物业管理的交接
1．简要叙述物业的含义与分类
答：（1）物业指各类有价值（经济价值和使用价值）的土地、房屋及其附属市政、公用设施及其毗邻场地等。物业一词应该包含的内容有：
①已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的房屋。
②与上述房屋相配套的附属设备和市政、公用设施。
③物业管理区域内的场地、庭院、停车场、区域内的非主干交通道路。
④一切与房地产有关的、可被人们使用的建筑物、构筑物以及相关场所。⑤与物业有关的文化背景、外在景观、配套服务和与物业有关的各种权利。
（2）按照物业的使用功能，可以将物业分为四类：
①居住物业：供人们居住为主要使用功能的物业，包括住宅小区、酒店式寓、别墅等。
②经营性物业：以取得经营性收益为主要使用功能的物业，包括写字楼、零售商业物业及综合商业中心、宾馆及健身娱乐场馆等。
③工业园区物业：以生产经营活动为主要使用功能的物业务，包括工业厂房、科研园区、仓储用房等。
④其他类型物业：具有公益性使用功能的物业，包括医院、学校、机场、博物馆等。
2．请你简要谈谈对物业与物业管理的理解
答：物业与物业管理既有联系又有区别。
（1）联系：
①物业管理是对物业进行管理。如果没有物业，物业管理就失去了实施对象而无从谈起。
②物业管理可以延长物业的使用寿命，使物业保值、增值，物业借助于管理使其保持良好的使用功能。③对于物业建设单位，良好的物业管理是房屋销售的最有利的促销因素，是对房屋销售的有力支持。
（2）区别：
①本质不同。物业是硬件，具有实体性，是有形资产，包括各类有价值的土地、房屋及其附属市政、公用设施、毗邻场地等。物业管理是软件，所提供的是有偿服务，是为业主和使用人提供服务。
②服务对象不同。物业既可以为生活服务，也可以为生产服务；既可以是生产资料，又可以是消费资料。物业管理服务对象是人（物业的所有人和使用人）、管理对象是物业。
③效用性不同。物业效用性即人们因占有、使用物业而得到某些需求的满足。物业管理效用性是对现有物业进行管理而发挥物业的正常功能，保持正常的生活和工作秩序。④价值实现方式：物业价值是由物业自身价值(成本)和物业管理价值(水平)共同构成。
3．物业管理为什么需要早期介入？物业管理早期介入的主要实施内容是什么？
答：（1）物业管理早期介入的意义：
①完善物业规划设计方案；②提高物业建设工程质量；③为日后的物业管理工作打好基础；④有利于物业的销售。
（2）物业管理早期介入的主要实施内容：
①立项决策阶段：主要是在项目的市场定位、潜在业主的构成以及消费水平、周边物业管理概况以及日后的物业管理服务内容、标准及成本、利润测算等方面提供参考建议，减少物业开发决策的盲目性和主观随意性。
②规划设计阶段：物业管理企业人员在此方面长处主要体现在对细节问题的发现与处理有着特殊的敏感性和应变力，改进意见或建议更易贴近业主们的实际需求，更能直接地把以往物业开发的“先天不足”所造成的后果反映出来，以防患于未然，从而降低开发风险。
③施工安装阶段：该阶段的主要工作内容是监督基础隐蔽工程、机电设备安装调试、管道线路的铺设及走向等日后难以从建筑外观上察觉的施工质量，收集资料、熟悉情况、提出整改意见，督促落实。
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④接管准备阶段（房屋销售和竣工验收阶段）：主要是准备全面展示未来物业管理服务内容，拟定各项管理制度，参与单项工程验收和综合竣工验收，了解工程的验收情况和验收结论。
4．什么是物业服务企业？其设立的程序有哪些？
答：物业服务企业是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服用务活动的企业。物业服务企业的成立须按照一定的程序报批，在物业服务企业领取营业执照起30日内，应向当地物业管理主管部门办理资质核准手续，主要过程包括：
①成立物业服务企业的筹备工作，主要工作是寻求专业人员、起草公司章程和注册资金的准备。
②按照《公司法》规定的相关条件进行企业工商注册登记。
③物业服务企业的资质审批。国务院建设主管部门负责一级资质，省、自治区人民政府建设主管部门负责二级，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级，设区的市人民政府房地产主管部门负责三级物业服务企业资质的颁发和管理。
5．物业服务企业资质等级如何划分？
答：物业服务企业资质等级划分条件：
（1）一级资质：①注册资本人民币500万元以上；②物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；③物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；④管理两种类型以上物业，并且管理类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：A、多层住宅200万平方米；B、高层住宅100万平方米；C、独立式住宅（别墅）15万平方米；D、办公楼、工业厂房及其他物业50万平方米。⑤建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。
（2）二级资质：①注册资本人民币300万元以上；②物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；③物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；④管理两种类型以上物业，并且管理类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：A、多层住宅100万平方米；B、高层住宅50万平方米；C、独立式住宅（别墅）8万平方米；D、办公楼、工业厂房及其他物业20万平方米。⑤建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。
（3）三级资质：①注册资本人民币50万元以上；②物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；③物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；④有委托的物业管理项目；⑤建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。
6．物业服务企业承接项目有什么相关规定？
答：根据住房和城乡建设部《物业服务企业资质管理办法》规定：
①一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目。
②二级资质服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。
③三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。
7．对物业管理主要环节及相关阶段或节点你是如何理解的？
答：物业管理主要环节与阶段或节点：
（1）早期介入。涉及物业项目立项阶段、规划设计阶段、施工安装阶段、房屋销售阶段和竣工验收阶段等。
（2）前期物业管理。涉及物业承接查验阶段、物业入住阶段和物业装修阶段等。
（3）日常（常规）物业管理。自业主大会成立选聘物业管理企业起开始。
8．在承接查验阶段建设单位和物业服务企业各负有哪些主要义务？
答：《物业承接查验办法》第2条规定，物业承接查验是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。
建设单位应当按照规定，在现场查验20日前对物业资料和物业共用部位、公用设备、公用设施进行移交。实施承接查
验的物业，应当具备规定的条件。物业服务企业对查验中所发现的问题应及时反馈，跟踪验证。
物业服务企业应当自物业交接后30日内，持有关物业承接查验和移交的文件向物业所在地的区、县（市）房地产行政主管部门办理备案手续。
9．用户入住时物业服务企业应如何做好迎新准备？
答：应该从以下方面进行考虑：一方面，物业管理企业和开发商设定一定的入住流程，引导业主办理入住续，入住过程中要注意查验房屋及发放钥匙，入住后要及时整理业主资料并归档；另一方面向业主发放《临时管理规约》等材料、业主需要共同遵守的事项、房屋装饰装修中的禁止事项和注意事项告知业主、公共秩序维护、保洁服务、环境整治、车辆停放以及解决施工建设中存在的各种遗留问题等。
10．装饰装修管理过程中有哪些常见问题及如何处理？对违规装修的预防措施是什么？
答：（1）装饰装修管理过程中常见问题：①改变房屋结构及功能（破坏承重墙、破坏墙体中的钢筋，擅自改变门窗尺寸；拆除连接阳台的墙体、门窗，改变阳台功能；违章封搭阳台、露台、庭院等）；②破坏卫生间和厨房的防水层、排污管道没有适当的保护措施；③煤气表、煤气管暗藏装修；④装修材料及施工现场不符合消防要求，动火作业现场缺少适当的消防应争处理措施；⑤装修材料及垃圾清运损坏楼道及公共设施；⑥装修垃圾没有按指定时间地点清运和堆放；⑦护栏、空调安装不符合外观统一规范；⑧施工人员有不文明行为，施工作业时间没有按照规定执行。
（2）常见问题处理：应立即要求业主和装修单位停止违规装修，并视情况采取以下方式进行处理：①在装修施工中有违反规定行为的，物业服务企业有权视情节严重程度给予扣除部分甚至全部押金的处理；②装修施工中损坏公共设施设备，或给他人财产、物品造成损害的，责任人应照价赔偿；③因装修施工中损坏公共设施设备，或给他人利益损失的，责任人应负责修复和赔偿。以上违规情况严重的，物业企业应上报当地上级主管部门处理。
（3）违规装修的预防措施：①宣传引导。告知和宣传，强化业主和客户合理合法装修的意识。②加强物业企业装修管者的培训。③建立报审制度。④加强巡视检查。
11．理解物业服务合同与前期物业服务合同的区别
答：（1）合同的双方当事人不同。前期物业服务合同的当事人是建设单位与物业服务企业；物业服务合同的当事人是业主大会（或业主）与物业服务企业。
（2）合同期限不同。前期物业服务合同是可以约定合同期限的，在约定期限以内，如果期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同将会终止。因此，前期物业服务合同的期限是不固定的，合同期限取决于业主大会的成立、选聘新的物业服务企业的时间。物业服务合同的期限是由双方当事人约定，期限是固定的。
12．物业服务合同应当具备的主要内容
答：（1）物业管理服务事项：物业共用部位的维护与管理；物业共用设备设施及其运行的维护与管理；环境卫生、绿化管理服务；物业管理区域内公共秩序、消防、交通等协助管理事项的服务；物业装饰装修管理服务；专项维修资金的代管服务；物业档案资料的管理等。（2）服务质量。（3）服务费用。（4）双方的权利义务。（5）专项维修资金的管理与使用。（6）物业管理用房。（7）合同期限。（8）违约责任。
