二〇一二年九月至十二月回龙湾·主人家园管理处年度工作计划 根据《物业管理回龙湾·主人家园管理处管理思路及具体实施方案》的计划和回龙湾·主人家园管理处在2012年8月12日交房的情况及目前实际状况，必须制定先进合理科学的管理制度，向制度化、正规化的发展，实行全员全过程的指标考核与奖罚，使回龙湾·主人家园管理处员工人人有责任，个个有指标，严格考核与奖惩及全生产过程的管理监督， 2012年9月至12月，是物业回龙湾·主人家园管理处致为关键的几个月。因此，2012年9月至12月的工作重点将转移到回龙湾·主人家园管理处交房、二次装修、公共设施设备的验收接管和创收几个方面来。同时，根据回龙湾·主人家园管理处发展需要，将调整组织结构，进一步优化人力资源，提高物业回龙湾·主人家园管理处的人员素质。继续抓内部管理，搞好培训工作，进一步落实回龙湾·主人家园管理处的质量管理体系，保持回龙湾·主人家园管理处的管理质量水平稳步上升。在工作程序上进行优化，保证工作能够更快更好的完成。迫使回龙湾·主人家园管理处干部员工在危机感和责任感中勇挑重担，争完指标，为全面完成二00二年九月至十二各项经济指标而共同奋斗。
三、内部管理工作：
（一） 人力资源管理：
物业回龙湾·主人家园管理处在2012年中设置了两个职能部门，分别是综合管理部和经营管理部，今年将新设立拓展部。分管原来经营管理部的物业管理项目的对外拓展工作。同时，在现有的人员任用上，按照留优分劣的原则进行岗位调整或者引进新人才。在各部门员工的工作上，将给予更多的指导。
在员工的晋升上，更注重于不同岗位的轮换，加强内部员工的培养和选拔，带出一支真正的高素质队伍。推行员工职业生涯咨询，培养员工的爱岗敬业的精神。真正以回龙湾·主人家园管理处的发展为自己的事业。在今后的项目发展中，必须给予内部员工一定的岗位用于公开选聘。有利于员工在回龙湾·主人家园管理处的工作积极性，同时有利于员工的资源优化。
在培训工作上将继续完善制度，将员工接受的培训目标化，量化，作为年终考核的一个子项。员工进入回龙湾·主人家园管理处后一年内必须持证上岗率达100﹪。技术性工种必须持相关国家认证证书上岗。2004年的培训工作重点转移到管理员和班组长这一级员工上，基层的管理人员目前是回龙湾·主人家园管理处的人力资源弱项，二零零四年通过开展各类培训来加强该层次员工的培训。
（二） 品质管理：
质量管理体系在2012年开始推行，其力度和效果均不理想。除了大家的重视度不够外，还在培训工作上滞后，执行的标准没有真正的落实。为此，2004年将继续贯彻回龙湾·主人家园管理处的质量体系，为回龙湾·主人家园管理处通过ISO9000：2000的认证认真的打好基础，争取能够在2005年通过认证。
在2012年2月份以前组织综合管理部和回龙湾·主人家园管理处的主要人员对质量体系文件修改，使得对回龙湾·主人家园管理处更加合适而有效。针对修改版的文件，组织精简有效的品质管理培训。对新接管的项目实施项目式的质量体系设计，对单独的项目编写质量文件，单独实施不同标准的质量系统。
2004年将实施品质管理项目专人负责制，回龙湾·主人家园管理处每个接管的项目都指定专人配合品质主管从事质量管理工作。包括在该项目的质量内部管理、业主的投诉及处理、管理的资料档案收集、制作项目质量管理审核报告等。同时，配合项目业主（业主委员会）的需求进行年度的质量管理分析调查，获得有效的内部管理信息和业主的建议，以便对项目的不合格
项进行整改。
2004年12月拟将进行一次内部质量管理体系审核，将严格依照ISO9000：2000的要素进行，这次内审将是物业回龙湾·主人家园管理处的第一次品质管理总结会议。
（三） 行政工作：
综合管理部在2011年中，未能彻底的起到承上启下的作用，有一定欠缺。工作有停顿，许多问题没有细致的落实。在回龙湾·主人家园管理处和员工之间没有一个有效的沟通手段，大部分员工对工作情绪低沉，得不到高层主管的工作帮助。为此，在2004年综合管理部要加强管理，做好人事、劳资、档案外联等各项工作。在回龙湾·主人家园管理处内设置建议信箱，具体设置在回龙湾·主人家园管理处总部和各项目处，用于回龙湾·主人家园管理处员工就回龙湾·主人家园管理处的现状和工作生活中的各种问题进行咨询，由行政主管人员抽专门的时间了解，并回复。同时回龙湾·主人家园管理处每个季度必须召开一次集体工作会议，或者阶段性的质量体系审核。
2012年物业回龙湾·主人家园管理处的消耗物品采购将由综合管理部进行统一采购。采购的形式采取固定供货商合同制服务，有利于节约成本和规范化操作。每月的20－25号各管理处报下个月的材料采购清单，30－下月3号领取所采购的物资，在有力保障项目处正常运转的同时，注意费用的有效控制。
2004年物业回龙湾·主人家园管理处还要慢慢的溶进四川成都乃至西南的物业管理市场，参加行业协会，参与政府主管部门或者其他单位举办的各类专业活动。对四川省的物业管理行业进行理论性的研究，为回龙湾·主人家园管理处发展指明道路方向，同时也在物业管理行业打下华神物业的烙印。
（四） 企业文化和品牌打造：
华神物业是年轻企业，依托华神集团和四川的大经济环境发展，华神物业继承了华神集团了优良传统，打造企业品牌，铸造朝气逢勃的企业文化。在2004年物业回龙湾·主人家园管理处将通过举办一系列的活动，来铸造回龙湾·主人家园管理处的品牌和文化。如：岗位技能竞赛、服务水平竞赛、篮球赛、棋牌赛等，以此加强企业的凝聚力，增强员工的归属感，激发员工的工作热情。严肃工作纪律，从细小处做起，如：着统一服装上班、见面问好、主动为业主提供帮助、下班整理自己的办公桌等等。再就是举办多种多样的竞赛活动，同时积极参与有关物业管理的各种会议和培训，在业界建立形象。
三、经营管理工作：
二零零四年，经营管理部主要工作是在回龙湾·主人家园管理处已有和新接的各项目中挖掘项目的相关资源进行经营，指导项目部开展经营管理工作。核算项目部的经营情况，根据实际情况和计划来调控，以达到经济效益最大化。2003年的两个经营项目，在年底都进行了剥离。因此，2004年经营管理部主要进行物业管理项目的经营工作，兼而寻找新的项目。
四、收支预测：
收入：按照先前的预测，回龙湾·主人家园67178平方米的管理面积，年开支99万，收入74万，收支相抵，除去不可预见的因素，则该项目持平。若按另外扩展8万平方米面积，每平方米0.4元计算，则年收入38.4万。预测利润率为10﹪，即3.84万元。综合计算，若在3月份前进驻大观园项目则盈利不超过1.5万元。若在换取企业等级资质后，顺利拓展8万平方米的项目，预算盈利1.92万元。随着管理面积的扩大，利用资源可开展多种经营项目，但由于可变性和不可预测性，在此不对此做测算。据此，综合计算，回龙湾·主人家园管理处明年总收入24万（工业园）、74万（大观园）、38.4万（拓展新项目），共136.4万元。 支出：工业园管理处全年支出预算22.8万，大观园项目全年支出预算68万，拓展新项目支出预算34.56万，回龙湾·主人家园管理处本部支出10.4万，则全年总支出为135.76万元。 利润：136.4－135.76＝0.64万元。
华神物业在二零零四年必须得到一个质的提升、积累，面对困难打开一个新的局面，回龙湾·主人家园管理处才能向前走。在下一年度必须放开步伐，大胆尝试各种新的经营方式，力争取得最大的经济效益。本工作计划是回龙湾·主人家园管理处二零零四年各项工作计划的大纲，详细计划以本大纲为主体展开。
附表1
收入预算表（2004年）
序号项目收入
1工业园管理处管理费240000.00
2花木租摆12800.00
合计252800.00
附表2
支出预算表（2004年）
序号项目费用
1工业园管理处227740.00
2租摆成本9192.00
3回龙湾·主人家园管理处本部开支33024.00
合计269956.00
注：
1、3项详细开支分别见附表
3、附表4。
附表3
回龙湾·主人家园管理处本部支出预算（2004年）
序号项目费用
1工资及福利24624.00
2办公费1200.00
3通讯费2400.00
4保险费4800.00
合计33024.00
注：本部开支的工资及福利包括综合管理部和经营管理部员工。
附表4
工业园管理处费用预算（2004年）
序号项目费用
1工资及福利170500.00
1.1管理人员24000.00
1.2保安人员92400.00
1.3保洁人员16500.00
1.4绿化人员20500.00
1.5维修人员17100.00
2办公费3600.00
3差旅费960.00
4业务费600.00
5材料费15600.00
5.1清洁用品2400.00
5.2日常电气材料3600.00
5.3绿化用品6000.00
5.4劳保费600.00
5.5工具更新费600.00
5.6服装更新费2400.00
6物业费1800.00
6.1垃圾清运费600.00
6.2养狗费1200.00
7维修费9000.00
7.1消防维护、维修费1200.00
7.2对讲系统维修、年检费1200.00
7.3剪草机维修、维护费600.00
7.4房屋清洗费6000.00
8保险费25680.00
合计227740.00
附表5
回龙湾·主人家园管理处2004年度拓展部费用预算
序号项目费用
1工资及福利47880.00
2通讯费4200.00
3保险费7200.00
4办公费2400.00
5交通费3600.00
6业务费5000.00
合计70280.00
