深圳市罗湖区物业紧急维修管理办法
（征求意见稿）
第一章 总 则
第一条 为维护深圳市罗湖区老旧住宅物业的正常使用，有效防范涉及物业的突发安全事故，保障人身财产安全，维护社区安定和社会稳定，根据《深圳经济特区物业管理条例》、《深圳市物业专项维修资金管理规定》、《深圳市罗湖区物业专项维修资金管理办法》和《深圳市罗湖区财政专项资金管理办法》等法规规定，结合本区实际，制定本办法。
第二条 物业紧急维修是对未建立首期物业专项维修资金的老旧住宅物业，当物业项目共用部位和共用设施设备发生或可能发生突发安全事故，对物业共用部位和共用设施设备及时进行修缮。
第三条 物业紧急维修采取业主为主、政府鼓励的原则。 第四条 区住房和建设局负责组织实施本办法，监管全区物业紧急维修工作。
第五条 街道办事处是物业紧急维修项目实施管理责任主体，按本办法规定负责维修项目申报、组织、实施、验收和监督的具体工作。
第六条 区财政局负责做好物业紧急维修经费保障工作，制定具体报销拨付指引。
第七条 区民政、审计、特种设备、消防、建设、环保、水务、城管、安监等主管部门依职责进行相应的监督管理。
第二章 适用范围
第八条 下列不属于独立产权单位的物业，物业项目共用部位和共用设施设备出现紧急维修情形的，适用本办法。
(一)1994年11月1日前竣工的物业。
(二)1994年11月1日后竣工，但因建设单位灭失等原因未归集到房屋公用设施专用基金的物业。
第九条 本办法第八条所称的物业出现紧维修急情形指，经街道、建设、消防、应急安监、市场监管等部门认定或有关鉴定机构鉴定，物业项目共用部位和共用设施设备存在公共安全隐患，发生或可能发生突发安全事故，需立即维修或整改的情形。一般包括:
（一） 电梯经评估、检验认为存在严重事故隐患，可能危及人身财产安全，被主管部门封停。
（二） 消防部门通知限期整改的消防设施故障、隐患。
（三） 房屋屋面、外墙渗漏，有关主管部门认定严重危及房屋和人身财产安全。
（四） 供水、排水设施堵塞、爆裂，二次供水水泵等设施严重损坏。
（五） 楼体外立面严重脱落或存在严重脱漏危险，有关主管部门要求立即排除隐患的。
（六） 有关主管部门认定的其他严重危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况。
第十条 物业紧急维修仅限于满足物业的基本使用功能，符合相关部门的维修或整改要求。对物业共有部位及共用设施设备的改良、改造、翻新等项目，不得申请使用物业紧急维修资金。
第三章 物业紧急维修资金的设立和申报
第十一条 物业紧急维修资金是物业项目共用部位和共用设施设备发生或可能发生突发安全事故时，为确保物业能及时得到修缮，避免人身财产遭受侵害而专门设立的资金。
第十二条 物业管理区域发生物业紧急维修情形时，应先使用物业管理区域物业专项维修资金，并按照《深圳市物业专项维修资金管理规定》相关规定办理手续。物业管理区域物业专项维修资金不足部分再申请紧急维修资金。
第十三条 物业紧急维修同时符合《深圳市罗湖区全面推广实施民生微实事工作方案》规定的，优先按民生微实事相关规定办理手续，区街道办事处积极支持。
第十四条 申请物业紧急维修资金需经业主大会表决通过。未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅区，可以由区住房和建设局会同街道办事处，在征求该住宅区业主或者使用人意见并取得过半数书面同意后，指定物业所在地社区居民委员会代行《深圳经济特区物业管理条例》规定的业主大会和业主委员会职责。 第十五条 依据本办法申请使用紧急维修资金的，按照以下程序办理：
（一）业主委员会或社区居委会提请有关部门认定或有关鉴定机构鉴定，并将认定或鉴定结果和相关情况向物业管理区域所在地街道办事处提交书面报告；
（二）物业管理区域所在地街道办事处制定或委托专业机构制定维修方案，提交区住房和建设局核实是否符合本办法。单项维修工程政府出资金额超过10万元且占工程投资比例超过50%的，在提交区住房和建设局核实前须经区审计局预核。
（三）区住房和建设局核实通过后，必要时街道办事处可申请预拨不超过50%的维修资金。
（四）维修工程竣工验收后，街道办事处持下列材料向区住房和建设局申请拨付余款：
1、维修方案；
2、区住房和建设局核实文件；
3、竣工验收证明文件；
4、按办法应当进行竣工结算审核的，需提交由区审计局出具结算审核报告。
（五）区住房和建设局核准后，按本办法从紧急维修资金中拨付剩余款项。
（六）街道办事处应当将维修项目、拨付款项的金额等情况在物业管理区域内予以通告。 第十六条 本办法第九条所述紧急维修情形出现特别紧急情况的，紧急维修资金使用流程按照以下程序办理。
（一）物业服务企业、业主委员会、社区居委会等部门向物业管理区域所在地街道办事处提出特别紧急维修申请，无需召开业主大会会议表决通过。
（二）物业管理区域所在地街道办事自行或委托物业服务企业制定维修方案并立即组织实施。
（三）街道办事处或物业服务企业将维修方案报区住房和建设局备案并申请预拨相应维修资金。
（四）街道办事处对维修工程验收后，按照本办法第十五条第
（四）项规定办理工程结算手续。
第十七条 同一物业管理区域一年内不能两次或以上申请紧急维修资金，但特别紧急情况除外。
第十八条 每个物业管理区域每次申请的紧急维修资金最高额度不能高于30万元，每年申请总额不得超过50万元。
第四章 物业紧急维修工程的实施
第十九条 政府出资占比低于50%的物业紧急维修工程，街道办事处可以委托物业服务企业或其他市场主体组织实施。街道办事处负责申报、监督。
第二十条 政府出资占比高于50%的物业紧急维修工程，街道办事处按照相关法律法规的办法组织实施。
第二十一条 本办法第九条所述情形出现特别紧急情况的，街道办事处可以授权物业服务企业立即实施维修，不受第二十一条规定的限制。物业服务企业应立即告知业主委员会，同时报区住房和建设局备案。
第二十二条 街道办事处组织物业紧急维修，按相关办法办理招标、施工等有关手续。
涉及电梯的维修、更新、改造工程，应按专业机构的检验、评估意见实施。涉及消防设施的维修、更新、改造工程，应按消防监督主管部门的意见或其认可的专业单位的意见实施。
第二十三条 维修工程竣工后，政府出资占比超过50%（含本数）的，街道办事处应当组织对维修工程竣工验收。政府出资占比不到50%的，街道办事处应当参与对维修工程竣工验收。验收时，可以邀请业主委员会代表、物业服务企业代表参加；未成立业主委员会的，可以邀请3名以上业主代表参加验收。
电梯维修工程的竣工验收应取得法定专业机构的检验合格证。消 防工程的竣工验收应取得消防监督主管部门出具的验收合格证明文件或隐患整改完毕的证明文件。
第五章 紧急维修资金的返还和补贴
第二十四条 物业管理区域使用紧急维修资金后，应立即参照《深圳市物业专项维修资金管理规定》第九条规定的标准（不含地价）筹集本物业管理区域专项维修资金。 自紧急维修工程竣工验收之日起1年内，物业管理区域未按前款的规定决定筹集本区域专项维修资金的，受益物业管理区域的全体业主应共同将政府垫付的紧急维修资金全额返还给政府。
第二十五条 物业管理区域决定参照《深圳市物业专项维修资金管理规定》第九条规定的标准（不含地价）筹集专项维修资金的，不用返还政府为物业管理区域垫付的紧急维修资金。并且政府按如下标准给予补贴：
（一） 物业管理区域业主筹集的专项维修资金金额超过小区房屋公用设施专用基金总额（不含地价）70%或以上的，政府按照筹集金额的40%给予（挂账）补贴，但每个物业管理区域最高金额不超过100万元。
（二） 物业管理区域业主筹集的专项维修资金金额高于小区房屋公用设施专用基金总额（不含地价）30%但低于70%（不含本数）的，政府按照筹集金额的20%给予（挂账）补助，但最高金额不超过50万元。
（三） 1994年11月1日后竣工交付的物业，物业管理区域业主筹集的专项维修资金不包含建设单位缴纳的房屋公用设施专用基金。
第六章 监督管理
第二十六条
街道办事处及相关部门，应当按照法律法规严把质量关，确保工程质量。
第二十七条
物业紧急维修档案由街道办事处负责保管。 第二十八条 区审计局应当对工程的造价依法进行审核，切实规范物业紧急维修的工程造价。
第二十九条
物业紧急维修金要实行专款专用。任何单位不得以任何借口截留、挪用物业紧急维修金，不得弄虚作假。侵占、私分物业紧急维修金的，依法追究相应的法律责任。
第三十条
本办法自发布之日起施行，有效期三年。
