2013-2014房产消费市场流行趋势
关键词：博弈
解读：
将“博弈”定为未来两年房产市场流行趋势的关键词似乎并不合适，它更像是房产市场背后的几方利益暗中较量的形容词。
拥有一套房子对于中国都市原住居民来说，并不是一件非常困难的事情，但对于随着城市化而进入城市或经过高等教育后选择留在大城市的许多年轻人来说，这的确是一件比较困难的事情。很多国家在经历了经济高速发展后都会遇到房价问题。在不可再生的土地资源、逐渐上涨的房价、因高房价而引发的社会问题，及房地产产业链带来的巨大税收面前，哪一国政府都在几者之间小心翼翼地取舍，平衡着各方利益。
房产在未来的几年里，对于都市消费者来说，既巩固了居民住宅的固有概念，又渐渐扩展为一种以居住与城市社区关系为大基调的新型居住形式。个人房产将结合居家生活、社区文化、都市消费等，进一步巩固成为阶层、身份、社会地位等复杂的混合体。
随着城市化进程的发展而带来的各种不确定性，房产市场在未来几年的主基调依然是稳健基础上的起伏不定，各方在利益驱动中或明或暗地博弈，并相互适应与融合。
背景：
2012年，地产调控政策的坚持下，连续几个月的小范围试探性降价之后，上海、北京、深圳等城市均出现了多个项目大幅降价促销，其中不乏万科、龙湖、中海、绿地、恒大、富力等大型房企。北京近郊周边地区项目售均价比2011年降低了近1万元，一些项目降价幅度达到40%。仅2012年4月，北京多家房企4月销售业绩环比下滑。
中国指数研究院于2011年11月28日公布的数据显示，2011年11月21日至27日监测的35个城市中，30个城市的楼市成交量同比下降，7个城市成交量降幅在50%以上，其中长沙（期房）同比降幅最大，达到79.46%，其次是汕头，同比降幅达58.69%。重点城市成交量也均同比下降，其中天津跌幅最大，达57.07%，杭州（不含萧山、余杭）同比跌幅亦超过50%。
据多数研究机构预测，2012年房价还将继续下行，降幅在3%到5%不等。2012年3月初，渣打银行的研究团队在二三线8座城市，包括成都、武汉、南京、杭州、西安、石家庄、中山和肇庆，对30家房地产商进行了问卷调查和研究探讨。参与调查的开发商报告称，贷款违约数量上升，预期破产的开发商数量将会上升。上市房企的整体销售毛利率从2011年中期的39.82%下滑至三季度的38.96%；整体销售净利率则由2011年中期的15.94%下滑至三季度的14.86%。标普认为，如果房地产商的销售规模下降30%，很多房地产商将难以承受，可能会出现大面积的资金紧张状况。
中国指数研究院的统计数据表示，2011年全国商品房销售额达到49047亿元，比2010年下降了1.5%。一二三线代表城市月成交金额分别为100亿元、46亿元和27亿元；与2010年相比，一线城市下降11%，二线城市基本持平，三线城市同比增长12%。多数品牌房企2011年全年销售额有所增长，但下半年下滑明显。
国家统计局数据显示， 2010年以前商品住宅新开工面积全部在100000万平方米以下，而2010年和2011年商品住宅新开工面积分别增至120000多万平方米和140000多万平方米。另外， 2010年商品住宅新开工面积增长率猛增，从2009年的15.7%增长到40.0%。预计到2013年底，商品房房屋库存大约为45亿平方米左右。
除了北京等一线城市可售住宅存量巨大外，其他城市的存量同样不小，例如青岛、
宁波等热点城市的可售住宅存量分别为10.24万套和12.12万套。
另据北京市住房和城乡建设委员会2012年5月6日公布的数据显示，自2011年2月17日以来，北京市共有1.4万户申请家庭未通过购房资格审核，投资投机性购房需求基本被挤出；首次购房家庭比重持续保持在90%左右，较好地保障了刚性自住和改善性需求，调控效果持续显现。与北京相同，严格的房产调控政策对于其他一线城市影响较大，投资性购房需求受到了极大的抑制。
在可预见的两年内，很多中小开发商将会面对严酷的考验，能否扛过这段时间是企业存亡的关键。我国近两年的房产市场大局已定，未来出现大反复的可能性极小。从另一个角度来看，这也是房地产市场逐步走向完善和规范化的开始。
趋势
房价维持平稳城市周边热门
中国社科院2012年5月发布的《房地产蓝皮书》指出：今年几乎不存在房价上涨可能性，房价降幅也不会很大。在未来的几年里，房产市场将持续平稳，随着调控政策对房价持续的抑制，房价的下跌将持续一段时间，由于房价涉及到地方和国家的税收收入，一线城市的房价在未来两年会略有升降，但总体平稳。
在货币政策趋紧和房地产调控政策的双重作用下，都市住宅销量持续减缓，新盘和二手房成交量持续下滑，甚至出现负增长，价格也有明显回落。无论是低价开盘，还是打折促销，开发商都想在无法预计何时政策放缓的情况下，尽可能多地回笼资金。同时，开发企业融资受限，土地价格增速放缓，土地交易逐步趋冷，这也从源头上抑制了房价的大幅反弹。房价的调控政策大部分来自于中央政府对民意的重视，也忌惮房地产泡沫对经济的损害。连续两年的地产调控政策出台，市场房价的上升趋势有所遏制，这不难看出国家调控房价的决心。曾有专家认为，2012年上半年是地产界最困难的时候，对于小型的开发公司可谓是不小的考验。各大开发公司会以各种促销手段及降价来维持资金链的衔接。未来两年，购房客户将在等待观望中谨慎出手，趁降价之际挑选合适的房源。
因此，一线城市房地产市场在强势政策和经济规律的双重挤压下，未来两年依然充满着不确定因素，房价有升有降，但大致平稳。我国住房城乡建设部有关官员表示，2012年前4个月，我国房地产市场基本延续了去年以来的回调态势，只要市场供应能满足刚性需求，房价上涨的空间就不大。
随着一线城市的城区建筑逐渐饱和，房屋价格的畸高，城市周边地区已成为未来城市建设的重点方向，各大城市城区周边已是很多消费者的居住所在。
从客观上看，城区房源越来越少，新盘项目越开越远，这已经是北京、上海、广州等一线大都市商品房市场无法回避的现状。例如，在2011年北京秋季房展会上，31个北京参展项目仅有6个项目位于北京五环路以内，其余项目全部位于相对偏远的五环路、六环路以外的北京郊区。
目前大城市的郊区地域已成为一线城市房地产市场的主流成交区域，集聚了大量的中低价位楼盘，也是众多刚需客户的目标所在。根据亚豪机构的统计，2011年11月北京计划开盘项目共有23个。其中，五环至六环间项目多达14个，占总体比重60.9%，以普通住宅和公寓居多。
2011年以来，北京市内供应的93个商品房期房住宅项目中，五环外项目达到了74个，提供的住宅套数合计为25069套，占据2011年以来供应总量的83.8%。而五环外签约合计套数达到了11284套，占同期市场总签约13975套的80.7%。据业内人士透露，2012年4月，北京城区外的成交量持续上升，目前市场上首套房刚需占比达到了九成以上，五环
外的成交数量约占整体商品房市场成交的八成。在36个项目中，成交量达到6469套，占整体项目的70%，可见郊区成交量占据市场绝对的主导地位。其他大城市的房产市场情况与北京房产市场大同小异。
限购政策之下，大部分刚需者被挤出城区；而随着城市周边楼盘率先掀起降价潮，并受项目自身区位条件影响，郊区的楼盘已在总体趋降的氛围下，率先带动降价风头，通过价格优势吸引消费者。此外，随着城市周边整体规划的配套设施不断完善，尤其是交通配套，这都成为吸引众多消费者置业郊区的重要因素。
二三线城市大规模圈地建设
国内的一些二三线城市，将继续开展大规模的圈地运动，但是，这些大规模建设的房地产项目与当地人的收入脱节，其目的不难看出，是为了吸引外来“炒房团”与少量高收入阶层。
几年来，总在惊呼北上广(北京、上海、广州)等一线城市逐渐攀高房价的人们发现，一些
二、三线城市也逐渐出现了“一线房价”。位于中国东南沿海的浙江省温州市本是典型的三线城市，但这里的房价丝毫不亚于一线城市。早在2010年8月，温州房价每平方米即超过了当时的北京、上海和深圳，甚至南京的部分楼盘还出现了每平方米4万元的高价。中国社科院发布的《住房绿皮书：中国住房发展报告》指出，开发企业投资的规模依旧保持稳定增速，严厉的调控政策减缓了推盘速度，住房销售波动幅度加大，向
二、三线城市扩张成为多数房企的市场扩展策略。
除了
二、三线城市的刚性需求外，随着一线城市房产调控细则陆续出台，一些炒房者大量向
二、三线城市移动，相比一线城市每平方米高达两三万元的房价，
二、三线城市的房价对于投资者极具吸引力，房价上升空间大，但同时也存在泡沫的风险。
相关数据表明，未来中国大中城市房价泡沫程度偏大，部分城市房价泡沫程度过大。泡沫指数最高的前7个城市分别是：福州、杭州、南宁、青岛、天津、兰州、石家庄。这些城市的泡沫成分均占实际价格比例的50%以上。不难看出，有泡沫的城市多为二线城市。
县级城市房价上涨难以持久
中国内地楼市调控政策未见松动，近期总体降温，呈现“地区分化”，部分县级城市房价“逆势上涨”，相当引人关注。
2011年下半年，全国房地产开发景气指数为101.75%，创造了年内的新低。单纯从全国数据看，虽然依然呈现上涨，但是上涨已经出现了分化：代表调控的一线城市持续萎缩，而部分没有限购的二三线城市则是上涨的主力，甚至一些县级城市也大张旗鼓地加入到“圈地造城”的运动中来。
一些县城大规模的“造城”运动究竟是源于邻近的二三线城市的辐射作用，还是地方官政治业绩所主导，亦或地方经济发展的必然？答案已不重要。现实是，县级的住宅建设、商业设施建设，与自然资源或人造自然资源相匹配的大量土木工程，已将延续了几十年、几百年的成百上千个的县城面貌大大改观，开发商并将完整的大都市社区化概念从二三线城市搬进县城。
但是，由于很多县城的经济不够发达，文化环境比较落后，很难吸引到大量的高收入阶层，所以县城这几年迅速上涨的房价很难在未来两年保持强劲的上升势头。需求不足或炒客短期难以获利而迅速撤离，很可能造成县城房价持续下跌的连锁反应。
居民住宅格局将以阶层区隔
随着房地产行业的发展，房地产商所做的各种所谓“社区概念”影响力将日渐减弱，
成熟的物业和基层街道政府系统将开始管理社区，逐步建立起“推动社区文明”的地区文化，而地区性文化将成为新的城市文明的基础，更有利于加强地区居民的归属感，住房将逐步脱离“住宅”这一小概念，而是向“居住”这一大概念发展。
成熟的物业体系和基层街道政府体系将用更生动活泼的文化活动、互动性交流、社区网站、地区报刊等媒介，将社区内的业主紧密联系在一起，住宅将成为业主生活及工作在这个城市中最重要的归属依托，地区文化的成熟程度将成为居住区域含金量的重要体现。而区域文化的日益发展也预示着居住概念向阶层、身份、社会地位分化的发展趋势迈进，未来几年的住宅概念发展，会逐渐将不同阶层、不同教育程度、不同收入阶层的消费者进行区分，不同档次、文化背景、生活爱好、宗教信仰及生活习惯的人群，将井然有序地居住在不同社区内。
不同居住区域的分离，表明阶层之间的边界已开始形成。如此差别化居住，自然也就成为阶层“断裂”的表现。老北京“东富西贵”的说法，指的就是一种“居住隔离”的状态；昔日广州也有“东山大少”、“西关小姐”的说法，也包含着身份阶层的地理差别。俗话说，“物以类聚，人以群分”，高档社区里入住的自然是经济条件较好的业主，城中村里则多聚居着外来人口„„这种“居住隔离”带来了阶层分割，但是未来的居住分割将并非以简单的“是否有钱”来区分，而更注重受教育程度、生活习惯的差异以及宗教信仰等软性标准。（执笔王春宝）
