登封市房地产调查报告
一、前言
1、调查目的：了解登封市目前房地产总体情况，通过对目前登封市宏观经济及房地产状况调查，了解目前的供需特征，分析预测登封房地产市场未来走向及发展趋势，为我公司以后的项目发展及定位提供一定的产考。
2、调查方法：现场咨询及网上查询。
3、调查时间：2012年10月18日-19日
4、调查地点：登封市区
5、调查内容：（1）登封区域总体概况（2）登封城市规划及政策法规（3）本地购买力、购买价格，购买条件等因素（4）现有其他楼盘面积、户型、价格、周围配套实施等分析。
二、登封市区域总体概况
（1）登封简介
登封市位于河南省中西部，中岳嵩山南麓。市境东西长56千米，南北宽35.5千米，总面积1220平方千米；登封市辖3个街道、8个镇、4个乡、1个工业区和1个矿区，总人口65万人，有24个民族。207国道与
217、316省道贯通全境，郑少洛、禹登高速公路纵横交错，登封铁路与京广、陇海、焦枝铁路干线相连，形成了四通八达、方便快捷的交通网络，登封已成为中州大地上一座风景秀丽、人居环境优美、生态景致怡人的现代旅游名城。登封市先后荣获“国家园林城市”、“国家卫生城市”、“全国绿化模范县（市）”、“中国优秀旅游城市”、“中国特色魅力城市”、“中国县域旅游品牌百强县（市）”、“中国城市信息化创新奖”等荣誉称号。
（2）登封经济情况
登封市全国闻名的旅游名城，是一文一武两大文化发源地，少林国际武术发源地。功夫之都，文化圣山。登封市现有文物古迹1127处，其中，国家级重点文物保护单位达16处，居全国县（市）之首，是著名的“文物之乡”。 少林寺风景区已被命名为国家5A级旅游景区；“山水养生，武术健身，禅音净心”《禅宗少林•音乐大典》实景演出则成为河南省文化旅游的一面旗帜；在第34届世界遗产大会上，登封“天地之中”历史建筑群被成功列入《世界遗产名录》，成为河南 1
省第三处世界文化遗产。资源丰富、物华天宝。登封物产十分丰富，生产的稀有品种冬凌草，它的神奇功效被科学家越来越多的发现。矿产资源丰富多样，登封现已探明矿产种类41种，主要有煤炭、铝钒土、石灰石、硅石、花岗岩、麦饭石等，其中尤以煤炭、铝钒土储量为大，煤炭保有储量31亿吨，铝钒土2.4亿吨，是全国15个商品煤生产基地之一，是全国100个电气化试点县（市）之一，是河南省两个铝钒土基地之一，登封突出发展文化旅游产业和特色现代农业，全力打造国际文化旅游名城。2011年实现生产总值385.6亿元，是2006年的2.6倍，年均增长14.8%；地方财政一般预算收入20.2亿元，是2006年的2.3倍，年均增长18.3%；城镇居民人均可支配收入17565元、农村居民人均现金收入9788元，均比2006年翻了一番；县域经济基本竞争力名列全国第63位，比2006年提升8个位次。2012年上半年，全市实现生产总值221.2亿元，同比增长10.5％；固定资产投资115.9亿元，增长24.1％；规模以上工业增加值145亿元，增长11.5％；公共财政预算收入12.7亿元，增长10.7％；社会消费品零售总额57.5亿元，增长15.7％。
总论：通过对登封市各经济指标可以看出，国民生产总值、财政收入等指标都以二位数的速度在增长，这充分说明登封市经济增长速度非常快，人民生活水平比较高，居民消费水平逐步在提高，这些现象可以充分说明当地居民有着较强的购买能力，对于房地产发展来说，有着良好的发展契机。
三、登封城市规划及政策法规
未来十几年登封市的总体规划发展思路是：，“一城三区四组团”发展新格局正在全面实施。所谓“一城”，即登封城。“三区”，即中心城区、登封新区、旅游新城。“四组团”，即围绕发展文化旅游产业，各乡镇做出适应性调整，打造特色乡镇。
中心城区（老城区改造）的功能定位为：
1、国际文化旅游名城的综合服务区；
2、以儒文化和登封历史为主要体验的文化旅游目的地 ；
3、登封的行政、文化、商业中心和文化创意产业基地。中城区的规划建设用地为12.57平方公里，规划居住人口约20万人，人口毛密度为1.59万人/平方公里。
登封新区的功能定位为：建成为集休闲、居住、商贸等功能于一体的现代化城市新区。该区位于老城区东，建成区面积达3.5平方公里，规划面积30平方公里，规划人口22万人，着力打造产业集聚区、商住区、中岳文化苑三大板块。“天地之中”旅游新城功能定位为：以禅武医为特色的“养心、养体、养生”型具有休闲和养生特色的城市新区。主导功能为河南省旅游集散中心之一，郑州都市区重要的休闲度假圣地；以禅、武、医、商为特色，具有居住生活和生态维护等综合功能。天地之中旅游新城规划建设用地14.57平方公里，规划区规划期限末居住常住人口为10万人。
四、购买需求调查
通过调查得知目前购房者多为有稳定工作和做生意者为主，家庭人口一般为3到5口为主，一般家庭收入为五千元左右。
购买户型大多数为三室两厅，三室一厅，四室两厅为主，面积基本在110㎡-140 ㎡之间。在购买房屋的时候对房屋的采光，户型布局，交通比较重视。由于大多人要和父母一起住考虑到老人上下楼的方便，对多层住宅比较认可，另一原因是高层物业费用比较也是高层不太受青睐的一个原因。
由于登封大多是当地人外来人口很少，因此大多买房子不是因为没房住而是为了①改善居住条件，由于登封是山区居住在农村生活很不方便②解决子女就学问题，当地农村教育条件太差，一般人都不愿意在农村上学，来市区上学就要解决居住问题和房产问题。这些人群一般要求小区规模较大、环境优美、配套设施完善必须有房产证。
五、登封房地产现状调查
（1）居民住房现状与需求分析
登封市建成区面积约12平方公里，人口约14万，户均人口约3.2人，住房建筑总面积约453万平方米，人均住房面积约32.36平方米。市区人口按5％的年增长率，到2012年我市人口达到17.8万人，新增人口38680人，人均住房面积按40平方米计算，将新增加住房面积154.9万平方米，原来的14万人要达到
人均住房面积40平方米的标准，每人还应该增加7.64平方米，需新增住房面积106.7万平方米，按旧房每年自然淘汰率2％计算，到2012年需建设住房43万平方米，以上合计住房需求共304.6万平方米。（数据来源于：登封市住房建设规划（2008—2012）报告）。
（2）目前登封房地产开发特点
从目前在售和在建的来看，规模开发成为市场主流，正由过去的单体楼盘、独家小院式为主转为具有现代特色的规模社区为主，注重相应设施的配套建设以及“以人为本”的环境构建。对开发项目的选址、规划设计、配套设施更加贴近当下购房者的需求。是房地产开发商逐步走向理性，走向成熟阶段，真正实现商品房的正当竞争，推动登封房地产的规范发展。
（3）目前销售和在建建筑分析
目前在建和销售的项目多在20层以上的高层为主，且大多分布在老城区南边。如裕兴国际、白坪小区3期、嵩玉花园、新都万象城、宏润城、尚城国际。东城区多为小高层10层左右为主。如观山悦、华汇小区。
（4）主要房地产项目分析
1.项目名称：裕兴国际
项目位置：南环二路以南谷路街以西嵩山路以东
建设单位：登封新天地建设开发有限公司
项目规模：占地面积34977.15平方米，由两栋28层和两栋18层构成。户型：两室一厅80平米， 三室两厅110-140平米。
价格：3900元起，另送10平米，楼层间价格差约为60元。
周边配套：从目前来看周围配套设施不太完善，缺少大型商场，农贸市场、银行，饭店目前道路还是土路，不过以后这边人口非常密集应该是逐步完善。周边有白坪幼儿园和小学，东边有棋盘山公园西边有月季公园。由于太靠市区南边周边只有一趟8路公交车
2.项目名称：嵩玉花园（嵩景花园二期）
项目位置：颖河路与少室路交叉口东南角
建设单位：河南东方宇亿置业有限公司
项目规模：占地面积56633平方米，容积率2.5，绿化率35%户型：两室一厅90平米， 三室两厅120-150平米。
价格：3100元起，楼层间价格差约为60元。（单位团购价）
周边配套：从目前来看周围配套设施不太完善，缺少大型商场，农贸市场、银行，饭店，不过以后这边人口非常密集应该是逐步完善。小区内部有幼儿园，活动中心，小区绿化和物业服务比较到位。西边有登封一中，政府规划在小区南边有小学，东边有月季公园。由于太靠市区西南周边只有一趟8路公交车。
3.项目名称：尚城国际
项目位置：少林大道与嵩山路交叉口西南
建设单位：河南耀发房地产有限公司
项目规模：占地面积30亩，由商业广场+两栋23高层住宅构成
户型：两室一厅72平米， 三室一（两）厅120-150平米 ，四室两厅
160-190平米。
价格：4400元起，楼层间价格差约为80元。
周边配套：尚城国际处于是中心，周边配套非常完善，附件有中国银行，农业银行，建设银行，市直一幼，西商埠姐小学，市直一中等加上自己建有大型购物广场。
4.项目名称：嵩基宏润城（三期）
项目位置：颖河路与滨河路交叉口西南角
建设单位：河南嵩基房地产开发有限公司
项目规模：占地面积18万平方米，由高层和底层构成
户型： 三室两厅130平米 ，四室两厅160平米。
价格：4500元起
周边配套：小区门口两边是配套门市，超市，工商银行，邮政银行正在装修，小区绿化和物业服务比较到位。小区东边紧邻棋盘山公园，南边200米是书院河路小学，北面100米天骄幼儿园，生活相对比较便利，只是附近没有公交车。
五、登封市未来房地产预测
随着经济水平的发展人们消费观念的改变，受一二线城市的影响，登封市的房地产行业会不断的成熟及规范起来。
（1）大规模、高档次日渐成为趋势
随着登封老城区的改造启动，登封市民已清楚的认识到小产权房屋的问题，虽然价格低廉但无房产证不能受到法律上的保护且孩子无法上学，且房屋随时有可能被拆迁。再加上人们需求的升级，已经不单单要就只要有房住就行，而是要求居住的质量的提升，对居住的环境、安全、服务、配套设施都有了很高的要求。继而大规模社区的优势一下就体现出来，大规模社区配套完善，有专业的物业管理，安全、环境有很好的保证。如嵩景花园、中凯龙城、嵩基宏润城都受到很大的认可和口碑。
（2）120㎡-140㎡三室是需求主流
由于登封外来人口少主要是当地居民购买，因此一般是和父母一起居住因此人口比较多，在加上本地工资不是太高，一般没有能力购买两套。
（3）未来市场需求较大
“全力打造登封国际化旅游名城”这是登封未来十几年的发展目标。“一城三区四组团”是具体的实施框架，未来十几年登封市总人口要达到50万的城市规模，这是登封未来十几年经济发展和城市建设的总体目标，在个目标下政府必将出台一系列有利于房地产发展的政策，从而引导登封房地产的健康快速发
展。现在目前登封市区人口仅有十几万，离目标50万还差的很远，这巨大的缺口对房地产来说无疑是一个难得的机遇。
登封是一个旅游城市，环境相对较好，再加上政府对未来城市的定位和规划是一个非常适合居住养生的城市。登封离郑州洛阳都只有50公里左右，算是他们很好的后花园，因此会一些有钱人会在这里购买居住或投资。
2012.10.20子月飞
