我国当前物业管理现状及对策
——从业主维权角度分析
[摘要]：是不是当前的物业管理混乱局面就像当前众多媒体报道的一样，仅仅是由于当前法律法规不完善，黑心的物业管理企业违法乱纪，以损害业主利益来获得利益造成的呢？或者当前物业管理从业人员素质低下，不能满足业主的要求造成的呢？我觉得我们更要从业主、社会、政府这三方面来探讨。
[关键词]：物业管理；业主维权；企业；业主；国家；社会
物业管理自从在深圳诞生以来，以其自身新生的活力和无比的优势在中国迅速发展着，如今已辐射到中国的大江南北。总的来说，在中国取得了巨大的发展。
然而物业管理在中国的发展蒸蒸日上的同时，也出现了众多的问题。媒体不断报道物业管理企业违法乱纪，欺骗业主以及由此引起的物业管理纠纷，最起眼的莫过于业主维权，典型的案例就是去年媒体大肆炒作的深圳物业管理黑幕调查。全国上下都把物业管理公司及从业人员认为成冒昧良心、一心坑业主的恶魔，“天下物业管理一片黑”。就连近两年春节联欢晚会上，著名艺术家小品演员黄宏上演的两个小品《装修》和《邻居》都有抨击当前物业管理的意思。其中《装修》中的“„我的一条狗抵得上你们的五个保安‟停顿了一下说„手里的警棍‟”明显在侮辱当前物业管理的保安人员，闹得全国上下保安的一致不满；《邻居》中的“就像现在的物业管理公司，服务跟不上，物管费下不去”好像也道出了众多业主的心声，赢得台下观众的阵阵掌声。
是不是当前的物业管理混乱局面就像当前众多媒体报道的一样，仅仅是由于当前法律法规不完善，黑心的物业管理企业违法乱纪，以损害业主利益来获得利益造成的呢？或者当前物业管理从业人员素质低下，不能满足业主的要求造成的呢？我觉得我们更要从业主、社会、政府这三方面来探讨。
一、当前的业主维权现象
当前，随着我国法制化建设的推进和我国公民法律意识的增强，公民的各种维权活动呈明显上升趋势。物业管理作为中国的新兴行业，随着《物业管理条例》的颁布，业主维权事件也不断增长，而且业主维权的最多形式莫过于拒交物业管理费。
据北京消费者协会统计，近年物业管理投诉中，由于物业管理收费而引起的竟占80％左右。而据北京市居住小区管理办公室最近一项抽样调查结果显示：北京市商品房小区目前的平均物业管理收费率仅为65％左右，在对28个商品房小区的调查中发现，物业管理收费率达80％以上的小区仅有14个，仅占调查小区总数的一半，其余14个小区中8个小区的物业管理收费率为60％左右，另外6个小区的物业管理收费率只有约30％。一般讲，物业管理收费率低于80％物业管理企业将难于维持正常的经营活动，也就是说，目前北京约有一半的商品房小区物业管理举步唯艰。因而就形成“业主欠费——物业管理企业没钱——服务减少——更多业主不交费——物业收费难——服务不到位”的恶性循环现象，不仅造成业主、物业管理企业双亏，而且严重阻碍了我国物业管理健康地向前发展。
当前业主及业委会维权的三种类型：
（一） 业主的权益真正受到损害，要求或被迫进行维权
物业管理行业绝大多数企业都在以“服务业主”为理念，兢兢业业地从事物业管理工作，但也有少数物业管理企业或从业人员由于素质低下，不懂物业管理以及相关法律法规，或为一己私利侵害业主利益，如不履行合同中承诺的服务，擅自提高物业管理费，殴打业主等。这种情况下而进行的业主维权活动，应该极力鼓励。社会各方面也要尽力提供帮助，因为这种维权活动不仅保护了业主的利益，而且对物业管理这一行业的发展，有百利而无一害。
（二）业主或业主委员会不了解物业管理相关知识，盲目维权
这种情况在业主维权行为中占很大的比例。物业管理是一个新兴行业，我国公民对其认识不深，加上由于过去在计划经济体制下实施的福利住房制度，对物业管理认识处于一个较低的层次。如：许多业主认为房子是我买的，干吗还要交钱买你管呢？还有一些业主认为既然交了物业管理费，那么什么事都要由物业管理公司负责，包括业主的财产安全、人身安全、甚至邻居的好坏。典型的案例就有笔架山庄业主索赔案和厦门失车索赔案。业主已把物业管理公司看成小政府，必须管理好小区业主的一切，稍有闪失就认为物业管理公司服务不到位，以拒交物业管理费来进行维权。
2、越位。首先政企没有完全分开。即使在深圳许多的物业管理企业还是国营企业，企业无法独立运作，企业的经营者和员工也缺乏竞争意识，自然影响到物业管理的发展。其次，政府仍习惯于一贯对企业的经营活动直接干预。再次，管理层、管理部门过多，物业管理手续复杂。往往一个小区的经营活动要应付20多家部门的检查，花费在应付检查的时间多了，向业主提供服务的时间就少了。政府在对物业管理行业定位的不准确是导致物业管理行业一片混乱的主要原因。
三、提出解决以上问题的几点意见
一个新生事物的发展必然要受到各种旧生势力的阻碍，这是必然，也是必须的。因为只有经过困难的新事物才能焕发出新的活力。物业管理在当前虽然受到前所未有的挑战，但只要找准原因，再应用正确的方法去解决当前存在的问题，物业管理这一行业必能度过难关，走向美好的明天。
（一）业主要自觉地多从别人角度考虑问题，而不是时时以自己为中心
作为小区中的一员，任何业主的一举一动会影响到其他业主的利益，同时别人的行为也会影响到自己的利益。因而小区中的业主都应该多从小区整体及长远利益出发，而不应该只顾自己眼前的利益。如动不动就拒交物业管理费，这样看起来好像自己没付钱就买到服务，但那只是暂时的，其结果必会形成如前所说的恶性循环，最终受害的还是自己。
同时业主应该主动学习物业管理知识和相关法规，使自己清楚各自的权利和责任。做到既监督物业管理企业的侵权行为，使自己不受损，又要使自己不侵犯到物业管理企业及其他业主的利益。同时应该纠正自己一些有损公共利益的行为，尊重物业管理从业人员的劳动成果，因为自己的任何不良行为必将影响到自己的利益。
（二）社会应纠正对物业管理的偏见认识，尤其作为媒体，应加大物业管理相关知识的宣传和公民素质的教育，而不是到处搜索新闻卖点，任意胡吹
作为媒体，对公众的教育和影响有重大作用，因而媒体应该以“教育天下民众”为己任，而不是到处搜索新闻作为卖点，在对报道一些业主与物业管理企业发生纠纷的事件时，不应该只听业主的片面之词，而应该进行客观地报道。尤其应该在物业管理相关知识方面加大宣传力度，提高公众对物业管理的认识，以及教育民众，提高公民的素质，为物业管理的健康发展尽一分力。
（三）物业管理公司应该提高整体团队成员的素质来服务业主，扩大服务范围，做好与业主之间的沟通工作
首先，物业管理公司应加大对物业管理人员的教育，不仅要提高其专业素质，而且要提高其思想素质，尽力为业主服务。因为业主对物业管理公司评价的好坏不取决于管理层，而取决于物业管理基层人员服务的好坏。但同时不应该以过分牺牲工作人员的利益来取悦业主，如要求员工在与业主发生冲突时“骂不还口、打不还手”。这不仅助长了业主的嚣张气焰，而且大大降低员工工作的积极性，影响公司的长远发展。
其次，物业管理企业应该从各个方面增加服务，即可提高企业的收入，也可提高了业主对企业的满足度。同时多开展一些全社区性质的公益活动，如社区联谊会，让业主之间互相多沟通，使业主体会到社区的融洽性和团结性，增强业主的集体感，构建和谐社区。进而减少了一些业主为一己私利而损害全体业主利益的事件的发生。
再次，物业管理企业要加大与业主的沟通。物业管理企业应该采取各种形式进行宣传物业管理的重要性以及相关知识，让业主更深的了解物业管理。同时，物业管理应使自己财务透明化，即纠正一些业主把物业管理当成暴利行业的错误认识，也使业主对自己付出和回报有清醒的认识。
（四）政府应该合理定位，全力打造成服务政府、责任政府、法制政府
我国政府已经加入WTO，为适应世贸的规范和要求，政府应积极转变政府职能，做到归位不越位，定位不错位，真正成为物业管理市场的宏观调控者，法规的制定者，公平竞争的维护者，为物业管理企业创造良好的发展环境。具体地说，应该从以下方面努力：
一是利用各种媒介加大对物业管理相关知识的宣传，提高公民对物业管理的认识，既监督物业管理企业侵权行为，也不会盲目维权。二是学习西方国家适当给物业管理企业一些补贴，因为物业管理是一个具有外部效益的行业，只有给予适当的补贴才能让其健康发展。三是加大物业管理立法，在物业管理企业与业主发生纠纷时能有法可依。四是减少对物业管理市场的过度干预，尽量让政府和企业分开，精简机构，缩减管理部门和管理层次，实施科学管理，真正做到“权为民所用，情为民所系，利为民所用”。
物业管理这一行业，虽然目前处于“动荡不安”时代，业主盲目维权、物业管理企业侵害业主利益等不良现象时有发生，但我们坚信：只要社会全体成员都能尽一分力，物业管理必然会取得巨大的发展，陶就成具有中国特色的物业管理品牌，最终走向世界，
[ 参 考 文 献 ]
[1]缪泽松。我国物业管理现状、问题及对策。物管论坛。
[2]苏宝炜，李薇薇。降低物业管理费，不应操之过急，住宅与房地产，物业管理，2005（4）。
[3]吴春兴，吴正红。全力打造服务政府，责任政府，法制政府。住宅与房地产，物业管理，2005（3）。
[4]张昊昶。言论。住宅与房地产，物业管理，2006（1）。
[5]王志林。拒交物业费，业主被刑拘。住宅与房地产，物业管理，2006（2）。
[6]链接：业主及业委会维权的三种类型。住宅与房地产，物业管理，2005（3）。
