万科投资分析
一、公司概述
（股票代码：000002）全称为万科企业股份有限公司，成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。在企业领导人王石的带领下，万科通过专注于住宅开发行业，建立起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树立专业品牌，以所谓“万科化”的企业文化（
一、简单不复杂；
二、规范不权谋；
三、透明不黑箱；
四、责任不放任）享誉业内。
二、宏观经济分析
1、财政政策；积极的财政政策，重视市场配置资源的作用
面对外部经济形势的不确定，明年我国可望继续实施积极财政政策。由于财政政策具有区别对待、优化结构、重点突出的特征，未来围绕“十二五”加快发展方式转变，财政政策将成为落实经济结构优化调控的主力型政策。下一步将积极审慎地推进增值税、资源税、房产税等改革，逐步改变我国当前以间接税为主的税收体制。
2、货币政策：实施稳健的货币政策，保持合理的社会融资规模
央行近日发布第三季度货币政策执行报告指出，下一阶段将继续实施稳健的货币政策，但也首次明确提出，会根据经济形势的变化，适时适度进行预调微调。 健全宏观审慎政策框架，综合运用价格和数量工具，提高货币政策有效性。密切监控跨境资本流动，防范“热钱”流入。加强储备资产的投资和风险管理，提高投资收益
3、政策对房地产业的影响
我觉的新的货币政策必然影响房地产企业的资金融通，中小企业的生存面临巨大考验。而国家的宏观调控主要是强调了抑制房价过快上涨，房价大幅下跌的可能性应该不大。从目前来看，全国的一些城市房价出现了下跌的情形。年关将近，有些开发商甚至大打促销。可这并意味着是房价大幅下降的预兆，这或许只是开
发商为回笼资金的手段。根据国家的政策的调控，房价应该在未来的时间内逐渐趋于合理的态势，但由于房子对于国民而言是刚性需求，所以房地产业在日后国家的政策下，会日趋均衡合理。
三、行业分析
1、我国房地产业的发展现状
1) 投资继续保持较快发展
2) 土地开发面积增速持续大幅增长 3) 供销总量基本平衡 4) 房地产价格持续上升 5) 商品房需求依然旺盛
2、现阶段我国房地产业发展中存在的问题1) 供求结构矛盾明显
2) 局部地区商品房价格上涨过快 3) 房地产金融存在风险
4) 房地产开发土地购置呈高速增长 5) 住房保障体系不完善
3、确保我国房地产业持续健康发展的对策 1) 弱化国民经济发展对房地产业的根本推动力 2) 确定政府公共管理绩效的考核标准 3) 引导房地产的理论管理
4) 积极履行经济调节和市场监管职能 5) 弱化外资对房地产业的助力6) 制定产业政策,追求公共利益
四、公司情况分析
1、万科SWOT分析
优势
1) 中国房地产龙头企业，综合竞争力、市场占有率和品牌价值排名第
一。
2) 万科强大的竞争力不仅体现在其强大的销售规模和跨区域运营能
力，还体现在其稳健的商业模式、完善的公司治理结构、强大的融资能力以及快速应变的营销策略等。 3) 公司财务状况良好，融资渠道通畅。
4) 公司的增长方式由规模速度增长向质量效益增长转变，重点关注项
目的质量和赢利能力，这将有助于公司在市场调整期的平稳增长。 5) 1992年~2008年公司收入和净利润的复合增速分别为28.7%和
33.6%。
劣 势
土地储备约2200万平方米，仅能满足万科2?3年的发展需要，低于行业平均水平，可能会影响其增长并增加土地购置成本。 机 会
1）中国房地产行业集中度仍较低，万科将通过整合行业资源提高市场占有率。
2)住宅产业化或将成为万科未来核心竞争力的主要来源之一。 威 胁
绿城、恒大等民营房地产公司的高速扩张，削弱了万科的竞争优势，对其未来增长构成有力威胁。
2、万科20110年报财务分析
2008-2010年万科集团偿债能力财务指标 财务指标 流动比率(--) 速动比率(--) 现金比率(%)
2008 1.7575 0.4269 30.948
2009 1.9149 0.5912 33.7974 0.1004 67.0017 188.4252 1602.1304
2010 1.5852 0.5568 29.021 0.0139 74.6861 282.931 2468.1269
现金流量债务比率(--) -0.0004 资产负债率(%) 产权比率(%) 利息保障倍数(--)
67.4441
189.9294 1061.9252
通过对万科公司连续三年财务指标的比较，不难发现近三年万科公司保持了比较稳健的负债政策和产权结构，对外长期偿债能力也较强。
从长期偿债能力来看，万科集团在前两年，资产负债率都保持在67%，而到了2010年该比率达到75%，产权比例也从188%增加到282.9%，增幅比例很大。 资产负债率的提高说明万科企业充分运用了了财务杠杆效应，此外这也和房地产企业的政策有关，由于企业在2010年采取了扩大规模的战略决策，四处购买土地，导致企业的借款急剧扩大，银行借款扩大了10亿多，所以使得2010年资产负债率增幅较大。
通过长期负债财务指标，我们还能了解到该企业的产权结构。在前两年万科公司的负债总额是股东权益总额的1.88倍，而到了2010年，该比例更是达到了2.82倍。这充分说明该企业长期采用高负债的筹资策略，这一筹资方式符合房地产行业的行业特点，还有利于万科企业降低财务成本、资本成本。但是较高的负债也给企业带来了较高的财务风险，因此作为万科的高管层，应充分考虑到企业潜在的财务风险，尤其是在遭遇经济波动时，更应该采取措施保证企业的还贷能力。
总而言之，万科作为A股地产板块的领军企业，不论是企业规模还是其管理水平，在A股上市公司中都是摇摇领先的。
五、万科趋势分析
1、房地产业未来走势 1) 我国房市已进入调整期
2) 我国房市中长期供应仍然偏紧，未来的发展前景趋好 3) 我国房市其他方面的趋势
A.价格会逐渐趋于合理B.供需结构会得到优化C.市场秩序会逐渐改善D.市场集中度会得以提高E.政府行为会得以规范
