什么是物业管理专业化
物业管理专业化是指由专业物业服务企业通过合同或契约的签订，按照产权人和物业使用人的意志与要求实施专业化管理。这种管理是将有关物业的各专业管理都纳入物业服务企业的范畴之内，物业服务企业可以通过设置分专业的管理职能部门来从事相应的管理业务。随着社会的发展，社会分工渐趋于专业化,物业服务企业也可以将一些专业管理以经济合同的方式交给相应的专业经营服务公司，享受现代化大生产专业分工的成果。例如，机电设备维修承包给专业设备维修企业,物业保安可以向保安公司聘用保安人员，园林绿化可以承包给专业绿化公司，环境卫生也可以承包给专业清洁公司。这些专门组织的成立，表明这一行业已从分散型转向了专业型。这种转向有利于提高城市管理的专业化和社会化程度，并能进一步促进城市管理向现代化的管理方式转换。
作为组织实施物业服务的企业需要有专业的人员，专门的组织机构，专门的设施设备，专业的维修维护技术，专业的管理流程和技术规范要求。如果将物业管理的专项工作委托给其他组织和个人进行，物业服务企业更需要具备较高的专业资质和较高的专业水平，以有效地协调和管理各专业化公司的工作。还需注意的是，聘请物业服务公司负责管理工作并不一定保障专业化，因市场上有许多物业服务公司，所提供的服务水准参差不齐，部分可能鱼目混珠，甚至不能提供基本的管理服务。因此业主委员会必须小心选择物业服务公司，方可收到专业管理的效果。
一、物业管理专业化对组织机构设置的要求
物业公司组织机构的设置必须为实现公司的经营管理目标服务，它的设置应满足以下四个基本要求： (一)具备服务性的功能
物业公司是专门从事物业管理与服务的服务性企业，它的组织机构的设置必须保证具备服务性的功能，并有助于实现企业的服务宗旨。
(二)充分发挥公司员工潜能
物业公司管理、经营和服务活动都是依靠每一个人来实现的。因此，组织机构的设置要求每一位职员都能人尽其才，充分发挥个人智慧。
(三)关系协调
公司是一个有机整体，是由人、财、物、技术、信息等要素和子系统组成的开放系统，这种系统能否最大地发挥出整体功能，有赖于系统内各要素的协调配合。因此，组织机构的设置必须保证公司内部各种关系的相互协调。
(四)效率与效益
物业公司组织机构的设置要求从实际出发，以低成本的投入达到最好的工作效率、经济效益、社会效益以及环境效益。
物业公司不是孤立的经济实体，而是开放的组织系统。要设计一个功能齐全、结构合理的组织机构，首先必须明确每一个组织机构的功能作用和具体目标，其次则需要考虑人、财、物等资源分配以及各部门之间、人与人之间的协调关系。组织机构设置的目的性和科学性是保证公司整体协调和高效运作的关键。
二、如何达到专业化
首先，具备训练有素的专业人才是实现有序扩张的前提条件。物业服务企业具有劳动密集型的特点，意味着一个项目需要众多的员工协力开展工作。要想实现有序扩张就要在人才培训上下大功夫；从实际情况出发，建立公司人才储备库，一旦接管新的物业项目，即可组建强有力的管理班子进入。
其次，专业化管理是实现有序扩张的根本保证。大陆的物业服务企业在行业摸索了十多年，对各岗的工作流程、标准应该有一套范本，但这些所谓的范本、标准、流程往往是束之高阁，流于形式，较少用于实践，更缺乏在实践中的持续改进。在这种情况下，项目不断增加，新员工大量涌入，但管理服务的水平，却由于对新员工培训的不及时、不到位而有所下降。由此可见，推行专业化管理是实现有序扩张的根本保证。
第三，找准扩张项目是实现有序扩张的关键。在选择扩张项目时，提前要做详细周密的考察分析，可选择那些项目基础较好，业主的消费意识较高、区域经济相对发达的项目来做。只要企业具备实力并精心运作项目，就能得到较好的社会效益和经济效益。
三、建立经营型物业管理模式
经营型管理模式是物业管理与物业经营的结合，是物业管理基本的运行、维护、服务提升到对物业资产营销和管理全过程的服务模式。物业服务企业不仅要做好物业管理工作，而且为业主、客户策划并实施物业经营方案，实现物业资产的经营效益；同时将服务由物业管理委托期，延伸到物业资产整个寿命期，为业主、客户提供更全面、更彻底的服务。
同时，在实施经营型物业管理模式的实践中，一要注重培养物业经营的人才队伍。二要注重向专业公司学习。三要根据不同的物业项目，处理好经营和管理的关系，使经营和管理相辅相成，相得益彰。要严格区分物业管理收支与经营收支，保持各类业务的相对独立和规范性。要特别注意的是，物业服务企业要具备与物业经营相关的专业资质，做到合法经营。
四、物业管理专业化管理的需要
专业化的物业管理是一项非常复杂的系统工程。先进的管理理论、现代化的管理工具和掌握理论、会使用工具的优秀管理人员这三个要素缺一不可。
实际上，社会化的专业服务公司对某一专业或系统的管理具有很强的能力和经验，它们完全可以承担某一范畴的管理及运作，其费用开支也会低于自行管理的方式。
总而言之，物业管理专业化是一门新的社会课题，要想完善管理机制，创新工作方法，搞好专业化管理工作，不仅需要政府行政主管部门积极地给予理论上的引导，政策上的扶持，具体工作中的跟踪指导，还需要政府其它部门的通力配合，需要社会各方力量的支持以及广大业主的心理认同和具体行动上的支持配合。相信随着社会的不断进步和人们物质和精神需求的不断提高，物业管理专业化一定会在物业管理领域全面推广应用。为推动城市现代化水平，贴近业主需求，顺应时代发展做出巨大贡献。
物业管理专业化的必然性[2]
这里所说的物业管理专业化不是指“由专业的物业管理公司来管理建筑物及其设施、设备和相关场地”，也不是指物业管理企业内部的专业化分工与协作，而是指物业管理行业内包括与相关行业间的专业化分工与协作。这种专业化分工与协作，不是行政力量影响或干预的结果，而是一种基于市场的专业化，它的最大特点就是“各类专业公司的分工与协作是通过市场来进行的。”无论企业规模大小，只要能遵守市场规则，都能在这种专业化模式运行的市场中找到自己的目标市场。
一种管理模式是一个时代的产物。在我国引进物业管理机制之初，与当时经济体制转型、住房制度改革、房屋行政管理制度改革相适应，按一体化的格局，实行“小而全”或“大而全”的全委式专业化管理，是对传统管理的一次革新是我国物业管理的一个创举。正因为有了这个创举，我国的物业管理不仅得到了超常的发展，而且形成了不同于任何国家和地区的物业管理模式。经过20 多年的发展，我国的市场经济体制日益完善，物业管理不仅发展成为一个独立的行业，而且形成了一个庞大的新兴产业群。与市场经济条件下现代化大生产相适应的市场细分、专业化分工与协作的生产方式，也必然成为这个行业未来发展的趋势。
首先市场经济要求的是社会资源的有效分配和合理利用。物业管理是市场经济的产物，是一种市场经营行为，经营行为反映的是资源的有效整合和合理利用。在社会化大生产条件下，资源的整合是通过分工来实现的，分工的基础是各行各业的专业化。如在美国，物业管理公司一般只负责整个住宅小区的整体管理，具体业务则聘请专业的服务公司承担。一般来说，物业管理公司拿到项目后将管理内容细化，然后再发包给清洁、保安、设备维修等专业公司。我国的物业管理行业经过20多年的发展，规模化、集约化经营方式基本形成，步入了社会化大生产的轨道，纳入了社会分工的体系，物业管理专业化成为发展的必然。
其次物业管理是高综合性、高集成性的行业。物业管理与众多行业具有密切的关联性，甚至可以说物业管理是由众多行业集合而成的。保安、保洁、绿化养护、设施设备维护都是独立的行业，把这些独立的行业集中在一个物业项目上，就构成了物业管理。在物业管理起步阶段，也可以说在物业管理处于低水平阶段，采用一体化格局的管理方式也许是可以维持的。但企业发展到一定程度后，对专业化管理的要求越来越高，必须依靠社会的专业分工，才能实现管理目标。
第三物业管理是以需求为主导的行业。目前，我国的物业管理还是政府主导型的。物业管理管什么、管到什么程度、收多少费用，很大程度上都是由政府决定的。随着《物权法》的实施,，业主将行使物业管理的决定权、选择权和监督权，物业管理最终将由“政府为民作主”转变为“业主当家作主”，由“政府主导型”转变为“业主需求主导型”。物业管理只有真正做到以“业主需求为主导”，这个产业才算走向成熟。譬如美国，物业管理是一个非常成熟的产业，但物业管理没有固定的模式，一切以满足业主的服务需求为目的。有一些大的物业管理公司服务相当周到，管理人员充分考虑业主衣食住行等方面的需求，如提供车辆保管、绿化养护、洗衣、看护儿童、护理病人、代订代送报刊、通报天气预报和股市行情等服务，有的还在大楼里配备免费网吧，在大楼的大堂设置咖啡台，供住户免费享用。这些大型的物业管理公司尽可能地满足业主现实和潜在的服务需求，让每个人感到舒适方便，他们会定期组织业主郊游、聚餐，逢年过节还举办抽奖活动以营造与业主之间的融治气氛。物业管理公司所提供的这些服务，都是通过专业服务公司来实现 物业管理社会化
物业管理社会化是指由多个产权单位、产权人通过业主委员会选聘一家物业服务企业，变多个产权单位、多个管理部门的多头、多家管理为物业服务企业接受委托，在授权范围内集中实施社会化管理，将分散的社会分工汇集起来统一管理。诸如房屋、水电、清洁、保安、绿化等。每位业主只需面对物业服务企业一家就能将所有关于房屋和居住(工作)环境的日常事宜办妥，不必分别面对各个不同部门，犹如为各业主找到了一个“总管家”，而对政府各职能部门来说，则犹如找到了一个“总代理”。业主只需根据物业管理部门批准的收费标准按时缴纳管理费和服务费，就可以获得周到的服务，既方便业主，也便于统一管理，有利于提高整个城市管理的社会化程度，以充分发挥各类物业的综合效益和整体功能，实现社会效益、经济效益、环境效益、心理效益的统一和综合改善。
物业管理社会化有两个基本含义：一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业服务企业，二是物业服务企业要到社会上寻找可以代管的物业。[1]
物业管理社会化的趋势[2]
如今我国的房地产市场中，不断有大量新建物业拔地而起，同时也存在大量建成使用中的房产，给我国的物业管理提供了潜力巨大而且稳定的市场。因而从发展前景来看，物业管理可以说是一个“朝阳产业”。
但是现实的情况是住户对物业管理的现状普遍感到不满，有关投诉甚多，最突出的问题就是服务质量与收费不相符合。从行业发展的角度来看，也普遍存在资金紧张、发展乏力以及小而全、大而全的问题。这些问题制约着我国物业管理的健康发展。出现上述问题的原因是多方面的，但是不可否认的是，物业管理没有实现社会化经营是其中最重要的一个因素。
现阶段，独立的、专营的物业管理公司还比较少，通常是房地产开发公司在开发物业之后，成立一个管理机构对其进行管理，即“谁建设，谁管理”。物业管理企业成为房地产企业的一个附属的或派生出来的部门，相当于房地产开发的售后服务而已。它尚未被普遍视为一个具有独立业务功能、市场运作能力和经济意义的自主机构。这在物业管理刚刚萌芽的发展初期，对于在新建小区内广泛推行物业管理，是有一定积极作用的。但经过几年的发展，这种状况消极的一面逐渐表现出来。在物业公司的经营水平还不是很高的情况下，物业公司一般自身都很难赢利；开发公司出于保障经营品牌的考虑，只能不断加以补贴来支撑，使得物业公司实际上成了开发公司的一个负担。从运行机制上看，物业公司依赖性强，缺乏提高经营管理水平、降低成本的动力；另外，即使物业公司管理水平较高，两者的关系也给物业公司的经营管理带来一定的难度，主要表现为费用和各种利益关系不明晰。
保证物业管理的健康发展，实现物业管理经营社会化已经是物业管理进一步发展必然的选择。物业管理社会化应当包括两个方面的内容：其一，冲破“谁建设，谁管理”的束缚，实现经营主体社会化和独立、自主经营；其二，尽量减少物业管理公司不必要的人员配置，借助专业细化之后的专业社会力量(如专业的清洁公司、绿化公司、保安公司、电梯维修公司、筑漏公司等)进行各种服务活动，在节约自身运作成本的同时可以提高服务质量，提高企业竞争力；其三，物业公司必须切断与开发公司的联系，最终形成一个独立的、自负盈亏的行业，现有企业应当积极顺应这种趋势，自觉地实现社会化经营管理过渡。
实现物业管理的社会化经营，有利于：
①降低物业公司的经营成本，提高物业公司的运作效率。物业公司要提高效率，首先要进行自身人员的精简和素质的提高，降低自身管理和运作成本，减少日常费用开支。
②社会化经营可在物业管理行业中引入竞争机制，对市场进行有效的规范。现在一般的做法是，房屋竣工后，直接交给本公司所属的物业公司管理。这种“子承父业”的移交方式对保证物业管理的质量十分不利，也不利于体现业主的选择意愿，在业主产权意识不断增强的情况下，极易产生各种纠纷。近年来，深圳的几个较大的居住区采取物业管理招标的形式，取得了成功。一个行业只有引入了竞争机制，企业的优胜劣汰、行业的规范才成为可能，行业的经营管理水平才会得到自觉的提高。
③减轻开发公司的负担。物业公司独立自主经营后，开发公司可以集中精力和资金投入到房地产的开发经营活动中，各司其职、各求发展。
物业管理社会化使物业管理企业产生规模效应。物业管理现在属于典型的微利行业，只有具备一定的规模才能保证收益水平，社会化经营使物业公司脱离开发公司，接管不同实体开发建设的物业，利用规模效应扩大经营范围和规模，在更大的范围内推行物业管理，提高城市管理水平。在抓好规划与建设的同时，应该制订相关法律和行政规章制度来规范物业管理，使管理目标层层分解到岗位，落实到个人。在我国，中山市为加强住区管理，制订了《城镇住宅小区管理试行办法》等多个法规，北京市、深圳市、珠海市等亦出台了住宅小区物业管理的相关法规，都取得了良好的效果。
同时，随着技术的逐步成熟和成本降低，可应用计算机、网络电视安全监控等现代化科技手段进行管理，从房屋、设备、市政、维修、绿化、卫生到治安保卫等，都实现管理工作上的程序化、规范化。
规划设计中，还要重视物业管理对公用配套设施和工程管网的要求：突出文化设施和老年、青年及少年儿童的活动场所；完善住区的环卫设施，特别是垃圾收集和集运，有完备的设施和服务系统；住区内各种管线地下敷设，要进行统一的综合管网设计，采用多功能管沟，合理安排，一次敷就；应当配置自动管理、电视监控、安全报警、有线电视、电脑网络等系统，以提高物业管理的水平。
什么是物业管理市场化
物业管理市场化是指把自给自足和内部交换为主要内容的初级、低层次和封闭的物业管理推向市场的过程。简单地说，就是培育物业管理市场的过程。具体地说，物业管理市场化包括以下几个要点：
第一，把物业管理需求主体，即业主管理委员会推向市场，让业主管理委员会在市场上寻找自己满意的、能够提供符合自己要求的物业管理服务的物业管理公司。而不再像以前那样，被动地接受物业管理单位的管理和服务。
第二，把物业管理供给主体，即物业管理公司推向市场，让物业管理公司在市场中通过竞争获得物业管理业务，选择自己满意的物业管理项目，在市场竞争中求生存和发展。而再不家过去那样，是接受任务式的被动管理物业，不论自己是否愿意。
第三，发展与物业管理相关的技术性或专业性的管理机构，如房屋修缮公司、绿化公司、保安公司、设备维修保养公司、楼宇清洗公司以及急修服务中心等单位，通过这些单位提供的专业化服务，来提高物业管理的专业水平和总体服务水平。
第四，建立物业管理的媒介机构或顾问公司，作为业主管理委员会和物业管理公司的中介代理方，为物业管理服务的生产与消费牵线搭桥。物业管理的市场化不是某一个人主观的产物，也不是人的意志所能决定的，它既有坚实的理论基础，又有迫切的现实必要性。[1]
物业管理市场化的条件[2]
要实现物业管理市场化的目标，必须具备一些较为成熟的条件，如完善的招投标政策、规则，权属清晰的物业，成熟的招标主体和投标主体，健全的市场信息系统。
1．完善的招投标政策、规则
完善的招投标政策、规则，是物业管理市场化运行的前提和正常进行招投标、保护招投标双方权益不可缺少的法律规定。如果没有有利于物业管理市场运作的游戏规则，物业管理市场化很可能就走入歧途。
2．权属清晰的物业
物业管理最早推行是在体制货币化分房后在新建小区中进行的，因为新建小区的权属清晰。产权清晰是物业管理市场化的必要条件，否则物业管理市场的主体之一就不存在了，物业管理市场就不存在了，这样就又回到了传统的房屋管理时代去了。
3．成熟的招投标主体
招标主体是业主大会和业主委员会，因此，每个物业都要成立业主大会和业主委员会，否则就没有一个代表社区物业的组织到市场上去招聘物业管理公司了。没有一个组织来代表社区的业主及物业，就没有一个可以和物业管理公司对等的主体，在市场的环境中就是一个弱势群体，物业管理公司就可能单方面地控制市场，这样物业管理市场极可能发展为一个垄断市场，而不是一个可以竞争的公平市场。
当然，仅有招标主体是不够的，业主大会和业主委员会还应该是一个成熟的招标主体。业主委员会应该熟悉国家有关物业管理招标的相关政策和法律规定，熟悉市场运行的规律，能根据市场和物业的情况，代表社区选聘到合适的物业管理公司，能自主续聘和辞聘物业管理公司。
投标主体，就是各种各样，即不同专业、不同服务项目、不同服务特色、不同服务质量、不同收费标准的物业管理公司、专业服务公司及顾问公司。独立法人是物业管理市场发展的活力与动力，如果物业管理企业都从属于房地产开发企业，那物业管理市场的竞争就无从说起；如果物业管理企业提供的服务都千篇1律，物业管理市场的需求就不能满足，物业管理的市场化就没有了基础。
成熟的投标主体，是指物业管理企业在管理经验、管理技术、人才使用、市场运作等方面的成熟。要有丰富的管理经验，成熟而先进的管理技术，优秀的专业管理和技术人才，准确的市场定位和经营规模，能把握市场的变化，并能及时调整公司投标策略、管理方向、收费标准及品牌战略等。
4．健全的市场信息网络
物业管理主体市场需求者的特殊性(业主委员会的成员多为兼职，而且专业知识欠缺)，使得物业的需求方对信息的需求量很大，同时业主委员会也需要专业顾问公司的指导。同样，作为物业管理市场服务的提供者——物业管理公司，也需要有通畅的市场信息来保证企业在市场竞争中制胜。
物业管理市场化的必然趋势[3]
物业管理是我国市场经济和房地产综合开发发展到一定阶段的产物。现代物业管理是传统房屋管理的发展方向，而市场化正是现代物业管理的最突出的特征。物业管理市场化是应对我国加入WTO挑战的需要，是满足群众不断提高的居住生活需求的需要，是建立我国统一市场体系的需要，也是物业管理服务的消费者——业主的迫切要求。
(一)物业管理市场化是应对我国加入WT0挑战的需要
入世以后，国外企业将会逐渐进入我国市场的各个领域。物业管理作为一个融管理、经营、服务为一体的服务性行业，其巨大的市场空间将对外资形成强烈的吸引力。相对于国外大型的物业管理企业，我国物业管理企业服务理念滞后、管理规模偏小、专业化程度不高、经营机制不活、服务内容单一的问题将使它们处于市场竞争的劣势。因此，必须建立物业管理市场，吸引社会各方面力量进入物业管理行业，使其迅速发展壮大。
(二)物业管理市场化是满足群众不断提高的生活需求的需要
当前，人们对居住、工作环境的要求越来越高，简单意义上的保安、保洁、保绿、保修等物业管理服务需求，已开始向物业的保值增值化、生活环境人文化和服务需求个性化发展，只有建立物业管理市场，让物业管理企业按城市居民不断提高的消费需求开拓自身的服务领域，才能不断扩大物业管理服务的空问。
(三)物业管理市场化是建立我国统一社会主义市场体系的需要
市场体系是各类专业市场组成的统一市场整体。主要包括商品市场和生产要素市场。商品市场由消费者市场和生产资料市场组成；生产要素市场由金融市场、劳动力市场、技术市场、信息市场、房地产市场和企业资产市场等组成。此外，也有人将旅游市场、文化市场、娱乐市场、邮电市场等归入市场体系中。这些按行业性质分类的市场主要是提供某种服务的市场，如按行业划分还可以分出许多不同的专业市场。各类专业市场具有不同的交换对象、不同的调节功能、不同的地域分布、不同的内部结构，也发挥着不同的市场作用。因此，既不能用一种市场替代另一种市场，也不能只发展一种市场，而忽视另一种市场，形成“瘸腿”的市场体系。如果没有物业管理市场、房地产市场，我国统一的市场体系就不健全。因此，物业管理市场化是建立我国统一社会主义市场体系的需要。
(四)物业管理市场化是物业管理服务的消费者——业主的要求
目前，实践中的物业管理基本上存在着四种形态，即继承式、自管式、自荐式及招投标式。所谓继承式，是指由原房管所(站、科等)转换成物业管理公司后对国家所有或单位所有的售后公房进行的物业管理。所谓自管式，是指“谁开发，谁管理”模式的物业管理。而自荐式，是指企业化、专业化的物业管理公司为寻找业务而上门自我推荐，获得业务后进行的物业管理。与前三者不同的是，招投标式则是指物业管理公司通过市场竞争的方式，经过投标获得物业管理权后进行的物业管理。
对于继承式的物业管理，一方面，物业管理公司的员工基本上都是原行政性房管单位的职工，专业素质相对较差，思想上还有“房老大”的印记，缺乏服务意识和市场意识；另一方面，售后公房的业主和使用人福利意识较强，对于有偿的物业管理从心理上不愿接受，一旦被迫缴费，自然对物业管理要求较高。由于继承式物业管理公司经常服务不到位，态度也比较差，让业主与使用人觉得“有偿和无偿一个样，管理和不管理一个样”，因而很不满意，欲炒这些物业管理公司的“鱿鱼”，却因为没有物业管理市场，找不到其他物业管理公司来管理而只好作罢。但为了行使自己业主的权利，享受高质量的物业管理服务，业主们往往通过各种方式和途径，呼吁和要求政府尽快建立物业管理市场，实现物业管理的市场化。
对于自管式物业管理，因为物业管理公司常常是开发公司的全资子公司，其管理人员一般都是开发商的手下，干部提升基本上都由开发商决定等，以致物业管理公司以对开发公司负责(而不是业主)作为自己的工作目标。这样，物业管理公司一方面拿着业主的钱，另一方面又不以服务于业主为己任，管理服务不到位，而且常常以主人自居，业主对此意见很大，希望尽快建立物业管理市场，让他们选择自己满意的物业管理公司来管理物业。
对于自荐式物业管理，虽然物业管理公司是专业化的，但因为没有物业管理市场，这些物业管理公司常常缺乏业务来源，为了生存，只好上门自荐。没有市场，一般的业主(业主委员会)也不可能了解他们的情况，又不知道到哪里去找这些物业管理公司，因而更谈不上让他们来管理自己的物业。不少业主说，如今保姆们都能自发地在人流多的地方聚集，形成市场，物业管理公司是否也可聚集起来，挂牌上市，形成物业管理市场呢?
招投标式物业管理应该是市场的产物，但是目前我国开展招投标的物业管理还比较有限，在有限的若干例子中，绝大部分都是系统内、集团内、城市内开展的招投标，面向全国的寥寥无几。这对有实力而又想有大发展的物业管理公司来说，无疑是一个极大的束缚。同样，对于那些想在全国寻找最有实力提供物美价廉的服务并能管理好自己物业的物业管理公司的业主们来说，也只能是一种企望。
综上所述，无论从哪个角度出发，在当前市场经济的条件下，建立和发展物业管理市场、推进物业管理市场化都是非常必要和迫切的。
