快速实现资金回笼 ——营销模式解析
一、房地产营销理念解读
营销是一个企业与消费者、竞争者、中间商、政府机构和社会组织发生互动作用的过程，是一个系统工程。目前房地产市场营销活动纷繁复杂、营销策略和手段无穷无尽，要选择到适当自身产品的营销模式，就必须确定房地产市场营销理念，才能“纲举目张”，使房地产市场营销获得成功。
1、塑造富有特色的地产文化
从物质到精神，从硬件到软件，是所有事物发展的规律。房地产的物理属性是钢筋水泥；但企业文化的竞争已成为企业竞争的主旋律。企业的发展离不开企业文化，它是企业发展的强劲动力，是企业成长的催化剂。而富有自己独具特色的企业文化，更是企业在激烈市场竞争中获得成功的秘诀之一。如何将这种优良的企业文化贯彻在企业日常的营销行为中，是企业在市场中致胜的关键。
2、以市场为导向、以客户为中心 在房地产市场中买方市场形成后，客户可选择的余地增大，竞争愈加激烈，为适应这一形势，房地产市场企业须转变观念。谁掌握了市场竞争的主动权，谁就能赢得胜利，所以现代市场竞争仅有质量意识是不够的，还必须树立服务意识。房地产开发企业应把客户的价值需求作为企业的核心价值，“以市场为导向、以客户为中心”。
站在客户的立场，发现和体验不同客户群体的真实需求，然后提供相应的商品房和服务，并随着客户需求的变化加以改进和提高，同时注重物业管理，促进和巩固房地产销售市场。这是在现代处于“买方市场”的房地产市场营销中树立口碑，长期留住客户的必然做法。
3、由单纯竞争走向竞合，增强竞争优势
开发商能否在当前激烈的市场竞争中站稳脚跟，对竞争对手的深入分析和准确应对以及培育自身独特的竞争优势很重要。为此，开发商必须树立竞争营销理念，不断提高自身素质，加强培养企业的核心竞争力。开发商要在各区域市场上取得竞争优势必须建立完善的企业治理机构，创造一种持久的发展动力和动力支持系统，以独特而优越的品牌、质量、技术、营销网络等区别于竞争对手的策略占领市场。
4、“取之于社会，服务于社会”的新型营销理念
现实社会的网络效应与传播效应，要求企业必须树立“取之于社会，服务于社会”的新型营销理念。在信息传递手段特别先进的今天，传播效应强化了这种网络效应，对于企业来讲，其网络构成横向看包括消费者、竞争者、中间商、政府机构和社会组织，纵向看包括人才、技术、资金、生产、贸易和产品等，也可以说这些因素是企业丰富的资源，它们来源于社会，因此企业必须树立“先服务于社会”的观念，才可能为自己谋取更大的利益。 一个企业其利润来源于社会，有远见的企业必须具有强烈的社会责任感，一个房地产企业的优良行为，会通过传播效应与网络效应产生正面强化作用，有利于企业的发展；外在形象与内在品质的统一，这是房产企业立足社会的根本点。
二、营销策划创新建议
房地产营销策划的本质是刻意创新，灵活多变，不受任何思维模式的制约。当前的房地产营销策划应力争做到以下几个方面：
1、由重视概念打造到重视前期研究和产品定位 多年以来，大多数房地产企业均把营销重点放在概念打造上，概念的打造在很大程度上被视为项目制胜的关键。但近年来，特别是我国加入ＷＴＯ后，企业的决策者们已意识到，只解决“怎么卖”的问题已远远不够，还必须提前做好对“卖给谁”和“建什么产品”的思考。对于项目前期市场研究和策划，应给予特别重视。在项目前期，应对市场进行挖掘，分析项目竞争优势、客户定位、产品定位、价格定位、开发策略、规划设计指导思想、经济测算，对营销方案等细加研究，慎重制定。
2、系统策划要具有“先行性”、“长远性”
有些房地产企业因为营销策划的滞后以及不注重长远发展，以致房子面积户型单一，平面结构不合理，导致长期空置。楼盘规格档次过高，超出市场的接纳能力，导致被迫停工„„如此种种，给企业自身造成了惨重的亏损，对资源造成极大的浪费。只有销售策划具有“先行性”和“长远性”，决策成功才能有保障。在具体操作上，应在项目决策前期，在市场调查的基础上提出初步的销售策划多选方案，并围绕市场需求状况建议设计产品，随着开发进程的深入和市场环境的改变，再将初步方案细化，将多选方案落实。
3、项目策划要实现由“盲目性”到“针对性”的转变
当前，很多房地产企业在项目策划上忽略了对市场的定位，具有很大的盲目性，造成了不小的损失，加强项目策划的针对性已刻不容缓。对目标买家和已买入的买家进行分析，是增强行销策略针对性的重要手段。
4、服务理念要实现由售前到全程的变革创新
优质的售楼服务、物业管理服务等全程优质服务，可以给消费者带来优惠和便利。买家在优惠的服务下，已逐步形成了节假日看楼的习惯，“五一”和“十一”期间，各大楼盘的参观人数普遍比平时高，形成了“优质服务——看楼——买楼”的良性循环。
因此，企业不应只在售前服务上下工夫，而应为买家提供高水平的全程服务，这是提高企业效益的长远之计。
5、项目的卖点要实现由“高新科技”到“生态”、“健康”的转变 业界流传着一个新经济时代最前卫的命题：人性化的建筑＝绿色＋生态＝个性＋共性＝科技＋智能，其中，绿色和生态是被放在首位的。这其实反映了消费者心理的变化——从“居者有其屋”到“居者优其屋”。过去，楼盘卖点主要集中在“地段优势”、“价格优势”和“产品优势”上，而随着“绿色”、“生态”概念的风行以及群众生活水平的提高，环境意识觉醒，“绿色建材”“园林住宅”、“景观小区”等成为主流卖点，而且人们还在呼唤“长寿住宅”等功能更为强大的生态住宅的出现，企业若能及时顺应这一主流，将在竞争天平上加上一个颇重的砝码。但绿色开发要避免进入“单一的品种选择、单一的建造绿色、单一的剪树过线”的误区。 小结
随着中国楼市迈入了成熟期，楼盘的营销策略也迈入了相对理性的发展阶段，从以前爆炒楼花就能赚得盘满钵满的日子已经不复存在，房地产企业传统上具有的战略优势，如自然资源、规模经济、资金与技术优势，由于相互间的差距正在缩小而不再成为优势或不再是恒久的优势；企业在产品、价格、渠道及促销等营销操作层面上的竞争，由于信息的畅通化，市场运作规范的建立与完善，使得相互间模仿和借鉴的速度越来越快，想以此建立起长久的竞争优势越来越不可能。随着市场越来越成熟，购房消费者越来越理性，要在今天激烈的楼市市场中占一席之地，必须讲求策略，房地产开发商只有用创新的理念武装营销手段，才能在未来的房地产竞争中立于不败。
三、重点营销手法剖析
营销的背后，是一种理念的支撑，而营销的最高境界是一种思想观念的灌输。楼盘也如此，不能仅仅向消费者推销产品如何，服务如何到位，更要传播一种楼盘的理念，来改变他的思想、工作、生活方式，从而使消费者形成一种偏爱，形成一种口碑。这实际上就是一个“卖思想”的过程，也是最高的境界。目前房产市场上营销策略和手段无穷无尽，无不是一种营销理念的写照，总结归纳为以下六方面：
1、“文化营销”——品位效应 目前，房地产界所探讨的文化营销，主要是指房地产开发企业通过打造、激发产品的文化属性，构筑亲和力，把企业营销缔造成为文化沟通，通过与消费者及社会文化的价值共振，将各种利益关系群体紧密维系在一起的企业营销活动。
文化营销，必须以其市场定位为前提，在明确其定位的基础上，推出相应的营销策略。 案例：布莱尔在莞光大锦绣山河演讲
英国前首相布莱尔11月6日前往东莞光大集团项目锦绣山河进行参观考察，并发表题为《从伟大到卓越》的演讲。
项目背景：
锦绣山河东临松山湖，西依生态园林。项目一期占地面积约19万平方米，建筑面积约18.6万平方米，绿化率55％。一期推出132套独栋别墅，每一套面积为500-800平方米，共有13种户型，为北美风格的草原建筑。每套售价都在千万元以上， 12月1日开盘。
营销策略：
锦绣山河项目希望吸引珠三角的企业主、富豪阶层入住。由于松山湖良好的人居环境不为人知、光大地产的声名也局限于东莞，因此，通过此次营销活动，首先宣传了松山湖良好的人居环境及光大地产的品牌，其次，通过布莱尔的访问，体现了锦绣山河首相级别墅的气质，拔高了楼盘的品质，也宣扬了锦绣山河的领袖文化，有助于后期产品开盘，收到客户的认同。 链接：
现代生活给人的外在压力越来越大，人们需要的不是“钢筋水泥的丛林”，他们更渴望居家之中的文化内涵。开发商如果发现了这一点，并加以演绎，就能出奇制胜。开发商必须把创造一种和谐的邻里关系、温馨的居住文化作为经营理念，采取各种有效的措施加强业主之间的沟通、交流。 另一方面，为了给孩子创造一个良好的成长环境，购房者对居住小区文化设施的要求越来越高，不仅关心周围文教单位的配置、距离，而且愈来愈重视小区文化设施的数量、品位，以及小区内大部分住户的文化层次。为此，开发商不仅要注意在建筑风格上尽量体现文化内涵，通过富有特色的主题创意，提升住宅小区的文化价值，给人展现一种高品位的美好生活蓝图，而且要注意通过高品位会所、藏书丰富的图书馆、温馨祥和的邻里中心、设施齐全的幼儿园与中小学等来营造小区的文化气息。
2、“体验营销”——零距离效应
10 年前，北京的开发商卖房子，光凭一张嘴就行，就能“全部售罄”；5 年前，随着大量商品住宅走向市场，开发商开始重包装，建售楼处，印楼书；近两年，购房者越来越理性，开发商只建好售楼处不行了，还需要有样板间，有的项目为了增强可信度，把样板间做在实楼里；例如，万科的西山庭院在推向市场之即，打出了“全景体验”的概念，不但有样板间，还有样板园林、样板物业„„在这里，不仅能看到入住后的硬件标准，还能体会到入住后心理感受。从这些营销手法的升级中，我们不难看出，房地产已经从期房销售慢慢地走向现房体验销售。
案例：万科体验营销三部曲 第一部曲：确定体验营销主题
如果突破传统营销只卖产品不卖感觉的套路，必须将感性与情境的诉求纳入到每一个新开发的项目中。并且在此基础上，根据目标客户追求情感和生活方式的不同，创造出以目标客户体验为导向的精神主题。
营销主题就是一首乐曲的主旋律，它通过项目规划设计、品牌定位和营销策略等“分乐章”，最后在客户那里转化为基于产品和服务而获得的感情、情绪或其它抽象的效用。
如果没有体验主题，就像听一场没有主旋律的音乐会，客户无法得到一致的情感感受，也就难以获得愉悦的记忆。 链接：万科从最早的上海城市花园，站在客户角度诉求“明天我们将住在哪里”，到以后的第五园诉求“骨子里的中国情结”，以及万科东海岸提倡的“海岸生活方式”。
正是这些诉求客户情怀的精神主题，把客户与万科的建筑紧紧联系在了一起，形成了客户对万科品牌深刻而与众不同的体验。 第二部曲：设计客户体验接触点
客户体验接触点就是表现“主旋律”乐章的每一个音符。有了明确的营销主题，还必须借助于各种载体，最终让客户通过视觉、听觉、嗅觉、触觉和味觉形成统一的感知。
这样，发展商确定的营销主题才能在客户那里得到体验，进而吸引和愉悦客户，达到改变和激发客户购买行为的目的。
房地产从产品价值链的项目定位、规划设计、施工、销售现场、交房一直到客户入住，都构成了客户体验的接触点，而不仅仅是售楼处和样板房的包装。
万科第五园，不仅建筑规划设计和样板房的装修体现了典型的中国文化元素，而且园林绿化、环境导示体系、每家每户的门牌标识、信箱、公共环境中的垃圾桶、景观灯、商店的招牌等，从色彩、风格、造型和材质等细节，无一例外地传递出统一的“骨子里的中国情结”。
所以，设计客户体验的接触点就是围绕营销主题，寻找和确定统一塑造客户感官体验及思维认同的每一个细节，让营销主题落地，变为可以打动客户心灵和情感的切身体验。 第三部曲：搭建体验营销管理平台
找到了客户体验的接触点，还必须保障在产品开发不同的时期、不同的产品环节的每一个接触点给客户传递的体验都是一致的，这就给发展商提出了一个动态管理体验营销过程的要求。
首先，要确定一个组织分工体系，把我们要传递给客户的某种统一体验目标和任务分解到各个部门。
其次，还要建立一个项目客户体验管理制度，确保我们确定的营销主题在产品规划设计、施工建造、广告促销以及客户服务等环节能在相关部门得以贯彻落实。
第三，企业要开发一系列体验营销管理工具。例如，公司品牌核心价值图示、项目标志、色彩、标识语标准使用规范、广告创意简报、标准服务用语规范、客户接待规范、项目环境识别导示系统等。
第四，为了保证建筑规划、施工、监理、广告、物业管理等外部合作伙伴理解和配合体验营销主题的落实，企业还需要制定出对相应合作伙伴的管理规范。
最后，配合客户体验营销在企业内部实施，企业人力资源还需从员工招聘、培训、薪酬绩效考核制度方面给予保障。
上海万科“东方尊峪”在营销中正是体现了这一点，在销售现场，首先在大堂有b小调大提琴协奏曲演奏，其次，在会所提供有特制蛋糕和咖啡，然后可以通过会所参观样板房。
实施体验营销，就如同举办一场音乐会，我们需要确定演奏的主旋律，配备理念一致的乐团、专业合作的乐手、优秀的指挥，才能给听众带来愉悦和谐的音乐体验。
3、“关系营销”——口碑效应
当前，在营销中，除了运用电视、报纸、广播、杂志、路牌等传统媒体传播渠道，还可以通过关系营销达成口碑传播，这样既节约成本又具有生命力的一条传播渠道。 关系营销主张重视消费者导向，强调通过企业与消费者的双向沟通，建立长久的稳定的对应关系，在市场上树立企业和品牌的竞争优势。人是关系的主体缔造者，所以关系营销的核心形式就在于人脉的营销。
案例：星河湾推出“新年新豪宅，尊享新生活”活动
星河湾隆重推出“新年新豪宅，尊享新生活”为主题的系列活动。星河湾营销中心大堂吧用丝绸、鲜花和灯光营造优雅的情调，设置地道的各式红茶和精致点心，年初一至初七下午，业主可以通过预约专线订座，携至亲好友前来品尝纯正的英式下午茶。 策略解析：
推出的英式下午茶活动是星河湾为业主度身订做。英式下午茶吸引人的并非茶与茶点本身，而是英国贵族的生活方式。星河湾汇聚了一群有着丰富的阅历和国际视野的业主，他们对生活细节的要求很高。他们都有着自己的圈子，而圈子文化决定了他们有相似的审美情趣，对人对事会有共同的认知。星河湾洞察了这一特点，品质先行，营造上流生活氛围，采取小众营销和人脉营销的模式，一举打入这个金字塔尖的圈子，斩利颇丰。
“人脉营销”的兴起，不仅能有效地促使开发商更加注重做好产品，搞好楼盘小区的物业管理与服务，更强调要密切与业主的关系；同时提醒开发商重视“历史积累”，重视对业主的承诺，重视置业者的居住感受。人脉营销对目标客户群的准确“锁定”，能减少无效的广告投放与无益诉求，提升宣传效果。因此，开发商必须完全从消费者的角度安排经营策略，必须充分研究消费者需求，努力加强与消费者的沟通，注意关系营造。
4、“品牌营销”——扩展效应 随着市场经济发育日渐成熟，商品的品牌形象已成为消费者认知的第一要素，房地产产品也不例外。
房地产营销的趋势将转入品牌营销的时代。在一个买方市场，竞争的焦点会日趋以市场为导向，把价格、地理位置、规划设计、配套设施、物业管理、装修、付款方式等传统营销组合纳入整体品牌策划之中。因为不论何时，品牌都可以为消费者提供使用功能和心理层面两者兼具的利益承诺。其物业项目在完善和提高功能档次方面，不仅满足买家对居住、享受的需要，而且将通过整合营销的传播过程将品牌个性建立起来，形成物业附加值，也能最大限度地满足购买者心理层面的需求。房地产营销的品牌化，将为发展商带来无法估量的经济效益和社会效益。例如，万科系列产品“四季花城”“城市花园”。
借助品牌的力量及魅力开拓市场，聚集消费者，提升企业价值，在日趋激烈的市场竞争中争夺自己的份额，这也是市场竞争下的必然趋势。楼盘品质，决定了楼盘的“本性”，一个强势品牌的基本认同( 即产品的核心要素)，要比延伸认同( 如推广时的风格策略等) 更经得起考验。走品牌经营这条路，最终是以提升企业竞争力为目的的，而产品品质意识恰恰是一切产品竞争最坚实的动力之源。强化产品品质意识，是创立项目品牌，继而创立企业品牌的前提条件。如果建立了顾客的忠诚度，形成企业品牌，就可以降低销售成本、服务成本，获得宝贵的意见，开展客户营销。
5、“网络营销”——信息互动效应
网络营销是因为“非典”而受到关注，但是它的真正催生者是时代发展的必然。21世纪是一个信息化的世纪，网络经济的出现和电子商务的日益普及，不仅改变了原有市场营销理论，带来了营销观念的革命，而且它还在切实地引导营销实务变革。
网络营销具有信息快捷、丰富，发布和获取信息成本低而且可以互动式交流等多种特点，这使得房地产联姻互联网后，房地产网络营销相比传统营销有着众多明显优势： （1）沟通优势
通过互联网，发展商( 代理公司) 可以实现与所有客户的一对一的双向沟通，营销的针对性和实效性更强。 （2）时空优势
现在不少开发商都在互联网上注册了自己的网站，为企业和产品进行宣传和推广。通过互联网双向式交流，可以打破地域限制，进行远程信息传播，面广量大。 （3）表现优势
随着IT 信息技术的日臻完善，网络营销的表现形式更加简洁、直观、形象、具体，使得营销内容详实生动、图文并茂，可以全方位地展示房地产品的外形和内部结构，同时还可以进行室内装饰和家具布置的模拟，为潜在购房者提供了诸多方便。 （4）资源优势
当今社会是一个信息社会，买卖双方的任何决策都需要大量的信息提供支持，超链接技术使一个网站提供大量相关信息成为可能。在网络经济条件下，网上直销、电子商场、房产超市等新兴事物的出现对传统营销渠道提出了挑战。例如搜房网、各城市的房地信息网等给广大的业内人士、消费者提供有效的房产信息。 网络营销的实质是营造网上经营环境，也就是营造企业内部、外部与开展企业网上经营活动相关的环境，包括网站本身、顾客、网络服务商、合作伙伴、供应商、销售商相关行业的网络环境。网络营销是一种新的营销模式，然而，限于房地产与网络自身的特点，它并没有能力完全取代传统营销模式独立运作，因此整合网络营销与传统营销进行优势互补，是网络营销成长之道。
6、“联动营销”——连锁效应
房地产发展到今天，有实力的房地产公司都在瞄准品牌化、系列化、连锁化，单个项目的营销已经落后于市场的需要。不少开发商们已认识到单个项目的持续发掘潜力有限，但是多个项目联合起来，众多的业主就成为重复利用的客户资源。 案例：合生集团“合生会”
合生集团的“合生会”在广州运作得相当成功，会员号称达1万余众。而珠江和合生房地产公司自从进入北京市场后，运作的珠江帝景、珠江绿洲、珠江罗马等项目，在京城百姓当中树立了良好的形象，销售效果非常好。这与其“合生会”的作用有莫大关系。合生的业主，在购买合生旗下的项目时，都可以享受到不同程度的优惠；另外，合生集团还与北京1000余商家签订合作协议，包括商场、旅游、娱乐等场所，其会员在这里消费可以享有一定的折扣。
策略分析：
联合上千商家，推出为业主服务的“北京合生商家联盟”联动营销的好处在于，把单个的项目和公司的整体形象联系起来，不仅树立了整体品牌，而且极大促进了各个项目的销售，从而达到共赢。因此，把品牌营销和项目营销有效地结合起来的“联动营销”也是房地产项目营销推广下一步发展的趋势。
四、地产项目低成本营销策略
地产项目低成本营销运作追求各个阶段、层次的策略性制导与执行。下面结合典型低营销实例从品牌营销、市场细分、产品包装、营销推广以及客户关系管理等营销策略层面上，总结地产项目低成本营销运作的成功模式。
1、先营后销，品牌导向
品牌运作的普遍规律是：应该先有品牌战略，后有营销手段，营销只是品牌战略下的一个层面。
（1）品牌运作与低成本营销
地产企业知名度及其项目品牌与地产项目的低成本营销运作不无关系。尽管品牌对地产项目营销的价值无法用数学恒等式来折现。从以下一个短例分析可以思考品牌价值对地产项目低成本营销运作的作用。
在北京的房地产界，最成功地运用了品牌营销策略的项目是“SOHO现代城”。“SOHO 现代城”很好地挖掘了目标消费者的深度需求，以全新的SOHO 生活方式构成项目行销及传播核心利益，并整合广告、公关、楼书、卖场包装等各种传播渠道，塑造了个性鲜明的项目品牌。不仅有效规避了产品的不足，而且降低了后期销售的运作成本和费用，在销售上也取得了极大的成功，成就了 “SOHO现代域” 独有的热销现象。
从上面例子可以窥察品牌营销对地产项目低成本运作的无形价值。但是，一些地产商认为：万科、金地、SOHO等知名企业操作项目的成功得益于其前期对企业形象和项目品牌的投入，这些大型知名企业的低成本品牌营销运作模式不太适用于中小地产企业及其操作的项目。他们的看法带来思考：中小企业应该结合企业和项目的实际来选择不同低成本营销运作模式。 （2）选择不同的低成本品牌营销运作模式
在房地产市场中，长期以来，项目有名而开发商不出名的情况一直困扰着很多企业，能够从中摆脱的并不多，万科地产、绿地集团等等算是成功的典型。可见，做品牌比做产品难很多。 ①大型地产商应用品牌区隔战略带动项目的低成本运作 定位论之父杰克特劳特说：“如果你试图满足所有人的需求，最后你将不可避免地陷进麻烦。”品牌营销必须学会运用区隔。万科、金地、绿地、华侨城、中海等大中型地产商自公司成立之日起，一直强调品牌区隔的重要性。他们不惜成本，把品牌建设的战线拉得很长，重在战略，轻在战术，甚至向全国市场延伸的时候，在预期的目标客户中区隔于其他品牌。 项目品质的过硬、品牌区隔的战略为销售通路的畅衢奠定了坚实基础，稍用新颖的营销手段，项目的售价就会比别人高出一筹，使得项目在价值领域里不断扩张。因此，创新品质是提炼和规划品牌的区隔主张，赋予品牌具有强劲领先市场的思想，注入品牌成熟甚至会思考的能力。
②发展型地产商适宜采用推动品牌建设营销运作模式
中小型、发展型地产商可以用精细化营销推动品牌建设。精细化营销特征为：通过合理的成本、营销资源配置，使得销售价格降低，以营销精细化的操作为特点，达到目标市场最大化的营销结果。整合传播营销、公关营销、网络营销、活动营销、体验营销、统计营销等被西方精细化营销流派称之系统工具和新营销主张的方法论。
2、产品包装，概念升级
楼盘为什么要包装？楼盘作为特殊产品，实际上更需要包装，这也是房地产市场竞争日趋激烈与成熟化的高度发展阶段，更是一个竞争手段的重要体现。
从某种角度来说，形象包装是楼盘销售的利器，这是被许多楼盘所验证的，具有可操作性和实践性。如果形象包装做得比较好，楼盘就等于在无声地自己吆喝自己，能够成为一个销售的翅膀。包装得好，使楼盘的品质发生了重大的变化，不断提升楼盘的价值，使楼盘处于一种高尚的状态。
3、隐性营销，锁定潜在客户
如何吸引更多潜在消费者的注意力? 如何加深潜在消费者对产品和品牌的认知度?如何促使潜在消费者将购买意向转化为真正的购买行为? 针对这些目标，我们提出一种新的房地产销售概念——隐性客户关系管理模式，隐性营销是指针对潜在消费者进行一系列的关系营销、情感营销、口碑营销等活动，使他们在购买行为之前的信息收集与评估阶段，就已经在心里认同地产商的产品和品牌，这种认同将在很大程度上刺激他们的购买行为。房地产隐性销售模式的实施需要一个媒介平台，这种媒介平台可以是地产商进行的各种媒体宣传、公益活动、促销活动等，但这些方式缺少持续性、深入性、互动性和针对性。
通过隐性营销，得到更多潜在消费者的认同，增快销售速度，可以从侧面减少很多直接的营销费用，比如报纸、电视等广告宣传。 决策观点：
房地产开发商在营销推广中如何既能做到高效，又能实现低成本，这是营销最为核心的问题，两个看似悖论的问题，如何协调，这就必须由开发商根据当时市场状况，自身产品状况等来考虑，选择适合的营销模式，而对产品前期的精确定位，隐性营销等都是在企业发展过程中必须坚持的，这是实现低成本营销的前提。
