[研究院]2013年3月杭州楼市分析报告
来源：透明售房市场研究院政策“窗口期”的三月
一、前言
3月1日晚出台的国务院办公厅“国五条细则”使持续了三年的以限购、限贷为主要内容的中国房地产市场调控进入了一个新的阶段。但由于所给出的严格征收二手 房转让20%个税，提高二套房首付及利率等政策都留下了执行前的“窗口期”，因此，中国房地产市场调控出现了十年来最尴尬局面：二手房疯狂赶政策末班车， 一手房在买卖双方对未来预期均不确定的情况下，也呈现供需两旺局面，土地市场还没有表现出明显的降温迹象。
二、数据
1.商品房
据透明售房市场研究院统计，3月杭州市区（含萧山、余杭）新建商品房签约量为8473套，其中主城区新建商品房签约量为4755套，余杭区新建商品房签约量为2554套，萧山区新建商品房签约量为1164套。
3月杭州市区新建商品房签约量创历史同期新高，相比2012年3月6872套，增加1601套，同比上涨23.3%。
3月杭州主城区新建商品房签约量创历史同期次新高，仅比楼市最为火爆的2009年少了12套，位列历史同期第二位。相比2012年3月4321套，增加434套，同比上涨10%。 3月杭州市区（含萧山、余杭）新建商品房签约均价为17104元/平方米，其中主城区新建商品房签约均价为20728元/平方米，余杭区新建商品房签约均价为11554元/平方米，萧山区新建商品房签约均价为15363元/平方米。
3月杭州市区新建商品房签约均价相比2013年2月16983元/平方米，环比上涨0.7%。 3月杭州主城区新建商品房签约均价相比2013年2月20278元/平方米，环比上涨2.2%。
【2013年3月杭州商品房市场研究报告】
2.二手房
据透明售房市场研究院统计，3月杭州主城区共签约二手房8627套，其中住宅8391套，创历史新高。3月19日主城区二手房签约量达496套，为历史交易日最高值。
3月杭州主城区二手房一个月的签约量，已远远超过了2013年2月1067套签约量，甚至超过了2012年月均签约1915套和2011年月均签约1172套，为2011年同期1169套的7.38倍，为2012年同期2009套的4.29倍。
2013年3月主城区二手住宅的签约均价为19790元/平方米，环比2013年2月19320元/平方米上涨2.43%，同比2012年3月18776元/平方米上涨5.4%，价格走势基本平稳。
【2013年3月杭州二手房市场研究报告】
3.土地
2013年3月，杭州市区（包含主城区、余杭区、萧山区）共成交土地22宗，总面积1375.5亩，总可建面积244.8万方，总成交金额104亿元，环 比增长57.7%，与2012年月均成交额61.1亿元相比暴涨107%。由于2012年3月杭州市区土地市场极为冷清，仅4宗商业地块成交，总成交额 6.2亿元，与2013年3月不具可比性。
杭州主城区2013年3月共成交土地12宗，总面积842.4亩，总可建面积142.8万方，总成交金额105.2亿元，成交面积占比61.2%，成交金额占比83.1%。余杭区和萧山区成交土地相比较少，成交金额占比分别为7.2%和9.6%。
2013年3月，房产大鳄在土地市场上表现抢眼，以保利、金地、龙湖、朗诗、富力为代表的已进驻杭州的大鳄进一步加强土地储备，而万达和港中旅则在本月首次踏足杭州楼市。
【2013年3月杭州土地市场研究报告】
三、重要结论
1.三月的市场火爆是由于2012年强劲复苏及年末翘尾在春节之后的延续和“国五条细则”真正实施之前所留下的政策“窗口期”共同叠加效应。
2.十年调控已经使市场各方形成了较强的耐药性和抗药性。3月1日，国务院办公厅的“国五条细则”没有起到市场预警和改变人们预期的作用。
3.购房者基于对二套房首付及利率的提高及二手房20%个税可能被转嫁的焦虑，加快了购买行为。
4.开发企业也陷入了对未来预期不确定的焦虑。早销、快销、多销成为普遍共识和选择。
5.市区新建商品房签约均价环比上涨0.7%，连续六个月保持基本稳定，少数楼盘价格上涨，上涨的主要原因是：
①区域内供需关系发生逆转，部分板块供应减少，而需求仍旺盛，这种供不应求有些是结构性的，毛坯小户型缺口较大。如滨江、桥西等板块。
②区域内地价大幅上涨，新的地价成为在售楼盘新的参照系。如丁桥、北软等板块。
6.刚性需求仍旺盛。刚需房源80-90方小户型签约量占比超六成。
7.大户型去化速度仍较慢。
