六、注册证书和执业印章的注销
聘用企业与注册建造师解除劳动关系的，应当及时申请办理注销注册或变更注册。聘用企业与注册建造师解除劳动合同关系后无故不办理注销注册或变更注册的，注册建造师可向省级建设主管部门申请注销注册证书和执业印章。
注册建造师要求注销注册或变更注册的，应当提供与原聘用企业解除劳动关系的有效证明材料。建设主管部门经向原聘用企业核实，聘用企业在7日内没有提供书面反对意见和相关证明材料的，应予办理注销注册或变更注册。
（一）执业区域范围
《注册建造师执业管理办法（试行）》一级建造师可以在全国范围内以一级注册建造师的名义执业。通过二级建造师资格考核认定，或参加全国统考取得二级建造世资格证书并注册的人员，可以在全国范围内以二级建造师的名义执业。工程所在地各级建设主管部门和有关部门不得增设或变相增设工程项目执业准入条件。
（二）受聘单位与执业岗位范围
1、原则性规定
建造师经注册后，有权以建造师名义担任建设工程施工的项目经理及从事其他施工管理活动。根据《建造师执业资格制度暂行规定》，建造师的执业范围包括：
（1）担任建设工程项目施工的项目经理； （2）从事其他施工活动的管理工作；
（3）法律、行政法规或国务院建设行政主管部门规定的其他业务。 建造师分为一级建造师和二级建造师，按照建设部颁布的《建筑业企业资质等级标准》，一级建造师可以担任特级、一级建筑企业资质的建设工程项目施工的项目经理；二级建造师可以担任二级及以下建筑企业资质的建设工程项目施工的项目经理。
2、具体规定
《注册建造师管理规定》对建造师执业范围做出了进一步规定： 1）受聘单位的性质 《注册建造师管理规定》第20条规定，取得资格证书的人员应受聘于一个具有建设工程勘察、设计、施工、监理、招标代理、造价咨询等一项或多项资质的单位，经注册后方可从事相应的执业活动。担任施工单位的项目负责人的，应受聘并注册于一个具有施工资质的企业。
2）受聘单位的变更
鉴于施工项目负责人在施工项目上的重要地位，《注册建造师执业管理办法（试行）》规定，注册建造师担任施工项目负责人期间原则上不得更换。但若发生以下情况，则应当办理书面交接手续后更换施工项目负责人。也只有是发生这些情况下，才允许担任施工项目负责人的注册建造师在其承建的建设工程项目竣工验收或者移交项目手续办结变更注册到另一企业。
①发包方与注册建造师受聘企业已解除承包合同的； ②发包方同意更换项目负责人；
③因不可抗力等特殊情况必须更换项目负责人。 （2）对执业岗位的规定
《注册建造师管理规定》第21条规定， 2008年2月26日施行的《注册建造师执业管理办法（试行）》第9条规定，注册建造师不得同时在两个及两个以上的建设工程项目上担任施工单位项目负责人。发生下列情形之一的除外：
1）同一工程相邻分段发包或分期施工的； 2）合同约定的工程验收合格的；
3）因非承包方原因致使工程项目停工超过120天（含），经建设单位同意的。 《注册建造师管理规定》第21条同时规定，注册建造师可以从事建设工程项目总承包管理或施工管理，建设项目管理服务，建设工程技术经济咨询，以及法律、行政法规和国务院建设主管部门规定的其他业务。
《注册建造师管理规定》第21条同时指出，注册建造师的具体执业范围按照《注册建造师执业工程规模标准》执行。
二、基本权利与义务
注册建造师不得有下列行为： 1）不履行注册建造师义务；
2）在执业过程中，索贿、受贿或者谋取合同约定费用外的其他利益； 3）在执业过程中实施商业贿赂； 4）签署有虚假记载等不合格的文件； 5）允许他人以自己的名义从事执业活动； 6）同时在两个或者两个以上单位受聘或者执业；
7）涂改、倒卖、出租、出借、复制或以其他形式非法转让资格证书、注册证书和执业印章；
8）超出执业范围和聘用单位业务范围内从事执业活动； 9）法律、法规、规章禁止的其他行为。
2008年施行的《注册建造师执业管理办法（试行）》则进一步规定： 注册建造师不得有下列行为： （1）不按设计图纸施工； （2）使用不合格建筑材料；
（3）使用不合格设备、建筑构配件；
（4）违反工程质量、安全、环保和用工方面的规定；
（5）在执业过程中，索贿、行贿、受贿或者谋取合同约定费用外的其他不法利益；
（6）签署弄虚作假或在不合格文件上签章的；
（7）以他人名义或允许他人以自己的名义从事执业活动； （8）同时在两个或者两个以上企业受聘并执业； （9）超出执业范围和聘用企业业务范围从事执业活动；
三、建造师的签字盖章行为
《注册建造师管理规定》第21条规定，建设工程施工活动中形成的有关工程施工管理文件，应当由注册建造师签字并加盖执业印章。施工单位签署质量合格的文件上，必须有注册建造师的签字盖章。
《注册建造师执业管理办法（试行）》对于建造师的签字盖章行为做出了进一步规定：
1、签字盖章行为的效力
担任建设工程施工单位项目负责人的注册建造师对其签署的工程管理文件承担相应的责任。注册建造师签章完整的工程施工管理文件方为有效。
因续期注册、企业名称变更或印章污损遗失不能及时盖章的，经注册建造师聘用企业出具书面证明后，可现在规定文件上签字后补盖执业印章，完成签章手续。
修改注册建造师签字并加盖执业印章的工程施工管理文件，应当征得所在企业同意后，由注册建造师本人进行修改，注册建造师本人不能进行修改的，应当由企业指定同等资格条件的注册建造师修改，并由其签字并加盖执业印章。
2、签字盖章的义务
担任建设工程施工单位项目负责人的注册建造师在执业过程中，应当及时、独立完成建设工程施工管理文件签章，无正当理由不得拒绝在文件上签字并加盖执业印章。
担任工程项目技术、质量、安全等岗位的注册建造师，是否在有关文件上签章，由企业根据实际情况自行规定。
3、拒绝违法签章的权利
注册建造师有权拒绝在不合格或者有弄虚作假内容的建设工程施工管理文件上签字并加盖执业印章。
4、专业工程文件的签字盖章
建设工程合同包含多个专业工程的，担任建设工程施工单位项目负责人的注册建造师，负责该工程施工管理文件签章。
专业工程独立发包时，注册建造师执业范围涵盖该专业工程的，可担任该专业工程施工项目负责人。
分包工程施工管理文件应当由分包企业注册建造师签章。分包企业签署质量合格的文件上，必须由担任总包项目负责人的注册建造师签章。]
(P10)省、自治区、直辖市人民政府建设主管部门应当将注册建造师注册信息告知本行政区域内市、县、市辖区人民政府建设主管部门。
1、检查人员的权利
有关单位和个人对依法进行的监督检查应当协助与配合，不得拒绝或者阻挠。
●县级以上人民政府建设主管部门和有关部门履行监督检查职责时，有权采取下列措施：
（1）要求被检查人员出示注册证书；
（2）要求被检查人员所在聘用单位提供有关人员签署的文件及相关业务文档；
（3）就有关问题询问签署文件的人员；
（4）纠正违反有关法律、法规、本规定及工程标准规范的行为。 （5）提出依法处理的意见和建议。
2、检查人员的义务
监督管理部门在对注册建造师执业活动进行监督检查时，不得妨碍被检查单位的正常生产经营活动，不得索取或者收受财物，不得谋取任何利益.] (P11)注册建造师信用档案信息按照有关规定向社会公示，公众有权查阅。对注册建造师违法行为的处理结果通过中国建造师网（www.daodoc.com）向社会公告。
注册建造师有下列行为之一，经有关监督部门确认后由工程所在地建设主管部门或有关部门记入注册建造师信用档案：
（1）第22条所列行为（即上文《注册建造师执业管理办法（试行）》规定的注册建造师不得有的行为）；
（2）未履行注册建造师职责造成的质量、安全、环境事故； （3）泄露商业秘密；
（4）无正当理由拒绝或者未及时签字盖章的； （5）未按要求提供注册建造师信用档案信息的； （6）未履行注册建造师职责造成不良社会影响的； （7）未履行注册建造师职责导致项目未能及时交付使用； （8）不配合办理交接手续；
（9）不积极配合有关部门监督检查的。] (P23)
一、物权的概念
物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
所有权是指所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
用益物权是指用益物权人对他人所有的不动产或者动产，享有占有、使用和收益的权利。
主要包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、居住权等。 担保物权是指担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利。
担保物权包括抵押权、质权和留置权。
二、抵押权
在《担保法》中关于抵押权的规定，此处不作介绍，仅介绍《物权法》中关于抵押权的规定。后文的质权和留置权也如此处理。
抵押是指债务人或者第三人不转移对财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿的担保方式。
债权人就是抵押权人。将财产用于抵押的债务人或者第三人就是抵押人。用于抵押的财产就是抵押物。
1．可以在建工程作为抵押物
《物权法》规定了可以在建工程作为抵押物。同时规定，以正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
2．抵押财产的确定
经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿。抵押财产自下列情形之一发生时确定：
(1)债务履行期期满，债权未实现； (2)抵押人被宣告破产或者被撤销； (3)当事人约定的实现抵押权的情形； (4)严重影响债权实现的其他情形。 3．抵押权对第三人的效力 (1)对买受人的效力（买受优先）
《物权法》规定，依照本法规定抵押的，不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。
(2)对承租人的效力（先者为主）
订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
4．抵押权的放弃与顺位的变更（抵押权的顺位是指同一抵押物上存在多个抵押权时，每一个抵押权人行使优先受偿权的先后顺序。）
抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容，但抵押权的变更，未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响。
债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的，其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但其他担保人承诺仍然提供担保的除外。
5．抵押权的实现与其他债权人的撤销权（债权优于抵押权）
债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人本就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
建设用地使用权抵押后，该土地新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。
抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；不行使的，人民法院不予保护。 22201052掌握质权
质押是指债务人或者第三人将其动产或权利移交债权人占有，将该动产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权以该动产折价或者以拍卖、变卖该动产的价款优先受偿的担保方式。
债权人就是质权人。将动产或权利用于质押担保的债务人或行第三人就是出质人。移交的动产或权利就是质物。
质押分为动产质押和权利质押。《物权法》在动产质押部分作出了不同于《担保法》的进一步规定。
1．质权人的权利和义务 (1)质权人的权利
质权人可以放弃质权。债务人以自己的财产出质，质权人放弃该质权的，其他担保人在质权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但其他担保人承诺仍然提供担保的除外。
(2)质权人的义务
1)质权人不得擅自使用、处分质押财产
质权人在质权存续期间，未经出质人同意，擅自使用、处分质押财产，给出质人造成损害的，应当承担赔偿责任。
2)质权人不得擅自转质
质权人在质权存续期间，未经出质人同意转质，造成质押财产毁损、灭失的，应当向出质人承担赔偿责任。
2．出质人的权利
出质人可以请求质权人在债务履行期届满后及时行使质权；质权人不行使的，出质人可以请求人民法院拍卖、变卖质押财产。
出质人请求质权人及时行使质权，因质权人怠于行使权利造成损害的，由质权人承担赔偿责任。
四、留置权
留置是指债权人按照合同约定占有债务人的动产，债务人不按照合同约定的期限履行债务的，债权人有权以该财产折价或者以变卖、拍卖该财产的价款优先受偿的担保方式。
债权人留置权人。动产被留置的债务人就是留置人。被留置的财产就是留置物。 1．留置财产
债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。这里的债权人为留置权人，占有的动产为留置财产。 债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但企业之间留置的除外。 2．留置权人的权利 (1)收取留置财产的孳息
留置权人有权收取留置财产的孽息。收取的孳息应当先充抵收取擎息的费用。 (2)留置权人的优先受偿权
同一动产上已设立抵押权或者质权。该动产又被留置的．留置权人优先受偿。 3．留置权的实现
留置权人与债务人应当约定留置财产后的债务履行期间；没有约定或者约定不明确的，留置权人应当给债务人两个月以上履行债务的期间，但鲜活易腐等不易保管的动产除外。债务人逾期未履行的，留置权人可以与债务人协议以留置财产折价，也可以就拍卖、变卖留置财产所得的价款优先受偿。
留置财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
五、物权的设立、变更、转让和消灭
（一）不动产物权的设立、变更、转让和消灭
1、不动产物权的设立、变更、转让和消灭行为的生效
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
2不动产登记与合同效力的关系
不动产登记表示的是不动产物权的设立、变更、转让和消灭行为的生效。而合同的生效表示的是合同当事人就合同的内容达成了一致意见并符合合同生效的要件而使合同对当事人产生了约束力。
合同生效与不动产登记是两个不同的事件。合同生效后，当事人可能进行了不动产登记而使得不动产物权的设立、变更、转让和消灭行为生效。也可能没有进行不动产登记而使得不动产物权的设立、变更、转让和消灭行为不生效。此时，当事人需要为未能履行合同约定的义务而承担违约责任。
《物权法》的规定进一步明确了两者之间的关系：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 3预告登记
正是由于合同的效力与不动产登记行为，即与不动产物权的设立、变更、转让和消灭行为的生效不存在必然的联系，可能导致当事人即使签订了合同也无法实现物权，《物权法》规定了预登记制度来保障当事人的权利的实现。
《物权法》第20条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的．不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内申请登记的，预预告登记失效。
（二）动产交付
1动产物权设立和转让行为的生效
动产物权的设立和转让。自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。
由于这种交付经常是一种私下的行为，不容易为外界所知晓，所以当事人可能利用这一点规避自已应当履行的义务。为了保护善意第三人的合法权益，《物权法》规定，船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。
2动产物权生效的特殊情形
除了交付动产之外，《物权法》还规定了其他几种特殊的动产物权生效的情形： （1）动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。
（2）动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。
（3）动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。
（三）关于物权设立、变更、转让和消灭行为生效的其他规定
《物权法》还对上面一般情形之外的特殊情形作出了规定。对于这些情形享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。
（1）因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的．自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
（2）因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。 （3）因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
六、建设用地使用权
建设用地使用权，指建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。
(一)建设用地使用权的设立 1．建设用地使用权的设立范围
建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。
建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权。不得损害已设立的用益物权。
2．建设用地使用权的设立方式
设立建设用地使用权。可以采取出让或者划拨等方式。
工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。
严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。
(二)建设用地使用权人的权利和义务 1．权利
(1)对建设用地上的物享有所有权
建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。
(2)建设用地使用权的转让、互换、出资、赠与、抵押权
建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押．但法律另有规定的除外。
建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的。当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。
建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的．附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。
建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。
(3)获得补偿的权利
建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第42条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。
（4）住宅用地期满续期的权利
住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。这个权利确保了住它不因建设用地使用权期限届满而必然丧失。
非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
2．义务 (1)履约的义务
采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。建设用地使用权人负有履约的义务。
(2)支付出让金的义务
建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用。 (3)不得改变土地用途的义务
建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。
(4)登记的义务 1)设立登记的义务
设立建设用的使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。
2)变更登记的义务
建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。 3)注销登记的义务
建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当收回建设用地使用权证书。
七、物权的保护
物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。物权的保护应当采取如下方式：
（1）因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。 （2）无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
（3）妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。 （4）造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。
（5）侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
这里的物权保护方式，可以单独适用，也可以根据权利被侵害的情形合并适用。
侵害物权，除承担民事责任外，违反行政管理规定的，依法承担行政责任；构成犯罪的．依法追究刑事责任。
(P29)
一、诉讼时效的概念
诉讼时效，是指权利人在法定期间内，不行使权利即丧失请求人民法院保护的权利。超过诉讼时效期间，在法律上发生的效力是权利人的胜诉权消灭，即丧失请求法院保护的权利。超过诉讼时效期间权利人起诉，如果符合民事诉讼法规定的起诉条件，法院仍然应当受理。但是，如果法院经受理后查明无中止、中断、延长事由的，判决驳回诉讼请求。
应当注意的是，超过诉讼时效期间，权利人虽然丧失胜诉权，但是实体权利本身并不消灭。根据《民法通则》第138条的规定，超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效限制。最高人民法院《关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则)若干问题的意见(试行)》第17l条则进一步规定，过了诉讼时效期间，义务人履行义务后又以超过诉讼时效为由反悔的，不予支持。
二、不适用于诉讼时效的情形
当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩，但对下列债权请求提出诉讼时效抗辩的，人民法院不予支持：
（1）支付存款本金及利息请求权；
（2）兑付国债、金融债券以及向不特定的对象发行的企业债券本息请求权； （3）基于投资关系产生的缴付出资请求权； （4）其他依法不适用诉讼时效规定的债权请求权。
