物业维修管理办法
一、目的、原则
1）目的：为进一步规范施工单位整改行为，确保工程遗留问题整改的效率和时效性，保障项目经营有序开展，特制定该方案。
2）原则：明确责任，理顺流程，编制公司修缮定额；对简易维修套用修缮定额，快速反应，及时归整；对复杂修缮明确程序，及时完成施工及支付。
二、范围、参与方
1）范围：时代新城项目；
2）参与方：综合部、工程部、审计部、物业公司、第三方、施工保修方；
三、维修流程
确认是否修缮范围—＞物业公司填报维修派工单—＞综合部确认修缮方—＞组织修缮—＞验收—＞第三方审结支付—＞回访统计—＞每年组织修缮定额修编、第三方考核。
见附件
一、修缮流程表
四、各方权责
1）物业公司：
建立微信维修群，当业主提出报修，物业公司组织人员现场判断是否维修范围（有争议的可邀请综合部、工程部现场判断），并在维修群内发出相关图片、户号、位置、数量；
确认属于开发商的维修范围，物业公司向综合部填报《维修派工单》；属于物业公司维修范围的，物业公司自行组织维修；属于开发商范围的，物业公司提交《维修派工单》至综合部。
负责组织维修后的验收，将维修后的照片发至维修群；对维修后的情况进行回访，编制小区维修台账；每季度将维修情况报综合部备案。参与第三方的年度考评、选聘。
2）综合部：
判断确认是否属于开发商组织维修，判断是否保修项目，判断是否是内部修缮定额内的简易维修还是复杂维修。
属于保修项目的，转工程部向施工方提出维修通知；属于复杂维修的，通知第三方向工程部报方案、预算；属于简易维修的，直接通知第三进行维修；属于保物业公司职责范围内的，转物业公司维修。
参与维修工程验收，对简易维修验收可每月支付前现场抽查。对其验收单中工作量进行会签。
负责向第三方发出简易维修指令。负责对第三方进行管理，对其工作履约情况进行年度考核。
负责对物业公司的维修台账进行汇总， 3）工程部
对于保修项目，通知施工单位进行维修，在施工单位不能到位的情况（或多次维修不能满足要求的情况）下，负责协同物业公司，组织第三方进行维修。
审核第三方提报的复杂维修的方案，并签署意见。参与维修工程验收，对简易维修验收可每月支付前现场抽查。对复杂维修验收单中工作量进行会签。
参与第三方的年度考评、选聘。 4）审计部
每年年初编制简单维修的修缮定额，参与第三方年度考评、选聘。 经工程部确认的复杂维修方案，对其预算进行审核。
依据简易维修、复杂维修的验收单及其附件，每月进行结算审核。 5）第三方：
及时按综合部、工程部的指令组织维修；
对于复杂维修向工程部提出维修方案、经确认后编制施工预算。 维修完毕填写验收单，汇总验收资料，按月申请计量支付。 6）施工单位
施工单位接受到工程部通知后，及时组织人员进行保修。 保修期满，先组织工程部、物业公司检验，取得质保期保修完好证明，再按合同退出保修金。
对于保修期外的复杂维修提出建议；
五、第三方管理
1）考评、选聘：由综合部牵头，每年对第三方进行一次考评、比选，与之签订合同。综合部负责对施工单位现场施工人员劳动纪律，行为标准，作业规范实施统一代管。
2）资料：所有维修结算均以签证的形式（并附有维修派工单、验收单原件、维修前后的照片、结算书）。 3）计价方式：
简易维修：直接按内部修缮定额的项目价格表执行，直接以签证工程量乘以固定包干单价计算，不再计取其他任何费用。工程量由物业公司、综合部验收确认。
复杂维修：由工程部最终确认工程量，审计按照审计规则进行审计。
4）工程维修完工后，每月办理结算一次，办理结算后，工程款支付至95%（外墙、屋面防水须经二次大雨后，验收合格无渗漏方可办签证），剩下部分待保修期满后无息一次性支付。维修结算：每月结算一次。
5）质量保障：为确保整改工程满足使用功能要求，保障整改质量，最大限度的避免重复整改，由物业公司于每月20日前对上月整改工程量进行全面的验收并在工程竣工验收单上签字。验收小组固定成员：施工单位现场负责人，物业公司、综合部、工程部。
六、定额修订
每年年初由审计部发起，工程部、综合部配合修编本年度常规修缮定额。
七、反馈编档
维修验收完成后，物业公司组织对维修情况进行反馈，作为第三方的考评依据。
物业公司每季度将小区的维修情况建立台账（应注明户号、维修位置、维修情况、反馈情况等），报综合部备案。
八、其他事项
1）施工合同约定内容：保修期内，经业主多次通知不能维修到位，业主方有权安排第三方维修，并按实际发生金额，加收100%的维修管理费。
2）保修金到期约定内容：保修金退还，需要工程部、监理、物业公司现出具保修合格证明，再行支付。
九、表格附件
维修派工单、维修验收单、内部修缮定额、
十、发布执行
套话
