关于XXX珠宝首饰城划建议书
项目名称XXX首饰城(暂名)
项目选址:广州中山四路(城隍庙前)
项目规模:
1.总建(商业)面积约
2.首饰专营面积约拟定楼层3.物业整体投资估算约元(人民币)
项目建筑及设备装修现状:
1.全座中央空调(?)
2.备有客(货)电梯,其中客梯台,货梯(?)
3.整体配备水电,消防(系统安装或分层,分区安装?)
4.首饰城(1-2F)室内及公共区域装修(?)
5.地下停车场(共个车位?)
项目策划构思
一.整体策划
1.按2;商业面积为整体运营目标,以首饰专营(品牌)为主打业态.配套高
(中)档次休闲餐饮,以及与珠宝,全银,玉器相配套的古玩,藏品,钱币,邮票,居家饰品,人造水晶等饰品系列等.
2.以上述策划定位指导具大型现代商场设计经验的设计团队,规划设计各楼层业态分
布,使用功能,人流动线,差异性店铺面积分布,装修标准,公共设施以及与消防,安保,营业需求相关的一系列设计方案。
3.上述设计方案必须经由专业策划团队复核确认,上报开发商审批后执行。
二.整体策划的重点及优势
1.重点在于开发商与首饰城投资商共同掌握整体物业的成本框算,做到双方投入与收
益评估,运营管理评估以及长远合作关系约有清晰概念.并规避因在整体合作的可行性分析不全面,不系统化而可能产生的成本漏项,定位失准,招商滞后等经营经验。
2.优势在于该项目在合适定位下统一营造规模化,品牌形象,提升市场品位,商家信心并
节省策划,招商所必需的人力物力,有效降低开发运营成本,并缩短整体开业目标的时间周期。
三.分步策划的对应分析
1.如在客观实际情况下先行首饰城的专项策划,上述重点及优势固然缺失,但可以在与
开发商达成场地条件(租期,租金,设备设施,物业使用规定等方面)的情况下,测算单列成本后再做具体专项策划。
2.专项策划必需以首饰城投资方为主体,根据自有商家(品牌)的资源,启动满足首饰城
全部经营面积的其余商家入场的市场调查,并细分各类商家所分布区域位置,需求面积,承受租金(含管理费)的平均水平,制定包括宣传推广,为最终成功开业做足各项应有的基本计划。
3.上述操作的根本前提,必需由开发商提供清晰明细首饰城(8000m2场地租货合同或
合作协议,作为首饰城投资方的全面策划,运营的基本依据和成本参数。
四。综上所述,本项目地处北京路黄金商圈,未来市场消费定位属高,中档次消费群,无论内部物业成本与商家承受成本,均具一定的高位压力,必需对物业包装,市场影象,运营质素等设定较具品位和品牌化的整体策划,真正体现与本市及邻近区域的珠宝行业经营的差异化营造,特色化和高品位的时尚首饰标志性项目。
