××商业项目投资分析
（正 文）
一、项目定位：
1、项目消费人群定位：
陶然亭区域作为南城的老城区，历史悠久。它北起前门西大街，南至南二环；东起前门大街、永定门 大街，西至右安门大街。本区域范围内已拥有相当数量的成熟社区和待建、在建、在售的住宅项目楼盘，固定人口达26万余人，目前陶然亭区域居民大多数是区域内的原住民，以低收入人群为主。但目前该区域在开发住宅项目正在向中高档靠拢，伴随着区域内配套设施的不断完善、旧城区的改造步伐的不断加快、房地产开发的力度加大及其成本的增加，本区域内的生活及居住成本将有所提高，未来进驻本区域生活的门槛将有所上升，预期进驻的人口整体消费力有所提升，符合周边应有的消费特点和结构配比。本区域常驻人口约为80%左右。庞大的人口总数及如此之高的常住人口比例为本项目提供了稳定的消费力支持。因此，区域内固定居民为该项目主流消费群体。
区域内主街国际传媒大道位于**广场西南侧，北京市宣武区境内，北靠前三门大街和长安街，南接南二环，是商务办公、企业经营、休闲居住、配套服务为一体的综合文化产业社区。日人流车流量庞大，而本项目又盘踞国际传媒大道和陶然亭路交叉口。因此该区域办公人士和商务人士也为项目主流消费群体。 本区域相对位于城市中心，项目西侧即为正在修建的地铁4号线，届时地铁的连动将会带动丰台区洋桥板块人流来此消费。
2、产品定位：
项目定位为中档社区型综合商业市场，建筑为地下一层，地面五层单体建筑；
产品业态划分为：
B1：超市（在地铁出口处设有超市入口）；
F1外门脸：为专卖店和主力店（餐饮、药店等）；
F1—F5：中档商业市场，五层设剧院或市场旁边建单体独栋楼设为剧院。
备注：由于项目所在区域距西单商业街、王府井、SOGO商圈较近，区域居民的消费习惯已形成趋向于这些商圈所购物，而项目区域内学生群体又比较庞大，因此，本项目将尽可能减少服装业态的比例，加大文化办公用品的比例。
二、项目财务分析：
1、项目定价表：
2、项目财务支出表：
3、不同情况下项目收益敏感度分析：
不同销售比例下销售十年使用权收入情况（可销售建筑面积为㎡）：
不同租赁比例下年租赁收入情况（可租赁使用面积为㎡）：
