连云港市物业维修资金管理办法（暂行）
发布时间：2009-07-05
信息来源：连云港市人民政府法制办公室
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连云港市物业维修资金管理办法（暂行） 第一章 总 则
第一条 为了加强对物业维修资金的管理，保障物业共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护物业维修资金所有者的合法权益，根据《物权法》、《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》等法律、行政法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于连云港市行政区域内商品住宅、商品非住宅、经济适用房、集资住房（上述四类以下统称商品房）、售后公有住房等物业维修资金的交存、管理、使用和监督。 本办法所称物业维修资金，是指专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、中修和更新、改造的资金。
第三条 本办法所称物业共用部位，是指根据法律、法规和物业买卖合同，由单幢物业内业主或者单幢物业内业主与之结构相连的物业业主共有的部位，包括：物业的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和物业买卖合同，由业主共有的附属设施设备，包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
第四条 物业维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、集中管理、政府监督的原则。
第五条 市房产主管部门会同市财政部门负责全市物业维修资金的管理、指导和监督工作。
县级人民政府房产主管部门会同同级财政部门负责本行政区域内物业维修资金的管理、指导和监督工作。
第二章 交 存
第六条 除一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备外，其他物业业主均应当按照本办法的规定交存物业维修资金。
前款所列物业属于出售公有住房的，售房单位应当按照本办法的规定交存物业维修资金；属于商品房的，开发建设单位应当按照本办法的规定交存物业维修资金。
第七条 业主按照所拥有物业的建筑面积交存物业维修资金，不设置电梯、设置电梯的物业每平方米建筑面积交存首期物业维修资金的数额，分别为本市建筑安装工程每平方米造价的5%、8%；开发建设单位按照所开发商品房的建筑总面积交存物业维修资金，每平方米建筑面积交存物业维修资金的数额为本市建筑安装工程每平方米造价的1%。
市、县人民政府房产主管部门应当根据实际情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期物业维修资金的数额，并适时调整。
第八条 出售公有住房的，按照下列规定交存物业维修资金：
（一）业主按照所拥有物业的建筑面积交存物业维修资金，每平方米建筑面积交存首期物业维修资金的数额为当地房改成本价的2%。
（二）售房单位按照多层住宅售房款的20%、高层住宅售房款的30%，从售房款中一次性提取物业维修资金。
第九条 业主交存的物业维修资金属于业主所有。
从公有住房售房款中提取的物业维修资金属于公有住房售房单位所有。 开发建设单位交存的物业维修资金属于业主所有。
第十条 业主、公有住房售房单位、开发建设单位交存的物业维修资金，均由物业所在地市、县人民政府房产主管部门代管，市、县人民政府房产主管部门应当成立专门机构管理物业维修资金（以下统称物业维修资金专门管理机构）。
物业维修资金专门管理机构应当委托所在地商业银行，作为本行政区域内物业维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立物业维修资金专户。
业主交存的物业维修资金，物业维修资金专门管理机构应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。
公有住房售房单位交存的物业维修资金，物业维修资金专门管理机构应当按照售房单位设账，按幢设分账；其中，业主交存的物业维修资金，按房屋户门号设分户帐。
开发建设单位交存的物业维修资金，物业维修资金专门管理机构应当以物业管理区域为单位设账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账。
第十一条 业主应当在办理房屋交接手续前，将首期物业维修资金存入物业维修资金专户。
已售公有住房的业主应当在办理房屋交接手续前，将首期物业维修资金存入公有住房物业维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房物业维修资金专户。
公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的物业维修资金存入公有住房物业维修资金专户。
第十二条 未出售房屋面积低于单幢物业出售总面积10%（含10%）的，该部分物业维修资金由开发建设单位一次性代缴。
第十三条 开发建设单位应当在办理商品房预售许可证前，将应交纳的物业维修资金一次性存入物业维修资金管理专户。
第十四条 业主未按本办法规定交存首期物业维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付。
第十五条 物业维修资金专门管理机构、代收物业维修资金的售房单位应当出具由财政部门统一监制的物业维修资金专用票据。
第十六条 物业维修资金专门管理机构必须建立物业维修资金管理制度。
第十七条 业主分户账面物业维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。
第三章 使 用
第十八条 物业维修资金应当专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、中修和更新、改造，不得挪作他用。
第十九条 物业维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和
负担人相一致的原则。
第二十条 住宅共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：
（一）商品房之间共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
（二）售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存物业维修资金的比例分摊；其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
（三）售后公有住房与商品房之间共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中，售后公有住房应分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存物业维修资金的比例分摊。
第二十一条 物业共用部位、共用设施设备大修、中修和更新、改造，涉及尚未售出的商品房或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品房或者公有住房的建筑面积，分摊大修、中修和更新、改造费用。
第二十二条 业主大会成立前，需要使用物业维修资金的，按照以下程序办理：
（一）物业服务企业根据大修、中修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；
（二）物业维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；
（三）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；
（四）物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地市、县物业维修资金专门管理机构申请列支；
（五）市、县物业维修资金专门管理机构审核同意后，将所需物业维修资金划转至维修单位。
第二十三条 业主大会成立后，需要使用物业维修资金的，按照以下程序办理：
（一）物业服务企业或者维修单位提出使用方案，使用方案应当包括拟大修、中修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用物业维修资金的情况的处置办法等；
（二）业主大会依法通过使用方案；
（三）物业服务企业或者维修单位组织实施使用方案；
（四）物业服务企业或者维修单位持有关材料向所在地市、县物业维修资金专门管理机构申请列支物业维修资金；
（五）市、县物业维修资金专门管理机构发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令其改正；
（六）市、县物业维修资金专门管理机构审核同意后，将所需物业维修资金划转至物业服务企业或者维修单位。
第二十四条 发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对物业共用部位、共用设施设备进行大修、中修和更新、改造的，按照以下规定列支物业维修资金：
（一）业主大会成立前，按照本办法第二十二条第四项、第五项的规定办理；
（二）业主大会成立后，按照本办法第二十三条第四项、第五项、第六项的规定办理。
发生前款情况后，未按规定实施大修、中修和更新、改造的，市、县物业维修资金专门管理机构可以组织代修，维修费用从相关业主物业维修资金分户账中列支；其中，涉及已售公有住房的，还应当从公有住房物业维修资金中列支。
第二十五条 下列费用不得从物业维修资金中列支：
（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；
（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；
（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；
（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的物业共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。
第二十六条 在保证物业维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将物业维修资金用于购买国债。
利用物业维修资金购买国债，应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债，并持有到期。
禁止利用物业维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。
第二十七条 下列资金应当转入物业维修资金滚存使用：
（一）按照有关规定计算支付的物业维修资金利息；
（二）利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外；
（三）物业共用设施设备报废后回收的残值。
第四章 监督管理
第二十八条 房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明物业维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的物业维修资金随房屋所有权同时过户。
受让人应当持物业维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到所在地市、县物业维修资金专门管理机构办理分户账更名手续。
第二十九条 房屋灭失的，按照以下规定返还物业维修资金：
（一）房屋分户账中结余的物业维修资金返还业主；
（二）售房单位交存的物业维修资金账面余额返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。 第三十条 市、县物业维修资金专门管理机构，应当每年至少一次与专户管理银行核对物业维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布下列情况：
（一）物业维修资金交存、使用和结存的总额；
（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；
（三）业主、公有住房售房单位分户账中物业维修资金交存、使用和结存的金额；
（四）其他有关物业维修资金使用和管理的情况。
业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的，可以要求复核。
第三十一条 物业维修资金专门管理机构应当建立物业维修资金查询制度，接受业主、公有住房售房单位对其分户账中物业维修资金使用、收益和账面余额的查询。
第三十二条 物业维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。
第三十三条 物业维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部有关规定。 财政部门应当加强对物业维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。
第三十四条 物业维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当按照财政部门的有关规定执行，并接受财政部门的监督检查。
第五章 法律责任
第三十五条 公有住房售房单位有下列行为之一的，由所在地 市、县人民政府财政部门会同同级房产主管部门责令限期改正：
（一）未按本办法第八条、第十一条第三款规定交存物业维修资金的；
（二）违反本办法第十四条规定将房屋交付买受人的；
（三）未按本办法第二十一条规定分摊维修、更新和改造费用的。
第三十六条 开发建设单位违反本办法第十四条规定将房屋交付买受人的，由所在地 市、县人民政府房产主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以3万元以下的罚款。
开发建设单位未按本办法第二十一条规定分摊维修、更新和改造费用的，由所在地 市、县人民政府房产主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以1万元以下的罚款。
第三十七条 违反本办法规定，挪用物业维修资金的，由所在地 市、县人民政府房产主管部门追回挪用的物业维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
物业服务企业、开发建设单位挪用物业维修资金，情节严重的，除按前款规定予以处罚外，还应由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
市、县人民政府房产主管部门及其物业维修资金专门管理机构挪用物业维修资金的，由上一级人民政府房产主管部门追回挪用的物业维修资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
市、县人民政府财政部门挪用物业维修资金的，由上一级人民政府财政部门追回挪用的物业维修资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十八条 市、县人民政府房产主管部门及其物业维修资金专门管理机构违反本办法第二十六条规定的，由上一级人民政府房产主管部门责令限期改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；造成损失的，依法赔偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
市、县人民政府财政部门违反本办法第二十六条规定的，由上一级人民政府财政部门责令限期改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；造成损失的，依法赔偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十九条 对违反物业维修资金专用票据管理规定的行为，按照《财政违法行为处罚处分条例》的有关规定追究法律责任。
第四十条 市、县人民政府房产主管部门（物业维修资金专门管理机构）、财政部门及其工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章 附 则
第四十一条 市、县级人民政府房产主管部门会同同级财政部门可以依据本办法，制定实施细则。
第四十二条 本办法实施前，商品房、公有住房已经出售但未建立物业维修资金的，应当补建。具体办法由市、县人民政府房产主管部门会同同级财政部门依据本办法制定。
第四十三条 本办法由市房产主管部门、财政部门共同解释。
第四十四条 本办法自2008年7月1日起施行。
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