上海世贸商城调研报告
前言：轻纺城市场比上海世贸商城建立的时间要早、规模要大，而且有强大的产业基础。但是这几年，长三角周边地区轻纺市场的纷纷兴起与轻纺城市场附近各种写字楼、商贸楼的不断供应，以及轻纺面料新商业模式的出现，轻纺城的主导地位正在受到严重的削弱。可以预测，仅仅以提供房屋租赁为主的商业定位，中国轻纺城市场将在近三年里进入了快速没落的可悲局面。为此，精功集团发展战略部一直跟踪轻纺城市场的战略发展，并及时关注周边市场的发展动向，希望以此为轻纺城市场的战略升级献计献策。
上海世贸商城座落于上海虹桥经济开发区，由常年展贸中心、上海世贸展馆、上海世贸大厦三大主体建筑构成，是一个集展示、交易、办公、资讯于一体的超级交易市场。
一、商城主要由以下三大模块组成：
1、国际常年展贸中心：14万平方米的展示空间，设2,200个常年展示间。目前，中心会集了服装面料家纺、礼品百货及建材家具三大产业的近千家优秀供应商。其中：纺织面料展贸中心位于7楼，占地2万平方米，拥有330间常年展示间，现入住率为80%，其余部分作为开展采购活动临时用房；纺织辅料展贸中心位于6楼，占地2万平方米，拥有330间常年展示间，入住率达到70%；服装展贸中心位
于6楼，占地2万平方米，拥有330间常年展示间，入住率达到70%；
2、展馆：4万平方米的展览场地与多功能会议中心，每年举办上百场国际国内级短期展览会和大型会议。与常年展贸中心形成互动，彼此促进，共同发展。
3、写字楼 ：4万平方米的建筑面积，高30层，为跨国采购机构及专业买家提供高品质、现代化办公场所。目前，沃尔玛全球采购中心、英国零售巨头Tesco等已入驻上海世贸大厦。
二、商城主要盈利模式：
商城主要盈利以下四部分组成：
1、出租国际常年展贸中心的租金收入，占总收入65%，其中纺织面辅料及服装展位租金占其收入的85%；
2、出租写字楼收入20%；
3、出租国际常年展贸中心
一、二楼配套商场租金收入；
4、举办展览及大型会议收入。
商城自身定位非常明确：现阶段以租金收入为主要收入来源，公司定期或不定期的举办相对应产品的展览活动，免费为其业主寻找最佳客户，提高市场增值服务。
三、商城拥有丰富的纺织面辅料、服装买家优势资源：
1、由于其独特的地理位置及产业定位，商城目前已引进沃尔玛、家乐福、西尔斯百货、德斯高等20多家世界级流行面料企业、美国著名服装企业常年入住世贸商城，成为其在中国的采购中心，常年在中国的采购量分别达到2亿美金以上。
2、通过三支团队，与固定客户保持良好的互动，其中固定客户包括欧美80多家、日本60家、电话开发客户400家。作为商城的固
定客户，这中间将近550家的采购商定期或者不定期的参加商城举办的各项采购活动。
3、在商城举办对应的展览之前，临时性电话邀请买家加如采购行列。
四、商城近年来的发展规划：
由于其营业场所面积的局限性，公司近年来的主要发展方向为完善市场产业链、进一步做好市场增值服务。国际常年展贸中心作为其提高市场增值服务的核心，公司目前明确提出“
一、
三、五”两年发展规划：在两年里，引进100家国内著名面料、服装设计师入住商城（已入住47家），引进300家著名服装企业（已入住157家），引进500家面、辅料企业（已入住300家）。
争取利用两年时间，可以为世界的任何一位进商城的客户完成设计、打样、生产等一条龙服务。
五、经验与体会
其实上海世贸商城的发展同样走过了一条曲折的道路。上海世贸商城最初招商的是五花八门的各种商品，包括面料、家具、建筑材料等等。由于场地小，而且业务不专精，世贸商城在开始运营的8年时间内一度变得很萧条。三年前左右，原B&Q中国区总裁田浩先生出任世贸商城总经理，他果断采取了以轻纺面料、高档品种、高附加值经营的思路，并形成了设计、服装、面辅料三个环节的完整服务链体系，现在世贸商城呈献了繁荣的景象，销售额每年以30％的速度递增。我们认为，世贸商城的成功经验与轻纺城的战略调整大致具备如
下几点：
1、提供上下游配套、专精的增值服务。具体讲，世贸商城专人负责每一楼层每个业主的经营动向，及时了解他们的需求，并随时提供方便。他们时刻把业主的客户与合作伙伴作为他们的服务目标，这样就从面辅料业主为主形成了设计、服装、面辅料三大业主群体，从而这些业主利用世贸商城形成了良好的业务合作关系。同时，世贸商城可以随时为单个业主提供针对性的精细服务。全方位的配套服务大大减小了业主的经营成本，从而实现了商城的价值。
2、形成了代表性的系统化业主群落。针对产业链与服务配套性的要求，世贸商城进行了针对性的招商，一方面设计、服装、面辅料都是行业内不同产品大类（或生产基地）的代表机构，另一方面还引进了国际著名买家（沃尔玛、家乐福等）、以及国家纺织工业协会的一些代表性中介机构等等。这些构成了业主间高效、有序的合作关系。
3、经常举办行业代表性活动与高质量的物业服务。世贸商城举办针对业主与针对行业的两大类活动，包括流行趋势发布、行业推介、研讨会、培训班、各类酒会等等。这些使上海世贸商城成为了中国时装、面料的信息中心。另外，世贸商城还积极配套高质量的物业管理服务，从而使得其物业费达到1元/平米/天，达到上海物业费最高水平。
4、逐渐寻找新的盈利增长点。世贸商城通过上述方法使得其出租率和单位租金均逐年提高。这是其近三年销售收入以30％左右速度提升的主要原因。目前，他们正计划把以前举办的免费活动逐渐变
成收费活动，从而成为新的盈利增长点。即，世贸商城将把增值服务、房屋出租作为其今后的两大盈利点。
5、对轻纺城战略升级的借鉴意义。简单地讲，世贸商城的成功就是一条很简单的经商道理：以客户为中心，提供全面服务，实现盈利目标。主要建议如下：
这首先要了解客户，然后才可以提供相应的服务。全面调查市场中的交易行为（包括经营户数量及来源，品种特征、种类、价格、数量、产销地；盈利环节；不同季节的变化规律、流行款色等等）
针对不同经营户提供新的增值服务：一种是直接针对交易行为的服务（包括信息、中介、中转、市场开拓等）；另外一种是间接的服务，主要是商务环境，例如法律咨询、担保、酒店、写字楼等等。
构建真正的轻纺城国际商务中心。以建设中的轻纺城国际商务中心为基础，引进包括设计、时装、面辅料为主体，国际大买家、著名中介机构、商业服务机构为配套的各类机构，建设完成包括商务活动、会展、推介、流行发布、酒店餐饮娱乐、购物为一体的中心。
分类定位，构建新的商务平台。在掌握主要客户的基础上（不同地区、不同花色品种的大户和买主等），来共同构建新的商业平台。从而在组织架构上实现新的商业模式。
服务工具创新，推动商业模式的创新。可以把互联网工具、连锁品牌经营等新方法运营到商业模式的创造中，从而谋求不断的进取。
组建相应的工作小组。为了更加稳妥地推进轻纺城的战略升级，建议由精功集团与轻纺城（以及个别轻纺城经营大户）联合成立轻纺城市场服务筹备小组（世贸商城的市场服务部门有30多名员工，他们除了策划相应的活动外，还有专人跟踪各个业主的服务需求）。筹备小组主要完成市场调查、客户梳理；市场服务定位，战略机构筛选；商业平台策划、商务中心构建三大功能。并在此基础上，形成新一代市场服务公司，并逐渐实施国际合作战略（例如构建海外平台）。
精功集团发展战略部 2006年6月28日
