招商、万科地产如何做淡市营销？
国家宏观房地产调控产生的影响已经凸著，受到限购令、限贷政策等一系列政策组合拳的重挫，各大城市的房地产市场元气大伤，一二线城市呈现量价齐跌的态势。如同推倒的多米诺骨牌，这种不良影响已经严重波及三四线城市以及诸多县城的房地产市场。这种影响产生的后果即是：有潜在购房需求的客户产生了浓重的观望情绪。
在市场大环境不好的情况下，对开发商而言，降价促销应该不能是唯一的去化方法。一味的降价，只能加重潜在客户的观望情绪，对项目的销售反而产生适得其反的后果。众所周知，“促销+营销”是房产销售的两条腿，不可偏颇。
淡季如何销售？在打折、降价促销之外，有没有更好的方法与渠道来帮助地产开发商度过这个“严冬”？中国上市地产——招商、万科地产在这一方面，已经进行了尝试。
营销的精髓在于：用合适的方法为产品找到最需要的客群，这即是营销理论里最新的精准营销——在精准定位的基础上，依托现代信息技术手段建立个性化的顾客沟通服务体系，实现企业可度量的低成本扩张之路。与之相反，传统营销无外乎通过所有能使用的渠道和方法，将产品信息推广出去，铺天盖地的宣扬，大而化之。在市场向好的情况下，传统营销理念的弊端和缺陷会被掩盖，因为客户的“传声筒效应”和舆论的造势帮助了项目的成功销售。在市场黯淡的今天，传统营销的思想已经无力推起项目的去化。DM、短信群发、电视片广告等已经不会全部集中出现在单一项目上的推广，这便是一个例证。
万科为旗下的高端项目——湖心岛的营销上，便采用了精准营销的理念，使用一套名为HOUSE BOX的“移动售楼系统”，由麦秸软件开发，为高端客群进行一对一推介服务。遵从目标客户的购买习惯与购买心理，销售顾问使用Ipad讲解项目信息——这一切，客户仅需要坐在舒适的接待区里便可完成。除了案场的现场推介，万科还将这个工具用作其他功能，从而开发出更多的营销渠道。
精准营销的要义是完美切中客群，如何有效地切中客群呢？高端客户有着强烈的“圈层意识”，通常集中出现在城市的诸多高端论坛活动中，如经济论坛、财富论坛、名流论坛等。万科地产将售楼处“搬到”了这些高峰论坛上，直接面对项目的目标客群，进行精准营销。通过移动售楼系统，万科湖心岛的项目信息能够直接传递给目标客群，在降低营销成本的同时，大大提升了成交机会。在售楼处层面上，除了被动地等待客户到访售楼处，湖心岛项目的销售人员同时走出了售楼处，以Ipad平板电脑为推介工具，预约客户前去拜访。变被动销售为主动销售，先竞争对手一步获得客户的信任，客户的关系维护建立得更加稳固。
高端项目体量大，总值高。除了本地客户，开发商还应该将眼光放到外地市场上，因为在本地消费容量有限的条件下，项目仅依靠本地市场，难以全部去化。跨地区、跨省，甚至跨国来挖掘异地客户，不失为促进项目销售的有效方法。但是，如何有效而低成本地将本地售楼处搬到异地呢？万科、招商等知名开发商，使用售楼系统建立了“移动售楼处”，携带方便，操作简单。通过与异地的经济论坛、行业协会等机构合作，开发商可以将项目直接推介给异地的目标客群，从而扩大了项目销售半径。在目前限购令的影响下，住宅销售受到一定限制。通过设立“移动售楼处”，开发商可以在异地储备优质客户。等待限购令的政策松动，客户的购房需求得到释放，先期积累客户的开发商必定首先得益。
向来以“创新、时尚”风靡地产的SOHO潘石屹建立自己的电商平台，来开辟新的售楼渠道，第三方支付平台也已经悄悄布局电商业。这种新尝试也取得了较好的营销效果，因为这种行为本身就是一个焦点，起到了事件营销的目的。招商、万科地产使用售楼系统，从成本上计量，仅仅使用了一套房子的零头，却为自己制造了一个宣传焦点，起到了事件营销的目的，同时践行了精准营销的要求，增加了销售机会。在目前房产市场下，这种“以小搏大、精准营销”的方案无疑是最为有效的途径。
