“中国房地产基金发展路径”高峰论坛实录

发布时间：2020-03-02 06:53:27 来源：范文大全收藏本文下载本文手机版

“中国房地产基金发展路径”高峰论坛

文字实录

转型期间的中国房地产，正处于巨变的前夜。房地产基金顺势而生，风起云涌，正日益成为一支不可忽视的新生力量。面向未来的中国房地产基金，怎样才能走得更长远、更稳健？在地产金融时代即将开启的大背景下，这一新兴行业将呈现怎样一种发展格局？又存在哪些问题及矛盾？以及趋势与变化？全国房地产投资基金联盟的成立，又将发挥哪些作用与功能？银行、信托等金融机构、社会资本、地产LP等，又将如何在参预地产基金过程中，实现各方的共赢及行业的可持续发展？

为此，《融资中国》杂志联合全国房地产投资基金联盟，10月19日在北京隆重举办“中国房地产基金发展高峰论坛”，金融界网站作为重要媒体合作伙伴参与了本次大会。

主题：中国房地产基金发展路径高峰论坛文字实录

时间：2011年10月19日上午

地点：北京金融街（000402）维斯汀酒店

内容：

主持人：谢谢大家在白忙准时之中来到活动现场，我代表主办方对各位的到来表示最衷心的感谢，谢谢你们。

我是来自北京电视台的主持人，房地产基金是瞬时而升，风起云涌…昨天的晚宴举办的非常成功。希望大家今天可以畅所欲言，共同把脉中国房地产的发展未来，首先欢迎融资中国总编辑方泉先生。

方泉：溢美之词都是溢美，感谢大家在冬至来临之际参加我们房地产的基金讨论会，昨天我跟一个房地产界的老朋友一块聊天，晓光在那刘炜中午一起吃饭的时候说冬天可能提前到来，尽管十度的别墅还差强人意的卖着，但是他知道和他共同做这行业的很多朋友都面临资金的及其紧缺的状况，我说在冬至来临之迹我们开这个会还是适时的，昨天晚上跟证券的投资基金的聚会，大家讨论资本市场下一步走势的时候，绕不凯德问题还是中国经济是否应着陆还是软着陆，尽管昨天上午中国经济不可能硬着陆，但是作为在二级市场做投机的机构投资者，更关心的是通胀下来之后，我们的经济增长会不会下来，上市公司的业绩会不会下来，就是整体经济的增长会不会硬着陆，又绕不开的一个问题是房地产业当下的局面，一个家单地不是很符合经济逻辑的现象如果房地产出现大幅度下跌，他么无疑我们的经济就是硬着陆，反之才是软着陆，但是反之也是说房地产是缓慢下跌。所以房地产和房地产融资不但关心到业内的这些相关的操盘者，同时更广泛的关注到中国经济，关注到我们所有的参与中国经济投资的大小投资者，我们知道今年以来关于国家宏观经济的三个关键词是压通胀、保增长、促转型，所有的宏观经济这一年以来的政策都想通过一两条政策，以货币政策为主导的政策同时应对这三个问题。而这三个问题之间又互为因果，我们说保增长离不开房地产行业的稳定，哪怕是稳定下滑。那么裔通胀也离不开房地产的稳定和稳定下滑，大家知道企业成本极高一个重要的推手就是中小企业的租房成本，通胀对房地产之间发生关系，那么增长与房地产也直接发生关系，更重要的放长远看中国经济不得不面临的从现在做的转型又需要集中代表传统产业传统经济模式的房地产做出一定的牺牲，在这个背景下我们房地产的发展，房地产基金的下一步的发展，都跟中国经济目前的状况息息相关。我们说搞这样的活动对大家来讲是一次畅所欲言的机会，对整体的中国业绩讲也是寻找政策出路的机会，我注意到今年以来冯仑的万通一直搞立体城市，他有这个想法的时候，我个人作为资本市场的专家，也参与了讨论，冯仑这个创意能不能搞出来，其实我认为也代表了房地产行业本身是否能够创新的一个方向，大家如果有兴趣的话，大家可以搜一搜，冯仑的立体城方案相关信息，我觉得冯仑的立体诚实的创意，至少改变了传统的房地产行业是资金密集型和劳动密集型的特征，正在向高科技密集型来转变，甚至于他所倡导的立体城的融资方式也不是我们现在能够想到的类似房地产基金，他给我们的启示不在乎他是否能成功，而在于房地产冬至来临的形势下，我们业内怎么寻找自己行业的提升和发展的机会，谢谢大家。

主持人：接下来是第一个进行主题演讲的嘉宾，中国房地产基金的发展路径及创造探索，有请刘晓光先生。

刘晓光：方总的观点我不同意，流动性肯定对通货膨胀有影响，但流动性是一个双面。一方面他可能会减弱通货膨胀，现在企业资金成本这么高，大量成本肯定转移到…尤引起人们新的预期，总重要我的观点如果现在继续大雅流动性，同时打压股市价格，再打价房产价格，那将是致命的问题。又美元去买美元资产，那是更棒的事情。关于基金我想今天我有15分钟，我简练的说一说，我对基金我们比较熟从91年开始，20年时间，我们经历过基金的上市，研究基金的法鼓，现在主要做的有几个，首创华夏基金，一只是内子的还有一只是外资的，我们做两只北京小城市的基金…基金现在在探索，今天觉得很有意义，把这些基金的朋友组织起来，有专门的联盟，我觉得很有意义。我想今天说的题目就是一个基金的发展的路径，新模式的探讨，副标题叫做打造中国基金地产基金的联合舰队，简单推广一下。

基金我们在发展兴起过程中有很多困惑大家知道从本原上讲，地产基金是…被称为私募基金的是专门用于地产投资的分支，最早出现70年代末期，因为商业手段的凶悍被称为门口的野蛮人，基金的发展历史不是很长，但是对中国来讲推迟了很长时间，我们最早接触地产基金在90年代初期，真正运作在2002年以后，从基金的现状看，大概有几个特征，近两年来发展很快，基金市场的激增，以开发商的财团背景组成的，有的是外资独立的，开始的时候可能主要集中一二线城市，现在是二三四线城市，我们看中国的基金现在有很多问题，因为以前多数是所谓收取固定收益的债券式的基金，我说很多基金名为债权，实为股权，针对这些情况，现在基金还有这些那样的问题，我们概括有这么几个方面，传统的基金模式没有具备快速接触物质项目的功能，这样的专业大型开发商可能是不缺资金，资金很多，但是中小开发商有好象自身的基金功能还是差。第二有利冲突，基金投资者与基金管理者项目之间有利益。第三定位出现偏差。可能有一些基金将来发展成为财团…第四盈利模式。注重资本的收入，项目的管理的收入和资产管理的收入，当然还有机制的问题，整个基金的投入期丰收期的配比，这些问题我认为融合基金的发展过程中，可能也是一个历史的必然，这里有很多问题我们需要探讨，到底是什么样的模式，到底是什么的方式，功能怎么确定，都需要我们探讨。

从基金角度讲，他的发展情况我们把它概括一下，不多说了，从90年代到03年，从04年到06年外资采取收入的方式，06年到09年改变收入的路线，改向参与房地产投资。现在基金比较多了，但是仍然是发展期、探讨期。我们回顾历史，中国的房地产基金每次的变革都是伴随宏观调控大背景进行的，中国的房地产没多少年，从90年代算20多年的历史，我们赶上大概有11次宏观调控，这种调控情况下我们房地产金融面临的困境，当然跟其他行业宏观调控产业升级等等，这里面讲，我们的困扰肯定是流动性的紧张，传统融资工具的受限，我们也看到行业发展的新的机遇，比如私募基金正在成为地产金融的一个很好的模式。我们想还是要深入的去共同来总结研究发展。这里可能几个方面的工作，一个是深入研究海外的基金的先进的经验，另外一个促进行业内的互相的交流沟通。还有加快地产基金人才的培养。还有创新的模式，打造房地产的基金的声威。这是我说的主要的观点。

基金来讲到了中国以后，根据中国的国情要有很多的变化，我们投资基金创业基金的时候做了很多很细致的分析，在中国可能有些变化，从基金的人才讲，我们过去是空白的，这些年来我们有一些队伍，我们还存在很多需要我们探讨的问题，关于壮心基金模式的问题我们简单概括一下，就是以投资人的利益为核心，打通房地产投资的链条，打造由地产基金独立第三方的开发公司律师、会计师、造价咨询师，营销策划，等等构成的联合舰队，当然我这里提的不全面，这个链条还要长，有一个具体的图，这个图在目前还有些其他构造从地产基将来要往前运作的过程中，有专业化的专业性的生产指标要结合在一起，圆的中心是基金管理人，这些机构可能将来共同构成我们的发展队伍，可能一个基金一个金融机构是远远不够的，一定是专业化很强的都是，和生态链高度融合的东西，我们形象的讲基金就是航空，投资人管理人就是航空母舰，我们还需要有巡洋舰等等，产业链的服务内容很多，但是概括起来将实际上是项目孵化，项目的价值发现，投资的运作，投资后的管理，项目的挖掘、策划、协助、支柱等等，实际上一方面是基金的改革要考虑的问题，生态链、价值链。实际上不是做基金的你做地产商也会涉及到一样的问题，只是基金将来更容易专业化的结合起来，本身就是为投资人服务的，提供价值最大化，他不需要一定都是自己的都是，一定是综合性的，这样我选最好的。

现在很多项目将来专业化的东西可能更适合基金里边，代表投资人的概念，所以更容易的把这种专业链条结合起来。它的流程程序跟地产商的概念有很多相通的，我再2002年的时候涉及思考大的财团的运作模式当中当时有涉及到，当时我提出来拿出150亿，投150个城市，占领150块地，如果当年做，可能我今天就几千亿的身价，后来没有做。

涉及链条很有意义第一价值发现，第二评估，第三资金平台，第三项目运作，第五项目管理，还有追踪审计的链条，这样按可以风险控制。我们的基金是最适于把专业化联合结合起来携程我们的生态链，价值链，这样可能最后的目的是给投资提供最大的利益，我一直讲什么叫商业，就是用最少的金钱最好的概念最好的专业组成，把钱拿到家里，我们的基金发展方向可能会有几个方向，我们现在在做尝试，如果首创华夏。脱胎于品牌地产商，坚持独立题材方的运作，目的是实现投资的利益最大化，在这个过程中，很多专业化的链条运用，可能是我们将来发展的一个重要方向和成功的重要方面。由于时间有限，我简单的把思考给大家介绍一下，中国的基金发展将来会有很多思考，我的形象感觉像雨后春笋在生长，所以基金联盟很重要，我们自己要规范，这样可能对中国的基金业产生一条光辉的道路，谢谢大家。

主持人：谢谢刘晓光，接下来演讲嘉宾江湖人称少帅，让我们掌声有请曹少山先生。

曹少山：非常感谢，刚才刘总发言也是最核心深邃的东西，我的发言可能不会有刘总这样的高度，也没有这样的经验，但是给大家分享一下我自己同时这段行业的观察和心得体会。

地产基金的话题最近一段时间非常热，我也参加过一些论坛，但是应该说我觉得今天这次的论坛从参会人员的背景讲是最强最有价值的，因为把真正能够代表影响这个行业今后发展的很多代表性人都请来了，以前我参加过很多论坛基本上参加的人员是开发商为主，而且很多是中小开发商，他们对真正基金发展的东西没有太大兴趣，所以像我们这些基金管理人在那些论坛上说，总有点对牛弹琴的感觉。

我一直在不同的场合强调地产私募基金它的核心首先是资产。是社会资本用一种新的代理形势参与房地产开发的组织形式，其次才是开发商可以运用的融资形势，所以地产服务的核心意义是投资人的利益，能够有能力影响主导地产行业格局的应该是LP群体，尤其是有组织的LP群体但是到目前为止还处在观望。现在地产具有整个私募股权市场的特征。

我今天讲的是我自己个人的一点观点，第一首先这个行业的规模非常小，影响力还有限，虽然前景很广阔，但是速度并不快，真正要形成势力还需要相当长的时间，现在做房地产基金有几百家，但是在我看来，有很大一部分是开赴上用有限合伙之的形势实现的案例，还不能称为真正的地产基金，比较纯粹的地产基金从投资规模讲，一年下来融200、300亿，这个和每年

4、5万亿的房地产投资最规模讲还是比较小的。

一般投资人对地产基金的认识和趋向还掌握在大型的渠道商，由于政策限制，他们对这些资产类型的态度比较谨慎，真正的大型LP群体对这种房地产意识没有完全觉醒，在如何评判的核心认识还是比较粗放，在行业起步阶段，LP缺乏对评判GP很好的尺度，现在看绝大多数看品牌，看谁的名气大，看背后的股东背景势力，对真正绝对GP实际问题关注不够。GP在专署研究上的能力，GP的利益冲突，团队的操守问题，我觉得大家对这些问题的关注不够，现在只要是GP牌子都大都可以。那么在我看来，任何一种私募基金，都应该是一群诚实的聪明过人、勤奋过人，渴望成功的团队，通过担当风险为投资人赚钱的形式，基金的核心是团队，基金成败得关键是高效的…基金的灵魂是投资人致尚。

开发商的盈利模式投融资的模式的转变是中国地产基金发展的大前提，目前绝大多数开发商没有放弃维持原来重资产加高杠杆加投资开发的盈利模式，这样的状况不利益形成有利基金发展的外部环境。

第四市场上应该严重缺乏具备良好机构特征的基金管理人，合格的GP团队是稀缺，现在社会上钱不少、机会也不少，真正少的是好的基金人才。

目前市场上一般投资人追究短期化的收益这种不利于培养好的管理人，我认为这是制约行业发展的问题，为了满足投资人的短期逐利的要求很多现在市场上包括我们自己在内，在做一些短期的债型，实际就是信托的高成本替代，从长期说这种产品没有太大的价值，也缺乏长期生成的市场空间。

第五在中国地产投资行业这个舞台上，现在开发商还是主角，虽然我说这个行业过去十年今后十年行业特征有很大变化，这些人基本功还很好，所以还是有捧场的人，但是实际上并不是最适合这个行业发展的。独立团队在目前的状况下，力量比较单薄，开发商发起的基金又有很大的先发的优势，我有一个担心中国的私募行业而偏离在成熟的资本市场作为投资资产类型这种以投资人为核心的定位，有这种风险。

在我看来，开发商发起并担当实质基金管理人这种基金，不再做母体以外的投资，这都不能称为真正意义上的基金，使开发商反融资的一种形势，在PE企业里，大家没有听过把钱投到自己企业的事情，但是同样的利益冲突在地产私募基金领域没有被广泛的认识，我们会说美国出了…中国也一定有这样的企业，但是其实你们真正了解凯德置地的已经不是开发商了，已经完全变成基金企业了。

第六：业绩比较小，和投资人利益可以实现比较高度的一致在激励机制和行为约束上有可能成为市场的鲶鱼，第七中国地产基金现在发展阶段正好遭遇了比较复杂的外部经营环境，其实刚才方总讲了实际上中国地产行业目前外部的经营环境不确定性很大，国内国际宏观形式在发展大的变化，同时也是考验基金管理人的时候，调控是个双刃剑，以前投资地产闭着眼也可以赚钱，现在没有，这样有利于锻炼培养好的团队。

在我看来中国这么大的经济体，同时带动着中国城镇化的进程，这样的机遇放在全球的范围镍都是千载难逢，专业化、精细化的地产投资时代才刚刚开始，再糟糕的市场当中，优秀的私募基金都会找到赚钱的机会。在泡沫破裂的20多年很多私募在日本的地产中是赚钱的，好的私募基金是和大势相反性比较弱的，地产基金业不例外。

对于未来的预判我觉得这个很难做，未来需要我们所有人坚持不懈的努力去实现，促进更加完善健康的地产基金。中国所有的创新都是创新实践先行。我们这些相对先行的这些人自立非常重要，总体中国的创新环境现在有很大进步，我们以前只能做不能说，现在能说也能做，地产基金本身不是一个新鲜的东西，是舶来品是，我希望看到这个行业未来相对层次比较丰富，我相信这个不同背景的基金管理人能够在一起，因为这个市场足够大，最后我说几点呼吁。

一从业人员要有使命感，我们有可能会我们作为一个集体会影响和改变行业的格局，我们要承担起引导教育投资人的责任，坚持去做我们认为对有价值的东西，很多先行者可能做的不好会成为先烈，我们需要坚持必要的原则。

二、不要急功近利，要培养真正的风险识别能力，彻底摆脱原来银行体制延续出来的案头风险管理的方式。

最后我非常相信私募地产基金的存在的经济格局和社会意义，我相信他有生命，相信能够发展。我们希望我们的努力能够得到社会其他力量的呼应和支持，尤其广大LP意识的崛起，谢谢大家。

主持人：接下来是张民耕先生，演讲题目是在调控中发展和规范房地产基金。

张民耕：各位来宾早上好。听了方总编和晓光和曹总的演讲感受特别深，以前房地产界一到调控就开会，叫扎堆壮胆抱团取暖，今天是房地产基金和各种潜在的投资人的机会，可以用两句话概括，呼朋唤友、一接班通行，我今天想讨论两个方面，一个房地产基金现在产生要做什么可以做什么，怎么在现在的环境下得到很规律的有序的发展，也是为了基金在千载难逢的机会下诞生了，要利用好这个机会，使的基金这个行业能够茁壮成长有序的发展，另外还有房地产基金联盟干什么，会干些什么，这两方面做一些我的考虑、思考。

我演讲的题目叫大势所趋、顺势而为，在调控中发展和规范房地产基金，刚才曹总说了一下现在的房地产基金有数百个，我看到两个统计数字一个说200个一个说500个，投入的资金大概有500亿，这些都表现了行业不成熟，现在房地产联盟我们准备和新科，和融资中国结成战略合作伙伴关系，今后希望由第三方由一些媒体或者是科研机构对这个行业的成长做记录和分析，这样今后就会有规规范的数字展示给大家。

我介绍一下房地产基金联盟，基金联盟是由神州基金、高科投资、信基基金、河山资…发展的，有国内近40家房地产投资基金参与与发起，今后还有更多的业内企业加盟。全国房地产投资基金联盟由全国工商联房地产商会批准成立，接受全国工商联房地产商会的业务指导指导和监督管理，是在全国工商联房地产商会领导下的非营利性的房地产投资基金行业会员组织，全国投资基金联盟的成立是中国房地产界的一个件大事，是房地产基金界的一件大使，联盟将以会员的利益和需求为第一要务。

房地产基金对目前形式的判断，没有专门开会研究，是我们日常交流对房地产基金对房地产形式的市场发展前景的基本判断。

第一：城市化进入第二波，房地产还会持续发展，改革开放30年，中国城市人口从2亿增长到5亿，城市化率从20%增长到50%，要达到法发达国家75%的平均的城市化率中国还有很长的路要走，未来30年城市人口还要增长约5亿，达到12亿人，中国人口15亿到了75%到80%的样子，还要增长25%的城市化率，作为城市化物质载体的房地产还有大的发展。

第二我们认为房地产投资的短缺导致中国城市化的房地产发展出现一系列重大的问题，中国的城市化进程进行了30年，这30年走过了发达国家300年的路径，制约中国城市化良性发展的公募投资，西方国家在300年中积累大量的资金用于公募投资，中国在短短的30年中作为公募投资主题政府是很难积累那么多资金，于是土地财政只是解决短缺的一种尝试。这种尝试不是很成功，导致种种中国城市化发展过程中和房地产发展过程中的一系列问题，有人说是城市化，也有人说是只有土地没有人口的城市化，关系最根本的原因是公募投资的短缺，导致供求失衡，导致高地价高房价的问题。

第三增加投资是解决一系列的路径，解决中国城市化的根本途径再生增加投资，房地产基金作为动员非房地产社会基金，经过专业队伍管理，增加城市化…这显然是一条可靠的路径，这是对未来房地产发展前景，房地产基金得以发展的最扎实的基础。

我们现在房地产基金对于本轮调控以后房地产市场发展的趋势有一些比较共同的认识，第一个房地产市场的主体和市场份额将发生变化，房地产业的金融属性凸现出来，金融资源的多寡决定了房地产业的成败，市场主体和市场份额大进小退将成为一种趋势…

第二房地产产业模式将发生转变，从投资开发销售经营管理全的开发商模式，向专业分工的专业开发商转变，从香港模式向美国是转变，产业细分、产品细分开始成为趋势，海南岛与投资商的分野开始出现。

第三房地产开发商的投资财务模式将发生转变，资本金门坎进一步提高，从以前的自有资金节资金下一轮的投资本金的财务模式，转变为自有资金合伙合作资金，下一轮投资本金。

第四：房地产业利润率和模式发生转变，房地产业的利润率是降低已经成为不争的事实，房地产全行业全过程的利润分布发生变化，从以前的开发商利润加上售后增值利润这种模式转变为开发利润加上投资商利润加上售后增值利润，这样的利润模式，一个是利润率降低，一个是利润的分布向前移。

第五房地产开发发生转变由于一二线城市限购限贷，有的正式已经无限制了，北京、上海的特大人口的往往是十年的指标五年完成，所以车和房的限叶也是自然一方由于开发能力的…房地产由一线城市向二线城市展开。

以上五点房地产发展趋势，是房地产基金得以发展的基础。下来说一下如何在调控中发展中国的房地产。

第一房地产开发商需要雪中送谈。结合大中小型不同的开发说的需求为大企业提供并购基金，为中型企业提供夹层基金，为小提供股权基金。

第二今后的发展之中金融机构需要锦上添花，基金为其提供一种新的避险工具，与金融机构合作，提供银行信托发放贷款前的基金投入，提供银行信托债权监管之外的股权，与银行信托等金融机构何合作，提前介入延后退出，以及优先劣后机构安排，成为他们的一种新的避险工具。

第三：社会资金需要保驾护航，基金为其提供一种不同于炒房炒地的安全收益平台。

第四：中小开发商和三四线发展商需要抱团取暖。

下面说一下房地产基金联盟作为房地产的社团组织我们的使命和目标。

要珍惜房地产投资基金宝贵的发展机会，规范自律，加强交流、开合作、共同发展，以天下之才建下屋，住天下之人，富天下之民，树正确的房地产发展观及财富观。

最后我简单说一下，房地产基金联盟的作为与功能，房地产基金行业规范自律信用建设的肌底，第二房地产基金行业对外宣传沟通社会的窗口，房地产基金行业与各级政府管理机构沟通检验合作的的桥梁，房地产基金企业和从业人员信息交流资源整合加强有意及合作的桥梁，房地产基金企业互利合作，共谋发展共同提升业务水平的平台，房地产基金行业与国内国际房地产行业、房地产金融行业、金融行业交流的渠道。

由于时间关系我就讲到这，谢谢大家

主持人：下一个演讲嘉宾苏鑫先生。演讲题目是地产私募基金是顺势而为还是创新发展。

苏鑫：非常感谢主办方给我这个机会交流，把这几年的工作感受跟大家涉及交流，涉及到三个方面，第一我们怎么看待房地产基金面临的宏观的环境和形势，形象的认知，第二就目前的现状我们看到房地产基金应该是怎么样的模式，怎么样的方式，我们可以进行一些探讨。第三跟基金长远发展推出一些核心的路径。

基金的未来的机会，我们谈的比较多，我们相信这是未来一个无论是对房地产行业的发展，还是中国投资的渠道都是非常重要的一个环节，但是我们清醒的认识到房地产基金说到底，我们所处的行业环境只能算是一个婴儿，所以我们再往前走的未来的几年，我们可能是莽撞的少年而已，我们这时候遇到的状态并不是特别好，因为我们依附大的行业，房地产这个行业实际上是受到调控的未来会有重大波动风险的行业，这种情况下，要有非常深刻的意识。

最近大家都关注乔布斯，有一本书讲了在20几年前，在美国硅谷爱铺了的时候年轻人在一起刚刚启蒙的状态非常热血沸腾，那些人没有禁忌不知道什么是最好的，但是他们有热情，有对这个行业的这种热忱的投入，这一点可能是我们欣慰的，所以坚信未来我们这些人能够引领这个行业往前发展，但是我们看这个行业最核心的有三个方面，实际上我们有机会有挑战跟这个行业相关的，第一个监管部门，第二投资人，第三开发商，开发商现在我们感觉到发生变化，基金受到重视，投资人也开始关注基金新的一种投资的形势，政府实际上原来不认知他，现在进行监管，从天津最近的政策的发展趋势看，实际上中国金融的不开放，造成了有些不法分子良利用这种形势搞一些非常的募集，所以出现了一些监管，这个也是张总把我们大家聚在一起形成基金联盟的核心，我们要有自律，我们要知道什么是合格基金管理人应该做的事情，这一点对我们来说是非常重要的。

第二点我们谈一谈赚钱的模式，赚钱的模式实际上我们每个基金赚钱的模式都不一样，但是我们最近发现一个特别好的机会，就是开发商缺钱，信托受到一定的限制，所以内债的形势家庭的形势，我们感觉到我们生活条件比一年前好很多，我们有很多的赚钱的机会，但是我们要清醒的看到，我们赚到前要问自己是怎么转到的，是市场赏赐给你的，还是靠你自己能力赚到的，不是说市场赏赐我们不需要，但是我们要清醒，一个基金的发展是靠你的核心能力，你的商业模式就是你赚钱的能力，你投资的项目对你说能不能够促进提升你的专业能力，到底哪一种模式最好的，实际上是没有定论的，至少在目前基金发展状况，我不知道未来到底是怎么样，我们敬畏要充满热情，有可能是有强大的融资能力，这可能是你的核心能力，你就可以不断的发展，也可能是你以前有很好管理团队，你做过房地产开发，你有这方面经验，相对合作者你房地产开发能力非常强，这也是你的能力，当然说我有能力募集，我自己去开发，在中国也存在这种机会哪一种更好不知道，但是每一年我们赚到钱总结的时候一定要问自己，我们是靠什么来的，是不是靠我们的能力，我们跟其他人有什么不同这个能力能不能被别人复制，把潜在的合作者，把潜在的人员吸引过来。

第三我们谈一谈关于资本的募集，和房地产未来的变化我们要关注的风险的控制，最近有两件事情，媒体议论的非常多，一个是鄂尔多斯（600295），房地产出事情，第二个温州，民间资金的崩盘，在半年前，我们走访过这几个地方，做民间资本的调研，已经非常清晰的看好鄂尔多斯房地产的问题，因为它这个链条是把地下的财富通过链条变成了永远不开灯的存钱罐，但是游戏规则要不断的积累财富，鄂尔多斯有一个特点需要95%的人…而政府的这次调控在二三线诚城市的按揭出现了问题，这样自然问题就出现，通过这个例子给我们说明房地产这个行业可能未来面临最大的不确定性就是流动性，任何一个微小的变化都会产生重大的影响，甚至是半年左右的时间我们会看到有些信投公司会遇到重大的问题。我们去了几个二线城市，一个非常大的银行，他们参与开发项目，在未来的一年都没有考虑开发带，没有信号。就是传统的资金链条跟银行相关的可能都会重大影响，这些现金流都会对我们的投资产生重大的影响。

第一流动性对这个行业产生影响。这个矛盾就来了，作为基金来说，这个行业如果收益率达到25%以上是非常难的，但是投资人希望有25%的收益幅度，一种方式我们用高利贷，因为缺钱，那我们要从兜里拿一些过来，这个偶尔为之可行。那怎么去赚，原来我们坐在一起，跟开发商坐在一起是谈判，我们能不能换一种方式变成合作者，这样我们通过专业能力共同赚市场的钱他分你一部分，他多得一部分，何乐而不为。

还有一点募集在两年我们接触的基金朋友当中，当时有两派，一类是机构投资者，从现在看这些效果不明显，因为在中国还没有成型的机构投资者，在房地产这个行业来说还不存在，但是我们发现大量的民间资本都是倾向房地产，温州为什么出问题，说明这个市场部开发，说明政府对民间资本金融是…结果是这么多个中小金融机构并没有能够真正形成民间资本金融银行，出问题是迟早的事情，如果不开发民间资本，向温州高利贷的事件，早晚会出现。我们要看到一个信号，民间资本有一个偏好，因为他追求相对高的回报，这个行业来说具备这种可能性，我们怎么跟民间资本结合，这是我们要考虑的，首先要展示你的专业能力，最核心的就是你的赚钱能力，你怎么去赚钱，我们的专业能力，怎么能够让他有吸引力，还有一个要么通过我们自己要么通过，第三方机构把信用建立起来。还有一点就是刚才几位提到的，我们要勇于去引导投资，因为我们是专业人士，其实大家再看一看民间投资的渠道是很可怜的，有什么可投资，以前说投房地产，可以投矿业，可以投股票，股票不说了，那么房地产惯有的投资渠道买房子就能赚钱这个事已经不存在了，即使是开发了限购，但是没有按揭支持的房地产住宅投资是不可能有很高的收益的，我们估算了一下不可能超过5%，我为什么不买信托，为什么不跟基金合作，因为他们是专业人士…这些很多人看到，蒙蒙胧胧的，房地产的惯用渠道出不去，新的看不清楚，房地产投资证券化一定是大的趋势，如果不开发，我们想一想普通的老白欣，兜里只有10万块钱，金融环境对他是非常惨淡的，他只是在受剥削，他连抗通胀的途径都没有，那么中小投资人我们所有的白领或者更高一层次的金领，以前还可以买房子公寓银行还支持，现在没有了，买商业地产还买不起，如果更大的投资，几千万，更多的，可能会跟基金合作，但是我们这种信用，还没有跟他建立很好的匹配。

如果说作为政府来说，我们今天要讲的LP探讨这个话题，就要看作为宏观监管层能不能容忍民间资本，要看到所有的投资的通道，不要看到房地产投资基金就是给开发商赚钱能不能看到它是解决民间资本投资通道非常重要的一种方式，如果看到这一点，我们在座的基金管理人都会有未来，谢谢各位。

主持人：下面有请吴有富先生。

吴有富：各位朋友大家上午好，今天很高兴参加这个会，前面嘉宾站在基金思考问题，我站在地产开发，除了我们出售业务盈利，我们还能通过什么样的方式盈利。想向大家报告四个方面，这个不用说了，一家公司要有自己的原则。一家企业它怎么去盈利肯定要谈它的背景，长虹是一家有50多年的国企家电行业的知名且，我们有几个背景，在深圳在成包括在北京我们都有自己的研发基地，一部分是自用，还有一部分是出租，更重要的是我们还要在深圳建成自己的通话基地，叫互联网产业基地，下个月18号我们在深圳有一个关于互联网产业基地的发布，环境大家有时间参加。

下面几个就是老的厂区的改造，说我们地产这不好那不好假如我们不做地产开发，中国的城市能改变面貌吗。我们很多同行被称为夜总会，夜里总开会，不开会不行。我们获得一些相对高一点的回报也是勤奋的结果。我们这一块也配合长虹的企业重组，把经营不善的企业重组，我们认为对这个城市都有好处，我们盈利还是要站在这个行业的发展，对这个国家贡献的角度思考，你我只是一粒沙子一滴水，千万不要把自己估高了，我想我们今天探讨的盈利模式的问题，还是要为当地的经济发展作出贡献在这作出贡献的过程中谈我们的盈利回报问题。

我们现在已经在全国7个城市开展工作，也在全国包括东北在内大概8个城市进行工业园的建设。我们在做创意文化产业，最近炒陶瓷炒的比较热闹，我们准备干这个事情。如果做创意产业园，我们离不开三个要素，第一离不开政府，没有政府的指导是不可行的，第二离不开大师。第三还需要在座的投资商，大家要有开发的经验。这样就可以把它做起来，就不展开说了。

我们想盈利模式第一通过创作生产销售展示平台，促进当地旅游与会经济的发展，促进当地的城市化进程，为带地的就业和诚实的可持续发展做出贡献。

第二要有现金的回流。第三要通过人才培养平台，投资于有才华的中青年陶瓷艺术工作者，保证瓷具长期收益。

我们再思考的一个问题就是我们叫智能社区家庭，做高科技我们比较厉害，怎么把我们服务业主，还有房地产开发，包括家电智能化结合起来，我们做了一个集团内的跨部门的研究小组，跟筑建部一起研究，做一个智能社区方面的创新，怎么样搭建平台，不仅仅是卖一个硬件的东西，总之我们结论就是除了去出售物业除了出租物业盈利…也可以做创意产业园，通过提升当地的悠久的文化传统的东西，通过把这一些大师们团结起来的平台来获取我们的盈利，也可以把我们在传统家电产业上的优势，高科技的优势，加上我们业主的服务做一个智能社区获益盈利，未来道路还很广，今天借助这个机会向大家报道一下，谢谢大家。

主持人：接下来演讲嘉宾是李寿双先生，他的演讲题目是新趋势新问题。

李寿双：刚才刘总做了发言，提到律师事物塞房地产基金的产业链里面也是的一环，我从法律的角度谈一下，此前我们做的比较多的就是传统的基金，当然包括传统意义上的基金，比如此前理解房地产基金差异并不大，无非投资项目的对象可能有所不同，股权基金房地产基金投资方式包括退出是会有不同，但是近一两年基金的调控进行，从我们从业的经验看，有两个特点，谈到对新的房地产基金对传统房地产基金的改造，一个就是基金的项目化，我们原来讲的都是找很多项目，有一个投资策略，选的项目投。现在新出现的房地产基金，传统的意义还有，但是在数量上占更多的是定投基金是基于这个项目发展基金，另外就是私募、公募，传统的基金我们加私募基金，实际上随着融资形式的改变，房地产缺钱缺的很厉害，通过其他主体参与涉及…这样会产生了传统方面意义上的改造，与此同时随着房地产基金的发展，我们整个的股权基金的法律环境也在发生改变，此前股权投资行业监管是比较宽松的，比如创业投资管理办法，那些规定基本上管创投的，房地产基金跟创投没有直接关系，这样在传统的PE基金，此前并没有一个明确的行业法律规定，曾经发改委曾经起草过办法，但是并没有出台，直到最近10年上半年发改委出台了股权基金备案规定，发改委还有一个非试点的股权基金管理办法，在这个备案管理办法里第一点加强股权投资企业的备案。另外一个备案规定特别强调了关于募集资金的监管，除了引导行业发展之外最担心的风险就是公共的募集的社会化的风险，这个问题是监管机关最关心的。这方面规定在加强。

房地产基金在发展变化，另一个监管日趋严格，在这有很多矛盾之主，我捡几个要点从法律角度给予，在募集做法还是不同，基金有几个特点，房地产基金有很多做法有不太规范的地方，很多基金还是通过短信、汇率、论坛的形势募集，包括第三方的理财机构也了解到，大家也收到类似的信息，很多第三方理财机构还是传统意义卖房地产信托的做房地产私募的募集，这样给我们有很多冲突。第二工业回报，我们大家做房地产基金，如果是开发商的背景投到开发商项目去的，开发商非常关注融资成本，要么在房地产基金操作，要么在项目操作，在特定情况下，比如一年两年之后要挂基金的份额需买断，这样就形成有可能特定情况下形成工业机构，如果说具备了半公募或者公募的募集，非法集资不一定构成犯罪。如果没有真实的项目，画一个饼，这三个条件具备就构成了非法集资，政府自动给你分配。

第二备案，备案这个问题尤其新的备案管理办法，很多基金有这个困惑，房地产基金到底要不要备案，房地产基金我投房地产项目，但是毕竟投房地产项目除非你是接待形势否则就有股权的问题，凡是在以股权投资，不管是投上市退出目的，还是除了房地产公司股权以短期回报为目的，主要经营就是股权投资，这种就要备案，但是实践当中也有矛盾的地方。在天津的办法里提到股权的投资方向要符合国家的投资政策，包括此前的客户服务也跟天津的备案有争论，房地产基金有的是想备案，有的不想备案，我们大家知道如果备案之后有一些日常的管理，如果把很多钱投到房地产项目去了，有些就会提出质疑，在部分地方存在行业政策的限制，这个就是我们房地产基金在法律服务过程中，或者在实践操作过程中存在的问题，第三个管控。基金也有基金治理的概念，做一个基金通常就是GP出1%，LP出99%。这种情况下基金的治理比公司治理更难的难题，很多基金由于特定的原因，比如说以房地产商发行的基金怎么样避险发生冲突，比如说设立咨询委员会，如果房地产商作为主要发起人就是要为房地产项目融资，如果你要让他回表决是无法接受的。

另外一个刚才几位提到定投的基金，这种情况下，投资决策怎么办，传统的基金都有投决会，如果就这么两个项目再设立就是一个形势，在这种情况下，房地产基金的治理是一个重要的课题，如果这个问题解决不好那你无法取得LP，你作为基金的管理公司你长期发展，治理不好，实际会有比较大的问题。

第四房地产投资的问题，大家刚才有人提到每股实占的问题，说的文雅一点就是夹缝投资，我们从法律的角度看，更向夹缝投资，并不是没有任何问题，也并不是没有任何办法。比如说刚才苏总谈到像鄂尔多斯，现在出现很多问题，大家通过微博关注到梧州有一个案例，放高利贷，现在这个案例法律上也存在很多的争议，但是至少提醒我们这样存在风险，我们要分清楚什么样的接待形势什么样合法什么样不合法，很多人区分不清楚，企业借贷和民间借贷只要不超过银行利率的4倍就是合法的，实际民间接待有特别的定义，想法如果是企业间的借贷，房地产基金可能不管是合伙制…这种叫企业借贷，这就是无法合同，甚至还要罚款，可能如果说跟你被投资方发生纠纷。

另外一点我们说的民故是寨的形势，如果摆到桌面上，无非就是明为投资，实为借贷，也会被认为是借贷的形式不认为是投资的形式。这种情况下认为民故是寨比较大，相反做一些法律处理。新的问题也不断出现，也会有一些创新的解决方式，作为律师事务所…也为房地产基金行业的发展做一些贡献，希望多跟大家交流，谢谢。

主持人：下一位演讲嘉宾裘韬先生，演讲主题是海外REITS带给中国投资者的机会。

裘韬：我觉得目前中国房地产的形势比较严峻，前途是光明的，道路是曲折的，东方不亮西方亮，我现在向大家介绍一下海外房地产投资的机会。

这个是目前情况的小结，由于国内房地产政策收紧，现在投资者面临很大的困难，如何投资房地产有很多投资者把目光转向海外，前两年一些网站也组织了一些去美国、欧洲澳大利亚看房的活动，有很多有能力的投资者已经去海外进行职业，但作为普通投资者去海外置业有很大的困难，另外很重要一点是国外午夜的税务成本比较高，流动性比较大，风险比较集中，我们觉得目前的情况下，通过QE的渠道投资海外房地产，使投资用比较少的资金获得稳定的资金收益和潜在的增值。

REITS就是资产政权化的方式，可以享受一些优惠政策，需要存在一些义务，最大的好处就在于企业本身免税，海外REITS的总市值超过9000亿，主要市场有美国、澳大利亚、加拿大、新加坡等，持有的市场规模超过万亿，目前占全国商业的总比重是10%到20%，这个比较还是比较小，但是随着不断的发展比例会不断的增加。美国是这个模式的创造者，制度结构监管体系行业规范和市场运作都是其他国家推出这个模式参考的重要对象，下面的表是对市场各国家的结构，一在每个国家发展的情况都是不太一样的，尤其亚洲国家采取的信托制，美国以公司制为主，亚洲很多国家都是外部管理结构，因此在表现上有不同，在法规上也略有区别总体的特点就是让投资者直接参与房地产投资，极大可能最大化增加收益。

美国REITS的条件，首先公司必须进行房地产业务75%以上投资房地产，跟一些信托不太一样。决定了他经营模式主要还是在经营租赁性房地产而非开发项目上，REITS的股份，由于是一种公募的结构，股份必须被广泛持有，前五位的持有者不能超过50%的股份，这是美国非常流行的的模式，REITS的下属，物业的所有人可以把物业贡献出来，是LP的权益，把这个权益置换成股份。另外他也可以间接享受到REITS地下所有物业收益情况。REITS这种盈利模式大家已经有所了解，它的重要的一个盈利模式就是投入收购、管理、足联、变卖的形式直接进行房地产管理，REITS本身建构了一个现金收入的稳定性和增产增值的长久性，美国REITS的非常广…

下面简单介绍一下龙头企业的作用，Vornado酒店的REITS，这个host hobetis…它地下不管有管好物业，还包括酒店运营商的资产。在高速公路旁会经常看到这样的房子。林业华盛顿有很多森林。

REITS的法规历程，中国现在发展REITS的过程非常艰苦，看一下美国的历程有很艰苦，美国REITS第一家是艾森豪威尔总统创建的，在这个过程中间涉及到无数的法律税法的修改，1965年有第一家REITS上市，2000年有投资REITS的ETF成立，目前为止REITS成立51年。大家看到它经历过两次的腾飞，一次是1986年，以前REITS只能被动的管理，1986年这个法案的通过，很多公司制的REITS得到很大的发展。1996年以后这个行业数目在减少，行业的整合在不断的进行，但是目前看股权类REITS市值的情况也保持了非常大的增长，美国REITS的投资者分布，大家看到目前位置机构个人，还有公募私募都有参与。

它的几个特点，第一，资产质量非常高。另外REITS的结构可以使公募市场进行融资，在很多融资上具有优势，它的杠杆率比较高，金融危机的时候美国房地产行业杠杆率过高，很多企业短期融资，目前内部也进行了改革，资产负债率是良性的水平。

第二付息率高，它的历史平均达到5%到8%，他为投资者提供除了债权以外的收益来源，它历史的股息的付息情况，它价格变动是随着市场的变动的，它的年化总收益达到5%，他的固定收益得到体现，另外他的总收益非常可观的，从历史上来看，在过去3年5年，跟他上证宗旨相比没有超过，在这个区间内没有打败，但是从年化标准比国内证券是要低的。

它的跟其他各类指数的相关性还是比较低的，比如跟上证宗指的投资风险还是有贡献的，美国REITS也促使这个行业内部进行了一些改革，导致研究透明度非常高，由于是上市企业，一方面要进行定期披露，另外他们制订了自己的行业准则，包括运营先进额的概念，更好的反映现金流的情况，另外他的资产相当的公开透明。还有本身资产负债的情况，我觉得是对最重要一点公司的治理非常好，由于税收法规的规定，必须把90%的收入开发给投资者，在前进的管理灵活度并不是特别大，约束了管理的行为。

在公募市场上投资REITS的产品不断出现，美国最大的ETF由先锋公司成立，公募基金有这样的企业，我为大家简单介绍一下美国房地产目前的现状，现在去投资美国房地产市场是不是一个很好的时间。第一经济基本面在不断的好转，另外价格是完成了比较大的调整，商业地产调整幅度达到42%，房价收入达到合理的水平，现阶段会维持低利率的政策，第四美国整体的宏观增长。我们对未来美国房地产市场复苏比较看好。

由于时间关系简单讲一下目前房地产交易的情况，这张图很好的体现了在美国大型项目核心地方的交易变化，住宅性房地产不同的是，反弹的幅度非常大。现在我们从谷底过来已经两年半时间，历史经验看，时间上来讲我们处于复苏的中期，另外从房地产复苏的周期讲，目前我们处的阶段是房地产企业通过了资产负债的情况得到了好转，现在进入的是第二个阶段行业内的大规模的整合阶段，最近REITS之间活动非常频繁。

第三个阶段就是美国整体经济的复苏阶段，长期刺激经济需求。这张图就是REITS目前的股价跟公司资产静止的比较，历史上而言，议价在2%左右，目前市场价值在10%的折价，现在投资美国房地产通过REITS去投资有很好的价值。谢谢大家

闫宗成：非常感谢，我想传播也是一种生产力，希望我们的观点和言论能够促进我们房地产基金发展的环境，现在我正式来宣读房地产投资基金管理企业资本宣言。

中国房地产基金近期的快速发展，既有宏观调控的促进因素，更是大势所趋，目前的发展局面是基于房地产行业自身金融创新的需求和中国金融资本市场发展动力同时涌现的结果，我们可以预见本次房地产私募基金的发展趋势不会是昙花一现，更不会停滞不前，最终凑涓涓的溪流汇集成波澜壮阔的江河，成为推进中国地产行业发行发展的新生力量，作为中国房地产私募基金的先行者，我们身感行业发展的责任，我们愿意以自立宣言的形势愿意以规范和提高钢也水平为己任，促进房地产私募行业有效持续的发展…共同发布资本宣言如下，第一坚持正确的政策发展导向，促进行业的健康发展，作为中国房地产基金领域的开拓者，我们首先坚持落实国家的宏观经济及方面的孔正，坚持房地产市场的健康发展方向，我们将通过自身的努力研发平台，调节房地产市场供求关系，疏导民间资本的流动，对比高利贷的风险发挥积极作用。

第二依法设立合法经营提示风险，房地产私募基金和基金管理公私要自觉遵纪守法，合法经验，依法纳税，严格遵守法律法规，与投资者签署详尽的协议，忠实履行投资协议。

第三提高专业素养和职业技能，树立政府的价值观和财务观，房地产私募基金从业人员必须提高房地产和金融领域的职业技能，具有较强的风险控制意识和能力，获得社会的认可，在中国培养一批独立、职业、专业的地产金融投资家。树立正确的道德观、财富观，谋求合理的利益回报。

第四坚持推进房地产的发展方向，我们将倡导房地产的主流发展模式，积极实施引领中国房地产的先进投融资模式，致力于同事业资本和商业资本更深领域的融合，成为中国地产金融领域的创新者和引导者。

我们将同投资人成为一个共同谋求合理的利润回报，风险规避手段，树立正确成熟的投资理念，作用管理人我们始终代表投资人的根本利益，主要以具备资金实力为主，披露引发潜在利益冲突情况，设置防范手段，管理人坚持基金收益回报时投资者优先的原则。

第六：公平交易，契约是保持投资的手段，公平是实现双赢的保证，房地产私募基金与被投资公司秉持长期共赢的理念，与律师事务所、会计师事务所第三方机构…

房地产私募基金虽然迎来了较好的发展环境，但其规模仍然很小，行业有待成熟，各基金之间广泛交流合作，只有基金，房地产私募行业不断的发展壮大各基金公司才有可能获得更好的生存和发展，我们坚信只要房地产私募行业遵守国家相关法律，国家房地产发展方向保持一致，遵循国际奉行的成熟的基金手段，中国的房地产私募基金行业必将蓬勃发展，并在不久的间来成为持续推动房地产发展重要的力量。谢谢。

赵燕凌：各位来宾大家好，非常感谢以上的主讲嘉宾代理的非常精彩的演讲，给大家分享的心得。我们现在看到国内的一些大的开发商都在做，或正在筹备做地产资金，这个地产基金其实有很大的优势，从LP的角度讲，项目有比较管理团队，有过往的业绩，但是在实际的操作过程中，融资不是特别容易，曹总讲到了他认为决定房地产基金行业格局的重要力量是LP，那现在如果是说LP是对房地产基金尤其是说开发商目前还处于一种非常谨慎的观望的状态，或者说谨慎的尝试投资的状态，那就这个房地产基金，能够上很大的规模可能也是比较困难。

我们非常希望能够讨论开发商背景的房地产基金是什么样的状态，目前存在哪些问题，未来需要走什么样的发展道路。下面我邀请对房地产开发比较有研究的专业人士研讨房地产基金的发展之路，下面有请（高合）投资的总是长苏鑫，（顶风）投资合伙白勇，（伏地）的丁恒总监，闫振杰、吴有富先生、陈伟权先生。

我们顺着之前沟通的话题我们顺着往下说，这个就是按照嘉宾的顺序比如说谁有什么样的判断想法都可以顺着往下说。第一个问题我非常关心的也是我个人非常关心的就是开发商背景的房地产基金看起来有非常多的优势，比如说它的项目的优势、管理的优势、过往业绩的优势，我们在进行基金鹿野的时候，帮助地产做融资的时候，做房地产基金业务的时候，在跟LP做沟通，LP对开发类的投资是什么态度在担心什么。

陈伟权：我说一下，我们主要是跟各方面，LP的投资方面我们可以看到最重要我们谈风险跟股票，我们看到的基金方面还有开发的风险在里面，对于LP来说，对于压迫的回报肯定加上开发风险这一块，很多与会的同志谈到，整个的谈到LP标志其他的成本都是，现在对于目前来说，有项目的开发商，LP看中的就是渠道，开发商的利润，我们说开发商的利润投票，LP在希望在这里分享一部分的回报，我们从风险回报的角度对于整个开发商LP对他们的汇报还是很大，我们看最近看到的都是…

丁恒：我说一下（）的感受，（）在，国内做基金业务比较早的，之前大家觉得做的相对比较慢，从（）最出做基金业务的时候，行为发展的业务模式，我们把它作为一个业务来做，不仅仅由于它受到资金有影响需要融资，我们把它当业务来做，这就决定整个在做的时候，倾向股权多一点，债权不做，我们希望找到一些真正的成熟的投资人，大家做长期的合作，不是短期的投资行为，我们在向一些投资人在推荐项目或者推荐产品的时候不会是过高的把项目进行包装，我们因为有一个项目很好做的基金，对外我们不愿意把它说的过分的话，我们很客观的有点保守的给一些人描述，后来大家做复兴一家的基金，包括复兴的高官投的，大家感觉为什么内部比外部更高，因为内部更了解，我们只是客观的说，我们把它当时长期的发展业务，这个业务来源腹地是复兴下来的子公司，复兴是投资控股性的公司，同时延伸了腹地未来也是开发加投资的商业模式发展的这样一个，在08年的时候，资金面不紧张的时候，我们已经开始，这是一个长期坚持的策略，但是我们不会因为目前的状况，提高很高的一些回报的预期，我们于是找一些长期的合作的比较成熟的把这个业务长期的做下去。

王文斌：我们希望能够借助房地产基金的行业，今天我们来和在座的朋友学习借鉴，同时推荐我们自己，找总谈到LP的问题，我们和LP还没有正面的接触，所以现在对这方面的情况我不是很了解，不过我想说一点，因为我看了一下可能在在座的开发商就我一个，我谈一些我作为开发商的体会，市场好的时候是钱追着我们走，比如说在前两年基本上是银行天天请我们吃饭，各种资金找我们，这两年现在就是资金不足，我们不得不天天去找银行的行长去聊天吃饭，这个我想刚才我听了一个嘉宾谈了，现在GP不好做，LP不好找，这个情况跟市场有关系，市场相好的时候，什么时候你看到开发是仰着头走路市场肯定很好，作为开发商我谈一点提醒投资者，中国房地产市场不是市场化的市场，他受政策的影响非常大，现在土地的供给是垄断的，在这种情况下，一般的资本对房地产这个行业的风险的判断是什么样的，能够不能按照市场化的原则判断风险，这个我们现在最要解决的问题，可能今天上午有很多的嘉宾在谈，说做GP要提升自己房地产管理能力，甚至给项目中小开发商提供一些战略上的一些帮助，我能够帮你调整，这个东西有很重要的一个问题，当这种情况发生的时候，我们的GP他介入多深，也就是基金对房地产介入多深，我上午看了，我们的基金经理人，都是以前有开发商背景，都是做开发商的，收过一个项目来很好的运作，当你现在拉到的不是项目100%的股权，你拿到是30%、40%时候，你如何去影响，你影响和承担的责任之间又是什么关系，是不是有矛盾，我们这个行业要发展需要解决的问题，谢谢。

闫振杰：我们接触比较多的地产基金或者说LP，我们系这么认为，目前我们没有太多的客户配制地蚕基金这方面，主要有这么几个原因，开发商的地产基金，就是开发商有自己的融资平台，或者是说叫儿子给老子借钱，借了钱以后有利益输送的问题，这是大家的很容易很直接的认识，第二个就说在目前的这种情况下，可能整个的市场都在形成一个对国家宏观调控对房地产行业的限制或者打压，形成房价的下跌的预期，在这个时候如果说不管是说房地产基金还是说房地产行业本身，可能都会面临一些困难，这个方面不会特别好的募集，第三个原因现在房地产基金，我们肯定是希望给客户配制一些比较独立的专业做基金的公司推的组合，而不是说已经锁定了几个项目，如果银行放松的时候…从客户的角度看，如果现在形成了下降的预期，可能就不是特别的看好这个基金，如果在这个过程中间还没有新的创新出来，比如刚才讲了美国有很多的基金专业化做出来了，那么这样一部分的LP就可以去进行分析，有没有市场看好，比如专门做大学宿舍的，还有一点中国目前的LP肯定大部分都是个人投资者，个人投资者财富积累的过程可能60%、70%都是靠炒房子，买比较多的房子做起来的，而不是中小企业，中小企业做地产LP的不太多，目前大多数都是子没出手，过去的成功经验在房子上获取了很多暴利，如果现在及基金其他的方式出来，在没有到位的情况下不会参与这个行业，我接触的LP可能最终选择地产的信托，这个行业不是特别看好的情况下，只能追求一个比较基本的固定的回报，我们再给客户配制的时候，接触比较多的LP，最后比较倾向的选择都是地产信托，能够有一个8%到10%，现在能到11%、12%的回报，地产信托也在限制阻碍房地产发展的重要的力量，我们希望有更多的专业的地产基金能力起来，不管是开发商背景的有从业经验的开发商转过来，如果能向刚才讲的那么多领域能出来，这个行业发展应该是非常好。

白勇：我刚才想我应该结合我自己的经验围绕这个话题，关于开发商发起私募基金是否合适，我在想写了几个点，我自己也聊，话题说的简单一点，我想第一什么是私募基金，其实私募基金只不过它的钱是来源是通过私底下募集，他不一定是公募还有自己的钱，你是帮别人管钱还是帮别人服务，这是跟开发商最大的不同，第二什么叫开发商，我们大部分说的话是有误解的，我们中国人在学术上，包括在国外咱们说开发商指的就是项目管理公司，指的开发服务环节，开发在中国是服务环节，大部分说的开发商其实指的是开发给自己的资金提供服务，自己的资金自己还有开发队伍，那么在美国这个就是分类比较明显。我节的把这两个说清楚了之后就比较清楚了，就是核心现在这个问题问的本质上是哪周基金的发起人是合适的，或者说各有什么优劣势，西方的早期的发起人的背景也是各种各样的，也有现在一些国内的开发商为了自己的项目来去融资，只不过是偏项目型的，也有做的比较大的，有个朋友讲他们把这个作为公司的战略，有一个战略的转型，因为原来在2005年以前，原来是几个公司合并在一起，原来都有好多资产，原来都不是很赚钱，最后一起发现要充分利用资本市场，把自己的资产管理作为一个重要的业务，他明确了自己要靠基金管理赚钱，这是一个，现在国外大部分好多发起背景都是从金融行业转过来的，或者从房地产行业，结合到我们的中国，实际上我觉得没什么特别的，跟国外是一样的，只不过在这早前。我们今天在座的，比如张总最早也是做开发商，我本意就是在自己的潜伏在早期，现在把它转型了，自己队伍单独的跟私募基金的投资者对他们进行服务，他是开发商背景，因为他唯一的服务对象就是他募集的LP，就涉及到一个核心问题，你服务的对象是谁，他自己有一部分资金，第一你能不能保证我的收益，第二当有好的项目的时候我的利益跟你的会不会有冲突，本质上是投资者的钱和他自己的钱的利益的冲突，只要把这个利益冲突解决好了谁发起都没有问题。他们投资很认可他们，因为在基金涉及的时候涉及的非常好。在募集基金的时候…避免了基金冲突。我觉得这个问题我算是把它说的相对比较清楚。不同的投资模式有哪些冲突，很多私募基金大部分是去投资别的公司的股份，像IPO项目公司的股份，这种自己有没有开发队伍，这是另外一个话题，你是私募基金你投资一个开发类的项目，谁来帮你完成这个利润，其实私募基金好多种，如果这种情况下大部分买别的公司，实际上借助了被投资对象的这帮投资队伍帮你增值，也有私募基金借助第三方，包括绿城专门给别人提供项目管理，潜在的私募基金跟他们谈，我买的科第你来做项目开发，我们自己也成立了自己的一个项目管理公司，他给私募基金支持，我个人得意见这个无所谓，核心是你要找一帮人，你投资的是开发类的项目，你要把利润实现，第二收购类的，也需要一个队伍，如果要收购一个县城的商业，你只是进行中心定位，这个你的队伍有可能比较小，资产管理队伍，后面的东西其实有国际的好多基金…这是第二个。我再回到最后总结一下，第一发起人背景无所谓，核心是你要处理好投资人的钱和你自己的钱的冲突，第二谁来帮你做产品线做产品增值，核心的私募基金你帮别人管钱，你只要帮他赚钱就可以，只要这个基金管理人他又红又专。

赵燕凌：白总的投资是比较成熟的，是比较典型的股权类的地产基金，您刚才讲的没有回答我感兴趣的，咱们是靠什么获得了LP的认同。

白勇：又红又专，我结合我们公司的例子，你看其实我们这个队伍里面，房地产私募基金，最好有房地产背景，第二私募基金，金融背景，你发现我们这个队伍里面，都有房地产经验的人也有金融经验的人，说到我们公司，实际上他们的经验就是圈在金融上，我本人是做房地产行业出身，从04年开始做房地产基金，所以核心投资者认不认可你核心就是认为你这个团队是否优秀，你这个团队有没有这个业绩，所以我们现在已经在开始二期基金，他们也想认可我们，但是你最好我们第一只基金，也建议我们不要太大，我们自己也觉得小一点，现在二级基金规模大一些。

赵燕凌：你是怎么获得LP的认可和投资。

苏鑫：因为大的话题主持人是煞费苦心，我们基本上没有上当，中间还隔了一个，证明这个市场争议还非常大，我们处在行业的初期阶段，那么最后那个话题刚才问的话题特别好，最终的抉择是LP决定的，各有利弊，LP绝对开发商有项目，只不过有利益冲突的可能，专业团队可能，但是项目基础、专业能力受到一定的限制，无论是哪一个你知道自己的能力在哪里，我们跟LP交流时候，最关键告诉别人你的核心能力在哪里，你的专业能力在哪里，还要看到钱跟我们这些开发商基金是一样的，他是有去向的，有的人愿意承担更高的风险，这些人是我们基金募集的核心，不愿意可能是信托的方式最适合，如果要想增加流动性，所以跟基金结合一定还是钱比较多的，然后对房地产相对比较偏好，又愿意承担风险的人，这些人我们难就是怎么能跟他们建立一种关系可以通过第三方，也可能通过你以前的人脉，在中国没有非常良好的信用系统，这一点是非常重要，把你的能力展示出来，另外一方面要虚心起步，赚到钱别人自然跟你合作，这一点也非常重要，我觉得有这几点就有可能一步一步往前发展。

赵燕凌：刚才苏总白总来自开发上背景的基金，目前的基金属于独立性的市场基金，丁总是纯开发商背景的基金，你在跟LP沟通的过程中，收益率还不如就是LP的预期，达不到LP的预期，所以我非常想知道，目前开发商背景的基金和市场独立型的，市场化的基金相比，有哪些优劣势。

丁恒：我们给的数据给的高，我们选择投资人选择我并不是看我跟你描述的预计收益率，一定是相信我可以和你一起把这个做好，因为我给你与其的东西，他使实现的可能性是很多变量的，你是相信预期还是相信我这个团队相信我我这个组织相信我这个组织的能力，这是对投资人的选择，合乎我们要求的，我们愿意跟他长期合作，如果不符合我们宁愿步子放慢一点。

赵燕凌：在运作的过程中，您体会买开发上商的背景基金你有哪些优势？

丁恒：假如我们作为一个投资人，我们是把钱投资给有能力的人还是没这个能力的人，大家担心就是利益输送的问题，这个可能跟企业本身的定位有关系，我们走的路子就是把这个作为长期的战略和业务模式做的，我们比一般的投资，我更关心我的形象，更关心我的信用，更关心投资人对我的评价，如果我这个维护不了，我业务做不下去了，投资人选择的时候，看这个基金发起的动机是什么，他哪怕是开发商发起的，他是短期的投资需要还是长期的业务需要。

赵燕凌：陈总你有什么补充。

陈伟权：我都很同意，刚才丁总谈到企业里面对这模式是新的尝试，净资产的收入，我看到这个可能跟资本市场有关，某些开发商他们本来是有自资本市场上市的，对于现在的大环境，拿地的成本越来越高，而现在的情况下一个增长点在哪里，我们的高杠杆，大家说南海，可能开发不同的房地产是一个南海，但是整个模式改变，从你的模式竞争力变成基金投资方的回报，我们之前讨论过在其他地方比如美国新加坡，背后的内涵一直在…都是机构投资者，回报的能力最强的，平均回报最高的一种，对于整个的系统改善的话，这个是整个生态改变。赵燕凌：王总。

王文斌：我觉得存在就是必然，看我两边的架式就知道了，我们上午的学习美国的发展路径逐步发展到现在，我们从中国这种状况发展到将来是不是也要向中国资本市场发展，往左方面倾斜，我想可能会，不过我们这些人能不能看的到，美国发展50年，我们中国用多少年发展，如果是50年我相信在座没有多少人看到。

赵燕凌：闫总怎么看？

闫振杰：一般听第三方的，肯定任何一个不管地产开发商的基金还是独立的专业的基金，肯定每个人都会说自己的优势劣势，需要有机构帮他分析判断，发表一下我们的观点，虽然这个名字叫地产基金，但是本质上没有区别，我们应该还是想它首先是基金，其次有一个叫地产类型的股权，主要的资产管理行业，如果从我们的观点分析，这个团队有没有历史业绩，你原来的管理的路径是什么样子的，从这个角度我们应该是比较看好说，海外的一些美元基金做了很多年，现在做人民币基金，或者说有这样的经验做的团队，更关注的能力，对于开发商发地产基金，除了治理结构上有不同，但是如果运动员老是想冲上场比赛，如果开发商背景的基金它也可能他就看好这个项目，他自己就想干这个项目，他自己投了，但有可能投了就失败了，但如果从基金管理的角度说，我就想在**附近盖一个楼，这是我的某一个情节，我去投了砸了，但是地产基金不见得懂行，或者特别熟的人，从行当角度说我就是投资要赚钱。现在如果说从任何一个基金来说，起码从两个角度判断，要么能讲出比较好的业绩，还有一个你能讲故事，未来你的壮心特色有哪些和别人不一样的东西，这样对你，未来的发展都有必要，讲不出太多的成功故事，就必须有创新的东西出来才好做。

赵燕凌：您刚才说了这100块钱能够拿到就是又红又专，您在给LP的沟通的时候，拿到100块钱因为是从LP做，对GP的判断的评价指标里面您具备了哪些。

白勇：我们因为目前为止在外资的房产基金来自欧洲和美国，根据我们对投资者对欧洲，他们的评价的指标非常多，他们要看好多好多因素，到某一个阶段，也会来，我觉得他全部都会看，到某一个阶段就会给我们发一份问卷，几十页，所以我觉得是全面的，就是风险和收益率，第一你有多高的回报，第二你承诺的能够不能够做的到，开发商跟自己的资金还同时独立的基金，本质也是风险，肯定落实到现在我觉得大部分的投资者如果愿意投资开发商和上市公司发起的私募基金是因为他们觉得风险相对小一点，回报率就会低一点，投资独立的基金管理人风险就会高一点，所以核心就是回报率加风险，这个就是比较到最后就是很普通的。谢谢。

赵燕凌：苏总还有要补充的吗？

苏鑫：关键看意识，我们都认为开赴上做基金有道德风险，最近我接触了一个开发商，他觉得基金是未来的方向，他能做到这基金100%在上市公司里控股，所有的项目放在…基金100%持有，意识到这个点你就会自己去调整，我们也是一样，我们刚刚起步，我们觉得这是好的方向，10年、20年就好，我们愿意把所有的热情所有的资源放在这里边，我们可能会成功，但是任何一个行业都会有危有机，不是以我们为转移的。国外的经验简单搬过来，募集的时候，投资者不成熟，我们不成熟怎么能让投资者成熟，我们都成熟投资者不成熟是必然的，规模小一点，开始的时候可能是朋友，你赚到钱了再去讲不是很容易吗，你觉得是个方向，投入全部的精力去做就有机会。

赵燕凌：刚才闫总说了，假如LP有100块钱愿意头房地产的激进，不是开发商的基金，开发商的权重占的非常过，未来这股力量会被激发起来，现在看到的国外的开发商的基金，我特别请教一下场上的嘉宾，目前开发商背景的基金与国外的开发商背景的基金存在哪些差异。

苏鑫：这个话题交给我的好朋友白勇，哪都做。

白勇：我再简单回顾一下他们的历史，其实他们在1997年进入亚洲金融危机之后，包尤其是东南亚压力很大，但是这些国家还是有创新意识，嘉德充分利用了这个机会，这是很大的点，所以刚才有朋友呼吁，中国也应该建立这么一个。他就以这个作为一个支点，开始把自己拥有的物业开始上市，包括写字楼，包括商场，他是新加坡，他是海外的，后来就有意识的把这个作为一个战略向海外扩张，你自己扩张的时候我发现自己还没那么多钱。第二他想全球扩张，他能把规模做大，又能进行转型，进行资产管理，也能做一部分收入，跟国内我觉得只不过处在一个早期，有的已经把它当成业务，有的还是处于在早期的摸索阶段，但是我觉得这个跟环境有关系，原来我在别的会上也讲了，中国的金融生态链，生态环境还不完全具备，包括前端的私募基金，中端物业抵押贷款，都需要政府充分利用好私金，给开发商创造比较好的环节，有时候也是没办法，如果是为了把这个作为一个战略，也是好的。

赵燕凌：陈总。

陈伟权：政府的政策很重要，资产管理这一块是可以提供很多优惠，对基金管理很重要，吸引各方面的人才，所以体现在对基金行业这一块，跟他本来的传统的开发商整个模式改变，美国跟中国不一样，他们主要是以税收的政策鼓励国民，他们长期的投资的增值税很低，这个作为一个吸引基金弥慢慢保存下来，中国方面还暂时没有具备这一方面，一方面民间的储蓄率很高，另外中国对税法改观也不是时候，可能看起来证监会对于发展觉得还不是时候，除了保障法，对于市场运作的商品房来说暂时还不是这方面，刚才我提到税收是很大改变，另外我提…美国整个产业链里边最重要还是团队的经验，团队的一些激励。美国最重要的税法是参与基金管理方面的激励吸引了很多金融的人才在这方面投进去，对于基金产业链的GP来说核心就是团队，我们说不知道5年、10年还是50年，我们看到开发商里面主要的核心出来品牌，他们的团队如果已以后看到自己出来做，这也是对于开发商来说也是很重要的一个考虑的因素，他们的团队是不是…他们拿到的这些基金不一样，他们承担的风险不一样，到最后基金不缺的情况最后的核心…慢慢的发展的最重要的驱动力。

苏鑫：丁总你有什么对比。

丁恒：我根据刚才的比较，讨论的需要可能把它区分市场化的开发商，实际上就是开发商也是市场化的没有对立的关系。

赵燕凌：

丁恒：内部的项目就是我们下面负责基金的团队，包括一些领导人，首先从程序上决策他是独立的不是公司的干扰，二一个所有的项目放同一个平台上，我们不会分内部的外部的，我们在目前基金业务的初步发展起，采取了扶持的态度，我们所有的项目对下面的基金业务先开发，他们先选择他们愿意投了投，我们正好是反过来做的。

赵燕凌：我特别想问一下，嘉德当年是不是走过了同样的路程，慢慢的一步步走向市场化，如果是这样的话，我们把它作为模本，中国的房地产基金尤其是开发商背景的房地产基金应该走新加坡之路，如果是这样的话，那就是开发商背景的基金慢慢的未来一定是走向市场话。

陈伟权：因为我已经离开这边，我就是不太好多说，他们有他们的战略，我只是说曾经工作过，负责过几个私募基金。他们公司的基金全都是在自己的管理之下，不会去投别的公司管理的项目私募基金长远的发展道路，我个人觉得从国外来看有可能独立的私募基金更加有发展前途一些，做到一定程度，之所以开发商背景的因为自己的资金的限制和环境的限制，当是市场的发展慢慢的不一定还要做这个，我是愿意用只有的项目投，还是愿意用基金投，像黑石要有很多钱，他可以自己买自己管理，只不过他希望把项目做大，希望通过别人的基金，把自己做大。

赵燕凌：房地产行业是新兴的行业，目前有很多新的迹象，出新了新的问题，以后我们有很多的机会在一起来共同讨论行业未来的发展。

主持人：谢谢台上的嘉宾，谢谢你们。今天上午的整个论坛议程到这里全部结束。下午三个论坛、一个颁奖典礼，谢谢大家。

主题：中国房地产基金发展路径高峰论坛文字实录

时间：2011年10月19日下午

地点：北京金融街维斯汀酒店

内容：

主持人：各位下午好，今天下午的议程是这样，有一个主题演讲，有三场论坛，还有颁奖仪式，我们热烈掌声欢迎唯一主题演讲嘉宾章华先生，有十年房地产行业从业经验，自2005年起即开始基金方向研究，发起设立了超过10只房地产私募基金，是国内房地产基金的先行者。请章总跟我们分享他的演讲题目是地产基金的成功之道。

章华：我非常高兴，跟业界的朋友做一个这样主题的分享，本来的题目是地产基金成功之道的探讨，不知道为什么探讨没有了，好象在炫耀成功的因素，我还是跟大家共同探讨题目更好一些。

讲题目之前把我们基金自己的战略研究部的情况跟大家做一个沟通，截止到昨天为止，中国的房地产上市公司137家，相关的数据都披露完毕，大概66%左右接近三分之二，业绩指标是下滑的，不足三分之一业绩支指标是向上的，反映当前调控带来的影响，这个指标来自我们监管的数字，如果考虑到那些非监管数字，可能几乎全部都是绿的，全部指标是上下走的，这是最新现实数字情况。那么今年以来的话，从银行的投资渠道，然后到信托的投资渠道，几乎全都关掉了。截止到去年的10月份围绕资本市场的各项的资本化停掉了，所以基金的话，大家感觉到很热的话题，我们在基金这个业界我们自我的感受其实基金这一块还是时间比较短，比较难以上规模，问题不断在探讨中逐步解决，像我们最新成立的房地产基金联盟，围绕如何解决主流的融资渠道，如何建设可持续长期发展，我们国内有这这样组织，很多问题在探讨中，没有更多的经验，更多跟大家做一些主题的交流。

我们感觉从复地到兴业我们几年走过来，感觉有几个因素是做基金是比较关键的情况，第一块还是行业的形势和趋势的分析和认知，房地产谈到的调控带来的问题，也包括像负债率增加带来的问题，最近的负债率由去年年底69%的负债率，到一季度是71%的负债率，最新76%的负债率，负债率的增加的话，带来很沉重的压力，这些问题都是一些不可回避的问题，如何判断形势，我们基金如何搭配基金的进程变得越来越重要。

主要的一点中国房地产这个行业的发展催生了房地产基金的发展，我们之所以选择做基金，然后我们在大部分基金的从业，就像曹总讲得非常显赫的背景，然后的话我想大家都是经历了很多辉煌的过往，为什么选择这一块，还是未来长期看好这一块行业，有几个因素涉及到，不在展开讲，像城市化进程，像县城的财税体制，像投资渠道的单一，像融资的过剩，这些问题从我自己的视角来讲，我们是站在未来得20年到30年看，就站在未来20恩年到30年这些因素能否改变，如果不能改变我们长期坚定看好这个行业，这是我们坚守这个行业一个非常关键的战略因素。

现在大部分资金没有做成主动管理，都是被动管理型这样的基金，波动管理基金也好，包括债权、加权的公司也好，还是看一些抵押物的情况，抵押物的话八年了，然后平均的涨幅大概是45%。房屋价格涨幅的话，我们自己做了一些数据的采集分析差不多17左右，土地价格在过去10年间，从04年的831到现在，过去八年实际上地价，到这个房价的增加，地价的话，这个跟国家的相关的财政政策、GDP的话，这个相关的指标紧密的挂钩、相辅相成。在未来一定时间内，我们也看不到地价大幅下降趋势，如果出现不能大幅下降的话，短期这种房子价格的调整，我不认为有很长的一个可持续性，虽然今年明年可能都还会非常艰难。

从左边的指标来看，大家能发现这样的规律，实际上到现在为止还是供应和需求之间是脱钩的，这个数据是取了很长时间来看，这个数据什么时间能发生调头向下，像这样的情况，然后我们也会持续的并购，这是我们对地产行业因素这样的考虑。

另外一块就是说大家非常慎重在短期的策略政策，像刘晓光我们前一段时间在一起讨论，现在所有的房企都没有战略，之后的战略，主要是生存安全变成了第一战略，安全过程的第一战略。现在来讲的话，短期内大家看出空的因素是越来越明显，但是站在我们角度看，我们是短期看政策，中期看货币，长期看区域。短期和中期总的分也许是一到三年，周期的长期应该是三年以上的时间，短期的政策实际是政策猛烈这样的打压，各种因素的焦急的汇集，然后的话这使房地产陷入困境和煎熬，中期的货币我们也觉得国家会收，但是从世界的趋势看的话，当美国在不断印钞的过程里边，其他国家必然都会跟进。因此现在旧的货币政策没有跟进，所以大家从不断的印钞票的话，才可以使本国的经济得到发展，才可以在国际贸易里不吃亏，长期趋势大家都是业内人士，我想这个比较容易认知。

这一块我们选择这个行业的符合国际趋势，国际上从美国开始第一只基金纯股权投资在80年代，随着战争的世界范围的结束，房地产变成了国际主流的投资工具，短短的几年间，从八几年过千亿美金，像高盛在经济危机的前几年发的两只基金各自了100亿，所以的话空间在国内的话，2010年被称为元年，所以在商会有很多年，然后就会将变成一个房地产的黄金时期，这一块作为一个主流这种趋势不可阻挡。在国内的话直接的融资的比例的话，已经远远超过了银行的比例，中国还是银行占据了绝对的主导，基本的话，现在房企这方面，像信托和银行还是绝对大的占的比例份额。

这一块现在大的形势看，短期调控恰恰是一个投资的最佳时期，中国的房企的这样一些财务数字，一般现在房企的话，这个数字截止到去年的年底，这么来看有比较大的战略空间，如果按照全国，截止到年底8万家比例计算，如果说对等的话，全资金1比2将有4.3万亿的资金需求，这个需求我想大家可能还是可以感受的到，上市房企的自然对基金及股权的方式介入兴趣更大，但是对非常时而言，相应需求没有那么旺盛，如果不是考虑股权，只是考虑资产证券，负债率数字比4.3万亿还大，房地产企业接受的程度非常大。

第一个因素我们讲整个形势的判断认知，站在我们基金的角度。第二个因素基金管理公司不同的发起推动发展模式，这几个模式各有各的优劣缺点，我想这里边可能针对五种不同的类型，也是中国当前房地产基金管理公司存在的模式，再有一点金融机构发起，优势在资金，劣势在专业，因为金融是有，就像这样一个企业永远是升不下去的。我国是有这么一层感知，因为我自己这十几年下来就在这两个领域一直在做，房地产企业很多的争议，恰恰反映了问题，这一方面我们并没有主流的认知和房企发生了基金，就是成功的。但是从特殊情况，国际上也有走的商业地产的路线，长期持有，他的价值各方面都看的到，凯德是大国企，然后整个新加坡主流的房企是一股独大的，所以它做的事情的话，不受我们国内，我们做的最早复地我们都有更多的交流，几年下来，还是难以成为规模的话，我想只能是比较重要的一环。PE和VC行业对房地产基金有重大的不同，对行业认识是有很大的影响，外资基金我们在座有几位，现在为止始终没有成为中国房地产基金的主流，进去的话，限的还是比较多，必须以股权的方式进来，进出问题还是挺多的，金融背景为主的人士发起的，再有专业人士，类似于我们曹总几位老朋友，这种模式长期我非常看好，我认为这是长期来看是最主流的方式，但短期内来说，我们也会碰到一些问题，在资金的来源上，像专业人士发起的，如果站在专业的管理角度来说，这种管理的制度管理的水平是最强的，它如果是应该代表未来，可能在段中期还会碰到问题，我自己感觉主流的一个方式还是专业人士的结合，最后是股权方式的结合，而不是专业认识与金融机构挂钩，两个结合的话，就可以盘整一个投资问题，然后一个入资问题，最重要包括管理问题，所以这个从模式上，我们是这样一个考虑。

这一块是团队，这次怎么来考量，我觉得还是金融和地产的结合，其中以金融为主，同时辅助，然后其他的专业人士搭配，就类似造价所、评估所，类似于律师、会计师，相配套的这样一些相关的人士，切块分割的要求，之间还是有边界的，除了专业之外，基金还是需要很强的资源背景，需要有很强的克服困难能力，然后还要求确定在某些方面意还是挺高的。

另外一个因素融资通道，融资通道的话，我想大金融发起来自先天的优势，但是对非金融发起，我觉得可选择的东西还比较多，我们之前做了系统的梳理，这个模式大家始终还是比较重要的一块，然后这方面像五大国际，然后就是中农工建交五大银行，实际上国际部分的话，可以做一些论证。像保险资金、现在的商业地产都是可以投的，只不过深度的认同这个是不容易，像信托的基金的结合也是不错的形式，包括像对一些外资基金，还有REITs的一些配合，像LP这种方式的话，这个可能是有一些深入的一些资源的整合，现在的话类似于像类似重庆，类似于像上海，包括其他的还有个别地区，中央级的，国家级的这种开发区，现在的话，还是有一定额度，这样结构好的话，投资这方面我觉得最主流还是职务职务的话，可以省去中间过程，可以培养忠实的投资者，但是职务的难度也是相对比较高，然后我们更多的主要面对这些问题，然后我们也要说对方不成熟，首先我们成熟了没用，还是需要一定的时间的积淀，随着业绩的提升，随着我们管理的这种重复，这种公开化和认知，这一方面一定是我们的主流。这方面的我想只要走出这条路，我们基金的以真正的独立的成熟的基金是越来越近，基金之所以能成功，在于它的投资能力和资产管理能力。

投资能力是非常关键的一块，资产管理能力才是真正考验我们的重要一块，一个项目的投资我们可能只是一个点，你投的对我们需要几年，然后在这几年中你如何可以保证风险控制的住，收益能衡量不错，这是需要很深的对地产的认知，包括一个广阔体系的搭建，同时需要配备很强的人跟的上，大的方面还是预见风险、管理风险和控制风险三方面去做。预见的话，就是说你在去投之前，然后要有自己的一套体系，然后总结和体验。我们这项工作做了几年风险点的话归纳了大概有70几类，细化更多。管理风险有的放矢，制定一些风险管控的措施，在整个的基金的中途管配，整个的全过程风险意识的话贯穿其中，所以控制风险出了问题及时的做转型，房地产的关节和PE、VC差距太大了，然后它的每一个过程，如果没有事先的预案很困难，没有事后运营的话，就比较困难。

另外一点的话，资产管理风险的评估也是原来的标准，整个全过程我们都是希望，内容的话是一部分，在投资前系统做好准备的，如果大家，这种准备没有的话，我想从基金角度还是很难进行投资。

总结一点我们要看是专业的投资能力，完善的风险控制能力和系统的资产管控能力这三个核心能力的话，构成这样一个合格的管理能力。有这样一个管理能力的话，使我们能有稳健的回报，进而形成持续稳定的强大的投资能力，然后打造我们的品牌，回归投资人，实际上钱不是我们主动去找，而是钱汹涌澎湃跟着我们而来，谢谢大家。

主持人：谢谢章总，接下来论坛的环节我们换个主持人，是主持人的新人，河山资本董事长曹少山先生，热烈鼓掌一下，大家鼓掌欢迎。

曹少山：这个环节主要是想针对潜在的LP，就是投资人怎么跟EP对接，因为现在做基金最主要的环节，就是基金的募集过程中碰到的问题，我今天早上也说，LP这个群体到现在为止，还没有站到基金行业的中心位置来，我们没有很系统的很全面的听到这个群体的声音，所以接下来的时间，我们就想把这个时间留给比较有代表性的LP群体的代表人物，参加这个环节的嘉宾的民生银行（600016）私人银行部的副总裁李文先生，工商银行（601398）投行部负责人段文卫先生，合众集团中国区首席代表赵鹏先生，北京信托总经济师时宝东先生，万润投资董事长谢志刚先生，诺亚财富副总裁殷哲先生，西安恒信资管常务副总裁赵丰先生。

曹少山：围绕这个话题我们涉及几个题目，但是我想进行对话之前，我还想请带在座的嘉宾介绍一下自己，根据你们可能代表的背后的LP群体，我们选择一些有一定代表性的，大概在我们今天讨论这个语境下，你们介绍一下自己的机构和现在在做的事情。

赵丰：尊敬的各位嘉宾大家下午好，借此机会我首先介绍一下我们公司的情况，我是来自于西安的我也想简单的介绍一下西安的机遇，我是西安投资控股公司总经理，同时是西安资产管理公司的常务副总，我们公司是西安市政府的一个全资产的国有独资企业，目前我们做什么经营投资、基金管理咨询等多元化的行业，我们目前就是昨天也和几位嘉宾做交流，我既是做LP，我们某些层面又是GP，我们可以称为综合性的投资公司，非常想利用这个机会给大家介绍一下西安机遇，我想就是三个方面，首先是西部大开发，第二个我们大开发所给我们带来的发展机遇。第二各是我们新经济区大家可以看到，新经济区对国家对省级开发区，所带来的一些发展的机遇。第三个西安市在国务院文件里边被列为全国第三个扩机化所带来的发展的机遇，同时还有一些政治机遇。这些经营者机遇叠加为西安带来的前所未有的发展机会，我邀请各位到西安共同投资于西安，共享西安的盛举。

段文卫：大家下午好我是工商银行投行部负责人，虽然PE这块资金这一块产品是我们市场的蓬勃发展，这个市场实际上，始终把我们看作专业渠道，或者是金融超市，实际上我们通过PE为我们所有的资金，随着PED蓬勃发展，我们做了一个为基金服务的产品，从基金的做顾问，到基金投资的管理，到基金资金的托管，在整个基金运作的龙头管推的过程中，我们提供顾问服务，应该是这些银行本身就是中介，我们从事的是经营的模式，建行它是只卖自己的产品，我们既卖我们自己的产品，同时我们也卖其他基金的产品，我们可能要挑出来，比如对GP的准入，对项目的准入，这个推出来效果不错。去年做了80几个亿，今年做了100多个亿，这里面80%以上是地产基金或者是土地开发基金，到这个月开始对地产这一块是暂停的，因为受到我们本身信贷活行业对这个调整，对地产的调整，并不是说房地产基金就应该停，只是说对住宅为主的传统性的房地产基金叫停，我们应该怎么去转型，我们的房地产之间不能说只围绕房，住房这一块，传统的住宅房地产，商品化的运作，包括更深入的城市化、商业化的、产业化，只要我们房地产围绕这些东西去做转型的过程中，可能还会产生很多的PE，所以在这个过程当中，可以提供我们的服务，可以继续提供金融银行的服务，当然这个模式有很多，包括信托性类的资金，包括有效合伙制的基金，所以这种基金我们都可以去做。跟在座的GP类型的有效合伙制的公司，我们跟产业基金，和其他的产业基金我们也有做，谢谢大家。

谢志刚：各位嘉宾下午好，我是北京万润投资谢志刚，感谢主办方提供这个机会，万润投资跟是一家小开发商，在北京摸爬滚打10多年的时间，像北京的望京西南四环的博锐大厦。随着房地产形式的调控越来越严格，作为我们中小开发商来讲一直在思考一个问题，在这样激烈的市场竞争环境下，作为我们市场竞争力不是很充足，既没有国企背景也没有上市公司雄厚的资本支持，出路很难，往哪里去走一直是我们业界同仁思考的问题，本人一直在考虑，苦苦的寻找新的发展方向，以及发展出路，应该到底怎么做，有幸在去年有个机会结缘了第一只人民币地产基金，有幸结识了张总，我也投入了第一个人民币地产基金的第一个项目，对咱们金融业做了LP服务做了一个尝试。通过这个项目的投资，确确实实整个过程当中一直关注地产基金，也一直关注了整个行业的发展，所以在这种也是省市神州提供了这么一个机会，跟基金界的朋友结缘，谢谢大家。

雄亮：感谢大家我来自民生私人银行，民间这些还是持续在2008年，一直在私募资金比较活跃。我们参与的私募基金超过100亿元，有几个重大项目跟地产有关的，看到滑润的刘总跟民泰合作的零售基金募集成功，跟北京旅游（000802）合作的率产业基金10.8亿元募集成功，另外不单是合作，还信托公司一起参与，这个信托公司发起的信托计划，同时也为一些我们在优秀的包括开发商为背景的，或者包括章总那边还有探索，以银行的客户作为LP加入房地产基金，因为我们的客户一直有在房地产领域配置比较多，现在由于限购的原因没法直接投资房地产，目前也是由于银行监管政策的原因，我们传统上的以固定收债券为主的单一项目也好，信托也好我们是不参与的，让我们投资者享受到房地产开发的利润，谢谢大家。

时宝东：各位嘉宾各位朋友下午好，我来自北京国际信托有限公司。我们是一家国有控股的机构。公司从2002年开始从事房地产信托业务，一直到今天仍然在这个行业中还在从事这样的业务。房地产信托占整个公司业务大概20%左右，我们现在管理的信托财产已经1000多个亿，所以在房地产行业也做了很多项目，在某种程度上基金是信托型的有限合伙的公司制的，我们是一种信托型的基金，这里是既充当着GP，同时又是LP，因为它是信托型的基金，将来有可能信托可以作为LP加盟到咱们有限合伙制的房地产基金，就是GP加上信托成为LP这样一个基金，所以有幸参与这样的盛会结识各位朋友，希望将来能有进一步的合作，谢谢。

赵鹏：大家下午好我是合众集团的赵鹏，合众集团可能大家听说过，是一家REITs外资的，以私募为主的投资公司。了解我们的一些资产都投入在私募股权里这样一个高度房地产资产，房地产这块我们是一小块，包括房地产私募股权，一是我们业务部相对比较小40亿美元，我们剩下的钱200多亿全都是所有的PE，今天房地产我们做的并不是太多，当然有很多原因，一个主要原因就是中国的基金不是很发达，房地产基金外资房地产基金在中国不是很发达，跟别的国家，美国几万亿，中国差了很多。这一点我们在中国没有找到很多的合作伙伴，我们做的不多，但是我们在对中国投过基金，就是直接投过项目，可能今天借这个机会探讨一下，看中国房地产基金业怎么发展，因为我主要做PE，这边发展起来了，这个事对我们是利好，我们可以找到更多的合作伙伴，更多的投资机会，是以这个财政的需要，这是我们的角色，我们不是战略投资人，我们不是开发商，我们也不投债，我们只投股权，有机会跟大家探讨很高兴。

曹少山：今天在座的嘉宾我觉得既有银行界的代表，银行界现在大家知道整个中国银行（601988）业的金融脱媒的趋势非常的明显，而且这个是大势所趋，还有基本上是不可逆转。中国的银行实际掌握着众多富裕人士阶层的资源，虽然第三方理财做的不错，但是总体讲中国绝大部分客户掌握在银行手里，所以银行界的受行业政策的影响比较大，即便是客户有这样的需求，但是什么时候做，做多大，怎么做，有很多情况下，银行体系外的那么自由，但是最显然这是一个巨大的金矿，是所有基金管理看中的一个，谢总从一个中小开发商实现了非常华丽的转身，已经从一个实业家变成了资本家，我觉得谢总的经验可能会对很多小型的开发商没有特别竞争力的开发商，但是又不愿意马上离开地产行业的开发商这个笔资产是一个很好的启示，请赵总来主要是想听听国际上大的OFF他们是怎么看待LP的这个关系。第一个请大家谈一谈你们直接接触LP的这些机构，你们的LP现在到底是怎么看私募地产基金这种资产类型，这种投资渠道，你们认为中国的私募地产基金的前景到底有多大，目前的市场环境，因为调控非常严谨，是不是适合这种新兴的代表形势的发展，我想先请雄总谈一谈您的看法。

雄亮：包括房地产投资基金在内的所有私募投资，是向我们私人银行客户推进。那么这些客户比我们传统零售客户有更高的风险承受能力，可能也有更高的风险识别的能力，并且能保持他的房地产投资产品控制在相应的领域及其配置要求，另外就说一个房地产投资一般都是长期投资，区别于以往银行传统代销的这种，不管银行理财产品，或者是结构优化也好，是以投资项目，我们感觉到短期确实宏观经济非常严厉，那么我们也有一个房地产整体价格往下走的预期，我们房地产的项目进行了大量的压力测试。这是我们认为在中长期房地产确实比较看好，中国人的传统来说，在传统中房地产确实是比较重要的抵制通货膨胀的重要工具，但是我们作为银行来说，重要的责任就是替投资者识别风险，或者更好向投资者披露风险，民生银行参加的房地产投资，房地产项目来说在风险上经过了非常严格的检验。第一个我们一般从合作看它的实力，另外一个GP的过往业绩，同时我们希望分散风险，对所有投资的项目进行重点跟踪，另外我们参与房地产投资基金，同时也想为银行获得一个长期长远的客户，从培育客户，所以我们银行做事其实很多，不光是在房地产投资的LP代销的客户推荐方面，我们可以从资金监管，后续的一切服务，民生银行不同于其他的银行，把全国的房地产业务集中在一个事业来做，这样可以在全国配置我们的一个贷款合作，优化房地产合作开发当中一些企业，所以我们每个月跟房地产也好，金融融资提供宏观长期的合作。

曹少山：我想问一下，民生银行做地产私募基金尝试这个比较早做的比较成功，现在在您看来基金私人银行客户对地产基金的态度是说非常积极，我没有地方配置，我比较很多资产类型比较下来可能买这个更好，还是说调控这么严厉，等一等再看看，除非有特别好的我才愿意买，就是大概的您背后的大的净资产在1000万以上的客户怎么看这个。

雄亮：我们的客户其实是多种多样的，每个私人银行都有不同的资产配置的需求，确实有的时候客户非常看好地产股，他们有很大的热情。但是有些客户是相当保守的，他们也仅仅是配置很小一部分资产，到房地产投资基金。因为确实来讲，如果仅仅1000万资产不推荐房地产投资基金的，第一是长期的投资，因为从一个真正房地产项目，起码应该是3年左右如果形势不太好，可能拉的更长。我们民生银行现在主导参与基金都是以这个为主，希望直接参与这个情况，不希望像以前做开发商，我们是对应我们的银行更高，这是资产监管推荐产品。另外一个就说有的大家有长期看好，有的是短期看好，所以短期这部分我们以前房地产计划推荐来做，现在由于政策来讲，这块是银行无法继续参与，主要是这方面考虑，谢谢。

曹少山：时总您说一说。

时宝东：信托公司在房地产信托业务当中，大量做的是单一项目，实际上针对一个项目做的基金，这种基金按照信托行业是99加1等于0，从收益上没有任何影响，但是信誉上会受到影响，所以信托首先是信任才托付，如果一旦出现问题就会影响你的信誉，信托公司的生存会受到影响，所以说关于项目确实部分托付，只是看好。因为投资组合可以做到平滑的作用，所以说用基金的方式运作确实是比较好的方式，我们也曾经做过组合式投资房地产信托，也就是说发一个房地产信托计划，那么大概有7年，投资项目投三到五个项目。利用这种方式确实是能够相对来说抵抗单一项目出现问题造成整个项目损失，组合投资有好处的。所以说信托公司另一种就是发起一信托计划，积极参与到基金当中，同样可以做主流投资，避免单一项目的问题，所以说从这个角度，信托公司还是愿意做这样的事情，还有一个问题是这样，就是说上午大家谈到，中国真正的机构投资人并没有出现，因为在国外机构投资人我们通常讲保险基金、社保、各种福利基金还有慈善等等，我们国内这样的机构投资人由于政治限制，他们并不能真正投资到我们当中带来比较好，回报比较好的行业中。我们所说的机构投资人都是国有企业，民营企业，把他们称之为机构投资人，这肯定是不对。因为他们应该是自己把自己的钱用好了，如果用不好股东就把他们解雇，不应该由企业给你钱，你自己管不好让别人给你投，这肯定也不现实的。所以说信托在这里某种程度上可以充当机构投资人的角色，信托公司在面临转型首任支托，代人理财。但是8目前来看更多是代人融资，从资金需求方角度来考虑，监管部门也一直希望信托公司进行业务转型，变成代人理财。那么代人理财之后，资金归结起来了，怎么把基金运用好，需要专业的管理团队管理资金，因为金融面临着行业是太多了，所有的行业都要面对，不可能所有的行业都有专家，所以说结合行业专家管理好这个资金，那就是想做好代人理财必须要做好这个工作，所以说我们在转型上来讲，一定会有这样的需求，在寻找过程中一定要，寻找有这个能力能把资金运用好专业队伍的LP共同管理好。

曹少山：我有一种感受像民生银行的像时总这种，其实对这种产品理解还是很深刻，这样的新兴机构。我觉得到是非常有利于行业真正的成熟和发展，因为你们帮助你们的客户做了一定程度的筛选和识别，谢总您要不要谈一谈您作为一个成功的企业家，或者说是一个成功的民间资本的代表，怎么看待这种地产基金的产品，您对它的前景判断怎么样？

谢志刚：民间资本的代表我不敢当，还是说从一个中小开发商的角度谈一些自己的感受，刚才谈到国内的房地产形式近几年一直在调控不断的加强，这样中小型开发商留下的空间应该越来越少，所以广大的中小开发商时时都在思考出路，在这个过程当中也有不少人提到的干脆卖掉了，把钱装在兜里，找时间做点别的行业，这种转型对企业经营来讲是一个非常艰难和痛苦的过程，选择行业不是一件简简单单的事，选不好可能把以前发展得到的积累辅助一旦，作为企业盈盈来讲选型不是一件容易的事，也有人说过我们主动寻求被别人包养，找出大量的专业机构。但是这种实际上也有一个很大的问题，作为我自己的思考来说，你已经定位自己是中小开发商，主动可以自己有太多是主动。这样的话也决定了不是一个简简单单的过程，即便找到了可靠的人找到了大款，在被包养的过程中也不是很快乐的事情，我通过对自己的分析和从业的经历，我到是选择了做LP的这条路，因为做一个开发商摸爬滚打在这个行业里，对行业的发展过程以及开发产品的风险控制，以及市场的风险判断都积累了一定的经验，跟地产基金结合，恰巧是在金融行业的支持需要寻找基金团队的帮助，把自己的开发经验和基金团队金融经验尤其结合起来，紧密结合起来，同时投入在开发产品上，这种投资型式的转变实际上比寻找别人包养地位要强大的多，我举个例子，说一个亿的投资基金，我投在一个跟某个房地产项目我占的地位是微乎其微，今天这么多基金公司，我投资一个亿，投资在基金公司的项目上，我想我的地位不能说很高，但是比我找大的开发商要很高，这样两个从自己的地位考虑应该说作为地产基金的LP的转型，我认为是中小开发商很好的思路，一个出路。面临上午今天听了同仁的演讲，面临现在目前基金行业的整体发展的现状，存在着一定的问题，最关键的印象一个模式上的问题，投资人和基金公司以及基金的需求方三者之间的关系，上午刘总讲了首创基金的模式，这点我听了以后非常欣赏，有很多目前这种现状，应该说基金公司和投资人的利益能紧紧的绑在一起，我们基于现在目前市场的模式，是一种实力股民债的形势，断定了基金公司和基金的开发商之间的利益关系存在一种矛盾，不能形成一种紧密的特征，在这种矛盾的过程当中，可能无形当中就给投资行为拉下了种种的障碍和风险，在这种障碍出现的问题作为LP，作为投资人是很尴尬的，我们看到一些问题，但是我们作为LP的角度，我们没有能力干预，也没有能力挽救，我们只能牢牢的跟GP结合在一起。

另外一个方面可能不一定在我业界发生，还有一个问题是LP要面对的GP，GP怎么真正的为投资人把利益真正结合在一起，每家基金公司毫无疑问这个责任都会作为自己的任务去完成，从主观的愿望上一定是这样子，我想在实际的投资行为过程当中，往往可能或多或少的，对投资的风险以及过程风险的把控上，毕竟真真正正自己身上掏出来的钱还不确定，可能还有差异，我们每个人从心理上还是如此，你花钱跟我花钱还是不一样，这两者作为LP来讲是现在特别关注的，从这种角度上特别期盼基金公司怎么创造出新的机制和体制，真正的深入成为一体。如果有这种机制和模式，我想未来基金发展的方向、发展前景，毫无疑问应该是非常广阔的，上午听了刘晓光的模式我感觉非常好。

这种模式的形成，它不是靠基金公司的一个方面愿望要做就能实现的，需要客观环境，同时需要目前房地产市场整个开发过程中的形成，因为目前的现状以及开发商实际上说是开发商不如说是一个发展商，既是投资又是过程的管理，投资商是投资商，开发商确实是项目的管理方，再加上社会的资源要素，律师行、会计师事务所把各种因素结合在一起，形成一种新的模式，把各自的定位到一个程度，作为基金公司GP想为投资人负起责任，承担起使命这种环境已经具备了，谢谢大家。

曹少山：我觉得谢总这一番话给我们，包括本人在内还有台下的基金同行一个很重要的提示，谢总的思考应该说非常的深刻，而且确实每一个基金管理人都得面对，同时要提示很好的解决的办法，应该说谢总还是从您个人投资的经验讲，还是代表了一个非常成熟、非常有经验的投资人，您提出的这些要求我觉得很深刻。既然谈到在LP在选择GP的过程中碰到的问题，我想咱们把话题转到下一个主题上，在目前基金发展的阶段中国的地产基金很短，刘总可能是真正的先驱，就是这几年虽然冒出了很多基金管理公司，但是历史很短，业绩也很薄，在这个行业处在初级阶段的时候，LP具体在操作的过程当中，你们在考虑的过程当中，怎么评判和选择这个GP，你们是看哪些东西。我今天早上发言当中提到现在有的时候，会出现一些选择的时候，简单化的一些思考，刚才在台下跟他讨论另外的一个LP，赵宗谈谈您的看法，一个大的管理人在选择GP的时候，清单可能是几十页，上百页都有可能，国内市场从我们看到的情况来讲，显然还没有到这么深入的调查，经常出现的情况我站在一个局外的立场，就是会出现一种我所说的大公司、大品牌、大的开发商，再配上一个大的金融机构就行，我也接触到一些发行内部无论做风控还是整理的人，听了很多但是私募下来很大程度上依赖一个品牌和公司实力股东背景做基金管理人的探讨，对其他问题也谈，但是谈的并不是很深，从这点上刚才谢总的讲话给了我们一个影子，请嘉宾围绕这个话题如何选择和评判GP，尤其在GP普遍资金比较薄，行业处在初始阶段，我想请赵总先谈谈，因为您又是LP，又自己单干GP，双重的这个角色，这点您怎么看待这个问题。

赵鹏：应该曹总问我这个问题也是我一直在思考的问题，因为做的一年多来，作为一个公募基金的管理人员，如何寻找到适合的GP，能够把政府的资金实现有效的放大，第二实现保值增值也是我不断总结不断学习的过程，目前看曹总讲的非常正确，国外的FPI管理员寻找合适的一个GP ，进行调查，我看得最多200多亿进行调查，我看对GP是全方位的认可，目前从国内看在座咱们今天参加这个活动都是春江水暖鸭先知，大家都是最早以灵敏的嗅觉发现地产基金机会的人，但这个行业又是非常新生的行业，刚才上午下午几位的发言，我们下午在一起沟通，我想基本上从2007年以后像雨后春笋一样逐步的诞生，我们实际上没有能用严格的东西展示出来，我认为寻找一个好的GP我想主要看两个方面，首先看团队，就是人的问题，人的问题应该是所有要素资源里面最重要的问题，这个要素资源走的好其他的问题都能够解决。下午章总的发言谈到，尤其是团队，团队要有过往的优秀的业绩，团队每个人要有很好的操作实操的经验，这个团队要有非常好的合理搭配的机制，也就是说大家财务的，做风险管控的，这个团队要有非常好的结构的匹配，我觉得解决好团队的问题之后，下面就是机制的问题，机制问题就是最终决定这个团队是否被我们认可信赖的问题，我觉得最重要就是团队分配的机制，管理公司自身的分配机制，GPLP的分配机制问题，国外的成熟经验为我们提供太多可以参考借鉴的，正如我刚才讲的中国这个行业是非常新兴的行业，国外我们不能照搬。在LP和GP的博弈过程当中，LP和GP也是博弈，最后达到双方的妥协，在博弈过程中不仅仅是分配的问题，包括对决策的要求上，我们初生的GP会让给LP。除了分配机制以后还有管控机制，我觉得管控机制非常重要，从项目的开始酝酿到项目的管理，到项目的退出是整个风险管理的问题，我们刚才时总讲的推动组合投资平滑风险。从管理的角度从退出的角度，渠道设计的角度来解决好风险，通过风险的管控来实现投资收益的问题，我们选择GP无外乎围绕这两个核心，第一团队的搭配，第二个符合合理的一个机制的问题，解决了两个问题以外的，我们其他就是看我们行业发展的问题等等我相信都能够实现解决，这是我对这个问题的认识，谢谢。

曹少山：段总谈谈的你的看法。

段文卫：我们本身把GP分成A类和B类，我们简单分成两类，当然A类可以在全国范围内对工行合作做基金发行，第二个是B类B类指的就是说在全县分为内在省推荐的，每个省有权限有5个亿3个亿的，就说实际上不同风格的团队。我们怎么看GP这个问题在做一个GP，在目前为止每一个GP都是新的，没有说哪一个GP是品牌GP，我说未来可能三到五年知道哪个GP是最优秀的，在座的许多一个基金管理人都存在机构，我们看如果他的团队本身有一定的业绩有一定的商业模式，资本比较雄厚。另外项目的储备比较丰富，我们进行考虑以后进行，当然自身做一个GP起码的内部的管理从合法性，从合规性到合理性，在行业的这一块为什么我刚刚提到工行前期做的80%是地产，后来又突然体到行业的问题，实际上我们房地产业面临一个转型。上午听了吴总说我受了很大的启发，我们纯粹以住宅，住宅房地产实际上就是商品房。在这个过程当中很多的地产商，开发商得到短期得到报应，原来的经营模式发生变化，在这个过程中，首先我们的房地产开放上就要思考我们怎么转型，应该向城市化、商业化、市场化和产业化转型，城市化结合国家新农村建设，这个是国家政策支持的，第二个行业化我把长期持续商业地产作为发展的方向，怎么样立体城市的发展，第三个就是产业化，国家高端制造业是重点支持的，文化行业是国家重点支持的，所以房地产不能说住宅地产就是房地产行业，更应该考虑我应该看到怎么样配合国家的政策，在国家转型过程当中我们的地产商要发行转型，这样就符合我银行支持的对象，第二个本身基金的项目准入制，我们看项目，任何一个基金房地产也是个行业也是产业链，应该说这个基金不能说就好就不好，应该在每一个阶段这个产品是不同的，我们工商银行有6万亿的存差，怎么转换成产品，转换成另外一种投资，转换成直接投资的话，这是我们客户的需求，在每一个房地产在整个链条中，没有长期限制的时候，我当然是以后做成一个夹层，这是短暂性的，你要卖就卖可变现的东西作为抵押，做一个可变做保证，万一开发不成功呢，在这样情况下我们第一件。这个是我们做的，他拿了在这个过程当中，他没有拿上市公司做保证。但是在实际上股权基金房地产基金是解决企业资本的工具，在房地产资产结构里面它会发生变化，它的资产、资本会提升，这个时候我们银行放贷的流动资金借款和建设资金一块，基金还是在每个阶段还是要发挥它，一级完全之后在第二阶段解决资本冲突的问题，房地产这个时候涉及的资金可能是可转债，部分股权部分债权，销售这块的收益会更高，对于投资者来说要考虑一定的风险又要考虑高回报，在国外可能做上市公司收购，我们做房地产基金不能只定位说现在为了解决我自身项目的资金问题，或者说为了帮房地产企业解决现在融资的问题，这种产品可能是有风险的，这就叫做逆势而为我们要顺势而为，应该讲既要顺势而为，又要创新。就是要随着目前转型，为了解决中小企业房地产商，解决它的融资问题，现在可以拿到25%的回报，这意味着也有风险，凡是都有可能卖不出去，因为按揭这一块，买房子这样一块贷款都可以，有可能我可以拿到25%的回报，拿不出现金来，所以这就是一种风险，你是靠我房子可以卖掉，所以在这个过程当中我们应该眼光看到怎么在房地产，随着我们国家产业转型的过程当中，以房地产概念来房地产的转型做产业型的布局，我们对地产GP的评判也是结合行业项目包括基金管理人自身的，包括我们在设计产品过程中的风险来判断的，在这个过程当中我们会把不同的产品我们的销售渠道我们跟LP是不一样的，做夹层这一块，如果说是可转债我们可以做信托，不同的产品我们的销售对象是不一样，我们对GP既看GP本身也看行业本身这个企业的背景商业模式和经营模式，谢谢。

曹少山：我觉得段总的信号非常清晰，开发商不转变模式，基金管理人放带高利贷的方式这条路走不通，无论是开发商赵总谈谈你的看法。

赵丰：对于我们来讲选择GP是我们的本质工作，但是不管怎么样做了那个东西叫做尽职调查，我尽职了，后边是没办法。我的意思是说这个东西只有看过去不看未来，这个基金好你看他干过这个这个，这跟你完全没关系。这点刚才嘉宾提到了品牌就是说它做的好过去，有的时候发现是过去做的好未来可能会产生问题，很复杂的原因，我讲一个小原因，比如投了个好项目要退出，人们在200

7、2008年干的没到退出期，这阵你发现他要管理两个基金，我期待他第二个基金做同样质量的项目，你发现他的精力把你的钱融起来，一般都是5倍、10倍往上涨，更重要是把前边5倍、8倍先赚到，先把这个讨嫌了，你发现一两年的时间投不出去，单在那交管理费，所以就说我们有一点点小方法论，我感觉在中国挑GP房地产开发商没什么经验，我感觉的确很难，因为有一个原因就是利益交换问题，国外也有中国更有，我们有丰富的土壤产生利益交换很可怕，我们并没有很好的方法去防备。中国并不是的，因为你发现这个盘子企业之外还有很多东西要交换，对于下一代的发展会产生好的时候会毫不犹豫跟你交换，如果不进行交换影响我们基金的整体实力发展，这个很难很难判断，的确是没有办法像这么大的机构在追求短期，就是说可见度比较清晰的短期的项目，不能说10年、甚至更长的项目我们也有顾虑。

曹少山：LP选择GP不管200亿500亿的净值，它肯定是科学的。

01：42：00

赵丰：不是艺术，我认为是社会学，他认为是艺术。我认为是社会学，深度光度都要进行研究，不能把它作为太艺术的东西。

曹少山：谢谢，实际上是一个很全面的东西，中国的GP群体不成熟，LP群体选GP的经验，也是刚刚积累的阶段，我们GP没走过周期，但是选人我觉得最高层次的投资，在这方面实际上境外的一些好的一些。而国内像谢总这样的民间企业家，虽然用很草根的方式，但是有一套非常管用实际有效的一种商业逻辑，一样是我们国内机构值得借鉴的。我们简单谈谈利益冲突，前面环节都在不同层面上碰到这个问题，GP的利益冲突问题，包括开发商发起的基金，到底有没有人，有没有像我们说的那么重要，真的他么重要吗，你们在对开发商发起的基金里面的常见问题，比如说我们说的利益输送的问题，管理人到底是对忠诚度的问题，能不能拿出最好的项目，以及对项目这个质量有没有立项选择选择披露，等等问题，怎么看，有没有你们感觉到在实际操作过程中，有没有好的防范的方法，民生银行的雄总你们跟银泰、滑润非常成功的基金，能够不能拿这个案例谈谈你的看法。

雄亮：如果是银泰华润的基金，我想可能是这个，刘总更有发言权，从开发商利益角度讲是这样的，我们民生银行跟有些银行不一样，我们如何为投资者挑选GP，目前来讲，我们其实偏向一些有全国大的开发商背景的这些，或者是参股的一些基金管理公司。对于风险就是目前来讲，由于房地产投资基金历史业绩不透明，不像PE整个IPO价格大家都知道，另外一个没有一个大家公开的第三方评级机构也好。像PE是国内的新科一直在做排名，但是房地产基金没有，我们目前讲对于每一个合作的PE来讲，都要求把投资的项目要讲清楚，因为跟PE不一样，只要说清楚你投资这个充分披露，我们是要求充分披露，我们要对每一个项目可能要代替投资者测算，同时讲我们对基金要求有些条件，比如基金的审计机构，可能是银行的偏向四大会计事务所，我们帮助GP也好，或者跟华润合作一样，一起做好每个项目的监控，华润的基金来讲，全国是三个地区投了四个项目，我们要求当地的民生银行分支机构对项目和资金情况进行监管，一个是如何投是否符合它一开始向我披露的，另外一个有预收收入进行监管，我们对每一个项目对基金成立之前，站在银行角度进行调查判断的话，我们对大体整个收益有相对的判断，所以我们目前讲没有信息透明的标准，其实是倾向于对每个项目跟踪比较详细的，基本站在每个项目角度来做的。

曹少山：你的意思只要项目好，谁当GP无所谓。

雄亮：也不是这样，根本来讲，我们对GP也是第一个看人，我们关注的是主要一两个关键人士他过往的业绩，另外一个就是团队，有些团队公司几个层面都是非常强的人，不希望有个几个人都非常出类拔萃。另外一个如何配合开发商，银行的高端客户还是偏保守，可能不同于券商也不同于PE自己的客户，银行的客户得偏保守，而心里我们下一阶段更多注重风险，一旦基金不利情况下，第一他有没有自己后续的能力。开发商自己的后续资金，这是比较重要的。另外一个就是未来的不只是住宅，还有一个是商业，未来在招商运营方面有没有自己独特的经验，体现物业价值是我们比较看中的，另外一个确实是全国性开发商，很少有中小型开发商我们更多选择我们地产有战略的客户，对客户的过往业绩非常非常了解，基本这个情况。

曹少山：大致开发商好象安全性高、收益也高。最后一点时间留给时总，谈谈对这个问题的看法。

时宝东：因为私募股权投资只是确定一个投资方向，然后确定条件可是没有项目，通常是这样。那么房地产基金作为LP来讲确实希望报酬问题，你只是说投资房地产大概怎么样，因为这个就是投资人很难来判断，因为大家知道房地产地段地段还是地段。那意味着必须有操作项目，第一项目确实多，他从一个市内有几个，不同的省也有，组合就比较容易一些，如果全在一线城市肯定死定了，如果有二线城市配比，至少现阶段有灵活性。所以说为什么要选择开发商，最关键就是项目要多一些好一些，做组合容易一些，当然弊端就在于万一出现问题，这就我想跟REITs一样，REITs现在也强调综合投资，既有商业工业，就说它可能各有优缺点，你REITs有专业的网站，然后要做组合，实际我想将来是这样，如果最好的情况是几个开发商把他们共同组合起来，但是要多个项目，这是我觉得做房地产基金要考虑的问题，中国基金发展的道路肯定有自己的特色。

曹少山：在市场出发的阶段，应该给所有的不同形态的基金都有这样的发展的机会，过了一段时间以后，我们市场自然有生命，有生命力的东西自然能发展下去。感谢各位嘉宾精采的发言。

主持人：好，谢谢曹总，和我们今天第一个论坛的嘉宾，今天下午的第二个论坛的主题是全资本配下的房地产投资。第二个主持人甘女士。

章华刘志强刘纲郭克军

甘美兰：咱们下面这个第二个论坛像一个，好像这个难度有点大，咱们这个论坛，就这个题目是讲的这个全资本配置下的房地产投资，跟这个有很多，像这个居委会有些问题，设置到很多PE方面的问题，但是我我们还是我觉得跟地产有一些，不一定直接的关联，从我的价值看这个问题，但我想我们还是先请我们的嘉宾上来，然后再慢慢的聊，大家聊一聊。下面我们先请上我们的讨论嘉宾，首先请信业投资董事总经理章华。北京风险投资公司总裁，刘志强先生。再下面是深创投的北方区总经理刘纲先生。美华投资的董事总经理王志斌先生，华润信托的北京总经理刘骞。还有中伦律师事务所的郭克军。我们就这个论坛的这个题目，我觉得不是特别容易，跟房地产好像这个全资产配置下的房地产投资，这个因为全资产配置下又提到了PE，因为就本身来讲PE跟房地产还是两件事，虽然都叫股权投资，但PE这一块跟房地产还是不一样，但我想今天的主题也不是讨论的PE，咱们讨论房地产的问题。但是我想有些讲的这些长期从事PE行业的一些专门的这些，所以我想就开始我们还是每位嘉宾就介绍一下自己的公司和自己有关的一些经验，然后再讨论。

郭克军：各位下午好，我就简单介绍一下我们中伦律师事务所，以及我们从事基金，基金房地产基金情况，那么中伦律师事务所，是一个综合性的全国性的和独立的律师事务所，应该我们的综合排名一直是国内的领先。这里面尤其值得一提的是我们房地产法律服务一直国内领先因为我们这个律师事务所最早开创了中国房地产银行按揭的法律服务，目前我们也为国内很多大的开发商提供全程的法律服务，我们有很多大的房地产开发商的客户，此外资本运作，包括基金的募集设立，法律无误上也是国内领先，谈到地产基金上一轮讨论，很多嘉宾提到这个买给商业地产基金，这个项目就是我们律师事务所房地产业务不得律师全程提供法律服务的，设了人民币性质的房地产基金，还有上海一个房地产基金，是跟基金公司合作。我本人是一直参加国家发改委股权工作，参与全程的起草，所以我们中伦律师事务在PE领域，也有一些心得，很高兴借这个机会跟大家交流，希望在接下来的交流中学到新的经验，谢谢。

刘骞：各位嘉宾下午好，我是华润信托北京总经理刘骞，很多基金专家在这里跟大家做一个交流，那么华润信托是是1982年成立，我们是20世纪到30亿，那现在是资产管理达到50亿，大家也能来50亿在二级市场投资的，地产和其它结合信托，达到200亿，还有大概100亿是其它的投资人PE这个基金领域，进行7年的时间，也尝试做规模基金投资，这个投资合作。那么大家业务，包括证券投资这块，另外一块就是我们结构，包括地产投资方面，还有一块就是我们基金合作，这也是基金常规。我们现在利润情况10年是净利润是12个亿，公司应该从82年开始是一个比较缓慢的发展，从人员业务规模上都是金融公司，人员大概有150人，相比较业内大型的公司包平安中信，我们希望能够在地产基金方面跟大家做出探讨，我们过去尝试几个基金的合作，那现在已经成立基金的，包括一些情况我们看，还有10月13号我们投资基金，信托地产都是为了投资这么一个专门基金，好像就是以基金合作，希望大家多多交流经验，在不同的领域在GP和LP的领域做沟通。

刘纲：大家好我是刘纲，从事风险投资的公司，我们成立1999年到现在累计投资将近86亿的投资，300多个项目，在国外上市的项目达到86家左右，具体数字没记住，在创业板我们有一段时间达到了十分之一，现在上市项目还有6%。我们目前管理的基金全部都是在做风险投资，就是私募股权投资，我们最近开始筹备证券方面的基金，要拿证监会的牌照。在地产基金方面我们也着手研究，我们认为在私募股权投资在500亿的时候要进入到骐达另类的投资领域，包括像合同文员管理的基金，我们现在对基金的管理非常关注，在我们自己投资的领域中间我们在地产中间有一些初步的资源，在全国分布了40多个分支机构和当地的政府开发区和有关管委会合作的，他们有时候会跟他们交流会提到一个问题，城市的开发产业开发、商业地产开发，接着我们还没有介入这个，所以这次有这样一个机会跟地产的同志们一块来学习，包括张总也是我们PE班的同学，当时邀请我参加地产基金，我们也不是业内的人士不能够在这。我们还是愿意去协助支持地产的工作，也希望通过这个过程寻找一些合作，谢谢大家。

刘志强：谢谢大家我叫刘志强，是北京风险投资公司的。我和刘纲是上下楼他代表深圳我代表北京，我们的股东结构也差不多，我们也差不多时间成立的，当时承担的任务性质协调差不多，他们大股东是深圳市国家管理局我们是北京市国有经营管理公司。经过这么多年发展深创走在我们前面，我们在地产基金上边也是做了一些尝试和实践，这种尝试和实践是被逼出来的，它跟PE没有太多差别，最早PE基金投资房地产也还是很多。但是现在一些地产基金的这些基金的也还是很多，像汇丰最近搞了一个跟南华搞了一个叫汇丰全国房地产基金，叫金融街一号楼，像这样的基金也在投资地产方，他跟PE没有太多细分，概念上在实践中会交叉在一起的，那么我先介绍一下公司的项目是。

王志斌：主持人好大家好，我是北京美华投资公司的董事长王志斌。投资美华是一家金融控制的投资公司，实际上进行持有一些还没有上市的公司股权，有一些民间经营的所有机构贷款公司和保险公司，第二个我们主要是在退出基金，包括投资。那么对于房地产这个投资基金的内容，现在主要是在产业里边开发，那么我们把这些产业投资人、客户，然后再一起称为基金。那么在一起在这块进行开发，各种各样的工业国家，然后一些项目。所以这是我们在这几年要做的全资产的配置，我们把我们产业投资人的一些合作伙伴也牵起来，一起做金融投资。所以这是我们现在要解决的事情。

章华：大家好我是章华，来自信业基金公司，信业的情况大家了解一些，不多说了，我自己之前一直在地产时间更长一些，从2002天信托法规范以后，我们当时做了北京市第一单房地产信托，在那个时间信托是很时髦的事情，现在信托是一个主流的方式了，我们在2002年有了第一单之后，在2005年和几个大的政府机构包括中信、中城，几个公司一起上基金方案，2006年有一只28亿，进入发行的基金，后续因为一些原因我们做了变形处理，后面我始终觉得基金实际是一个方向，强调他的投资性，强调他股权的运作，强调他的投资者的资产管理，所以后边在非利到蓝光，全国性的大房企做一些结合，也是做了一些这方面的工作，我觉得问题是有一些，但是主流的方向仍然是势不可当，可以借助这样的形势整合专业资源，整合这样的一些金融资源，包括一些项目资源共同做好，选择这样的行当，希望在这条路上走的很远，谢谢大家。

甘美兰：从大家介绍情况来看，这样都是对房地产都有或多或少的接触，像房地产的投资，像深创投有兴趣走到里面去，像华润信托这些已经这样做了。其实就是说我想今天大家虽然都在一个起步的阶段，即便是PE的背景和创投的背景，现在多多少少接触了房地产基金开始了，但是第一个问题就是说咱们在目前的宏观调控的形势下，房地产投资到底有没有机会，就说大家如果说深创投我是国内最好最有限的企业，做了这么多，在空投方面，在IPO方面。但是我觉得现在我要走入到房地产，像这些想法的背后房地产到底有没有机会，一定是有机会，或者有什么特殊的机会导致你走到这条路上去，现在是越来越多的人加入到这个行业，各种各样的背景的来尝试的都有，我也想要不要从深创投的，刘总你说一说你觉得房地产投资者有没有机会，然后这个机会到底在哪里，而且是这个宏观调控、房价，这样的情况下。

刘纲：昨天晚上和甘总一块吃饭，谈了地产基金的收益率，每年回报50%以上非常非常好。一个项目下来大概两三倍以上，就是蛮不错的，我们可能一个项目下来是十几倍，现在目前可能是五六倍，有的最高50倍更高。从短期来看肯定对我们的吸引力是不够的，而且我们在主战场的经理本来就不够能源很多，我们会在一段时间之内继续加大对私募股权在PE领域投资，即使在中国目前房地产调控的局面下，从我们基金战略角度我们要有一个资产配置组合，我们侧重中早期侧重VC为主的投资，一个平均可能就3000到5000万之间的话，500亿可以投很多的项目，达到500亿规模的时候，就不能在VC和PE里面，除非在走一个大的平够基金，其他方向我们必须要考虑，从整个公司的发展战略来讲我们会成为一个基金管理的在政权基金在地产基金是我们要考虑的。从地产的行业来看，我个人一直认为中国还是城镇化高速成长的时期，我们现在已经进入到股权红利的阶段，第一阶段是双轨制，还有从外贸方面的收益所谓的进口等等这些差价，双轨制导致的，第二波是所有的工业化，第三波就是城市化，包括矿产资源的开发，第四波进入股权投资的阶段，但是我认为中小企业发展的过程中国的城市化没有结束，中国由于目前城市化过程中间，在政策在市场博弈的方面存在一些失控失调，导致房地产价格在短期之内非常激进的高涨。对于普通老百姓的住宅工艺远远不足，因此在局部或者一个阶段成为社会上重大的问题，因此出了很多证券，但是当偶然解决了保障房基本普通中少收入的民众通过这种渠道获得住房保障之后，我想相对中高端的市场供应一定是这种住宅供应一定靠市场解决，我可以问在座一个问题，你们有计划要选一个要搬房子，要换一个更好的住宅要拒收的话可能90%以上都对自己住宅状态步态满意，因为即使在北京最好的位置处，可能原来50年代的房子，或者60、70年代的房子，它的品质不符合我们目前社会高速增长的财富人群，还有中产阶层的需求，因此我认为中国的房地产的发展，首先成长的动力来自于消费升级，对高品质住宅的需求，这是很重要的一点。第二就是从农村到城镇，从城镇到城市这样大的成口迁徙，这些人从农民变工人也是有需求的。普遍要通过经济适用房的保障体系，第三在城市建设过程中，所谓的商业地产工业地产发展比国际上发达国家远远不同，大家出国美轮美奂，整个中国的城镇农一有很大区别，不是那么美好完美，因此由于需求而驱动的中国城镇化发展始终都存在，在这个地产中间有三个最好的驱动力量，第一个我认为是理念和人才相关的理念，一个优秀的开发者可以把这个地方点石成金。第二个是驱动力量是位置地产资源，第三个是资金，由于这三个最重要的力量三架马车，作为我们基金管理在未来中国的地产发展的过程中间，可以发挥我们应有的作用，谢谢。

甘美兰：谢谢刘总，讲的很好，我们到底这个市场的走势会怎么样，机会到底有没有，投资机会在哪里。

刘骞：因为地产本身也是一个资产密集型的行业，就有这样一个机会，而且房地产在就是说在资本这个技术层面，它还是很多的，杠杆率是非常高的，静态投资是80亿的话动态30个亿就行了，所以这里边对于一些金融的从业这些人来讲，这个对他的吸引力还是非常大的，因为它的按杠杆率非常高，所以管理层在基金一定会有很多的，就说不管房地产怎么发展，我们的政府如何压制房地产的价格成长，它也一定会发展非常多的。

甘美兰：谢谢。大家认为有机会，我跟您比较熟，从认识到现在，也知道你一直在尝试了很多基金，对基金情有独钟的行当里，您觉得机会在哪，您觉得有钱的话准备投到什么地方去？

章华：我觉得资产配置，房地产相比其他机会确实做了一点功课，因为那个时间PEVC更好一些，简短的说有这么几点，第一个做房地产基金和做PEVC时间段，第二金额大，去年有60亿，如果60亿交给刘纲投可能投三年，可能回报很高，但是事实上形成具体规模非常不容易，房地产两到三年出来，可能PEVC甚至有更长的。另外一个风险低房地产的风险比其他风险低，只要国家大的格局不改变风险还非常低的，另外一点回报在所有行业里边，如果按行业去分第一是金融业第二是房地产，刘骞做可能回报更高，但是做房地产的行业，实际是房地产加金融的概念，回报实际是不低的，之前做PE规模比较大的鸿毅要正确的交流，他们做到300亿以上，可能30不到，目前做房地产20的话都抢200，但是形成的规模可能是A倍，这是一个大的问题。

第二块说现在的机会投房地产的机会我觉得是短期的机会，中国房地产上市公司回报没那么高，整个100强房地产12.9，前年12%，现在出来比去年还低，短期是在特殊时期，考验我们的眼光一定是在股权上，在特殊项目上。所以我觉得中长期看股权的机会一定是这个是确实有。

甘美兰：再问问刘志强，你是怎么投的，在房地产这块。

刘志强：这是一样投资机会在哪儿，要依据一个基础，产业的投资人，我们会说我们是管理人，那么仅仅是这样的话就是说机会在哪里，管理费或者说以后实践的收益，但是为了能够让别人把钱他给我，那我们往往会说，作为LP你的机会在哪里，我帮他分析，在住宅之外现在还有好多的城市的综合体，还比如说产业园这样的一些商业，我们现在说有很多企业家，他可能说我之在三个小时的车程左右的一个公司，有一个地块，把我在北京的一些产业移出去，我直接投资到哪做一个开发，委托开发也好。还有一个就是说我这个产业园有这个规划，大家都参加了基金里边，我做两件事情，第一帮大家运行基金，第二帮大家在房地产进行全部开发，所有人在这个园区里做了协同效应，我的酒店今天赚钱，但是他有一个产业不赚钱，对于我来说在之外更重要我们既然把房地产看成一个金融，我们就要为我们的产业做增值的服务，不是说跟谁见面，你缺钱我帮你解决，担保公司这就是我们所压的没有办法面临困难，如果说一开始就跟所有的产能同时作为金融股权的投资人，再次之外还有一些纯粹的财务，他们觉得说我没有产业到那个地方去，我可以我们大家小的利益。我在考虑这样的问题，就是说机会不仅仅在我们身上，我们要说机会在之外在哪里，我们一起去找。

甘美兰：您给大家介绍一下你这个项目为什么觉得这样是一个选择的机会，选择零售这方面。

刘骞：这个事我这么看，就说中国高速增长的经济体城市化完全结束，这样大的长期的房地产市场很急切。这里面很简单的就是说举出来三块，一个说商业的发展，人均的商业面临相比较发达国家是很重要的这个是一个非常好的机会，第二块城市化进程改善性需求产生了钢需，这个也是重要的因素，现在看到我们投的项目都是在二三线城市。还有一块也看豪宅，因为地产商业地产完全是现金流贴现，住宅不会，没有人花钱租个别墅，这个市场可能存在，但是这个市场不会很大，所以稀缺地段的豪宅也是有机会的，这三个地段是我们选择的标准，银泰的项目涉及到很大背景，商业是我们选择的，住宅是我们变相的，从整个的合作的基础来看，银泰的初衷不是跟我们合作，是为了商业布局，想强占核心的类型，现在是很好的阶段，给他基金去强占位置，住宅的潜在利润让基金来赚，而且从我们这个角度讲，从基金提供方低产和GP的利益冲突，我们认为做基金是长期的合作，大家一定互利互惠友好合作，以往做信托贷款，把它所有的抵押给我，把自己的资产保护好，这样做一个长期的合作，这样很容易出现问题，因为他的一些资源没有额外的东西去避免它经济波动带来的风险，从我们基金涉及的节都讲，从我们经理的机制讲都做了一些安排，大家可以看到我们投的三个项目业态的配比大概的规模是现在。

甘美兰：你是说投的三个项目。

刘骞：一个项目两块地，一个住宅。

甘美兰：大家从各个不同的角度做了很好的解释。有一个问题大家展开谈一谈，从全资产配置的角度，各方面做投资如何配置PE与房地产基金，在多大的规模下，我听听其他嘉宾的说法，因为这个题全资产的配置的角度把PE和房地产基金。

郭克军：听了各位嘉宾的发言，我的身份比较特殊，因为我是律师，讲我们律师募集，更多是参与了整个基金的全部流程，像滑润这边作为LP的中间渠道，帮助GP去募资，还有可能是开发商，我们律师是参与了整个过程，但是不一定是一个团队，根据我们的经验我感觉实际上就是房地产基金，如果单纯的把房地产基金割裂看，我觉得意义不大，更多要连读在一起房地产基金，它只是行业大的基金这样一个概念下做的一个行业投资的细分，所以我觉得关注点在基金本身的运行规律上，而不是房地产本身，因为房地产本身只是它投资的一个领域，这是我的一个观点，单纯看房地产本身的一些经济周期或者波动，我觉得还不如考虑基金的本质特性，这里面如何设计一些好的结构，激发GP的积极性等等，更好的吸引更多LP来参与房地产基金投资，这个从我的经验看参与房地产基金的设立和投资的LP更重要，而不是过多的关注房地产本身的一些波动，或者说它的一些特性，当然我也承认，房地产企业或者行业本身有它的特性，更多从基金的特性来看，这是第一个观点。

第二个观点上一个问题我简单说一点，第一个根据我做很多IPO项目，我觉得没有差的行业，只有差的企业，任何企业任何行业都是不错的，都有不错的投资机会，只是你是不是选择了很好的一个企业，很好的企业家去投资，这个是我的一个观点。还有一点我觉得在目前的情况下，越是房地产企业潜入所有的资金链的断裂的可能或者国家宏观调控，反而给做房地产基金投资的同事或者同仁带来机会，危中有机，我觉得要更多看到机会而不是危，所以从我们现在法律服务的角度看，我们更多的是配合客户涉及比较好的交易结构，达到资金的需求方和资金供给方力量的平衡，保护各方的利益，GP和LP的利益法律关系的设计达到力量的平衡，我觉得当一个基金的GPLP达到平衡，GP达到很好的激励，LP得到很好的回报，所以外部这个基金和投资企业，如果投资什么项目，这些也能达到一个很好的一个利益平衡，我觉得这个就是一个非常完美的基金结构，不在于他投的房地产还是新能源。

甘美兰：因为你们做银泰产品之后，您也做过PE，现在有一种说法信托公司慢慢做转型创新，就是说用信托来作为LP，测PE基金，你们打算怎么超这个方向去发展，做资产的配置，怎么考虑从信托的角度打算怎么走法。

刘骞：一个是盈利模式，大家看到更多是一个平台，一个方式一个渠道，信托公司协调不想把这个牌照饭一直吃下去，去做专业的事情，通过专业来推动资金供给，达到资产管理的角色，还有一个从风险控制角度讲，信托公司其实是吃的担保公司的饭，一直在给项目做担保，因为项目不能亏，所以我投了一个好的投资项目，我只赚了一点点担保费用而已，这种情况讲投资者培育的状态讲，我们只能做现在这样的小利差的担保着，我们从这两个角度出发，既然做了LP，我从风险控制的角度讲，我一定要参与GP，从这个家度会反推从LP的目的中反推成我们要做LP，另外我们主动管理的方面要建立自己的专业能力成为GP，从这两点出发，我们慢慢向GP过渡。从这个方向上来讲，我们现在主要的方向包括银泰万通现在也在成倍能源基金，都具备这样的专业能力，我们希望通过公司的协同达到自我的专业能力的培育，通过自我专业再加上公信力，解决问题，是我们高速发展如果具备了这两段就是我们高速发展取得很好的态势的开始。

甘美兰：深创刘总。

刘纲：从我们的角度看，有一个重要的问题，我们原来从事PE，现在进入房地产基金，这里面我们需要学习很多东西，之间的差别其实是蛮重要的，所以我觉得之间的差别，我个人感觉对我们来讲要解决好几个问题，第一个就是团队组建，一部分肯定是基金，原来做VC和PE的人，另外一部分跟房地产领域相关的，这里面它的学问还是差距很大，第二个我觉得在募集资金的放上，原来我们LP和地燃基金LP期望都是不同的，做地产投资的人，信托发起两年，是吧，我们可能是五家吧，但是在第四年形成现金回流，但是时间周期很长，我们怎么解决，原来募集是高回报，地产基金募集的时候是不是同样能做到，这是要解决的第二个问题。第三个问题以前我们投资成长性小，现在要投资地产型项目，当地产的理念和位置确定好之后，就不单纯的是股指投资，在项目投资的资产负债的配置比是什么样的关系，这个显然是非常重要的，如果太高就给信托公司挣去了，如果太低你也启动不了，还有就是这里面多了一个角色，还有开发商的角色，还要解决开发商。我们认为私募股权基金进入地产是未来的趋势也是一个大的方向，我们目前国内的向定会投资，也有专门的地产事业部，但是这是我们要进入的过程显然不会这么顺利，有可能在私募做的非常好，我们要抱着学习的态度向各位学习。

刘志强：刚才中青旅（600138）和IDG，投旅游的时候，并不是说一个股权投资，他是看上这个项目是一个旅游地产项目，他要把乌镇的这些老百姓搬走搬到新区里面，把乌镇开发出来做旅游，地产也做了旅游也做了，形成股权发现有长年累月的收益，并是说完全满足买入，这是一个非常好的股权，它的结构现在股权的结构就是乌镇的政府40%，因为土地是他们的，IDG30%，中青旅30%，现在在做第二个项目，第二项就是在北京的司马开长城做一个旅游地产，也是找了一个古镇来做大家有一个长年累月的收入，第一个团队经营旅游项目。第二个团队做房地产开发的，它是一个衔接的，我把刚才不说刘总，我把刘纲的话给具体化了一下，它是一个互相转化的一个，我刚看这有一个微博写着，以后信托基金资宽松的时候怎么办，会不会迎来地产基金的春天，像中青旅IDG一定会有，谢谢。

甘美华：接着说，再补充一下说，在差不多的时间大家总结一下。

刘志斌：我们所投资的这些要跟更深的一个交流，基于更大的格局全方位的解决方案，可以把我们LP不但当做客户来谈，可能当做合作伙伴来谈。

章华：我觉得专业是有边界的，我们做投资是基于专业同时基于资源，基地产基金PE不同的欲望，我们不会说轻易踏入地产以外的内容，始终不是一个主流，像PE和VC，像刘纲很难一脚踏两船。到地产这个捐资一样，我们之前谈到几个合伙人也许不限股东，之后可持续的道路也并不多，像我们去看PE、VC还有很大不同，机会还是很多的，就像房地产基金，都是很多。但是还是选种一段自己最擅长的，房地产基金未来20、30年，我们就会沿着这条路很好的发展，轻易不会分心，谢谢大家。

甘美兰：我们论坛时间到这，最后做一个总结性的阐述，从投资来讲我个人认为是大家为什么今天把我推到这做主持这个论坛，像我所任职的又作PE又做房地产投资，事实上管两个类别的产品，既有PE基金又是地产基金，我们是两个不同的投资团队齐头并进，和PE相比房地产基金在团队的组建基金的程序期，包括项目的选择，资金的募集和资金的收益方面都是有区别的，就是说其实两种并存的情况没有什么问题，我觉得就是说有PE的团队在，PE对股权投资的认识基础上，再去延伸做房地产，这也是过去走过的路，从这个角度来讲应该都有配置，不同的投资标的，不同的投资目标，我想这个是大概总结性的看法，就是说都有投资机会，最后谢谢大家，今天参加这个论坛。

主持人：谢谢诸位刘总，接下来我们进行最后一个论坛，是中国房地产基金的发展路径以及创新模式，再次请出这个论坛的主持人郑锦桥先生，有请郑总，大家知道郑总在清华负担、上海交大等名校同时担任客座教授，同时也是渤海的发起人，郑总一直专著做新的股权的投资基金实践，包括这个全球资本市场的研究。

郑锦桥王戈宏闫宗成肖张海泉张家勇李寿双

郑锦桥：我们看到是很具有挑战性的一个课题，它是请我们要上来的几位实物的操作者，来共同探讨一下有关中国房地产基金的发展路径及创新模式，其实中国房地产投资基金的发展也就是最近刚刚几年的时间，特别是在最近一两年，那么对于这些钢舍入的企业而言，如果说能有正确的方式去募集基金，投资项目，管理项目和退出的话，那么这个行业的发展，就会更加规范，同时我们在看到房地产投资基金，在欧美迅速发展的同时，我们是否能借来更多的一些经验和吸取他们的一个教训，例如说我们看到金融危机的发生，就是源于我们房地产金融衍生产品过多使用而造成，那么中国经济的发展过程中，是否在这个方面要吸取教训，因此我们的房地产投资基金在发展的初期，如果说定位好，建设好了，基础平摆好了，并且能结合中国的实际情况，来更好的创新了，那么我们的行业就更有希望，我们的老大哥提到这个，中国房地产这个投资基金，年年的目的，就是在于是中国房地产投资基金的比较能在一个健康的平台和管理下进行，所以我们下面就有请我们几嘉宾、朋友，共同就这一问题，来做一个讨论，他们是王戈宏，我们盛世神州的CEO。还有我们闫宗成董事长，咱们裕元资本管理集团的合伙人，还有华夏双大的执行总裁，张总没有来，陈总。中城联盟运营总监，张总…好，我们掌声有请诸位上台。大家在这儿听了一天，其实咱们这个最后几位，都是比较重量级的，为什么呢，因为这个王总说，越到最后，这个话题相对而言就越难，该谈的别人都谈过了，我谈点什么，所以这方面，我想诸位能否就放开一点，不仅仅局限于我们看到的这些主题，而且就我们大家在座的诸位听了半天有什么特别的问题，提出来，我这个基金设立过程中有这样那样的问题，我相信我们的专家都能给您一个满意的答复，大家准备好问题，你可以举手，好吗，我再扩充一下，那么在此之前我们请诸位来先介绍一下自己的基金和所在单位的记录情况，我们从肖总这儿先开始。

肖波：各位好，我是大城律师事务所的肖波肖律师，我们大城应该是综合规模排名第一第二位吧。2009年、2010点在亚洲法律事物的评比当中排名第一，亚洲排名也是第一，2010年我们年收入超过11亿人民币，我们大城的愿景是在未来跟随中国经济的强势发展在未来20、30成为全球最大律师事务所之一，因为在英国经济全球最强的时候，全球最强十大律师事务所都是英国，未来20、30年中国律师行也有极大的可能成为全球最大的律师行之一，我个人在1997年开始参与中国银行广东分行按照香港的按揭模式进行房地产按揭的这种尝试，2000年开始跟中国农业银行（601288）广州分行还是搞二手楼按揭，开发商发展的大盘按揭，以及二手楼按揭都参与过，现在在大城一半在香港一半在北京，我们在整体的是从基金的股权设立以及到交易架构的设计，还有投资并购的设计，还有安全性的控制等等，我们团队有非常丰富的经验，我们在个案当中由于跟客户签的是保密协议，我们对于保密，有约定的不会谈到细节，这是我们对客户的基本承诺。

郑锦桥：谢谢肖律师很忙，大城很大也很成功，大城是很著名的律师事务所之一。

张海泉：大家好，我是上海中城基金的，中城联盟可能在座的也听说过，我们是一家基金管理公司。中城联盟主要有三类房地产的开发商构成，一类是全球性开发商像万科、龙湖、华远这样一些全国开发商。第二地方的房地产开发企业。第三类就是像细分行业，像中城联盟内部绿色科技环保项目的倡议建设，包括住宅包括商业地产，像北京的有些项目，还有风尚，还有江苏的地产这些企业。我们中城成立在2002年，快10年了，从最近10年的历史来看，我们也是在这个行当里面摸爬滚打，从原来有效公司制的公司发展到后来的公司制基金，到2006年改制成房地产私募的一家基金管理集团，房地产的大老非常有前瞻性，甚至2000年的时候万科的时总、就已经看到的在中国房地产基金的发展非常美好的发展前景，所以说他们在02年倡议设立了我们基金公司，初使的股东是房地产开发商，我们第一个就是项目资源非常丰富，这些开发商在全国的房地产开发的份额从销售额来看，大概已经超过5%了，项目源非常多，我们到现在为止已经超过60个，第二个我相信的传递，通过中城联盟基金把一些中小型机构LP传递给这些开发商，开发商把他们资源优势通过我们向这些投资人传保。第三个从中城联盟发展的历史来看，对行业的了解和对房地产项目的微观的专业的能力，对于我们团队在这个行当里的工作非常有帮助，给我们很多帮助支持经验积累，我本人在房地产行业设计院工作过也曾经做一些代理机构，后来在我们投资领域，在这之前也组织过房地产项目开发工作，大致的情况是这样，借这个机会感谢我们融资中国还有感谢我们盛世神州的张总王总给我们这个机会在业界做这样非常有意义有帮助对我们工作非常有支持的活动，谢谢。

郑锦桥：我们有请张总，王总

王戈宏：我们是北京第一个注册，我们这个做了很多的很草根的工作，人民币基金，今天中午吃饭的时候，有个朋友说现在人民币基金，没有像今天这样得到全民的关注，以前是全民PE，现在差点成为全民地产PE了，你要觉得做地产PE是挣钱干脆就别做，你听完之后，我们在座都是执行者，执行者非常感谢到现在还在坚持的各位，不辜负你们今天的坚持。

03：01：00

陈亿飙：稍微跟地产有点关系的是我们投的像喊停，像开心网1280，我们更多投跟地产有关系我们投的服务型的公司，我想也是我们要讨论的做地产除了单纯的资产投资之外，还需要专业性的，我们开物本身没有像之前…

岑鹏：我们非常感谢有这次机会来到这儿，作为房产投资来讲，很多我们公司来说，是新兴的一个公司，也是刚加入投资地产金融，获得了一个大力支持。我们上个月完全了第一只旅游商业地产的基金的募集，这次投资的基金是偏股权型的，但是跟我之前做的不太一样，也是希望能在这个领域里面跟大家多有一些交流的机会，在这方面多学习请教，我2000年大学毕业的时候做股权投资，那时候做股权投资也有一些可以拉出来说的，比如和讯网，还有财经杂志参与的投资，2008年金融危机开始之后我们刚好在工商银行段总行的银行业务的主下，有幸成为授权的PE，从那个时候参加地产的投资，银行相对比较保守的投资人，大多做的加固正债的方法，我们华夏双大这次也是一个契机。

闫宗成：本人现在的主要精力可能放在联盟上，对中国私募基金的发展创造良好的环境和社会公正客观的一个评价的氛围，联盟成立以后我认为我们现在联盟的成立把地产和金融结合在一起，但是我觉得这远远不够，在所有的几何图形当中三角形是最重要的，你这个价格才更稳定，把地产跟金融结合在一起，其中还要加上产业资本和，商业资本，主题产业，商业资源构成了完整的框架，在这个框架下，中国的房地产私募基金的发展才会更加的永建，更加的实现大产业大商业的融合。

郑锦桥：言总刚才提到的问题，大家深入的讨论一下，今天来参加会议的一些嘉宾，有不少都是来自大的房地产开发商的背景下的基金，也有一些是草根的，比如说过去的不同背景的个人来去组建的股权投资基金，大家今天特别看到，今天听民生银行的同仁在谈，我们研究发基金帮助销售的要看基金管理公司的背景，最好是有国内大开发商背景的基金管理公司，我们在提出一个问题，请各位嘉宾回答，背景对基金管理公司到底影响多大？是所有的基金管理公司都要有这个大的开发商的支撑，还是我们也给一些背景相对不详的一些基金管理公司一些生存和发展的机遇，或者大家有其他什么样的建议，我们听听各位来宾的介绍。

王戈宏：我简单说一下，今天因为转型时期，论坛我觉得开的特别好，这次转型开的特别重要就是中国房地产在美国哈佛，中国房地产到了关键时刻，中国房地产30年，一个是销售杠杆一个是金融杠杆，现在全被限购，到限购全被打掉，这是一个转型，转型之后涌现了很多资金，我们其实研究很多基金被错认为第三只高利贷，我个人觉得这个谁做基金并不重要，拉开开发商还是小开发商做，发起的背景是开发商还是金融工作者，他在谈儒家和寒亭的发展，中国是一个特殊的市场，中国做任何产业在新兴的时期只有一个是最重要的，他说的是所，谈规模的大与小，到最后谁能把速度做出来，谁能把业绩做出来，他们用6到7年做出了非常好的业绩，各位谈到银行融资，现在真正从银行拿到钱的不多，因为融资中国采访我的时候说中国基金现在的类型有开发商式的有个体金融工作者的，也投行的有代理过来的，如果这么一家产业拿出上市公司产业做担保投资人能不放心吗，现在议论背景我觉得为时过早，现在讨论模式也不是时候，最后真再过10天之后大家都有业绩的时候，那个时候的核心优势和竞争的特色才能显示出来。

郑锦桥：张总补充一下。

张海泉：现在目前的三家银行私人理财或者是投行有过合作，是招行，还有工商银行，跟这两家银行合作发行的私募基金发了6只，有几个观点阐述一下，我听了不下10次加固增债的问题，我们在投资房地产项目，在管理这个环节上，我们认为加股有点偏差的，只要是你作为股东身份，因为你约定他的固定收益的方式，你这个股权本身相应在法律环节权利和义务都是要承担或者享有的，从我们的操作的经验看，很多比如说在银行的开发贷款环节，或者项目公司担保的环节，还是要承担义务的，我们的私募基金是不是要承担。这是第一个。

第二个我想说的是刚才的问题，关于开发商的选择问题，实际上大小开发商我跟王总的意见也点区别，如果真的是固定收益类的，偏债基金，从现在情况看，确实适合大开发商更加安全，如果是小的，甚至一个项目实际上风险在这个地方存在，大的开发商一些大的上市公司它的公信力和整体系统能力有优化的条件，为什么要根据每只基金的策略来定，你是要利润还是要安全还是要周转性，还是要合理期限，这个要配合我们LP的想法做，从小开发商说，很多小开发商不是很指明，但是利润非常高，如果你是一个项目基金。

第三个关于跟开发商合作的简单的技术问题，实际上提到的固定收益的方式在我们经验里边可以去优化和调整的，比如说增值税20，调成最小的范围19到21，或者是10到30，可以用一些技术手段设计一些基础条件，把所谓的完全固定小浮动变成大浮动，做一些保底额并不是很高，向上面开阔的一些股权产品，从外面的条件看，我们跟诺亚财富就是这种类似的完全股权性的跟开发商类型的房地产基金。

郑锦桥：张总谈到了很多，更多我们在一种基金在设立过程中，或者在整体的这种和开发商投资的过程中一种风险的控制，同时更多保障我们投资人的一些安全，所以在这些方面无论是债或者是股，刚才提到应该是在整个投资过程中综合运用，不可能完全是股也不可能是完全是债，如何规避类似我们讲的加固增寨模式的风险，我们听一听肖律师的意见。

肖波：我补充三点，从我的角度思考，中国经济在今天是历史的机遇，这样一个时期，我们在中国经济范畴之内，我们不是独立于世界经济的，由一个国际事业的角度看，金融资本市场的这种争夺，包括规则的制订与执行，包括新的规则颠覆久的规则一系列的东西与国际市场紧密相连，无论任期的基金包括房地产基金，我们要有一个国际视野，国际视野这方面思考一些是说在国际上有很多专家也有很多学者，任何的经济理论任何的都是人为的，背后透着国家主权利益，如果我们纯粹按照美国或者欧洲的既定的规则做，我们的基金包括我们的金融和我们资本市场我们能够走多远，这个是一个非常值得我们每一个在座的人思考，其实离我们并不远，这个问题跟我们每个人都切身利益相关的，如果是国家的金融资本市场崩溃，那么我们在座的任何利益都无从谈起，国家利益原则主权原则，这是我们在座的我认为我们每个人都需要去思考，在座我们的金融资本创新，基金创新的同时，不能够把自己孤立于世界市场，我们要做国际金融资本市场的战略的研究，方面郑总是专家，他会有很多的了思考，这是第一个原则。

第二个原则在房地产基金的产业或者行业当中，我们要保障到这个行业的安全性，以及这个行业从业的高级人员和普通从业人员的安全性，一层是整体行业的健康发展，不能跟国家比如说国家的大的计划，还有国家调控政策相违背，这个是底线，因为如果我们真正的触犯了触及到国家调控政策，或者说一些行业发展政策的底线的话，这个是非常危险的，从目前调控出台的背景，出台的必须性，必要性来看，实际上中国的房地产发展，如果按照前几年无序的发展，首先崩盘从这个开始崩，所以实行强有力的政策，从这个政策小有我们生存的空间，问题是我们空间往哪往来走，是左岸还系右岸，行业的从业人员包括合伙人我们的发起人我们的高级从业人员，每一个人都关乎到自身的道德品质以及我们是否前瞻性看到我们未来的愿景，这里面我谈到一点，可能政府某些管员要求的和我们行业自己的愿景有不同，比如政府看到5到10年，我们看到不仅5到10年，也许是30年，这个在我们自己的前瞻性的眼光。

第三点我谈一下从法律的角度看，包括从法律角度看行业，我认为不在自己说我有多高的回报率，这个年化的回报率，在做这方面的阐述的时候，我建议要非常慎重，这因为这个事情很块现实报了，你今天在这方面说了年化是30%、50%，未来你的投资者在你的口碑当中是一个非常良好的见证还是非常不愉快的一个耳光，这个很快就会出现，所以我建议大家学习一下巴非特公司的非常健全的内部管制，我们在香港参与很多香港的上市公司企业管制的规则，方面香港做的非常好，可以值得我们学习，第二个我们内部的信息披露，包括两层，一层是对自己公司的全体员工的披露，另一方面投资人的披露，投资人既然投资进来，既然选择到了投资公司，是一个单位还是一万个单位，还是更多的单位都是有同等的法律权益的。

郑锦桥：那么刚才提到一个问题，就是基金的一个治理结构，其实现在对国内的企业而言，很多基金，包括PE基金治理结构本身很单薄，比如说LP的基金进入基金以后，能否了解基金的实际投资情况，基金投资的所有项目的权益的变化情况，能否定期向LP反馈等等这些方面，可能都涉及到一些LP下一次，是否再有信心和想法，跟进进行再投资的这个可能性，因为每个基金的LP，当基金在发展的时候，LP也在发展，也就是当你管理的规模越大的时候，你的LP它也在逐步的增加自己的财务，并且是通过各种不同的渠道，所以说更多的这种这种治理结构，就像刚才肖律师所提到的，这种结构如果是更加完善的话，可能对基金的发展可能会更加的有利，我们在座的嘉宾刚才提到，我们这个成本从一家成本，是重点是原来是做PE基金，并且投资过几家非常成功的一些项目的案例，所以岑总投这个房地产基金比较少，但是我想岑总一定会有一些投资PE方面非常好的经验，给我们大家来介绍几条好吗？

岑鹏：今天非常高兴跟房地产业界的专业基金交流，我做一个外行从第三方角度相对旁观的角度提一些看法，第一我赞同律师谈的一点方向很重要，投资方向最重要，第二什么时间去投，我们看任何产业都是这样，房地产剔除作为资产类投资以外。我觉得因为这个美国也好，日本也好，都经历过这个阶段，对整个房地产行业留给我们警惕的地方，从另一个好的方向，我觉得专业的地产基金的设立，无论是金融的背景还是开发商的背景，原来是行业经验现在是专业化分工，资产类分工的专业的房地产基金处理，更多的专业的能够房地产开发商要想他们的专业在哪，更多靠土地增值，赚取所谓的超额收益，专业化分工是一个好的趋势，无论对开发商还是对地产都有比较好的促进作用，这样我们能更多的作为完全是PE、房地产投资也好，我们能够从专业角度看开发商，把它当成一个服务型的公司，我就能看它，之前把专业性投资混在一块，最近看到一些趋势，也有一些在接触，当然有很多的专业性，有专门做旅游方向的，有专门做科技产业园区方向的，这个都是比较有意思的，还有一些更新的东西，最近我们刚刚投完一个也跟这相关，比如像旅游地产，它缺的不是酒店，不是资产类的投资，缺的很多的是服务型的…还是回到根本这个产业的发展方向还是非常重要的，因为我们现在看市场的投资人，我从房地产投资或者PE的角度看，就是从第三方的角度看，我们分为两类一类叫机会型，解决的问题流动性也好、融资结构，还是债还是混合，还是流动性还是国家整车，这一类机会型，听了很多，另外一类价值型，价值型我们见的比较少，香港新加坡有一些，美国比较远，，香港比较多一些，集中在产业园区还是酒店旅游我们逐渐见到一些，这个方向从第三方角度机会型是特色，有一定的空间，像王总讲的白猫黑猫，作为基金管理人扩大抓住这个机会很重要，另一个方向专业分工，一定有市场空间，包括像含腾这种你说不是房地产公司，某种程度它是中国也是一种类型的房地产公司，我们也跟不良资产的处置交流过，不良资产碰到的问题小地块最难处理，无论处理的效率跟收益效果那像寒亭这是一类，中国最早做连锁的，这些是消化能力最强的，我觉得市场里会有很多细分，更多体现专业性，分工的方一定是好的，大成律师提醒这个方向，这是我们所有从业人员去思考的问题，美国日本已经非常清晰的方式了，我月的这个还是一个我们需要整个去行业去关注的问题，先说这些。

郑锦桥：陈总告诉我们一个道理，这个房地产投资基金不一定出这么多的房地产的开发项目，刚才提到诸多的，甚至包括我们提到这个地产，因为我们会未来房地产投资基金，所关注的一个很重要的方向，那么在这些方面，我想这个华夏的岑总，可能也会非常的感受，因为这个基金是今年3月份才设立，那么这个董事长张总，也是清华的师友，那么这个公司设立以后也有它很独特的一个方法，我们请陈来介绍一下这个问题，就是关于这个房地产基金的盈利模式的创新问题。

陈亿飙：这个命题是很大的一个命题，对于房地产基金讲，更多是系统的工作，四个部分说我们的LP遇到很多，你们LP是谁他可能对我们的GP在选择方面是否有些影响，这其实是我们经常面临的情况，这次我们华夏面临的旅游基金，有一定自己自身的背景，本身是开发商，在开发商定位在旅游商业，所以我们在基金方面有这的资源，我们就会往这方面倾斜一下，另外我们的募集对象LP属于基金的投资人，我们股东的对直接的样也合作伙伴，他们实际上决定了在这只基金里头我们可以在某种程度上，我们不用严格像以前我们一定要选择债权兜底的方式处理，最后选择想象股权的投资，它实际是一个系统工程。

另外一个关于盈利模式，这一块也是我们内部经常讨论的问题，到底因为基金的村与其有一个实现点的，比如之前做PE，3+2，做地产基金可能三年就要选择退出，对于商业项目可能那时候刚刚完全，还没有产生良好的大的现金流，那时候怎么选择退出…在发展过程中，我们也会像苏总、章总说的盈利模式的探索，对于我们华夏双大来讲还是初学者还要一点点做起来。

郑锦桥：更多是初学者，但是看起来打的基础不错，那这里边刚才陈总体提到的问题，包括咱们在座的几位，基本上都是这个开发商背景的这样一个企业，那么现在的问题，包括咱们今天嘉宾提到的很多问题，是如何去募集资金的问题，其实我们今天我们了解，我们在座一些小的规模不是很大的基金管理公司，都考虑募集资金的关系，涉及到下一步再募集基金的问题，包括我们已经设立有一定规模这样的企业，和一些投资管理公司，也甚至下一步再募集基资金的问题，为什么呢？因为你的大股东不一定能拿出第二笔第三笔的钱做，咱们联盟的设立一个盲从规范基金的方面，另外一方面更多方面为我们的房地产股权投资管理公司包括基金的募集多指一些招，我们请闫总谈一谈。

闫宗成：以发起的股东背景和合伙人的背景不同，他的资源获取，包括发展路径也可能会有不同，现在是一个百花齐放的时代，但是不排除有一朵花生下来就开的特别大，纷纷设立自己的房地产基金，我个人的观点中小型的房地产开发商不适合完整的全产业链的独立的做一只房地产基金管理机构，因为中小型开发商最大的优势就是项目优势，包括你对当地的区域的把握程度，包括项目管理能力，首先人才，就是比较让人头痛的，更别说资金募集的，打造我们房地产私募基金的产业链生态连在这里面实现分工和适合，我们现在研究一个课题…同时联盟要成为基金管理公司的孵化器，比如说通过联盟平台来促使更多的房地产私募基金专业的提高成熟度的提高，当下最重要的在于中国的LP的不成熟和整体的缺乏，但是这种缺乏和不成熟都是表现需要我们通过漫长时间的努力去引导来加速这样的成熟，家加速这样的扩大，联盟成立以后，最现实的目的就是如何能在培育和教育投资人方面发挥一些实质作用，我们研究也在致力于，可能下一步也会有紧密的合作，包括在座的第三方理财机构。迅速有效的对中国的LP起到教育引导的活动，我们也期待联盟对在座的资金募集起到实质性的作用。

郑锦桥：我们现在管理有PE基金和房地产投资基金，其中有一个叫中研成顶，这是和中建集团一起进行合作，这个基金他的募集没有面向社会公开募集，面向中建集团的分包商和分销商募集，供应钢材的供应水泥的其他配件的面向他们募集，这种募集还有一定的政策，你买这个基金一份1000万你可以享受5000万工程量，如果您是一个相对新的基金管理公司，我现在要面对社会募集资金，我们现在面临最大的问题就是信任问题，刘总说募集资金没有问题，但是其他名不见经传的小公司很难募集，再加上房地产行业又有这样那样不稳定的因素，因此募集真是一个大的问题，北京真正有钱的投资人，相对对房地产的认识更加清晰，你到二三线城市募集的时候到是容易。这些方面不同的基金有着不同的做法，虽然大家都面临困难，但是我们怎么找到更适合基金募集的方法，非常重要，没有成功募集，就不会有你下一步的意见。基金设立和你所有的一律你可以提出来，有没有问题，你没问题的话，最后一个问题，我们还给我们嘉宾，那么就是说每个嘉宾我们看到无论是做基金管理，还是做律师，以及其他管理工作，都会有自己，面对这样一个分辨的这种经济环境，所要解决的一些分析，对大家来讲现在最大的挑战是什么？你比如说王总盛世神州，大家也知道盛世神州做股权投资在北京是第一家，我们在做盛世神州是个典型的股权投资基金，其中王总，我有一个问题，想知道听说你们看100个项目一个都跑不了，那如何这些解决这些项目和投资人增值之间的关系，您解释一下。

王戈宏：我们探讨很多融资，今天的论坛不一样，以前很多论坛参与很多都是海法上要么就是记者，今天确实有LP有开发商有基金管理公司，这是很好的三角，这里面回到我觉得做任何事情回到原点，光谈融资不行，因为房地产基金是一个系统的问题，很多人谈的时候，我在我们团队开会我们不是在做一份工作，是做一份事业。第二点大家看房地产商开发商说透就是有资源资金的公司，现在中国地产基金很尴尬，我们有点像地产的投行，有钱没项目。有的好项目我们如如果找不到钱就没了，三个月根本不可能，我们剩下投的每一个项目融资期都是10天、20天、顶多30天，所以说这个开发商不见棺材不落泪，一定是到最后一个关口发现不能做给我们做，PE投了项目可以做IPO可以几倍的增长，我们是靠真金白银拿进去之后靠股息分红。我觉得现在谈太早，不能把自己搞的很萎缩，我们是真股真债，我们真实的购买了开发商的项目的股份，我们以资本的形势进去至于最后债是不是合理，我们只能在目前的法律框架前提下，我们只能祈祷两年后不要出任何问题，两年后这个金融政策一直向今天这样所有的项目都变成了我们本来说是我们开发商我们跳升转为金融家，两年后我们又变成项目的股东，那个时候中国基金的悲剧到来了，这个销售开发商的到期还也，当地市场的去化率还有，有没有相关的产业进行现金流的补充。当房子不能卖的时候，我觉得地产基金真是一个很系统化的问题，不能把它当成一份工作，也不能当成一份简单的投机，我们要当成一份事业，我们现在这些人都是草根，我们坚持这个完全更快的去年为了融资。我们欢迎任何草根一样的人来做，我们才有未来，基金在美国有一个合理性，基金一定不能按照公司来做，合伙合伙有限责任和有限股份制，和规模制的区别在哪里，合伙制就是所有的老板可以一起共事，股份制是可以进行增值。有限责任就是老板的问题。那么如果现在基金还是有限责任制再做又回到公司制这个是最大的问题，LP最怕是什么，不是怕项目亏钱，最怕GP穷最怕GP走人，所以在GP没有解决的时候我们要回到投资融资，其实资本我们得到很多支持。这个时候基金的春天真正到来，前段时间中国地产基金的有了，但是种子还没成熟，春天播种的方式孩子许建立起来，另外我们的播种员基金管理人也没有缺，三个方面都非常成熟的时候才有基金的春天，我们真的要从零开始，才能迎来基金的春天。

郑锦桥：王总说的非常好，王总告诉我们大家了如果说我仍然在春天的时候你没有种子，如果到冬天的时候你需要坚持住，对大家而言坚持就是胜利，中国的PE，我想恐怕在近两年内是普通开花，真正收果的时候，我们还需要几年时间，尤其是房地产基金，我们现在还不能说谁大谁小，只有到了三年五年，甚至更长时间，能坚持到10年，甚至更长时间，还给我们面带笑容的时候，那才可能是真正的成功，我们看1976年设立，但是听说真正的发展也是在1985年美国资本市场低落的时候，才真正发展，也是十年磨一剑，我们在座都会非常有机会，让我们共同努力，那么最后我们看我们嘉宾中，还有没有大家愿意给大家再说点什么的。

肖波：关于怎么解决假股真债，简单指的招，这个在法律上很容易解决，那我们在坚定信念、勇敢前行，只有我们站在高处，前瞻性的行动，有思考力、有行动力，别人提出的假设的疑问，是不能阻碍我们前行的，这是第一点。第二点我们大城在基金的设立包括各种交易价格的安排，以及整体的规划方面有非常丰富的经验，解决这个问题要有一整套的律师文件，第二是在我们真正投进去之后，投资做完之后进行社会的学习的监管，这个监管我们律师行除了做尽职调查之外，刚才我们有的嘉宾纪律调查好像是可有可无的，那么我想这个我是不同意，我们认为是必须的对于你的安全性，对于你的从业人员的安全性是至关重要的，在你要去募集资金和往外投资的时候要有一个基本的文件，就是继续调查的一个报告，包括法律的材料。然后再下来投资进去以后执行环节，应该有自己的专家团队，如果这里没有专家团队，可以委托做现场跟踪调控的纪律调查，包括监督，这一块我们可以做，可以跟大城具体谈谈法律上的安全风险防范问题。

郑锦桥：非常感谢各位来宾，谢谢大家，谢谢主持人。

主持人：好再次谢谢郑总和我们其他的参与论坛的嘉宾。最高兴还有这么人留在最后，来一起观临我们今天最后的一个环节，就是我们非常隆重简单而热烈的颁奖典礼。那其实不用说，房地产基金是一个综合性的行业，那么它的健康发展，它的持续性发展，需要一些专业的机构和个人来推动，那么今天我们进行一个奖项的开颁奖，就是最佳推动力机构奖，有请我们的开颁奖嘉宾融资中国出品人总裁朱闪先生，有请朱总。好，有请朱总先生给我们开奖，看看我们获得今天第一个奖项，最具推动力机构奖的是那些机构。

朱闪：只有一个机构，获得2011年房地产基金推动奖最具推动力机构奖的是全国房地产投资基金联盟。

主持人：好，那我们现在为这个联盟颁奖，那么联盟哪一位上来领奖，秘书长，是秘书长，恭喜，现在时间很紧张，我们请秘书长发表一字获奖感言好不好。

联盟秘书长：联盟刚刚满月，现在派发这个奖项，我想更多是对联盟未来的需要，我在这里也是代表联盟的所有成员，在这里表个态，我们一定会更加努力，谢谢。

主持人：好，谢谢秘书长和联盟给我们做出的贡献，接下来请朱总给我们开奖的是最具推动力个人奖，有请朱总。

朱闪：最具推动力个人奖的是（人名）。

主持人：请章总为代表说一句获奖感言。

章华：好好干活，为房地产青黄不接的时候加一瓢水。

主持人：接下来我们颁发的是最具影响力奖，有请方泉。

方泉：最具影响力奖，刘晓光、于亮、沈国军…

主持人：虽然房地产基金行业起步没有太长时间，但现在已经到了百花齐放的时候，到底有哪些企业团队进入视线，接下来我们颁发最具价值管理团队奖，有请赵燕凌女士。

赵燕凌最具价值管理团队讲，河山资本、盛世神州、联盟…

主持人：什么样的掌门人有什么样的企业，什么样的企业成就出什么样的掌门人，所以说企业给予掌门人唱戏的平台，掌门人给予企业想要的一切，接下来我们颁发最佳CEO奖。