09房产2011年广州楼市实训天河区——第一组
海珠区商品住宅市场楼市分析报告
一、海珠区概况
海珠区拥有得天独厚的地理和人文环境，是广州市唯一的岛区，与荔湾、越秀、天河、黄埔、番禺各区隔江相邻，
江岸线长达47.35公里，地理位置优越，有丰富的土地资源、大面积的水网果林风景区，呈现出“山水城市”的格局。海珠区历史悠久，人杰地灵，有文物可考而比较确切的历史，可追溯至距今2000多年前的东汉时期。区内遗迹旧址、名人故居和和纪念建筑众多，有民族英雄邓世昌的故居，有民主革命时期孙中山先生两次设立的大元帅府旧址，有岭南画派祖师居廉的居所十香园，有建于明代的云桂桥、琶洲塔、赤岗塔，有见证海珠岛地貌形成历史的古海岸遗址等，颇具人文历史
底蕴。
海珠区是广州市能通往珠江三角洲各市、县，和深圳、珠海经济特区的重要通道。区内
河涌密布，水上交通方便，不仅是广州市区内的重要水路航道，还可直通珠江三角洲各内河港口
及沿海港口。区内有客运货运码头，船舶可直达汕头、海口、三亚、厦门等沿海城市。陆路有主
干道、次干道、支路，三级路网遍布全区，12座跨江
内环路、环城高速公路和华南大疲乏横贯全区，地铁二
地段，路桥网络四通八达。
目前，海珠区正致力于建设滨江路具有岭南特
闲、观光中心，江南大道、江南西路、宝岗大道的大型
心，广州大道南地区以专业市场为主体的物流商品集散色和异国情调的旅游休零售购物、商业服务中中心，琶洲赤岗地区的
大桥与市内各区相连，三号线通过区内最繁华会议、信息、商贸服务中心，以中山大学为龙头，新港路沿线的科技中心，围绕万亩果树保护区的现代都市型生态农业旅
游中心。这六大中心已初具规模。
海珠区既有都市的繁华热闹，又有乡村的田园景色。以“江、涌、林、园”为特色的江岛生态系统，使海珠区成
为最适宜创业发展和生活居住的现代化“生态城区”。
海珠区一贯坚持“经济强区，科教兴区，环境建区，文化立区，依法治区”的发展思路，实施“优先发展服务业，
优化提高工业，积极发展都市型生态农业”的产业发展战略，以房地产为龙头，大力发展商业服务业、金融业、旅游业、仓储运输业和高新技术无污染工业，促进全区经济健康发展。
海珠区已成为广州市新的中心区域，在今后较长一段时间内将得到优先重点发展，蕴藏着巨大的发展潜力和广阔
的发展前景。随着广州国际会议展览中心、国际生物岛等重点项目落户海珠，海珠区的区位优势日益凸现。新世纪迎来新
机遇，历史悠久的海珠区将焕发更灿烂的光彩。
二、海珠区交通状况
经过最近几年的发展,海珠区内的路网建设日趋完善,道路等级提
高了,路面也宽了。目前,区内新建、扩建和改造的道路有：南环高速
公路、内环高速公路、华南快速干线、南田路、宝业路等等,广州大道
南、南洲路、昌岗路、滨江西路、滨江东路、东晓南路、新港东路、泰沙路、新窖南路、下渡路、宝岗北路、赤岗南路、宝业路、大干围路、革新路、艺苑路等等。据统计,从1999年到2001年,海珠区共完成道路建设324万平方米,解决了很多“断头路”问题,大大疏解了区内南北向和东南向的交通紧张问题。
新光快速通车交通更方便去年1月，连通番禺与中心城区的新光快速路正式通车，意味着“南拓”战略的实施又更
进一步。新光快线通车后，从新滘南到市桥只需15分钟。此外，正在建设中的新光快速路二期将建猎德大桥。猎德大桥将最大限度地缓解与洛溪大桥一脉相连的广州大桥早晚塞车的交通压力，从而更有效地疏导广州市中轴线上的南北向交通，完善广州市路网结构。新光快速的开通，与华南快速、地铁三号线、地铁四号线等的开通一样，都将大大促成城市南拓交通主动脉的形成。建成后的逸景路将东西接驳广州大道南和瑞康路，纺织商圈匹配财富大道，逸景区域未来价值前景无限。随着逸景路的改建，区域立体交通枢纽位置愈发明显，板块经济也将持续激增。
更值得一提的是预计今年内将全部完工的南洲路。该路为市规划大道，是海珠区3纵8横1环主干路网之一。
广州大道南至南洲水厂路段已经改建完毕，延伸至珠江御景湾的二期工程今年内将完成。届时整条南洲路的贯通，将与华南快速、新光快速、地铁三号线形成接驳，对全市交通改善有重大意义。立体的交通网络地铁三号线、新光快速干线、华南快速干线以及正在筹建的港澳客运码头，形成地下、水、陆空等立体化、便捷的国际级交通大动脉，由海珠区东南部为中心向城区及周边区域的路程将保持在半小时内到达。而在海珠西部区域，目前已有地铁二号线贯通，而正在建设中的广佛地铁和地铁8号线建设，将以地铁网络的形式，使西部各楼盘均可享受5分钟的地铁便利生活，使全城的置业生活更无界限。
海珠区大概可以分海珠西板块、海珠东南板块、滨江路板块、东晓南板块四大板块。我们把海珠区大致
分为八大片区，以下会有详细分析。每个片区各具优势，和谐地组合成天河区独树一帜的楼市局面。
三、八大大片区具体概况
A片区：
珠江沿岸鹤洞大桥
+
滨江西（中）路东晓路
1．范围
该片区位于西北面。东至东晓路、南至鹤洞大桥（昌江中路）、西至珠江沿岸、北至滨江西路。
2．片区配套
片区内共有幼儿园8所、中学6所，小学4所，大学5所，大型综合市场及肉菜市场5座，体育设施1处，医院6座，大型购物超市9
个，银行6家，邮局1个，市政配套13所。
具体区域配套如下： 幼儿园：龙福幼儿园、二龙幼儿园、宝贤幼儿园、广东省海洋与渔业局幼儿园、南田幼儿园、同福幼儿园、光大同福幼儿园、国际化幼儿园 中小学：同福中路第一小学、梅园西小学、南武中学、广州实验中学、广州市第四十一中学、菩提路小学、园西小学、北大附中广州实验学校、广州市江南中学、三十三中、广州市第五中学、邓世昌纪念小学、南村路小学、97中 大学：广东药学院（宝岗校区）、广州第一商业学校（海珠）、中山大学、中大附校、广州美院 商场购物：家乐福购物中心、百佳新一城店、中山红木家私城、家信商业中心兴安平价超市、屈臣氏、宝岗步行街、嘉恒百货超市、好谊家超市（南村分店）、海逸购物广场 肉菜市场：昌龙苑市场、河南肉菜市场、堑口肉菜市场、江宝肉菜市场、革新路菜市场 医院：广州市红十字会医院、珠江医院、中山大学第二附属医院、广州医学院第二附属医院、海珠区第一医院、广州中医大学第一附属医院门诊 体育设施：宝岗体育场 市政配套：百莲凯美容美体国际连锁机构、洲头咀公园、庄头公园、广州市海珠区财政局、广州市海珠区审判法庭、广州市水警、海幢公园、海珠区政府、广州市海珠区市政局、广州市海珠区卫生局、广州市海珠区物价局、海珠区图书馆、广州市海珠区公证处 邮局：中国邮政 银行：中国银行、工商银行、建设银行、农业银行、商业银行
3．交通情况 公交站点：海幢码头站、海幢公园站、南田路站、福祥路总站、福祥路站、海珠区委站、宝岗大道中站、广东药学院总站、堑口站、堑口码头站、市红会医院站、华南中站、江南大道北站、江南大道中站、市二宫站、怡乐村站 公交路线：131B、131A 西堤码头-海幢码头、10路、16路、B21大站快车、B21(原248路)、25路、夜37路、183路、270路、530路、112路、113路、114路、121A、243路、813路、31路、11路 18路 35路 44路 80路 184路 188路 192路 208路 264路 287路 542路 546路 548路 811路 813路 864路
地铁：2号线、8号线
4．楼盘总汇
光大花园、保利花园、金沙花园、洪德居、兰亭御园、荟贤大厦、昌龙苑、润田雅苑、亿海湾、豪丰园、海逸大厦海悦阁、祥庆花园、富力
金禧花园、同福楼、滨江19
33、富力朗逸轩、海意名苑、海逸花园、宏宇广场、罗马假日、恒龙苑、南华西大厦、富泽园，金碧湾、中海像园国际、中海锦榕湾、城启天鹅湾、万科华庭、东银广场、风乐雅轩、君汇上品项目、力选江南大道项目、江南花园三期、华标品峰、丽海雅居、天誉洲头咀项目、新城市江南项目
5．住宅市场片区状况
地处海珠西部的工业大道是贯穿海珠区南北的主干道，其地理位置不言而喻。随着地铁8号线即将贯穿而过，工业大道、革新路等路段
的扩建改造，工业大道的交通配套日渐完善。而随着广州市城市规划的实施，工业大道一带的工厂将陆续搬出，该区的噪音污染将减少，空气环境也将越来越好。由于近期政策的利好，交通的完善，加上商品房的素质比较高，因此目前，二手商品房的价格在已经突破了11000元/平方米以上。据满堂红工业大道分行最近成交的案例显示，工业大道二手房买卖出现了二手商品房价格直追一手房，房改房成交量不断扩大，价格不断攀升的喜人局面，而且交投日趋活跃。然而，工业大道区域价格空间大，在海珠区投资价值最大。
四、海珠区内商品住宅市场的总体优劣势
1、优势分析
海珠从当年的“宁要河北一张床，不要河南一间房”到现在的楼价普遍过万元/平方米，它的变迁让人感叹。如果说十年前到现在是海珠区整体建设的成熟阶段，那么从现在起，海珠区无疑已进入了一个从“老城区”的概念向新城市核心的巨大转变期。会展经济的突飞猛进、生态环境的优化、产业结构的调整，都给海珠区的人居环境带来了翻天覆地的变化。不但天河区、越秀区的居民纷纷去海珠置业，就连许多计划去市郊购房的年轻白领，也返转选择海珠区楼盘。巨大的购买力，让海珠区楼价在调整期中得到强力支撑。
（1）现代化与历史文化气息浓厚
目前在海珠区进行房地产开发的楼盘已达５００多个，广州排名前十位的房地产公司均相继圈地海珠，形成了工业大道、南洲路、滨江东、赤岗、江南大道、江燕路等几个集约式的地产板块。海珠区完成了从工业区向“宜居”的生态城区过渡的第一步。
海珠区有着非常丰富的人文资源：近代史上的民族英雄邓世昌的故居邓氏宗祠位于宝岗大道附近；孙中山先生的大元帅府正准备开放为旅游观光点；海珠区还有广州佛教五大丛林之一的海幢寺；有广东最古老的天文台、百年道教古观纯阳观；有２００多年前曾是世界贸易大港的黄埔古港遗址„„
（2）交通网络完善
海珠区可以说是广州市地铁交通最发达的区域之一。已开通经过的就有地铁二号线和三号线。发达的地铁交通不仅使住宅物业价值得到提升,而且还为沿线的商业物业带来滚滚商机。地铁所带来的价值提升不仅在住宅物业上体现,同样也会在商业物业、写字楼物业等方面表现出来。经过最近几年的发展,海珠区内的路网建设日趋完善,道路等级提高了,路面也宽了。目前,区内新建、扩建和改造的道路有：南环高速公路、内环高速公路、华南快速干线、南田路、宝业路等等,广州大道南、南洲路、昌岗路、滨江西路、滨江东路、东晓南路、新港东路、泰沙路、新窖南路、下渡路、宝岗北路、赤岗南路、宝业路、大干围路、革新路、艺苑路等等。据统计,从1999年到2001年,海珠区共完成道路建设324万平方米,解决了很多“断头路”问题,大大疏解了区内南北向和东南向的交通紧张问题。
（3）投资空间大
继珠江新城金融商务区、天河北金融区两大CBD（中央商务区）后，海珠区琶洲地区日前也被定位为广州新CBD区域，与珠江新城金融商务区、天河北金融区构成“大珠江新城”CBD。有总部经济和会展经济的强力牵引，海珠产业全面升级，海珠的人居也将随之再升级！加上交通、区域设施的完善和不断涌进的经济商机，已经广受投资者的青睐了。
（4）环境适居
海珠是一个天然大岛———珠江自白鹅潭分出两条水道，将海珠区紧紧环抱，使岛上拥有了延绵４８公里的江岸线，成为广州最为“亲水”的一个区。岛内河汊纵横，东南部８００多公顷的万亩生态果林蓊蓊郁郁，广州人亲切地称之为“南肺”。 “清水绿林，空气清新，这是广州人最欣赏的居住环境。”，海珠区极具“山水城市”的格局，完全有足够资本成为广州发展“一河两岸”城市景观的重要城区。随着广州市“东移南拓”发展规划的确立，新城市中轴线正好从海珠岛中部穿过，海珠区从以往的城市副中心区、工业区一跃成为了中心城区。
（5）政府规划发展
海珠区提出了建设广州“南部商圈”、“信息之港”、“生态之岛”的都市理想,“东部创业、西部宜居”的发展模式。并以此为引导,推动琶洲国际会展商务区、广州大道南专业批发市场、江南大道商业区、新港文化科技经济带以及滨江休闲服务商业区的建设和发展。
借助政府规划的利好,依靠自身经济的发展,未来的海珠将会凭借广州市政府“南拓”的东风,发展成为环境优美、宜商宜居的广州市新城市中心。
2、劣势分析
（1）人多地少
海珠区现在总面积102平方千米，相对其他城区的面积不算小。但因为海珠区现在的经济不断快速发展，楼市也不
断的兴起，给海珠区带来了更大的商机，同时，因海珠区的地域环境好，所以越来越多河北的人过来定居，以至于人越来越多，地却没剩多少。在努力发展经济的同时，我们是不是应该考虑未来海珠人口的发展趋势呢？而且也要保护用地，不能一味地开发，让整个区变成了石屎森林。
(2)人口多，制约城市文明发展
按照海珠区的经济及第三产业发展的速度，人口流动越来越多，交通更加的四通八达，导致越来越多的不同的人群
涌入海珠，人口密度大，造成了整个环境、交通、教育资源和区财政等的严重不协调，给文明城市的发展带来一定的压力，也让原海珠居民越来越感到原本的生活环境变差，可能会导致原居民向外迁的现象。
六、海珠区发展趋势分析
首先，配合《广州市城市建设总体发展概念规划》提出的“南拓”发展策略，力图寻找海珠在广州城市建设“南拓”
发展中的比较优势，合理确定了海珠在城市发展中的定位，实现海珠与其它区域的合理分工与协作，并创造自己特色。
通过对发展机遇的分析，海珠区发展定位为：广州中心组团的重要组成部分，广州城市空间南拓的桥头堡，广州中心城市南部的生态岛、智慧岛、信息岛，面向21世纪的广州信息港；宜商宜居、适宜创业的现代化生态型城区；以“江、涌、围、园”的生态格局为基础，以果树生态保护区为特色的广州中心城区东南部城市绿色开放空间的重要组成部分；以自然景观、岭南风情与滨水城区为亮点的城市景观。
然后，在空间布局上，努力构建以江、涌、围、园的生态格局为基础，沿以轨道交通为主要发展轴的“东部创业、西部居住”的城区结构。城区结构为“一城两片，绿心蓝脉”，其中“一城两片”为东部创业组团，西部居住与商业组团；“绿心蓝脉”为以果树生态保护区为绿心，江、涌水系和绿带贯穿环绕城区，其中东部布局重点在产业用地的预留与调整，西部布局关键在宜居环境的营造与商业及配套设施的完善。
在商业布局上，将构筑面向国际的琶洲国际会展中心商务区、珠三角辐射华南地区的广州大道南专业批发物流园区、面向海珠辐射广州的江南西商业区、塑造海珠形象的赤岗商业区四大都市商业圈。 同时，构筑滨江西海珠异国风情街、江南大道北婚纱商业特色街、江南西时尚商业街、南华路、同福路传统骑楼商业街、宝业路美食一条街、新港西路科技文化用品商业街构筑六条主题商业街。
把海珠区打造成一个具有现代化与历史文化并存、生态环境宜人适居、经济发达的片区。
