城规班1201 小组成员︓吴佳晟︑孙婷︑钟嫣红︑陈婧珺︑任敏南昌市老工业用地更新调研报告
前言
南昌的工业地产起步比较晚，目前还处于初级阶段。主要表现为工业地产市场参与的投资主体主要为政府及政府控制的国有企业，外资和民营企业参与的较少。
在发展初期，工业地产更多表现为政府一个招商引资的工具，以满足其解决就业、拉动GDP、增加税收的需要。因而，原来的工业地产开发和使用仍处于非常初级的阶段，以降低投资者的投资成本成为主要手段吸引企业投资落户，吸引的企业大多是劳动密集型的低端行业，在推动地方经济发展和提高产业高度集中并没有发挥出预期的作用和效果。
而近年来却发生了转变。
经过一星期对南昌市老工业用地更新调研专题的实习，我们小组成员不仅从中得到训练，提高了分析城市问题的能力，而且也学会了运用综合、全面、系统观点和从宏观到微观的思维方式看待和分析城市现状和问题。与此同时，也提高了我们对空间环境进行综合分析与评价的能力。
我们小组最先是去了下罗调研的，让我们先谈谈南昌市青山湖区下罗村枫林西大街：
现状篇:
一、南昌市老工业用地区位及空间形态分析 1.调研地址：南昌市青山湖区下罗村枫林西大街 2.空间形态分析：
（1） 用地外部几何形体：
（2） 各种功能地域分异格局：
前：
后：
(3)道路：
（4）建筑空间组织和面貌：
二、南昌市老工业用地土地利用现状、问题与对策分析
1.土地利用现状：南昌市土地利用现状面积是在土地资源详查和变更调查基础上，汇总各分类土地面积数据获得的。据统计，至2005年底，南昌市辖区内土地总面积为743218.34公顷，其中农用地473761.63公顷，建设用地86377.85公顷，未利用地183078.86公顷，占全市土地总面积比重分别为63.74%、11.63%、24.63%。 2.土地利用问题：
（1）农村居民点用地布局分散，基础设施建设成本高。教育、文化、卫生、环保、家政等服务业落后，有的至今尚未起的要求。 （2）农村居民点整理投资不足，整理难度大许多农村的村民在经济好转后不愿居住在原有的自然村，逐步自行出资向中心村或是规划新居民点搬迁，搬迁后的老宅基地没有复垦利用，形成
许多“空心村”。此外，许多村庄内部存在着废弃地、闲置地等，这些土地平整后完全可以作为宅基地使用。但平整土地的投资大，在缺乏政府资助和集体经济薄弱的情况下，农民建房往往避开废弃地、闲置地，而选择无需平整、投资少的耕地建房，造成农村耕地减少。
（3）农村居民点环境质量差农村虽有较为清洁的空气，受经济条件和传统习惯的影响，多数居民点的环境状况堪忧。目前，南昌市农村居民点设施普遍简陋，土地利用结构不合理，道路、排污等基础设施缺乏，表现为牲畜棚紧邻住房，排水、排污等处理简单，居住环境较差。
(4)农村居民点管理缺位，违法用地现象时有发生《土地管理法》颁布实施，各地虽采取了多种形式和方法进行有关法律法规的宣传，但总体的效果并不明显。当然这也不能排除法制宣传的力度不够，执法力度不强的因素，使农村建房违法用地现象时有发生，或不批就占，或少批多占，或批此占彼。国土资源部门在执法过程中不缺少可操作性的法律依据。保护和改善生态环境，防治污染和其他公害，加强绿化和村容镇貌、环境卫生建设。
3.对策分析：
（1）制定科学的用地标准
根据法律法规确定适宜的村庄人均建设用地标准，把人均建设用地标准为约束性指标，并根据不同地区土地资源和群众的生产生活习
惯，制定出公平合理的建设规划，既要合理充分利用土地资源，又要保证居民的住房质量和生产生活需求。 （2）合理安排规划建设用地
在现有房屋的基础之上，规划引导，尽最大可能保证村庄的街道畅通，杜绝“死胡同”。在征求居民意见的前提下，尽量统一房屋建设，营造良好的村容村貌。
(3)基础设施的建设和维护
根据个村庄不同的情况，通过政府拨款、集资、融资、村民义务工等方式，积极建设农村基础设施。建设好农村给排水设施、体育健身设施、文化教育设施等，是土地资源真正地造福居民。另外，还应通过培训教育、义务劳动等方式，努力维护好已经建设好并投入使用的设施。同时，也应栽些花草树木，提高居住环境水平
（4.）盘活建设用地资源
一是要按照一户一宅的原则，妥善解决好农户住新房闲旧屋的问题。二是要处理好国家、集体单位在农村闲置的土地。三是要搞好无人村旧宅基地复垦和荒芜土地复耕、利用。 (5.)加强执法力度，优化土地管理
加强执法监督力度，严惩越权批地现实非法占地的问题，对非法占地用地地人或单位要从严从重严肃处理，确保土地资源的合理有序可持续利用。另外还要积极推进土地市场建设，依法规范土地市场秩序，坚持做到依法批地，依法用地，加强土地执法监
察工作，强化土地信访工作，维护好群众利益和农村稳定，大力开展宣传活动，为建设社会主义新农村营造良好的舆论氛围。在此基础上，政府部门和村委会也应协调好建设用地和农业用地的关系，努力缓解土地资源紧张的局面。
三、南昌市老工业用地交通问题: 南昌市的交通设施没有一个合理有序的宏观布局，城区建筑密集，没有足够的空间。改革开放以来，先后改造和拓宽的城区主要交通干道，修建了环线、立交桥等交通设施，如：南昌老城区内主要道路交叉口都实现了信号灯控制，在八一大道、抚河路沿线建设了一批行人过街地下道等，大大缓解了南昌市的交通拥挤状况，改善了交通安全和交通质量。但是，一方面由于交通量的持续增长，另一方面由于交通设施的修建又诱发了大量新的交通需求，而且，各路口转向、信号控制之间缺乏协调，车辆频繁启停，交通时空的利用效率并不高。过街地道口设置在路面或非机动车道上，一般宽度也比较大，限制了交叉口的拓宽，易造成交通堵塞。南昌市部分主次干道上没有设隔离栏，机动车、非机动车窜道严重，影响车辆、行人正常通行。所以尽管修建了大量的交通设施，加强了交通管理，完善了交叉口信号控制系统和交通监控、指挥系统，建立了交通信息广播电台，南昌市的交通拥挤状况依然十分严重，尤其在旧城区可以说是有增无减。
四、南昌市老工业用地基础设施、公共设施配置状况、问题及分析： 1.基础设施配置状况：
能源设施：包括电力、煤气、天然气、液化石油气、暖气和新兴
太阳能设施等；
供、排水设施：包括水资源保护、自来水厂、供水管网、排水和污水处理；
交通设施：分为对外交通设施和对内交通设施。前者包括航空、铁路、航运、长途汽 车 和高速公路；后者包括道路、桥梁、隧道、地铁、轻轨高架、公共交通、出租汽车、停车场、轮渡等；
邮电通信设施：如邮政、电报、固定电话、移动电话、互联网、广播电视等。
环保设施：如园林绿化、垃圾收集与处理、污染治理等。
防灾设施：如消防、防汛、防震、防台风、防风沙、防地面沉降、防空等
2．公共设施配置状况：为市民提供公共服务产品的各种公共性、服务性设施，按照具体的项目特点可分为教育、医疗卫生、文化娱乐、交通、体育、社会福利与保障、行政管理与社区服务、邮政电信和商业金融服务等。 3．问题及分析：
（1）大多数企业用工规模不大，除了高管人员有住宿的公寓或房间外，一般工人住宿条件差，职工生活设备也很简陋。园区内也只有为数不多的几家食品小吃部、小卖部。职工购物、小吃或夜宵路远不便。
（2）职工文化、体育、精神生活的设施设备也很欠缺，如无数字电视、体育活动场所；无读书室、邮政、银行服务网点。职工下班
后的业余时间找不到合适的场所消费，职工寄信、邮钱都要跑到中心地段办理。
（3）大多数企业无党、团、妇女组织，有些企业无工会组织，职工的精神生活和权益维护无组织保障，企业与职工之间缺少了沟通的桥梁。
五、南昌市老工业用地绿地、环境问题
1.绿地问题:南昌老工业用地绿地的量还是可以的，毕竟南昌的绿地覆盖率还是不错的，所以工业园区也比较注重绿化。
2.环境问题：南昌老工业用地的环境因为有了比较多的绿化，所以环境与空气显然是可以接受的，但是工人自身素质也要提高，不要乱扔垃圾，破坏了环境。
目前南昌市老工业用地改造的基本情况及更新类型有更新为住宅小区、文化生活馆、公园等。下面由我们来介绍南昌老工业用地更新为文化生活馆的例子：樟树林。
樟树林文化生活公园位于江西省南昌市佘山路66号，原为江西化纤厂，占地面积约100亩，建筑面积约为6.2万平方米，整个园区内有207棵樟树。
南昌樟树林文化创意生活主题公园是在原来的南柴、江拖、洪钢、江纸、江西化纤厂有等老工业区基础上因地制宜改造而来，这些老工厂，在过去很长一段时间内，几乎都是这座城市的代名词，如今，宛如一场凤凰涅槃，经过脱胎换骨、浴火重生之后，
又将成为这个城市记忆和精神的一部分。
据我们小组调查，南昌樟树林文化生活馆和南昌699主题公园的设计灵感是来自于同一人。由于我小组并未调查699公园，所以在此并不多做对比。
之前也有提到，樟树林是在原来的南柴、江拖、洪钢、江纸、江西化纤厂有等老工业区基础上因地制宜改造而来，但是今天的樟树林依然保留了部分老厂房以及一些机械。
上面这张图片是一个大型烟囱，不难想象这里原来的面貌，但是现在这里被改造成了一个音乐餐厅。虽然我不知道由于什么
原因使得它的的窗户上贴了“店面转让”。现在让我们看看它现在的样子吧 想必在这样一个地方用餐会是一件很舒服的事吧。
此外，樟树林八千锭曾是化纤厂的生产主车间，八千台纱锭梭梭作响，凝固了一个时代的声音和记忆，如今为樟树林核心功能区。典型的包豪斯风格建筑，锯齿状的建筑轮廓线及7米挑高空间，非常适合LOFT工作室对创作、办公、销售的复合空间的需求。曾经的地下通风室如今为300个停车位的地下停车场。
八千锭北半部分为“LOFT文创区”，集中孵化非遗创作、现代设计、现代服务等小微企业，并将创作、展示、销售、体验复合成“办公商业”。
以“南昌瓷板画”、“江南艺术馆”为代表的非遗项目，向人们展示了瓷绘画的肌理艺术和景瓷的最新工艺成果。
以“第三小镇”为代表的现代视觉产业，向人们展示了软装行业的魅力和生机。
这是我们在樟树林拍的一些图片
也许有的城市，结合当地文化软实力真正使原来的老厂区焕发了新的创意之光，从而在整体上提升了城市的文化品位，而有的城市，因为软实力的欠缺，最终使“创意”流产或者成为一种噱头，存留的仅仅是集购物、休闲、娱乐、生活为一体的商业生活区，这一点，正是我所担忧的。
自近代以来，中国学习外国，未有一项不学变样的。物质文明渐成物欲横流，精神文明只见精神鸦片。当然，我们也可以将其解释为另一种“中国特色”。按部就班，未必皆成正果；倒行逆施，未必不见成功。今人量力而行，活学活用，也是应有之意。就文化创意而言，其根本上还是仿照西方的模式，又将传统元素渗透其中，美其名曰创意或创新。但是，真正意义上的创意，应该是原发性的，应该是前人所未有的事业，应该能给生活在熙攘都市中的心灵带来一种愉悦。所以，我期待着，樟树林，会让我们感到愉悦，会为这个城市注入新的活力。
更新篇
1.南昌市老工业用地土地征购问题和土地流转问题 樟树林简介: 江西樟树林文化生活公园有限公司是樟树林文化生活公园的全程开发运营商，项目从策划、开发和后期运营管理均由江西樟树林文化生活公园有限公司全程负责。公司秉承“正德厚生，臻于至善”的理念，在江西化纤厂老厂房和工业文化积淀的基础上，用创意+文化的理念，打造江西首个创意商业综合体。
江西樟树林文化生活公园有限公司的母公司江西聚融投资有限责任公司是一家投资管理公司，公司秉承“诚信、稳健、创新、高效”的经营理念，经过10多年的发展,目前投资涉及的行业包括金融、矿产开采、住宅地产、餐饮、酒店等行业，资产超过10亿人民币，并在2009年确定了未来十年发展战略。确立以“创意商业地产为核心，金融为支撑，逐步调整优化其他产业”的经营战略。在当年启动了创意商业地产的开拓工作----樟树林文化生活公园。
樟树林文化生活公园是江西首个集工业遗产旅游、绿色生态旅游、创意文化旅游为一体的“创意商业公园”， 以中产阶层为主要客群，兼顾机构组织、年轻时尚和商务旅游等群体，提供集休闲娱乐、特色商业、运动健身、餐饮旅居、创意办公为一体的365天x24小时一站式城市休闲服务平台。
土地收购价要与原土地使用权人协商
据了解，土地储备及实施方案应当包括以下内容：土地的四至范围、面积、现状；土地的权属、用地手续批准情况；储备用地的控制性详细规划或者地块的规划条件；征地补偿费用、拆迁安置补偿费用、收购补偿费用、前期开发整理费用、财务费用等土地储备支出；安置房源、安置用地、产业用地的规模等。
市民比较关注的是征地补偿费用。办法出台之前，市民只是被动看政府公告之后才知道自己的地被征收后会补偿多少钱，而明天开始就不会这样了，被征地的市民可能在公告出台之前就大概知道自己使用的土地的补偿标准。
按照新的办法，对于预备征收的土地，市土地储备机构选择有资质的评估机构对拟收购的土地及其地上建（构）筑物进行评估，并依据评估结果与原土地使用权人协商收购价格。 2.南昌老工业用地改造的基本情况及更新类型
樟树林：江西省首席创意商业公园
樟树林文化生活公园，位于东湖区佘山路66号，占地约110亩，其前身是江西化纤厂，如今已成为是南昌首个由老工厂改造的商业项目。樟树林文化生活公园，在保留原江西化纤厂数十年香樟和建筑外貌的基础上，修旧如旧，在浓郁的樟树香气中，透过怀旧而立体的建筑，注入时尚文化元素，成为经典怀旧与现代文化的完美结合。
四个区域：风格各异 业态丰富
樟树林是江西省首席创意商业公园，也是江西首个以休闲娱乐为主题的特色升级商业综合体。主要分为“香樟谷”、“八千锭”、“尚都汇”、“体博会”四个区域。
香樟谷，曾经的企业办公区，因楼前两旁樟树香气袭人而得名。如今已被打造成创意精品酒店、空中花园餐厅，香郁茶坊，该区主要发挥其原有的生态绿化、香樟密布的优势，将其打造为都市田园风貌的生态低碳生活体验区。
八千锭，曾经的纺纱车间，因可同时织纱八千锭而得名。这里引入了大量具有地方文化特色的创意作坊，如提供瓷器定做、手工定做、蜡像艺术品、江西瓷板画、江南艺术馆等独领南昌风尚的商业集群。
更具特色的是“尚都汇”，曾经的锅炉房，经过创意改造成一个带烟囱的酒吧，将原有粗犷的建筑空间与精致的商业业态对比形成的强烈反差美，是一个时尚潮人互动区，为年轻潮人、时尚白领提供一个时尚互动的舞台。这里还有南昌首个IMAX巨幕高清影院，16米乘24米的震撼空间，将引领南昌观影潮流。
综合运动健身俱乐部“体博会”，是由曾经的工厂仓库改造而成。室外极限运动广场、篮球场、游泳馆、室内羽毛球馆等运动场所应有尽有，是市民闲暇之余锻炼身体的好去处。
24小时一站式休闲服务
“我们打造的是24小时一站式休闲服务模式，樟树林是南昌现在的第一，必将成为未来的唯一！”樟树林总经理王礼瑞先生如是说，“樟树林现在签约入驻商户已达85%，所有商户都是经过筛选的，其经营思路要与樟树林的时尚文化理念一致。”
文化创意产业真正的名至实归，除了文化的软环境，还需要政府强有力的引导和监督。对此，王礼瑞显得很有信心，“政府的关注很给力，真正让税收和创业优惠政策落到了项目实处，周边配套工程也得到积极推进，我相信项目一定能够与广大商户一道，将樟树林打造成‘上海新天地’、‘北京798’！樟树林会去挖掘南昌的一些本土文化，同时保留原有建筑，使之成为这个城市记忆和精神的一部分！” 王礼瑞还透露，“明年樟树林将会再扩建一个区域‘香樟剧场’，主要引入南昌本土特色文化，会更符合南昌人的口味。” 2.南昌老工业用地改造方法
1.时尚前卫,成为我省首席创意商业综合体
“尚都汇”，曾经的锅炉房，经过创意改造成一个带烟囱的酒吧，将原有粗犷的建筑空间与精致的商业业态对比形成的强烈反差美，是一个时尚潮人互动区，为年轻潮人、时尚白领提供一个时尚互动的舞台。这里还有南昌首个IMAX巨幕高清影院，16米乘24米的震撼空间，将引领南昌观影潮流。
2.保留原貌,为国企改革走出了一条新路
樟树林会去挖掘南昌的一些本土文化，同时保留原有建筑，使之成为这个城市记忆和精神的一部分！” 王礼瑞还透露，“明年樟树林将会再扩建一个区域‘香樟剧场’，主要引入南昌本土特色文化，会更符合南昌人的口味。”
2.修旧如新,让都市工厂成为永远的记忆
八千锭，曾经的纺纱车间，因可同时织纱八千锭而得名。这里引入了大量具有地方文化特色的创意作坊，如提供瓷器定做、手工定做、蜡像艺术品、江西瓷板画、江南艺术馆等独领南昌风尚的商业集群。 通过这次艰辛的实习，虽然我们每个人都晒得好黑，但我们付出的汗水却很值得。我们不仅长了好多见识，还增强了我们将工程技术理论知识与城市经济发展、社会进步、法律法规、社会管理、公众参与等多方面结合的意识及综合运用能力，同时提高了我们文字表达水平及调查报告写作能力。
