推荐第1篇：村集体土地租赁合同书
村集体土地租赁合同书
出租方： 村村民委员会（以下简称甲方） 住所：浙江省 村
出租方代表： 职务：村民主任 联系电话： 承租方：浙江 农业科技开发有限公司(以下简称乙方) 住所： 中山西路 号
承租方代表： 职务：董事长 联系电话：
为加快农业科技推广，发展农村经济，经甲方村民代表大会讨论同意，甲方将集体所有的农用耕地租赁给乙方，用于农业科技的开发应用。为了维护合同双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国合同法》及相关法律法规和政策规定，甲乙双方本着平等、自愿、有偿的原则，双方协商一致，签订本合同，共同信守。
一、租赁土地面积、位臵及用途
甲方自愿将集体所有位于大垄山的面积 亩(具体面积、位臵以合同附图为准)农用耕地出租给乙方经营使用。土地方位东至路为界，南至村庄为界，西至五队田为界，北至渠道为界。
二、土地用途及承租形式
1.土地用途：油橄榄等农作物种植
2.承租形式：租赁
三、土地租赁期限
租赁期为30年，租赁期自2013年6月1日起至2043年5月31
日止。
四、承租金及交付方式
1、土地承租金基础价每亩每年人民币250元，每五年递增一次，每次递增每亩50元，以此类推。
2、该土地的承租金交付方式：第一期的承租金（即2013年6月1日至2015年5月31日）共计人民币 元，乙方必须于合同签订后五天内一次性支付给甲方。以后的28年的承租金按先交款后经营的原则每年支付，乙方于每年的1月1日前向甲方全额交纳下年度的承租金。
五、甲方的权利和义务
1、对乙方承租的土地拥有所有权。
2、对乙方的经营情况有监督检查权，对乙方的破坏性、掠夺性经营有纠正制止权，并有权要求乙方赔偿由此造成的损失。
3、保障乙方自主经营，不侵犯乙方的合法权益。
4、按照合同约定收取承租金；在合同有效期内，甲方不得提高承租金。
5、承租土地被依法征收、占用时，有权依法获得相应的土地补偿费和安臵补助费。
6、法律法规规定的其他权利和义务。
六、乙方的权利和义务
1、依法享有生产经营自主权、产品处臵权和产品收益权。
2、维持土地的农业用途，不得用于非农建设，但不包括生产用
房及水池、苗圃等。
3、按合同规定的用途使用土地，不准荒芜，不搞破坏性、掠夺性经营。不得违反有关土地管理的其他规定。依法保护合理利用土地，不得损坏农田水利设施，不得给土地造成永久性损害。
4、依法享受国家和当地政府提供的各种支农惠农政策补贴和服务。享有法律法规规定的其他权利和义务。
5、承租期间土地被依法征收、占用时，乙方应服从，但有权获得相应的青苗补偿费和投入建设的地面附着物补偿费。
6、在承租期内乙方可以转租，合同性质条款内容不变。乙方必须按有关规定办理转租手续，转租的第三方必须完全承担本合同所有条款内容，不得对抗本合同，并进行合同变更。承（转）租到期时，及时向甲方交还承（转）租的土地或者协商继续租赁。
7、按时向甲方交付承租金和按国家有关政策、法规缴纳各项税金。租赁期内发生的债权债务，均由乙方承担。
七、合同的变更和解除及纠纷的解决办法
1、本合同一经签订，即具有法律约束力，任何单位和个人不得随意变更或者解除。经甲乙双方协商一致签订书面协议方可变更或解除本合同。
2、本合同履行中，如因不可抗力致使本合同难以履行时，本合同可以变更或解除，双方互不承担责任。
3、本合同履行期间，如遇国家建设征用该土地，本土地租赁合同自行解除。
双方当事人就变更或者解除租赁合同达成书面协议的，应报古市镇人民政府备案。
因土地租赁经营发生纠纷，双方当事人可以通过协商解决，也可以申请镇人民政府调解解决，调解不成的，可以直接向松阳县人民法院起诉。
八、违约责任
1、因变更或解除本合同使一方遭受损失的，除依法可免除责任外，应由责任方负责赔偿。
2、乙方不按期交纳承租金，每天按所欠承租金的0.5‰向甲方支付滞纳金。超过30天的，甲方可书面通知乙方解除合同。
3、甲方非法干预乙方生产经营活动，给乙方造成损失的，应予以赔偿。
4、乙方不按合同约定使用土地，改变土地用途、破坏水利等基本设施或给土地造成永久性损害的，甲方有权解除合同，并由乙方向甲方支付赔偿金。
如一方违约，应向对方支付违约金伍万元。如租赁方违反合同约定或违法使用土地，出租方一经发现可单方终止合同，收回承租土地并不退还租赁方的租赁费。
九、其他约定
1、本合同订立后，乙方对土地进行再转租，需经得甲方书面同意。
2、合同期满后，若甲方继续出租该土地的，乙方在同等条件下
有优先承租权；若不继续承租的，乙方对土地进行重要（大）投入提高地力的，及在当时为生产经营需要而设立的相关设施及地上附着物，能拆除而不影响承租土地生产的，由双方协商采取作价补偿或恢复原状等方法进行处理；如果拆除会降低或破坏承租土地生产的，不得拆除，通过协商折价给予乙方适当经济补偿。
十、本合同自双方签字盖章后生效。本合同未尽事宜，双方经协商一致后可订立补充协议，与本合同具有同等法律效力。
十一、本合同一式四份，甲乙双方各执一份，鉴证机关备案各一份。
出租方（章） 承租方（章）
村村民委员会
浙江 农业科技开发有限公司
法定代表人（签字）： 法定代表人（签字）：
签订日期：2014年 3月 16 日
签订地点： 会议室
鉴证机关：（章） 鉴证日期：
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村集体土地流转程序
一、村集体拟定流转方案(会议记录)
召开村两委班子会议，研究制定土地流转方案，包括土地流转的地块、面积、方式、年限、标底价及缴款方式等，做好会议记录，与会人员签名。
二、召开村民代表会议对土地流转方案进行表决（表决记录）
土地经营权属村委会的，要求有半数以上村民代表参加会议，土地经营权属村民小组的要求有三分之二以上的户代表参加会议，会上由村负责人公布土地流转方案，让村民代表充分讨论，经归纳修改后，交由村民代表进行表决，需占到会人数三分之二以上赞成，方案可通过并由以会人员签名确认。
三、公布已经通过的土地流转方案（公示记录相片）
流转方案送镇土地流转服务中心审核后，在村务公开栏或其他村民经常出入的地方张榜公布，原则上公布时间不少于7天，以便接受村民的监督。
四、投标及签订承包合同（流转合同）
根据流转方案的规定，在依法、公平、公开的原则上进行公开招投标，价高者得。在同等条件下本社村民有优先权。投标完成后，在镇土地流转服务中心的指导下，签订农村土地承包经营权流转合同书。
五、委托镇土地流转服务中心实行土地流转
根据实际情况。村可委托镇土地流转服务中心发布土地流转信息、组织洽谈、投标和协调土地流转双方签订土地流转合同。
六、资料存档（合同备案）
土地流转过程中的有关资料和合同书，镇土地流转服务中心须保存一份，并将土地流转情况送镇三资管理服务中心及市农业主管部门备案。
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篇1：村集体土地租赁合同书 村集体土地租赁合同书
出租方：村村民委员会（以下简称甲方） 住所：浙江省 村
出租方代表： 职务：村民主任 联系电话：
承租方：浙江农业科技开发有限公司(以下简称乙方) 住所： 中山西路 号
承租方代表： 职务：董事长联系电话：
为加快农业科技推广，发展农村经济，经甲方村民代表大会讨论 同意，甲方将集体所有的农用耕地租赁给乙方，用于农业科技的开发 应用。为了维护合同双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国 土地管理法》、《中华人民共和国合同法》及相关法律法规和政策规定， 甲乙双方本着平等、自愿、有偿的原则，双方协商一致，签订本合同， 共同信守。
一、租赁土地面积、位臵及用途
甲方自愿将集体所有位于大垄山的面积 亩(具体面积、位臵
以合同附图为准)农用耕地出租给乙方经营使用。土地方位东至路为 界，南至村庄为界，西至五队田为界，北至渠道为界。
二、土地用途及承租形式
1.土地用途：油橄榄等农作物种植 2.承租形式：租赁
三、土地租赁期限
租赁期为30年，租赁期自2013年6月1日起至2043年5月31日止。
四、承租金及交付方式
1、土地承租金基础价每亩每年人民币250元，每五年递增一次， 每次递增每亩50元，以此类推。
2、该土地的承租金交付方式：第一期的承租金（即2013年6月 1日至2015年5月31日）共计人民币元，乙方必须于合同签
订后五天内一次性支付给甲方。以后的28年的承租金按先交款后经 营的原则每年支付，乙方于每年的1月1日前向甲方全额交纳下年度 的承租金。
五、甲方的权利和义务
1、对乙方承租的土地拥有所有权。
2、对乙方的经营情况有监督检查权，对乙方的破坏性、掠夺性 经营有纠正制止权，并有权要求乙方赔偿由此造成的损失。
3、保障乙方自主经营，不侵犯乙方的合法权益。
4、按照合同约定收取承租金；在合同有效期内，甲方不得提高 承租金。
5、承租土地被依法征收、占用时，有权依法获得相应的土地补 偿费和安臵补助费。
6、法律法规规定的其他权利和义务。
六、乙方的权利和义务
1、依法享有生产经营自主权、产品处臵权和产品收益权。
2、维持土地的农业用途，不得用于非农建设，但不包括生产用房及水池、苗圃等。
3、按合同规定的用途使用土地，不准荒芜，不搞破坏性、掠夺
性经营。不得违反有关土地管理的其他规定。依法保护合理利用土地， 不得损坏农田水利设施，不得给土地造成永久性损害。
4、依法享受国家和当地政府提供的各种支农惠农政策补贴和服 务。享有法律法规规定的其他权利和义务。
5、承租期间土地被依法征收、占用时，乙方应服从，但有权获 得相应的青苗补偿费和投入建设的地面附着物补偿费。
6、在承租期内乙方可以转租，合同性质条款内容不变。乙方必
须按有关规定办理转租手续，转租的第三方必须完全承担本合同所有 条款内容，不得对抗本合同，并进行合同变更。承（转）租到期时， 及时向甲方交还承（转）租的土地或者协商继续租赁。
7、按时向甲方交付承租金和按国家有关政策、法规缴纳各项税 金。租赁期内发生的债权债务，均由乙方承担。
七、合同的变更和解除及纠纷的解决办法
1、本合同一经签订，即具有法律约束力，任何单位和个人不得
随意变更或者解除。经甲乙双方协商一致签订书面协议方可变更或解 除本合同。
2、本合同履行中，如因不可抗力致使本合同难以履行时，本合 同可以变更或解除，双方互不承担责任。
3、本合同履行期间，如遇国家建设征用该土地，本土地租赁合
同自行解除。双方当事人就变更或者解除租赁合同达成书面协议的，应报古市 镇人民政府备案。
因土地租赁经营发生纠纷，双方当事人可以通过协商解决，也可 以申请镇人民政府调解解决，调解不成的，可以直接向松阳县人民法 院起诉。
八、违约责任
1、因变更或解除本合同使一方遭受损失的，除依法可免除责任 外，应由责任方负责赔偿。
2、乙方不按期交纳承租金，每天按所欠承租金的0.5‰向甲方 支付滞纳金。超过30天的，甲方可书面通知乙方解除合同。
3、甲方非法干预乙方生产经营活动，给乙方造成损失的，应予 以赔偿。
4、乙方不按合同约定使用土地，改变土地用途、破坏水利等基
本设施或给土地造成永久性损害的，甲方有权解除合同，并由乙方向 甲方支付赔偿金。
如一方违约，应向对方支付违约金伍万元。如租赁方违反合同约 定或违法使用土地，出租方一经发现可单方终止合同，收回承租土地 并不退还租赁方的租赁费。
九、其他约定
1、本合同订立后，乙方对土地进行再转租，需经得甲方书面同 意。
2、合同期满后，若甲方继续出租该土地的，乙方在同等条件下有优先承租权；若不继续承租的，乙方对土地进行重要（大）投入提
高地力的，及在当时为生产经营需要而设立的相关设施及地上附着 物，能拆除而不影响承租土地生产的，由双方协商采取作价补偿或恢 复原状等方法进行处理；如果拆除会降低或破坏承租土地生产的，不 得拆除，通过协商折价给予乙方适当经济补偿。
十、本合同自双方签字盖章后生效。本合同未尽事宜，双方经协 商一致后可订立补充协议，与本合同具有同等法律效力。
十一、本合同一式四份，甲乙双方各执一份，鉴证机关备案各一 份。
出租方（章） 承租方（章）
村村民委员会 浙江 农业科技开发有限公司 法定代表人（签字）： 法定代表人（签字）：
签订日期：2014年 3月 16 日 签订地点：会议室
鉴证机关：（章） 鉴证日期：篇2：农村 集体土地租赁合同 土地租赁合同
出租方：___________(以下简称甲方) 承租方：___________(以下简称乙方) 根据相关政策规定，甲乙双方本着平等、自愿、有偿的原则，签订本合同，共同信守。
一、土地的面积、位置
甲方自愿将位于_______________镇________________村面积_________亩(具体面积、位置以合同附图为准)农用耕地承租给乙方使用。土地方位东至_______________，西至_______________，北至_________，南至_______________。 附图已经甲乙双方签字确认：_____________________________。
二、土地用途及承租形式
1.土地用途为农业科技园艺开发、推广、培训、服务及农业种植和养殖。2.承租形式：个人承租经营。
三、土地的承租经营期限
该地承租经营期限为____年，自________年____月____日至_______年____月____日止。
四、地上物的处置
该地上所有农作物及秸秆均由甲方在合同生效之日起____日内自行清除，逾期则由乙方进行清除。
五、承租金及交付方式
1.该土地的承租金为每亩每年人民币______________元，承租金每年共计人民币_______________元。
2.第一年交付方式：协议生效_____日之内支付定金人民币______________元，剩余租金___________元于_______年_____月___日前支付；
3.其余每年____月___日前，乙方向甲方全额交纳本年度的承租金。
六、甲乙双方的权利和义务 (一)甲方的权利和义务
1.对土地开发利用进行监督，保证土地按照合同约定的用途合理利用。2.按照合同约定收取承租金;在合同有效期内，甲方不得提高承租金。 3.保障乙方自主经营，不侵犯乙方的合法权益。
4.协助乙方进行农业高新技术的开发、宣传、褒奖、应用。
5.按照合同约定，保证水、电畅通，并无偿提供通往承租地的道路。6.按本村村民用电价格收取乙方电费。
7.为乙方提供自来水，并给予乙方以甲方村民的同等待遇。8.在合同履行期内，甲方不得重复发包该地块。 9.甲方协助乙方做好架设电线等基础工作。 (二)乙方的权利和义务
1.按照合同约定的用途和期限，有权依法利用和经营所承租的土地。2.享有承租土地上的收益权和按照合同约定兴建、购置财产的所有权。 3.享受国家规定的优惠政策。 4.享有对公共设施的使用权。
5.乙方可在承租的土地上建设与约定用途有关的生产、生活设施。
6.乙方不得用取得承租经营权的土地抵偿债务。7.保护自然资源，搞好水土保持，合理利用土地。
七、合同的转租
1.在本合同有效期内，乙方经过甲方同意，遵照自愿、互利的原则，可以将承租的土地全部或部分转包给第三方。
2.转包时要签订转包合同，不得擅自改变原来承租合同的内容。3.本合同转租后，甲方与乙方之间仍应按原承租合同的约定行使权利和承担义务;乙方与第三方按转租合同的约定行使权利和承担义务。
八、合同的变更和解除
1.本合同一经签订，即具有法律约束力，任何单位和个人不得随意变更或者解除。经甲乙双方协商一致签订书面协议方可变更或解除本合同。
2.在合同履行期间，任何一方法定代表人或人员的变更，都不得因此而变更或解除本合同。3.本合同履行中，如因不可抗力致使本合同难以履行时，本合同可以变更或解除，双方互不承担责任。
4.本合同履行期间，如遇国家建设征用该土地，甲方应支付乙方在承租土地上各种建筑设施的费用，并根据乙方承租经营的年限和开发利用的实际情况给予相应的补偿。
5.如甲方重复发包该地块或擅自断电、断水、断路，致使乙方无法经营时，乙方有权解除本合同，其违约责任由甲方承担。
6.本合同期满，如继续承包，乙方享有优先权，双方应于本合同期满前半年签订未来承租合同。
九、违约责任
1.在合同履行期间，任何一方违反本合同的约定，视为违约。违约方应按土地利用的实际总投资额和合同未到期的承租金额的20% 支付对方违约金，并赔偿对方因违约而造成的实际损失。
2.乙方应当按照本合同约定的期限足额支付租金。如乙方逾期30日未支付租金，则甲方有权解除本合同。
3.本合同转租后，因甲方的原因致使转租合同不能履行，给转租后的承租方造成损失的，甲方应承担相应的责任。
十、合同纠纷的解决办法 本合同履行中如发生纠纷，由争议双方协商解决;协商不成，双方同意向沛县人民法院提起诉讼。
十一、本合同经甲乙双方签章后生效。
十二、本合同未尽事宜，可由双方约定后作为补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。
十三、本合同一式_____份，甲乙双方各_____份。
出租方：(签字)_____________ 承租方：(签字)_____________ 法定代表人：(签字)____________ 签约日期：_______年___月___日
签约地点：______________________篇3：农村集体土地租赁合同 农村集体土地租赁合同
出租方： （以下简称甲方）
承租方： （以下简称乙方）
甲乙双方根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国农村土地承包法》
等有关法律、法规，本着平等协商、自愿、有偿的原则，就甲方出租乙方的土地相关事宜协商一致，订立本合同，以兹共同遵守。
一、租赁土地基本情况
1、土地用途：畜牧养殖经营项目
2、土地性质：农村集体土地。
3、土地面积： 东 至： 西 至： 南 至： 北 至：
土地面积约为 亩，最终以实际测量的为准（附件一：土地实况图）。
二、出租期限
1、土地交付时间：自2014年月日。
2、出租期限为年，即自 2014年 月日起至年月日
止。合同期满，乙方需继续承租，应提前3个月通知甲方，甲方承诺在同等条件下，乙方拥有优先承租权。
三、出租价款及其支付方式
1、土地租赁价格每五年调整一次。即首五年自2014年 月日至2019年月日每年每亩 元；2019年至月日至2024年月日每年每亩元；2024年至月日至2029年 月 日每年每亩 元；2029年 月 日至
2034年 月日每年每亩 元。（以上租赁费均已含村委会管理费用每年每亩 10元，实际金额以实际测量的亩数为最终的租金）。
2、支付方式：
①乙方以现金向甲方交付租金；
②乙方一年一付，第一笔租金自合同成立生效后30天内支付当期的租金。之后 每期从前一年租期截止日起30天内支付当期的租金。
四、生效条件
本合同从甲方和承租土地上原拥有土地使用权的所有村民签订同意授权委托甲 方与乙方签订本合同（附件二：授权委托书，供乙方留存备案），并经甲乙双方代表签字后生效。
五、甲方的权利义务
1、甲方应当协助乙方办理土地承包经营权的变更登记等手续、协助乙方协调当 地村民的关系、不干涉乙方合法的使用权。
2、甲方有权要求在出租期满后收回土地使用权。
3、甲方承诺有权代理村民与乙方签订本合同，并已经取得了三分之二以上村民 代表的同意（附件三：村民委员会表决决议书），同时征得了祖山镇政府的同意，即对该土地享有出租权利。
4、乙方在开发中需要迁坟，甲方有义务协助村民迁出坟墓，费用由乙方承担， 每座坟墓费用 元。
5、甲方同意乙方在所承租土地上打井取水。
6、甲乙双方应共同现场核实土地实况，并绘制土地实况图。
六、乙方的权利义务
1、乙方获得土地使用权后，为了方便养殖，在完备相关报批手续后，拥有自主 经营权利。
2、乙方在租赁期限内必须遵守国家的法律法规，保护当地环境，做好环评，并 搞好卫生防疫工作。因乙方的养殖污染而造成的直接损失由乙方负责承担。
3、乙方的运输车辆在往返畜牧养殖公司至公路口时应享有无偿通行权，甲方应
当积极协助和提供方便，如有当地村民干涉，由甲方负责协调解决。
4、乙方不得将甲方的土地使用权作为抵押，如出现将甲方的土地使用权作为抵
押情况，一律无效，因抵押所形成的法律责任，与甲方土地使用权无关。
5、合同签订后，乙方使用劳动力时，在同等条件下，优先考虑安排甲方的当地 劳动力。
七、其他约定
1、本建设项目须经县发改委批准立项，县级商务、畜牧、国土、规划、建设、林业部门批准后，方可实施。
2、在租赁期限内，如遇国家土地征用或上级政府对土地的规划性调整情形，双
方应予以服从和配合。此种情况下任何一方均不得追究对方的违约责任。有关部门因此而支付的土地补偿费归甲方支配和发放，但乙方在租赁土地上投资的建筑物、设施和设备所获的补偿费应归乙方所有。
八、违约责任
1、甲方应当在 年 月 日和村民签署《授权委托书》，保证乙方的权 益不因甲方出租权瑕疵而遭受损害。如逾期超过天，将承担合同总价的 %的违约金,并且乙方有权解除合同。
2、甲方应如实提供有关土地文件证明及村民身份证明，不得出具虚假证明。如
有不实行为给乙方造成损失，甲方应退还租金，并赔偿乙方因甲方违约所造成的损失。
3、乙方应及时支付租金，如逾期不支付的，甲方有权要求其承担每天未支付部
分‰的违约金，如逾期未付满60日的，甲方应书面通知要求其支付，自乙方收到书面通知后30天无回应的，甲方有权解除合同。
九、争议解决
因本合同的订立、生效、变更或解除等发生争议时，甲乙双方应协商解决，协 商不成的按下列方式解决：
1、提请祖山镇人民政府调解。
2、向有管辖权的人民法院提起诉讼。
十、生效条件
甲乙双方约定，本合同须经双方签字后生效，双方可以将合同到祖山镇政府进 行签证、祖山镇农村集体土地承包经营管理机构备案。
十一、其它条款
1、本合同中未尽事宜，可经甲乙双方共同协商一致后签订补充协议。补充协议
双方签字后与本合同具有同等法律效力。
2、合同生效后，甲方不得因承办人或者负责人的变动而变更或者解除，也不得 因集体经济组织的分立或者合并而变更或者解除本合同。
3、本合同一式五份，甲、乙双方各执一份，祖山镇政府签证机关、备案单位、公证机关各执一份。
4、附件： ①土地实况图 ②授权委托书
③村民委员会表决决议书
出租方（公章）： 法定代表人签字：
签字日期： 年月
见证方（公章）：
签字日期： 年月
承租方（公章）： 法定代表人签字： 日 签字日期： 年月日 日 授权委托书
本人 （身份证号码： ），为 村 村民，本人同意将本村位于 原属本人的土地使用权出租给 公司，现授权 村委会（甲方）代表本人与 公司签订《农村集体土地租赁合同》。本人承诺认可该合同的效力，自愿接受该合同条款的约束。
授权人： 年 月 日
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征收集体土地安置补偿框架协议书
订立本协议书三方当事人
（以下简称甲方）
（以下简称乙方）
（以下简称丙方）
为落实城市总体规划，加快推进化工区工业项目土地储备工作，根据《中共武汉市委武汉市人民政府关于积极推进“城中村”综合改造工作的意见》（武政【2004】13号）有关文件精神，为确保XXXX区XXXX村集体土地征收安置补偿工作按时间、按进度完成，甲、乙、丙三方经友好协商，特订立本协议书，以资三方共同遵守。
第一条征收土地的状况
1.1经甲、乙、丙三方友好协商，甲方征收丙方除外滩用地以外的全部集体所有土地，土地面积约XXXX亩（准确面积以市国土资源和规划局指定机构实测为准）。甲、乙、丙方均已实地踏勘，对被征收土地位置及四至范围均无异议。
1.2上述1.1条款中外滩用地，由甲、乙、丙三方形成意见，报XXXXXX批准后，另行签订补充协议。
1.3丙方保证对上述1.1条款中被征收土地拥有合法的所有权，无共有人，无抵押、租赁、非法流转使用等情况，土地界址边线、面积明确，无任何权属争议。
第二条征收土地的补偿
2.1根据《省人民政府关于公布湖北省征地统一年产值标准和区片综合地价的通知》（鄂政发【2009】46号）以及武汉市政府有关征地文件规定，经甲、乙、丙三方友好协商，甲方征收丙方集体所有土地的土地补偿费、安置补助费按照每亩XXXXX元整（小写：XXXXX元）包干，征收集体土地征地安置补偿费（以下简称征地费）约为人民币叁XXXXX元整（小写：XXXXXX万元）。
2.2上述征地费包括了甲方按照国家法律、法规和地方性法律、法规及相关政策文件，应向丙方支付的所有补偿安置款项。具体包括：区片综合地价（含土地补偿费、劳动力安置费用、村民纳入社
保等相关费用）。除上述征地费外，甲方、市国土资源和规划局以及武汉市政府均不再承担本协议书下所涉及的对丙方及土地使用人、地上附着物所有人的其他任何形式的征地补偿和安置费用，也不再承担其他任何补偿安置义务和责任。
2.3甲方征收丙方全部集体所有土地的土地实测面积与本协议书第一条1.1条款约定土地面积有出入的，征地费按照每亩XXXXX元整（小写：XXXXX元）的包干单价增减调整，征地工作经费相应增减调整。
第三条征收工作期限和土地移交时间安排
3.1经甲、丙双方友好协商，丙方承诺自本协议生效之日起开始按照约定条件逐步落实移交本协议书约定的全部集体土地，并在本协议书生效后X年内完成征收范围全部集体土地的交接工作。
第四条征收土地补偿支付安排
4.1甲、丙双方约定，征地费由甲方直接支付至丙方开设的银行专户
开户银行：
账 户 名：
账号：
4.2甲、乙、丙三方约定，征地费和征地工作经费按照下列方式支付：
4.2.1自本协议生效之日起至2012年6月30日前，甲方应向丙方支付征地费的30%作为征地费的首付款，计人民币XXXX元整（小写：XXXX万元）。
4.2.2 丙方自协议生效之日起，按甲方支付款项进度，移交相应比例土地给甲方，并同意甲方办理建设用地批准书以及土地证相关手续。剩余征地费，则由甲方根据丙方土地移交的进度情况进行支付，支付比例不超过征地费的90%。
4.2.3 征地费尾款，即征地费的10%，待完成土地征收批后手续和全部土地腾退工作后支付。
4.2.4 如丙方在二年内完成土地退耕并按要求与甲方完成土地移交手续，则甲方应全额支付征地费尾款。
4.3甲方支付征地费前，丙方应向甲方提供经法人签字并加盖公章的项目资金申领表和合法的收款凭据。经甲方审核认可后，甲方
将征地费支付给丙方，由丙方具体负责对征收范围内附着物所有权人进行补偿安置。
4.4甲方按照被征收土地总面积的比例，向乙方支付征地工作经费，工作经费参照XXXXX单位前期委托征地的工作经费标准执行。自协议生效之日起至2012年6月30日前，甲方向乙方支付征地工作经费总额的30%作为首期款。剩余征地工作经费，按腾退土地进度支付，支付比例不超过征地工作经费总额的90%，征地工作经费尾款，即征地工作经费总额的10%，待全部土地办理完建设用地批准书后结清。
第五条征收土地后的留地安置
5.1为妥善解决失地农民长远生计问题，鼓励和支持丙方兴办企业，通过发展
二、三产业为失地农民带来长期收益或相对稳定的就业岗位，保障被征地农民的生产生活，经甲、乙、丙三方友好协商，甲方根据XXXXX单位精神在XX区托管范围内，以及丙方意向地块上为丙方预留产业用地，具体规模以及地点另行签订补充协议约定。
5.2甲方负责落实产业用地的规划咨询和集体土地征收报批工作。
5.3甲方预留丙方的产业用地，由甲、丙双方委托规划咨询部门统一规划，分期办理至丙方名下。
5.4甲方预留给丙方的产业用地为国有划拨用地，用途为XXX。若丙方选择申请办理产业用地出让手续，则甲方协助丙方按照《市人民政府转发市国土房产局关于完善供地管理政策促进经济发展意见的通知》（武政规„2009‟9号）的有关规定办理。
第六条甲、乙、丙三方的义务及责任
6.1甲方的义务及责任
6.1.1 自本协议书生效之日起，甲方有责任根据实际退耕工作进度，按照本协议书约定的付款方式向丙方按时足额支付征地费，并及时办理土地交接手续。
6.1.2 甲方负责按照本协议第五条之约定落实产业用地。
6.2乙方的义务及责任
6.2.1 乙方负责组织丙方与甲方签订征收集体土地安置补偿协议。
6.2.2 乙方负责组织有关单位具体实施XXXX项目的控违、维稳和信访工作。
6.2.3 乙方负责在集体土地征收协议书约定的期限内，按照约定的工作进度和付款情况督促和组织丙方完成青苗补偿、退耕和土地移交工作。
6.2.4 乙方督促和组织丙方按照土地征收有关法律法规，配合甲方取得《建设用地批准书》等相关手续。
6.3丙方的义务及责任
6.3.1 丙方有责任在本协议书第三条约定的征收期限内，完成土地腾退以及土地移交工作，负责依据法律、法规、政策的规定，具体实施与完成征收安置补偿工作。
6.3.2 自本协议书生效之日起至丙方向甲方交付完毕土地之日止期限内，丙方有责任在权限范围内对征收范围内发生的因丙方或任何第三方造成的一切侵权事件、突发事件、违章抢种树木、违章填土等依法进行协调、制止。
6.3.3 自本协议书生效后，丙方有责任、有义务遵守国家及地方政府有关征收安置补偿的法律、行政法规、部门规章、地方政府规章以及有关政策性文件的规定，自觉维护甲方的合法权益，合法使用征地费。
第七条违约责任
7.1甲方的违约责任
7.1.1 甲方未能按约定时间向乙方提供集体土地征收所涉主体资格、权属地位、前置许可证明等方面的法律文件的，每逾期一日，向乙方支付违约金三万元。
7.1.2 如因甲方原因不能按时支付征地费用的，应按到期应付但未付征地费用的万分之三按日承担违约金。
7.1.3 如因甲方原因不能按时在三年内完成征地工作，则丙方有权解除协议，由此造成的全部经济损失由甲方承担。
7.2乙方的违约责任
乙方有责任按相关法律政策组织丙方完成上述征地范围内退耕腾地工作，凡出现村民拒不退耕腾地等现象及事件，均应由乙方督促丙方负责处理，并由丙方承担由此产生的法律责任。
7.3丙方的违约责任
7.3.1 若丙方不能按时、按约定条件向甲方交付全部土地及全部地内附着物（包括地内水系等设施），丙方应按日承担已付征地费用万分之三的违约金。
7.3.2 丙方有责任按相关法律政策负责上述征地范围内退耕腾地工作，凡出现村民拒不退耕腾地等现象及事件，均应由丙方负责处理，并承担由此产生的法律责任。
7.3.3 自本协议书生效后至丙方向甲方交付全部征收土地期间，丙方若发生违法、违规操作等行为，除丙方承担相应的法律责任及经济责任，甲方有权要求丙方支付人民币X万元，作为赔偿金处理。
第八条其他
8.1本协议书经甲、乙、丙三方授权代表人签字并加盖公章后生效，本协议书附件为本协议书有效组成部分。
8.2如有未尽事宜，甲、乙、丙叁方可另行签订补充协议书，补充协议书与本协议书具有同等法律效力。
8.3因履行本协议书发生争议，由争议的三方协商解决，协商不成的，三方均有权向有管辖权的人民法院起诉。
8.4本协议书一式壹拾贰份，甲、乙、丙三方各执肆份。
甲方（盖章）:
法定代表人（授权委托人）:
年月日
乙方（盖章）:
法定代表人（授权委托人）:
年月日
丙方（盖章）：
法定代表人（授权委托人）:
年月日
推荐第5篇：村集体资产拍卖须注意事项
村级集体资产拍卖运作应注意哪些问题？（转载）
近年来，随着我市社会经济的迅速发展，因城市区域不断扩大延伸和城市化进程加快的客观需要，村集体资产产权制度面临改革。村级集体资产被推向市场，纷纷走上拍卖台，运用拍卖方式盘活村集体存量资产，促进村级经济结构调整和推动村集体资产改制工作。
本公司从2OO2年开始拍卖村级集体资产，先后接受13个行政村的拍卖委托，累计拍卖成交金额达8亿余元。在拍卖实践中，笔者深刻地体会到村级集体资产法律关系相对复杂，并且今后随着村集体资产拍卖业务的日益增多，将会对拍卖人不断地提出新的，更高的业务和素质要求。
在村集体资产拍卖运作中，应注意以下几个问题：
一、要注意村级集体资产拍卖的委托程序
村集体资产拍卖要严格按照《村民委员会组织法》和有关法律、法规及政策规定执行。村集体资产属于本村集体的成员集体所有。村集体资产拍卖须经本村村民会议或村民代表会议决定，由村委会组织实施。村委会根据村民会议或村民代表会议的授权进行拍卖委托。否则，将会由于委托人、拍卖人未尽拍卖法定程序而导致拍卖无效。
另外，村集体资产拍卖还要注意了解当地政府的政策规定，如中共温州市委办公室、市政府办公室以温委办发(2OO2) 14l号文件颁发“关于村集体资产产权制度改革试行办法”。办法要求村集体资产产权制度改革实施方案由村民会议通过，乡镇政府(街道办事处)审核后，报请所在区人民政府批准组织实施。
温州市区房地产登记机关规定，村级集体资产(房地产)经拍卖办理权属过户登记的，须经街道(乡镇)同意签署意见，出具经公证机关公证的《拍卖成交确认书》。如果我们不能及时了解有关特殊规定，会使拍卖工作多走弯路，降低工作效率，增加风险。
二、村级集体资产保留价的确定
村级集体资产拍卖必须经过资产评估程序。由村集体资产改制工作小组推荐2—3家有资质的评估机构，经村民(代表)会议委托评估。资产评估报告经乡镇政府(街道办事处)审核后，村民(代表)会议确认资产的评估价值或根据本村资产实际情况，确定资产拍卖的保留价。
在拍卖活动中，评估价是制定保留价的基础，保留价是村民权益维护的底线，又是拍卖能否成败的关键，二者相辅相成。村民(代表)会议制定保留价的唯一依据是评估报告确定的评估价，村民(代表)会议不可能也不可以把保留价低于评估价，否则，将造成集体资产流失。如果保留价高于评估价，将会减少集体资产在市场的利益空间，降低竟买人的竞买欲望，增加拍卖成交的难度，造成竞买人望而却步导致流拍，最终损害村民和村集体利益。
虽然说，评估价因受经济环境、供求关系影响，不一定与村资产市场价格相同。因此，不宜简单地把评估价作为拍卖保留价，但在操作上我们„般会要求村民(代表)会议将拍卖保留价与评估价相一致，既符合法定要求，又有利于拍卖。关键是要实现资产评估价格符合拍卖变现的目的。
资产评估是根据不同的评估目的，依照法定或允许的标准和程序对资产进行估算，作出资产价值的结论。不同的评估目的应运用不同的评估方法，产生不同的评估值。以拍卖为目的的评估，宣采用“从低策略”，以公开市场价值为原则确定其客观合理价格，考虑快速变现等因素的影响，以下浮20％幅度为拍卖评估价为宜。这样的评估价可以留有一定的利益空间，增加竞买人的竞买欲望，为争夺拍品而展开竞争，最终能以较高价位成交。
村委会、村民(代表)会议在委托资产评估时要说明资产评估的目的，并可要求评估机构先进行资产初评，由评估机构提出资产评估的初步意见。如对资产评估存有异议或认为偏离评估目的的，有权要求评估机构就评估目的、方法、标准、程序及其他问题作出说明，重新评估并提交村民(代表)会议进行讨论，予以再次确认。
拍卖人也有必要与评估机构保持经常的联系，相互提供拍卖信息、拍卖成交价格、市场供求动态等，使评估机构也能掌握拍卖市场的动向，了解评估报告通过拍卖实践后的结果，使资产评估更贴近市场，更贴近拍卖。
三、村级集体资产拍卖实际操作问题
l、村级集体资产拍卖标的要符合法律、法规的规定。村级集体所有的土地和法律规定属于集体所有的山林、荒地、滩涂等自然资源不得拍卖。行政村区域内的道路、桥梁、园林绿地等属村集体所有的公益性资产也不应作为拍卖标的。村集体所有的房地产和国家建设征用土地时，政府安排给村集体的安置用地指标经批准可按规定的办法组织拍卖。如2002年至2004年初，本公司根据巨一村、划龙桥村、沧宁村等村民(代表)的委托，成功举办了村三产留地土地使用权的拍卖。后因政府调整了村集体安置用地指标的转让办法，我们又及时改变思路，于2004年下半年在市招投标中心对石坦村三产留地土地使用权进行了拍卖。
2、要根据村级集体资产拍卖标的不同情况有区别地进行拍卖。对村集体所有的建设用地，包括村企业房地产、办公用房、营业房、农民宅基地，以及有关村级集体组织内部享受的权益等，须在村级集体组织内部进行拍卖，竞买人应是本村的村民或企业、法人。对土地己被征为国有划拨或出让的村级集体所有的房地产，以及村民(代表)会议同意向外公开转让的财产权利，应组织向社会进行公开拍卖。去年我们在温州1第一个村集体资产产权制度改革试点村一一黎明街道洪殿村进行村集体资产拍卖时，根据村级集体资产拍卖标的不同情况有区别地组织拍卖。对土地已是国有，权属清晰的东港大楼、村综合大楼的房地产，采用向社会进行公开拍卖。而对建设用地还是村集体所有的温州I市黎明中路192号原菜场资产(沿街5问简易营业房和现民丰超市经营的简易棚房)和土地虽是国有，但不宜对外转让的温州I市洪殿南路87号配电房、机器设备(兼带服务功能)等整体资产，在村级集体组织内部的进行拍卖，由村民或本村具有法人资格的经济组织参与竞买。
3、在签订委托拍卖合同时，除向村委会索取相应的文件、资料权属证件、村民(代表)会议决议、街道(乡镇)批准意见外，还特别酌定拍卖成交后买受人交款办法、期限；设定资产交割，协助买受人办理权属证照变更、过户的责任，期限和具体措施；分清税、费负担责任。资产状况较为复杂的拍卖标的，还应为村委会、买受人制作《资产转让合同》样本，约定双方各自的权利、义务，列入拍卖系列文件。
发布拍卖公告，除按拍卖法规定通过报纸或其他新闻媒介发布外，还宜在行政村范围、村级集体组织内部张贴或分发拍卖公告。对在村级集体组织内部实施拍卖登记时，要特别注意审核竞买人资格。
举行拍卖会，务必将村委会成员、村民代表请到场。一是增加拍卖透明度，有利拍卖现场监督，二是可以及时处理和预防一些意外情况。
总之，村集体资产拍卖涉及村集体资产产权制度的改革和拍卖各方当事人的经济利益和权益，政策性强。我们要依照《拍卖法》和有关法律、法规、政策规定，参照国有产权转让管理办法，严格规范村集体资产拍卖程序，对委托人、拍卖人、竞买人的行为进行规范，真正发挥拍卖市场机制在转让村集体资产方面的重要作用。
推荐第6篇：集体土地征收
集体土地征收
1.征收集体土地的特点
1.1 集体土地概述
☆ 农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有
☆宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有
☆集体土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设
☆符合土地利用总体☆规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依发生转移的除外（集体土地流转的特例）
1.2 征地集体土地的概念
☆ 是国家为了公共利益的需要，依法将集体所有土地转变为国有土地并给予补偿的行为
☆ 实质是土地所有权由集体所有变为国家所有
1.3 征收与征用的共同与不同之处
☆ 共同之处
◇ 都具有一定强制性
◇ 都要经过法定程序
◇ 都要依法给予补偿
☆ 不同之处
◇ 征收是所有权发生改变，由集体所有权转变为国家所有权
◇ 征用是使用权改变，所有权不变，强制使用，特定情况结束后应返还原所有人
1.4 征收的特点
☆强制性-土地征收是国家行为
☆妥善安置被征地单位和人员的生产和生活-要给予被征地单位经济补偿
☆ 被征收的土地所有权发生转移-集体所有土地转变为国家所有土地
2.征收的原则
☆ 珍惜耕地，合理利用土地的原则
◇ 能不征就不征，能少征就少征
☆ 保证国家建设用地的原则
◇ 该征就征，反对拒征和大幅度提高征地费用
☆ 妥善安置被征地单位和农民的原则
◇ 对征收的土地要适当补偿
◇ 对农民造成的损失要适当补助
◇ 对因征地造成的剩余农业劳动力要适当安排
◇ 妥善安置拆迁户
☆ 有偿使用土地的原则
◇ 土地征收后，除公共设施基础设施外，就应实行有偿使用供应
☆依法征地的原则
◇ 必须有县级以上政府的批准文件
◇ 按照合法的程序和法定的审批权限依法办理手续 ◇ 禁止以租代征
3.征收、征用集体土地的政策规定
3.1 征收土地的范围
☆为了公共利益的需要，可以征收集体土地
☆ 土地征收后，所有权属于国家，用地单位只有使用权
3.2 征收土地批准权限
☆ 听证制度-在征地依法报批前，当地土地行政主管部门应组织听证
☆ 征收土地实行两级审批制度－国务院和省级政府（所有权转变）-只有这两级
☆农用地转为建设用地的，应办理农地转用审批手续（用途转变）
☆由国务院审批的
◇ 基本农田
◇ 基本农田以外的耕地超过35公顷的
◇ 其他土地超过70公顷的
☆其他用地由省级政府审批并报国务备案
3.3 申请征地不得化整为零
☆征收土地应根据总体设计一次申请批准，不得化整为零
☆分期建设的项目，应当分期征地，不得先征待用
☆铁路、公路、输油等管线工程可以分段征收
3.4 对被征地单位和农民进行安置、补偿和补助
☆由用地单位支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费
3.5 临时用地政策
☆由建设单位向批准工程项目用地的机关提出临时用地时申请并取得批准
☆由建设单位与集体土地所有单位签订临时用地协议（征用而非征收）
☆临时用地期限最多不超过2年
☆不得改变批准的用途，不得从事生产性、经营性活动，不得修建永久性建筑
☆期满后建设单位清理场地支付费用，到土管部门注销登记
☆超期可再次提出申请，不退地又不申请的视为违章用地
3.6 联营使用集体土地政策（两种方法）
☆联营指全民或集体所有制企业与农村集体经济组织共同投资兴办联营企业
☆持县级以上政府批准的设计任务书或其他批准文件
☆ 由联营企业向县级以上政府土管部门提出用地申请
☆ 两种处理方式
◇ 批准后可以改变土地性质，实行征收
◇ 也可以不改变土地所有权，作为联营条件（联营企业用地可以不改变土地权属性质）-作价入股，可以不改变土地所有权
3.7 征收土地公告（主要是两个公告）
☆概念
◇ 由被征收土地所在的市县人民政府，在收到征收土地方案后10日内以书面或其它形式进行公告
☆征地公告内容（四项）
◇ 征收批准机关、文号、时间和用途（批文）
◇ 被征收土地的所有权人、位置、地类和面积（土地）
◇ 征地补偿标准和农业人口安置途径（人员）
◇ 办理征地补偿的期限与地点（手续）
☆征地补偿安置方案公告内容
◇ 被征地土地情况
◇ 土地补偿费标准、数量、支付对象和方式
◇ 安置补助费的标准、数量、支付对象和方式
◇ 地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式
◇ 农业人口具体安置途径
◇ 其他措施
☆未过行公告的，被征地单位和个人有权拒绝办理手续
3.8 征地补偿费的使用
☆补偿和安置补助费按有关规定使用（给村集体或农民个人）
☆耕地占用税用于土地开发和农业发展
☆菜田基金、土地复垦费、土地荒芜费、防洪费用于菜田开发建设和土地的调整和治理
☆征地管理费用于土地管理部门的各种业务开支
3.9 特殊征地政策
☆大中型水利水电工程补偿－国务院另行规定
☆征收林地、园林－林业管理部门规定
☆征收中发现文物、古迹、古树－报相关部门处理后方可征地
☆烈士墓、华侨墓－按主管部门办理
☆用地范围内有国防设施－经协商后方可征收
4.土地征收补偿范围和标准
【征地补偿费的构成】三大类
☆土地补偿费－给集体的，补偿所有权
☆安置补助费－给个人的，安置劳动力
☆地上物及青苗补偿费－给地上物的所有人
【注意专有名词的精准性】
☆征地补偿费与土地补偿费不同
☆安置补助费，不叫安置补偿费
4.1 土地补偿费
☆内含
◇ 是征地费的主要部分，为补偿被征地和原土地使用人的经济损失而支付的款项（对地）
◇ 由用地单位支付土地补偿费
☆标准
◇ 征收耕地的补偿费，为该耕地被征收前3 年平均年产值的6－10 倍（按原用途补偿）
◇ 其他土地标准，由省级规定
4.2 安置补助费
☆ 内含
◇ 安置补助费是为安置因征地造成的农村剩余劳动力的补助费（对人）
☆ 耕地标准
◇ 安置补助费＝需要安置的农业人口数×每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准
◇ 需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征地单位平均每人占有耕地的数量计算
◇ 每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的4－6倍
◇ 每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍
☆ 非耕地标准
◇ 由省级规定
☆ 征地补偿费的特殊规定
◇ 人均耕地特别少的地区，按前述标准支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使农民保持原有生活水平的，经省级政府批准，可以增加安置补助费，但土地补偿费和安置补助费之和不得超过该土地被征前3年平均年产值的30倍
◇ 土地补偿费和安置补助费的总和达到法定上限，尚不足以使被征地农民保持原有生活水平的，当地人民政府可以用国有土地有偿使用收入予以补贴
☆ 政府的管理
◇ 省级政府要制订并公布各市县征地的统一年产值标准或区片综合地价
◇ 征地补偿做到同地同价
◇ 国家重点建设项目必须将征地费用足额列入概算
◇ 对有稳定收益的项目，农民可用建设用地使用权入股
4.3 地上附着物和青苗补偿费
☆地上附着物和青苗补偿费标准，由省级政府规定
☆ 征收城市郊区的菜地，缴纳新菜地开发建设基金
☆ 城市郊区的菜地，是指连续3年以上常年种菜或养殖鱼、虾的商品菜地和精养鱼塘
4.4 临时用地补偿标准
☆征用临时用地，应与集体经济组织签订临时用地协议
☆按土地前3年平均年产值逐年给予补偿（注意没有倍数）
☆但临时用地逐年累计的补偿费最高不得超过土地补偿费和安置补助费的总和
【为何有高限的规定】
☆ 临时用地补偿相当于租金
☆征地补偿费相当于销售价格
☆如果租金之和超过了售价，那就不如买了而不是租
4.5 补偿费用的使用
☆土地补偿费－农村集体经济组织所有
☆ 地上附着物和青苗补偿费－归地上附着物和青苗的所有者 ☆ 安置补助费（三种方式）
◇ 由农村集体经济组织安置人员的－由农村集体经济组织管理和使用 ◇ 其他单位安置的人员－支付给安置单位 ◇ 不需要统一安置的人员－发放给个人
5.土地征收工作程序
5.1 申请用地 ☆ 申请机构
◇ 土地所在地县级以上地方人民政府土地管理部门 ☆申请的依据
◇ 经批准的设计任务书或初步设计 ◇ 年度基本建设计划（立项） ◇ 其它
☆所需附上有资料
◇ 建设单位有关资质证明
◇ 项目可行性研究报告批复或其它有关批准文件 ◇ 土地行政部门出具有用地预审报告 ◇ 初步设计或其他有关材料 ◇ 建设项目总平面布置图
◇ 占用耕地的，提出补充耕地方案
◇ 项目位于地质灾害区的，提供地质灾害危险性评估报告 ◇ 提供地价评估报告
5.2 受理申请并审查有关文件（一书四方案） ☆审查时间
◇ 受理的30日内
☆编制（一书）
◇ 建设项目用地呈报说明书
☆拟定（四方案）
◇ 农用地转用方案（用途转变）
◇ 补充耕地方案
◇ 征地方案（所有权转变）
◇ 供地方案（使用权转变）
☆流程
◇ 经同级人民政府审核同意后报上一级土地管理部门审查
5.3 审批用地（一制度）
☆实行土地管理部门内部会审制度审批土地
☆批文必须是政府的，而不是土管部门的
5.4 征地实施
☆实施机构
◇ 被征收土地所在地市县人民政府（注意不是土管部门）
☆ 程序
◇ 征地公告
◇ 支付征地费
◇ 安置农业人口
◇ 协调征地争议
5.5 签发用地证书（合同+登记）
☆有偿使用土地的－签订《土地使用权出让合同》
☆以划拨方式使用土地的，签发《国有土地划拨决定书》和《建设用地批准书》
☆用地单位持上述文件办理土地登记手续
5.6 征地批准后的实施管理
☆时间
◇ 用地批准后至颁发土地使用权证书前的管理
☆措施
◇ 会同有关部门落实安置措施
◇ 督促被征地单位按期移交土地
◇ 处理征地过程中的各种争议
◇ 填写征地结案报告（表示征地工作结束）
5.7 建立征收土地档案（三项要求）
☆整理和收集征收过程中形成的各种文件
☆ 收集存档的文件一律是原件
☆市、县范围内的土地档案应统一格式
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1.集体建设用地估价中疑难问题的形成
1.法规、政策的滞后。改革开放以来，除了我国的宪法对集体建设用地有法律规范外，很少有专业性法律、法规对集体建设用地的流转做出明确的规范，有时往往是集体土地的开发利用已经成批的进行了，政府管理部门还没有具体的管理办法和相关的政策出台。2.开发建设的随意性。有时由于政府部门法律、法规的滞后，势必导致集体土地建设的规划不统
一、用途不统
一、功能不统
一、模式不统一，正是这“四不统一”的现象，影响了集体土地市场健康发展。3.变现能力差。集体土地在市场上的变现能力差具体表现在：（1）法规的不健全，规划使用不合理；（2）集体建设用地一般都处在城乡结合部距城市中心较远的地段；（3）集体土地没有参与市场流通，人们对它的了解程度较差；（4）交易量小造成市场窄小没有可参照的依据；（5）存在一定的违法风险。4.使用风险较大。
2.疑难问题的具体体现
集体建设用地使用上的不规范是形成疑难问题的根本原因，具体表现在：1.估价时可操作性差。集体建设用地估价时体现的可操作性差，说明集体建设用地进入市场的条件不具备，急需规范和调整，具体体现在以下几个方面：（1）房地产之间缺乏可比性；（2）集体建设用地使用年限难以确定。2.集体建设用地没有入市，缺乏有效的市场资料。集体建设用地没有市场交易，更没有交易资料，评估出的价格也极难适应市场的要求。3.大部分集体土地无基准地价，估价时无法定依据。按估价规范的要求在进行土地价格评估时，必须选择一种估价方法就是基准地价修正法。但是农村集体土地大部分是在本地区基准地价覆盖区之外。没有基准地价的指导，势必造成价格的混乱。4.使用权内涵不同，价格（价值）不可比。国有土地使用权的内涵表现在：（1）国有土地使用权在服从规划条件下即可按照最高最佳使用原则进行开发建设，使土地的效益尽可充分发挥和体现；（2）按照不同的开发建设条件建设并按照不同规划用途不同使用年限使用土地，这就给国有土地使用权在某种程度上进行了价格（或价值）的定位；（3）国有土地使用权价格可根据房地产的不同用途，可用市场比较法、收益法、成本逼进法评估其在一定用途和使用年限的使用权价格，较为灵活；（4）国有土地有完整的房地产市场，其交易价格体现的相对充分，价格形成较为完全，这种价格历经市场检验是科学、客观的。集体建设用地使用权不具备上述内容，集体建设用地使用权没有入市，决定了其市场的正常交易量稀少，也就是讲，不经过市场检验，使价格（或价值）难以定位和体现。
3.解决疑难问题的对策
以上提到的，进行集体建设用地使用权价格评估时存在的疑难问题，是由于集体建设用地使用权的形成不规范、不合理造成的。那如何从根本上解决呢？1.建立农村集体建设用地基准地价体系。基准地价可以分为集体建设用地的基准地价，其他农用地的基准地价等等。有了基准地价体系，估价时可以做到有据可依，同时还可以为政府平衡和有效地管理集体建设用地市场，起到积极的作用。2.集体土地流转是集体建设用地参与市场的最有效办法。集体土地进入市场，最有效的方法就是集体建设用地流转，具体流转方式可以按如下方法进行操作：（1）集体土地可以出让；（2）以集体土地使用权合资、合作或者以联营的形式共同开发建设，也可以入股；（3）出租；（4）集体土地流转后的使用年限应确立在最高不能超过同类国有土地最高使用年限。
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永善县城规划区
集体土地及房屋征收补偿、安置搬迁
实施办法（试行）（草案）
第一章
总则
第一条 为保障我县城市建设严格按规划实施，保护土地所有者和使用者的合法权益，营造和谐、统
一、良好的投资环境，提高土地利用率，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》和《云南省土地管理条例》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等有关法律、法规，结合永善实际，制定本办法。
第二条 本办法所称土地及房屋征收补偿安置，是指国家依据法律、法规规定的程序和批准权限，将农村集体所有土地征收为国有土地，并依法给予被征地的农村集体经济组织和地上附着物的所有权人合理补偿安置的行为。
第三条 本办法适用于公布之日起在县城城市规划区范围内实施的项目用地且与城市总体规划要求相适应的集体土地及房屋征收。中央、省、市确定的交通、能源、水利等重大基础设施项目的集体土地及房屋征收适用本办法（补偿标准另有规定的除外）。
第四条 永善县人民政府授权永善县国土资源局代表县人民政府统一负责城市规划区域内集体土地及房屋的征收、补偿工作。各有关部门应当依照各自职责，支持、配合做好相关工作。
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县规划建设行政主管部门负责征地项目实施安置区域的划定及规划设计审查审核工作，拟订规划安置方案。
第五条 征收土地补偿包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费。
第六条 集体土地及房屋宅基地征收协议统一由县国土资源局与被征收土地所有权人和使用权人签订。
第七条 集体土地征收依照法定程序批准后，由县人民政府公告征收补偿方案并组织实施。
建设项目征地中涉及的具体房屋及地上附着物、附属设施征收补偿、搬迁安置方案由永善县国土资源局拟订报县人民政府批准执行。
第八条 征收单位不得擅自变更本实施办法确定的土地房屋补偿标准，任何单位和个人不得侵占或者挪用征地补偿安置费。
第九条 被征收的所有权人、使用权人对补偿标准有争议的，由县人民政府协调；协调不成的，由批准征收的人民政府裁决。补偿争议不影响征收方案的实施。被征收所有权人、使用权人必须服从国家征收的需要，在规定期限内移交，不得拒绝和阻挠。
第二章
土地及青苗补偿
第十条 根据云南省国土资源厅公布的全省征地统一年产值测算标准，永善县城规划区年产值统一测算标准为：1500元/亩，征地补偿倍数为30倍，即征地补偿标准为30000元/亩。鉴于历史原因和实际,县城规划区集体土地征收补偿按以
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下标准执行。
一、征收水田、大棚蔬菜地，每平方米110元；
二、征收旱地，每平方米100元；
三、征收渔塘、其他有收益的非耕地以及征收宅基地、建设用地、晒场、农用沟渠、田间道路等生产生活用地，每平方米90元。
选择宅基地配置安置的，被征收的原宅基地只补偿安置剩余部分的宅基地。
四、征收荒地，统一按每平方米10元补偿。
（具体补偿标准详见：永善县城市规划区集体土地征收土地补偿执行标准明细表）
第十一条 青苗补偿费：大棚蔬菜地按每平方米6元，水田按每平方米3元，旱地按每平方米2元补偿。
第十二条 征收临时用地的补偿费包括青苗补偿费和耕作层恢复补偿费，补偿标准为水田每年每亩2500元，旱地每年每亩2100元。临时用地不得修建永久性建筑。
经济作物苗圃按5元/平方米补偿。（具体补偿标准详见：永善县城市规划区集体土地征收青苗补偿执行标准明细表）
第三章
地上附着物补偿
第十三条 地上附着物补偿包括树木、地上建筑物、地下构筑物、坟墓等的补偿。县人民政府发出征收公告后种植和建造的地上附着物和地下设施不予补偿；在非法占用的土地上建设的建筑物和其他设施不予补偿。
第十四条 电力、电信、广播电视、供排水等单位的各种
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地上、地下设施由产权单位按照规划要求自行拆除和搬迁，不予补偿。
第十五条 零星林木补偿以实际棵数计算，按未挂果幼树和挂果成树分类别补偿。
（具体补偿标准详见林木补偿标准明细表）
第十六条 需迁移坟墓的，应予以公告。坟墓迁移补偿标准为每冢800元。
第十七条 房屋征收补偿按以下标准执行：
选择货币补偿或房屋产权调换的，参照《永善县国有土地房屋征收与补偿实施办法》的规定执行，即不低于征收公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。其中选择房屋产权调换的，由征收部门提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。
选择宅基地配置的，按照所征收房屋建筑面积的重置价格结合成新计算。
被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产评估机构按照房屋征收评估办法确定。
第十八条 其他建（构）筑物、附属设施补偿由有资质的房地产评估机构在房地产评估时一并纳入评估，分类列出评估价值，按评估价分类补偿。（或按附表标准进行补偿）
第四章 安置、搬迁
第十九条 安置方式。被征收房屋宅基地属被征地集体经济组织农村居民的，采取货币补偿、房屋产权调换、自行安置或划定安置区域农村宅基地配置安置相结合的方式安置。
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安置区域划定，由县规划建设行政主管部门根据县城城市规划拟订安置区域规划方案，并报县政府批准后在项目征地区域内确定。规划确定的安置区域内集体土地只作调查补偿，集体土地权属性质不发生改变。
选择安置区域宅基地配置安置方式的，户均安置面积不得超过100平方米，被征收宅基地1户超过100平方米的，对超出部分只作征收补偿。宅基地配置地以行政划拨方式供地并按县城规划区农村宅基地来审批、管理和使用。
被征收房屋宅基地属非农居民的，一律采取货币补偿安置，即只对被征收的房屋宅基地进行补偿，不再采取其他方式安置。
第二十条 安置条件。申请安置区域宅基地配置安置的安置户必须同时具备以下条件：
（一）有被征收房宅基地农村集体经济组织内的合法常住农业户口，严格以项目用地征收公告发布之日前公安机关的在册登记农业户口为准；无完全民事行为能力的户主必须以公安机关的证明为准；
（二）房屋宅基地被依法征收，且在本县没有其它房屋宅基地；
（三）被征收宅基地上的房屋属依法修建；
（四）长期在搬迁区域内居住和生活的农户；
（五）申请安置区域宅基地配置安置时，申请户必须提供安置申请书、户口薄、原宅基地建设用地批准书或土地权属证书、其他合法有效证明材料、本县没有其它房屋宅基地的证明、
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房屋搬迁补偿安置协议、被搬迁房屋腾空验收证明等相关材料。
第二十一条 安置户及安置面积计算。符合安置区域宅基地配置安置的农户，一宗被征收房屋宅基地只有一个户口的，计一个安置户，安置面积按《云南省土地管理条例》第三十三条的规定执行，即人均占地不得超过20平方米，一户最多不得超过100平方米。
被征收房屋宅基地属两户或多户共有，申请安置区域宅基地配置安置的，由同一权属被征收宅基地上的申请户自行协商确定安置面积，但安置总面积不得超过被征收宅基地的面积，且户均安置面积不得超过100平方米。
第二十二条 搬迁。兑现征收补偿后，由永善县国土资源局组织和委托有资质的机构或公司实施被征收区域内的个人房屋及附属设施的搬迁、拆除工作。
项目用地征收区域内的搬迁户应在搬迁通知规定的时限内将房屋腾空交由承担搬迁工作的机构或公司验收并同时签订搬迁协议。拆搬机构或公司向被搬迁户出具房屋腾空验收证明。
实施搬迁、拆除后，承担搬迁、拆除工作的机构或公司应向永善县国土资源局提交区域搬迁情况报告，由永善县国土资源局组织有关单位对区域内的搬迁、拆除情况进行检查验收。
第二十三条 安置区域宅基地配置安置手续的办理，由安置申请户向永善县国土资源局提供安置条件证明材料、安置申请、搬迁协议及搬迁机构或公司出具的房屋腾空验收证明等相
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关资料，永善县国土资源局组织规划、住建、溪洛渡人民政府等职能部门集体会审确定集中安置区域宅基地配置安置户，规划、住建、国土等职能部门根据会审意见办理规划许可、建设用地等手续。
第五章
搬迁补偿、补助及奖励
第二十四条 自来水、电、有线电视、电话等的迁移费按征收公告日相关单位的实际收费标准进行补偿。
第二十五条 向被搬迁户支付搬家补助费每户每次3000元，按两次计算；支付临时安置过渡补助费每月每平方米10元，过渡时间按腾空交房验收之日起算，过渡期为6个月，过渡方式为自行过渡。
第二十六条 对积极配合搬迁的，给予奖励。凡在搬迁通知规定时间内自行搬迁完毕腾空房房屋并交付验收的，每户奖励3000元。
第六章
法律责任
第二十七条 侵占、挪用农村集体经济组织或个人的土地房屋征收补偿费及有关费用的，视情节轻重给予党纪、政纪处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十八条 征收集体土地经依法批准并按补偿标准补偿，集体土地所有权人和使用权人超过规定时间拒不移交土地的，由永善县国土资源局责令限期移交。逾期不移交土地的，经县人民政府批准，由永善县国土永善县国土资源局局申请人民法院强制执行。
逾期拒不领取征地补偿费用的，由永善县国土永善县国土
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资源局局将其征地补偿费划转被征地村组集体经济组织专户储存。
第二十九条 向被征收房屋所有权人依法兑现了房屋征收补偿，县人民政府审批确定了项目征地的安置方案，房屋所有权人拒绝在搬迁通知规定时限内腾空房屋交付验收，影响该区域搬迁、拆除工作的，依法申请人民法院强制拆除。
第三十条 阻碍土地行政主管部门工作人员依法行使职权及妨碍用地单位依法用地及建设施工的，依法惩处，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十一条 对骗取安置用地的，一经查实，依法收回土地使用权。
第三十二条 有关机关在出具证明时，必须注明责任人，经单位主要领导审核签批后盖章认可。对违反政纪的由监察机关依法查处，触犯法律的交由司法机关追究法律责任
第三十三条 对拒不执行本办法的行政机关、事业单位和社区工作人员，按相关规定追究有关责任人的行政责任。
第三十四条 除土地行政主管部门外，任何单位和个人不得与农村集体经济组织或个人签订征地补偿协议或其他土地转让协议，否则，依法严肃处理。
第七章
附则
第三十五条 本办法规定的土地补偿费用的具体标准，由县国土资源局会同相关部门根据土地类别、经济总量和价格指数变动情况适时调整，报县人民政府审批后公布执行。
第三十六条 耕地被征收后符合农转非条件的，由有关部
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门按规定办理农转非手续。
第三十七条 城市规划区外其他项目用地的集体土地房屋征收、土地补偿按涉及区域内征地年产值统一测算标准执行，地上附着物、地上附属设施补偿参照本办法执行，被征收房屋的安置、搬迁根据项目实施的实际情况参照本办法执行。
第三十八条 如遇政策调整，按调整后的政策执行。 第三十九条 本办法自公布之日起施行，在此之前县政府和有关部门下发的文件凡与本办法相抵触的，以本办法为准。
推荐第9篇：集体土地征收
集体土地征收
百科名片 集体土地征收是指国家为公共利益的需要，通过法定程序，将原属于农民集体所有的土地征为国有的行为。 土地征收方案依照法定程序批准后，由被征收土地所在地的市、县级人民政府予以公告并组织实施。被征收土地的所有权人、使用权人应在公告规定的期限内，持土地权属证书到公告指定的人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。 简介征收土地的补偿费包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。土地补偿费归土地所有权人所有，地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。
缺陷 当前土地征收制度的缺陷
（一） 土地征收权被滥用当前土地征收过程中所存在的一系列问题与我国土地征收法律、法规的不完善和政府对土地管理的缺位有关。《中华人民共和国宪法》第10条第3款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”《中华人民共和国土地管理法》第 2 条第4款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律对土地实行征收或者征用并给予补偿。”实际上公共利益的概念已被扩大到经济建设，可以说许多企业都打着“公共利益”的名义来申请用地，那么这就存在一个“公共利益”如何界定的问题。我建一个学校和医院是为了公共利益，我开发一个经济适用房住宅小区是否也为公共利益呢？另外“公共利益”外延界定的不明确也导致土地征收权被国家权力机关极度滥用。因为我国土地征收的补偿费用实行的并非真正的市场价格，而是由国家单方制定的补偿标准和范围，远远低于市场价格。即使这样的低价也往往是由用地单位来支付的，国家实际上是无对价取得土地，这就加剧了土地征收权的滥用。
（二）土地征收补偿标准和范围不合理
1、补偿标准和范围缺乏足够的法律依据
按照目前的土地征收制度，实际上是土地所有权的转移，即由农村集体所有转变为国家所有。既然是两种所有制的转移，那么在市场经济条件下土地的价格就应该由市场来决定，就应该由法定的土地价格评估机构来评估。而现行法律规定是按照被征用土地前3年的平均产值的6—10倍来计算的，一方面这种制度受多种因素的影响如市场、土地用途、地区差异、种植条件等。另一方面按照法律规定集体土地征收是单方强制性的，被征收单位不得拒绝，按照《中华人民共和国土地管理法实施条例》第25
条第3款的规定，被征收土地的农村组织和农民只有对土地补偿标准有异议的，才有权要求批准征收土地的人民政府裁决。这个异议是指对6—10倍以内，而对于被征地单位的补偿要求高于10倍的救济措施在立法及司法解释中并未提及。另外这样的规定也违背了民法规定的财产所有权的基本权能，体现不出农村集体组织作为土地所有权人的法律地位。
2、征地补偿范围小、标准低
从现行的法律法规来看，土地征收的补偿范围一般限于土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、新菜地开发建设基金、土地复垦费或耕地开垦费等。这样的补偿范围在土地市场发展的今天远远弥补不了农民失去土地的损失。因此是否能考虑一下象国外一样进一步扩大征地的补偿范围，如加拿大的土地征收补偿一般包括（1）被征收部分的补偿，必须根据土地的最高和最佳用途及当时的市场价格。（2）有害或不良影响补偿，主要针对被征收地块剩余的非征地，因建设或公共工作对剩余部分造成的损害，可能还包括对个人或经营损失及其他相关损失的补偿。（3）干扰损失补偿，被征地所有人或承租人因为不动产全部或基本征收，因混乱而造成的成本或开支补偿。（4）重新安置的困难补偿。⑥另外德国对土地的补偿范围也值得借鉴，如（1）土地或其他标的物权利损失补偿标准为：以土地或其他标的物在征收机关裁定征收申请当日的转移价值或市场价值为准。（2）营业损失补偿，补偿标准为：在其他土地投资可获得的同等收益。（3）征收标的物上的一切附带损失。⑦其实土地征收补偿范围在我国个别地方也有所突破，如《江苏省苏州市征用土地暂行办法》第14条规定的就有保养费，并且在该办法第24条还对保养费的发放办法作出了详细规定。
另一方面土地的补偿标准也有点过低，按照法律规定补偿标准为被征收前3年亩产量的6—10倍，这样算下来荒地补偿费每亩为5000元左右，即使可耕地在有些农村也只有20000元，不要说弥补损失了，甚至连原来的生活水平都难以维持。
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安置补助费过低，解决不了劳动力安置问题，另外也与我国现行劳动法不协调。例如湖北省的安置补助费一般在5000—14000元/亩，这样低的安置费，用人单位根本不愿接受。⑧另外在劳动力安置方面我国《土地管理法》虽然作了多次修改但仍未脱离计划经济的阴影，主要表现在与我国现行劳动立法不协调，如企业现在都是自负盈亏的市场经济主体，企业有自主与劳动者签订劳动合同的自由，强行向企业安排劳动力显然干渉了企业的用工自主权。⑨另一方面企业实行的是全员劳动合同制，当劳动者违反劳动合同或劳动法规时企业有权单方解除劳动合同，这样的结果是被安置农民的就业权利根本无法得到保障。
（三） 土地征收程序不规范，缺乏民主我国土地管理法及其实施条例虽然对建设用地的规划、批准及其实施方案作出了具体规定，但在实施过程中存在许多问题，严重侵犯了被征地农民的利益。如《中华人民共和国土地管理法实施条例》第25条第3款规定：市、县人民政府土地行政主管部门根据经批准的征用土地方案，会同有关部门拟定征地补偿、安置方案，在被征用土地所在地的乡（镇）、村予以公告，听取被征用土地的农村集体经济组织和农民的意见。而事实上在征收土地的过程中不
但不听取意见，甚至在补偿方案未出台的情况下用地单位就将推土机开到地里。在生活中这样的事早已不是新闻。另外在签订土地补偿合同时应该由征地单位和土地所有权人或土地承包人依法签订土地征收补偿合同，而在操作过程中显得很混乱，如新乡市东开发区在征收延津县农用地时先是延津县国土局和土地被征收的村民委员会所在的乡政府签订一份合同，然后再由乡政府和村民委员会签订一份合同，至于承包土地的农民任何合同都没有。
实质上不管是土地管理法及其实施条例或是村民委员会组织法，其立法目的都是为了规范和监督在土地征收过程中存在的问题。也就是防止征收权利被滥用，在这里主要是指村民委员会和村民小组的主任、组长，因为他们的民主法律意识很淡薄，有些事情不要说召开村民会议，甚至事后也不通知群众，严重违反村民委员会组织法19条规定的民主议定原则。⑩一个小组长甚至连上百亩的土地都敢私自出卖，完全不顾村民的利益，更不考虑失去土地的农民以后的生计，这也是近年来土地上访案件逐渐增多的原因之一。
（四） 存在“以租代征”现象我们知道土地管理法及其实施条例对农村土地的征收程序作出了相当严格的规定，目的是不言而喻的，在这里我们并不是反对租用土地，而是由于立法滞后用地单位及有关部门忽略了土地租用后的复耕等一系列问题，最终受害的还是农民。如沁阳市的宏达钢铁有限公司，2003年他们在沁阳市西万镇校尉营村租用了240多亩土地，租期为 30 年，租金每亩每年仅为600 元，并且是按年度支付的，而且这全是耕地，如果按照土地征收程序是要报省级人民政府批准的，可实际上他们只在沁阳市和焦作市土地主管部门作了备案和批准，因此这种租地行为属于严重规避土地征收程序的行为，它简化了土地使用手续。最关键的还是他们双方的合同太简单，对以后企业经营风险产生的问题及违约责任没有作出约定，如企业在土地租用期限内出现破产怎么办？土地由谁来复耕？我们认为只所以出现这些问题，租用土地的双方只考虑短期利益，不考虑土地的长期用途是一方面的原因，而作为政府部门由于缺乏相应 法律依据无法加强监管也是主要原因。
立法
13日，国务院总理温家宝在达沃斯夏季论坛回答城镇化问题时直言，土地问题根本上与制度有关，农民合法的土地得不到应有的保障，现有的财税制度在相当程度上还存在着“土地财政”的现象。这造成一手从农民那里廉价得到土地，另一手又高价卖给开发商。他明确表示，必须从制度上解决这些问题。那么，发生在集体土地上越来越多的房屋征收和拆迁问题究竟如何解决？立法又应如何面对“土地财政”困局？[1]专家说法
北京大学法学院教授沈岿日前向记者透露，目前正酝酿立法解决集体土地征收和补偿中存在的问题，诸如补偿标准过低、补偿不公、失地农民生活保障、暴力强拆等。中国社科院财贸研究所财政与税收研究室副主任杨志勇认为，所谓“市场价”补偿因为难以说得清楚什么是“市场”，造成了事实上操作的困难，“可能的办法是，怎么能让
那些农民共享城镇化的收益，比如可以考虑入股、分红等形式让农民分享未来的土地收益，这样可能会减少很多矛盾。”(《新京报》9月17日) 集体土地征收立法，难点在于如何确定补偿标准，绕开难点，采取入股、分红等形式补偿农民，看起来很美，但很可能只是“画饼”让农民“充饥”，不利于保障农民权益。
首先，这种建议存在自相矛盾的地方，如果事实确如专家所言，什么是“市场”说不清楚，那么建立在市场收益基础上的入股、分红同样也应该“说不清楚”。反对“市场价”补偿时，以“市场”说不清楚为借口，建议入股分红时，又预设“市场”可以说得清清楚楚，这岂非自相矛盾？
“市场”说不清楚其实是借口，从现状来看，在国有土地补偿中，按“市场价”补偿
并不存在“说不清楚”的问题，土地交易采取的是招拍挂的形式，有何说不清楚的？其次，入股分红的形式能不能保障农民利益？农民房屋被拆迁后，不可能睡在野外，必须要有地方可住，必须要生活。入股分红的不确定性很多，既存在“纸上财富”难解现实生活困难的问题，也存在分红难兑现、分红成“白条”的可能。在地方政府财政收入并不透明的情况下，分红能分多少，会不会少得可怜，会不会忽悠农民，恐怕也是一个疑问。
集体土地征收立法必须要考虑到农民的利益，入股、分红的建议是站在如何有利于地方政府拆迁的角度上进行政策构想，看起来很美，但一旦实施，后遗症将会很多。其实，保障农民利益真的很难吗？既然集体土地先要转化为国有土地，然后进行招拍挂，那么参考当地过去的国有土地交易价格，以略低于市场价格补偿给农民，又有何不可？有何难度？农民能得到足够的补偿，地方政府也能获得一定的收益，这不正是一种双赢吗？
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民事裁定书（拍卖）
____人民法院 民事裁定书
（ ） 执字第 号
申请执行人________ 被执行人__________
本院依据已经发生法律效力的____________，于____年____月____日向被执行人____发出执行通知书，责令被执行人，但被执行人____至今未履行（或未全部履行）生效法律文书确定的义务。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十条、第二百二十三条的规定，裁定如下：
拍卖被执行人________所有的____________。 本裁定送达后立即生效。
执行员___________ ___年____月____日 （院印）
本件与原本核对无异
书记员___________
附：
一、首部
依次写明以下事项： 1．制作文书的法院名称 2．文书名称 3．文书编号 4．当事人的基本情况
二、正文
1．写明执行依据。在“本院依据已经发生法律效力的________”之后的空白处写明生效法律文书的制作机关、日期、文书字号和名称。
2．写明执行通知的履行情况。表述为：“于____年____月____日向被执行人____发出执行通知书，责令被执行人____________，但被执行人____至今未履行（或未全部履行）生效法律文书确定的义务。”在其中的空白处依次填写执行通知书的制作日期，指定被执行人履行的义务和期间，被执行人的姓名或名称。
3．写明裁定的法律依据。表述为：“依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十条、第二百二十三条的规定，裁定如下。”
（1）拍卖被执行人的知识产权，适用法律时应加用《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第50条第2款。
（2）对被执行人所有的股票拍卖，适用法律时应加用《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第52条。
（3）拍卖被执行人在有限责任公司中被冻结的投资权益或股权，适用法律时应加用《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第54条第2款。
（4）拍卖被执行人持有的上市公司国有股和社会法人股，适用法律时应加用《最高人民法院关于冻结、拍卖上市公司国有股和社会法人股若干问题的规定》第8条。
4．裁定内容。表述为：“拍卖被执行人____所有的”。在其中的空白处依次填写被执行人的姓名或名称，被拍卖财产的名称、数量等内容。
5．裁定的法律效力。表述为：“本裁定送达后立即生效。”
三、尾部
应当依次写明以下事项： 1．执行员署名。
2．制发本文书的时间（年月日）。即签发法律文书的日期，而不是承办人拟稿书写的日期。 3．制作本文书的人民法院的院印。其位置应当在制作日期的上侧，要求上不压正文，下要骑年盖月，必须不偏不斜，保持公正、严肃，文字、国徽必须清晰。
4．书记员署名。
5．“本件与原本核对无异”印戳。裁定书原本上不写“本件与原本核对无异”，应将其制成专用印戳，由书记员将正本与原本核对无误之后，加盖在正本末页的制发日期的左下方、书记员署名的左上方。个别涂改之处，应盖校对章。
第11篇：拍卖注意事项
房地产拍卖的注意事项
委托方注意事项：
委托拍卖的房地产必须是产权清晰，权利无限制(即无抵押和司法查封)。
一、委托人需提供的文件：
1、委托人为企事业单位的：
1) 房地产权证正本
2) 营业执照复印件加盖公章
3) 机构代码证复印件加盖公章
4) 税务登记证复印件加盖公章
5) 法人资格证书
6) 上级主管或董事会同意拍卖房地产的批文或决议正本
7) 规定须评估的还应提交评估报告复印件加盖公章
2、委托人为自然人的：
1) 房地产权证正本
2) 权利人及共有人身份证明
3) 共有人及满18周岁居住人同意拍卖房地产的声明正本
二、签订委托拍卖合同，合同内注明的主要事项：
1、委托期限
2、拍卖佣金
3、拍卖保留价
4、成交款支付方式
5、相关欠费及过户税费承担方式
三、结算方式
在完成与买受人的过户手续后，由本公司将扣除佣金后的款项支付给委托人。委托人在收到款项及佣金发票后，应出具收据给本公司。 签订拍卖合同
根据我国《拍卖法》的规定，签订拍卖合同时应注意以下几点：
1、准备好公司的营业执照、法定代表人证明以及同意拍卖的证明，在签订合同时提供给拍卖人，以便在合同中写明公司名称、地址、法定代表人姓名和联系方法等，并且确认合同主体是否符合法律规定。
2、准备好拍卖标的物的各种有效证件，如果是房产，需要将《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》等有关文件的原件和复印件提供给拍卖人。
3、向拍卖人提供拍卖标的物的保留价。在竞买人的最高应价未达到保留价时，对该应价不发生效力，拍卖人应当停止拍卖标的物。如果没有约定保留价，就没有上述权利。
4、确定拍卖的时间和地点。
5、在拍卖成功后，约定标的物的移交时间和方式。如房地产项目，需要办理产权过户手续，在合同中也要明确，同时要明确委托人、买受人和拍卖人各自的责任，使产权依法迁移。
6、约定佣金。按法律规定在拍卖成功后，拍卖人可以向委托人、买受人各收取不超过拍卖成交价5％的佣金。具体佣金数额，各方可以在合同中协商约定，同时约定拍卖未成交的佣金数额。如果各方未作约定的，拍卖人可以向委托人收取为拍卖支出的合理费用。
一、拍卖标的物的底价（保留价）
拍卖标的物的底价是拍卖价格的最低标准，如果应买人所出的最高价低于底价的，拍卖人员则不能拍定。为了避免应买人在拍卖过程中恶意串通，压低拍卖价格，损害当事人利益，对于不动产以及价格不易确定或价值较高的动产，一般都应在拍卖前预先确定拍卖物的底价。
二、起拍价
专业拍卖机构拍卖师报出的第—口价，如有人应价而无人加价，拍卖师不落槌，则代表该项拍品的价位未到委托方确定的保留价，不能成交。现代网络平台，个人在具有相当资格和合法性网站双保下，拍卖人设定的起始价，通常是在第一个人应当价时，实际不是在起始价上加价，第二个参拍人才要加价。比如孔夫子旧书网等网站。
拍卖程序中有四种价格，评估价、参考价、保留价、起拍价。评估价是委托方定价的依据之一，参考价是拍卖人为竞买人提供的参考价，保留价是委托方确定的最低售价，起拍价是由拍卖人视标的情况确定的现场起叫价格。保留价应当保密，起拍价可当场宣布。起拍价可低于、等于、高于保留价。这些是拍卖中的专业操作方法，有拍卖法规范。
在有保留价的拍卖中往往采取两种方式：一种是增价拍卖，另一种是减价拍卖。拍卖人为了工作程序的方便，往往设定一个起拍价，但是起拍价不一定是保留价(底价)。因为委托人委托拍卖时，往往要求拍卖主持人不得将保留价告诉竞买人，在这种情况下，就需设定起拍价。委托人设定的底价可等同于起拍价，也可高于起拍价。 保留价！
所谓保留价，是出卖人在委托拍卖时提出的拍卖最高应价达不到该价格应停止拍卖的价格，它是出卖人维护自己利益的保证手段。《拍卖法》第五十条规定：“拍卖标的无保留价的，拍卖师应当在拍卖前予以说明。拍卖标的有保留价的，竞买人的最高应价未达到保留价时，该应价不发生效力，拍卖师应当停止拍卖标的的拍卖。”这一规定表明，拍卖可以规定保留价。
显而易见，保留价是应委托人的要求确定的。一般而言，有些委托人喜欢将委托拍卖的物品定个最高的保留价，以显示该物品的价值或显示委托人的身份并获得较高收益。但这种做法也带来一些问题，主要是限制了拍卖师的自由活动，而且也增加了拍卖失败的可能。在现实拍卖中，大部分的委托人不愿确定保留价，他们希望委托拍卖物品尽早拍卖成交，使他们获得资金，这些不确定拍卖标的保留价的委托人，往往是急需用钱或使用拍卖所得资金投向社会其他部门的人。这种不确定保留价的做法对拍卖师主持拍卖是有利的，而且往往比较容易成交。由于允许出卖人和拍卖人协商确定保留价，为了维护竞买人的利益，法律同时对是否规定保留价的处理提出了要求，即：
第一，拍卖未规定保留价的，拍卖主持人应在拍卖前予以说明。这是拍卖的一个重要原则。
第二，规定拍卖标的保留价的处理办法。按照《拍卖法》规定：“拍卖物品规定有保留价的，竞买人的最高应价未达到保留价时，拍卖主持人应当停止拍卖标的的拍卖”。由于法律规定没有保留价的拍卖人须事先说明，那么没有说明的的，则应为事先确定有保留价，同时因保留价的具体价目是保密的，在拍卖场上只有拍卖人知道，因此竞买人的最高价如果达到或者超过保留价的，拍卖物品就应卖给拍定人；如果拍卖物品未达到保留价的，拍卖主持人应宣布拍卖不予成交。
制定的保留价过高，会给拍卖带来困难，甚至导致拍卖失败，保留价过低，又会给委托人带来经济损失。在一般情况下，保留价的制定， 一般以委托人的意见为主要依据。委托人有权确定拍卖标的保留价并要求拍卖人保密。在实践中，预定保留价一般是在拍卖标的价格不好确定或价格较高的情况下进行的，只要委托人提出预定保留价的申请，拍卖人一般应作出准许的决定。但是，依法拍卖公物的保留价，一般由有关部门指定的评估鉴定机构制定。
拍卖保留价基本上是依据拍卖物品的评估价来确定的。由于评估价是重要的参考值，因此不少人认为评估价就是拍卖保留价，这是一个认识误区。首先，价格评估机构的收费是按评估价的一定比例收取的，当价格评估得较高时，就可以收取较高的费用。因此，评估机构存在着高评的利益驱动。其次，实践中存在着竞买人事先与评估机构联系，要求评估机构低价评估的违法情况。第三，有的外地评估机构对于拍卖财产所在地的市场行情不了解，选择的评估参照物价格与评估财产的实际价格完全脱离，造成较大幅度的低价评估或高价评估。
第12篇：拍卖申请书
拍卖申请书
申请人：
所在地址：
法定代表人（或代表人） 姓名：
被申请人：
一、大连ADF有限公司
所在地址：
法定代表人姓名：职务：董事长
二、大连CCC有限公司
所在地址：
法定代表人姓名：职务：董事长
请求事项
依法拍卖被申请人已被评估完毕的财产。
事实与理由
申请人与被申请人借款合同纠纷一案已由贵院作出民事判决，并由贵院于2011年5月16日下发（2011）大民合初字第30号民事判决书。判决书判决如下：
一、第一被申请人于判决发生法律效力后十日内向申请人偿还借款本金444444元及利息，上述款项，若逾期给付，则按中国人民银行同期贷款最高利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、第二被申请人对第一被申请人的上述欠款本息承担连带清偿责任。
三、第一被申请人和第二被申请人共同承担本案案件受理费、保全费88，244元；（申请人已预付，由该两个被申请人在给付上述款项时一并付给申请人）。现（2011）大民合初字第30号民事判决书已发生法律效力，申请人已向贵院申请执行，贵院依法查封了第一被申请人位于村，土地证号为24号 1
的土地使用权。申请人已依法对上述查封财产进行了评估，现申请人申请依法对评估完毕财产进行拍卖。
此致
大连市中级人民法院
申请人：
年月
本文档由辽宁添赢律师事务所（大连）王伟律师提供
联系电话：13478671246QQ：289756007
2日
第13篇：拍卖申请书
司法拍卖申请书
申请人：重庆市建研科技有限责任公司
住所地：重庆市璧山县青杠街道石河一社
被申请人：重庆达华砼外加剂科技发展有限公司
住所地：重庆市江北区红土地苑B栋4-2
申请事项：
1、请求贵院依据（2008）渝北法民初字第6895号民事裁定书，将裁定保全被申请人的房产强制拍卖；偿付欠申请人的货款678000元，利息42714元及延迟履行期间双倍利息。
2、由被申请人承担强制拍卖的费用。
事实和理由：
申请人与被申请人因买卖合同纠纷一案，经重庆市渝北区人民法院（2008）渝北法民初字第6895号民事判决书结案。
贵院根据本申请人于2008年9月26日提出的诉中财产保全申请，于同年10月20日依法查封了被申请人所属“重庆市渝北区空港工业园区45号地块等值土地使用权（房产证2006第977号）”。判决书生效后，被申请人未履行义务，申请人于 2009年5月19日向重庆市渝北区法院申请强制执行，之后认为履行自己的义务。 由于上述款项拖欠时间太久，并且被申请人有保全财产可供执行，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，特申请法院将上述土地使用权强制拍卖，以清偿被申请人所欠的货款及利息。
此致
重庆市渝北区人民法院
申请人：重庆市建研科技有限责任公司
二00九年七月十七日
第14篇：拍卖规则
拍卖规则
一、本规则依据《中华人民共和国拍卖法》制定，凡参加本次拍卖活动者，必须自觉遵守、严格执行。
二、竞买人之间不得互相串通、垄断或者操纵价格，不得阻碍其他竞买人竞价，否则将取消竞买资格，并不予退还保证金。
三、本公司提供的有关拍卖资料，仅供竞买人参考，竞买人应当在拍卖日前对拍品进行全面了解，如参与竞买则表明对拍品的现状、权利、义务等均已认可，拍卖人对此不承担任何责任。
四、本次拍卖严格依照《中华人民共和国拍卖法》的有关规定进行，采用增价拍卖方式，实行价高者得的拍卖原则。由于本次拍卖标的设有保留价，因此依照规定不达到保留价是不能成交的。
五、拍卖开始后，由拍卖师宣布起拍价和加价幅度，竞买人可以举牌应价或者直接口头报价。拍卖师在拍卖过程中有权调整加价幅度。
六、当同一价格有两个或两个以上竞买人同时举牌，拍卖师会确认先举牌者，如果分不出先后，拍卖师有权确定其中的一人为先举牌者。
七、当全场出现最高价时，拍卖师依然会给其他竞买人三次加价机会，三次之后再无人加价，拍卖师会敲槌成交。一经敲槌的成交价是具有法律效力的，任何人无权并不得反悔，也不能推翻、变更成交价，否则应当承担法律责任。
八、拍卖成交后，买受人应当与拍卖人签署《拍卖成交确认书》，买受人预交的保证金充抵价款，其余价款应当在 日内付清。买受人还应当向拍卖人支付拍卖成交价 %的佣金。买受人在付清全部价款和拥金后，拍卖人向其出具《拍卖成交确认书》。
九、拍卖成交后，拍卖标的由_______________________________负责移交。
十、买受人未能在规定的期限内交付价款和佣金，视为违约。如违约，我公司有权扣留保证金并另行拍卖。如另行拍卖，买受人应当承担法律责任。
十一、其他条款请大家认真、仔细阅读我公司发给各位竞买人的拍卖资料。
竞买人(签章)：
年 月 日
第15篇：拍卖规则
河 南 省 中 天 宇 拍 卖 有 限 公 司
拍 卖 规 则
1、根据《中华人民共和国拍卖法》及有关法律、法规、条例、相关政策规定，参照国际拍卖惯例制定本规则。
2、本公司遵循“公开、公正、公平、诚实信用”的原则，在中华人民共和国法律和政策允许的范围内，组织和开展拍卖活动。
3、本公司有权根据本规则的原则，解释和处理本规则以外的特殊问题和未尽事项。
4、本场拍卖会将由国家注册拍卖师主持，根据《拍卖法》的规定，该主持权表示:该拍卖师有现场宣布开始、结束的权力，有现场宣布中止以及标的顺序变更的权力。
5、竞买人参与竞买须提交工商营业执照副本、资信证明、法人证明书、公民身份证及拍卖人要求提供的其它材料，接受竞买资格审核，并交付一定数额保证金或办理同等效力的手续，经拍卖人资格审核确认后，方可成为正式竞买人。保证金在拍卖会结束后退还竞买人(全额无息)或拍卖成交后抵作拍卖标的的成交价款。
6、竞买人参加拍卖活动前，应到拍卖人指定的地点看样、实地查验标的、认真阅读有关资料，充分了解拍卖标的的全部情况。
7、本公司对拍卖标的以任何方式（包括印刷资料、新闻媒体等）所作的介绍及本公司工作人员对标的的描述、评价，均为参考性意见，不构成对拍卖标的的任何担保。拍卖标的材料是对拍卖标的的一般性介绍，所载拍卖标的地形、面积、结构及装饰规格和所提供的起拍参考价仅是参考性说明。
8、因印刷或媒体公告所做的宣传与实物有误差者，以原物为准，本公司不承担任何责任。竞买人应在拍卖日前，自行对标的物的实际面积、装饰情况进行考察，对欲竞买的拍品的实际状况进行了解，并对自己竞买拍品的行为负责。
9、竞买人应亲自出席拍卖会，如不能出席，可以采用书面形式委托拍卖人或他人代为竞买。竞买人委托拍卖人代为竞买，应在拍卖日二十四小时前办理委托竞买手续，与拍卖人签订委托代理竞买协议。竞买人委托他人代理竞买，竞买代理人应在拍卖日前向拍卖人表明身份，提供竞买人的授权委托书和代理人的有效身份证明，并得到拍卖人认可。
10、拍卖会当日，竞买人或代理人须按时抵达拍卖会场，当拍卖师宣布拍卖标的起拍价后，竞买人举牌则表示应价，并按照拍卖师宣布的加价幅度加价，否则竞价无效。
11、竞买人一经应价不得以任何理由撤回，当其它竞买人有更高应价时，其应价即丧失约束力。
12、拍卖师报出起拍价后，连报三次无人应价的，即作无成交处理。拍卖时，如遇到竞买人的最高应价达不到委托方指定的保留价，拍卖师有权宣告拍卖不成交。
13、拍卖为公平竞争、公开竞价、价高者得，最后由拍卖师击槌，拍卖成交，买受人应当场与拍卖人签署《拍卖成交确认书》。
14、拍卖成交后，买受人在支付成交价款的同时， 还应向拍卖人支88175489付拍卖佣金，拍卖标的需交纳增值税的，买受人应按照国家规定另行交纳。
15、竞买成功后，买受人应即时将成交价款和拍卖佣金交至拍卖人，如携带款项不足，保证金转为定金，余额自拍卖之日起3日内付清，否则按违约处理。
16、买受人未付清全部价款，拍卖标的所有权不得转移，拍卖标的自击槌后的全部风险及委托人、拍卖人的经济损失由买受人承担。
17、买受人付清所有成交价款及佣金后，需办理产权变更、过户手续的，委托人、买受人应凭拍卖人的有关证明到有关部门办理产权变更、过户等手续，所需税费按国家规定另行交纳，逾期不办者，造成的一切后果及损失拍卖人不承担任何责任。
18、拍卖成交后，双方不得反悔，否则，违约方应向对方交付成交额20％的违约金，并赔偿其他损失。
19、本规则未包括的其它事项，以拍卖师当场宣布为准。20、本规则的最终解释权归河南省中天宇拍卖有限公司。
河南省中天宇拍卖有限公司
2002年2月6日
第16篇：拍卖法规
拍 卖 法 规
1、拍卖法是以拍卖法律关系为调整对象的法律法规的总称。
2、拍卖法含义的解释：
（1）拍卖法调整的是拍卖法律关系，它由一定的主体、客体和权利义务构成。 （2）拍卖法中规定主要是权利义务规范，拍卖法主要是实体法与程序法相兼的性质。
（3）拍卖法以拍卖规则为核心。 （4）拍卖法是相关规范的总和。
3、拍卖法确立的原则性是公开、公正、公平和诚实信用。
4、拍卖法律关系指由于法律的调整，而在拍卖当事人之间所形成的特殊的法律关系。
5、拍卖法律关系的形成：
（1）拍卖法律关系均建立在合同基础上，双方当事人根据合同或法律本身互为给付，权利均指向对方当事人。发生纠纷通常定性为合同纠纷或侵权纠纷。 （2）拍卖法律关系是相对复杂的法律关系，既有委托代理关系又有拍卖人与买受人的买卖关系。
（3）拍卖法律关系以拍卖人的权利义务为核心。
6、拍卖法律关系的构成要素：
（1）主体要素，包括自然人、法人和国家。 （2）客体要素，主体的利益对象“拍卖物”。 （3）内容要素
7、拍卖法律关系当事人：
（1）拍卖人。指的是拍卖法律关系中最主要的主体，在法律关系中的地位是受托人、代理人，其行为由被代理人负责。拍卖人又具有相对独立性，既受制于委托合同，又受制于拍卖规则。
（2）委托人。真正的卖主，拍卖物的所有者或经营权人，也可以是所有权人或经营权人的代理人。
（3）竞买人或买受人。拍卖关系中的买主，竞买人是不确定的买主，买受人是确定的买主，在拍卖活动中竞买人和买受人是最活跃的因素。
8、拍卖法律关系的产生：产生原因主要是拍卖当事人之间缔结的合同。（1）拍卖委托合同属于诺成性合同。
（2）拍卖成交合同是履行拍卖委托合同的关键，是拍卖委托合同的继续。
9、缔结成交合同中要约和承诺表现出的特殊性： （1）竞买人要约，且以叫价应价表达；
（2）拍卖人通常处于承诺人地位，且以击槌表示； （3）要约和承诺不存在变更和撤销问题。
10、拍卖法律关系的终止：
（1）正常终止指拍卖当事人按有关合同或约定履行完毕，无论是否成交都导致拍卖终止。
（2）非正常终止，按有关合同或约定履行完毕之前出现下列情况导致终止：经司法机关或行政机关确认，委托人对标的无所有权或处分权。因标的毁损或灭失致使拍卖无法进行。由于外力的原因使拍卖无法进行的。因拍卖违反法律法规而被司法、行政部门勒令停止的。委托人确有正当理由要求撤销委托，并及时书面通知拍卖人的。
11、拍卖中止的情况：
（1）标的所有权或处分权存在争议。
（2）不可抗力的原因致拍卖活动暂时难以继续进行。 （3）委托人确有正当理由要求拍卖人暂缓拍卖。等等。
12、中止与终止的区别：
（1）中止只是暂停拍卖程序，中止情况消除后拍卖将继续进行；而终止是永久性结束拍卖程序。
（2）中止期间，拍卖法律关系继续存在，权利义务依然有效，只是暂时停止；终止意味着法律关系的结束，当事人权利义务业因此相应消失。
13、《拍卖法》在我国拍卖业发展中的重要作用：
（1）《拍卖法》的颁布，极大促进了我国拍卖业的发展，为拍卖在社会经济发展和体制改革中发挥积极作用，扩大了影响，扫清了障碍，创造了环境，确立了地位。
（2）《拍卖法》是拍卖业的基本法，《拍卖法》详尽的规定了拍卖当事人的权利义 2 务，拍卖的法律程序，违反《拍卖法》及相关法规的法律责任，成为保护拍卖当事人合法权益，保障拍卖业健康规范发展的强有力的法律武器。
（3）《拍卖法》准确的反映了拍卖的客观规律，体现了公开、公平、公开和诚实信用的原则。
（4）《拍卖法》所规范的拍卖活动是贯彻《民法通则》、《民事诉讼法案》、《合同法》、《担保法》、《土地管理法》、《城市房地产管理办法》、《文物保护法》等法律的途径和手段。
14、《拍卖法》涉及的法律规则： （1）价高者得规则； （2）保留价规则； （3）瑕疵请求规则； （4）禁止参与竞买规则。
15、价高者得规则的效力范围：
（1）约束竞买人，成交唯一价高者得规则为依据。
（2）约束拍卖人，只能按价高者得规则行事，拍卖人权利义务是对等的。 （3）约束委托人，拍卖人按价高者得规则成交时，无权提出异议。
16、保留价又称“底价”是拍卖人可以据以确认拍卖成交的最低价格。保留价一经确定，不得随意改变。
17、委托人拥有保留价的确定权。委托人拥有保留价的确定权并不排斥拍卖人，估价人员等在确定保留价时参与意见。保留价通常是保密的，在无需保密的情况下保留价可公开。
18、公开保留价的特点：
（1）竞买人报价前建立思想防线，所报价格不至背离保留价太远，竞争激烈程度随之减弱。
（2）公开保留价后报价均在保留价以上进行，有人报价就确保拍卖成交。保留价一经公开不得修改。
19、保留价规则的效力范围： （1）保留价可以对抗最高应价。
（2）拍卖人对抗保留价规则的行为无效。
3 20、瑕疵指拍卖标的在真伪或品质方面的缺陷。瑕疵请求权应注意两点： （1）瑕疵请求权不因缺陷存在本身而产生，它产生于缺陷应该被揭示而没有被揭示。
（2）产生瑕疵请求权的瑕疵通常指存在于拍卖标的较大较为典型的缺陷。
21、（1）瑕疵请求权是买受人所拥有的权利，只要相对人事先确实知道又故意隐瞒就满足为此承担责任的条件。
（2）瑕疵请求权的相对人是委托人和拍卖人，如未履行告知义务将承担告知不当责任。
（3）瑕疵请求权不同于因产品责任而产生的请求权。前者，未提供给买受人有权期待的价值；后者，未提供给使用者有权期待的安全或具有不合理的危险。前者因告知而免除，后者不能免除。前者的告知责任以存在过错为原则；后者趋向严格责任，无过失责任。
22、瑕疵请求权的障碍：
（1）委托人、拍卖人无过错。如委托人、拍卖人能够证明自己没有过错，则可以对抗瑕疵请求权。（举证）
（2）买受人的过错。疏忽，误解，不当行为。 （3）声明不保证。
23、过错的两层含义：
（1）拍卖人或委托人明知或应该知道标的有瑕疵。
（2）拍卖人或委托人故意隐瞒或过失而没有将瑕疵告知竞买人。
24、瑕疵请求权的效力范围：
（1）谁知晓谁负责（拍卖人或委托人） （2）拍卖人先行负责。
25、禁止拍卖人参与竞买是由拍卖人在拍卖活动法律关系中的地位决定的： （1）代理人不能使自己成为代理行为的相对人，禁止“自己契约”。
（2）代理人不得以被代理人的名义与自己同时代理的其他人签订合同，禁止“双方代理”。
26、禁止拍卖人参与竞买的效力范围： （1）规则效力及于拍卖人的工作人员。
4 （2）及于任何为拍卖人的利益而参与竞买的人。 （3）规则效力可对抗任何理由。
（4）规则的效力仅限于拍卖人自己组织的拍卖活动。
27、禁止委托人参与竞买的效力范围：
（1）规则效力及于委托人的代理人和任何为委托人的利益而参加竞买的人。 （2）效力可对抗任何理由。
（3）效力仅限于委托人参与竞买自己委托的拍卖标的。
第17篇：拍卖主持词
拍卖主持词
1、开场白：（各位领导、各位来宾）女士们，先生们，上（下午好）！欢迎参加XXX拍卖公司今天举行的拍卖会，我叫朱鹏，国家注册拍卖师，我的注册号2200241，今天的拍卖会由我主持，很高兴能为大家服务，希望我的服务能给在座的每一位带来好运。
2、今天的拍卖标的一共有XX项，已经公布在发给大家的拍卖资料上，敬请各位研读，同时希望各位竞卖人踊跃竞卖。（介绍说明特别标的）
3、根据拍卖法第四十九条的有关规定，在拍卖开始前由我宣读拍卖规则以及注意事项。（宣读《拍卖规则》）
4、为了确保本次拍卖的顺利进行，我就拍卖规则作如下特别说明（即注意事项）：
1）请与会人员自觉维护拍卖秩序，不得大声喧哗，否则本人有权要求其离场；
2）竞买人不得互相串通，不得垄断或操纵价格，不得阻碍其他竞买人竞价，否则本人有权责令其离场，所缴纳的保证金不予退还。如果其行为造成了国家利益的损害或他人权益的损害，我们还要追究其经济赔偿责任。
3）本次拍卖活动本人依照《中华人民共和国拍卖法》的有关规定来进行，采用增价拍卖方式，实行价高者得的原则。由于本次有些标底设有保留价，所以依照法律的规定这些标的没达到保留价的不能成交。 4）拍卖开始时我会报出拍卖标的的起拍价以及加价幅度，凡是响应起拍价的竞买人可以举起手中的号牌，举牌的时候请高于你的头部。5）我有权根据现场情况临时调整加价幅度，也就是说我可以调大也可以调小。
6）当在座竞买人认我的加价幅度太小，愿意加20万、50万甚至100万，请你大声口头报出你所加的价格并高举您的号牌。
7）当同一个价格有两个或两个以上的竞买人都举起号牌，本拍卖师有权确认先举牌者。
8）当全场出现最高价的时候，我依然要给其他竞买人三次加价的机会，我会以这样的方式来表述， “第一次、第二次、最后一次（或第三次）”，如果三次机会以后再没有人加价的时候，我将根据保留价的情况决定是否成交，如果达到或超过保留价，我将敲下手中木槌以示成交，一经敲槌得成交价是具有法律效力的，任何人无权并不得反悔，也不能推翻变更我的成交价，否则要承担法律的责任。 9）我敲槌后将当场宣布该标的的买受人，请买受人当场与本公司当场签署《拍卖成交确认书》，并依照有关规定向本公司支付货款和佣金。
10）其它条款请大家认真仔细的阅读本公司发给各位的竞买人手上的拍卖文件。在这里特别提示大家，您的举牌、应价、加价、口头报价乃至成交，我们将视为您已经完全知晓、认同、并且愿意遵守我们拍卖文件中所规定的拍卖规则和成交确认书要求的条款。
第18篇：拍卖委托书
委托拍卖合同
合同编号：
拍卖人 ： 某某拍卖有限公司 签订时间：
依照《中华人民共和国拍卖法》、《中华人民共和国合同法》及其他有关规定，双方在平等、自愿的基础上协商达成协议如下： 第一条 拍卖标的 委托人 ： 签订地点：
委托人自愿委托拍卖人拍卖如下标的： ，保留价为人民币 元。另附拍卖标的清单。
委托人保证对拍卖标的拥有无可争议的所有权（处分权），并如实提供拍卖标的的有关证明、资料和拍卖标的瑕疵。 第二条 拍卖期限及地点
拍卖人应于 年 月 日之前对本合同所载拍卖标的进行拍卖。 拍卖地点为 。 第三条 拍卖标的的交付（转移）方式
拍卖标的经拍卖成交的，由 将标的交付（转移）买受人。 第四条 佣金、费用及其支付的方式、期限
拍卖标的经拍卖成交的，委托人应当向拍卖人支付拍卖成交价款 %的佣金，支付方式为拍卖人直接在拍卖成交价款中扣除。 第五条 价款的支付方式及期限
拍卖标的经拍卖成交，买受人已向拍卖人付清全部成交价款且未发生任 何争议，且拍卖标的已经按照约定移交给买受人（不动产类标的以证照变更、产权过户等手续完结表示移交完毕，办理过户手续的费税由买受人负担），拍卖人应自上述情形结束之后 日内将拍卖成交价款扣除佣金后支付给委托人，如逾期支付，按成交价每日万分之五的比例向委托方支付违约金。 第六条 拍卖标的撤回与拍卖终止
1 委托人在拍卖开始前撤回拍卖标的或者终止拍卖拍卖的，应当向拍卖人支付保留价 1 %的违约金。 第七条 拍卖标的不成交的约定
因不可归责于拍卖人的原因致使拍卖标的未能售出的，本合同依然有效，拍卖人应该在上次拍卖底价的基础上下调 %作为新的拍卖底价进行再次拍卖，委托人如撤回拍卖标的，应当向拍卖人支付原保留价 1 %的违约金。 第八条 保密约定
拍卖人应当对 ⑴ 委托人的身份 ⑵ 保留价进行保密。 第九条 其他约定
1、拍卖人接受委托后，委托人不得就同一标的再行与其它拍卖人签订委托合同；
2、委托人不得参与竞买,也不得委托他人代为竞买本合同所列各拍卖标的；
3、拍卖标的需要依法办理证照变更、产权过户手续的，委托人应向买受人提供有关手续，办理相关手续所发生的税费用由买受人承担。
4、竞买人参加拍卖会应当交纳 元保证金，并存入拍卖人在银行指定账户；
5、拍卖成交的，买受人应当将成交价款存入拍卖人在银行指定账户。第十条 违约责任
1、鉴定结论与委托人声明的拍卖标的状况不相符的，拍卖人有权终止拍卖，并可要求变更或解除合同；
2、拍卖标的未移交拍卖人进行保管的，其毁损灭失的风险由委托人承担；
3、拍卖人保管不善造成拍卖标的毁损、灭失的，应参照该标的保留价予以赔偿；
4、因不可抗力造成拍卖标的损毁、灭失的，双方互不承担责任。第十一条 争议解决方式
双方在履行合同过程中发生的争议、歧义，应按照《拍卖法》通过协商解决；协商不成的，提交仲裁委员会仲裁；
2 第十二条 本合同一式 份，委托人、拍卖人各执一份
附：委托人身份证明
委 托 人
：（签字或盖章）
住
所
：
法定代表人：
委托代理人：
联系电话
：
拍 卖 人
：（盖章）
住
所
：
法定代表人：
委托代理人：
联系电话
：
第19篇：拍卖申请书
拍卖申请书
申请人：谭波
地址：湖南省长沙市营盘中路296号元盛大厦16楼A座
被申请人：衡山县建国服装实业公司
地址：衡山县城关镇建设街18号
申请事项：
1、请求贵院将被申请人在衡山县开元宋塘路10号办公楼下第一层的两间门面（估计45平米每间）强制拍卖，偿付欠申请人本金25万及利息31.7万元。
2、由被申请人承担强制拍卖的费用。
事实与理由：
衡山县服装厂（原称衡山县建国服装实业公司，以下简称服装厂）于****年十月七日向中国银行衡山支行（以下简称衡山支行）申请流动资金贷款十五万元，期限三个月，该笔贷款由衡山县轻工业局签订了“不可撤销贷款担保书”。一九九O年服装厂又以衡山县轻工业局进行担保，向衡山支行贷款十万元，限期六个月。贷款到期后，衡山县服装厂和轻工业局逾期未偿还贷款本息，由此酿成纠纷。后经衡阳市中级人民法院（1993）衡经初字第81号民事判决书：判决服装厂应偿还贷款本金二十五万元，至一九九三年十一月二日止的利息四万二千零四十六元六角，限在判决书生效后一个月年付清，衡山县轻工业局承担连带赔偿责任。本人已于2004年4月14日通过合法转让取得该笔债权，经调查得知现衡山县轻工业局有可供执行财产即为其享有所有权的位于衡山县开元宋塘路10号第一层门面两间。 由于上述款项拖欠时间过长，并且被执行人也有财产可供执行，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，特申请法院将上述房产强制拍卖，以清偿申请人的上述债款。 此致
衡阳市中级人民法院
申请人：谭波
2010年10月8日
第20篇：拍卖规则
云南丽江信德拍卖有限公司
拍 卖 规 则
第一章 总 则
第一条：本规则根据《中华人民共和国拍卖法》，参照国际惯例及本
公司章程编制。
第二条：在组织拍卖活动时，遵循：“公开、公平、公正、诚实信用”和“价高者得”的基本原则。
第三条：凡参加拍卖会的人士必须仔细阅读并遵守本规则。 第四条：本公司有权依照本规定处理解决在拍卖活动过程及各业务环节中发生的各项争议。
第二章 买 方 第五条：买方包括竞买人和买受人
1、竞买人是指经本公司登记，办理过必要手续并已缴付保证金，本公司确认具有竞买权的自然人或法人。
2、买受人是指在本公司拍卖活动中拍卖标的物的竞得者
第六条：买方成功竞得拍卖标的的应向本公司另缴付成交价5%的佣金。 第七条：买方经本公司确认成交后，应当场与本公司签订《成交确认书》，并按我公司《竞买事项》约定支付全部佣金和成交款。全部款项结清后凭我公司有关证明到委托方处办理产权变更、使用手续或提货。
第八条：买方在拍卖后未按约定付清全部成交价款及佣金的，属违约行为，保证金不予退还。本公司保留追诉相应损失的权利。
第九条：买方在拍卖会上未竞得标的者，保证金在拍卖会结束第二天开始全数退还，不计利息。
第三章 拍 卖 程 序
第十条：在拍卖公司接受委托后，可采取登报或其他适当方式发布拍卖公告。拍卖程序如下：
1、在拍卖会前1个小时内，竞买人凭保证金收据、竞买登记
表、身份证或其他相关证件领取号牌。
2、竞买人凭号码牌按规定的时间、地点提前30分钟进入拍卖场所，参加拍卖。
3、拍卖师介绍本场拍卖会的情况和宣布《拍卖规则》、《竞买事项》、《拍卖须知》。
4、拍卖师宣布起拍价及加价幅度，竞买人举牌应价。
5、委托人有权对拍卖标的物设定拍卖底价（保留价），竞买人提出的最高应价在拍卖师连报三次而无人再加价时，拍卖师即敲槌宣告成交；最高应价未达到标的底价（保留价）的，拍卖师宣布不成交并撤回此标的。
6、买受人于拍卖成交后与本公司办理有关成交确认手续；未成交的在规定时间内退还保证金。
7、拍卖结束后，竞买人交回号牌。并按规定时间开始办理其他相关手续。
第四章 有 关 手 续 办 理
第十一条：在买受人付清全款后，由委托人和买受人共同办理产权过户手续，并由委托人将标的移交买受人使用。
第十二条：本次拍卖会《标的情况说明书》只作为标的实际情况的参考，拍卖标的应以实际情况为准，拍卖定价已考虑实际存在的各种因素，敬请买主仔细勘察核对。
第五章 附 则
第十三条：本公司作为买卖双方代理人，竭诚为买卖双方提供拍卖专业服务，但对买方或卖方的任何违约行为概不负责。
第十四条：本公司依法为买卖双方保密，并根据中华人民共和国法律和本公司交易条款维护买卖双方及本公司利益。
第十五条：本规则为常规操作规则，细则部分以《标的说明书》、
《竞买事项》、《竞买须知》为准。
第十六条：本规则由云南丽江信德拍卖有限公司负责解释。
xxxxxxxxxx拍卖有限公司
2012年12月24日
