林荫大院
调查人员：学号： 班级： 成绩：
市场调研报告 调查时间：2016年6月25日 调查对象：林荫大院 调查方式：网上调查 调查内容：
一、项目概况
（一）楼盘简介
50万方林荫王国，浓郁、恢弘，铺展如画。林荫大院位于石家庄新华区，邻近风景如画的水上公园。项目周边交通便利，通过中华北大街、和平路、中山路等城市主干道与石家庄城市中心及周边区域紧密相连。林荫大院总用地面积约14.16万平米，总建筑面积约50万平米，其中住宅总建筑面积约40万平米，容积率约3.15，总户数约2900户，规划由住宅、商业、幼儿园及其它公建配套用房组成。林荫大院不仅仅是单纯的住宅，它与其他三个区块共同构筑成集居住、办公、商业购物、文化娱乐、酒店为一体的规模大、业态全、设施先进的城市综合体，畅享林荫大院15万平米商业区配套。居住在此，居者能享受到大盘所带来的周全而舒适的生活系统、完善的社区服务系统以及源源不断的活力。
（二）开发商简介
广厦控股集团有限公司（简称“广厦控股”）是在中国改革开放大潮中成长发展起来的大型现代化企业集团，公司下辖建设、房产、能源三大直属集团和上海明凯等区域集团，主要经营范围涉及建筑、房地产、能源、金融、制造、教育、医疗、传媒、宾馆、旅游等领域，下辖的浙江广厦股份有限公司是国家建设部推荐的全国建筑业首家上市公司。
公司现有成员企业100多家，员工总数超过10万，企业总资产达270亿元，是浙江省人民政府重点培育的26家大型企业之一，被浙江省工商局、浙江省民营企业发展联合会认定为“浙江省转型升级引领示范企业”。2011年，广厦控股全年共完成总产值710亿元，位列浙江省“十大领军企业”第二位、浙江民营企业百强榜第三位、中国民营企业500强第十位，中国企业500强第138位，公司全年创利税46亿元。
广厦控股积极投身社会公益、慈善事业，回报社会。造公园、办大学、建医院、设立慈善基金、投资希望小学„„近年来，公司累计捐助、投资社会公益事业、慈善事业超过10亿元，200
5、200
6、2007年连续三届被授予“中国优秀企业公民”称号，并为2009年“浙商社会责任大奖”和“中华慈善突出贡献奖”获得者。
2010年，广厦控股集团从全国战略布局考虑，为全面进军华北市场，在华北区域打造“第二广厦”，投资成立了注册资金一亿元人民币的河北兆翔房地产开发有限公司。
河北兆翔房地产开发有限公司采取现代企业管理模式，以董事会为核心决策层，经理为直接经营层，构筑了一个精简高效的组织框架。公司现有在职员工96人，拥有各类经济、技术职称人员60余人。公司下设办公室、财务部、工程部、营销部、总工办、开发部、预决算部、材料部8个部门，构成了一支技术专业、团结合作、开拓上进的优秀队伍，充分保证公司的专业水准和创新能力，以科学的经营管理，保障公司长期稳定地发展。
目前公司开发建设的项目为 “北焦村城中改造”项目。该项目总占地面积约317亩，总建筑面积约97万平方米，总投资额约80亿，是集居住、办公、商业购物、文化娱乐、酒店等多功能的综合建筑群体，其中商品住宅部分为“林荫大院”。
“林荫大院”位于石家庄新华区核心位置，邻近风景如画的水上公园，居住氛围浓郁，揽尽地带繁华。项目周边交通便利，通过中华北大街、和平路、中山路等城市主干道与石家庄城市中心及周边区域紧密相连。
林荫大院总用地面积约14.16万㎡，总建筑面积约50万㎡，其中住宅总建筑面积约40万㎡，容积率约3.15，总户数约2900户，规划由住宅、商业、幼儿园及其它公建配套用房组成。林荫大院不仅仅是单纯的住宅，它与其他三个区块共同构筑成集居住、办公、商业购物、文化娱乐、酒店为一体的规模大、业态全、设施先进的城市综合体，畅享林荫大院15万㎡商业区配套。居住在此，居者能享受到大盘所带来的周全而舒适的生活系统、完善的社区服务系统以及源源不断的活力。
公司目前拥有高级工程师，工程师，预算师，注册会计师等专业技术人员，专业能力强，具有高度的凝聚力和向心力。同时公司重点加强人才梯队建设，高薪在全国诚聘英才，愿有才之士加入我们的集体，使人力资源持续满足公司不断发展的需要。
（三）配套信息
物业公司：浙江绿升物业服务有限公司石家庄分公司
物业费：2.5元/平米.月
车位：住宅车位配比1：0.8，地下两层；商业车位820个左右
周边配套：教育配套：合作路小学、西苑小学、机场路小学、北焦小学、石家庄市第二十八中学
医疗配套：河北省人民医院、河北省医科大学第二医院
商业配套：北国超市中华店、北国超市益元店、家乐福保龙仓中华北店、北站菜市场、朝阳路菜市场
休闲配套：水上公园、中山公园、石太公园
周边银行：中国银行和平路支行、河北银行、中国农业银行北站支行、中国银行机场路支行、中国工商银行泰华支行、中国交通银行和平路支行
内部配套：教育配套：21班双语国际幼儿园
商业配套：15万平米商业区、精品商业长廊
学校：石家庄市第二十八中学
建材设备：门窗：三菱门、德施曼安全门锁、亚铝断桥铝合金窗架
涂料：STO产品中的“蝶彩花岗岩涂料”
五金：坚朗五金
墙体饰面：水包水花岗岩饰面
供暖：市政集中供暖、地暖
供水：市政
供电：市政
二、项目房地产市场营销环境分析
（一）宏观营销环境分析
1、人口环境
石家庄，简称“石”，河北省会，地处河北省西南部，旧称石门。石家庄辖区总面积15848平方公里，市区面积2206平方公里。石家庄市总人口1007.11万人。
2、经济环境
2012年，石家庄市石家庄市生产总值4500.2亿元，规模以上工业增加值1800.2亿元，石家庄开元环球中心规模以上工业利税829.8亿元，规模以上工业利润558.6亿元，固定资产投资3673.3亿元，全部财政收入573.2亿元，公共财政预算收入272.3亿元，社会消费品零售总额1894.8亿元。金融机构月末存款余额7640.7亿元，储蓄存款余额3735.5亿元，金融机构月末贷款余额3995.1亿元，市区居民消费价格指数102.8%。
2013年，石家庄城乡居民收入分别达到2.5万元和1万元，分别增长9.5%、12%。计生家庭帮扶和流动人口计生基本公共服务均等化被确定为中国试点城市。 2013年11月27日，福布斯中文版发布2013年中国大陆最佳商业城市排行榜。 福布斯中文版发布2013年中国大陆最佳商业城市排行榜，石家庄市入选福布斯最佳商业城市百强，排名39位，位列河北省第一。
因此对当地房地产而言，蕴藏巨大的消费潜力
（二）微观营销环境分析
1、企业自身
林荫大院位于石家庄新华区泰华街与和平西路交汇处西北角，总占地面积约14.16万平方米，总建筑面积约50万平方米。
林荫大院住宅总建筑面积约40万平方米，容积率约为3.15，总户数约为2900户。
林荫大院包括住宅、商业、幼儿园及其它公建配套用房，是集居住、办公、商业购物为一体的规模大、业态全、设施先进的城市综合体。
林荫大院商业是林荫大道，由3.6万平方米的林荫坊街铺和14万平米欢乐城两部分组成，林荫坊地处泰华街以西，规划中的市庄路两侧。
林荫大院邻近水上公园，周边环境较好。林荫大院周边交通便利，通过中华北大街、和平路、中山路等城市主干道与石家庄城市中心及周边区域紧密相连。
林荫大院主力户型面积区间为90-230平方米，二室、三室、四室、五室等多元空间可供选择。
林荫大院一期产品户型面积区间90-140平方米，以二室、三室为主，多款创新户型设计可满足主流客群的不同需求。
2、市场营销分析
为什么中国人爱买房？这个问题困扰我很久了，但有人总结了中国女性喜欢买房的几大原因，总结如下：第一，中国现有的生活环境越来越缺乏安全感，大大刺激了女性的自我保护主义，唯有房子才能带来安全感和踏踏实实的感觉；第二，他认为婚姻是以经济为基础的，光有爱情是当不了面包的，有钱有房才是择偶的标准；第三，他觉得女性普遍认为房子比男人更诚实单纯，而且不需要花费过多的精力；第四，女性认为房子比男人更有报纸和增值的效果。总的来说，中国女性买房子还是缺乏安全感。因此，中国女性喜好买房演变成一个严重的问题： 当一个男孩面临结婚时首先必须买房时，当一个女人把房子作为婚姻的基础与保障时，房价还有降下来的可能吗？答案是没有可能。 首先，在过去很少存在无房可住的情况。追溯至多年前，人们的房子多是来自单位分房或者是低价购买单位的集资房，基本上是人人有房住，姑且不论房子大小。现在即使是国有企业和事业单位也不会给自己的员工解决房子问题，更不要说一般的单位。 其次，房价增长的速度远远高于人们工资的增长速度，造成了今日不买房，明日都买不起的局面。所以，中国人都拼着命早日买房，借钱买房，贷款买房，比比皆是。在上海郊区，有可能今年房价是7000，明年房价就是14000。基于经验积累，人们当然要赶紧买房。即使现在不准备结婚不准备住，但是买着放在那里也是好的，因为过几年买房就可能要多付几万几十万。过去人们没有出现疯狂买房的局面，就是因为房价的增速和工资的增速处在同一个水平上，等几年买房也没关系，如今房价增速可是远远超过工资的增速。 最后，中国人多持有“有房才像家”的想法。他们觉得有了房子才有家的样子，才有家的感觉，才有家的安全感和归属感。如果租房住，他们要面对着时刻要搬出去的风险，时刻可能要去找房子的风险。他们不能好好装修房子，因为房子是别人的。他们不能购置过多的家具和生活用品，因为搬家是个力气活，也是一个浩大的工程。同时，他们也可能面对着亲朋好友的质疑和复杂的目光。 总结以上，未来买房热不会降下来，买房问题可能越来越严重。所谓的廉租房等解决办法根本是杯水车薪。所以房价降不下来，还不如去买一套房的观念深入人心。
3、销售渠道 房地产企业应充分应用信息传播方式，如广告、房地产交易会、新闻发布会等为房地产消费者提供信息，加深本企业及产品在广大消费者心中的印象，以促使消费者对本企业房地产产品形成偏爱。不同的社会阶层接触的媒体不同，信息的接收方式也不同。据广州一项调查显示：文化层次越高，对房地产消费的水平和档次越高，这从某种程度上反映了受教育程度对消费购买行为的影。社会关系主要指消费者个体与其相对固定的群体之间的关系，由于群体中各成员对价值观、生活习惯、具体购买行为等都相互受影响，因此又被称为“参考群体”，在具体的购买行为中往往会有权威性的“领袖”，其购买行为直接带动群体中。
三、项目房地产SWOT分析
（一）优势
1、地理位置优越，地处石家庄城市北站区域
2、门户地位，便利的对外交通
3、土地建设成本低
4、占地面积大，易形成规模效应
5、广夏控股集团的品牌效应
6、区域未来发展优势良好，不断增加高消费居民
（二）劣势
1、目前项目长驻人口的缺乏
2、缺乏商业气氛
3、市政配套不完善
4、距离城市商务中心及几大商圈有较远距离
（三）机会
1、城市中心往北发展带来的机遇
2、京津冀一体化发展带来的契机
3、区域内开发楼盘少，为争取地缘性客户赢得机会
4、对舒适购物环境、娱乐休闲等元素的渴求
5、广夏集团的品牌形象良好
（四）威胁
1、北站区域有不少的未开发土地，带来一定的同区域竞争
2、进入大盘竞争时代
4、大项目的投入大、周期长
5、项目区域房价高，对拉拢客户造成一定的难度
四、分析结果
1、开发商为外地开发商，是中国广厦集团的房地产开发企业，依托集团，与集团各版块密切协作，在北京、深圳等大中城市都有开发项目，公司实力雄厚，信誉度高。
2、项目规模大，社区配套规划完整，对高端客群和改善性客群有很大吸引力。
3、交通便利，是城市运营综合体项目，位于石家庄北站北站附近。
4、以现代特色园林构建舒适生活之青春版图，以起伏有致的水系催动青春阳光的灵性与动力，打造的港子河绿化景观带环绕青年社区，更为质感建筑平添一抹亮丽的柔和线条。
5、借鉴世界一线人居潮流和时尚，并结合石家庄本土人居生活方式及习惯，倾力打造多种超值实用且美幻多宜户型，将凝聚林荫大院的再续传奇和你我的感动
五、发展建议
1、结合外围因素充分发挥自身优势是企业发展的关键，本案中地理位置优越，周围社区配套齐全，而且环境优雅，提高对消费者的吸引力度。
2、本案作为大型综合项目，要增加产品的多元化，在产品定位上走中短-中高端路线，提升产品附加值，这样无论是在高端消费群体还是普通消费群体中都会有市场。
3、结合当地的环境和历史人文气息设计独特的建筑风格和景观设计。
4、在物业类型方面做多元化配置，高端的服务理念和一流的服务质量会得到消费者更大的认可。
5、业的包装推广能够提升项目的整体价值，更有效的将项目形象更好的展示给大众，大力度多方面的推广方式才能扩大市场影响力。
石家庄市房地产市场消费者调查问卷
调查人员： 学号： 班级：
尊敬的先生/女士： 您好！
为了更好地了解我市（省）居民购买商品房的真实意向，配合在校期间的专业课学习，我们特组织了本次调查，希望能得到您的帮助与支持。调查采用不记名方式，对您的回答给予保密，仅作为在校期间学习的参考资料。
对您的帮助与支持表示衷心感谢！
1、对您的称谓：
□先生
□女士
2、您购房的主要目的是：
□满足居住要求
□满足居住要求
□为父母或子女购房
□其他
3、请问您的职业是：
□机关/事业单位干部
□企业管理人员
□个体户
□专业技术人员
□贸易
□证券
□建筑业
□高科技
□学生
□其他
4、您目前的家庭月总收入是：
□1000-3000
□3000-5000
□5000-8000
□8000-10000
□10000-30000
□30000以上
5、您一般是通过什么途径与渠道获得房地产方面的信息：
□报纸
□户外广告/路牌
□电视
□电台
□网络
□展览会
□朋友/亲人传播
□杂志
□其他
6、您购房主要考虑：
□地段
□价格
□房型
□环境
□配套
□物业管理
□据相关地点近
7、您购房选择的房屋种类：
□底层
□高层
□多层
□超高层
8、购买商品房您打算购买什么户型
□二房一厅
□二房二厅
□三房一厅
□三房二厅
□其他
9、您购房所希望的地段或可接受的地点： □市中心
□县城
□郊区
□其他
10、您购房希望相邻：
□公园绿地
□医院
□娱乐场所
□其他
11、您购房可接受车程（从居住地到工作地点）：
□15分钟以内
□15-30分钟
□30-45分钟
□无所谓
12、您能接受的房屋单价：
□2900-4899元/平方米
□4900-6899元/平方米
□6900元以上/平方米
13、在以下建筑风格中，凭您的感觉，选择一种您较欢的风格： □欧陆古典式
□现代简洁式
□现代欧式
□其他
14、您比较倾向的购房付款方式是：
□用家庭储蓄一次性付款
□住房公积金贷款
□向银行按揭贷款
□向亲戚朋友借款后一次性付款
15、您最关注小区内的公众设施：
□体育
□娱乐
□休闲
□教育
□艺术
□文化 □其他
16、您希望住层每层的住户是：
□一户
□两户
□三到四户
□六到八户
□无所谓
非常感谢您对此次调查的大力支持！
