摘
要
随着国民经济的持续增长，房地产投资也呈现增长的势头。在本文中，作者综述了房地产投资开发研究的意义及相关研究的几大步骤。作者以深圳商业地产为例，从内部环境，外部环境，价值分析及对比分析，多方面综述了投资商业地产的可行性。
关键词：房地产投资 优化 价值分析 商业地产
房地产开发投资分析报告
一、房地产投资可行性研究的必要性
1．保证投资决策的科学性和合理性
房地产开发是一项综合性经济活动，其投资最大、建设周期强、涉及面很广、所含工程项目多，靠盲目投资，“投机”行为是不可能达到预期经济效益的，只能给投资者带来无法挽回的经济损失，它是任何投资者都不希望发生的，特别是目前的房产行业处于强烈的市场竞争中，要在况争中求生存，求发展，只有对投资项目进行详细，可靠的市场预测、成本分析和效益计算，才能对项目所面临的主要技术问题进行全面评价和分析，才能使投资决策建立在科学合理的基础上，使项目具有一定的可行性。可以这么说，房地主开发项目成功与否，在相当大的程度上取决于可行性研究的成功与否。
2．保证投资方案的优化
任何一个项目投资，都会存在从多可供选择的方案，不同方案的实施，将会带来不同的经济效益，只有通过可行性研究，进行方案的具体情况分析、效益的比较和选择，才能尽可能优化最佳方案，使投资获取最大经济效益。开发方案选择的正确与否，几乎完全有赖于可行性研究成果的正确程度。
3．保证项目投资的有序性
房地产项目投资可性性研究过程，实质上就是对项目的实施进行周密安排的过程，尤其是围绕项目开发进度所进行的资源配置、资金筹措、现金流量、还贷能力等一系列分析研究，可初步确定项目开发建设过程中各阶段的资金供给与资金使用、原材料和设备的供应，配套工程设施步骤等。使整个项目有条不紊的进行，以达到预期目的。
二、房地产投资项目可行性研究的主要步骤
房地产投资项目可行性研究活动是一项系统工程，要按照一定程序进行。
1．筹划
筹划是可行性研究开始前的准备工作，也是关键环节。包括：提出项目开发设想；委托研究单位，或组建研究机构；筹集研究经费；承担研究课题的部门则要摸清项目研究的意图，项目提出的背景；研究项目的界限、范围、内容和要求；收集该研究课题的主要依据材料；制定研究计划。筹划阶段最重要的工作是组建队伍。
组建一支精明强干、工作责任心强、业务能力强、专业知识搭配合理的研究队伍是决定研究成果水平高低的关键。一般来讲，房地产投资项目可行性研究的研究班子应由熟悉房地产经济的经济师主持，包括了解房地产市场状况的专家、熟悉房地产开发与建设的工程技术人员、熟悉房地产经济运行机制的财务分析专家、以及熟悉城市规划及规划管理的专家。有条件的投资商，也可委托房地产咨询公司、房地产投资项目研究机构等来承担。
2．调研
调查研究是房地产项目可行性研究开始后第一步要做的工作，也是基础工作。只有调查研究所收集的资料全面、及时、准确，才能使所做出的可行性研究报告翔实可信。调查研究主要从两方面进行：
（1） 内业资料的调查研究，即收集各类有关资料，包括：有关房地产投资的方针政策、委托单位设想说明；各种有关资源报告；有关城市规划；有关地理、气象、交通、经济发展、售价及房地产市场需求等技术经济资料。
（2） 现场实地的调查研究，即开发区域的实地自然、经济、技术方面的调查和市场研究。
3．优化及选择开发方案
优化及选择开发方案是可行性研究的主要步骤。房地产开发项目的开发方案主要是项目的规划及开发进度安排。为了便于进行优化及选择，一般都应同时提出多种方案，再进行方案评选，仅由承担可行性研究的部门或规划部门独家提出规划方案的做法，谈不上方案的选择及优化，是不可取的做法。许多地区，这一步骤是采取方案征集或方案投标的方式进行，同时有多个专业单位或专业人员进行规划设计。评选小组再进行组织方案的评选，通过对方案技术、经济方面的比较，从而选出最优方案。
4．详细研究
由于房地产投资项目的盈亏关系到企业的成败，因而对优选方案的决策必须慎重对待，进行详细研究。详细研究阶段是对方案优选阶段的验证和继续。在这一阶段，要再用多种技术经济方法，对优选出的方案进行财务分析、经济效益分析、社会效益分析和环境效益分析。还要进行敏感性分析，表明在成本、价格、工期等不确定因素发生变化时，对项目经济效益产生的影响。
5．编写报告书
在对项目进行了全面、详细分析研究之后，便可编制可行性研究报告。可行性研究报告是投资项目可行性研究成果的最终体现，对该项目投资决策成功与否关系极大。房地产综合开发项目可行性研究报告书必须附有一些主要的原始资料，如开发规划平面图、经济效益计算书、开发成本计算表等。在报告书中还要提出项目开发的资金筹措方案。即对开发资金来源、筹措方式及偿还方式、资金筹措成本及风
险进行分析；对项目投资的经济效益、社会效益及环境效益做出全面评价。经有关主管部门审批的可行性研究报告，可作为房地产开发项目编制设计任务书和投资决策的依据、作为筹集开发建设资金的依据、作为与有关部门签订合同的依据、作为编制初步设计和项目建设准备工作的依据。
随着改革开放的不断深入、经济的不断发展，房地产投资逐渐成为社会经济生活的重要组成部分，而对房地产投资项目成败起关键作用的房地产投资项目可行性研究越来越被业内人士所重视，它将成为房地产项目投资的一个组件，与房地产其它投资环节一起构成房地产项目投资的全部内容。
三．深圳商业物业投资分析
1．经济发展为商业地产发展带来巨大需求。
商业地产的功能决定了其发展轨迹必将与一个国家或者一个城市的发展息息相关，城市经济发展和城市化进程是商业地产得以发展的重要基础保证。2009年深圳经济快速复苏走在了全国的前列,深圳大城市进程将促使产业结构不断向高端制造业和服务业转移，业地产向多元化、高端化发展。
深圳市作为我国改革开放的前沿城市和全国金融中心之一，城市综合实力位居全国大中城市的前三甲，具有较强的区域辐射能力，吸引了大批企业的入驻。2009年以来深圳总部经济不断发展，引来如中信证券企业总部、阿里巴巴南方总部等知名企业的总部相继落户深圳，而中国平安、中国人寿、民生银行等也纷纷在深圳CBD购买土地自建写字楼，包头银行、宁波银行、湛江商业银行、浙商银行等区域性银行纷纷在深圳开设分行，而资本市场创业板的推出也吸引了更多企业进驻深圳。 同时，深圳本土中小企业的商业需求也在不断扩大。一方面表现为深圳中小企业规模不断扩大而产生商业规模需求，另一方面表现为众多新生中小企业的商业需求。2009年10月深圳市政府起草了《深圳经济特区促进中小企业发展条例公告》把中面支持和促进深圳中小企业的发展，而中小企业的不断发展也将为商业地产带来巨大的办公和经营需求。
2．行业变化带来商业地产的价值重估 从国际上的成熟房地产市场来看之上。但是近年来住宅市场成交火爆带动了住宅价格的不断攀升，上涨速度和幅度远高于商业地产以致于目前深圳部分商业物业在价格上低于住宅1物业的价格，投资回报率却接近住宅的两倍，目前深圳商业地产处于明显的价值洼地。另外深圳毗邻香港，随着深港一体化的不断推进，未来深港在金融、商业、文化等各个领域上的大融合已经是大势所趋，但是目前深圳商业地产价值与香港的商业地产差距仍然很
大表现为具有可比性的商业物业深圳的售价/租价远低香港。虽然目前深圳的经济发展无法与香港相比。但是香港已经处于相对成熟期，而深圳仍处于快速发展阶段，其经济规模和发展趋势将逐渐追赶香港，深港一体化的不断推进将刺激深圳的商业地产逐渐向香港靠拢。 2009年末开始的房地产调控政策的变化，将给房地产行业带来巨大影响。由于调控政策直指住宅地产而商业地产较少涉及民生问题，投机气氛较弱，所以不在政府的调控范围之内，其政策环境的宽松必将吸引更多的投资资金。
基于对商业地产前景看好。我们认为投资商业地产的机会已经来临。而面对深圳众多商圈和类型丰富的商业物业如何评估深圳商业物业的投资价值就摆在了我们面前。我们认为商业地产的投资价值直接体现在两个方面，其一是商业物业的保值增值功能即买卖价格的稳步提升。其二是商业物业的租金回报率即商业物业能够带来的稳定收益能力。而如何判断商业物业能否具有这两个价值潜力则与物业外部条件和内部条件密不可分。商业地产的宏观环境分析、经济、政策、信贷及行业发展，商业物业的外部环境包含地理位置、城市规划、政策支持、片区环境、交通设施、商圈规划、商业气氛、人流及客流等。 商业物业的内部条件包含开发商及管理商综合能力、项目规模、项目定位、形象设计、建筑风格、建筑格局、建筑质量、经营模式、客户群体。
以上的内、外部条件决定了商业物业的投资价值最终会体现在商业物业价格的升值能力和租金回报能力上来。所以对商业物业投资价值的分析也基本将基于以下分析方法。
以下将以实际案例展现商业物业的投资价值，案例中数据均来源于中源地产市场研究数据库，由于已经对商业地产的宏观环境进行了分析，较看好未来商业地产的发展形势，故案例中将不再重复分析宏观环境，而主要从商业物业的外部、内部和投资价值进行分析。 案例：
福田中心区甲级写字楼——荣超经贸中心投资分析。
该项目是福田区中心区的甲级写字楼，位于金田路与福中路交汇处东南市民中心东侧。下面我们将通过对比福田中心区豪宅“黄埔雅苑”以及香港金钟区甲级写字楼“美国银行中心”来分析荣超经贸中心投资价值。 外部环境：
物业所处的商圈是福田中心区是整个深圳市的金融、商贸、会展、行政、文化中心。深南大道由东向西穿越其间将中心区分为南北两个片区。其中南片区主要为全市的中心商务办公区北片区为全市的行政、文化中心。福田中心区拥有金融服务、现代商贸、现代物流、高端旅游、国际会展等为特色的高端服务业产业集群是深圳乃至整个珠三角的交通枢纽中心总部经济发展迅速聚集了国内外知名企业总部约380家入驻各类企业近3800家就业人员15万人。 内部条件：
经贸中心是由深圳荣超实业有限公司开发、深圳市荣超房地产开发有限公司投资的超高层纯甲级写字楼。项目高206米,建筑面积115247.62平方米是专为跨国企业及国内大、中型企业设计的差异化精品写字楼。2006年开盘均价约为1.6万/平米元/平米。 价值分析：
1、保值增值功能：该物业2006-2009年均价涨幅为119%
2、投资回报能力: 按2009年均价计算投资回报率约为5.14% 。若有业主从2006年买入持盘现在租金价格的上涨业主投资回报率呈现上涨趋势。 对比分析一：
黄埔雅苑是福田中心区的高层豪宅位于荣超经贸
，其目前售价约3.8万元/平米，租金约85元租金回报率约2.7%。可以看到荣超中心售价稍低于黄埔雅苑，但租金回报率远高于黄埔雅苑也就是说商业地产和住宅出现了倒挂现象。通过对比国外或香港等成熟的市场写字楼售价一般会高于同区可比住宅。从这个角度上看若深圳向成熟市场发展，该物业将极具价值发展空间。 对比分析二：
11.25%。也即是说随着85元/平米。至目前均价已达到3.5万元/平米
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荣超经贸中心与美国银行中心相比 “美国银行中心”位于香港商业核心区域——金钟商业圈，该项目为甲级写字楼与荣超经贸中心具有一定的可比性。其目前售价约19万元/平米，租金约850元/平米，投资回报率约5.4%。与处于相似区域的美国银行中心相比，荣超经贸中心售价/租价远低于美国银行中心，售价仅为其五分之一，租金水平也仅为其六分之一。随着深港一体化和深圳经济不断发展深圳商业
的价值也在不断的上升。
案例总结及建议：
该物业地处福田中心区区域优势明显，写字楼市场供不应求现象明显。该物业近年来成交价格不断走高，投资回报率相对较高，保值增值和投资回报能力突出。并且无论是与同区域的住宅相比还是与香港相似区域的写字楼相比，荣超经贸中心均具有价值被低估的特点。所以建议投资者可重点关注。
参考文献：
[1] 王国培 房地产开发项目可行性研究的必要性 漳州市芗城乡房管处 福建 漳州
[2] 百度文：2010年深圳商业地产分析投资价值分析 [3] 中华思维网校： 房地产投资可行性研究的必要性
