房地产开发与管理 课程论文
北京大学 政府管理学院 王单一
论我国征收房产税的必要性
近几年来，为遏制过快上涨的房地产价格，国家密集出台了一系列调控措施，从财税、金融、法规再到各种限购令，国家调控房地产市场的决心不可谓不大，房地产市场也似乎进入了一场各方相互博弈的胶着期；我们不能忽视房地产调控取得的成绩和积累的经验，但是如果不能深入分析我国住房发展矛盾，从更宽广、更长远的视角构建和完善我国住房制度，就会陷入“为房价而治房价”的怪圈；从体制和机制上做根本性的改革，着力解决触及房地产市场发展的制度性问题和核心问题，已经成为当前我们不得不面对的课题。改革房地产税费制度和地方政府政绩考核体系，又是制度问题的重中之重。
个人住房房产税作为房地产税费制度改革的重要一环，已经称为各界讨论的热点问题之一，本文将结合我国目前房地产发展的实际情况分析征收个人住房房产税的必要性。
关键词：个人住房房产税 必要性
一、个人住房房产税的概念和范畴
目前，学者普遍赞同的一个阐释方式，是将房地产税分为广义和狭义两种，广义房地产税既包括对土地本身及所提供的服务课税，又包括对土地的附着物、构筑物等土地改良物所课征的赋税（如房屋税、土地改良税），对土地或土地改良物交易行为的课税（如契税、印花税）以及对土地的不当利用行为的赋税（如空地税、荒地税等）。狭义的房产税，又被称为房屋税或房产税，是指单纯以房屋及其产权、使用交易为课税对象的税种，或以房产与地产的共同体为课税物所征收的赋税。①
1.房产税是要对个人住房征税并进行税制设计
目前，无论是理论上探讨的房产税，还是实践中试点的房产税，实际上都是对我国1986年9 月15日由国务院颁布实施的《中华人民共和国房产税暂行条例》中规定的房产税制度进行改革，即上文我们提到的狭义的房产税。
首先是房产税征税范围的扩大：即对个人住房要征税。原条例中规定要按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收财产持有税。但房产税征收范围只包括城镇经营性房屋和出租房屋，而对个人所有的非营业用房产（即个人住房） ① 董潘等《房地产经济学》2012年3月第一版 第268页
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免税；而现在要推出的新房产税则是要扩大房产税的征收范围，即要对居民居住的个人住宅也要征收房产税。
其次还要对住宅房产税的计税依据、税率、征收方法等方面进行改革。如原条例中规定房产税的计税金额是按房产余值征税，即按房产原值一次减除10～30% 后的余值计算缴纳；计税标准年税率为1.2% ；对于房产出租，以房产租金收入为房产税计税依据的，税率则为12% 。而现在要进行的房产税改革重点则是要对上述计税依据进行改革，要将原先按房产原值余值计税改为按评估值也就是市场价值计税，即应税住房的计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值。② 如上海试点方案就是暂以应税住房市场交易价格的70%计算缴纳作为房产税的计税依据的。
再次还要对住房房产税的减免税问题进行税制设计，要体现出对百姓基本居住需求的充分考虑以及对困难群体的特殊关照。如上海试点方案规定：对居民家庭新购房给予人均60平方米的住房面积（住房建筑面积）免税。而重庆只是对主城的存量与增量的独栋别墅、新购高档商品房、外地炒房客在重庆购第二套房，征收房产税，其税率为0.5%～1.2%。③
2.房产税是对房地产保有环节的征税
一般说来，房地产税从广义上讲分布于房地产开发建设、交易和保有的各个环节。按我国目前来说，房地产税在开发占有阶段包括耕地占用税；交易阶段包括契税、印花税、土地增值税、营业税、个人所得税；持有阶段包括房产税、城镇土地使用税和城市维护建设税。从狭义上讲，房地产税收仅包括持有阶段的房产税。而现在我国要推出的房产税属于狭义上的房地产持有（保有）环节的税种。以后改革的方向是要把房产持有环节的房产税、城镇土地使用税、城市维护建设税合并，要改变原来“重流通，轻持有”的房地产税收思路，推进持有环节税收；因为交易环节税过重不利于二手房的交易，持有环节税过轻，导致持有成本低，会使房产投机增多，不利于房产市场的健康发展。
二、征收个人住房房产税可借鉴外国经验④
个人住房房产税是世界上普遍征收的一种税。目前，世界上130多个国家和地区都对住房征收房产税，而他们的通行做法中最突出的就是把房产税作为调节收入和财富分配的重要工具。相对而言，房产是透明度较高的财产，由于房产不能移动、税基固定，对于调节社会财富的财产税来说，最容易把握、可操作性最强的就是房产税。
1.英国：楼房居民没有土地所有权
②③ 徐策《对我国推进房产税改革的思考》， 载于《宏观经济管理》， 2010年第12期第24 -25页。
郭宏宝《房产税改革目标三种主流观点的评述——以沪渝试点为例》，载于《经济理论与经济管理》， 2011年第8期第53-61页。 ④ 资料来自互联网http://news.dichan.sina.com.cn/
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英国房地产税的叫法在本国也不统一。英格兰、苏格兰和威尔士叫“家庭税”，而北爱尔兰就叫“市政服务税”。2008年，英格兰平均每个家庭交纳的房地产税为1146英镑。
在英国，买了房子并不一定就买了土地，有的房屋土地仅有一定期限的使用权。独立房屋土地所有权与房产所有权可以统一，但公寓住宅则不同，因为是几十户、几百户人共用一块土地，此时房屋所有者拥有的只是土地的“租期”，土地所有权也许在某个人手里，也许在政府手里。英国法律规定楼房如果多于2/3的业主投票同意购买土地所有权，那就必须首先成立一个公司，以公司的名义购买楼房宅基地，这时，土地实际上就是法人所有，也就是为买这块土地所成立的公司股东集体所有
英国的房地产的估价由政府开发的专用软件自动完成，税额从个人工资账户或养老金账户自动划拨到市政房产税交纳账户，无需个人参与。完税后，如果个人有异议，可以提出复核，发现误差，多退少补。另外，英国对非居民住房的房地产税单独征收，包括商业用房、市镇及村庄的办公用房。非居民住房的房地产税虽然也由地方政府征收，但要交中央政府，然后中央政府按照各地人口平均分配使用，其作用就是富裕地区支持贫困地区。
英国房地产税税率是累进税率，但各个郡的税级和边际税率均不相同，我们仅以2006年英格兰的房地产税级税率为例，说明这个问题。英格兰的房地产税级分为8级，用英文字母A到H表示，并把D级作为参照级，每年的房地产税只规定D级的税值，其他级别的税值自然产生。
2004年，英国平均房价已比1995年高163%，投资性购房个人贷款行为在2004年以前的5年中猛增。英国政府通过各种税收办法，使英国的“房价收入比”在2004年于第四季度回落，2005年继续下降，房价涨势得到有效平抑。
英国模式的优点在于多手段、多角度，避免单一手段被市场力量化解。征收资本增值税是抑制房产投机最有效的手段，因为投机者购房就是为了未来的升值空间，如果要缴纳高额的增值税，那他就要承担较大的风险。税收政策也减轻了首次置业者的负担，加大了购置第二套以上住房者的成本，并将征税用于建设保障住房，补贴中低收入群体。
2．德国：炒房者无利可图
在德国，只要有房产，一般需交纳房产税，只有当房产是文物，而且维护费用超过房产收益时，可以提出免税申请。
房产税是地方税，有专门的《房产税法》。计算方式相对简单，是按“统一的征税值”乘以3.5%。后，再乘以当地确定的税率。例如，本报德国分社的房产近140平方米，按此规定，计算的结果是每年分季度交纳900余欧元。这一数字相对固定，因为“统一的征税值”在德国西部是按1964年1月1日的数字确定，在东部是按1935年1月1日的数字确定，虽然法律要求每6年需重新核算“统一的征税值”，但实际上没有做到，所以德国目前认为此征税值低于实际房产价值。
房产购置税可以说是更重要的调节手段。每购置一处房产，需按房产的实际价值交纳一定数量的税。这个税也是地方税，相应地，有一部《房产购置税法》。在德国，房产购置税基本上是按房产价值的3.5%征收，各个联邦州有所不同。例如，首都柏林从2007年1月1日开始为4.5%。
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在德国的房地产市场，投机资本难以获得成功，房市发展稳定。就是因为德国政府没有把房地产作为经济增长的“支柱产业”。目前德国有8200万人口，而住房总数达到4000万套。同时，德国每年还有25万套新公寓竣工，在很大程度上平抑了房价的上涨。
德国明确房地产行业的定位，即福利而非支柱产业，这对于保障住房供求相对均衡至关重要。对于住房欠账较多的国家而言，借鉴德国模式在短期内难以实现调控目标。如果在借鉴同时，加大保障住房的建设力度，确保中低收入阶层的住房需求，将能起到积极的调控效果。
三、中国征收房产税的必要性
1． 房产税有利于完善税制、完善地方税体系并开辟地方政府新的收入来源 我国自从实施分税制以来，地方政府税收少且征收难度大，为了完成并没有减少的公共事务，地方政府只有依靠土地收益来解决财政问题。如进行房产税改革，对非营利性住房开征保有税，地方政府便可获得大量稳定的税源收入，逐渐摆脱对土地财政的过度依赖。
从国际上征收房产税国家的实践看，地方财政收入的传统主要支柱就是房产税，如英国房产税占地方财政构成的比例达到100%、美国各州在50-80%之间、法国69%、加拿大85%、南非57%、日本32% ⑤。可见，房产税是很多国家地方财政的主要构成部分，这使地方财政有了长期的稳定来源，进而促使地方政府的行政实现从短期行为向长期可持续行为的转变。我国全面推行房产税后，由于税收基数较大，可以长期成为地方政府财政收入的重要来源，使其摆脱“土地财政”，实现地方的可持续发展。
2.征收房产税可以遏制投机性购房，促进房地产业长期健康发展
造成我国目前房价居高不下，二次房产调控效果不够理想的一个重要原因就是投机性购房现象—买房，等待升值，再卖房。征收房产税可以有效地降低房产的投机价值。这是由于投机者购房后要面对直接的确定税负，而房产市场在我国政府的重拳出击下面临不确定的未来，使得房地产的投机属性大为削弱。另外开征新购房产税，不伤及改善型需求，并提高了房地产保有成本，将对房地产投资和投机需求产生抑制作用。这种抑制投资和投机需求的调控方式，对于囤积了住房的消费者来说，未来若干年内可以从容地做出出售或出租的选择，彻底改变消费者囤积房源和闲置的行为，提高住房的利用率，并抑制房价过快上涨。
另外，在房地产保有环节开征房产税这样的财产税，可以在房地产供需双方行为合理化导向上形成一种规范的经济参数和税负约束。在房产税调节之下，不仅可以增加住房市场上中小户型的需求比例，从而有利于集约利用土地，促进城市化健康发展和经济增长方式转变，还可以减少已建成房屋的空置率，活跃租房市场，提高社会中不动产资源配置的效率，同时可以促使不动产投资、投机行为收敛，有利于弱化住房价格过快上涨及导致市场大起大落的可能性，促进房地产业长期健康发展。
⑤ 数据来源：EPS区域经济数据库 转引自网络http://www.daodoc.com，2011年1月27日。
Arthur Cecil Pigou 《福利经济学》，上海财经大学出版社，2006 年。
孙瑞玲 《个人住房房产税改革研究》，载《改革与战略》2012年第4期，第76-79页 ⑧
