关于恒基美居
商户经营性贷款授信及
家具按揭贷款
业务方案
前 言
**恒基置业有限公司于2014年5月10日向我部申请其开发的恒基美居向我行申请商户经营性贷款授信及家具按揭贷款，由其提供担保，我部客户经理王吉凯、彭骞于2014年5月10日开始对该项目申请进行前期调查，通过多次到企业实地调查，约见其法人代表及相关管理、财务和其他业务人员，索取项目资料数据，在对申请人和担保人公司经营情况、财务状况进行了全面调查、核实和分析后，提交《关于恒基美居商户经营性贷款授信及家具按揭贷款业务方案》，承诺报告中所涉及到的数据和资料完整、真实、可靠并对其负责，并保证贷款发放后其相关的贷款资料真实、合法、有效。
申报机构：**银行迎宾东路支行公司部
主办客户经理（A角）：
（签名）
协办客户经理（B角）： (签名）
机构负责人：
(签名）
申报日期： 2014 年5月15日
一、基本信息
● 经办机构：**银行迎宾东路支行公司部
● 客户全称：恒基美居商户及购买家具自然人
● 客户性质：小微企业、个体
● 保证人信用等级：甲A+ ● 授信品种：商户经营性贷款授信及家具按揭贷款
● 授信方式：新增
● 授信额度：2.5亿元（为敞口额度）其中商户经营性贷款授信1.5亿元、家具按揭贷款1亿元
● 期限：授信期限1年/融资品种对应期限
● 担保方式：保证+抵押
● 现有授信余额，五级分类为特别关注类及以下级别余额：0万元
● 联系人（电话）：
二、授信方案
恒基美居.全球家居生活广场商户申报授信方案 单位：万元
授信主体
授信品种
授信额度
期限
定价
保证金比例
敞口额度
担保方式
经营商户及自然人
商户经营性贷款
1.5亿元
1年
上浮40% 10%
保证+抵押
家具按揭贷款
1亿元
1-5年
上浮10%-30%
合计
2.5亿元
2.5亿元
三、项目简介
（一）项目主要建设内容
恒基美居是**恒基文化产业投资发展有限公司（以下简称恒基文化）投资兴建的大型家居体验生活广场，项目名称为恒基美居.全球家居生活广场，该项目是2012年在兰洽会签约的**市招商引资项目，是**市政府确定的文化产业扶持项目，现项目一期计划于2014年10月整体竣工、开业。
恒基美居.全球家居生活广场项目占地2万㎡，一期建筑面积4万㎡，二期建筑面积6万㎡，一期立项投资3.3亿元，项目利用拥有的全部产权。
项目一期规划5000㎡的大型生活超市，4000㎡专业灯具馆，2000㎡精品窗帘馆，9000㎡精品建材馆，5000㎡时尚陶瓷卫浴馆，15000㎡高端家具馆；二期规划增加4000㎡生活超市， 30000㎡高端家居馆，4000㎡大型停车场，4000㎡专业家居设计馆，8000㎡时尚餐饮商场，10000㎡产权式酒店。项目一期规划行业一线商家100户，项目二期规划行业一线商家50户，餐饮商家30户。卖场一期运营后，每年营业额可达到5-8亿元，二期运营后有望达到每年15亿元以上。
（二）**家居行业分析
1.**家居市场的严重滞后
未来3-5年，伴随多个地产项目集中开盘及周边、外来人口大量迁入，**将会形成众多潜在家居建材消费群体和多个家居建材集中性消费窗口，但现有家居建材市场仍处于初级阶段，发展严重滞后，与城市发展不相匹配，与消费需求严重脱节，亟待打破瓶颈，绝地突围。 2.商城局部产权流失，未形成规范经营管理
**现有家居建材商圈，主要是英雄广场北侧以河西-华通-远东家具建材市场为核心的区域。在这里，多半产权以出售的形式转让给了商家尤其是粗建材商家；其他产权虽然商城自行持有，却实行传统租赁制，商城以租金盈利，商家自主经营，自负盈亏，有些甚至形成垄断经营，整个市场未形成完善、统一规范化运作的经营管理体制，无序竞争问题严重。
3.营销意识落后，营销推广较为被动
酒香也怕巷子深，主动营销是现代市场销售公认的必杀技。而**家居建材市场主动营销意识不强，仍采用传统守株待兔式的被动营销，未组建专业化的营销推广团队，缺乏针对性有效果的营销推广计划及方案，也没有固定的营销推广费用，营销活动还需商家自行出资，营销推广影响力有限，客流只是相邻城市的一半，且不稳定，商家利益难以保障。
4.品牌实力不够，商品品质普遍低端
相对于一线城市国际、国内顶级品牌大腕云集、以品质赢战市场的状况来说，**的家居建材商城没有建立良好的品牌把关机制，引进的品牌除了屈指可数的几个国内一线品牌外，95%以上的品牌鲜为人知，质量无法保证，总体处于绝对低端；而山寨风的盛行更使得一线品牌家居建材被刻意模仿、抄袭、篡改，一线品牌家居建材一定程度遭冷遇和排挤。
5.软硬件设施落后，商城体验性较差
硬件方面，**家居建材市场建筑设施低矮陈旧，装饰装修多数还沿用多年前的风格，公共环境相对较差；现代设施缺乏，多层建筑无电梯，更谈不上电脑、无线网络等现代化附属设施；除河西家具城一厅以外，品类布局相对混杂；软件方面，前端服务意识不强，销售前的专业化设计等环节没有涉及。商家及消费者体验性较差。
6.高端消费不能满足，资金外流严重
**不乏政府机关领导人、著名研究机构学科带头人、自由职业者或专业人士，个人年收入超过20万或家庭年收入超过30万的高端消费者不在少数。这部分人消费理念理性超前，对居住品质有着超过一般标准的苛刻要求，但现有家居建材市场整体低端，这使得每年近亿元的资金外流向周边**、**、西安等城市。
恒基美居.全球家居生活广场项目首次引入国内领先的整合经营理念，通过整合卖场及市场资源优势，构建一个高品质、高效率、智能化管理平台，恒基美居致力于创造一种新的家居生活主张，将重心放在商业市场的培育上，以创造一个高品质的生活购物环境为宗旨，合理配置商业资源，统一招商，品牌准入，科学业态规划，满足多元化的消费需求；严格业态控制，保护经营者对消费量的持续拥有，提升盈利能力，为商家提供高起点规范化的统一管理，大大降低商家分散经营的风险，便于商家收益呈现1+1﹥2的组合式增长。每年度超百万元的市场推广费用投入、现代经营管理模式，将填补**同类卖场的空白，有效提高竞争优势也将获取长期发展的动力，引领**专业家居卖场。
（三）营销策略及方案
商业升级，唤醒一座城市的消费特权
作为**市首个国内一流开放式家居卖场，多业态分布，一站式购物，完美诠释家居生活新体验，先行理赔、整合营销、多行业联盟、多平台共享、立体式、大纵深主张一个城市的消费特权。以国内一线品牌为商业龙头，牵引并带动新城市时尚高端消费群，品牌共生共长，收益共创共享，共同创建一种与时代同步的家居行业立体模式。
1.**地区首家进行先行理赔专业家居卖场
恒基美居入驻商家都为国内各行业一线品牌，入驻时都与卖场签订《产品质量及服务保证协议》来约定商家产品质量及服务质量，同时给卖场缴纳一定数额的保证金来约束产品质量和服务质量，恒基美居在运营中向所有消费者作出整体产品质量及服务的保障及承诺，如有客户对某一品牌商家的产品和服务向所属主管部门或卖场提出投诉时，由卖场要求商家限期维修和更换产品或对服务进行更正，如到期无法达到客户满意，卖场启动先行理赔机制，动用商家保证金向客户进行理赔，或向商家进行处罚，以此维护客户权益及整体卖场商誉。
2.整合营销
恒基美居拥有100%卖场产权，入驻商场都为100%恒基美居商家（这一点对卖场整体营销非常关键，现**河西、远东市场50%以上产权、富康也在10%以上产权都出售与第三方，无法组织商场进行整体营销），卖场每月度会组织全体商家开展大型家居商业促销活动，来带动整个卖场的营业额。
3.多行业联盟
恒基美居依托规范化的家居卖场定位，联合战略合作通讯运营商、大型房地产开发商、进行异业联盟，整体放大客户资源，定期开展各种异业联盟的营销活动。如合作通讯运营商在电信产品营销中，联合家居产品共同销售，恒基美居在大型营销活动中，同时带动电信产品销售。
4.抢滩电子商务，激活传统卖场
随着互联网的普及以及互联网技术日益完善，利用电子商务进行产品销售已越来越普遍，面对年轻态消费主力军，足不出户便能轻松家装成为了新选择，从线上到线下，从装修设计到整体家居，真正实现一站式服务，恒基美居依托终端上百家实体品牌店建立**地区最专业的家居行业电子商务网站及微营销平台，具体由恒基独资的网络科技公司运营。
5.媒体推广互动支持，商业宣传全方位服务
恒基美居将建立嘉酒地区主流媒体互动宣传，每年超过百万元宣传投入，利用广场内外优势资源，扩大市场辐射效应，为商家带来更多的商业利润，目前恒基美居已与四0四物业小区、市政物业小区（酒钢正在洽谈）签订具体小区广告及商业推广活动代理合同，同时市区主要区位都拥有独立产权的户外广告牌，**市区公交车车体广告正在与公交公司洽商，整体广告及商业推广由恒基美居品牌推广部负责运营。
6.节点统一收银
恒基美居拥有4万㎡独立产权物流仓储中心，所有入场商户实行统一仓库管理、统一市区物流配送、每月度大型促销活动、卖场实行统一收银管理、商家账期划账（账期10-15天，每月度统一收银可完成3000万元以上），同时保障客户消费权益及规范整体商家服务质量。
四、企业简介
**恒基文化产业投资发展有限公司成立于2014年5月14日，公司注册资本1亿元，实收资本1000万元，
本项目由**恒基文化产业投资发展有限公司开发建设，目前公司已经取得国有土地使用证（证号为：嘉国用（2012）第3548号），地类用途为商业，使用权面积9154.3平米，使用权类型为出让，使用终止日期为2048年7月28号；建设工程规划许可证（建字第2007-120号）；建设用地规划许可证（地字第2007-120号）；
五．交易市场内商户金融需求分析
恒基美居.全球家居生活广场为新建市场，经调查现已有农行、**银行、信用社等多家金融机构意向在市场开立服务网点。
通过了解，市场内商户信贷产品需求主要为流动资金贷款为主，单户流动资金需求量约为100万元至500万元。本次我行与恒基美居.全球家居生活广场根据商户授信需求对申请贷款客户进行调查研究，选择适合的方案给予授信。
自然人客户购买家具时可首付30%，剩余70%由我行贷款支付，由恒基文化提供保证担保。
六、金融同业竞争现状
**浦发、**市**银行、农业银行已开始介入该市场的银行融资洽谈中，具体方式和金融产品与我行相同，由恒基文化提供担保。
七、交易市场授信方案
（一）目标市场拓展计划
由于商户在进驻市场时，市场管理方已进行筛选，故我行拟通过个人经营性贷款管理办法对于该市场内的销售收入在100万元以上商户提供融资服务。该项目一期规划行业一线商家100户，项目二期规划行业一线商家50户，餐饮商家30户。卖场一期运营后，每年营业额可达到5-8亿元，二期运营后有望达到每年15亿元以上。
（二）目标客户准入
授信单户主体为小微企业和个体工商户，参照我行个人经营性贷款授信客户准入标准执行，具体标准如下：
小微企业准入条件：
（1）借款人必须为四部委颁发的《关于印发中小企业划型标准规定的通知》（工信部联企业［2011］300号）中规定的小型、微型企业；
（2）持有营业执照、组织机构代码证、税务登记证等相关执照；
（3）持有贷款卡证，并无不良履约记录；
（4）在本行开立基本存款账户或一般存款账户，全部或部分结算业务通过本行办理；
（5）具有过往经营业绩的借款人所从事行业原则上3年以上，自主经营企业经营年限原则上1年（含）以上，年销售交易银行现金流在50万元（含）以上，年销售收入80万元以上，在本市场内有固定经营场所。如果没有过往业绩的新进客户，优选恒基文化推荐的国内一线品牌。
（6）原则上信用评级在乙 级（含）以上，信誉良好，具有按期偿付贷款本息的能力；
（7）贷款用途符合国家法律、法规及有关政策规定，不以任何形式流入证券市场、期货市场和用于股本权益性投资等；
（8）财务状况良好，并能及时地向贷款人提供财务报告、连续纳税凭证或缴纳市场管理费的相关凭证，配合贷款人的调查、审查和检查；
（9）遵纪守法，股东和现任企业高级管理人员无任何重大不良记录；
（10）发生经营、财务和人事等方面的重大变动，能及时对贷款人履行告知义务；
（11）除信用方式贷款外，能提供符合贷款人要求的贷款担保；
（12）贷款人要求的其他条件。
个体经营户
（1）借款人具备完全民事行为能力，为用款经营场所的实际拥有者和控制人，借款人及其配偶资信状况良好，无不良记录；
（2）借款人具有贷款人所在地的城镇常住户口或有效居留身份，在当地有固定住所；
（3）借款人或其配偶名下拥有本市场自有产权房或长期租赁的经营场所，且经营场所面积在40平方米（含）以上；
（4）借款人从事合法的生产经营投资活动，曾从事本行业经营，自主经营年限原则上1年（含）以上，年销售交易银行现金流在20万元（含）以上，年销售收入50万元以上；如为未从事本行业的新进客户，优选恒基文化推荐的经营国内一线品牌的商户。
（5）借款人在贷款人所在地经营情况良好，无违法违规记录，有连续良好的纳税记录、市场管理费缴纳等记录；
（6）借款人本人在我行必须开立个人结算帐户或一般结算账户，全部或部分结算业务通过本行办理；
（7）贷款用途符合国家法律、法规及有关政策规定，不以任何形式流入证券市场、期货市场和用于股本权益性投资等；
（8）贷款人规定的其他条件。 对于个体工商户贷款额度应根据借款人家庭和所控制经营实体资产规模、正常生产经营投资活动所需资金的合理范围、现金周转情况、借款人的还款能力、担保方式等方面综合确定，一般为借款人家庭和所控制企业的净资产和理论贷款需求额度中较低者。借款人家庭和所控制企业净资产=借款人家庭及所控制企业资产之和借款人家庭及所控制企业的所有对外负债。
理论贷款需求额度=上一年度经营流水/周转次数
重点发展经恒基文化推荐的以下市场商户的经营性贷款业务：
（1）国内外著名品牌的授权代理商；
（2）年成交额位于所在市场前列；
（3）地方商会会长单位成员企业或主要会员单位；
（4）市场管理方推荐的，企业结算账户开立在我行且交易流水反映业务发展情况良好的商户。
（三）适用的产品和授信条件
本次授信适用产品范围为：
流动资金贷款，贷款主体为入驻恒基美居的小微企业及个体工商户。
小微企业贷款方式为商家自愿组建联保小组，用途为商品的采购，担保方式为联保小组成员互保（3户-5户商家），追加恒基文化提供补充担保，并按照贷款投放金额的10%在我行缴存保证金；
个体工商户贷款参照手拉手联贷联保贷款细则实施，贷款方式为商户个人经营性贷款，用途为销售商品的采购（进货），保证方式为**恒基文化产业投资发展有限公司提供全程连带责任保证，并组成共赢联盟基金会对每笔贷款进行保证，在市场内实行会员制，对符合入会条件的商户需进行公示后入会，入会会员可在我行办理单笔最高为200万元的个人经营性贷款，每笔贷款需缴纳贷款金额10%的保证基金与1%的风险金（贷款期限不足6个月的按0.5%缴纳，贷款期限超过6个月，不足1年的按1%缴纳）；
流贷易贷款
向从事合法经营活动，有品牌商品特许经营权、地区代理销售商资格和向品牌企业供应原材料，且有稳定进销货流量记录的小企业和个体工商户，贷款采用信用、抵质押、品牌企业担保、专业担保公司担保等方式，贷款用途主要用于流动资金贷款周转等信贷产品。
商贷易贷款
为符合本行条件的POS收单特约商户的实际控制人或个体工商户发放的或者采取POS集中收银收款方式的商场/市场内经营商户（以下合称商户）发放的流动资金贷款，贷款可采用信用、抵质押、专业担保公司担保等多种组合方式。
个人购买家具按揭贷款按照首付30%，剩余70%我行提供贷款，恒基文化提供保证担保，并按照贷款投放金额的10%在我行缴存保证金。
恒基文化以实物性资产目前可以提供的抵押物有：
1、约7000平米的商业网点。
2、建成后的恒基美居卖场约30000平
上述抵押物按照目前市场价值估算约3亿元。
授信条件：
1、从事所属行业3年以上，自主经营1年以上，且经营稳定，在我行开立个人借记卡或一般结算账户。
2、担保企业符合我行担保要求，注册资金不低于3000万元，净资产不低于5000万元。
（四）、授信管理
授信流程
1.申报部门对申请人进行前期授信调查；
2.申报部门将授信方案上报总行零售业务金融服务中心； 3.总行零售业务金融服务中心在授权范围内进行组合审批； 4.下达批复
5．办妥担保单位的担保法律手续
6、放款 7.贷后管理
（五）、担保企业财务状况 单位：万元
类别
2014年6月
前一年度
前二年度
总资产
15128
7928
7708
流动资产
3656 728 1997
货币资金
528 315 213
应收票据
应收账款
396
118
其他应收款
656
779
预付账款
1829 124 1005
存货
246 171
固定资产净值
6040 6090 5270
在建工程
5188 1033 421
负债总计
1671 3512
4099
流动负债
1671 3512 4099
应付票据
1500
应付账款
133 2678
其他应交款
其他应付款
39 834 4099
净资产
13456 4416 3610
少数股东权益
实收资本
10000 1000 1000
资本公积
2599 2599 2599 盈余公积
未分配利润
817 817 11
销售收入
615 5594 130
净利润
41
806
净现金流
102
187
公司自成立以来，资产稳步增长。2013年末资产总额7928万元，主要是固定资产，固定资产净值达到6090万元，占比76.82%。其中房屋建筑物6063万元，运输设备90万元，其他2万元。固定资产净值较年初增加820万元。在建工程1033万元，较上年增加612万元。公司进行恒基美居项目建设，固定资产及在建工程增大。公司无他行融资，应付账款均为欠付**市第四建筑安装公司工程款，说明公司可以使用工程对垫款进行建设。2014年6月，公司股东注册资本全部交齐，注册资本由上年1000万元增加到1亿元。公司使用股东缴齐的股本再投入，形成固定资产6040万元，在建工程5188万元，较上年增加4155万元，支付拖欠的工程款2500万元。
六、综合收益及交叉销售方案
我行本次为恒基美居.全球家居生活广场授信，可以取得丰富的金融资源，做为恒基美居项目唯一合作银行身份定位，享受恒基公司及恒基美居所有入场商家金融产品及服务的唯一合作银行，具体合作内容如下：
1.恒基公司所有资金及统一收银的结算账户在我行开立；
2.恒基公司所有资金账户的开设和结算；
3.恒基公司全体员工工资的代发；
4.恒基公司与商家签署唯一战略合作银行协议，保障合作银行今后在卖场开展唯一性金融产品推广及服务；
5.所有入驻商户开办POS机；
6.所有入驻商家发货、每日经营现金的结算；
7.所有入驻商家信贷业务办理；
8.所有入驻商家信用卡开办（如定制专为商家缴纳房租费使用的信用卡）；
9.所有入驻商家银行理财产品的销售；
10.恒基专业品推可对银行新的理财产品进行包装推广（可借助恒基品推大量的广告载体资源，如四0四小区等诸多前沿宣传资源）
11.恒基公司网络科技公司可通过电子商务及微营销平台对合作银行各种金融及理财产品面向全市各行业进行包装、宣传、销售。
为保证恒基文化及卖场内商家与我行合作的唯一性，恒基文化制订了详细的商家管控方案，保证我行作为唯一的商家服务银行，同时在贷款风险把控上通过缴纳保证金、将贷款商家的经营品牌、代理权进行有价转让（恒基美居经营商家品牌都是业内十大品牌及知名品牌，品牌代理权、装让费，少则几十万，多则上百万）、对所经营店面进行有价转让（规范的家居卖场空店转让费，每100平米在10万元以上，且转让费也在以每年50%的比例增长）；货物按半价进行销售等多种手段保证我行贷款资产的安全。
七、调查结论
（一）授信方案
本次授信方案为：恒基美居.全球家居生活广场商户经营性贷款和个人家具消费贷款2.5亿元，其中：
1、商户经营性贷款授信额度1.5亿元，单户贷款金额不高于500万元，贷款期限原则上不超过2年，用途为货物的采购，担保方式为商家自愿组建联保小组（3户-5户商家），追加恒基文化提供补充担保，并按照贷款投放金额的10%在我行缴存保证金。
2、个人家具消费贷款按照首付30%，剩余70%我行提供贷款，恒基文化提供保证担保，并按照贷款投放金额的10%在我行缴存保证金。
3、个体工商户贷款参照手拉手联贷联保贷款细则实施，贷款方式为商户个人经营性贷款，用途为销售商品的采购（进货），保证方式为**恒基文化产业投资发展有限公司提供全程连带责任保证，并组成共赢联盟基金会对每笔贷款进行保证，在市场内实行会员制，对符合入会条件的商户需进行公示后入会，入会会员可在我行办理单笔最高为200万元的个人经营性贷款，每笔贷款需缴纳贷款金额10%的保证基金与1%的风险金（贷款期限不足6个月的按0.5%缴纳，贷款期限超过6个月，不足1年的按1%缴纳）；
上述授信除保证金以外的敞口部分，全部由恒基公司提供的抵押物设定抵押担保。我行可以根据实际担保的额度和我行担保设定比例灵活调节。
（二）业务审批模式
由于涉及的商户众多，特申请此笔业务授信按照总额申请授信，逐户支取模式，即我行向总行分别申请总额为1.5亿元和1亿元的授信，总行批复后，我行按照单户限额进行逐户支用授信。
