商品房销售合同及网上签约操作实务 第一章 商品房销售合同
1．北京市房地产交易管理网www.daodoc.com 2．对合同示范文本中未约定、约定不明或不适用的内容，买卖双方当事人中以根据具体情况签订书面补充协议。但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以主合同为准。 3．在房屋交易管理部门进行合同预售登记备案（一式四份）后，开发企业应当交买受人一份加盖“预售登记专用章”的合同原件。
4．出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第三章 北京市房地产交易管理系统用户管理 1.管理系统实行实名注册制度。 2.单位用户应持营业执照、法人代码证及注册申请书等办理注册手续。
3.授权用户应持有效身份证件、授权委托书及注册申请书等办理注册手续
4.个人用户在其签订合同行为发生时取得用户名和密码。
5.管理系统授权用户的管理实行流程权限管理（即使用权限）和权限分级管理（即权限分配）的多级管理模式。
6.个人用户的权限是可查询所购买或租赁房屋的业务输状态。
7.管理系统统一派发客户端软件并实施统一加密技术，每个授权用户均使用加密钥匙。
8.如果加密钥匙遗失，须及时告知北京市建设委员会，以便注销其加密钥匙。
第四章 商品房预售合同网上签约和预售登记管理 一．商品房认购书网上签订的程序：————简答 1．房地产开发企业与认购人就可预售的房屋协商拟定商品房认购书的相关条款；
2．经双方当事人确认后，通过管理系统在线填写商品房认购书的内容，网上提交后，系统自动生成认购书编号；
3．房地产开发企业从网上打印商品房认购书，同时联机备案，管理系统及标明该单元（套）商品管已预订。
认购书网上备案后，签订商品房预售合同时合同主体不得随意变更。签订合同的买受人变为认购人在其同一户籍内的或是预订时已明确的其他人员的不视为合同主体变更。
4．房地产开发企业与认购人应自签订认购书之日起七日内签订商品房预售合同，按照规定，通过管理系统输商品房预售合同网上签约手续。超过七日未签订商品房预售合同的，该套房屋的公示信息恢复显示该套（单元）商品房未预订且未预售。
二、掌握商品房预售合同网上签约的程序：————问答
1．房地产开发企业与买受人就可预售的房屋协商拟订商品房预售合同的相关条款；
2．经双方当事人确认后，通过管理系统在线填写商品房预售合同的内容，买受人自行设置查询密码，网上提交后，系统自动生成合同编号； 3．房地产开发企业从网上正式打印商品房预售合同，同时在管理系统联机备案，并下载打印商品房预售合同签约证明和预售登记申请书； 4．楼盘表标识公示，即商品房楼盘表内及时标明该单元（套）商品房已预售。
三、商品房预售合同预售登记的程序：
房地产开发企业应当自联机签约之日起30日内，持以下资料向市或者区、县房屋行政管理部门申请预售登记：
1． 网上打印的商品房预售合同一式四份（双方当事人已签字或盖章）；
2． 网上打印的商品房预售合同签约证明和预售登记申请书一份；
3． 房地产开发企业的营业执照复印件、法定代表人（或负责人）身份证明书复印件、授权委托书原件各一份；
4． 国有土地使用权原件及复印件各一份； 5． 买受人身份证明复印件，包括： （1） 买受人为自然人的，提交身份证件的复印件；买受人为外省市自然人的，还需提交（暂住证）或（工作居住证）的复印件；
（2） 买受人为法人或其他组织的，提交营业执照或注册证书的复印件；
（3） 向境外（含港、澳、台）自然人、法人或其他组织预售商品房的，还需提交涉外项目国家安全审查批准文件；
（4） 预售已被抵押的商品房，还需提交抵押权人同意预售的材料。
预售的商品房已抵押的，预售登记应当同房地产开发企业和买受人双方共同申请。
市或者县区、县房屋行政管理部门对申请材料齐全，已联机签约且符合转让办法规定相关条件的预售商品房，在商品房预售合同上加盖预售登记章。
四、商品房预售合同网上签约和预售登记管理的其它重要规定（部分重要内容）：
1．房地产开发企业在申请商品房预售许可时，预售楼栋应以独立栋为单位。房地产开发企业可申1 请部分房屋做为企业自留用房，自留用刻在取得房屋所有权证后方可销售。 2．《北京市商品房预售合同》和《北京市商品房认购书》示范文本由北京市建设委员会、北京市工商行政管理局联合制定。
3．申请预售许可信息的项目经审核符合预售许可条件后，在北京建设网和北京市房地产交易管理网对该项目预售许可信息和楼盘表基本进行一天的预告后，方可领取许可证。 在取得预售许可证前，房地产开发企业不得以预订、认购等方式进行预售
4．预售项目在预告期内和取得商品房预售许可证后，通过北京建设网（www.daodoc.com）和北京市房地产交易管理网（www.daodoc.com）及时向社会公布下列信息：
（1）商品房预售许可证的相关信息； （2）预售商品房的楼盘表信息；
（3）开发企业选择使用的商品房预售合同和商品房认购书的文本样式；
（4）楼盘表内网上已预订和已签约房屋的标识； （5）商品房按楼栋预售的参考均价；预售项目已签约合同的成交均价。
5．以下情况商品房预售合同不能进行网上联机打印，房屋行政管理部门不予办理预售登记手续； （1）该商品房不在预售许可范围内；
（2）该商品房已取得房地产权属证书或取得竣工备案表超过四个月；
（3）该商品房已被其他买受人联机签约或已预售登记；
（4）房地产开发企业名称与核准预售许可的预售人名称不一致；
（5）该商品房被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他方式限制房地产权利。
北京市房屋交易管理制度 第一章 房屋交易管理
1.房地产转让包括下列方式： （1）买卖； （2）赠与； （3）交换；
（4）以房地产作价入股或者作为合作条件与他人成立法人或者其他组织，使房地产权属发生变更的； （5） 因法人或者其他组织合并、分立，使房地产权属发生变更的；
（6） 以房地产清偿债务的； （7） 法律、法规和规章规定的其他方式。 2.本市关于房地产转让的一般规定：
（1） 转让房屋的，该房屋占用范围的国有土地使用权同时转让。
（2） 按照房屋建筑设计为独立成套（单元）的房屋，不得分割转让。住宅不能分割转让。
（3） 房地产转让时，相应的共用部位、共用设备的权利份额一并转让；按照国家和本市规定可以单独转让的地下停车库等附属建筑物、构筑物不随同转让的，应当在房地产转让合同中载明；没有载明的，视为一并转让。
（4） 共有房地产买卖，在同等条件下，共有人享有优先购买权。
出卖已出租的房地产的，出卖人应当提前3个月通知承租人。在同等条件下，随租人享有优先购买权。出卖人未履行通知义务的，应当承担相应的民事责任。
（5） 房地产转让时，转让人应当如实告示知受让人转让房地主的抵押、租
赁等有关情况。转让人不履行告示知义务的，应当承担相应民事责任。
（6） 房地产转让时，房地产转让人和受让人应当依法纳税。
（7） 房地产开发企业应当对其出售的新建商品房承担质量保修责任。房地产开发企业应当与受让人在转让合同中约定保修范围、保修范围、保修期限和保修责任。约定的保修期限不得低于国家规定的最低期限。保修期限自商品房交付之日起计算。 新建商品房在保修期限内再转让的，房地产开发企业应当继续承担对该商品房的保修责任。
3.商品房预售应当符合的条件：房地产开发企业取得预售许可证后，方可预售商品房。预售商品房，应当符合下列条件： （1） 已交付全部土地使用权出让金并取得国有土地使用权证，属于预售经济适用房的，应当取得城镇建设用地批准书；
（2） 取得建设工程规划许可证件和施工许可证件；
（3） 按提供预售的商品房计算，投入开发的建设资金达到工程建设总投资的25%以上；
（4） 已确定竣工日期，且满足市国土房管局公布的预售最长期限。
4.商品房预售许可其他重要规定：
（1） 房地产开发企业按《建设工程规划许可证》规定的楼栋和建筑面积申请预售许可，若《北京市国有土地使用权出让合同》约定的相关楼栋的出让建筑面积与规划不一致的，
需变更出让合同高速相应部分的地价款后方可申请预售。房地产开发企业可凭申请密码在北京市房地产交易管理网上查询预售许可证办理情况。预售许可证批准后，在北京市房地产交易管理网上进行公示。
（2） 2004年7月1日后，按成片小区或多栋楼
签订出让合同的，受让方在同时交纳出让合同定金、按单栋楼计算的地价款及相关税费后，可申请核发该栋楼的商品房销售许可证。
5.商品房预售计价方式及合同面积误差处理方
式：（2003年12月1日后按套内面积）
A 商品房预售计价方式及合同面积计价，也可以
按照建筑面积计价或者按照套（单元）计价。但预售经济适用房、普通住宅、公寓及其他高档住宅等居住类型房屋的预售，应当按照套内建筑面积计价，按套内建筑面积结算房价款。 B 面积误差处理：
（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，根据实测面积结算房价款。 （2）面积误差比绝对值超出3%的，预购人有权退房。预购人退房的，房地产开发企业应当在预购人提出书面退房要求之日起30日内退还预购人已付房价款及其利息。预购人不退房的，实测面积大于合同约定的，面积误码率差比在3%以内（含3%）部分的房价款由预购人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归预购人。实测面积小于合同约定的，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还预购人；超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还预购人。 ６．房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，向市或者区、县国土房管局申请商品房预售登记。
７．商品房竣工后，房地产开发企业未取得房地产权属证书的，可自商品房
取得竣工备案表之日起四个月内继续进行商品房预售；但自取得竣工备案表之日起超过四个月的，不得进行商品房预售。法定预售期限。
８．房地产开发企业交付预售商品房应符合的条件：
（1） 取得建筑工程竣工验收备案表 （2） 取得商品房面积实测技术报告 （3） 预售合同约定的其他交付条件
９．稳定房价、加强住房交易管理相关规定（部分重点条款，非全部）：
（1） 禁止商品住房预购人将购买的未竣工的预
售商品房再次转让。
（2） 继续推行商品房预售合同网上签约联机备
案制度，并严格实行网上实名制认购，防范私下交易行为。
已取得预售许可证的开发项目，方可签订商品房认购协议。买卖双方须在北京市房地产交易管理系统上进行网上认购，从网上打印商品房认购书，同时与管理系统联机备案。 房地产开发企业与认购人签订认购书后7日内未正式签订商品房预售合同的，视为推订行为，网上公示的楼盘表将自动恢复为房屋可售状态。
（3） 2005年6月15日起，市建委将在北京市房
地产交易管理网上公示开发企业同一预售项目的退房、退订情况。
（4） 房地产开发企业在取得商品房预售许可证
之前，不得擅自预售房屋，也不得将房屋以预订、认购等方式进行预售，不得向买受人收取任何预定款性质的费用。
10．加强商品房销售价格检查，坚决依法查处不明码标价或标价内容不全、
在房屋买卖合同外收取未标明或未约定的费用、在房价之外强行收取应计入开发成本的费用、强制或变相收取代理服务费、超过规定标准收取费用等价格违法行为。 １１．市建委相关部门对企业违规行为的处理措施：
A.对企业发生违规行为的，市建委相关部门将采取以下处理措施：
（1） 企业经检查或投诉举报有违规行为的，市建
委相关部门通知违规企业和从业人员15日之内上报整改方案和整改结果。
（2） 企业违规行为转给企业15日内未按期整改
或整改不合格的项目，市建委将对其项目的预售许可、抵押登记和网上签约手续进行不低于1个月的限制直至企业整改且完成验收后方可解除限制；测绘、销售代理和物业管理企业违规未整改的，也将对其从业行为进行限制。
（3） 企业、从业人员违反相关法律、法规、规章
依法应当给予行政处罚的，由监察执法大队依法进行处罚。
（4） 对违规行为查证属实的，市建委在北京市房
地产交易管理网项目信息公示的楼盘信息中进行违规行为公示。
B.开发企业对销售代理房屋经纪机构，测绘机构、
物业管理企业在其委托范围的违规行为负有连带责任；商品房销售人员违规行为的结果由其从业的房屋销售代理机构、开发企业或售房单位承担。 １２．北京市商品房销售机构实名注册备案与销售机构、销售员信息网上公
示制度，在北京市房地产交易管理网（www.daodoc.com）公示。 １３．目前我市所有在售项目的销售代理机构或开发企业的销售部门均须在 5月31日前到市建委办理注册备案手续。
１４．自2006年5月1日起新申请预售许可或初始登记后进行现房销售的
项目，应当在网上签约之前办理销售机构注册备案手续。
１５．自2006年9月1日起，必须持有经市建委注册备案的《合格证》的销售人员方能从事商品房销售业务。
１６．销售员注册的有效期限为两年。两年内销售员应至少参加一次继续教育，不参加继续教育的不予以续期注册；考试合格超过两年未从业的，须参加继续教育后方可予以注册。 第二章 房屋权属登记 1.登记种类 （1） 初始登记 （2） 转移登记 （3） 变更登记
（4） 他项权利（抵押权）登记 （5） 注销登记
（6） 补证、换证登记 2.房屋权属登记申请人身份资格
（1） 申请人是自然人的，应具有完全民事行为
能力。无民事行为能力人或者限制民事行为能力人，应由其监护人代理申请人是法人的，应具有法人资格；申请人是其他组织的，应具有相应资格。
（2） 申请人为自然人的，姓名应与身份证件一
致；申请人为法人的，名称应与法人营业执照一致；申请人为其他组织的，名称应与登记证书或组织机构代码证一致。
3.抵押信息公示相关规定：
（1） 预售项目抵押信息确认后，北京市建设委
员会将在交易网上即时公示预售项目土地使用权及在建工程抵押情况，并在预售楼盘表上对抵押房号进行标识。
（2） 房屋买受人与房地产开发企业签订商品房
预售合同时，房地产开发企业用面将预售项目设定抵押的情况在预售合同中书面告知买受人。已签订预售合同的须在补充协议中告知买受人，未告知买受人抵押情况的，发生的纠纷由开发企业负责承担民事责任。
（3） 在办理商品房预售合同登记备案时，房屋
已设定抵押的，开发企业应先办理抵押注销登记，开发企业未办理抵押注销登记的应由房屋买受人在《商品房预售合同签约证明和预售登记备申请书》上签署已告知所购房屋有抵押且同意预售登记的书面文字。
4.权属登记工作时限规定：符合登记条件的，
初始登记、抵押登记应当自受理之日起30个工作日内完成登记工作；其他登记应当自受理之日起20个工作日内完成登记工作。登记部门认为需要公告的，公告时间除外。
5.新建商品房买卖与新建经济适用住房买卖
转移登记应提交的证明文件：
（1） 新建商品房买卖（首次）
登记条件：开发项目区的房屋所有权证、国有土地使用证（有偿用地） 1) 房屋买卖合同（原件，核验两本加贴印花税的
合同） 2) 签订预售合同的，买卖双方关于房号、房屋实
测面积和房价结算的确认书 3) 房屋登记表、分户平面图两份 4) 专项维修基金专用收据（1999年1月1日后
签订购房合同的） 5) 契税完税或减免税凭证 6) 外国人、港澳台同胞、境外法人和其他组织购
买房屋的，提交北京市涉外项目国家安全审查批准文件 7) 外国驻华使馆、领事馆购买房屋的，提交外交
部批准购房文件
（2） 新建经济适用住房买卖
登记条件：开发项目取得房屋所有权证、国有土地使用证（划拨用地） 1) 房屋买卖合同（原件，核验两本加贴印花税的
合同） 2) 经济适用房购房资格审核表（2001年5月
1日后签订购房合同的） 3) 房屋登记表、分户平面图两份 4) 契税完税或减免税凭证 5) 专项维修基金专用收据 6) 超标部分补交综合地价款的收据 7) 签订预售合同的，买卖双方关于房号、房屋实
测面积、房价结算得确认书
第三章 房地产测绘 1.预售单位的确定：住宅、公寓按“套”建立
预售单位；商业了、工业和办公等按“层”或每层中按“单元”建立预售单位位按“个”建立预售单位（不能提供每个车位预测面积的，可按整层提供车位预测面积及该层车位总个数）。
2.房屋预测技术成果应符合以下条件： （1） 每建筑楼栋的总预测建筑面积不得超过建设工程规划许可证中批准该建筑楼栋的总建筑面积；
（2） 预售房屋建筑面积总和不得超过该楼栋规划可售面积；规划可售面积为规划建筑面积扣减人防、自行车库、非经营配套等部位的面积；
（3） 凡土地出让合同约定或房屋规划用途为别墅的商品房项目，其每个规划许可证中各楼栋总预测面积不得超过该规划许可证各楼栋的总建筑面积。
3.实测报告中最小测量单位的房号、房屋实测面积均应与申请权属登记时房号、面积一致
第四章 房地产税费 1.契税是在土地、房屋权属发生转移时对产权承受人征收的一种税，北京市商品房交易税费为３％。
2.营业税：税率５％ 3.根据《北京市契税管理规定》，个人购买普通住宅，在３％税率基础上减半征收契税。
4.地方主管税务机关对销售住房的个人提供的代开申请、契税完税凭证、房屋所有权以及所售原购房发票或合法票据等有关材料进行审核：
（1） 凡购买后不足２年的住房对外销售，照章全额征收营业税（含城建税、教育费附加），同时为其代开发票；
（2） 凡购买后超过２年（含）销售的非普通住房，按其销售价格减除原购进价格后的余额计算征收营业税（含城建税、教育费附加），同时为其代开发票；
（3） 凡购买后超过２年（含）教育的普通住房，免予征收营业税，同时为其代开发票。
5.住宅共用部位共用设施设备维修基金的收取：
（1） 凡本市行政区域内新建商品住宅的购买人，均须按照通知的规定交纳商品住宅共用设施设备维修基金。
（2） 商品住宅购房者应按购房款的２％向市、区县房地局或由市、区县房地局委托的交易管理部门交纳维修基金。
6.开发企业与购房人签订商品房销售合同时应明确前期物业管理企业及物业收费标准
7.热力集团集中供暖的民用供暖价格为每建筑平方米、采暖季２４元；
燃煤锅炉（直供方式）供应的民用供暖价格为每建筑平方米、采暖季16.5元；
燃煤锅炉（间供方式）供应的民用供暖价格为每建筑平方米、采暖季19元； 燃油（柴油）、燃气（天然气、煤气）、电锅炉供应的民用供暖价格为每建筑平方米、采暖季30元。 第五章 房屋施工质量、建筑节能、装修等相关知识
1.开发企业和购房人对工程质量问题发生争议的，任何一方均可以委托有资质的建设工程质量检测机构检测，双方均有协助并配合对方检测的义务。
2.购房人所购买的商品房为住宅的，应当符合国家有关节能的规定和北京市规划委员会、北京市建设委员会发布的《居民建筑节能设计标准》的要求。
