发包策划建议书
背景资料及策划建议书要求
某国营建材企业投资成立了一控股的房地产开发公司（以下简称业主），联建某住宅小区，委托N发包代理单位进行施工发包代理，试按照下述项目概况和业主要求，并假设建设期材料市场价格比较平稳、现行可套用定额比较齐全的前提下，写出发包策划建议书的部分内容：
1、招标方式的选择；
2、合同形式的选择；
3、计价模式的选择。
（以上问题要列举可供选择的方式、适合本案例的方式、选择该方式的理由）
4、针对性指出业主错误行为和要求。
（一）项目概况：
该住宅小区由4幢18层（建筑面积48000平方米，建安造价约7680万元）和8幢12层（建筑面积54000平方米、建安工作量6600万元）组成，总建筑面积102000平方米，项目总投资36000万元。施工图设计文件经过有关部门审查通过，七通一平等施工条件具备。
（二）业主要求：
为加快建设速度，缩短前期工作时间，并发挥母公司建材购销渠道，业主对发包工作提出如下要求：
1．邀请3家企业进行费率议标（其中被邀请的单位中有本市装饰一级企业一家，本市土建三级企业一家；尚在办理进沪许可的某省土建一级企业一家。）
2．沙、石、水泥、商品混凝土、门窗不列入发包范围，指定由母公司的合作单位提供。
3．与国际接轨采用单价合同。
一、招标方式的选择
该建设工程项目是不是属于必须公开招标的项目呢?我们需要进行策划。我们需要对照招投标法的规定，需要对照国家计委3号令招标项目的范围和规模标准的规定来判断是不是必须要进行招标，否则的话，有可能导致合同无效。
可供选择的方式(前两种是法律有明确规定的)：
①竞争性招标也称公开招标
②有限竞争性招标也称邀请招标
③谈判性招标也称为议标（其实为非招标方式）
三种方式的优缺点比较
1、公开招标
业主选择范围大，承包商之间充分地平等竞争，有利于降低报价，提高工程质量，缩短工期。但招标期较长，业主有大量的管理工作，如准备许多资格预审文件和招标文件。资格预审、评标、澄清会议工作量大，且必须严格认真，以防止不合格承包商混入。不限对象的公开招标会导致许多无效投标，造成大量时间、精力和金钱的浪费。在这个过程中，严格的资格预审是十分重要的。
必须看到，公开招标在很大程度上会导致社会资源的浪费。许多承包商竞争一个标，每家都要花许多费用和精力分析招标文件，作环境调查，作施工方案，做报价，起草投标文件。除中标的一家外，其它各家的花费都是徒劳的。这会导致承包商经营费用的提高，最终导致整个市场上工程成本的提高。
2、邀请招标
即限制性竞争招标。业主根据工程的特点，有目标、有条件地选择几个承包商，邀请他们参加工程的投标竞争，这是国内外经常采用的招标方式。采用这种招标方式，业主的事务性管理工作较少，招标所用的时间较短，费用低，同时业主可以获得一个比较合理的价格。国际工程经验证明，如果技术设计比较完备，信息齐全，签订工程承包合同最可靠的方法是采用选择性竞争招标。
3、议标，也称谈判招标或指定招标。
适用于工期紧、工程总价较低、专业性强或军事保密工程，有时对专业咨询、设计、指导性服务或专用设备、仪器的安装、调试、维修等也采用这种方式。这种方式的优点是节约时间，可以较快地达成协议，开展工作。缺点是无法获得有竞争力的报价。例如《广东省政府采购非公开招标采购方式实施规程 》第六条；《江苏省建设工程招标投标管理办法》第三条； 《江苏省建设工程施工议标实施办法》第二条规定。
通过比较，见于该项目是必须进行招标的项目；建议选择邀请招标。 理由如下：
1、国家计委3号令第三条第
（五）项规定“商品住宅，包括经济适用住房 ”的范围和第七条规定的“单项合同200万元或总合同3000万元”
的资金规模，依照法律规章的规定，该建设项目为必须招标的项目。
2、〈招投标法〉的规定招标方式为公开招标和邀请招标。
国家计委3号令第九条 “依法必须进行招标的项目，全部使用国有资金投资或者国有资金投资占控股或者主导地位的，应当公开招标。”本项不符合这一条，可以邀请招标。
3、采用邀请招标方式，业主的事务性管理工作较少，招标所用的时间较短，费用低，同时业主可以获得一个比较合理的价格。这也正式本项目业主所要求的。
二、合同形式的选择
业主在招标前首先必须决定，将一个完整的工程项目分为几个包。他可以采用分散平行(分阶段或分专业工程)承包的形式，也可以采用全包的形式。
1、分散平行承包，即业主将设计、设备供应、土建、电器安装、机械安装、装饰等工程施工分别委托给不同的承包商。各承包商分别与业主签订合同，向业主负责。各承包商之间没有合同关系。
如果业主不是项目管理专家，或没有聘请得力的咨询(监理)工程师进行全过程的项目管理，则不能将项目分解太细。
2、全包（统包，一揽子承包，设计—建造及交钥匙工程）合同，即由一个承包商承包建筑工程项目的全部工作，包括设计、供应、各专业工程的施工，甚至包括项目前期筹划、方案选择、可行性研究和项目建设后的运营管理。承包商向业主承担全部工程责任。当然总承包商可以将全部工程范围内的部分工程或工作分包出去。
目前这种承包方式在国际上受到普遍欢迎。国际上有人建议，对大型工业建设项目，业主应尽量减少他所面对的现场承包商的数目（当然，最少是一个，即采用全包方式）。
由于全包对承包商的要求很高，对业主来说，承包商资信风险很大。业主可以让几个承包商联营投标，通过法律规定联营成员之间的连带责任“抓住”联营各方。这在国际上一些大型的和特大型的工程中是十分常见的。
3、当然业主也可以采用介于上述两者之间的中间形式，即将工程委托给几个主要的承包商，如设计承包商、施工（包括土建、安装、装
饰）承包商、供应承包商等。这种方式在工程中是极为常见的。
适合本案例建议本案采用第3种方式，将工程的土建施工、装饰施工和材料供应分别承包给三家公司。
选择该方式的理由如下：
1、业主不是项目管理专家，或没有聘请得力的咨询(监理)工程师进行全过程的项目管理，则不能将项目分解太细。
2、全包对承包商的要求很高，对业主来说，承包商资信风险很大。
3、业主有意将材料供应与施工分开
根据比较以上三种发包方式的优缺点，选择第3种方式。业主也可以让几个土建安装承包商联合投标。
三、合同计价模式的选择
合同计价模式有三种：固定总价合同，单价合同，成本加酬金合同。不同种类的合同，有不同的应用条件，有不同的权力和责任的分配，有不同的付款方式，对合同双方有不同的风险。应按具体情况选择合同类型。
1、单价合同
这是最常见的合同种类，适用范围广，如 FIDIC土木工程施工合同。在这种合同中，承包商仅按合同规定承担报价的风险，即对报价(主要为单价)的正确性和适宜性承担责任；而工程量变化的风险由业主承担。由于风险分配比较合理，能够适应大多数工程，能调动承包商和业主双方的管理积极性。单价合同又分为固定单价和可调单价等形式。
单价合同的特点是单价优先，例如FIDIC施工合同，业主给出的工程量表中的工程量是参考数字，而实际合同价款按实际完成的工程量和承包商所报的单价计算。
2、固定总价合同
这种合同以一次包死的总价格委托，价格不因环境的变化和工程量增减而变化。所以在这类合同中承包商承担了全部的工作量和价格风险。除了设计有重大变更，一般不允许调整合同价格。在现代工程中，特别在合资项目中，业主喜欢采用这种合同形式，因为：
(1)工程中双方结算方式较为简单，比较省事。
(2)在固定总价合同的执行中，承包商的索赔机会较少（但不可能根除索赔）。在正常情况下，可以免除业主由于要追加合同价款、追加投资带来的需上级，如董事会、甚至股东大会审批的麻烦。
但由于承包商承担了全部风险，报价中不可预见风险费用较高。承包商报价的确定必须考虑施工期间物价变化以及工程量变化带来的影响。在这种合同的实施中，由于业主没有风险，所以他干预工程的权力较小，只管总的目标和要求。
固定总价合同的应用前提。在以前很长时间中，固定总价合同的应用范围很小：
（1）工程范围必须清楚明确，报价的工程量应准确而不是估计数字，对此承包商必须认真复核。
（2）工程设计较细，图纸完整、详细、清楚。
（3）工程量小、工期短，估计在工程过程中环境因素(特别是物价)变化小，工程条件稳定并合理。
（4）工程结构、技术简单，风险小，报价估算方便。
（5）工程投标期相对宽裕，承包商可以详细作现场调查、复核工作量，分析招标文件，拟定计划。
（6）合同条件完备，双方的权利和义务十分清楚。
但现在在国内外的工程中，固定总价合同的使用范围有扩大的趋势，用得比较多。甚至一些大型的全包工程，工业项目也使用总价合同。有些工程中业主只用初步设计资料招标，却要求承包商以固定总价合同承包，这个风险非常大。
3、成本加酬金合同又称成本补偿合同。
是指按工程实际发生的成本结算外，发包人另加上商定好的一笔酬金（总管理费和利润）支付给承包人的一种承发包方式。工程实际发生的成本，主要包括人工费，材料费，施工机械使用费，其他直接费和现场经费以及各项独立费等。其主要做法有：成本加固定酬金、成本加固定百分比酬金、成本加浮动酬金、目标成本加奖罚。
由业主向承包单位支付工程项目的实际成本，并按事先约定的某一种方式支付酬金的合同类型。
这类合同中，业主承担项目实际发生的一切费用，因此也就承担了
项目的全部风险。
但是承包单位由于无风险，其报酬也就较低了。
这类合同的缺点是业主对工程造价不易控制，承包上也就往往不注意降低项目的成本。
建议本案选择固定单价合同
理由如下：
1、本案例建设期材料市场价格比较平稳、现行可套用定额比较齐全，投标人比较容易控制投资，承包人的风险也小。
2、业主希望选择与国际接轨采用单价合同。
四、业主错误行为和要求如下
1、业主要求采用议标方式是错误的。该工程无论从范围还是从投资规模来衡量，根据法律法规规定，本案是必须采用招标方式发包的项目。
2、业主邀请到的土建施工单位不符合法律规定，招投标法第十七条规定“招标人采用邀请招标方式的，应当向三个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。” 。本案中，一家土建资质的企业为三级资质，只能建14层楼以下的房子，本案有4幢18层楼。另有一家公司未能在当地建设局办理备案，只有一家合格土建施工公司。
3、业主要求，沙、石、水泥、商品混凝土、门窗不列入发包范围，指定由母公司的合作单位提供。明显限制其他公司投标，行为违法。
