物业管理招投标存在的问题及对策研究
摘要：随着经济的发展，物业管理行业正在逐渐的发展、壮大、涌现了大量的物业管理企业，物业管理市场混乱，缺乏有效的竞争机制。本文立足于物业管理招投标市场现状及存在的问题，论述了我国物业管理招投标三种招投标形式及发展现状，通过分析现阶段物业管理招投标存在的主要问题，探索推进我国物业管理招投标发展的对策。
关键词：物业管理物业管理招投标对策
一 什么是物业管理招投标
所谓物业管理招投标，是招标和投标二种行为的有机结合。物业管理的招标是物业的开发单位和物业业主运用价值规律和市场竞争的方式来选聘最符合自身要求的物业管理公司；投标则是物业管理公司通过市场寻求自己的服务客户和开拓管理业务的行为。
二 物业管理招投标的现状分析及问题
国务院2003 年新颁布的《物业管理条例》指出：“国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业”。推行物业管理招投标制度是培育和规范物业管理市场，建立完善的社会化、专业化、市场化物业管理体制的必然趋势。随着这种公开、公平竞争机制的引入，对推动物业管理企业与市场接轨，提升物业管理服务质量，促进行业的资产重组、整合起到了推动作用。
1、我国物业管理招投标发展状况
当前，物业管理市场的培育还有待加强。现有物业管理招投标形式尚不完善，不利于物业管理企业之间展开公平竞争。在市场形态方面，物业管理还缺少有形市场。各类经纪商、交易所、中介服务机构不够健全，存在“有市无场”的状态。通过规范的招投标方式挑选物业管理公司已是业主们的普遍心声，同样，通过市场竞争来承接物业也是管理水平较高的物业管理公司的共同心愿。
2、目前我国物业管理三种招投标办法分析
（1）、只对目标物业管理与服务的策划进行招投标的分析
（2）、关于确定收费标准测算为重点的招投标方法分析
（3）、关于物业管理无标底二步法招投标方法的分析
3、现阶段我国物业管理招投标存在的问题
房地产开发与物业管理相分离已经成为物业管理行业的发展趋势，并且也为《物业管理条例》明确要求。但是在把物业管理服务逐步推向市场的过程中．目前的物业管理招标工作机制还不够成熟、不够规范。存在这样那样的问题，主要表现为以下几个方面：
（1）、招标工作的组织管理不规范。
从目前物业管理的招标情况看，除了少数业主单位委托专业招标代理构．多数单位都是自行组织物业管理招标工作。由于业主单位没有相应的组织机构和专业人员负责招标工作，对招投标法规和组织管理工作也不熟悉，造成了物业管理招标工作不规范，操作的随意性较大。
（2）、缺少专业规范的招标文件。
于《物业管理条例》中没有明确物业管理招标文件范本，各业主单位也缺少物业管理招标经验，物业管理行业在国内大部分地区不够成熟，所以业主单位根 据自身的需要和想象，编制出了各式各样的招标文件，有的服务范围不全，有的服务标准不明确，有的评标标准不切实际等等。不规范的招标文件也导致了物业管理公司投标方案书的不规范，影响业主单位公平评标，科学决标。
（3）、招标决策过程不透明。
由于《前期物业管理招标投标管理暂行办法》对物业管理评标内容和方法没有具体规定，造成评标工作的不规范，评标结果主要受业主单位领导的意志影响。有些单位评标时，不注重对服务质量和报价的综合评价，一味地追求低价．结果造成恶性价格竞争，导致中标单位无经济实力保质保量完成物业服务，物业使用人投诉不断。个别物业管理公司通过对业主单位领导的公关来影响最终的评标结果。这些问题的存在，对整个招投标工作的影响是严重的。首先使招投标选拔质优价廉的物业管理公司的宗旨受到了影响。许多优秀的物业管理公司在这样的招标过程中很难公平、公正地胜出；其次助长了物业管理公司之间的不正当竞争．使一些公司不在服务质量和前期调研上下功夫．而是把大量的精力用在“跑门路．拉
关系”上，把企业的生存发展寄托在“公关”上。
三、推进我国物业管理招投标发展的对策
通过对现阶段物业管理招投标存在问题的分析表明：物业管理招投标要想继续生存和发展,改革无疑是必由之路。在研究物业管理招投标存在的问题和借鉴国内外成功的物业管理招投标经验的基础上,现在我就物业管理招投标的改革与发展提出了一些新的思想：
1、业主单位要确实站在物业使用人的立场上组织科学规范的招标工作。
（1） 委托专业的招标组织机构招标。业主单位要委托专业的招标代理机构组织招标工作，编制招标文件．聘请评委专家，使整个招标工作更加科学规范，又能够使招标过程尽量的公平公正。目前，浙江省的公立医院招聘物业管理公司时，都已经委托专业的招标公司。从实践来看．还是取得了比较好的效果。
（2）建立科学合理的评标体系。物业管理与有形产品有着本质的区别．前者是一种服务过程，产品的制造和消费同时在进行，受各种即时因素的影响，产品质量会有变化。而后者是一种种最终产品，产品的质量是不变的。所以对物业管理服务的评标．要从以下4个方面考虑：
①物业管理公司资质审查。每次物业招标．会有许多物业管理公司参加，因此业主单位要先对众多物业管理公司做资质审查．留下
五、六家作为备选对象，资质审查分为两部分： 首先是国家法律、法规规定的从业资格和必须的资质证明．如物业资质等级证书等；其次是建设单位根据自身情况对物业管理公司做的规定，一般供应商应有二年以上同类型同档次物业的管理经验，其注册资金不低于投标总金额1／3。
②标准化体系是物业管理方案的关键。业主单位对投标方案书的评估，要着重看物业管理公司是否建立了一套可复制的标准化体系，包括员工培训、员工激励、运作、服务标准、考评等体系，乃至采购和企业文化建设体系，物业管理公司只有拥有并确实执行了标准化体系，才能够保证自己所服务的每一家物业都能获得同样的优质服务。
③追求合理的价格。物业管理公司是赢利的．但利润要合理。业主单位应该要求物业管理公司根据物业的服务要求，对服务现场进行测量，根据实际工作量
来确定需要配备的服务人员数量．根据建筑和设备设施的状况来确定使用哪些工具和药剂。物业管理公司应向业主单位提供详细的价格清单，包括设备工具折旧(附设备清单和单价)、人员费用明细，物料费用明细、办公费用明细、税费和管理费(一般在总报价的1 O％左右)。
④现场考察是未来质量的保证。前面已经提到物业管理的特殊性．物业管理公司投标书只能表明其有相应的体系和实施计划，服务产品的质量究竟如何7必须要到其已提供服务的物业考察。现场考察要选同一类型的物业，数量不少于两家，除了到现场看服务质量，征求物业使用者对物业管理公司的意见，也要看现场的管理文件，如员工培训记录，质量检查记录，是否与投标书内容一致等，也可根据其记录对相关员工进行提问，以考察其管理文件执行效果如何。
（3）、增加招标过程透明度，确保招标过程的公平公正。业主单位的物业管理服务内容，质量标准，供应商资质要求等招标信息都应该在规定的时间内通过媒体对外公示，如有明显倾向性条款．在接到投诉后即时更改。评标专家组成人员
应该由业主单位．物业使用者代表．社会专家和招标机构代表联合组成，成员 名单在开标前保密。评标专家对投标物业管理公司评价要以客观条件为主，严 格按照对外公示的招标条款进行。
2、政府部门应进一步完善物业管理招标制度，加强对物业管理招标的监督。
政府相关职能部门应进一步明确物业招投标工作的组织机构、人员配置、资质条件要求，使参加组织招标的招标代理机构有能力依法实施招标的组织工作。应参照政府采购项目的招标方法，制定物业管理招投标文件的”示范文本”．使招标代理机构和业主单位在组织实施招标时．能够有章可循，保证物业管理招投标的规范运作。同时，政府部门也要加强对物业管理招标的监督．对一些涉及公众利益的物业招标要实行审批制，加强对招标文件、招标组织、招标程序环节和内容的监督管理，即时纠正违规、违法现象。
3、物业管理公司要遵守政府法规，通过提高自身管理水平和服务质量在激烈的市场中获取更多的中标机会。
首先物业管理公司要遵守政府相关法规，取得参与物业管理服务的资质等级证书和其他资格证书j其次，要确实提高自己的管理服务水平，而不能把自己的
生存依托在“建管不分”或”公共关系”上．物业管理服务的市场化将是不可避免的潮流；再次，物业管理服务投标是一项高技术含量的专业工作，物业管理公司应该配备专门的测量人员和投标书制作人员，使投标文件能够响应招标文件．确实做好投标工作。
四、结束语
随着改革的深入，经济的发展，人们观念的更新，意识的提高，人们对物业管理的要求越来越高，期望值越来越大。那么市场化、双向选择是物业管理发展的必然结果，业主选聘物业企业，这是物业管理法规的一条基本原则。物业必须进入市场，物业管理企业必须接受市场的挑选。谁占领了市场，赢得了市场，谁就争取了主动。实行物业管理招投标，可使物业管理企业真正走上企业化经营的道路，使业主和物业管理企业之间能够双向选择，实行优胜劣汰，从而进一步活跃市场，提高物业管理企业的经营管理水平。
参考文献：
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