淡市下房地产销售应对说辞
1、关于楼市降价
确实降价的地域
在楼市下行期，有一个规律，郊区先跌价，普通住宅先促销。价格下降的一般出现在
一、二线城市的外环、郊区等地，如北京的通州、上海嘉定等地。
一、二线城市中心城区
一、二线城市中心城区由于土地资源及房源供给有限，资源的日趋稀缺，在本轮楼市 降价风潮中并未受到多大影响，并未降价，比如北京的
1、
2、3环，因为本来房源就很好了，价格始终没有受到政策影响而下降。
对于宜春来说，袁山公园板块作为宜春城区景观资源最好的区域、因其不可复制的天然环境优势及后期的城市规划变得更加稀缺，袁山公园周边目前已经没有土地供应，而作为在建的公园一号项目，以紧靠袁山公园作为项目的配套公园，加上本身项目小区安静、周边住宅高端、成熟等优势，决定了项目建成后，无论是舒适居家、大幅升值都具备可能性。 大型开发商优惠促销
全国知名开发商在近几个月发布优惠打折信息，对项目进行大幅度促销：包括万科、金地等知名房企都在行动，实际上，这些公司促销的项目应该都是一下之前定价过高，利润空间本身就大的项目，为了完成年终的冲刺任务，做一些促销也属于正常手段。相比宜春，如公园一号，以目前市场拍卖的地块来说，光地块就要400万一亩了，价格本身定位一般，不是特别高。 宜春目前实际房价
目前宜春市场还没有任何一个项目出现实质性的价格松动，从历史看，2008年曾经受到全球金融风暴及国内经济市场影响，出现过短期内房源滞销情况，但2009年来，房地产市场开始回暖，并出现房价上调，从2008年10月的2200元/平米直接到了2600元/平米。
2、何时合适购买
购房者心理
买涨不买跌，房价越涨越买，最终导致交易量大幅上涨，投资需求大量释放，追涨心理凸显，实际上，在这一轮的心理博弈导致的市场供需两旺，形成大量的购买，实际急需住房的购买者如婚房、改善性住房在这其中是最大的受害者，他们因为市场的涨价付出了更加沉重的代价，掏出了更多的钱购买一套住房。
房价出现平稳、下跌趋势，销售稳步或直线下降的时候，购房者持币观望的心态必然加重，盼望着房价下跌，越等越渴望，永远判断不了房价何时会到最低，对价格的纠结心理越来越严重，从而推迟购房时间。 房价上涨因素
最近几年物价不断上涨，生活资源品类尤其突出：日常用品类的油类、菜类等都在上涨，生活成本的大幅上涨，使得钱不值钱，同样100元的购买力大幅下降，其实是钱在不断贬值。房产因为土地成本、建安成本、银行融资成本的上升，必然带动了房价的上涨。 购买时机
而这一阶段，如果您是自住客户，不妨在开发商推出一定或较大优惠的时候果断下手，则肯定能把握时机，实际也证明，如宜春2008年10月购房的客户，在转眼一年不到的时间就少付出了相当于一套120平米房价的装修款，大约10万元上下。
处于房地产销售的低潮期，购买一套自住房源应该是下手的最好时机。
2、开发商选择
今后民众购房时，应更多关注这些大品牌的项目，如果购买的是实力弱小企业的楼盘，说不定等你入住后，企业就已失踪了，远不如大开发商那样可以提供后续优质服务。甚至也可能出现房价下跌、个别开发商破产的极端情况，已购房但未交房的业主可就倒了大霉。 开发商实力
面临今年的房产销售形势，实力弱的开发商面临着资金紧张甚至断裂的危险，一旦出现断裂，项目将开展不下去，工程停滞，交房及后期的办证问题将凸显。三陆康作为宜春本土成功开发过月亮湾、御园、乐居名郡、公园一号、乐居名都、御景东方等项目的知名开发商，后期还将陆续推出汇金广场、滨江一号、下浦项目等，实力强大，工程质量一流，抗风险能力强。 物业公司
三陆康从开发房地产以来，随着项目的增加，已经成立了自己的物业公司——远程物业，合理的收费，优质的服务，让您买房后的后续工程质量维护、日常居家安全都能得到一条龙的保障服务。和目前宜春市场上的卖完房子其他的就不管不同，我们的服务一直伴随着您的一生。
所以说买房一定要综合考虑，不光是购买时价格便宜就入手，还得综合考虑后续的服务，房屋维修等也一样要作为重点考虑的因素。
3、未来走势
未来一二线中高端房价难上涨 三四线城市将持续上涨
不久前，有朋友问：“怎样看房地产？”我答：“美国不会涨，香港不会跌，中国有涨有跌。”“何谓有涨有跌？”“一线、二线房价跌，三线、四线房价涨。”朋友不以为然：“政府从2005年开始调控房地产，何曾成功过？各地方政府不会坐视地价下跌的，加上地产商的操纵„„”
是的，地方政府不希望房价下跌。中国这一轮房地产牛市，大约始于2002年到2003年。难道此前的地方政府就不希望房价上涨？就无法将地价抬高？我的解释是，此轮房地产牛市的根本原因，是有效需求的扩大。
在上世纪90年代后期，大江南北无论大中小城市，大学毕业与非大学毕业的收入差距并不大，均不过月入500元-1000元左右。但是，自90年代末始，那些集中着较多金融、IT以及其他高附加值企业的一线、二线城市，大学毕业的劳动力工资开始快速上升，十年间，这些中高端劳动力的收入已经增长了20倍-30倍，且群体不断扩大，形成了中国的第一批中产阶级。他们的购房需求与不断增加的对高房价的承受力，推动了房地产快速上升。越是高收入劳动力集中的城市，房价就涨得越快。在此期间，地方政府与房产商推波助澜，加剧了房价的增幅。
在这些房价高涨的城市，无论是北京还是上海，真正能承担高房价的仍是少数人，何以房价会全面上涨，把众多中低收入阶层排斥在外？我认为，这是因为，房产作为一种资产，在趋势性上涨阶段，价格总是向高看齐。换言之，一个住宅区尽管有上千套房，但只要有少数的购房者，比如20％，愿意付出更高的价格，就会把整个小区的房价抬高。这就是资产的特性。
在这个过程中，用房价与收入之比作为标准，并与国外成熟市场相比较，来判断房价过高、认为房价将下降，结论总是与现实不符。其道理就像不能因为股票的市盈率（P/E）高，就认为该股票估值过高了一样，关键要看企业盈利的增长性。
同样，只要这一群体规模继续快速扩大、收入仍然快速增长，政府的行政干预也许会减少房价上涨的幅度，却不会改变房价快速上涨的趋势，更何况一些干预的手段及方向并不正确。就像美国的房地产，只要下降的动力未耗尽，无论美联储推出第几轮量化宽松，无论利率降到多低，都改变不了下降的趋势。
但是，我认为在未来一段时间，这一群体收入将不能快速增长，规模也不会再快速扩张。 这主要是由于经济形态的演变存在周期性的变化，反映在不同劳动力群体的供需变化上。在十多年前，大学毕业生供不应求，特别是财务、金融、电子、计算机软硬件等正在迅速扩张的行业。90年代中期前的“搞导弹的不如卖茶叶蛋的”“拿手术刀的不如拿剃刀的”的现象，在90年代末已消失。
但这种供不应求的状况自去年开始出现了转折。1999年大学扩招47.4％，此后数年平均在20％以上，经过近十年的大学扩招，从去年开始，中高端劳动力开始出现了供大于求。这意味着，中高端劳动力的收入难以快速增长，中高端的房产价格也难以继续上涨。 与此同时，中高端劳动力的生活费用支出从去年开始快速增加。中高端劳动力的收入扣除生活费用后，可用于房产相关的支出正在下降，再加上资金成本提高，这样，一线、二线房价虽然会有所滞后，但出现拐点的时间应该不远了。就像那些市盈率高达百倍的中小股或创业板股，如果未来的利润不能连续三年每年增长100％，股价就是高估的。
另一方面，去年以来中低端劳动力出现了供不应求，收入也将快速增长，因此，三线、四线房产价格有条件持续上涨。
宜春作为3—4线间的一个城市，随着外出打工人数的增加及收入待遇的提高，购房人数在不断地增加，叶落归根，在宜春安个家的心态决定了这一群体不断增加。
者曾在十一月初的微博中预测：红谷滩破8，朝阳新城破7。时过不到半月，红谷滩的九颂山河举起了7712元/平方米起的“降价大旗”，此后几天，朝阳新城的天琴湾也拉起了6500元/平方米起的“横幅”。六折、八五折、七五折„„，充斥于楼市当中除了降价，还是降价。南昌楼市迎来的是“降”临城下。
“史上最严厉的调控”、国八条、国十条„„一系列的楼市调控没有拉下房价的牛气冲天之势，而房价最终在限购、限贷，以及国家领导人对楼市调控的坚定讲话当中，低下“她”那个高昂的头颅。
不降价是等死，降价是找死。这样的一句话在2008年的楼市很流行，但今年似乎没有哪个来提及。是否意味着“不降价就是等死，降价并不会找死”。SOHO中国董事长潘石屹在微博中，转述了易居中国董事局主席周忻关于降房价的三个原则。
1、一步降到位，万不可每次降一点，不断的降。现在降不到八折的楼盘我们都不接受代理。
2、敲锣打鼓的降，不要不好意思，不要怕老业主砸售楼处。有一楼盘悄悄降了20%别人都不知道，白降了。
3、早降比晚降好，越晩降套得越牢。 此轮南昌楼盘降价还是以特价房为主，虽然房源有限，但毕竟是价格诱人。同时从此次率先降价的几个楼盘的成交量来看，确实是有所放大，这也说明市场还是有需求，只有降价到位就会有人出手。
与那些果断出手完全相反的是不少购房者还在犹豫，一位购房者谈到，楼市向好，房价上涨之时，感觉朝阳新城每平方米一万元并不感觉贵，而今突然降到了七千，反而感觉有点贵，还是等等为好。
抱以上心态的购房者不在少数，那么何时楼市见底呢？有业内人士分析；一定要具备以下几个条件，有很多的价格跌到成本价附近，开发商急于套现还贷；低品质的楼盘大量的停工，因为这些开发商大多是初次开发，看着楼市红火时投资，没有实力和经验无法完工，哪次楼市红火没有留下烂尾楼的？大量的银行坏账涌出，因为楼市是银行提供的资金，当楼价下降30%借款人就出现负资产，平均下降30%就会有大量的人出现负资产；政府开始救市，放开资金紧缩，降息。
另外，房价是否见底，信号一：楼市冰世纪,多数房企“水深火热”；信号二：政府扛救市大旗，发布利好楼市新政；信号三：成交量上涨，市场在观望中回暖。
以上也只是他们个人的一些判断，其实真实的市场走势不是谁能轻易把握的。房价垂直性的坠落，让不少地方政府担忧与恐慌，南京出台增加公积金按揭贷款额度、杭州出台新开发区购房补贴、北京重定普通商品房标准价„„貌似各地都在出“救市”的招数。房价的底在何处，谁也无从回答，作为购房者别听太多，多看、多比、多问，你认为最好的就果断出手，因为谁也不知道别人会否先出手。(记者胡江)
