城改项目前期手续办理程序
城中村改造，是指根据本市经济发展计划和城市总体规划，按照城市化要求，对城中村进行综合改造的行为，主要包括四个无形改造和一个有形改造。市规划、国土、房产等行政管理部门在市城中村改造办公室设立派出机构，负责与城中村改造相关的行政管理和执法工作。区城改办负责本区改造项目安置房各项建审手续申报办理工作，并协调督促投资企业申报改造项目配套开发部分的各项行政审批手续办理。
城中村改造的主体应该是城中村改制后新经济组织（即村组股份公司）或投资人，以及改制后的村组股份公司与投资人合作成立的企业法人。而本项目的实施主体为村组股份公司，并且已完成一个有形改造，剩余四个无形改造未完成。 前期报建手续办理流程：
一、申请立项
经村民大会形成同意实施城中村改造决议和同意集体土地转国有土地的决议，报区城改办审批后，由区城改办报市城改办批准同意，将项目纳入城中村改造计划，并办理项目立项审批手续。
二、控制性详细规划审批
根据项目土地状况、人口状况和规划设计条件做出整体规划方案，报市城改办规划管理处通过后，报规划院完成控制性详细规划审城改项目前期手续办理程序 批完成，出图盖章。 三、审核用地规模 市土地储备中心审核城改项目综合用地规模，并会同区政府拟定土地储备方案，签订土地储备协议。
四、改造方案备案
剩余土地由区城改办根据城中村改造专项规划和区域城市功能的要求，以及城中村改造综合用地专项规划指标，统筹考虑村民安置，组织编制城中村改造方案，划分安置用地、开发用地及共用宗，并报市城改办审批通过后备案。
五、完成三个无形改造，一个有形改造
这是办理土地确权的前提条件，其中完成三个无形改造：
1、转居民，主要是为村民缴纳社保；
2、村委转居委，此项转变多为政府行为；
3、集体经济转股份公司：完成村集体清产核资工作，成立股份公司，村民转变为股民，组长变为股东，根据村组改造前的收入，地块状况、人口数量等分配股份比例，直接关系到村民的个人利益。 完成一个有形改造，安置楼已竣工，完成回迁。
以上两项工作涉及公安、农林、民政、国土、教育、人劳、计生等多个部门，用时较长，所以有很多开发商未等无形改造完成，就以安置楼名义开始开发用地的报建手续，先行施工建设。
六、土地确权
三个无形改造完成后，报市城改办确认后，村组自改形式的在土地管理处办理土地确权。开发商介入改造的，也可同时办理开发用地的土地确权，并将开发用地挂牌取得土地，办理土地权属登记，核发土地权属证书。 办理土地确权程序如下：
申请改造后的股份公司申请土地确权，应提交下列材料： 土地确权申请书
2、申请人身份证明材料
3、市城改办对该城中村改造方案的批准文件
4、区政府关于完成无形改造工作的文件
5、公安机关关于完成农转居工作的确认工作
6、股东（或居民）大会关于同意输土地确权和申请用地的决议
7、地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标
8、规划定点图及勘测成果表
9、超过城改用地标准的，附与市土地储备交易中心签订的剩余土地收购储备协议
10、地上附着物权属证明
11、集体土地所有权证书和集体土地使用权证书
12、其他相关证明材料。地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标，可以委托有资质的专业技术单位进行地籍调查获得。
（二）受理
1、经市城改办土地管理处初审，认为申请材料齐全、合法，或申请人按照要求提交全部补正申请材料的，正式受理土地确权申请。 （ 三）确权
1、市国土资源局受理土地确权申请后，应会同市城改办对申请确权的土地进行实地踏勘，核实地籍调查结果有关内容，必要时，可以就有关事项向申请人、有在单位或个人询问。
2、经审核认为可以依法确定所有权和使用权的，将此确权结果予以公告，公告期为30日。公告期满无异议的，经市国土资源局研究同意后，由市国土资源局制发市人民政府土地确权文件，确定申请权的土地为国家所有，申请人可以依法取得国有土地使用权。
（四）登记发证申请人特确权文件及其它土地权属登记资料，申请办理土地权属登记，市国土资源局按照《土地登记办法》的规定，办理土地权属登记，核发土地权属证书。
七、建设项目选址意见书 办理建设项目选址意见书程序如下：
（一）申请建设项目选址意见书，应提交下列材料：
1、建议项目选址意见书申请表
2、土地权属证明文件
3、1：500地形图6份
4、控制性详细规划图和其它相关图纸文件
（二）受理
1、经市城改办土地管理处初审，认为申请材料齐全、合法，或申请人按照要求提交全部补正申请材料的，正式受理土地确权申请。
（三）确权
1、市国土资源局受理土地确权申请后，应会同市城改办对申请确权的土地进行实地踏勘，核实地籍调查结果有关内容，必要时，可以就有关事项向申请人、有在单位或个人询问。
2、经审核认为可以依法确定所有权和使用权的，将此确权结果予以公告，公告期为30日。公告期满无异议的，经市国土资源局研究同意后，由市国土资源局制发市人民政府土地确权文件，确定申请权的土地为国家所有，申请人可以依法取得国有土地使用权。
（四）登记发证申请人特确权文件及其它土地权属登记资料，申请办理土地权属登记，市国土资源局按照《土地登记办法》的规定，办理土地权属登记，核发土地权属证书。
七、建设项目选址意见书
办理建设项目选址意见书程序如下： 申请建设项目选址意见书，应提交下列材料： 建议项目选址意见书申请表
2、土地权属证明文件
3、1：500地形图6份
4、控制性详细规划图和其它相关图纸文件
（二）受理
1、经市城改办规划管理处初审，认为申请材料齐全、合法，或申请人按照要求提交全部补正申请材料的，正式受理建设项目选址意见书申请。
（三）审批程序
1、城改办立项备案
2、控制性规划方案调整
3、测绘院（宗地测量）
4、踏勘现场
5、局会审定
6、核发《建设项目选址意见书》
八、办理建设用地规划许可证 办理建设用地规划许可证程序如下：
（一）申请建设用地规划许可证，应提交下列材料：
1、立案申请表、授权委托书原件；
2、申请函（说明申请的原因、项目基本情况、地块基本情况和其他需要特别说明的事项）原件；
3、1：500或1：1000西安市平面坐标系统和高程系统的现状，地形图（一式三份）；
4、本年度有效建设项目备案文件（复印件）；
5、成交确认书；
6、土地出让合同（复印件）；
7、规划设计条件；
8、企事业单位应提交法人资格证明（工商营业执照或组织机 构法人代码证）（复印件）；
9、审批土地件。
（二）受理
1、经市城改办规划管理处初审，认为申请材料齐全、合法，或申请人按照要求提交全部补正申请材料的，正式受理建设用地规划许可证申请。
（三）审批程序
1、现场踏勘
2、报局领导签字办理用地定点章（用地初审）
3、取得征地成果表
4、核发《建设用地规划许可证》
问题一：我公司没有体现在四方协议内容中（即市城改办、区城改办、村组股份公司、投资单位即开发商），完成土地确权后，如果我公司成功摘牌，也无法享受城改项目出让金只缴纳25%—40%（政府相关出台文件规定截止2011年底之前的城改项目，出让金可按25%缴纳），和配套费减半等相关优惠政策。
解决方案：由区政府出面，邀请分管城改办的焦维发副秘书长、市城改办相关部门，召开一次工作会议，考虑到村子人口众多，改造面积较大，开发商的资金压力较大，故将我公司引入此城改项目，无 法享受城改政策的问题也就迎刃而解，出让金问题也可体现在其中，且在取得土地证之后的报建及销售手续都可以自行办理，容积率也可做适应调整（西安市二环到三环之间城改项目容积率一般在4.0左右，要突破4.5需上副秘书长办公会，要突破5.0需上副市长办公会，要突破5.5需上市长办公会）。
问题二：我公司未能成功摘牌
解决方案：开发用地可让村组股份公司摘牌，享受城改政策，我公司与村组股份公司签订协议，共同成立项目部。
工程管理部
郭 宇
2012年1月4日
