富价发„2011‟12号
富县物价局
关于我县住房价格的调研报告
延安市物价局：
按照《延安市物价局关于开展全市住房价格专项调研工作的通知》（延市价发„2011‟17号）文件精神要求，我局成立调研组，从3月15日至31日，对全县2008年以来开发的保障性住房和商品住房价格进行了专项调研。现将调研情况报告如下：
一、基本情况
（一）保障性住房
2008年以来，我县不断加大保障性住房建设工作力度，开竣工项目和面积逐年递增，一定程度上改善了城镇中低收入家庭的居住条件。截至目前，已建设完成并交付使用的有：泽慧小区经济适用房248套，建筑面积33000平方米（含物业、幼
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儿园、商业服务等用房面积）；惠民家园小区廉租房308套，建筑面积15400平方米。在建和今年计划建设的有：廉租房367套，建筑面积18350平方米；经济适用房210套，建筑面积19000平方米；公共租赁住房600套，建筑面积36000平方米；限价房100套，建筑面积12000平方米。
尽管我县近年来保障性住房建设不断提速，但仍然处于起步阶段。受财政规模小、工业不发达、城镇建设用地少等诸多因素的制约，全县保障性住房建成项目和面积较少，一方面还远不能满足城镇中低收入住房困难家庭对住房的需求，另一方面也存在价格管理等诸多制度仍不完善的问题。 我县已建成并交付使用的保障性住房主要包括经济适用房和廉租房两种。其中，经济适用房主要集中在泽慧小区，该项目于2008年建设完成并交付使用。其销售价格是由县城建局初步测算，经县政府常务会议集体研究确定的。由于诸多原因，我局未能按照原国家计委、建设部印发的《经济适用住房价格管理办法》（计价格„2002‟2503号）规定参与到其价格管理中去。廉租房主要集中在惠民家园小区（一期），该项目于2010年建设完成。县政府原计划仍然由住建部门初步提出租金标准并由政府常务会议集体研究确定。后由于我局向政府主要领导做了汇报，提出按照国家发展改革委、建设部印发的《城镇廉租住房租金管理办法》（发改价格[2005]405号）规定，廉租房租金标准应由物价部门制定，并得到其认可，同意由我局制定廉租房租金标准。我局遂根据国家发改委、建设部《城镇廉租住房租金管理办法》（发改价格„2005‟405号）
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及《延安市城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》（延安市人民政府第44号令）等文件的有关规定，同时考虑我县城镇低收入家庭的经济承受能力，经调查测算、媒体公示、征求意见等程序，并请示县政府同意，确定惠民家园小区（一期）廉租房租金标准为每月每平方米1.80元。由于我们制定的租金标准公平合理，得到了政府和群众的一致认可，为我们进一步开展保障性住房价格管理工作奠定了良好的基础。
（二）商品住房
近年来，随着我县经济状况的持续好转和群众收入的不断增长，带动房地产业快速发展，商品房市场呈现投资和需求两旺盛且价格持续上涨的局面。
一方面，房地产市场呈现出供需两旺的局面。富县作为延安南部经济发展的新星，城市核心竞争力不断提升，经济持续稳定增长，城镇居民收入增加，城市建设稳步发展，消费者投资和收入预期较好，在诸多利好因素和相关政策的影响和推动下，房地产开发投资持续升温，新开工项目和面积持续增长。截止目前，在建商品房面积约为36万平方米。同时，由于居民收入持续增长、消费投资观念转变及进入婚龄的人数持续增多等多种原因，导致房地产市场需求旺盛，并有持续增长的趋势。
另一方面，受全国性房价上涨、本地居民需求旺盛及生产要素价格上升等多种因素影响，我县商品房价格2008年以来上涨较快。以多层砖混结构住宅为例，2008年的平均售价约为1500元/平方米，2009年的平均售价约为1800元/平方米，2010年
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的平均售价约为2000元/平方米，个别楼盘售价已突破2500元/平方米，价格上涨幅度平均超过15%。
未来我县住房需求仍会持续增长、商品房价格也还有一定的上涨空间。主要原因有：一是城镇职工改善住房条件的需求不断增长。二是随着农村人口收入的不断增加及政府鼓励农民进城政策的不断完善，出于改善居住条件和子女教育条件的目的，在县城投资房产的农村人口会愈来愈多。三是未来大规模的投资项目即将上马。随着直罗采油厂生产生活基地、华能延安电厂、延长石油集团煤油气综合利用项目及牛武、张村驿、寺仙煤矿开发等工程项目的建成投产，必将为城市带来更多固定人口和对住房的需求。四是新婚青年对住房的需求仍然很大。五是出于保值增值目的的投资性需求也较大。六是受地域局限县城建设用地供应量逐年减少，地价屡创新高。基于这些因素，预计我县商品房价格未来仍有一定增长空间。
二、存在问题
1、经济适用房价格管理不够规范。按照原国家计委、建设部印发的《经济适用住房价格管理办法》（计价格„2002‟2503号）规定，经济适用住房价格实行政府指导价。县级以上政府价格主管部门是经济适用住房价格的主管部门，依法对本地区经济适用住房价格实施管理。但在实际操作中，由于我县经济适用房主要由政府主导开发，使得我们很难插手经济适用房价格管理。
2、廉租房租金管理有待完善。尽管我们在廉租房租金管理工作中打开了局面，但也还存在一些问题。主要是：测算廉租
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房租金标准的依据不够细化，缺乏统一标准；廉租房租金调整的条件还不明确；廉租房租金制定或调整程序还不明晰。
3、限价房及公租房价格管理尚无经验。由于我县没有建成的限价房和公租房，我们也没有这方面的工作经验。下一步，我们将按照《陕西省物价局、省住房和城乡建设厅关于进一步加强保障性住房价格管理工作的通知》（陕价经发„2010‟108号）精神，认真做好限价房及公租房价格管理准备工作。一方面，将普通商品住房销售及租赁价格纳入价格监测调查范畴，定期进行备案；另一方面，积极探索并学习先进经验，制定出规范合理符合实际的测算方法。
4、商品房价格监管亟待加强。按照《陕西省物价局关于进一步加强住房销售价格监管工作的通知》（陕价经发„2007‟41号）、《陕西省物价局关于住房销售价格实行明码标价制度的通知》（陕价举发„2007‟98号）、《延安市人民政府办公室转发市物价局、房地产管理局的通知》（延政办发„2007‟41号）等文件的有关规定，商品房价格应实行明码标价和价格备案公示制度。由于我县房地产市场规模较小、管理不规范等原因，使得商品房价格备案制度一直未能顺利开展。尽管明码标价和价格公示制度在房地产开发企业中得到推广，但执行中仍然存在诸多问题。例如，只标示平均价，不能做到一房一价、“一价清”等。今年的工作中，我们将以贯彻执行国家发改委《商品房销售明码标价规定》为契机，大力加强商品房销售市场秩序，严格执行商品房明码标
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价和价格备案公示等制度，彻底扭转商品房价格监管被动的局面。
三、几点建议
1、坚决贯彻落实各项住房价格管理政策。国家、省、市出台的住房价格管理政策不少，但到了基层执行就会打很大的折扣。当前的关键是要认真梳理各项住房价格管理政策，并将这些政策落到实处。
2、加强房地产市场价格监测。建立房地产市场价格监测通报制度，定期把监测数据向社会公开。同时，应加强调查研究，准确把握市场动态、房价走势，及时为政府提供决策依据。
3、加强对房地产市场价格的监督检查与监管。一是加大清费治乱的力度，严格查处行政事业单位违反规定向房地产开发企业乱收费行为，进一步减轻房地产开发企业负担。二是规范开发企业的行为。对囤积居奇、恶意捂盘惜售、串通涨价，不按规定执行明码标价和收费公示制度，通过不正当手段抬高房价、价外加价、虚构成本等进行价格欺诈的行为进行严厉查处，绝不姑息。
二〇一一年四月十一日
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