部分宗地能否办理抵押登记
部分宗地能否办理抵押登记
案
例
2004年3月，A公司通过出让方式取得一宗2.45万平方米的国有土地使用权，用途为商业，并办理了《国有土地使用权证》。建成总建筑面积3.7万平方米的房产，并按楼层办理了若干《房屋所有权证》。现在A公司将其中一个产权证面积为3600平方米的房屋抵押给工商银行办理贷款，另一个产权证面积为3850平方米房屋抵押给建设银行，并在房产部门办理了他项权证登记。到国土部门办理土地抵押登记时，A公司要求以两个产权证面积所占土地面积分别办理抵押登记，国土部门不予办理。 疑
惑
1.部分宗地是否能够办理抵押登记？2.A公司两个产权证面积抵押，土地应如何办理抵押登记？ 解
答
对于房地产抵押，《物权法》第一百八十二条明确规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。就是说，建设用地使用权或建筑物要抵押，只有其中之一办理抵押登记，另一种不管是否办理抵押登记，都视为一并抵押。
部分土地能否办理抵押登记也是有规定的。《国土资源部关于规范土地登记的意见》（国土资发[2012]134号）中规定：依据相关法律、法规规定，经中国银行业监督管理委员会批准取得《金融许可证》的金融机构、经省级人民政府主管部门批准设立的小额贷款公司等可以作为放贷人申请土地抵押登记。以部分宗地申请土地使用权抵押登记的，不予受理。依据上述规定，A公司以两个产权证建筑物分别抵押， 并以此建筑面积自行分摊土地面积分别进行抵押是不能办理抵押登记的。
那么A公司在分楼层已经办理《房屋所有权证》的情况下，如果用其中两个产权证抵押贷款，土地使用权如何办理抵押登记呢？依据《土地登记办法》第三十六条规定，依法抵押土地使用权的，抵押权人和抵押人应当持土地权利证书、主债权债务合同、抵押合同以及相关证明材料，申请土地使用权抵押登记。同一宗地多次抵押的，以抵押登记申请先后为序办理抵押登记。符合抵押登记条件的，国土资源行政主管部门应当将抵押合同约定的有关事项在土地登记簿和土地权利证书上加以记载，并向抵押权人颁发土地他项权利证明书。申请登记的抵押为最高额抵押的，应当记载所担保的最高债权额、最高额抵押的期间等内容。
按照《土地登记办法》和相关规定，A公司可采用两种方式办理土地抵押登记。第一种方式：A公司持土地权利证书、主债权债务合同、抵押合同以及相关证明材料，到当地国土部门申请土地使用权抵押登记，以《国有土地使用权证》登记的宗地面积进行抵押。根据房产抵押先后顺序，同一宗地办理两次抵押，以抵押登记申请先后为序办理抵押登记。第二种方式：A公司持《国有土地使用权证》到国土部门申请办理分割登记，依据若干《房屋所有权证》把一宗地分割成若干对应的《国有土地使用权证》，然后持新证办理抵押登记手续。
《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日开始实施，国土部门作为唯一不动产登记机构，负责对土地、房产抵押登记工作，目前遇到的此类问题便可迎刃而解。 （国土资源部不动产登记中心）
