太明显。
四、应该想办法充分调动、发挥农哈哈的现有小托用户优势，在局部老根据地市场形成先入为主的战略优势。
五、更深、更细、更全、更准的筛选市场网络，加大力度推动发展乡镇的二级销售、维修等闲置资源为我所用。
六、业务员掌握机器技术重点、多层次大的进行小规模的现场演示会。第三部分：展望未来：
一位哲学家说过：目标是刻在山上的，计划是写在沙滩上的。2012年2500万的销售是不会改变的，唯一改变的我们的销售策略和思想去适应不断变化的市场。
我相信在农哈哈集团和收获公司的所有领导下，只要我们把心中的火焰点燃，就让我们义无反顾的奔向前方，胜利是属于我们的。谢谢大家！篇4：2014年度销售人员爱岗敬业演讲稿
2014年度销售人员爱岗敬业演讲稿
尊敬的各位领导、各位同事：
晚上好! 我是销售公司的实习业务员**，今天我演讲的题目是《让幸福来敲门》。 作为一名销售人员，我心里定义的幸福，是客户满意的笑，是领导信任的眼神，是自己看着业绩单蒸蒸日上时心里被充盈的满足感。
这样的幸福说起来简单却又来之不易，它就像初春里的一片嫩芽，带着丝清冽，又带着点梦醒时分朦朦胧胧心下一喜的感觉。
然而，它更像一声清脆的敲门生，在一个阳光明媚的早晨，敲开你未来宽广的人生! 由威尔史密斯主演的电影《当幸福来敲门》，讲述的是一名销售人员在条件艰苦的环境里坚持不懈地努力，最终脱离困境，改变命运的故事。
这个电影告诉我，只要相信幸福的存在，它总会在你不经意的一天降临在你的身边。但前提是，一定要从始至终地摆放好心态，努力地与时间拼搏，与时间赛跑，面对困难毫不气馁，学会苦中作乐，学会欣赏痛苦与快乐奏出的交响曲。
记得第一天面试的时候，聂姐问我，你认为的销售是什么呢? 我想也没想，脱口而出：销售就是通过各种合法的渠道，把自己的产品推销出去。那时候的语气带着些轻松自在，带着些刚迈出校门时毫无底气的自信，带着些对社会生活一无所知的懵懂与生涩。
可是，在经过差不多三周培训的日子里，在吴主管不厌其烦的谆谆教导中，我明白了销售并没有当时想象的那样简单。它要学会与不同阶层、不同脾性的人打交道，学会在各种突发事件中镇定自若并有条不紊地将它完善好，学会与上级领导更好得沟通，以达到部分与整体的完美结合，学会把微不足道的事情做完美无暇。
在4s店实习的这段时间中，通过不断地学习有关大运重卡的各方面知识，我与客户之间的交流越来越娴熟，对销售这两个字有了更加深入的了解。我开始对销售产生了兴趣，我开始有了前所未有的动力与激情。销售业务员的生活应该是充满乐趣的，尤其是当你身后站着一排等待着你事业有成的家人时，就更应该精神满满信心百倍。 生活就像巧克力，你永远不知道下一块会吃到什么味道。推销这行每天都有不同的新挑战要去应付及突破，你绝不知道哪一天你有什么机会，或是何时赢得什么样的大奖，或是何时会大祸临头。对销售员而言，每一天都是一个意想不到的经验，在这个行业中，你会在48 小时内，体验从最高点的兴奋满足跌进最低点的失望气馁，然后再蹒跚地在第二天又爬回原来的高峰。这样的感觉如同蹦极一般刺激。这样的挑战是令人兴奋的、好玩的。
我爱销售，我选择了它，同时它也选择了我。这个工作是我走向幸福的阶梯，每当我在清晨照镜子，看到自己胸前的挂牌时，我就知道，这个身份这个行业正引导着我往更高的地方走去。
身为销售业务员的人生就是这样，与所有人一样。酸甜苦辣五味陈杂，但生活归根结底是快乐的，因为我们肩膀上所挑的责任、我们的目标与我们的梦想使我们成长，我们为了担负责任、达到目标以及达成梦想所付出的努力使我们周身散发着吸引幸福的香气。
我坚信，终有一天，我的行动会让幸福来敲门.篇5：销售员竞聘书 竞聘演讲稿
尊敬的各位领导、各位评委：
你们好！
今天我非常荣幸地在这里参加公司销售员的竞聘演讲，心情十分激动。首先感谢领导们过去对我的培养，并给我这次机会站在这里进行竞聘演讲！同时借此感谢和我一起工作的各位兄弟姐妹在工作中给我的关心和支持！我十分珍惜这次的竞聘机会，无论竞聘结果如何，我认为能够参与竞聘的整个过程其本身就意义重大，并希望能通过这次竞聘得到锻炼，使自己的工作能力和综合素质得到提高。相信这次竞聘将是我今后人生中的一大转折点。
我200×年3月到公司参加工作，当 员，主要搞 工作。初到公司，看到先进的硬件设施、完善的市场服务、至诚的服务理念、和谐的人文氛围、深邃的企业文化、广阔的个人发展空间给我留下非常深刻的印象，它深深地震撼着我的心灵，感受到的是 电缆美好的未来，灿烂的前景。自从进公司那天起，我就立志要把领导分给的工作任务做好，公司的兴衰系于公司每一个员工，每一个员工都要在自己的工作岗位上尽职尽责，我作为其中的一员就责无旁贷。为了把自己的工作做好，我虚心向老同志和身边的兄弟姐妹们学习，尽快熟悉业务。十多年来的实践工作使我养成了视公司为自己家的工作作风，任劳任怨，热情服务，按时作息，从不离开工作岗位，和身边的兄弟们、同志们团结一致，和谐工作，从来没有在工作中造成任何损失。
在十多年的工作中，我也积累了不少的工作经验，在这次的竞聘 中，我觉得自己有很大的优势竞聘销售员岗位，我具备以下优势：
第一、我有一颗热爱公司、热爱本职工作的强烈的事业心和责任感。干好任何一项工作的前提和基础就是要有一颗爱心。我有这样一颗爱心，我相信自己能够把本职工作做好。
第二、几年来的工作锻炼了我较好的心理素质。我从不因心情而影响工作、干净干事、干练干事，具有一定的决策和组织协调能力。同时具有工作积极进取的信心和勇气，就拿这次竞聘来说，我站在这里，就是在迎接挑战，从挑战中发现自我、改进自己的不足，也想通过自己的行为向大家证明： 电缆的员工是开拓进取的员工，是敢于发出挑战并迎接挑战的员工，是永远的挑战者！既然是挑战，就一定会有成功会有失败，如果这一次失败了，说表明我还存在许多问题和不足，我会更加努力的磨练自己，提高自己。各位同事让我们用全部的真诚和智慧，去迎接改革路上方方面面的挑战，让我们 电缆 在挑战中立于不败之地，去拥抱时代的辉煌！
第三、有十多年的工作实践经验。熟悉 工作，特别是营销方面的各项政策和规定，有一定的顾客人员网络，有一定的同事和谐相处的人际氛围，有一定的处理顾客投诉等的方法和经验。我除了干好自己工作的同时，在闲谈中常和有经验的同事一起探讨营销方面的业务，常在工作中向营销很有经验的同志学习，默默地把他们成功的经验记在心里。
第四、我比较年轻，精力充沛，处于人生的黄金阶段，并具有较高的办事效率，对于工作有雷厉风行的作风。我敢于创新、思想
敏锐，善于接受新事物。
第五、我对人热情，办事耐心。这一点，对一个销售员来说是不容忽视的素养。营销本身就是服务。对自己身边的姐妹弟兄们我会对他们作认真细致的思想工作，我会关心他们的工作和生活。对自己的顾客我会用微笑向他们展示 服务的热情。 以上这些优势，恰恰是我竞聘的销售这个岗位人员应该具备的政治上、思想上、业务上、个性上、管理上的素质和要求。而这些我都基本具备了。 如果竞聘成功，在今后的工作中，我会更进一步加强自身业务学习，不断提高自身素质。我想，只要有强烈的工作责任心和事业心，我会很快适应这个工作岗位的。我竞聘上这个岗位以后，我的工作宗旨是：“以人为本，注重效益，热情服务。”工作的质量上，我会做到准备到位，服务到位，巡查到位，处理到位的等“四个到位”。我会在公司的领导下，在经理的具体指导下，团结身边的兄弟姐妹们，共同做好工作。
推荐第7篇：房地产中介销售精英
“所有的决定均取决于自己。我可以成为一个最高收入的辛勤工作者，也可以是一个最低收入的轻松工作者。”
汤姆·霍普金斯(Tom Hopkins)是这个星球上最能卖房子的人，被美国报刊称为“国际销售界的传奇冠军”。
他三年内赚到三千多万美元，成为吉尼斯世界记录地产业务员单年内销售最多房屋的保持者，平均每天卖一幢房子。
失败
我从来不把失败看成失败，而只是我方向上需要调整的一些反馈，是开发我幽默感的一个良机，是练习技巧和提高能力的一种机遇，是一场必须要赢的游戏。
1963年，18岁的汤姆·霍普金斯步入房地产销售业。最初6个月，他屡遭败绩，穷困潦倒。
天性乐观的霍普金斯，用自己的方式消除因为被拒绝而产生的压力和焦虑。爱迪生发明灯泡时，也许在别人看来，经历了一万次失败，可霍普金斯却理解为“只是找到了9999种不成功的方法而已”。
那时，娃娃脸的他，看上去不过16岁。
没有汽车，他骑摩托车陪客户去看房。如果客户扭头就走，他只有开摩托去追。
后来终于狠下心来买了辆1950年出厂的汽车。
那几乎是一堆钢筋铁骨的垃圾：当尖叫声响起，他才知道，副驾驶座上突出的弹簧扎到了身旁的客户。但他不失时机地玩笑：你买了房子，我才让你离开车。
就在拥有那辆车的第二天，霍普金斯接到一个让他兴奋不已却又将信将疑的电话。一位女士，用他从未听到过的迷人声音告诉他：需要买一套房子，预算是20万美元。霍普金斯惊呆了：这样一笔钱，现在是一套两间卧室住宅的平均价格，而在1963年，三间卧室的房子，只需要1.75万美元！
当他弄清了的确是有一笔大买卖从天而降的时候，马上去问销售经理：“什么房子可以卖给她？”经理建议他问问其他公司。
驾着他的破铜烂铁，霍普金斯几乎跑遍全城。终于找到一套700多平方米带私家泳池和花园的房子。
下午两点，那位女士如约而至：戴着很大的钻石，她化的妆看上去至少要用两个小时。霍普金斯说，生命中从未见过如此美丽的女士——始料不及的是，就在那一天，就在陪她看房子的过程中，发生了更多的“从未”。
开上老爷车，他们去往那套漂亮的大房子。霍普金斯突然担心油不够用——1950年出厂的车是没有汽油表的。一路上他紧张地默默祈祷，可不幸的事情还是发生了，车开始晃动，再也不能前行。
好在不远处就有个加油站。当他用了半小时买来汽油时，车内的女士已是大汗淋漓。7月，那辆打不开窗户的老爷车里，最少有40多度。
终于到达目的地，霍普金斯早已不知所措。他不知道该怎么介绍那套房子，就走到落地窗前，拉开窗帘，指着外面的杉树林，请女士过来看看美丽的风景。
晕头转向的女士，不止是走到窗边，而是干脆一头撞到大玻璃上。之后便转进了洗手间，关门大哭。
霍普金斯手足无措，只有在外面走来走去。实在忍不住了，就去敲门，请她一起回办公室。
一路上，他一直用余光观察那位女士，她的头转来转去。他吓坏了：是不是脑子撞坏了？
车还没停稳，她就跳下车…… 公司的每个人都问他，这单大买卖怎么样了？他完全不知该怎么说。 彻底晕了，考虑自己是不是还要继续在地产业发展。
20分钟后，一位男士在电话里问：“是你向我太太展示了一套房子吗？简直不敢相信！我要过来看看。”
恐惧袭上心头。年轻的霍普金斯对他的经理说：“他要杀了我怎么办？”经理要他在办公室坐着，放松自己。
接下来的事更加不可思议。1963年，许多人还用马做交通工具，卫生环境不够好。就在双方交流过程中，许多大苍蝇在周围嗡嗡飞。一只苍蝇，先是叮在那位先生胳膊上，被轰走后又落在了女士身上，接着赶到霍普金斯面前。
匪夷所思，但确确实实地发生了：他抓住了它，并顺手迅速扔进嘴里。只有两个选择：吐出来或咽下去。他不假思索地选择了后者。
抬走头来，夫妇俩嘴张得大大地盯着他。“告诉你，这个人就是这样的！”太太说。
本来让他兴奋不已的大买卖，结果可想而知。
他经历了实在的失望乃至绝望，曾经想放下这一切。冷静下来，他突然悟到：也许不会再有比这更糟糕的事情了，他相信柳暗花明。
既然有尴尬、沮丧，相应地，也许就有轻而易举？
霍普金斯可不承认：“成功是不懈努力造成的。我连续三年只在圣诞节休过三天假，其他时候都是第一个到办公室，最晚离开。”
1964年到1972年从事房地产业的8年期间，当时整个产业比较看好。1969年，美国房地产业不景气。许多人离开而他却坚持。
“越是情况糟糕，越能做得更好。”在霍普金斯看来，他的生命不是取决于失败的次数。他相信，成功的次数，永远与失败后继续努力的次数成正比。
学习
用钱袋里的铜板去填满你的内心，你的内心会把你的钱袋注满黄金。
收入最高的销售人员，永远可以开发出自己的成交风格。
汤姆·霍普金斯把销售定义为“一门艺术”，旨在通过建立亲和，不断筛选，演示讲解，处理疑虑，然后再有机结合系列言语和行为，来感性地营建一种双赢的协议。
因为贫困，汤姆·霍普金斯只接受过三个月的大学教育。他永远记得，30多年前，决定辍学那一天，有些惶惑地回到家里，父亲却坚信他将来会有成就。
即使是在建筑工地扛钢筋为生的日子，他仍然相信世上一定会有更好的谋生手段，最终开始尝试进行销售。但是，前90天，他才挣到150美元。
去留之间，他选择了再给自己一次机会。于是决定把最后的积蓄投资到世界第一激励大师金克拉一个为期五天的培训班。
没想到，这五天的培训，成为他生命的转折点。在之后的岁月中，他潜心学习钻研心理学、公关学、市场学等理论，结合现代推销技巧，凭着自我教育和毅力，在短暂的时间里获得了惊人的成功。
当然，事业的成功是*自己去努力的，但也需要有人指引这样才能少走弯路。
销售其实是一门科学，人人都可以掌握。汤姆霍普金斯现身说法：销售冠军真正成为冠军的理由是，他们全都坚信持续不断的教育，他们学习、掌握并使用各种知识和技能。
“改进一个人的环境是要从脑内开始的。投资多一点时间、金钱和努力在你的内心，美好的事会被你自然吸引而来。”
于是有了国际培训集团，霍普金斯做起了20个雇员的董事长。
霍普金斯从不认为，从销售房地产到培训之间，需要一个转型的过程。
“7个基本原则可以教你卖任何东西。”他相信，当年他用于美国的销售技巧，如今在全世界依旧被证明是成功的。
全球很多的销售培训课程，都来源于他的销售培训系统。 他被誉为“世界上最伟大的推销大师”。
感激
让别人喜欢你、信任你、对你感兴趣。你在销售中就可以达到顶尖的成就。
国际培训集团总裁，是霍普金斯合作25年的伙伴，其他员工在这里工作平均也有18年了。他的很多客户，是三十年前认识的。
客户是帮助他事业成功的伙伴。当他递出名片时，会首先“谢谢你”——谢谢客户成就他的事业。
霍普金斯一贯倡导，更多地关注别人，而不是金钱。
“当你跟任何人交往，首先你自己就是产品。只有把思想放在他们身上，才会让他们看到最佳的产品 。”
在美国，买房子的人，首先想的是让业务员少拿点佣金。
当他们感觉到这是一场销售，因为害怕购买，就会筑起保护墙。因此，关键是获得信任：“你必须赢得成交的资格，向客户提供多于他们需要的产品。”
霍普金斯去参观客户的家，之后就会寄给客户一封感谢函，并把他们加入通讯录，在温馨的节日对他们说一些亲情的话。每周给他们发邮件，提供资讯，邀请他们上他的网站。
“我不会**客户，只有他们需要时才提供帮助。”很多销售人员的通病是不断地讲，而霍普金斯喜欢问问题。
很多时候，我们都看到卖房子的人夸大其辞，霍普金斯却敢理直气壮地宣告，他的整个生意是建构在真诚正直的基础上。“任何产业都有说谎的人——一时会说谎、一生会说谎。但我从不欺骗我的客户。”
经常地，人们要买的不是完全物，而是附加的内容。买房子，更希望得到的，是爱，是安全感。
“我爱我的客户，他们也爱我。”他与客户建立的关系甚至很戏剧。
他的全家，住在一套有6个卧室的房子里，已经23年。当初的价格是200万美元。
不能不引起人们兴趣的是：什么人能成功地把房子卖给这位世界上最会卖房子的人？
谜底出乎意料地简单：其实没有人来说服他，只是他妻子喜欢。看到那房子要出售的信息，就去看。一开门，对方原来是他的学生，刚听完他的演讲。
激情
推销是一项报酬率最高的艰难工作，也是一项报酬率最低的轻松工作。
霍普金斯曾在金氏跨国地产集团、宝洁、迪斯尼及可口可乐等大企业工作。参与了许多推销大案的策划，例如在可口可乐，他负责过1996年亚特兰大夏季奥运的全球推销计划，可说是史上仅有、耗资最高的全球推销。在迪斯尼，霍普金斯则首创现正风行家庭录影带市场的直接录影带制片观念。服务于宝洁的时候，他主要负责推销的产品包括佛杰咖啡、橘丘柳橙汁、夏威夷综合果汁和当肯汉斯微波甜点。在某个将士阵亡纪念日的周末，霍普金斯在家用微波炉尝试了一百种杏仁巧克力微波蛋糕，这就是当肯杯微波甜点的由来。
27岁就成为亿万富翁，可霍普金斯仍然努力工作，从不懈怠。
他热爱自己的工作。毕加索、穆内——那些画家，创作的目的都不是为了钱。但是，当他们做得好了，自然就致富了。
进入地产行业，霍普金斯终于找到了自己生命中独特的优势——那就是他热爱并充满激情要做的事。“销售人员首先自己要兴奋，要有激情，才能对他所销售的产品表达得好。”
激情的英文，起源于希腊文，意为“内心所在”。它是内在感受的外在体现，而且可以影响他人。在讲台上燃烧激情的霍普金斯，点着了一批又一批梦想成功的销售员的梦想与期盼。
有7个外孙和孙女的霍普金斯，“内心所在”的未来，是八九十岁还要跟孩子们一起跑步，跟太太拥有最美好的生活。
汤姆·霍普金斯背景
国际培训集团董事长
吉尼斯世界记录房地产业务员单年销售量最高记录保持者
曾在金氏跨国地产集团、宝洁、迪士尼及可口可乐等大企业工作过，参与了许多推销大案的策划
被公认为“销售冠军的缔造者”。接受过其训练的学生在全球超过500万人
他著作的销售书籍被译成11种文字，在世界各地被列为销售认证必读
推荐第8篇：应聘销售精英求职信
敬启者：
顷阅周四XXX报，获悉贵公司招聘人才。本人曾担任新生活产品公司销售部高级职员四年之久，自信有充分工作经验，可担任贵公司所招聘的职务。
本人自一九八一年开始，一直担任售货业务以及函件的撰写工作。在工作期间，除正式业务范围外，与各地区客户颇有来往，并利用公余时间，学会了很多有关商业问题的处理。
在新生活公司任职前，我曾在长兄会计公司担任过秘书工作。在任职期间，学会很多有关会计名词及会计作业程序。
本人现年二十五岁，未婚，一九七四年毕业于华仁书院，我希望有机会充分利用自己工作能力，从事更大范围工作之需要，这是我急于离开现职的主要原因。本人现任职的公司老板，对我的工作雄心颇为赞许，因此，愿协助我另谋他职。
如果方便的话，我愿亲赴贵公司办公室晋见阁下，以便详细说明。
XXX启
推荐第9篇：销售精英特训营
销售精英特训营——心得体会
借用我在毕业典礼上说过的一句话，“这三天等于让我活了三十年”确实如此，在这三天的学习中，让我学到了太多太多，也懂了太多，收获了太多．．．．．．
我是一个刚刚走出校门踏入社会的人，仅仅４０天左右，在我人生奋斗的起点有这个一次成长的机会，我感到特别的荣幸。刚开始的时候总认为这种讲座对我没什么大的用处，抱着玩玩的心态我去了，是孙雪松老师和所有的学员震撼感动了我，他教给我的不仅仅只是销售方面的知识，更多的是做人的道理。
每个人都有梦想，可是随着时间的流逝，你的梦想还存在吗？我的梦想是空虚的，因为我的脑海里只有梦想实现之后怎样怎样——只有结果，没有过程。我的过程仅仅只是在用嘴说而已却从未行动过。看完孙老师的梦想画册，那是一种无言的感动，他一直把自己的梦想带在自己身上，时刻激励着自己奋斗的目标。而我们，都不知道把梦想丢在了哪个角落，没有梦想就没有目标，没有目标我们又何奋斗？
爱你选择的！把我们已经拥有的当做是最好的！来公司一个多月了，每周的工作总结总有那么两句“努力为公司的发展做出更大的贡献！”现在想想真的都只是片面之词，太假了应付了事，我从来没为公司作出过什么，我不“爱”公司，也不“尊重”领导，还经常私底下说领导没有修养个人魅力，在这里，我表示深深的歉意。对不起，谢谢你！我想这六个字是应该连在一起的，这三天教会了我太多太多，也让我深刻体会到了，谢谢你，因为是你给予我这么一个机会，是你让我成长，这些话没有半点的虚伪，发自内心的感谢。当然是经历过这三天之后的改变，过去的我缺点太多了，现在的我会慢慢的蜕变，同时也会对自己做一次深刻的反省。爱公司跟公司没关系，这是对人生的一个态度！这个地方三天之前在我
眼中只是个赚钱的角落，从今天起，我会永远把这里当做是我的另一个家，因为我选择了这里，我选择的就是最好的，我会珍惜我现在所拥有的一切。
我会永远记住“游戏”中的我们，那是我们的人生游戏，在齐眉棍中，我们一次次失败，一次次重来，一个团队不仅仅需要的是团结协作，还有对彼此的信任，我们只能说两个字“停”“下”，同时在企业中，我们也应该随时“停”下来反思一下自己，然后加以改正，接着下下下像前进攻。在穿越电网中，我们没有语言、没有性别年龄之分，我们只有一个共同的目标——“穿越电网”，那是一个生于死的选择，每个人都愿意把生的机会让给别人，自己做最累最脏最辛苦的，我会永远记住那一天游戏的场景，有一个人，虽然我们没有语言，甚么我都不知道他的名字，但我永远敬仰他，他一次一次抬起我们从那个电网口中穿过，然后重来，再来，我这辈子也不会忘记他那汗水渗透的衬衣，潮湿的肩膀，因为我的头是搭在他的肩膀上的，我的生命交给了他，那是一股很强大的力量，是一种信任，他们是最伟大的，他们把生的希望全部奉献给了别人，最后留在危险地带。当我们看到自己的队友还在生死线上徘徊的时候，我们不能讲话，我们痛苦，我们无能为力，全部为他们竖起大拇指，因为他们是最棒的！最后他们帮助了我们另外一个团队完成了任务，这是雪松老师都想不到的结局，游戏的结局没有一个人在对面，我们都活着！这就是一个团队的力量，我们不仅要赢，还要双赢。当我们所有的人抱在一起的时候，泪水洒落，我知道这是幸福的泪水，因为我们都“活”着。我们这一群为了“成功”不惜放弃一切代价的人们，我们永远都是“生死之交”。在A点到B点中，我们要走过这段距离，用不能重复的发式过去，游戏中，孙老师一直在提醒我们：“要放下，只要你敢于放下，你就会过来”！刚开始我们以为特别简单，拂过脑海的方式太多了，可是当我们站到A点的时候一片空白，好多都是
重复的，然后重来。有爬过去的，跪过去的、滚过去的、三步一扣好多好多。是的，只要我们放下没什么大不了的。当我们所有人没有任何重复动作两次全部通过的时候，当我们共同欢呼“孙老师来一个”的时候，孙老师脱掉上衣跪在了A点，他的方式让我们每一个人热泪盈眶，他在用行动告诉我们什么才是真正的放下。最后孙老师以“狗撒尿”的方式结束了这场游戏。每个游戏都刻在我们的心里，每一场人生的考验我们都深深感触着。
已经结束的是三天的课程，而刚刚开始的才是我梦想的起步，我会为自己做一份梦想画册，随身带着它，这辈子都不要把他丢掉。那是我“一定要”的目标！不成功的代价是一辈子的贫穷！我会把我在毕业典礼上发表的感言永远刻在心里：“我19岁！刚踏入社会40天左右！我一无所有！但是我年轻！未来几年我会成功！而且是“一定要”成功！请记住我的名字。”
其次，我也学到了很多关于销售方面的知识，因为我是一片空白的去接受，我现在真的很能体会一句话“知识学到了是自己的谁都带不走”这些对我当前的圣诞策划有很大很大的帮助。如果说过去的我是一张白纸，那么从此以后，我会持续不断的在白纸上添加新的内容。以下是我这三天学到的销售知识：
销售是人生第一大能力，成就精英最多的行业，专业度要求的最高技能，全世界回报最高的事业。
销售的回报 回报一：钱 回报二：人际关系
回报三：教育
1）教育机会最多的职业！2）全世界最积极阳光的人生教育3）正面思考的教育4）积极语言的教育5）乐观心态的教育6）坚韧性格的教育。
回报四：被重视和需要的成就感 回报五：拓宽生命的宽度 销售的三大动力
1）梦想（不成功的代价是一生的贫穷！） 2）责任（父母儿女的责任）
3）爱（爱你选择的，把自己已经拥有的当做是最好的！） 如何成为销售冠军？
1.我一定要——自我承诺一个目标
2.我可以学——设计一个学习计划，只为成功找方法，不为失败找理由。3.我在进步——关注每个细节的品质，时刻鼓励自己的进步。 4.我已达成——想象成功的样子，以成功的姿态去做。 冠军习惯养成
一．正面的习惯
其妙的自信、药可救的乐观、积极的书、积极地盘、积极的人、积极地话、有效地事。
二、学习成长的习惯
定时定量
财务预算
借力成长
三、立刻行动的习惯
知行合一
531行动
每次学习改变一点点
四、坚持到底的习惯
量变产生质变
厚积薄发
让成功成为必然
销售的本质：需求被满足！
一、售前准备能力 1） 界定客户的能力 2） 客户名单收集 3） 策划展业工具的能力
二、售中谈判能力
1）建立好感的能力（外在好感 内在修养 寒暄话题 亲和力）
2）建立信任的能力（专业度 专业工具 行业知识面 知晓竞争对手 顾问非王婆）
3）挖掘需求的能力（成交SPIN话术思路） 4）塑造价值的能力（FABE产品介绍法） 5）业务跟进的能力（异议解答）
6）制作方案的能力（目录、卷首语、呈现客户需求及背景、提出解决方案、价格、服务及方案理由、效益分析、合作流程、与竞争对手的分析差异、相近客户成功案例、企业荣誉和简介。） 7）临门成交的能力 签单十大式： 第一式：直入营销 第二式：比较营销 第三式：选择营销 第四式：弱点营销 第五式：观念营销 第六式：情感营销
第七式：确定营销 第八式：佐证营销 第九式：借力营销 第十式:反向营销
推荐第10篇：销售精英 十条军规
销售精英十条军规
1.请用业绩证明你是最棒的
2.无论你今后在哪里，请带上你的荣誉和业绩，我们是你最好的证明人
3.发出抱怨，先想想同等条件下标杆销售是如何做到的
4.我们欣赏，面对困境不仅有原因分析，更有解决方案
5.昨天的经验会成为今天的成功绊脚石，你需要不停的学习和进步
6.和团队在一起，记住，你不是一个人，你永远都不是一个人
7.被拒绝是销售的家常便饭，惟有你是优质弹簧，恢复能力才会最强
8.成功销售的座右铭，热爱，自信，勤奋，诚实
9.忘掉过去和昨天，惟有今天的贡献，方能证明你的价值
10.销售人员生存的价值，为公司创造价值，为客户全心全意
第11篇：销售精英的感想
销售精英
现在的工作者大部分都干着销售的职业,但是真正问几个人什么是销售,没几个人会说出它的精髓.
销售,从狭义上说是贩卖产品及服务;从广义来说是除了卖产品及服务之外的，也就是卖观念,点子,信念以及价值.任何客户不是在买产品本身,而是用产品本身及服务目的帮助他解决问题.因为人类行为的动机是追求快乐,逃避痛苦及可行性.所以作为销售员,要积极推广自己的产品去解决客户的痛苦,使客户找到快乐,在客户不需要我们产品的时候知道我们,当客户需要时找到我们.
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销售从人性上讲: 销,就是销自己,让自己看上去象个好产品.内外兼修.售,就是观念,价值观以及信念.客户相信自己看到的事实,对企业的规模,生产力;对产品的质量以及价格还有对销售员的素质,工作能力,观念.
客户往往买的是良好的感觉,因为他们是理性思维,感性决策.感觉良好,客户就会感觉爽,就会购买产品.销售人员卖,就是卖好处以及价值.在最短的时间推销产品的好处以及价值, 去减轻客户的痛苦,让他们在使用产品获得快乐.
对于销售人员来说,知道自己产品的好处和价值远远不够,沟通说服是很重要的.首先,要多问少说,设计一些开放式的问题,约束式的问题,选择式或者反问式问题把客户真正的需要问出来.其次是聆听,聆听是一种礼物,互相能够建立信赖感,情绪同步,态度诚恳.再其次是赞美,赞美是真诚发自内心的,只是一个微笑也好, 让客户感受到你的温暖.
销售人员要时刻准备充分,身体健康是外在准备,还要有精神,阳光心态,要有自己的信念,对自己的产品有信心, 要有职业操守,这些是内在准备.要发现并满足客户的需求,用老板的心态工作.要解决客户的反对意见,先让客户知道产品的价值,适不适合他,再来谈价格,价格不等于成本,价格等于价值.要和客户说自己有，别人没有的优势.还要不断的增强竞争力.老板服务好员工,员工服务好老板,内外一致,人员不流失就有竞争力.
总结归拢就是销售人员不但要自己内外兼修,还要对自己的产品100%有信心,还要不断的改进产品，使产品有竞争力,拥有别人没有的优势.要积极有效的和客户沟通,把产品的好处和价值卖给客户,使客户的利益达到最大化.
第12篇：销售精英培训心得
销售培训体会
目达奔
受市场供需矛盾影响，目前化肥化工销售市场平淡，产品销售压力加大，销售人员大多数会表现两种状态：一是紧迫忙碌，去想办法积极进取完成任务；二是麻木茫然，寻找借口消极等待失败结果。作为一名合格的销售人员，无论销售市场如何变化，要想圆满完成任务，获得成功，一定要拥有一颗永不认输的上进心，一定要拥有一颗精益求精的责任心，一定要拥有一颗战无不胜的自信心，一定要拥有一颗无比强烈的企图心。
首先感谢公司及领导在公司运营资金紧张、销售压力巨大的情况下，抽出时间和精力，花费资金聘请优秀培训讲师、专业团队绩效提升教练郑时墨老师给我们销售公司全体销售人员进行专业销售学习培训。两天全天的学习和锻炼，让我们重新认识和了解了销售精英的素质要求，了解了什么是“攻心式”销售，如何掌握良好销售的步骤和流程，掌握如何与客户快速建立信赖度及快速识别客户心理的方法，学习有效解决客户抗拒点技巧及业务谈判说服技巧等。通过学习培训，大大开阔了我的视野，有效的提高了我的销售技能，更加明确了我的前进方向，为个人职业化发展增添了新动力。
通过培训学习，结合目前个人工作实际及部门实际，个人觉得要想做好销售工作、保障部门销售目标顺利实现须做好以下几点：
一、实现三个统一，打造团队特定文化
三个统一即统一思想、统一口径、统一模式。统一思想就是统一
目标思想、统一核心价值，只有接受一个思想，一个目标，工作起来才能按部就班、有条不紊，而统一思想要靠一名大家共同信任的导师，大家都情愿跟着他朝着共同的目标前进，就好像我们听课培训一样，不是老师有万般能力，而是我们统一了思想去接受培训。统一思想针对是企业部门内部，所谓统一口径、统一模式主要是对外销售工作而言，统一思想是干好工作的前提，在业务操作过程中，上级把决策定完之后，具体对客户执行中，一定要结合实际宣传到位，同一命令，不同人传达，如何保证最终如出一辙，唯有统一口径是最佳选择。业务人员对客户是多对多的关系，如何让不同业务人员与不同客户的关系沟通到位，相处和谐，需寻求一种模式，即一种适合自身发展的成功操作模式，采用成功模式与客户共同协作，最终到达销售人员不论怎么变。对外模式相对统一，使企业与客户关系相对稳定。实现三个统一，目的是形成规则，大家共同协作完成部门任务，从而增添团队活力，打造适合自身发展的团队文化。
二、订立工作目标，提前充分准备，明确销售分工
目标就是方向，有了目标就有前进的方向。公司有公司的目标，部门有部门的目标，个人有个人的目标，最理想的状况就是个人目标实现促使部门目标实现，部门目标实现促使公司目标实现。因此要相对明确分工，共同分享胜利成果，共同承担失败责任，在销售压力面前，增强销售动力，动力加强了才能创造佳绩。
三、立即付出行动
行动是走向胜利、实现目标的关键一步，有了统一的思想、统一
的口径、好的模式，又有了明确的分工及目标，立即付出行动才是检验个人是否具有执行力，才能实现目标任务达成。
四、定期思考总结
不管是市场情况好坏？不论任务完成与否？我们都应定期进行总结，肯定自己做出的努力，取得的成绩，改正错误的做法，改进工作的不足，对失误进行认真分析研究，吸收并保持积极的思想及做法。去除消极的思想和办法。最终使个人保持乐观自信的心态，有动力积极主动的干工作，使部门保持和谐畅通，有活力高效愉快的完成目标。
复合肥部
第13篇：销售精英获奖感言
销售精英获奖感言
销售精英获奖感言
在跨入20xx年之际，能被评为公司20xx年度\"销售精英\"荣誉称号，我感到非常荣幸，感谢公司给我提供了一个锻炼和成长的机会，感谢领导对我的关爱与指导，感谢同事们对我的认可和支持。
时光飞逝，自20xx年入司以来，今年已是我在公司第5个年头了，在此期间，从一个初入社会的毕业生，到随后经历科技成都分公司、科技上海分公司、科技业务部、神舟销售部等销售部门的锤炼和洗礼，如今的我已成为带领一个业务部门为公司贡献销量的部门长。经历了这5年多的工作生活后，无论是在工作能力和业务水平，还是我个人待人接物上都有了很大的变化，并且时刻提醒自己，无论在哪个部门，哪个岗位，面对哪项工作，都要严格要求自己，不断地学习总结，努力提高自己的销售能力，争取为公司的销售业绩多做贡献。
历 练
从20xx年11月份进入神舟销售部，从零开始，一点一滴学习，吸取经验教训，总结不足，在不断的改进中实现自我提高、自我完善。20xx年是我重生的一年，从配件DIY领域切入整机销售，我只能算一个新兵。从最初的死记硬背记配置，到现在对产品的深刻了解。从当初开单发货的笨拙、屡犯错误，到如今开单的驾轻就熟。从年初对渠道打法地摸不着头脑，到今天带领销售部门达成销售任务，这一年的收获是我人生中最重要最宝贵的。刚开始，对销售部流程的不熟悉，对整机配置的陌生，对渠道的难以掌控，方方面面的困难和问题使我难以招架，畏难情绪在滋长。但是公司积极向上的整体氛围，和销售部门不甘落后的竞争意识，使我更加认识到自身的不足和缺点，抓紧时间补缺补漏。流程不熟悉，就用最土的办法记在本子上；对配置不理解，就用死记硬背的办法，每天背诵3-5个机型，积少成多；别人开单5分钟，我对自己的要求是比别人快10秒，因为节省10秒钟说不定就能多卖出1台机器。经过1整年的锻炼与实践，我已经完成了从菜鸟到熟手的转变，回首历练的过程，收获大于付出，很值得，也很珍贵。
抗 压
销售工作的核心是完成任务，完成任务涉及到抗压的能力。销售精英获奖感言销售精英获奖感言。\"井无压力不出油，人无压力轻飘飘\"，凡在销售部门呆过的人都知道，在销售部没有压力是不可能的，因为销售的基因和使命感告诉我们：没有最好，只有更好！销售是条苦行之路，不经历前期痛苦的沉淀和积累，是无法形成良好的抗压能力，迎难而上。
一个小故事说明了这一切：在山里有一块大石头，后来被运到了城里并分成了两半，一半被雕成了一尊石佛，另一半被做成了石阶，石阶就在石佛脚下。一天晚上石阶对石佛说：\"同样是石头，凭什么你受千人膜拜，而我受万人践踏。\"石佛说：\"我们一开始都是石头，可别忘了，你只被砍了六刀，而我被千刀万剐。\"这个小故事说明一个道理：要想未来潇洒，先被\"千刀万剐\"！成为一位优秀销售员的过程是需要不断地摸索，不断地学习，并在这一过程中找到成功的规律，承受不了被\"千刀万剐\"，无法脱胎换骨，承受不了压力的人，无法化压力为动力，不能抗压前行的人，是无法胜任优秀销售员的使命的。
成 长
关于成长，很多人认为当上分公司经理，能够签字就是成熟的标志，就成长了，其实不然，当你面对电脑城换约拿不到店面而伤神、面对经销商不配合转样机而郁闷、面对装修公司居高不下的装修报价单而发愁时，你才发现，原来自己的翅膀还是如此的稚嫩。成长的道路上，设计的因素有很多，但是有几点是重要的，第一是自我学习能力，人的水平就像一个漏水的桶，如果你想让水满起来，你加的水必须比漏出的水多，即你的学到的要比你使用的多；第二离不开领导的指点和同事们的协助，一个好汉还需三个帮，一个人的成功是要有前辈的指点为支撑的，执行力是导向成长的内力所在，正确的指引加上良好的执行力是获得成长的关键因素；第三是勤奋，成长之路好比拉力赛，爆发力不是决定因素，持续的加速度才是制胜的法宝。勤奋地工作，勤奋地出差，勤奋地开店，你换回的奖赏有形的是公司付出的奖金，无形的就是你自身的成长。
团 队
这次我虽然得到了\"销售精英\"的荣誉，但我认为我们部门的每一名员工更有资格得到这份荣誉，因为你们每一个人都是销售精英，我只是代表你们领了这个奖。在此我要再次感谢我的战友们的支持，每笔订单的成交和每次任务的完成都离不开你们的辛勤付出和执着的努力，你们是最可爱的，当然也是最优秀的，谢谢你们！
感 恩
感谢神舟，感谢吴海军董事长，感谢张曦常务副总裁，感谢王志国副总裁及其他关心我、支持我、教育我的领导们和同事们，愿新的一年，神舟长红，辉煌依然！
销售精英获奖感言
获奖感言1
20xx年由于很多笔项目签单的成功，公司给予我奖金以及摆了庆功宴祝贺，我非常感谢和高兴，谢谢赵总及公司各位同事在工作中给予的指导和帮助!
回顾过去：我于20xx年10月走进虹加工作的时间里，我并没有为公司做出了不起的大贡献，也没取得特别值得炫耀可喜的业绩，我只是尽量做好自己的工作，尽自己最大的努力，总结自己的经验，从经验中学习，向他人学习，尽可能的提高工作效率，与同事相处和睦，合作愉快。面对别的同事签单成功我在高兴的同时，不仅一次次问自己，我呢，欠缺什么，自己离成功还有多少距离?我坚持，只有坚持，同时坚信，只要做好了属于自己的工作，就会有回报。
浐灞新城这一项目签订的过程是曲折的，中途，我也沮丧，也失落过，但是在赵总的支持和帮助下，在经理，同事的出谋划策下，终于一步步将这个项目拿下。我由衷感谢你们的支持和帮助!
无论是在生活上还是工作中，都得到了领导的关心，让我觉得这里像个家，温暖而亲切。销售精英获奖感言
我的付出得到了公司的认可，我深感无比的荣幸，我想公司这次奖励我再次向每位员工传达与说明了只要有付出，必有收获的务实文化和平凡道理。我深知，我做得不够的地方太多太多，有很多的东西，还需要我去学习。我会在踏实肯干的同时，加快脚步，虚心向别人学习各种工作技巧，做好每一项工作。这个荣誉会鞭策我不断进步，做的更好。我深信：一分耕耘，一分收获，从点点滴滴的工作中，我会细心积累经验，使工作技能不断的提高，为以后的工作奠定坚实的基础。
我能成为虹加的一份子是幸运的，希望在以后的日子里，大家一起携手，为我们这个大家庭各出一份力，我们一起努力奋斗!
获奖感言2
今年销售成绩的取得，首先要感谢公司和部门领导对我的关心、支持和帮助，感谢部门同仁对我的支持和帮助。感谢公司其他部门对我的鼎力支持，从而给了我这个展示自我与实现自我的大舞台。
做了这么久的销售，一个朋友问我，你为什么那么喜欢销售，你觉得一个优秀的销售人员应该具备哪些素质呢?
我这么喜欢销售，是因为热爱，我爱有激情、有挑战性的工作，一份有激情的工作，会让我的生活更多彩，会让我的未来更精彩。
借助今天这个难得机会，和大家分享我的一些销售心得，也是我做销售的一些感悟。
一、作为一个优秀销售人员，我们要有良好的心理素质，包括承受压力、承受挫折、同时还要拥有耐力、虚心和宽容，我们要以不变应万变，应对市场的瞬息万变，应对客户的万般挑剔。
二、我们也要博学多才，怎么样才能和客户找到共同的话题、有共同兴趣，客户提到哪儿，我们就能想到哪!这就要求我们的知识面一定要广，我们不一定很专业，但知识面要尽可能的广，这样才能与客户能找到一种共鸣，我们的销售才会如鱼得水。
三、要有亲和力，交流拜访，至少让对客户对你不讨厌，愿意和你交流，这就要保持微笑(抬手不打笑脸人)，给对方以足够的尊重，倾听并关注对方，时而做出会意的动作(表示他的话，你认同，你一直在听，一直在专注的听)，只要客户愿意与你交谈，那么，合作就成功了一半。
四、要有很强的市场专业素质。当和你的客户进行沟通的时候，要对客户所在的行业了解清楚(包括行业的特点、现状、发展趋势，、困惑、前景等)，要对我们销售的产品优势很熟悉，对产品的功能和应用很熟悉，对在用客户的反馈很熟悉......，你能给客户带来很多意想不到的东西，可信的服务保障，让客户认为你是这方面的专家，你就是它们的顾问。
五、销售人员的辛苦，大家有目共睹，我们要有吃苦耐劳（最佳新人获奖感言），持之以恒的精神，简单的事情重复的做，脚踏实地，持之以恒，不怕吃苦，那么胜利就在眼前。同时要有十足的干劲，激昂的热情，更要有不达目的不罢休的冲劲，千方百计，充满热情的进行销售工作。
六、我们要对客户真心，对公司诚信，做到对外真心实意，对内精诚协作，这是对事业，对人生的一种态度，真正的用心做事，用信做人，保持一颗感恩的心，销售，我们将所向无敌!
销售精英获奖感言
今天，我十分的高兴与荣幸能被评为公司授予星级促销员的光荣称号。销售精英获奖感言获奖感言。首先我要感谢公司对我的信任和支持，感谢领导的提携和关爱，感谢同事们的帮助和支持。自 XX 年进公司工作至今已经有两年了，其实我并没有为公司做出惊天动地的贡献，也没值得炫耀的骄人业绩，我所做的只是全身心地做好属于自己岗位上的每一项工作，尽我最大的努力和最大的能力的去完成每一项的任务指标，及时总结经验，时刻反思工作，吸取教训，向他人交流学习，争取把自己的工作做得一次比一次的出色，提高工作效率。
我仅仅是做了这些微不足道的工作，但是我坚信只要付出就会有回报，所以两年来我的坚持不懈的付出获得了公司的认可和赞誉，我深感荣幸。我想公司这次星级销售员的评优活动也是向每位员工传达与说明这样一个信息：只要有勤勤恳恳地付出，只要踏踏实实地做好了属于自己的每一项工作，圆圆满满地完成每一项目标任务，就会获得应有的回报。
被评为星级促销员，这是公司对我个人工作能力与成绩的肯定和表扬，也是对我日后做好本职工作的一种鼓励，也是对我迈向新的成功的一种鞭策。
在这里我要向公司的领导和同事们保证，我一定会把今后的工作做得更好。
公司的不断发展让我们成熟成长成功，我们的共同努力让公司更加辉煌。
最后，衷心祝愿明天的 xxxx 一定更强。
第14篇：销售精英的基本素质
销售精英的基本素质
经常有新人问我：“成为一名销售人员是不是很容易的事情?”“怎么才能成为销售精英?”而企业有时侯也在为这个问题烦心：“怎么样的人是最有潜力的业务人员?”结合笔者多年的实践，我认为作为一名优秀的销售人员，应该具有以下的素质：
一、勤奋
记得刚到美的上班时，在一个培训的场合，有业界的前辈提了一个问题：老的业务人员是怎么死的?大家都一下子反应不过来，在大家期盼的目光中，前辈回答：老的业务人员是懒死的!虽然过去多年，但是，我想当初在场的哥们应该都还记得这个问题的答案，并时刻给自己提醒。
对于销售人员，企业一般都是以最终业绩作为考核，而对于工作的过程，相对而言关注比较少，而结果导向的考核在短期内就为销售人员提供了很好的偷懒借口，特别是在一些驻外机构，表现得更加明显。很多公司对于销售人员的管理原则就是：短期内你可以偷懒，但是秋后没有成绩我一定找你算帐。
当业务人员开始进入职场时，总是充满激情，但是，随着时间推移、工作当中遇到困难增加等等因素的出现，业务人员的难免出现懈怠心理，尤其是资深业务人员，业绩过得去、收入状况已经过了温饱阶段、公司内部大家都熟悉了、客户基本给个面子，更是有可能成为油条，慢慢懒惰下去，直到结束自己的职业生命。
给想成为销售精英的人两招：一曰搏猛：“天生我材必有用，千金散尽还复来”;一曰搏傻：“锲而不舍,金石可镂”。只有自信而又愿意投入的人，才有可能成为销售精英。
二、知识丰富
优秀的销售人员必定是一个专家，一个可以成为客户顾问的人，那么，销售人员必须要掌握哪些知识呢?笔者认为以下知识是必须掌握的。
1、产品(服务)知识。
只有了解了产品(或者服务)才能为客户准确地介绍产品。并且不仅会介绍产品性能、特点，还要能亲手操作。对于有安装需求的，销售经理还要了解产品的安装与使用知识。
2、企业(组织)知识。
销售人员其实就是企业的对外形象大使。要象了解自己家一样了解企业，这样才能让客户感觉到你对公司的认同，才能让人感觉到你的自信，从而相信你的介绍而接受你的产品。如果销售经理在客户面前萎靡不振，客户也会认为这家企业不怎么样，从而不接受这家企业的产品。
另外，销售业务是公司整体价值链的一个环节，在工作中，销售人员总是需要其他部门的配合与支持，那么，对企业情况的了解，特别是企业运行政策的了解，会使你更加清楚你能够为客户争取什么?不能承诺什么?这样，你在从事销售工作时才能更加得心应手。
3、行业知识。
客户购买产品，势必要货比三家。作为优秀的销售员，我们必须能够为顾客提供很好的行业知识参考，在客户有需求时能够提供自己品牌与竞争对手的产品之间优缺点对比，从而引导顾客正确消费。而这就需要销售人员拥有丰富的行业知识。
4、关于人性的知识
销售，作为一门学问来看，主要是研究与人打交道的，因此必须熟练掌握人性的学说，例如：马斯洛的需求层次理论、弗洛姆理论(4Ls)等都是很实用的、可以用于指导我们工作的理论。
5、其他知识。
最好的销售人员总是在销售过程中能与顾客变成朋友的人，能够寻找到共同语言的人，因此，天文地理、诸子百家，古今中外，样样都要有所涉猎懂才能应付各种各样的顾客。例如，与一个经历过*风雨的人交往，你基本不懂中国革命史，肯定不行;而与一个80年代的人交往，你对网络一窍不通肯定没有共同语言。有人描叙优秀销售人员是：见人讲人话，见鬼讲鬼话，就是描叙成功销售人员能够与所有目标客户取得共鸣，被客户所接受。
从以上这些看来，想要成为一个优秀的销售人员，还真不是很容易的事情，当然，有句歌词写得好：没有谁能够随随便便成功!
三、善于沟通
销售基本上是一门与人打交道的学问，或者说是艺术，因此，良好的沟通技巧是成为一个优秀销售人员的基本素质，针对这一点，我想前人基本上已经长篇累牍，笔者不想再罗嗦。但是，以下几点，在这里提提，给读者作为参考。与人交往，“聆听胜于雄辩”，做销售的人，不需要很好的辩才，关键是获得客户的认同，千万不能赢了嘴巴，丢了生意。
有人总结了与人交往的“三把飞刀”，这里介绍给大家分享：
1、引导并聆听对方畅谈过去的辉煌成功;
2、引导并聆听对方对未来理想的规划;
3、引导并承受对方谈自己不如意的事情。当然，以上三点，不要刻意去做，氛围没有到位时也许会适得其反，弄巧成拙。
个人认为，在沟通方面，主要作到待人以诚、尊重对方。
四、逆商系数高
有人说：“没有任何一个行业会象做销售这样能够锻炼人”。我认为主要是指销售人员必须承受太多的失败与痛苦的洗礼，才可能成功。正如“凤凰涅磐”的故事一样，必须经历烈火的煎熬和痛苦的考验,凤凰才能获得重生,并在重生中达到升华。
在一次职业调查中，有22%的人觉得做销售工作“太辛苦了，压力又大，我不喜欢”。特别是身处市场一线的销售人员，无论是身体上、还是心理上都要面临很多压力，甚至积累成痛苦。可以肯定，每个成功的销售人员都是经过风雨以后，才见到彩虹。
所以，想要成为一个优秀的销售人员，就必须具有强的面对逆境的能力和精神。
五、做人
关于“做事”与“做人”的关系论叙的文章，已经有很多，确实，做销售成功的人必定是做人比较成功的人。但是，在成功学的“道”与“术”的争论之中，我更加推崇“道”上的修炼。优秀的销售人员必定是一个高尚的人。每个人从懂事的那时起，便有一个做人的问题伴随一生。
于是，做什么样的人、怎样做人，也就成了每个人一生必做的答卷。
正直、清白、言行一致、表里如
一、堂堂正正、严于律己、心胸开阔、做人厚道、能经得住事等等。有以上特点的人，一般都是很受大家欢迎的人。
六、个人形象
前段时间，有一本书《你的形象价值百万》，在市面上非常流行，笔者也很
好的阅读了一下，并且将它推荐给了多位友人，大家都有同感，以下为该书的书评之一，放在这里，作为本文的结尾，再好不过。
“无论我们认为从外表衡量人是一种多么肤浅和愚蠢的观念，社会上的每个人却无时无刻不在根据你的衣着、言语、神态、举止对你做出判断。无论你愿意与否，你已经在别人眼中留下了某种印象。它们在清楚地为你下着定义，无声而准确地讲述你的故事——你是谁，你的社会地位，你如何生活，你是否有发展前途。
我们的形象不仅是外表的美丽，更是一种综合的全面素质，是一种品位生活的体现。一个成功的形象，展示给人们的是自信、尊严、能力，它能得到他人的尊重，也让你对自己的言行有了更高的要求，能立刻唤起你内在沉积的优良素质，让你浑身都散发出一个成功者的魅力。”
第15篇：如何成为销售精英
如何成为一名销售精英
在开始之前，我先让大家思考一个问题，何谓销售精英？我不知道你们在生活中有没有见过这样一种人？非常有说服力、非常有感染力的人，当你跟他在一起的时候，你会不自觉的就被他所感染，他可以把我现在所用的笔记本高价的卖给你，这种人我见过，我跟他在一起的时候不自觉的被他所感染，但这种人是有很高的天分在里面，这种人叫做销售天才。而这种人是我们学不来的，但是销售精英是可以通过学习、练习、掌握以前优秀的销售人员总结出来的方法、技能培养出来的，所以我讲这堂课是没有办法培养天才，但是希望大家通过学习这堂课程能够成为销售精英。
销售精英的定义是：把较低成本的产品以较高的价格卖给客户，并且客户还要感激你，和你做一辈子的生意。如果你把较低成本的产品以较高的价格卖给客户，客户恨你一辈子，那你是骗子，是骗子都可以做到，销售精英不是骗子销售精英是不仅为公司可以赚取更多的利润并且还能维护跟客户长时间的关系，给客户带来实际的利益。
要成为一个销售精英，首先要做到把产品丢到一边去，客户需要的不是你的产品而是需要你的产品能给他带来的利益。
下面我就以本公司来进行讲解：
假如今年公司接了一批大客户，他们在前期需要投资了100万开一个星级宾馆，让我们给他做宾馆的策划，但在这个宾馆营业几个月后，他们打电话来公司说：你们的策划有问题，我这几个月都亏了好几万了，你们要想办法帮我解决。公司在接到电话后就，马上派策划专员，对该餐馆进行调查，在调查过程中我们的专员找出了问题的所在，是因为他们的管理有问题，因为员工使他们自己招聘的。那这跟我们相关不相关呢？不相关，那我们该怎样回答他呢？可能大多数营销人员会如实的告诉他，经过本公司的调查是因为你们的宾馆存在***问题，与我公司无关等等者一系列的话来推卸。如果是这样问题反而得不到解决，还可能把问题复杂化。销售精英他就会换一种方式来说，如**宾馆，你们的问题我们知道了，虽然与本公司无关，但是我们帮你找出了解决方案，我们可以帮你招聘员工钱由你们自己出，并且长期免费对员工进行培训。
那我们在思考下，为什么我们已经给他解决了问题，还要长期免费为他们的员工进行培训呢？
那是为了让客户更感激我们，但是感情是永远会输给商业利益的。当宾馆的业绩好了，他想做大，那么又需要规划，其他的公司知道本公司的方法，那他们会想出更好的方法，如降低成本等等这样就大大提升了竞争力。那这个时候，培训就起作用了，因为对宾馆员工进行培训，就相当于把员工一个一个搞定了，形成了关系网。并且还可以有效地在前期就切入到客户里面去。你想想啊！他们员工中，可能有一个或者几个管理者吧，通过培训与他们建立了关系，可能这次规划时，就是有那几个管理者来参与。所以营销不是找客户点而是建立客户网。而我们还应该学会在产品价格之外，如何去提高自己的谈判地位和能力，这就有依靠于我们的销售技能。销售技能是前面所讲的基础。销售技能是需要我们如何去跟客户打交道，如何探听到客户的需求，甚至是如何去开发客户的需求。等等。。
那我问大家一个问题，大家想成为销售精英吗？答案是肯定的。是
所以我想告诉大家，你想成为销售精英，就必须掌握好以下几点：
一、探听到客户的需求，客户的需求不是产品，而是产品所带来的利益。
二、做大客户要有做大客户的思维，在前期必须有效的切入到客户里面。
三、在客户群里建立良好的客户网。
四、在产品价格之外有效的提高自己的谈判地位和能力。
五、自己有一定的销售技能。
但是我们仅仅掌握这几点就可以成为销售精英吗？那肯定是不行的，你必须在掌握的基础上，融会贯通，结合实际，加以运用，就像你打乒乓球一样，怎样才能叫做打得好呢？把球打到球桌上就叫打得好吗？不是，所谓打得好就是你能将球随心所欲的打到球桌上任意位子，怎样才能把球打到桌上任意位子呢？那就需要你的球技要好，击球点要准。怎样球技才叫好呢？那就需要你手快，脚快，协调性好。所以这是一环扣一环的，只有这样我们才能做一个销售精英。
第16篇：地产销售精英培训术
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地产销售精英培训术
房地产行业经过了比实力、拼品牌、斗景观之后，新一轮的竞争正渐渐地转变为由硬件的竞争升级到软件的竞争。因此企业在做好硬件方面的有关事项之后，必须要把精力集中在软件方面，销售人员作为现在房地产软件战斗中的核心队伍，其战斗力显得尤为重要。战斗前的准备——培训将成为日后战斗成败的关键
要素。
步骤一：地产精英需要技术的培训
随首产业结构、科技时代、消费模式、社会价值观等诸多方面的变化，服务的技术和素质要求成为确保服务质量的关键。提高技术水平，改善服务技巧是各个服务机构的核心工作，因此，学习、学习、再学习、培训、培训再培训成了我们日常管理的最重要的一个环节。
策略A：培训的三大要战剖析
1、销售技巧、服务技能、礼仪、结构、建筑、设计、风水等专业课程和相关的法律法规等专业培训，面向
全体员工。
2、财务会计、经济分析、计算机、网络、心理学等管理技能培训，主要面向公司拟培养的业务骨干。
3、会议组织、沟通与交流方式、绩效评估、合作与效率、销售组织与管理等领导技巧方面的培训，主要针
对公司业务骨干与中层干部。
培训的目的就是为了整合目标与理念、提高素质、统一行动和提高效率。对于服务机构来讲，效率是第一位的，员工也是第一位的。有了一大批技术能手成为公司的业务骨干，公司的发展就有基本的保障。
策略B：培训计划的探讨
1、培训工作的战略思想
紧紧围绕中心工作目标来规划全年工作，始疑义有极高的站位，胸怀中心全局，在培训养人才大事上始终不懈怠。通过循序渐进的培训方式，将知识转变成技能，将要求转变成素质，将技能与素质化为财富，培养一批地产精英，为公司更上一个台阶做好人才储备。
2、培训工作目标
培养骨干人才，适应公司成长； 建立学习团队，营造成功环境； 形成培训模式，弘扬企业文化。
3、培训任务
通过培训，普遍提高管理者管理水平和业务人员的专业技能；建立和完善新员工培训体系、管理者技能培训体系，业务技能培训体系、能力与素质提升体系；形成良好的学习氛围和习惯，建立一支学习能力、适应能力、应变能力和操作能力强，对公司忠诚的员工队伍。
4、培训方式
采取部门培训、普通培训、骨干培训和高级培训相结合的方式进行。部门培训是部门员工均必须参加的培训，主要内容以提高专业技能为目的来设置；普通培训是为全员设置的交流培训，主要学习讨论公司规章制度，优质服务课程以及多元化法律专题讲座和多种咨询服务，档案建设技巧等课程；骨干培训是为公司的中流砥柱——骨干员工所设置，课程的内容是围练能力提高和素质训练来进行；高级培训为部门负责人
设置，主要目的是提高管理者管理技能和水平。
骨干培训名单由培训门负责人审批，报办公室培训主管备案；高级培训名单由总助审批，报办公室培训主管备案。普通员工参与骨干和高级培训均须通过审批程序来进行。
培训形式有教授、讲座、调研、模拟、考试、参观、考察、深造等。培训师资包括公司培训的专职培训人员，公司合格的管理者以及外请的专家、教授以及同业资深人士。
策略C：考核的办法
1、培训采取学分制，参加不同的培训须得到相应的学分。三级职员一年须满60分，二级职员须个满75分，一级职员须修满90分，部门助理以上负责人须修满105分。
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2、配合一线专业需求，部门培训设置“发牌制精英课程”。课程每6个月循环一次，学习完后，经考核通过发给“资格认证书”。评估部、交易部、市场管理部、策划部、信息研究部人员持证上岗。
3、对于培训效果每一季度考核一次。不参加考核者一次做旷工半天处理，考核不合格者不得该项考核学分。
步骤二：地产精英售前有效培训
售楼员是销售的具体执者，因此，培训是必要的，其目的正是为日后销售的战斗作好充分的准备。其具体
方式包括以下两种： 策略A：现场的服务培训
按照整合营销的思想，销售队伍的形象、服务方式秘须与项目形象一致，因此销售人员应统一着装、统一形象。在服务态度上，要不卑不亢、平等相待，类似于名牌专卖店的服务风格（可请五星级宾馆培训）。同时老业主、员工、合作伙伴、股东都是销售队伍的一员，对公司员工应进行培训，统一口径；对老业主、合作伙伴，则通过联谊会等传播信息，以通过他们向外扩散。同时，加强楼盘卖点，制定奖励措施，鼓励
公司全员销售，调动销售人员的积极性。
策略B：专题的培训活动
建立更有战斗力的营销团队，需要更加有效的培训机制和激励机制相配套。必须要从基础做起，开展专题培训活动，以期建立一支能打硬杖，爱学习、会学习的营销团队。
1、培训——基础性的企业管理工作
地产公司的培训工作必须建立自己的特色，建立与完善培训制度。
首先是要建立具有较强组织策划能力的培训小组，调动员工自觉参与学习、培训的积极性。其次是要有系统可行的培训计划与主题，在培训方式与内容上确保培训效果。第三是要有一定特质或资金保证。 地产公司的素质培训活动分阶段进行，先是导入期和强化期。可邀请地产公司或其他专业人士作短期集中培训，然后是持续和自我培训期。这是一项长期持续的过程，从而建立自己特色的培训制度。
2、培训——21世纪战争致胜的法宝
市场的竞争正是人才与团队战斗力的竞争。商战竞争的现实告诉我们，有效有培训与激励机制，正是新世纪市场营销致胜的法宝。市场营销专家警言：“培训，正是为了迎接全员营销时代的到来！”21世纪地产市场营销，已步入全员营销的时代！必须要有真正适应21世纪社会发展的人才队伍。卖楼，也绝不仅仅是销售人员的事，而是公司上下、全体员工、从规划、调研、设计、建筑、采购、销售、后勤、物业、管理等全过程的协作与创造。除了制度与规定约束外，培训是实现这一共同目标的捷径！
步骤三：销售精英四大准则培训揭秘 准则一：寻求客户心理的突破口
1、了解客户对楼盘的兴趣和爱好
2、帮助客户选择最能满足他们需要的楼盘
3、向客户介绍所推荐楼盘的优点
4、回答客户提出的疑问
5、帮助客户解决问题
6、说服客户下决心购买
7、向客户介绍售后服务
8、让客户相信购买此楼盘是明智的选择
准则二：迎合客户的最佳途径
1、热情友好、热情接待
2、提供快捷的服务
3、有礼貌与耐心
4、介绍所购楼盘的优点及适当的缺点
5、耐心倾听客户的意见和要求
6、能提出建设性的意见
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7、能提供准确的信息
8、帮客户选择合适的楼盘和介绍服务项目
9、关心客户的利益，急客户所急
10、竭尽全力为客户服务
11、记住客户的偏好
12、帮助客户做出正确的选择 准则三：明确自己的岗位职责
1、积极主动向客户推介公司楼盘
2、按照服务标准指引，保持高水准服务质素
3、每月总结销售业绩
4、保持服务台及展场的清洁
5、及时反映客户情况
6、准时提交月结
7、培养市场意识、及时反映竞争对手的发展动向
8、爱护销售物料，包括公卡、工衣等
9、不断进行业务知识的逢我补充与提高
10、严格遵守公司的各项规章制度
11、服从公司的工作调配与安排 准则四：遵守销售人员守则 销售人员准则具体内容
操守 守时 纪律 保密
1、专业操守
售楼员是公司推销楼盘的促销队伍，其职责包括推销公司楼盘的促销队伍，其职责包括推销公司楼盘及推广公司形象，是帮助公司与客户建立良好关系的基础，所以销售人员应任何时间，都要维持专业态度，“以客为尊”，经常保持笑容。态度诚恳、工作积极，并不断改良，让自己做得更好。
2、守时
售楼员除按上班时间须守时，不迟到、不早退外，还应养成守时习惯，约见客户时一定要要准时，切忌让
客户等侯。
3、纪律
售楼员必须遵守公司的各项规章制度及部门的管理条例
4、保密
售楼员必须遵守公司的保密原则，不得直接或间接透露公司客户资料，不得直接或间接透露公司员工资料，如薪金、佣金等，不得直接或间接透露公司策略、销售业绩或有关公司的业务秘密。
5、着装
售楼员必须着装整洁，举办展销会时须穿着工作制服及戴员工卡。
6、解除
售楼员因工作欠佳或达不到公司所定要求，经提醒仍未有改善者，公司有权提前终止合约。
步骤四：销售现场专业知识培训模式演示
要点A：专业培训课程设计
开发商一旦决定自己销售，就应该对销售人员进行专业培训，避免仓促上阵，如果公司没有这方面的人才，
则应聘请有关专家来主持。
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www.daodoc.com 以下是加拿大著名地产经纪人徐澄川先生设计的物业促销培训课程，仅作参考。
课程共分十天 时间内容
第一天详细介绍公司背景，在公众心目中的形象，公司的目标，包括项目推广目标和公司发展目标，确立员工对公司的信心；讲解销售人员的行为准则以及制定销售员个人目标
第二天介绍物业的详细情况，包括规模、定位、设施、价格、买卖条件；物业周边环境、公共设施、交通条件；该区域的城市发展计划，宏观微观经济因素对物业的影响情况。
第三天讲解洽谈技巧。如何以问题套答案，询问客户的需求、经济状况、期望等，掌握买家心理。 第四天展销会场气氛把握技巧。销售员依次序接待客户，与客户交谈的礼貌用语，多客、少客及下雨天应
该怎么做。
第五天物业管理课程。包括物业管理服务内容，管理规则，公共契约等。
第六天推销技巧，语言技巧，身体语言技巧，客户心理分析。 第七天签定买卖合约的程序。展销会签定买卖合约技巧。
第八天讲解房地产法规。包括土地管理法、房地产交易管理条例、房地产登记条例、租赁条例、物业管理
条例以及房屋抵押贷款管理规定等。
第九天以一个实际楼盘为例进行实习，运用全部所有方法技巧完成一个交易。
第十天实地参观他人展销场地。
以上课程已使销售人员掌握了物业促销的基本技巧，而在物业推广的整个过程当中，还有许多细节是需要
注意的。
地产销售精英作战前的培训演示
下列问答，它是房地产推销上最基本的知识，每一个推销员对任何一个案例，都可依本问答，事先模拟答
案，作为推销作战的准备。
1、本项目的地点及地址？
2、试述本项目大环境特色？
3、试述本项目小环境特色？
4、本项目所处位置，将来有何发展性？
5、本项目的交通情形？ ——公车及公司路班车？ ——各路线起止站名及经过路线？
——车次情形如何？ ——本项目站名？
6、本项目附近有哪此市场？每一市场的位置及营业状况？与本项目距离路程？
7、本项目附件有哪些学校？（幼儿园、初中、高中、大学）
8、本项目的学区是哪所学校？距离路程多远？
9、本项目附近的保健设施有哪此？其位置和路程？
10、本项目附近有哪些娱乐设施？其位置和路程？
11、本项目占地面积多大？容积率是多少？
12、本项目邻近的马路宽度？防火巷宽多少？
13、本项目正同的长度多少？深度多少？
14、本项目的规划用途？有哪些公共设施？
15、本项目共有多少户？怎样区分？
16、本项目的造形设计有什么特色或特殊之处？
17、本项目座向如何？
18、本项目共有几层？全楼总高度？每层高度？及地下室高度？
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19、本项目总建坪有多少？公共设施所占比例？阳台面积所占比例？
20、本项目一楼有无庭院？可否作商让用？
21、试述本项目建建材设备如何？（卫生设备、门窗、厨房、电梯、地板、天花板、电源）
22、本项目电梯共几部？厂牌？
23、本项目附近有哪此工地？价格、建材优劣点与本项目作比较。
24、本项目采用何种形式交易？（买卖或委建）
25、本项目的产权情况？建照号码？
26、本项目座落地号？地段？
27、本项目何时开工？多少工作天？何时完工？
28、本项目有无停车场？如有，使用情形如何？
29、本项目屋顶如何处理？有无空中花园？
30、本项目平均价格如何？付款辨法如何？大约多久缴一次款？
31、本项目的贷款年限如何？由何家银行承货？每月摊还多少？
32、本项目购买时有无任何优待辩法？如有，如何优待？
33、本项目订购时须缴多少订金？何时签约？签约时应携带何种证件？在何处辨理签约手续？
34、除总价外，尚须缴付哪些费用？大概多少？
35、本项目所需要契税，预估多少？
36、本项目的室内设计是否可以变更？如何变更？
37、本项目有无保证？保证年限多久？
38、本项目是否为自地自建？
39、试述该建设公司以往业绩及其概况。
40、该建设公司有哪些关系企业？
要点B：专业培训设计
1、在预售商品房时，得商品房预售许可证条件 ——已取得房地产开发资质证书，营业执照
——按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证书
——资金投入达到总投入的30% ——持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全监督手续
——已确定施工进度和竣工交付使用时间
——三层以下的商品房项目已完成基础和结构工程；四层以上的产品房项目，有地下室工程的，已完成基础和首层结构工程；无地下室工程的，已完成基础和四层结构工程
——已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用帐号 ——预售商品房项目及其土地使用权来设定其权项
——法律、法规规定的其他条件
2、购买房地产的条件 ——成年人提供身份证
——未成年人提供户口薄及监护人证明书（父母自然监护人，不用另外提供），弱智或精神病人则需要。
3、商品房的预售、抵押、过户
预售
——付定金，签署购房定购书
——签署《房地产预售契约》付首期或全楼款，付契锐1.5%
——到房地产交易所鉴证办理登记手续
——房地产买卖关系的确立
抵押（按揭）
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www.daodoc.com 购房人与地产开发商鉴定《房地产预售契约》并经鉴证后交按揭银行
购房备齐资料向银行提出申请。以下是购房人需提供资料：
——个人身份证及复印件3份
——首期购房款（不低于30%）收据及复印件两份
——定金收据复印件两份
——还款能力证明（可任造一项作为银行查验依据）
最近连续三个月工资单和工作证
单位出具的收入证明
可用于还款的借款人大额定期存单（折） 其他收入来源情况说明及其原始凭证
个人纳税税单
愿为借款人提供还款人收入证明和书面担何书过户（预售房转让）
过户 转让条件
——经预售、未取得房地产权属证书
——款过契约的交楼日期
交易所收取费用
——转让0.65%（楼价）=0.4+0.2+0.5% ——受让方1.75%（楼价）=1.5%+0.2+0.05% ——开发商收取5000元过户登记手续
凭《房地产预售契约》到房地产交易所办理过户登记手续。
4、二手房地产交易（租户和共有人有优先购买的权利）
——到房地产交易所办理买卖房屋的转移登记
需提交的证件：申请人身份证或身份证明或户口薄、房地产证、房地产交易签证证明书、房屋及用地登记
申请书
——报价（填表收件） ——签署契约时缴付20%定金
——实勘估价：一般只对商铺进行实地估价，对房层不进行实勘估价
——审批：产权、价格 ——过户缴税（高价纳税）
契税：3%买方
手续费：0.5%卖方、0.3%买方 印花税：0.058卖方、0.05%买方
补地价：住宅或个人买卖10%、非住宅或单位买卖25% 增值税（增值部分）：3%（若增值较少情况下含采取30%-60%纳税）
5、房地产面积的测算 （1）建筑面积 夹层面积计算条件 ——夹层的结构要牢固
——高度要在2.2米以上（若部分超，部分不超，则计超高度部分）
——整个夹层面积要超过5平方米可计算
梯间面积计算条件
——整个梯间超过8平方米计面积（纯梯间）
——梯间以外还附有其他建筑 物的，即使梯间少于8平方米，都连同其他建筑物一并计算面积
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阳台面积计算条件 ——内阳台面积全计
——外阳台（外飘部分有遮挡）面积计一半（露台面积不计）
——首层带阳台、基地面积计一半
飘式窗台面积计算条件
——飘出部分的窗高度超过2.2才全计面积，不够2.2米就不计 ——以后的规范：阳台封还是不封闭来判断是否全面计面积
封闭面积全计（以规划局报建图为准，私人封闭的不算封闭）不封闭计一半
（2）共有建筑面积的分摊原则
——产权双方有合法权属分割文件或协议，按其协议分摊
——按共有建筑面积（实得建筑面积）比例分摊
步骤五：现场销售人员技巧培训手法 手法A：“一炮打响”的开场白培训
由于您不知道客户购买潜在动机，不能明确客户真正想要的是什么，因此你的开场白最好以能引起客户注意、兴趣的方式，陈述您公司的商品能带给客户一般性利益。在陈述一般性利益时，要注意客户对那些地
方特别注意或发生兴趣。
掌握住客户的关心点后，您才能有效率地进行接下来的推销工作。
手法B：“抛砖引玉”的顾客把握手段
一、听觉
听觉涉及到口音。一家重要的保险公司在1997年初对于地方口音和公立学校口音做过一些调查。调查表明75%的人更喜欢地方口音，不足7%的人认为“华丽”的口音会激发自信。所以对那些操地方口音的推销员来说这是一个好消息，然而另外一项调查表明，操地方口音的人在工作中受到歧视。假设你是一位很成功的推销员，谁又会在意呢？最后一些坏消息就是对各种地方口音的可接受情很显著的差异。 不要激动，请注意可接受等级依赖于口音的温度，请记住，任何事情都是物极必反。
二、视觉
让学员回答以下的问题。从中引起的讨论，可以为推销工作的最初几分钟提供丰富的想法和资料。 据说我们接受信息的方式有80%依靠视觉。如果你给人们一条相反的信息，例如“我不希望让你们想到那个红色的大型公共汽车”，我可以保证他们每个人都会在想那个红色的大型公共汽车。因为他们在自己头脑中
可以看见它。 顾客的感觉
作一个两分钟的发言，尽可能多地回答以下问题：
——当你出现时潜在顾客希望看到什么？
——你的衣着看上去应是怎样的？ ——你的头发应看上去如何？
——你的外貌，如果对顾客有影响的话，将会有什么影响？
——如果你的顾客不吸烟，他们是否会知道你吸烟，而这对他们会有什么影响？
——你随身携带的东西看上去应是什么样？
——顾客希望听到的是什么？ ——你的声音听起来应该是怎样的？
——你的声音，谈话和叙述可能会让顾客分心甚至让顾客生气，那么你在这些方面能做些什么？
——你希望潜在的顾客产生什么样的感觉？ ——你打算怎样达到所有这些目的？ 手法C：认清自我能力，有针对性培训
一、知识
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www.daodoc.com 知识可以说就是一组使我们了解自己在做什么的信息。例如，在销售中，知识是指以下些内容：
——产品知识； ——消费者知识； ——竞争对手的知识；
——公司知识； ——工业或市场知识。
这些知识随首我们在机构中的不断发展而不断提高，获得这些知识，可以通过正式的学习（某些课程），也可以通过实际工作的磨练，如观察、询问、倾听、合作等。每个换过不同领域工作的人都会记得他们最初的那几个月，就好像在茫茫大海中一样，直到有一天好像突然茅塞顿开，能将他们所得到的信息归入某种结构中，使他们能更好地了解到自己到底是什么。
相反地，也正是这引起知识允许人们在属于同领域的行业或市场的不同公司间移动，并能几乎立刻到位胜任，因为在相同的领域里，知识的组成是一样的，因此可以随时转换的。
二、技能
技能是那些能使我们完成特定任务的活动。比如，秘书的技能包括熟悉几种计算机程序，记录电话、安排旅行订票，管理文件等等。这引起都可以在一间正规的教室里进行教学和学习，然后再在工作中实践和完善。对于销售来说，也有许多我们需要学习的技能。例如：
——与客户见面、问侯； ——发现客户的需求： ——说明与介绍； ——处理反对意见；
——成交。
三、态度
态度可以大致地解释为我们向外在世界表达感觉的方式。态度的主要万分是感情或感觉，所以我们常常把态度描绘成积极的、自信的、焦虑的、受挫的、进取的、消极的等等。这引起都是我们内部感觉的外部表
现形式。
一般说来，态度既不能从学校中学来，也不能通过日常工作中的实践学到。它们是我们整个生活的产物，因此它戴上面具，用世故的客套来加以掩饰，但即使这样也需反复操练，并常常会造成一些压力。无意识中我们也放将一些消极、侵犯或酸溜溜的态度传给了客户。结果这种态度对双方都带来了影响。 我们在见到客户之前要意识到并努力使这三个要素达到最佳水平。如果其中的一个达到标准，我们就很难在洽谈时达到预期目标，而且很可能会造成我们完全可以通过事先预备而避免的困境。尤其是在那些对检验有更多要求领域，更要注意我们的态度，更要注意我们的态度，因为我们的态度会随着一天内所经历的
事情而时常变化。
步骤六：如何避免企业培训陷入“无解”方程
组织和管理员工培训需要从一开始就与企业的发展目标或子目标联系在一起，从而使员工培训的投入是集约化的、是高效的。另一方面，员工培训又是自居体系的，在时间、内容等方面是相对独立的，因此，对员工培训要做专项研究、专门看待。一定程度上，特别是定位于“综合素质提高”的培训，要游离于企业的
日常工作，以期取得最佳效果。 以培训售楼员为例，我们试列一个方程式：
成功的培训=明确宗缆目标+确立培训议程式+培训预算+培训的有效组织
策略A：明确宗旨和目标
即培训的大政方针是什么，期望值是什么。可以是全面的培训，也可以是分解式的、技术性的培训，所期望达成的目标也有大有小，正如同做股票的人有长短线的取舍，这一点是至关重要的！
策略B：确立培训方式
培训式方可以有若干种，常用的是课堂式培训——这一方式无论从便于组织、节约开支方面，还是从知识
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www.daodoc.com 灌输、双向沟通等方面都有着显而易见的益处。只是问题有：a.请谁来讲授；b.讲授效果怎么评价；c.讲授内容谁来定。如“谈判技巧”的内容是商业心理学为主还是以实战分析为主？是高屋建瓴式的，还是解剖麻雀式的？——在这些问题上一定要采取程序化的操作，即先解决什么，再解决什么，最后解决什么，操作
以效用最大为原则！
策略C：预算
不做预算的培训一定是失败的培训！懂得经营的企业领导必须懂得投入的重要性。这不仅表现在间接的投入上（如工作时间被子压缩），更表现在员工培训直接相关的经费投入——组织费用、专家费用、信息资料费用等等。如果采取封闭式的培训，还会发生食宿费用、差旅费用等。为保证培训工作的圆满完成，需要提前做好准确的预算。不做预算、或预算规模与培训工作有着巨大缺口时，其它方面的努力都很难取代“钱”
的分内工作。
策略D：培训工作的事中组织
培训的事前组织工作是十分重要的，事中组织也同等重要！将培训的内容传授给员工是容易，但让员工依此形成心得则是困难的。况且推销工作今后面对的人复杂、城市复杂、文化背景复杂，这些需要大量的感性认识积累，培训是替代不了的。但也正是因为售楼员将面对多变，所以他们需要掌握原则、拥有思路，并且能够激发想象、产生创造力！故而，要求受训人员积极地投入，积极地思考是非常重要的。这一定程
度上要依赖组织工作，即组织者的督促作用。
想像在这一方程式上，再加上一个企业营销活动的变量，员工培训就是“有解”了。
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第17篇：地产销售精英培训术
地产销售精英培训术
房地产行业经过了比实力、拼品牌、斗景观之后，新一轮的竞争正渐渐地转变为由硬件的竞争升级到软件的竞争。因此企业在做好硬件方面的有关事项之后，必须要把精力集中在软件方面，销售人员作为现在房地产软件战斗中的核心队伍，其战斗力显得尤为重要。战斗前的准备——培训将成为日后战斗成败的关键要素。
步骤一：地产精英需要技术的培训
随首产业结构、科技时代、消费模式、社会价值观等诸多方面的变化，服务的技术和素质要求成为确保服务质量的关键。提高技术水平，改善服务技巧是各个服务机构的核心工作，因此，学习、学习、再学习、培训、培训再培训成了我们日常管理的最重要的一个环节。 策略A：培训的三大要战剖析
1、销售技巧、服务技能、礼仪、结构、建筑、设计、风水等专业课程和相关的法律法规等专业培训，面向全体员工。
2、财务会计、经济分析、计算机、网络、心理学等管理技能培训，主要面向公司拟培养的业务骨干。
3、会议组织、沟通与交流方式、绩效评估、合作与效率、销售组织与管理等领导技巧方面的培训，主要针对公司业务骨干与中层干部。
培训的目的就是为了整合目标与理念、提高素质、统一行动和提高效率。对于服务机构来讲，效率是第一位的，员工也是第一位的。有了一大批技术能手成为公司的业务骨干，公司的发展就有基本的保障。 策略B：培训计划的探讨
1、培训工作的战略思想
紧紧围绕中心工作目标来规划全年工作，始疑义有极高的站位，胸怀中心全局，在培训养人才大事上始终不懈怠。通过循序渐进的培训方式，将知识转变成技能，将要求转变成素质，将技能与素质化为财富，培养一批地产精英，为公司更上一个台阶做好人才储备。
2、培训工作目标
培养骨干人才，适应公司成长； 建立学习团队，营造成功环境； 形成培训模式，弘扬企业文化。
3、培训任务
通过培训，普遍提高管理者管理水平和业务人员的专业技能；建立和完善新员工培训体系、管理者技能培训体系，业务技能培训体系、能力与素质提升体系；形成良好的学习氛围和习惯，建立一支学习能力、适应能力、应变能力和操作能力强，对公司忠诚的员工队伍。
4、培训方式
采取部门培训、普通培训、骨干培训和高级培训相结合的方式进行。部门培训是部门员工均必须参加的培训，主要内容以提高专业技能为目的来设置；普通培训是为全员设置的交流培训，主要学习讨论公司规章制度，优质服务课程以及多元化法律专题讲座和多种咨询服务，档案建设技巧等课程；骨干培训是为公司的中流砥柱——骨干员工所设置，课程的内容是围练能力提高和素质训练来进行；高级培训为部门负责人设置，主要目的是提高管理者管理技能和水平。
骨干培训名单由培训门负责人审批，报办公室培训主管备案；高级培训名单由总助审批，报办公室培训主管备案。普通员工参与骨干和高级培训均须通过审批程序来进行。
培训形式有教授、讲座、调研、模拟、考试、参观、考察、深造等。培训师资包括公司培训的专职培训人员，公司合格的管理者以及外请的专家、教授以及同业资深人士。 策略C：考核的办法
1、培训采取学分制，参加不同的培训须得到相应的学分。三级职员一年须满60分，二级职员须个满75分，一级职员须修满90分，部门助理以上负责人须修满105分。
2、配合一线专业需求，部门培训设置“发牌制精英课程”。课程每6个月循环一次，学习完后，经考核通过发给“资格认证书”。评估部、交易部、市场管理部、策划部、信息研究部人员持证上岗。
3、对于培训效果每一季度考核一次。不参加考核者一次做旷工半天处理，考核不合格者不得该项考核学分。 步骤二：地产精英售前有效培训
售楼员是销售的具体执者，因此，培训是必要的，其目的正是为日后销售的战斗作好充分的准备。其具体方式包括以下两种： 策略A：现场的服务培训
按照整合营销的思想，销售队伍的形象、服务方式秘须与项目形象一致，因此销售人员应统一着装、统一形象。在服务态度上，要不卑不亢、平等相待，类似于名牌专卖店的服务风格（可请五星级宾馆培训）。同时老业主、员工、合作伙伴、股东都是销售队伍的一员，对公司员工应进行培训，统一口径；对老业主、合作伙伴，则通过联谊会等传播信息，以通过他们向外扩散。同时，加强楼盘卖点，制定奖励措施，鼓励公司全员销售，调动销售人员的积极性。 策略B：专题的培训活动
建立更有战斗力的营销团队，需要更加有效的培训机制和激励机制相配套。必须要从基础做起，开展专题培训活动，以期建立一支能打硬杖，爱学习、会学习的营销团队。
1、培训——基础性的企业管理工作
地产公司的培训工作必须建立自己的特色，建立与完善培训制度。
首先是要建立具有较强组织策划能力的培训小组，调动员工自觉参与学习、培训的积极性。其次是要有系统可行的培训计划与主题，在培训方式与内容上确保培训效果。第三是要有一定特质或资金保证。 地产公司的素质培训活动分阶段进行，先是导入期和强化期。可邀请地产公司或其他专业人士作短期集中培训，然后是持续和自我培训期。这是一项长期持续的过程，从而建立自己特色的培训制度。
2、培训——21世纪战争致胜的法宝
市场的竞争正是人才与团队战斗力的竞争。商战竞争的现实告诉我们，有效有培训与激励机制，正是新世纪市场营销致胜的法宝。市场营销专家警言：“培训，正是为了迎接全员营销时代的到来！”21世纪地产市场营销，已步入全员营销的时代！必须要有真正适应21世纪社会发展的人才队伍。卖楼，也绝不仅仅是销售人员的事，而是公司上下、全体员工、从规划、调研、设计、建筑、采购、销售、后勤、物业、管理等全过程的协作与创造。除了制度与规定约束外，培训是实现这一共同目标的捷径！ 步骤三：销售精英四大准则培训揭秘 准则一：寻求客户心理的突破口
1、了解客户对楼盘的兴趣和爱好
2、帮助客户选择最能满足他们需要的楼盘
3、向客户介绍所推荐楼盘的优点
4、回答客户提出的疑问
5、帮助客户解决问题
6、说服客户下决心购买
7、向客户介绍售后服务
8、让客户相信购买此楼盘是明智的选择 准则二：迎合客户的最佳途径
1、热情友好、热情接待
2、提供快捷的服务
3、有礼貌与耐心
4、介绍所购楼盘的优点及适当的缺点
5、耐心倾听客户的意见和要求
6、能提出建设性的意见
7、能提供准确的信息
8、帮客户选择合适的楼盘和介绍服务项目
9、关心客户的利益，急客户所急
10、竭尽全力为客户服务
11、记住客户的偏好
12、帮助客户做出正确的选择 准则三：明确自己的岗位职责
1、积极主动向客户推介公司楼盘
2、按照服务标准指引，保持高水准服务质素
3、每月总结销售业绩
4、保持服务台及展场的清洁
5、及时反映客户情况
6、准时提交月结
7、培养市场意识、及时反映竞争对手的发展动向
8、爱护销售物料，包括公卡、工衣等
9、不断进行业务知识的逢我补充与提高
10、严格遵守公司的各项规章制度
11、服从公司的工作调配与安排 准则四：遵守销售人员守则 销售人员准则具体内容 操守 守时 纪律 保密
1、专业操守
售楼员是公司推销楼盘的促销队伍，其职责包括推销公司楼盘的促销队伍，其职责包括推销公司楼盘及推广公司形象，是帮助公司与客户建立良好关系的基础，所以销售人员应任何时间，都要维持专业态度，“以客为尊”，经常保持笑容。态度诚恳、工作积极，并不断改良，让自己做得更好。
2、守时
售楼员除按上班时间须守时，不迟到、不早退外，还应养成守时习惯，约见客户时一定要要准时，切忌让客户等侯。
3、纪律
售楼员必须遵守公司的各项规章制度及部门的管理条例
4、保密
售楼员必须遵守公司的保密原则，不得直接或间接透露公司客户资料，不得直接或间接透露公司员工资料，如薪金、佣金等，不得直接或间接透露公司策略、销售业绩或有关公司的业务秘密。
5、着装
售楼员必须着装整洁，举办展销会时须穿着工作制服及戴员工卡。
6、解除
售楼员因工作欠佳或达不到公司所定要求，经提醒仍未有改善者，公司有权提前终止合约。 步骤四：销售现场专业知识培训模式演示 要点A：专业培训课程设计
开发商一旦决定自己销售，就应该对销售人员进行专业培训，避免仓促上阵，如果公司没有这方面的人才，则应聘请有关专家来主持。
以下是加拿大著名地产经纪人徐澄川先生设计的物业促销培训课程，仅作参考。 课程共分十天 时间内容
第一天详细介绍公司背景，在公众心目中的形象，公司的目标，包括项目推广目标和公司发展目标，确立员工对公司的信心；讲解销售人员的行为准则以及制定销售员个人目标
第二天介绍物业的详细情况，包括规模、定位、设施、价格、买卖条件；物业周边环境、公共设施、交通条件；该区域的城市发展计划，宏观微观经济因素对物业的影响情况。
第三天讲解洽谈技巧。如何以问题套答案，询问客户的需求、经济状况、期望等，掌握买家心理。 第四天展销会场气氛把握技巧。销售员依次序接待客户，与客户交谈的礼貌用语，多客、少客及下雨天应该怎么做。
第五天物业管理课程。包括物业管理服务内容，管理规则，公共契约等。 第六天推销技巧，语言技巧，身体语言技巧，客户心理分析。 第七天签定买卖合约的程序。展销会签定买卖合约技巧。
第八天讲解房地产法规。包括土地管理法、房地产交易管理条例、房地产登记条例、租赁条例、物业管理条例以及房屋抵押贷款管理规定等。
第九天以一个实际楼盘为例进行实习，运用全部所有方法技巧完成一个交易。 第十天实地参观他人展销场地。
以上课程已使销售人员掌握了物业促销的基本技巧，而在物业推广的整个过程当中，还有许多细节是需要注意的。
地产销售精英作战前的培训演示
下列问答，它是房地产推销上最基本的知识，每一个推销员对任何一个案例，都可依本问答，事先模拟答案，作为推销作战的准备。
1、本项目的地点及地址？
2、试述本项目大环境特色？
3、试述本项目小环境特色？
4、本项目所处位置，将来有何发展性？
5、本项目的交通情形？ ——公车及公司路班车？
——各路线起止站名及经过路线？ ——车次情形如何？ ——本项目站名？
6、本项目附近有哪此市场？每一市场的位置及营业状况？与本项目距离路程？
7、本项目附件有哪些学校？（幼儿园、初中、高中、大学）
8、本项目的学区是哪所学校？距离路程多远？
9、本项目附近的保健设施有哪此？其位置和路程？
10、本项目附近有哪些娱乐设施？其位置和路程？
11、本项目占地面积多大？容积率是多少？
12、本项目邻近的马路宽度？防火巷宽多少？
13、本项目正同的长度多少？深度多少？
14、本项目的规划用途？有哪些公共设施？
15、本项目共有多少户？怎样区分？
16、本项目的造形设计有什么特色或特殊之处？
17、本项目座向如何？
18、本项目共有几层？全楼总高度？每层高度？及地下室高度？
19、本项目总建坪有多少？公共设施所占比例？阳台面积所占比例？ 20、本项目一楼有无庭院？可否作商让用？
21、试述本项目建建材设备如何？（卫生设备、门窗、厨房、电梯、地板、天花板、电源）
22、本项目电梯共几部？厂牌？
23、本项目附近有哪此工地？价格、建材优劣点与本项目作比较。
24、本项目采用何种形式交易？（买卖或委建）
25、本项目的产权情况？建照号码？
26、本项目座落地号？地段？
27、本项目何时开工？多少工作天？何时完工？
28、本项目有无停车场？如有，使用情形如何？
29、本项目屋顶如何处理？有无空中花园？
30、本项目平均价格如何？付款辨法如何？大约多久缴一次款？
31、本项目的贷款年限如何？由何家银行承货？每月摊还多少？
32、本项目购买时有无任何优待辩法？如有，如何优待？
33、本项目订购时须缴多少订金？何时签约？签约时应携带何种证件？在何处辨理签约手续？
34、除总价外，尚须缴付哪些费用？大概多少？
35、本项目所需要契税，预估多少？
36、本项目的室内设计是否可以变更？如何变更？
37、本项目有无保证？保证年限多久？
38、本项目是否为自地自建？
39、试述该建设公司以往业绩及其概况。40、该建设公司有哪些关系企业？ 要点B：专业培训设计
1、在预售商品房时，得商品房预售许可证条件 ——已取得房地产开发资质证书，营业执照
——按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证书 ——资金投入达到总投入的30% ——持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全监督手续 ——已确定施工进度和竣工交付使用时间
——三层以下的商品房项目已完成基础和结构工程；四层以上的产品房项目，有地下室工程的，已完成基础和首层结构工程；无地下室工程的，已完成基础和四层结构工程 ——已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用帐号 ——预售商品房项目及其土地使用权来设定其权项 ——法律、法规规定的其他条件
2、购买房地产的条件 ——成年人提供身份证
——未成年人提供户口薄及监护人证明书（父母自然监护人，不用另外提供），弱智或精神病人则需要。
3、商品房的预售、抵押、过户 预售
——付定金，签署购房定购书
——签署《房地产预售契约》付首期或全楼款，付契锐1.5% ——到房地产交易所鉴证办理登记手续 ——房地产买卖关系的确立 抵押（按揭）
购房人与地产开发商鉴定《房地产预售契约》并经鉴证后交按揭银行 购房备齐资料向银行提出申请。以下是购房人需提供资料： ——个人身份证及复印件3份
——首期购房款（不低于30%）收据及复印件两份 ——定金收据复印件两份
——还款能力证明（可任造一项作为银行查验依据） 最近连续三个月工资单和工作证 单位出具的收入证明
可用于还款的借款人大额定期存单（折） 其他收入来源情况说明及其原始凭证 个人纳税税单
愿为借款人提供还款人收入证明和书面担何书过户（预售房转让） 过户 转让条件
——经预售、未取得房地产权属证书 ——款过契约的交楼日期 交易所收取费用
——转让0.65%（楼价）=0.4+0.2+0.5% ——受让方1.75%（楼价）=1.5%+0.2+0.05% ——开发商收取5000元过户登记手续
凭《房地产预售契约》到房地产交易所办理过户登记手续。
4、二手房地产交易（租户和共有人有优先购买的权利） ——到房地产交易所办理买卖房屋的转移登记
需提交的证件：申请人身份证或身份证明或户口薄、房地产证、房地产交易签证证明书、房屋及用地登记申请书
——报价（填表收件） ——签署契约时缴付20%定金
——实勘估价：一般只对商铺进行实地估价，对房层不进行实勘估价 ——审批：产权、价格 ——过户缴税（高价纳税） 契税：3%买方
手续费：0.5%卖方、0.3%买方 印花税：0.058卖方、0.05%买方
补地价：住宅或个人买卖10%、非住宅或单位买卖25% 增值税（增值部分）：3%（若增值较少情况下含采取30%-60%纳税）
5、房地产面积的测算 （1）建筑面积 夹层面积计算条件 ——夹层的结构要牢固
——高度要在2.2米以上（若部分超，部分不超，则计超高度部分） ——整个夹层面积要超过5平方米可计算 梯间面积计算条件
——整个梯间超过8平方米计面积（纯梯间）
——梯间以外还附有其他建筑 物的，即使梯间少于8平方米，都连同其他建筑物一并计算面积 阳台面积计算条件 ——内阳台面积全计
——外阳台（外飘部分有遮挡）面积计一半（露台面积不计） ——首层带阳台、基地面积计一半 飘式窗台面积计算条件
——飘出部分的窗高度超过2.2才全计面积，不够2.2米就不计 ——以后的规范：阳台封还是不封闭来判断是否全面计面积
封闭面积全计（以规划局报建图为准，私人封闭的不算封闭）不封闭计一半 （2）共有建筑面积的分摊原则
——产权双方有合法权属分割文件或协议，按其协议分摊 ——按共有建筑面积（实得建筑面积）比例分摊 步骤五：现场销售人员技巧培训手法 手法A：“一炮打响”的开场白培训
由于您不知道客户购买潜在动机，不能明确客户真正想要的是什么，因此你的开场白最好以能引起客户注意、兴趣的方式，陈述您公司的商品能带给客户一般性利益。在陈述一般性利益时，要注意客户对那些地方特别注意或发生兴趣。
掌握住客户的关心点后，您才能有效率地进行接下来的推销工作。 手法B：“抛砖引玉”的顾客把握手段
一、听觉
听觉涉及到口音。一家重要的保险公司在1997年初对于地方口音和公立学校口音做过一些调查。调查表明75%的人更喜欢地方口音，不足7%的人认为“华丽”的口音会激发自信。所以对那些操地方口音的推销员来说这是一个好消息，然而另外一项调查表明，操地方口音的人在工作中受到歧视。假设你是一位很成功的推销员，谁又会在意呢？最后一些坏消息就是对各种地方口音的可接受情很显著的差异。 不要激动，请注意可接受等级依赖于口音的温度，请记住，任何事情都是物极必反。
二、视觉
让学员回答以下的问题。从中引起的讨论，可以为推销工作的最初几分钟提供丰富的想法和资料。 据说我们接受信息的方式有80%依靠视觉。如果你给人们一条相反的信息，例如“我不希望让你们想到那个红色的大型公共汽车”，我可以保证他们每个人都会在想那个红色的大型公共汽车。因为他们在自己头脑中可以看见它。 顾客的感觉
作一个两分钟的发言，尽可能多地回答以下问题： ——当你出现时潜在顾客希望看到什么？ ——你的衣着看上去应是怎样的？ ——你的头发应看上去如何？
——你的外貌，如果对顾客有影响的话，将会有什么影响？
——如果你的顾客不吸烟，他们是否会知道你吸烟，而这对他们会有什么影响？ ——你随身携带的东西看上去应是什么样？ ——顾客希望听到的是什么？ ——你的声音听起来应该是怎样的？
——你的声音，谈话和叙述可能会让顾客分心甚至让顾客生气，那么你在这些方面能做些什么？ ——你希望潜在的顾客产生什么样的感觉？ ——你打算怎样达到所有这些目的？ 手法C：认清自我能力，有针对性培训
一、知识
知识可以说就是一组使我们了解自己在做什么的信息。例如，在销售中，知识是指以下些内容： ——产品知识； ——消费者知识； ——竞争对手的知识； ——公司知识； ——工业或市场知识。
这些知识随首我们在机构中的不断发展而不断提高，获得这些知识，可以通过正式的学习（某些课程），也可以通过实际工作的磨练，如观察、询问、倾听、合作等。每个换过不同领域工作的人都会记得他们最初的那几个月，就好像在茫茫大海中一样，直到有一天好像突然茅塞顿开，能将他们所得到的信息归入某种结构中，使他们能更好地了解到自己到底是什么。
相反地，也正是这引起知识允许人们在属于同领域的行业或市场的不同公司间移动，并能几乎立刻到位胜任，因为在相同的领域里，知识的组成是一样的，因此可以随时转换的。
二、技能
技能是那些能使我们完成特定任务的活动。比如，秘书的技能包括熟悉几种计算机程序，记录电话、安排旅行订票，管理文件等等。这引起都可以在一间正规的教室里进行教学和学习，然后再在工作中实践和完善。对于销售来说，也有许多我们需要学习的技能。例如： ——与客户见面、问侯； ——发现客户的需求： ——说明与介绍； ——处理反对意见； ——成交。
三、态度
态度可以大致地解释为我们向外在世界表达感觉的方式。态度的主要万分是感情或感觉，所以我们常常把态度描绘成积极的、自信的、焦虑的、受挫的、进取的、消极的等等。这引起都是我们内部感觉的外部表现形式。
一般说来，态度既不能从学校中学来，也不能通过日常工作中的实践学到。它们是我们整个生活的产物，因此它戴上面具，用世故的客套来加以掩饰，但即使这样也需反复操练，并常常会造成一些压力。无意识中我们也放将一些消极、侵犯或酸溜溜的态度传给了客户。结果这种态度对双方都带来了影响。 我们在见到客户之前要意识到并努力使这三个要素达到最佳水平。如果其中的一个达到标准，我们就很难在洽谈时达到预期目标，而且很可能会造成我们完全可以通过事先预备而避免的困境。尤其是在那些对检验有更多要求领域，更要注意我们的态度，更要注意我们的态度，因为我们的态度会随着一天内所经历的事情而时常变化。
步骤六：如何避免企业培训陷入“无解”方程
组织和管理员工培训需要从一开始就与企业的发展目标或子目标联系在一起，从而使员工培训的投入是集约化的、是高效的。另一方面，员工培训又是自居体系的，在时间、内容等方面是相对独立的，因此，对员工培训要做专项研究、专门看待。一定程度上，特别是定位于“综合素质提高”的培训，要游离于企业的日常工作，以期取得最佳效果。
以培训售楼员为例，我们试列一个方程式：
成功的培训=明确宗缆目标+确立培训议程式+培训预算+培训的有效组织 策略A：明确宗旨和目标
即培训的大政方针是什么，期望值是什么。可以是全面的培训，也可以是分解式的、技术性的培训，所期望达成的目标也有大有小，正如同做股票的人有长短线的取舍，这一点是至关重要的！ 策略B：确立培训方式
培训式方可以有若干种，常用的是课堂式培训——这一方式无论从便于组织、节约开支方面，还是从知识灌输、双向沟通等方面都有着显而易见的益处。只是问题有：a.请谁来讲授；b.讲授效果怎么评价；c.讲授内容谁来定。如“谈判技巧”的内容是商业心理学为主还是以实战分析为主？是高屋建瓴式的，还是解剖麻雀式的？——在这些问题上一定要采取程序化的操作，即先解决什么，再解决什么，最后解决什么，操作以效用最大为原则！ 策略C：预算
不做预算的培训一定是失败的培训！懂得经营的企业领导必须懂得投入的重要性。这不仅表现在间接的投入上（如工作时间被子压缩），更表现在员工培训直接相关的经费投入——组织费用、专家费用、信息资料费用等等。如果采取封闭式的培训，还会发生食宿费用、差旅费用等。为保证培训工作的圆满完成，需要提前做好准确的预算。不做预算、或预算规模与培训工作有着巨大缺口时，其它方面的努力都很难取代“钱”的分内工作。
策略D：培训工作的事中组织
培训的事前组织工作是十分重要的，事中组织也同等重要！将培训的内容传授给员工是容易，但让员工依此形成心得则是困难的。况且推销工作今后面对的人复杂、城市复杂、文化背景复杂，这些需要大量的感性认识积累，培训是替代不了的。但也正是因为售楼员将面对多变，所以他们需要掌握原则、拥有思路，并且能够激发想象、产生创造力！故而，要求受训人员积极地投入，积极地思考是非常重要的。这一定程度上要依赖组织工作，即组织者的督促作用。
想像在这一方程式上，再加上一个企业营销活动的变量，员工培训就是“有解”了。 《未完》
步骤七：“点石成金”销售人员培训流程设计
销售人员到工地现场或房屋现场或在公司场所推销房屋正如同战士到战场打仗一样，乃是一件短兵相接的肉搏之战。军队需要严格的训练与旺盛的士气才能有最高的胜算，同量，房屋销售人员，不管是老推销新推销有经验或无经验，若不依其程度与需要施以充分的训练与激盛即上战场，其危险性可知。
售楼员卖的是百万千万的产品，但一般而言，在上战场前，受过严格充分训练的还不多，特别是老手常会想“我还需要什么训练吗？”，乃是观念偏差，准备缺失，大大需要检讨改进。
如何才能实现“点石成金，一击即发”的售楼人员培训，本文着重从最基础的要点分析开始，也是许多决策者的最容易忽略的。 流程一：训练课程分析
视每一案之需要排定训练课程表，一个完善的销售训练计划，当包含以下几个主题：
1、产品知识
房屋产品须有充分甚至能达到“一点一滴”的深入了解，因此举凡有关的平面、立面、动线、格局、建材、环境、公共设施、交通、市场、学区、建材等皆须详实而不能疏漏。
2、市场知识
与个案最直接相关的市场状况，竞争者状况，一般市场资讯，让销售人员能知己知彼，借市场知识的加强来强化销售重点，掌握消费者心理。
3、公司政策及营业方针
包含公司沿革、背景、组织、业绩、精神以及个案目标，营业方向等。
4、推销技巧
包含一般推销原理、技巧、策略以及个案销售的模拟与优缺点等之攻防与说服方式。 流程二：训练方式分析
1、讲授
由专业讲师讲授课程内容，将销售的实战技能面对问题、应对的策略等传授给学员
2、个案讨论
先将个案资料发给学员研读，然后提出问题或让学员提出讨论，大家一齐来思考与研究。
3、实战模拟
由学员假扮售楼员及顾客，讲师设定状况予学员演习，演习结束后还由全体学员提出讨论，最后由讲师讲评提出优劣点及改进方向。
以上三种方式可互相参酌与交互运用。近年来企业界颇为风行“魔鬼训练营”。
魔鬼训练营：该法由企业教育训练公司所主办，引自日本，加入军队的严格体能训练方式，来强健体魄，激发人内心中的强烈潜力，在短期内达到脱胎换骨的目标。国内一些大型房屋公司亦曾主办如此训练的“魔鬼训练营”，据悉效果不错。亦有专家认为“魔鬼训练营”须各公司需要与特质而定，并非皆能引用，否则将有反效果或效果不佳。 流程三：销售过程
1、过滤潜在购房群
售楼员对众多的顾客群须予审慎过滤，依其能力、意愿、需求分成若干等级，从最有望顾客中集中火力，免得将宝贵时间虚掷在无效在顾客身上。
2、事前计划
在每次的“攻击”之前须作详细筹划。详细研究顾客的时间、需求、及影响购买决策者等问题。事先想好此次推销的话术与可能之反应，还决定如何联系的方式——电话联络、登门拜访、信函通知或其他方式等。
3、接近
按近乃是售楼员会见顾客，进入洽谈阶段必经步骤。洽谈能否成功，须先看接近是否顺利。接近是在希望一开始即能给顾客留下好的印象，因此销售人员的仪表风范及开场白须慎重而得体，积极而亲切。例如在言谈的态度上必须注意到（1）注视顾客谈话（2）表露友善态度（3）礼貌周到得体（4）笑脸常露真诚等，千万不能疏忽。
一切推销的安排与努力皆在希望成交，不能成交，不切皆属枉然。有不少推销员到了快成交时而“功败垂成”、“功亏一篑”，乃肇因于处理不够巧妙，或操之过急，或误断与疏忽顾客心理。因此销售人员必须密切注意成交信号，包括身体动作、言辞、意见等。 成交的目的：
一是售楼员应用劝诱技巧，促使顾客先在内心作购买决定。二是使顾客确信该产品确能满足其需要与期望。
三是说服顾客断然采取购买行动。至于成交的技巧众多，乃视当场情况，“存乎一心”，随机出击，如一般常使用的直接请示成交时，售楼员须特别注意说话的修辞，坦率诚恳的态度以及从容和悦的表情，使顾客能产生共鸣，觉得签订确是恰如其时。 步骤八：市场销售人员的培训内容设计 第一部分：市场学简介
一、市场学概念
1、关于市场经济下的商品交易
“开发商将产品或服务成功地卖到消费者的手里，然后赚取一定利润”。
2、交易原则
“公平合理，平等互惠”
二、成功市场学的决定性因素：产品/价格/渠道/推广
1、产品
质量保证——显而易见的必然性。
消费需求——市场需求决定了产品的存在意义。 特性——在常规共性中提炼出的特性是最佳卖点之一。 竞争对手的存在——为企业发展提供最有效的动力。 包装——品牌的最终载体，根据消费需求在变化中统一。 市场定位——摒弃行业垄断，确定并及时调整。
2、价格
组成因素——综合成本+适法利润。 消费者购买力——价格合理性的杠杆。
3、渠道
（1）销售形式A：开发商——售楼处/指定代理商——消费者 （2）销售形式B：开发商——售楼处（销售代表）——消费者
4、推广
建立产品形象——产品形象社会化、左右人类生活状态。 第二部分：销售基本步骤
一、销售概念
概念：由企业销售代表把产品直接售卖到消费者手中。 目的：完成从产品到利润的转换。
特点：放弃代表渠道，减少中间环节，降低运营成本。 企业——售楼部（销售代表）——消费者。
二、企业应备条件
1、明确工作内容
客户分析——目标市场经济发展状况，人均生活水平。 客户接触——开拓客户渠道，制造交流机会，宣传企业产品。 客户维护——定期回访过往客户，推广新产品，解决客户问题。
2、基本素质要求
企业文化——企业的形象代言人，应熟知企业背景及发展方向；明确企业生产，销售及售后服务流程的运作情况。
产品知识——了解专业知识，对产品质量充满信心。
个人素质——外观要求（身体健康/衣着整洁/口齿清晰/举止得体）
心理要求——（真诚/乐观/有责任感/坚韧/应变能力强/自信/勤奋/忠诚/自控）。
三、销售前准备工作
1、准备工作的重要性
充分的准备工作，可以提高办事效率，增强成功机会。
2、基本必备资料
企业简介/产品介绍/楼书/报价单/反馈表
文件袋/客户联系电话/名片/记事本/签字笔/计算器/寻呼机或移动电话。 拟定具体计划：
（1）重温当月工作计划及销售目标达标情况，及时寻打潜在的目标。 （2）提前电话预约客户，了解客户要求。 （3）根据预约情况及交通路线安排客户顺序。
（4）填写计划表，标明客户联系方式、工作内容及完成时间，避免问题遗留。
四、创造良好商谈的气氛
1、心理调整
调整心态，摒弃不良因素影响，以饱满精神状态迎接与客户宝贵的见面机会。
2、外部环境 场所安排：售楼部
饮品安排：纯净水/茶水为主（销售人员在商谈期间禁止吸烟） 文具准备：除必备资料外，为客户准备纸张和笔。
第18篇：公司销售精英培训心得体会
公司销售精英培训心得体会
这次公司组织了xx第一期销售精英培训，很荣幸能成为其中一名学员，短短三天的学习，让我感悟许多人生价值更深层次的体会，同时在销售领域里，很多理论有了更清晰的认识，对之前颇多的方法技巧进行了一次完善的梳理，使自己在销售能力上有一个新的飞跃。下面是本次培训几点心得:
一、培训的第一天是进行户外拓展训练，其主要强调的是一个团 队合作精神，体现一个团队整体的力量，每一个项目都给我们留下了深刻的回忆，并让大家从中深受启发，给我印象最深的是从刚开始报“一，二，三，过”进行分组起，我们只用了三次就完成此任务，听教练讲此前也只有一个团队的成绩和我们的一样，这充分体现了xx人的个人素质优秀与整个团队的潜力，让我深信我们这个团队一定能完成后面所有的训练项目，后面的结果不出所料全部以卓越的成绩超越了我们自己的预计。像孤岛逃生，刚开始大家十四个人站上去后，从大家的眼神里看得出有相当一部分战友不敢相信这个任务是三十分钟能完成的，在经过大家齐心协力策划，在前两次失败后进行总结之后，第三次我们一举成功，只用了二十分钟就完成了，当时大家的心情是激动，喜悦的，我的心情是一种说不出的兴奋与快乐!比如最后一个项目，超越梦想之墙，当教练问我们需要多久时间完成时，我们有说一个小时，有说四十钟的，最后教练给我们的时间只有二十分钟，当时许多战友的表情我清楚记得，是完全失望的表情，而结果是十一分三十五秒我们顺利，圆满，安全的超越了自己，那一刻的心情，感受与快乐是无法用语言去形容表达的，让大家相信团队的力量集中起来是无穷的，是无法想象的，同时也拉近了同事之间彼此心与心的距离，战友们都来自不同的部门，平时沟通交流的机会不是很多，通过这个训练后，大家完全成了朋友，成了值得信赖的伙伴，这给今后的工作带来了非常有利的一面。
二、第二天是进行室内学习，有两点让我深有感触，第一是上午华总讲压力管理，其中讲到的积极心态，这点让我体会很深，当我们在生活与工作中出现困难与烦恼时，我们不得不面对，是以一个积极的心态去勇敢面对，还是用一个烦躁，郁闷的心态去处理，这时的心态是非常重要的，两种心态下的结果是截然不同的，因此我会在以后的生活与工作中时刻提醒自己保持一个积极的心态去面对一切不如意的事情。第二点是下午马经理讲的业务员的个人修养，其中讲到的养成一个好习惯的重要性，当我们把许多好的做事方法，技巧，原则等等逐渐变成习惯时，我相信自己离一个优秀的业务员已经不是太远了。
三、第三天同样是室内培训，上午联想的张跃峰老师的创新思维，许多理论分析解开了之前我的一些思维迷茫区，也认识到了创新思维对于解决困难带来的有效性与快捷性，让我在今后对于困难与疑惑能有更广泛的思考空间与找到解决的途径。谢博的管理者角色同样是相当的精彩，他从不同的面分析了一个管理者需要具备的能力，条件，管理者的六种角色定位，使我为这一振，使我立感身上的压力与责任，因为自己离这些要求还相差很远，还需要一段时间去学习，去完善自己许多的不足，但我相信经过自己不断的努力，在xx这个大家庭的共同帮助下我一定能达到要求，一定能有一个好的表现。
总之，这次培训对我在业务能力的提升上帮助是非常大的，能清晰明白自己今后需要努力与加强的地方，同时让我看到了公司一个崭新的面貌与精神，看到了公司蓬勃发展的气势，让自己更相信当初选择xx是正确的，xx是值得我为之去拼搏与奋斗的，希望自己能与xx一起成长的更加灿烂与煌。
第19篇：实战广告销售精英团队
打造实战广告销售精英团队训练营
【课程背景】：拥有高效能的广告营销队伍，是竞争取胜的关键，一个卓越的广告销售经理的首要任务，就是组建一支卓越的广告销售团队。 广告销售经理在管理团队的过程中面临着一些共性问题，如销售业绩徘徊不前，销售队伍不稳，人员流动率高，销售人员的个人业绩目标达成率落差很大，“销售明星”难以管理，销售人员的工作热情缺乏，公司的标准销售流程难以执行，内部意见和争端过多…
【课程目的】： 本课程是专门针对广告销售管理人员设计的。它可以帮助广告销售型企业解决三大核心问题：如何找到并发展我们真正需要的优秀广告销售职业工作者，淘汰不适合的广告销售人员；优秀广告销售经理应该具备的最基本团队领导能力，以保障广告销售团队工作积极性的持续稳定性；优秀广告销售经理如何有效执行和管控整个销售流程,以达成公司的销售目标。
【 课程的核心流程】：
找到合适的有潜能的广告销售人员――分解并明确合理的目标――激励团队的工作热情――分析广告销售流程的环节，评估销售人员绩效，达成团队总体销售目标。呈现顶尖的广告销售人员是通过什么方法发现的？
试做你的广告销售领导风格特征适合你的团队吗？
跟进将广告销售流程全展开分析，目标可控制可执行
【培训时间】：2天
【培训地点】：客户自定
【培训对象】：广告公司，传媒机构，媒体主销售经理，销售总监，副总，总经理，CEO
【前言】：广告销售管理的几个要点
要把自己培养成一个具有果敢个性的人
尽量让自己变得偏感性而不要过于理性
所有的销售团队都要变成学习型组织
所有执行力强的团队都必须是学习型组织
销售团队靠（机制）制度只能保持基本现状或以防万一
只有靠文化才能挖掘潜能或创造佳绩
销售团队第一靠机制（制度），第二是文化
制度是基础，在机制合理的情况下，靠文化能无限发展
要想方设法让自己和团队养成主动学习、持续学习、空杯学习的意识
要欣赏自己也要欣赏他人（下属）,不断赞美。
想方设法让下属愿意见到自己
人才是靠吸来的
【课程大纲】：
一．正确认识自己认识团队
广告销售团队是创造价值而非传播价值
广告销售代表与销售经理的特质区别
从广告销售代表到销售经理的苦恼
广告销售经理与销售代表的工作差别
广告销售经理的角色
什么是广告销售管理
广告销售队伍管理的要点
广告销售经理应具备的心态
广告销售管理者的人力资源技能
定岗,定编和定员
广告销售人员的招聘
广告销售人员的职业生涯发展
广告销售人员的管理体系建立
广告销售人员的绩效管理
二．广告销售团队的领导艺术
领导者的思维模式
管理技能和领导艺术
职业广告销售经理人的五种权利
成为下属的精神领袖
建立团队对自己的信心
不断给予团队成员关怀
培养下属不断提升
增加跟下属的沟通
建立管理人员领导威信
勇于承担任何组员所犯的错误
要私下单独批评
当众做表扬
经常和下属进行富有人情味的沟通
细心留意员工
三．做优秀的广告销售精英团队
了解广告销售团队成员情况
记录员工的每天事件和基本情况
了解员工的短期和长期的愿望
了解员工的个性特点
建立团队的荣誉感
团队的名称
建立一致的团队目标
建立团队的比赛组织
分享团队成员的成功和喜悦
确立团队的阶段目标
建立团队的榜样
做战斗力强的团队
做执行力强的团队
做沟通高效的团队
做学习型的团队
四． 建立高绩效的广告销售团队
广告销售员常见6大问题
广告销售常干的八大蠢事
广告销售经理常见的7大管理误区
广告销售销售团队的5大病症
良好广告销售团队的七个特征
6步建立无敌广告销售团队
广告销售管理奖励的误区
眼中只有超级明星
重结果轻过程
重个人轻团队
重高层轻基层
重职务晋升
重物质轻精神
五．广告销售团队组建及招聘常见问题
广告销售区域设计原则
广告销售人员的招聘的程序
效能与效率型广告销售人员素质要求
招聘原则与面试技巧
不是每一人都适合广告销售
广告销售人员招募须知
招聘过程中容易忽视的地方
广告销售人员的测试与问话
广告销售人员入职一周观察
广告销售团队的目标控制
广告销售精英团队目标设计
广告销售精英团队的薪酬设计
广告销售精英团队的绩效考核
广告销售精英团队的培训与辅导
六．广告销售团队赢在销售培训
一般情况了解
媒体介绍
广告销售技巧
争取市场的指导
行政工作指导
广告销售队伍训练的常见问题
广告销售精英团队八项训练
广告销售训练的方法
FABE训练法—产品介绍
广告销售训练的时机
广告销售训练的时间
广告销售精英团队经理的协访
广告销售人员的激励
广告销售人员的高效执行力
七．广告销售团队管理之媒体价值管理
读懂了媒体，广告销售就成功了60%；
广告销售不仅是广告效果、技巧、价格和创意等的组合
任何媒体都是有生命的
发现自身媒体的生命力并传递给客户，
怎么挖掘媒体的生命力和行销力？
你心里是什么，客户就看到什么。
用市场的眼光看媒体你呈现给客户的，一定是结果而非素材
没有不好的媒体只有不适合的媒体
广告是一种投资行为示范与工具
以自己媒体广告销售为基础填写工具表
广告销售管理的核心架构：确立销售流程、执行销售流程、评估销售流程
八．确立正确的广告销售流程
正确有效的广告销售流程是广告销售成功的内在规律
恋爱的过程就是广告销售的过程
在正确的时间做正确的事情流程的价值远远大于技巧
梳理现有广告销售经验并形成初步流程
列举销售关键字 排序…… 流程初步确立
一个通用的广告销售流程的讲解
广告销售4步走 广告销售4步的标准
流程的价值和意义
从产品出发进行媒体销售策划寻找切入点 探询兴趣点
用流程推动购买情绪到达顶峰
思考并讨论：
刚才我们自己总结的销售流程的节点在哪里？
媒体策划对广告销售有什么积极影响？
媒体策划和广告销售流程有什么关系？
九． 广告销售团队管理之激励
激励要因人而异
广告销售激励之广告销售竞赛
广告销售经理如何引导下属
如何引导恐惧退缩型队员
如何引导缺乏干劲型人员
如何引导虎头蛇尾型队员
如何引导缺乏干劲型人员
如何引导浪费时间型队员
如何引导强迫推销型队员
如何引导惹是生非队员
如何引导怨愤不平队员
如何引导狂妄自大队员
驾驭优秀广告销售人员的诀窍
十．广告销售精英团队的控制要点
销售例会
随访辅导
工作述职
管理表单
业务代表工作述职与沟通
广告销售精英团队经理的基本技能
时间管理
沟通技巧
授权技巧
压力管理
广告销售团队绩效评估和追踪
个人业绩的追踪评价过程
有效评价销售团队绩效
广告销售人员工作满意度测评
【师资简介】 : 彭小东老师
主要背景：
我国实战派著名营销管理专家.企业资深培训教练，国际职业培训师
国家注册高级管理咨询师.资深广告人,传媒人;策划人
中国企业教育百强前十强讲师;
排名全球培训师前50名讲师
中华广告媒介行销力研究院长
中国广告媒介行销创始人
“弱势广告客户强势生存法则”倡导者
“弱势广告媒介强势行销”传播者
中国传媒营销学院院长（筹建）
2003年《广告媒介江湖行销之四把刀》培训教材获奖并成为当年畅销书籍，
2006年被评为”中国广告媒介行销培训第一人”;
2008年中国电信传媒行销培训
2009年中国移动广告策划与媒体投放技巧培训
2011年广告销售与传媒行销技巧培训
武汉大学深圳管理研究院特邀专家(讲师)
中国总裁培训网,时代光华.前沿讲座，影响力，成功营销,全球培训师等多家培训机构特邀高级资深讲师.
山西省人民广播电台,北京易车传媒集团公司，四川明熙传媒集团股份公司等多家广告,传媒机构特邀高级顾问；
哈佛商业评论.OWMO全球传媒观察.世界经理人.世界咨询师.世界企业家.价值中国等多家知名传媒专栏作家:特约撰稿人;
培训经验：
十多年专业销售、广告策划、企业管理、培训经验；丰富的企业管理及培训实战经验;擅长企业管理、媒体运营、广告策划、销售培训等；曾胜任过媒体销售,记者,副总编,总编,（四川电视台）节目制片人,营销总监，总经理，集团副总裁。集团公司董事长CEO等职位，均取得不错的业绩；曾先后与港澳台及国际顶尖行销专家交流，现已培训服务知名企业超过100家。
培训风格:
1.彭小东老师讲课风趣幽默,深入浅出,实用性大,案例探讨结合大量亲身实战成功经历；彭老师坚信每一个学员都是最优秀的，彭小东老师更信奉：“只有不好的老师。没有不好的学生！”
2.彭小东老师为激情演讲式体验型培训创始人，培训通过生动的案例故事、经典的游戏，寓教于乐，彭小东老师倡导在：“在学习中生活，在生活中学习！学习就是享受生活!”互动体验，课堂气氛活跃；
3、彭小东老师反对无病呻吟式的空洞理论说教，反对内心空虚式的课堂让学员大喊大叫的学习以及游戏拖延时间的课程，而是让演员发自内心的参与和思考，让学员在感动中，感悟人生、感悟团队，感恩父母感恩领导；感恩上司感恩下属，感恩同事及身边每一个人；
最大限度地提升团队的凝聚力和激发学员个人干事创业的激情和潜能；
服务过的部分客户：
北大MBA班，北大高管研修班.中国电信传媒，中国电信四川号百信息服务分公司.中国电信福建号百信息服务分公司,四川分公司，中国传媒大学,哈尔滨商业大学,经济日报, 深圳电信实业公司,中国移动股份有限公司贵州分公司,新浪乐居, 安徽电视台广告中心,北京易车传媒集团,北京人民广播电台,河南人民广播电台，山西省人民广播电台,重庆人民广播电台,羊城晚报集团,深圳电视台,佛山电视台，成都传媒集团股份有限公司,上海聚盟传媒公司，上海华侨传媒有限公司,丁丁网，青岛空港在线广告公司, 宏和华唐广告公司, 《环球》杂志.《游艇业》杂志,山西求索文化传播有限公司,三友集团股份有限公司,珠海扬智方舟成都分公司、四川汉道机构、巨众国际广告传媒集团公司、台湾九四六广告传媒、江苏镇江文广集团，广东佛山传媒集团，锐意广告传媒公司, 成都市路美广告公司, 河南尚美智业文化传播有限公司，上海万基木业有限公司,香港惠记集团股份有限公司,四川长虹网络科技发展有限公司,武汉住友科技发展有限公司,江淮瑞鹰成都怡安4S店，死海景区管理股份有限公司等，
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第20篇：销售精英2天疯狂训练营
销售精英2天疯狂训练营
【培训时间】2011年8月6-7日广州
2011年8月27-28日上海
2011年9月17-18日武汉
【主办单位】华晟培训
【收费标准】 2800元/人（含授课费、资料费、会务费）
【培训对象】总经理、营销副总、销售总监、区域经理、销售经理、营销部门经理及各层营销管理人员、一线销售人员、想提高自身销售能力的业务人员，尤其适合销售总监、经理带领其销售团队集体参加，如课会后能在销售总监、经理的主导下召开研讨会议，针对现状进行分析、对策，对于提升销售水平，大幅提高销售业绩，提高销售团队凝聚力等将会收到良好的效果。
【授课方式】案例体验＋实战方法＋录像观赏＋角色扮演＋提问互动＋分组讨论＋全面演练 深圳市华晟企业管理咨询有限公司
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培训费用：提前报名优惠，如需住宿，会务组可统一预定,费用自理。 报名咨询：０７５５-８６２２２４１５１３５１０９３６８１９ 敖老师 在线 Q Q： ４７６３０４８９６（欢迎添加，以便交流）
参加方式：填写并回执报名表-->发出会务确认函-->转帐或现场付款
课程背景：
为什么人们不愿意做销售？
为什么销售人员流失率高？
为什么销售人员忠诚低？
为什么销售人员行动力差？
为什么很多销售人员每天疲于奔命？
为什么销售人员屡遭客户拒绝？
为什么销售人员耗费了大量的时间，却无法签单？
您的销售人员接受过系统的训练吗？
没有接受过训练的销售人员就是“职业杀手”，是公司最大的成本，因为他们每天在得罪客户，让公司损失销售业绩。只有专家才是赢家。在海尔，一名临时的销售人员都要经过3个月的培训和4次考评后，才能上“战场；在华为，销售人员要经过魔鬼式训练，层层选拔；在丰田汽车，销售人员每个月都要接受专业的销售训练。销售是企业的生命线，提高销售人员的“市场生存能力”，为销售团队组织有针对性、有实战性的培训，已成为公司的重要工作之一。本课程从心态到实战，全面提升销售人员的综合素质与销售技能，学员普遍反映这是“最具震撼力和实效性”的销售课，本课程被众多企业客户誉之为“销售冠军”的摇篮。 《销售精英技能提升训练》为企业打造销售战场上的“特种部队”。
课程收获:
1.使销售经验不足一年的业务新人迅速进入销售角色，缩短成交周期50%以上。
2.销售人员因为谈判技巧不足，每次至少将10% 纯利润拱手送给客户，还以为自己的让利维护了客户关系，本课程帮你取回每次这10%的不必要损失。
3.帮助销售人员树立正确的职业心态，提升行动力，每月为你公司创造相当于本次培训费100% 以上的利润。
4.让销售人员掌握系统销售的流程与每个步骤的关键点。
5.提升销售人员：客户接触、价值陈述、讨价还价、异议排除、引导成交等实用技巧。
6.全面提升销售人员的沟通、谈判、说服能力。
7.专业的心灵活动，帮销售人员打击心灵魔鬼，强化心理承受能力。
8.超常规训练，锻造销售人员的意志力，打造阳光心态。
课程大纲：
第一部分 正对心（打造销售精英专家心态）
销售人员6大黄金心态
1.自信 自信的4大方面
对待销售工作的3大误区
2.付出
3.积极
4.坚持
5.感恩 （体验式培训）
6.学习
第二部分 找对人（谁是我们的目标客户）
一.开发客户前的要思考的8个问题
1.我到底在卖什么？
2.我的客户必须具备哪些条件？
3.客户为什么会向我购买？
4.客户为什么不向我购买？
5.谁是我的客户？
6.我的客户会在哪里出现？
7.他们什么时候会买？什么时候不会买？
8.谁在抢我的客户？
讨论：结合公司服务分析目标客户群，分组讨论
二.开发客户的15种渠道
1.随时随地交换名片
2.参加专业的聚会、专门的研讨会
3.结识同行
4.黄页查询
5.114查询台
6.向专业的名录公司购买
7.请没有买你产品的客户推荐
8.请亲朋好友做专介绍
9.专业报刊杂志收集整理
10.加入专业俱乐部、会所
11.网络查询
12.请客户专介绍（金锁链原则）
13.请有影响力的人帮你推荐
14.路牌广告、户外媒体
15.到名片店购买名片
演练：结合公司产品及目标客户群，找出最适合公司的客户开发渠道
三.客户资格评估4要素
1.需求度
2.需求量
3.购买力
4.决策权
讨论：分组讨论，根据表格分析，什么是“好”的客户
四.建立客户档案表
第三部分 准备好
一.礼仪准备
二.专业准备
三.物品准备
四.顾客背景
五.心理准备
第四部分 做对事
一、新旧销售模式对比
二、销售人员3种境界
围人、维人、为人
三、客户关心的6个问题
1.你是谁？
2.你要对我讲什么？
3.你说的对我有什么好处？
4.如何证明你的好处？
5.我为什么找你买？
6.我为什么现在就买？
训练：结合公司产品，分析产品最大优势、给客户带来的好处
四、贯穿销售过程中的2大关系
第五部分 说对话
一.发现顾客需求
二.问的技巧
1.问话的4模式
2.问话的6个要点
3.问问题的8个技巧
三.听的技巧
1.聆听的4个层面
2.聆听的13个技巧
四.赞美的技巧
1.11种赞美方式
2.经典赞美4句话
五.肯定认同的技巧
训练：结合公司优势及产品，设计标准问题话述并进行演练
第六部分 塑产品
一、塑造价值介绍产品的7种方法
1.利害分析法
2.FABE法则
3.故事法
4.列举数字法
5.体验示范法
6.对比示范法
7.表演示范法
训练：通过角色办演，对产品价值塑造并进行演练
第七部分 解异仪
一、对待异议的6个态度
二、解除顾客异议的2大忌
三、认同顾客的7个经典话术
四、解除顾客异议的4个步骤
五、如何核实异议
六、核实异议的的话术
七、异议的种类及处理技巧
1.价格异议
1）客户讨价还价的心理动机
2）在给客户报价之前需要了解哪些问题？
3）报价的注意事项
4）解除价格异议的5种方法
2.品质异议
3.服务异议
4.借口异议
5.需求异议
给客户造紧迫或短缺8种策略
6.竞争对手异议
7.对销售人员异议
训练：找出销售过程中客户常见的异议（比如价格异议），设计异议应对方法并进行演练 建议：收集异议，如何建立《公司销售异议处理手册》
第八部分 促销售
一、2个最佳成交时机
二、客户的购买信号
1.语言信号
2.行为信号
3.表情信号
三、8个成交的方法
四、促成交易3个步骤
五、成交后的5个注意事项
六、没有成交，客户拒绝后要了解哪些问题？
训练：不同性质的成交使用不同的方法
第九部分 立口碑（让你的客户帮助你销售）
一、让客户有赢的感觉
二、售后服务
三、保持与客户的沟通
四、关心客户的家人
五、帮客户拓展事业
六、要求客户转介绍
【讲师简介履历】陈志芳
中国营销学院教授、中国营销学会常务理事，美国太平洋 研究院研究员，马来西亚首相府最年轻的经济顾问、商业奇才、著名企业管理专家、成长学权威、中国营销学院教授、美国太平洋研究院研究员、南方中小企业论坛金牌讲师、马来西亚首相府最年轻的经济顾问。陈永芳教练曾接受哈佛大学、剑桥大学双博士顶尖训练，现任多家著名公司的特约教练，被称为“中国新思维”核心教练、企业及个人高速成长导师。经典课程《销售精英技能训练》在全国各地超千场，受训人数超过50万人，场场爆满，引起巨大反响，掀起个人成长学习旋风。
陈老师擅长于如何有效管理销售过程；如何掌握销售队伍绩效考核和评估的方法；如何提高销售团队建立与管理能力；如何实现连锁经营统一化管理；如何掌握商超业务运作模式；如何掌握职业形象塑造技巧等方面的研究解决。
曾为中国电信、中国联通、中国网通、美的集团、广百集团、温州人本集团、比亚迪股份有限公司、广州本田、汇丰音响、华谊超市、柏盛堂药业、国立家电、温州企业家协会、广东省农业银行、广州建设银行、广西工商银行、重庆建设银行、曲江建设银行、美商美旗空调、珠江轮胎、中国人寿保险、中国平安保险、中国太平洋保险、友邦保险、广东理工学院、福建烟草局、广客隆连锁超市、乳和实业、德成鞋业、本岛餐饮、中国旅行社、特惠店连锁超市、莱克斯顿服饰、广州金球康贸易有限公司等众多企业服务。
深圳市华晟企业管理咨询有限公司
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培训费用：提前报名优惠，如需住宿，会务组可统一预定,费用自理。 报名咨询：０７５５-８６２２２４１５１３５１０９３６８１９ 敖老师
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参加方式：填写并回执报名表-->发出会务确认函-->转帐或现场付款
