对于过去一年里楼市发生的值得回顾的事儿，几大专业媒体基本都以以下10个关键词来逐一呈现(个别虽有差异，但总体内容差别不大)。
2013年中国楼市的“10大关键词”基本是：
新“国五条”、恐慌购房、最简细则、两极分化、地王频现、调控收紧、房地产税、交投两旺、租金大涨、长效机制。
2013年2月20日，国务院常务会议确定的五项加强房地产市场调控的政策措施，被业界称之为 “新国五条”。其内容包括：完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、
增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管等五项内容。“新国五条”实施细则发布后，其中“二手房交易按照增值额20%征收个税”的内容，在市场上引发深刻影响，不少地区在该政策出台后，出现二手房交易量猛增的现象。北京不少二手房挂牌价当月暴涨20%。
“新国五条”要求各地在2013年3月底出台地方执行细则，但大多数城市选择“温柔落地”， 回避其中的20%的个人所得税征收、首套房贷比例、二套房贷利率等几项如何调整等关键性问题，均以“房价增幅低于人均收入增幅”为由头说事，被网友戏称为“一句话细则”。在这种“雷声大雨点小”的调控态势下，国家统计局的数据显示，2013年10月，全国70个大中城市中，有21个城市的新建商品住宅价格同比涨幅超过10%。民间机构统计数据显示，到2013年11月，北上广深四大一线城市新建住宅样本均价同比增幅分别为28.48%、13.33%、26.66%、25.25%。而温州、鄂尔多斯、东莞等在内的
三、四线城市，与最高点相比，房价已经或近乎“腰斩”。
与此同时，一线城市地王不断涌现，几乎每一轮土地出让，都会产生一个新的“地王”。成交金额与出让土地面积增幅形成“剪刀差”，表明楼板价已经大幅上升，意味着未来的房价难以下跌。
房地产税试点扩围屡被提及，但一直“只听楼梯响，不见人下来”。
由于
一、二线城市房价居高不下、新增人口持续增加等因素，催生了日趋旺盛的租房需求，导致租金价格一再走高。为了降低租房开支，不少人选择合租，群租现象愈发严重，“蚁族”规模一再扩大。
细看2013楼市“盘点”的“十大关键词”，发觉有些事例不尽眼熟，为此，我找来20
10、
2011和2012三年楼市“盘点”的“十大关键词”进行比较，意在找出有那些相同与不相同。2010年楼市的“十大关键词”分别是：
严令限购、保障住房、土地收入、土地清查、央企清退、房企融资、二线城市、领头独大、商业热潮、房产税传闻。
2010年3月18日，国资委要求除已确定的16家以房地产为主业的央企外，78家非地产主业央企，须制定出15天退出方案。9月，银监会下发主业含房地产的16家央企名单，
要求加强贷前审查和贷后管理，对78家未列入名单的央企，明确2011年将不能从银行贷到新增房地产开发款项。然而，时至今日，78家央企仍没有完全退出房地产业务。“新国十条”在4月中旬突降楼市，限购、二套房首付50%、限制外地人购房、三套房贷从严、认房又认贷等一系列新的规定接踵而来。9月29日，五部委分别出台措施巩固市场调控成果，促进市场健康发展。
财政部4月6日公布2010年工作要点，总体要求是着力调整国民收入分配格局，推进财税制度改革，优化财政支出结构。在改革税制方面，明确指出要适时出台资源税改革方案，完善房产税制度等重要内容，之后，2010年全年都在探讨房产税。
与2009年各大房企在一线城市展开的“地王”厮杀战相比，开发商们无疑发现转战
二、三线城市也不失一个好的选择：成都、沈阳、大连、武汉、珠海以及北上广深四大城市的周边城市成为其“布局”之地，无论是在拿地的数量还是金额上，都远远超过了一线城市。以万科为例，2010年1-11月份以来，公告显示万科累计购地金额为418.58亿元，共计64个地块，其中
二、三线城市的地块大约有49个，累计购地金额超过250亿元。接下来再看2011年。
2011年的楼市“十大关键词”分别是：
新“国八条”、保障房、限购令、限价令、房产税试点、房贷优惠取消、零成交、拐点、降价、中介关门潮。
2011年1月26日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施(即新“国八条”)，提出包括要求强化差别化信贷政策、执行限购措施、暂停发放第三套及以上住房贷款、住房保障等在内的一揽子调控政策。
新“国八条”出台，在2010年基础上，楼市调控力度再次升级，随后所有出台的调控实施细则，无不围绕新“国八条”而展开，以此为始，覆盖范围最广、“史上最严”调控拉开序幕。2011年，很多楼盘推出房源之后，很长时间无人问津，以至于出现“零成交”的奇特现象。这种情形在北京、上海等地尤为常见。
2011年10月底，部分品牌开发商开始降价促销。而来自国家统计局数据显示，包括一线城市在内的多个城市，房价同比“涨停”次数越来越多，同时考虑到房地产市场仍然深陷胶着状态，似乎可以初步判断“拐点”到来。
降价促销虽然后来没有常态化和大面积发生，房价未真正下行。但不可否认的是，高库存的现状让开发商失去继续等待的底气，同时考虑到楼市调控力度没有放松的可能，因此楼市“拐点”已在形成，只是确立时间不在当下。
2011年5月，美联物业关掉上海最后8家门店，正式退出上海二手房市场。随后，包括北京、上海、广州等地，每月都有中介公司倒闭。2011年11月，中原物业调整深圳业务，又把中介关门潮推向了一个新的高度。
中介关门潮，是体现市场处于极度低迷状态的一个缩影。自2010年4月份开始调控以来，成交冷清的局面注定中介行业将会进入萧条时期。为了“过冬”，不少中介公司另找出路，如涉足一手代理。房产中介公司在备受煎熬的同时，由此及彼，开发商的日子也好不到哪里去。
2011年的楼市，曾经很冷；2011年，很多人难以忘记的一年。
2012年楼市“十大关键词”分别是：
调控持续、市场回稳、成交量回升、首套房贷利率下浮、地王频现、政策微调、打折促销、泡沫破碎、资金松绑、房产税、投资离场。
2012年，楼市发生了很多故事，也经历了太多的变化。
由于中央及相关部委继续坚持房地产调控政策从紧取向，多个地方政府为支持合理自住需求，调整公积金制度，提高购置首套房贷款额度，信贷环境整体趋好为房地产市场带来利好；另一方面，严格执行差异化信贷政策和限购政策，抑制投资投机性需求，通过督查等方式确保政策落实到位等措施接连实施。此外，继续推进土地市场管理和改革，加大土地供应，特别是加大保障房土地供应量及相应资金支持力度，以增加市场有效供给也列入政府工作主要日程。
随着货币环境稳中趋松，置业者观望情绪逐渐趋于缓解，积压的刚需与部分改善性需求积极入市，交易活跃程度逐渐提升，市场日趋回稳。根据中国指数研究院跟踪监测的数据显示，2012年前11个月，全国50个代表城市住宅月均成交量达2272万平方米，总成交量比2011和2010年同期分别高出24.6%和10.7%。此外，新房价格止跌反弹，百城住宅均价自2011年9月开始连续9个月下跌，但在2012年6月份首次止跌后连续上涨。2012年3月份，国内多家银行首套房贷利率出现了明显的下调，不少恢复85折优惠幅度。这与此前的基准利率水平相比，相当于将利息负担减轻了18%左右(贷款年限为30年)。此后的
5、6两个月，成交量大幅攀升，6月份成交量创全年新高，与之不无关系。进入下半年以来，北京、上海、天津、南京等城市接连出现“地王”现象，开发商集体进入亢奋状态，纷纷斥巨资拿地。这一轮发生在今年下半年的土地盛宴，尤以标杆企业表现得最为积极。在2012年7~11月份，以招、保、万、金为代表的十大标杆企业，拿地资金超过1167亿元。
回顾楼市调控的一年来，全国有超过40个城市出台相关微调政策，各类政策的出发点均集中在鼓励合理需求。如深圳、济南、武汉等30多个城市集中为公积金政策松绑；厦门、天津、上海等地则调整普通住宅标准，扬州等地出台减税或补贴政策，上调限价、户籍放松等多方面。但触及限价、限购以及限贷等根本性调控措施的政策被叫停，支持首套房的公积金制度调整得到支持和认可。
2012年上半年基本呈现“以价换量”格局，为了加快资金回笼，房企或采取打折促销活动，或平价入市策略，吸引购房者出手。但下半年形势发生变化，市场上打折现象虽然时有发
生，但打折的幅度缩小，出现的频次也大大降低。2012年末房价的翘尾，使得2013年初的房价即面临一定的反弹压力，2013年楼市虽然也打折现象出现，但没有大面积发生。而此前一些炒作过于剧烈的城市，终于沦陷于泡沫破裂的深渊。温州、鄂尔多斯两大房价曾经遭遇“爆炒”的城市，终因资金链断裂而导致房价大幅下滑，温州的房价与高点时期相比，已经“腰斩”，而鄂尔多斯的房价也一路下滑不止。还有不少
三、四线城市因为购买力透支，即将面临房价回落的风险。
2012年，调控、市场回稳等成为楼市主旋律，回暖、地王、政策微调、房产税等字眼也成为老百姓嘴里最常提起的字眼。这一年，楼市走过的，是不平凡的一年。
今天，过去的虽然都已过去，但留在人们眼前心中的，还是地王频现、房产税……回顾过去的几年内， 尽管公众对高企的房价批评之声甚多，但政府应对此呼声出台的调控政策却也越来越不欢迎。例如“调控加码”、“稳房价”，“国八条”、“新国八条”、“国六条”和“十五条”，说是重点打击囤地行为、改善商品房和保障房供应结构(如70%、90平方米)、提高首付比例、推出税收调控手段，改善供给结构的同时开始调整商品房投资性需求，但诸多“调控房价”的“房地产新政”推出之后，房价依旧高烧不退。在这一时段，房价的调控政策还呈现顺周期操作的特点，实际效果加剧了房价周期的波动幅度，近几年的房地产市场，可以说是“一边调控一边涨价”，调控政策越猛烈、越严厉，房价涨得越凶猛。
此外，舆论对房价过高的指责，使得房地产政策越来越侧重向社会政策转变。政府在经济增长与社会稳定两者之间游离不定，先后出台的政策组合的一致性就显得差了很多，让市场无所适从。
调控思路的不一致，也影响了调控的手段，在此前相对单一的宏观经济管理的前提下，逐步引入社会政策工具。只是中国当前社会政策相对粗糙，政府不得不启用原来已经式微的政策工具，如户籍政策在限购中的应用，过度保障的福利房也死灰复燃，这些与近20年以来经济与社会政策的市场化趋势完全背道而驰。更有甚者，2010年开始的“限购令”中，各部委与地方政府频频违反《行政许可法》等上位法，被一些有识之士斥为“重大倒退”。客观上，房地产市场所谓的刚需确实持续存在，并且规模越来越大，根本因素是快速城市化带来的城市中非户籍常住人口。首先，他们对自有住房有一定的追求，并且由于保障性住房制度的缺位，这部分需求只能转到商品房市场。另外，由于户籍等制度与商品房的绑定，住房在我国还包含了公共品价值的折现，大量集体户口的就业者只有通过购房才能享受到公共服务。
其次，是转型时期中国存在的特殊的购房需求。从某种程度上来看，对商品房的所有权是体现个人社会声誉、社会地位的重要参照。事实上，在办理个人银行贷款、信用卡级别等多个方面，住房都被视作个人信用(或偿付能力)的重要参照系。与此对应的是中国当前的婚房需求，当前城市内，相当部分的购房者是出于结婚而购房，尤其是女方的强烈主张。从某种意义上来看，这是女方的不安全感的自然反映。
更何况，持续上涨的房价使房地产成为极佳的投资对象，在股市低迷与投资渠道欠缺的情况下，买房防通胀、积累财富已经成为最保险的投资方式。尤其是权钱交易、灰色收入占居民收入过高的情况下，更是如此，房姐、房妹、房叔、房婶不绝于新闻，一个人拥有数十套房并不罕见。
刚需不可能消除，也不应该抑制。抑制投资性需求，首先须准确鉴别谁是刚需，谁是投资客。实践操作中，政策总是误伤刚需，不管是限购令，还是自住房转让所得征收个税，都让“刚需”们很受伤。这些政策最终也只能暂时抑制他们的购房热情，在政策松动时，势必再次释放。
仔细研读一下历次政策，房价下跌等目标从来就不是施政目的，如果非要说其中有什么暗示的话，那就是“稳定房价”、“遏制房价快速上涨的势头”，房价下跌时，意味着希望房价不要再跌；房价上涨时，意味着希望房价不要涨得这么快。
时至今日，房地产如何调控已经不是问题，学术界与业界备有无数的方案。关键在于，目标是什么，在这个目标下，要平衡谁的利益，谁受损、谁得益，不能不切实际地追求皆大欢喜。
