国际著名酒店集团与产权客房的模式
1、产权式酒店商业模式分析
（1） 产权或实权酒店背景介绍分析
产权式酒店作为产权式地产项目与商业性酒店的结合，整合了多种资源优势，是房地产和酒店的创新经营模式。早在20世纪70年代欧美等发达国家就出现了这种酒店。产权式酒店有望成为继住宅和汽车之后的第三个消费热点，前景非常光明。自从10年前，产权式酒店诞生于海南省，目前中国产权式酒店项目已发展到200多个，在北京也有很多产权式酒店项目在建。但是，因为目前中国的房地产业和酒店业都尚不很规范，产权酒店作为二者的结合产物更是处于发展初期，相应的法律、法规尚不明确。因此，今后，服务将是未来产权式酒店乃至整个酒店业竞争的焦点。产权式酒店的特性决定了它必须聘请或委托专业酒店管理公司来经营管理，他们可以最大限度地挖掘酒店的潜力，合理运用酒店的资源，从而更为有效的保障投资者利益。
投资产权式酒店的风险是较大的，所以投资产权式酒店应当非常慎重，对于这个新生事物，在投资以前就要全面了解，尽量对其经营等各方面做到心中有数。
近年来，随着中国经济持续平稳的发展，国内外旅游需求得以快速增长，而从以上几个部份都有提到，现在旅游需求已从观光型向度假型转变，度假酒店应运而生，成为酒店业一颗耀眼的新星。这也导致国内目前涉足旅游房地产的公司，投资商、开发商、旅游企业均看好未来中国的旅游房地产市场。各都计划通过对区域旅游休闲产业的投资，逐渐发展成为国内知名并具有国际影响的现代化，专业化旅游休闲度假村，也就是所谓的产权式酒店。
“产权酒店”兴起于上世纪70年代欧美国家的一些著名旅游城市和地区，而国际通行的产权式酒店大致有3种类型：
一是时权型。即酒店与客户（客房业主）约定使用期限，一般为3个月以上，其余期间委托给酒店进行经营，逐年收取固定的投资回报或与酒店之间利用另个计划来分配利润。
二是公寓型。客户买断酒店的部分客房产权，长期居住或作为办公用房，每月上缴一定的管理费，如：空调费、水电费及服务费等。
三是投资型。将酒店以单元的形式出售给客户，客户买断酒店部分客房的产 1 权，享有自用、转让、抵押、赠送、继承等权利。投资者并不使用客房，而是将客房委托给酒店进行经营，逐年收取固定的投资回报，同时还可以获得酒店赠送的一定期限的免费入住权，是现今较流行的投资类型。这种全新的投资理念与投资方式，给房地产开发商、管理公司、投资者带来了良好的经济收益，其发展前景极其可观。
（2） 产权酒店的基本特点
从国际上看在60年代，法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村首先以分时销售（出售以酒店为主的物业使用时间段）的方式招揽客户。旅游房地产市场开始由此形成，今天遍布世界各地的分时度假酒店、高尔夫度假村，山地度假村、休闲别墅等物业使欧洲旅游房地产市场发展到一定的规模。
而70年代中期，由于美国经济衰退，泡沫经济造成大量房地产积压和空置，特别是市场景气时期开发的大量别墅积压。为处理积压与空置，充分盘活闲置资产，美国从欧洲引入时权酒店这一慨念，取得了巨大成功。1977年美国市场，95%以上的度假酒店产业是由其它项目改造过来的。到1987年后，大量的投资商、大规模的酒店业主、开发商纷纷进入这一领域，使产品模式更加清晰，法规也相应健全；配套的服务业、管理业、交换业也迅速成熟。近几年市场上又岖起了一批新的以旅游地产开发为主的分时度假网络公司，如SUNTERRA公司，不但经营交换业务，还自己开发并销售时权酒店，已在美国、加拿大、澳大利亚等国家开发了89个度假村。
在本世纪初，地中海沿岸开发了大量海滨别墅，欧洲、北美的政府要员、贵族、富商蜂拥而至，一时间地中海成为世界休闲度假中心。在亚洲，日本、韩国、菲律宾、泰国、马来西亚、新加坡、国内等国家，近几年大打“旅游休闲度假产权式酒店”，假日休闲、周末度假、旅游度假、会议休闲、运动健康休闲等方兴未艾。随即，大批国际金融投资商、地产开发商以及酒店投资管理机构纷纷介入旅游物业开发，并取得了可观的收益。
产权式酒店是房地产业与酒店业、旅游业相互交融的综合性产品，作为一个新的投资热点，具有很高的投资与使用价值，较容易实现业主预期的购买目的及投资目标，据权威统计数据表明，2007年北京市星级饭店、旅游公寓的平均出租率为61.8%，客房的平均房价为392元/间晚，其中，旅游公寓利润总额为4.1亿元，增长率为46.3%，收入利润率为27.9%，远远高出全市其他产业增长的平均水平，另外，我国每年的法定休息假期共有134天，为产权式酒店提供了一个 2 广阔市场空间。
产权式酒店拥有明确的房屋产权作为投资凭证，具有很强的稳定性，业主可与酒店或管理公司签订《委托租赁合同》，不用承担酒店经营的风险而直接获得经营回报，因此业主只要投入金额不多的首付款，就可享有类似股东或房东的收益，尤其是如果产权酒店与分时度假相结合后，业主甚至可以实现“异地置业”。
业主拥有该酒店每年一定时间段的居住权，同时还享有酒店各项配套设施的优惠、使用条件，所以作为郊区的第二居所或企事业单位的度假基地，产权酒店是不错的选择，可以节约大量的个人度假或企业活动经费。
对于身处优美风景区的产权式酒店，如果其自身或其拥有独特的娱乐配套，如滑雪、温泉、高尔夫运动场、特色餐饮等，就会吸引众多的旅游人群；开发商可通过出售产权酒店的客房回笼部分资金，并借助国际酒店与旅游机构网络提高数量与质量，还可以为物业带来增值效应。
产权酒店这种新颖的经营方式和投资方式已经在世界旅游及贸易口岸城市迅速发展起来。拒资料显示：全球产权酒店1986-1995年年平均增长15.8%；1980年，全球500个旅游目的地板15.5万个家庭购买了产权式酒店；到1995年，全球81个国家4000个旅游目的地有35万个家庭购买了产权式酒店。[Ragatza.ciates,1992]80年代到90年代初，全球引入产权式经营的旅游目的地的数量增长了6倍，90年代初，全球产权式酒店销售收入以达40亿美元，到2004年，全球产权酒店销售将达300亿美元。所有信息表明，产权式酒店将成为旅游及贸易发展过程中的一种重要的经营创新模式，同时成为最受大众家庭青睐的投资工具。
2、国内产权式酒店的开发发展
90年代开始，随着国内经济和旅游业的迅速发展，产权酒店在国内著名旅游及经济繁荣城市已逐步形成燎原之势，近两年已有几十家产权酒店诞生。如已成功运作并使业主获利颇丰的深圳雅蓝大酒店；即将在2002年完工的陕西汉中的“21世纪万龙大酒店”；倡导“e时代人性化商务空间”的厦门悦华酒店；10%投资回报+房屋产权由新加坡开发的公寓式大酒店；还有秦皇岛的维多利亚港湾，海南岛的三亚温泉大酒店，北京的快乐无穷大--龙庆峡（假日）乡村俱乐部，龙脉温泉等。
（1） 国内产权式酒店的开发
目前，国内产权式酒店的开发集中在国内经济发展较为前沿的城市和国内各 3 大旅游类城市，如北京、上海、广州、深圳和丽江、海口、厦门、秦皇岛等，基本以国家级的政治、经济、文化中心和沿海旅游度假城市为主，正在逐渐向中小城市转移，这其中有以、海滨类城市和集具历史价值的文化古城为主，同时以商务交往为主功能的产权式酒店业在蓬勃兴起之中，整个产权式酒店的开发热潮正处在前所未有的兴起之中。
（2） 国内产权式酒店的经营模式
目前，无论以何种方式运营的产权式酒店，其一般的运营方式均为：开发——销售——委托专业酒店经营管理公司经管（或成立专业的酒店经营管理队伍经管）——兑现购买者应得得投资收益。这一运营模式下实现销售的关键环节在购买者对酒店未来经营管理的信心上，从目前酒店的销售操作上看，酒店经营管理方的选择以及监督其日常经营行为的体制、机制（即保证购买者利益实现的体制、机制）尤为重要。
正常情况下，一般星级酒店的运营成本占到整个酒店日常营业额的30%左右，以此计算酒店正常的营业利润是非常可观的，如果附以非常有营业保证的区位优势和非常有价值的卖点，投资产权酒店的风险实际非常之小，而一旦收益实现，其收益比例又非常之高，是其他投资类商品所无法比拟的。
目前，对于产权式酒店的经营管理，国内已经积累了非常成熟的管理经验，上海、广州拥有众多专业的酒店经营管理公司，加之历来就于国际接轨的管理模式，实际上酒店成型后的经营管理并无太大的难度存在，无论是聘请专业的管理公司还是成立专业的项目公司承担销售后经营管理的职能，开发商均不必为寻找销售以后的经营管理公司担心，日后的收益兑现关键在于选用的经营模式与所处地角的匹配性上。
（3） 国内产权式酒店的销售
因为投资收益的可行性和诱惑力，从目前各地产权式酒店的销售上看，滞销的可能性均不太大，无论是北京、上海、广州、深圳等大中型城市，还是昆明、丽江、秦皇岛、威海等旅游性城市，产权式酒店的销售状况均一片大好，这也从一个方面印证了酒店的经营市场和消费者对酒店经营投资的信心。
（4） 国内产权式酒店的一般开发主体
产权式酒店的运营主体一般分为三类：酒店经营管理公司、旅游度假项目开发公司、房地产开发商，开发完成后一般均交由专业的酒店管理公司经营管理，开发者退居幕后或进行附加价值、增值项目的开发。
3、产权式酒店的一般分类
依据其主要功能不同，产权式酒店的一般分类在上面已经提到，但依据其投资收益和运营方式的不同，主要可以归纳为三类，均已在国内出现，现根据调研情况分别简述如下：
（1） 纯产权式酒店
纯产权式酒店又叫分红式产权酒店，是产权式酒店的第一代产品，亦是真正意义上的产权酒店，终身产权归购买者所有，购买者通过酒店的经营盈利分红，在不改变使用性质的情况下（不影响酒店整体经营）购买者有权转让、抵押、继承、租赁，自主权利极大，依据开发商的要求不同，分红的方式和分红的时间以及监督运营的制度略有不同，但这一形式下产权酒店的基本运营模式为：
1) 聘请专业的酒店经营管理公司负责经营； 2) 开发商履行日常经营监管义务；
3) 在业主大会监督下成立业主委员会或直接委托开发商进行财务监管； 4) 对营业收入——全部营业成本和营业费用后的纯利进行分红； 5) 分红周期以每个季度为最短期限，最长不超过一年； 6) 每季财务报告受监督者认可授权的会计师事务所严格审核；
7) 开发商依据客房的价格或面积计算每个房间的收益比数（又叫分红比数），购买者依据所购客房的收益比数享受收益，收益的计算方式为：
A、分红总额x该房间收益比数 B、收益比数的计算方式为：
房间面积/营业总面积或房间总价款/全部房间总价款
8) 购买者只享受收益、不对亏损负责，营业亏损由开发商负责或由酒店经营管理公司转嫁；
9) 酒店精装修、开发商配全套家具、家电并负责酒店第一期经营启动所须的全部投入；
10) 酒店经营管理公司经营不佳，业主大会有权通过业主委员会或开发商进行酒店经营管理公司更换，此条款一般以盈利标准为要求明确写进对酒店经营管理公司的聘用合同。
纯产权式酒店的开发商一般为房地产开发商，以尽快完成投资、收回利润为目的，赚取地产开发利润，多出现在旅游不发达的城市或优势并不明显的地段，购买者多为个人投资者或中小企业机构，用于投资收益或节省企业经营（招待） 5 成本，适合与不以酒店经营管理为主而专注于地产项目开发、在酒店经营、运作的能力经验上又较为弱势的开发商。
（2） 返租式产权酒店
其基本的开发模式与分红式产权酒店基本相同，但是在收益方式上与之存在根本差异，分红式产权酒店是以经营收益为依托，以利润为总分红标的，购买者投资收益大小与酒店的经营业绩好坏息息相关，而返租式产权酒店的投资收益与酒店的经营没有任何关系，其以每年固定的投资回报（一般为6—8%为/年）为主要的收益体现形式，再就是坐享每年的地产升值，在这一形式下，购买者的收益计算办法一般为：
房产总价x事先约定的年回报比例（一般为6—8%）
在这一形式下，酒店的定价方法也是与纯产权式酒店是不一样的，因为收益与经营效益挂钩的原因，纯产权式酒店一般采用无区分的定价方法，既每个销售单位，不论朝向、面积大小和位置优劣，往往以同一价格进行销售，不做区分，但返租式产权酒店则不一样，其每年的投资回报是由其起初的投资总额直接决定的，所以，以此种模式运作的产权式酒店，其不同的房间依据其朝向、位置、面积大小，定价是不同的，这一点直接决定了购房者的收益大小，而且相对固定。
以此种模式开发的酒店，其开发主体一般为专业的酒店经营公司，以利用其专业的酒店经营管理经验，赚取酒店正常的经营管理利润，其销售目的不过是回收其开发投资。
4、国际酒店管理公司与产权式酒店的发展
产权式酒店在国内发展的初期的不正规性，导致了国际酒店管理公司出于对自身生育考虑的排斥性和极端谨慎性。大多知名管理公司都尽量回避参与到产权式酒店的运作中。但是，产权式酒店项目本身的成功又必须建立在国际化、正规化的管理基础上，依托于国际酒店管理公司相对成熟的客源市场和盈利能力上。这种明显的供求关系是市场现实存在的。近年，洲际、温德姆、喜达屋、雅高等国际酒店管理公司也开始涉足于产权式酒店市场。通过与开发商、营销公司的合作，国际酒店管理公司也积累了大量处理与产权式酒店定位、营销等一系列问题的经验并成功的运作了一批产权酒店产品。
5、国际知名酒店管理集团 1）新加坡悦榕集团
6 悦榕集团是世界精品度假酒店集团之一，在中国也有针对投资者的别墅型的产权酒店。悦榕集团是2005年进入中国市场。
由于其度假村都是以别墅为单位，所以房价相当高，以丽江悦榕庄为例，其平均房价为466美元/夜，远远超过上海最贵的300美元/夜的五星级酒店。他们将在曼谷、中国丽江和印尼打造私人高端度假别墅，这些别墅以产权酒店的模式运作。悦榕庄的概念是让投资者购买的自由别墅公寓，同时成为酒店旗下度假村部分出租物业，并于首六年获得每年6%的保证回报，之后可选择续约。
悦榕集团目前在全球经营者21家高级度假村和酒店，58间SPA，68家悦榕阁工艺品和两个高尔夫球场，此外还有约30家悦榕度假村将于墨西哥、印度、中国、希腊陆续开业。悦榕集团在中国已经开业的有丽江悦榕庄、香格里拉仁安悦榕庄、三亚悦榕庄、杭州悦榕庄。 美国温德姆豪生酒店集团（中国）所管理的代表性产权酒店： 三亚国光豪生酒店
美国温德姆戴斯酒店集团（中国）所管理的代表性产权酒店： 厦门戴斯温泉度假酒店
英国洲际酒店集团所管理的代表性产权酒店： 三亚皇冠假日酒店
美国喜达屋酒店集团所管理的代表性产权酒店： 海口喜来登温泉酒店
7 雅高国际管理的产权酒店： 海南西海岸索菲特前沿大酒店 雅诗阁主要管理酒店式公寓：
全球最大的国际服务公寓业主和运营商。
在亚太、欧洲及海湾地区的22个国家67个城市拥有近25,000 套公寓单位。雅诗阁旗下共有三大品牌，即雅诗阁、盛捷以及馨乐庭。
在中国，雅诗阁是最大的国际服务公寓业主和运营商。目前在全国拥有26个物业，约5,000套服务公寓单位，分布在北京、重庆、大连、广州、上海、沈阳、深圳、苏州、天津、武汉、西安和香港。
雅诗阁在服务公寓行业中备受推崇，在国际上稳占领导地位。
云南特色产权酒店：
1、悦榕集团丽江产权别墅项目
共13栋，分为连体和单体两种。房间有三间卧室别墅和两间卧室别墅，房间面积从271—384平方米不等，售价是577万—1117万不等。购买者在购买房屋时可取得房屋所有权，土地一并转让，取得土地使用权，最长年限四十年，六年可获得固定回报或33%的客房净收入。业主可选择固定收益也可以选择分红。
2、悦榕集团与昆明城建股份（KCC）合作，在昆明北市区域运营两间新酒店。昆明悦榕庄和悦椿庄酒店。
3、昆明悦榕庄和悦椿庄酒店项目，悦榕集团还与与昆明城建股份签署了一个度假酒店委托管理协议，共同打造位于澄江的抚仙湖悦椿度假酒店。该项目拥有超过1300间客房，该项目是典型的产权式酒店。另外该集团还与云南省城投签署了腾冲北海湿地温泉度假项目的设计和委托管理协议。
8
洲际酒店集团在华首次整购未来经营管理的酒店产权 [世华财讯]日前获悉，中国酒店投资有限公司已与北京方恒置业股份有限公司正式签约整购酒店物业，这也是洲际酒店集团在中国内地首次整购未来自己经营管理的酒店产权。
据第一财经日报11月30日报道，近日获悉，洲际酒店集团和标准酒店投资有限公司的合资公司——中国酒店投资有限公司已与北京方恒置业股份有限公司正式签约整购酒店物业。这是洲际酒店集团在中国内地首次整购未来自己经营管理的酒店产权。
洲际酒店集团为全球房间数量最多的酒店管理集团，在全球近100个国家拥有3800家酒店。
标的项目为方恒置业于北京望京地区开发的方恒国际中心，中国酒店投资有限公司将整体购买项目一期酒店，及二期综合楼的酒店管理。整个方恒国际中心规模在25万平方米左右。
据方恒置业副总经理刘明杰介绍，与中国酒店投资有限公司经过两年的密切接触和半年的实质性谈判才确立了合作。
而中国酒店投资公司董事长李明也表示，为了选择一家拥有1万平方米以上建筑规模的自有产权酒店，中国酒店投资公司十分谨慎，已在北京寻找了几十个项目，最终选择了方恒国际中心。
洲际酒店的整购发生于内地施行严格的限外政策之后，实际上，从目前的情况来看，限外政策并没有阻挡住国际酒店管理集团对于整购内地物业用于自营酒店的热情。除洲际酒店外，新加坡辉盛酒店管理公司亦在近期有所收获。
另据了解，方恒置业的实际控股单位为北京纺织控股集团。在北京地区，纺织控股集团一直是赫赫有名的“地主”单位，单位下属各纺织单位外迁后，留下了大量可用于房地产开发的土地，包括曾经的清河“地王”——华润橡树湾项目、首创置业朝阳路大盘A-Z TOWN原先的“地主”均为纺织控股集团。
洲际酒店集团进驻三亚 亚龙湾添产权式度假酒店
国际著名的酒店管理集团洲际酒店集团与山西华宇集团在海南省三亚市亚龙湾畔签署合作条约，由洲际酒店集团管理即将完工的三亚皇冠假日酒店。同时，华宇集团宣布，三亚皇冠假日酒店26日正式开盘。
据了解，洲际酒店集团是目前亚太地区乃至全球覆盖面最大的，拥有多种品牌的专业酒店集团，在全球100多个国家拥有、租赁、管理和特许经营着3300
9 多家酒店，集团旗下主要品牌包括洲际酒店、皇冠假日酒店、假日酒店和快捷假日酒店。
据介绍，由山西华宇集投资的三亚华宇皇冠假日酒店项目位于三亚亚龙湾，总投资5亿多元，项目设有大堂、酒店、别墅和商业街。其中，酒店楼群总建筑面积3．7万平方米，可提供451套客房；商业街建筑面积2．8万平方米，定位为规模化、高格调、品牌经营的特色商业一条街。三亚市政府有关负责人说，商业街的设置将填补亚龙湾的这一商业空白，丰富在亚龙湾居住游客们的夜间生活。
与亚龙湾其他知名酒店不同的是，三亚皇冠假日酒店是亚龙湾第一家产权式度假酒店。所谓产权式酒店，是指开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般并不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司同意出租经营获取年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。
绿城胶州喜来登酒店及产权式酒店建设项目 地区：山东
加入日期：2010-05-20 项目性质：新建
行业： 水利桥梁建筑 投资规模：26000万 资金来源：自筹 建设周期：
进展阶段：报批可研
关键设备：消防设施、安防设施、供排水设施、电气设施、照明设施、通风设施 拟在建项目内容：
项目名称：绿城胶州喜来登酒店及产权式酒店建设项目 项目概况：青岛绿城胶州湾房地产开发有限公司拟在青岛胶州市福州路以东、温州路以西、云溪河以南、北京路以北区域投资建设青岛绿城胶州项目，项目共分10个地块进行建设，正在审核备案，占地面积约486558m2。
本建设项目为青岛绿城胶州项目的10#地块，总投资约2.6亿元人民币，总占地面积约24564.49m2，总建筑面积约10.50万m2，其中地上建筑面积约7.95万m2，主要建设内容包括2栋塔楼(分别为25F的酒店和25F的住宅)及其下方的3层裙房；地下建筑面积约2.54万m2，主要建设内容为1座负二层的地下车库。项目计划于2010年5月开工建设，预计于2012年2月竣工并投入使用。
项目周围概况：项目南侧为北京路，其余三侧为规划中的绕地块半圆形道路。项目西侧约60m处为在建中的御花园，目前正处于主体施工阶段，再往西与项目距离约220m处为在建中的住宅小区，其中临北京路侧的楼座已建成，其余楼座正处于基础工程阶段；西北侧约330m处为施工中的王家滩安置楼和住宅小区；东
10 侧约200m为在建中的仕府名苑小区，目前该小区临北京路侧的3个楼座已建成，其余楼座正处于基础工程阶段；东南侧约230m处在建中的住宅小区，目前正处于装饰工程阶段；南侧隔北京路为胶州市政府 建设单位：青岛绿城胶州湾房地产开发有限公司
环评单位：青岛市环境保护科学研究院
仲量联行酒店集团出售无锡喜来登酒店
新华网上海１２月７日电（记者陆文军）记者在此间获悉，全球知名酒店投资服务机构仲量联行酒店集团日前将无锡喜来登大酒店和毗连的无锡花园城市综合商业项目销售给香港一家酒店投资机构。但交易价格和具体交易细节并没有透露。无锡喜来登大酒店是无锡唯一的五星级酒店，位于无锡市中心优越地理位置，毗连商业及零售项目。该酒店拥有４１７间客房，包括３３间套房和６７套服务式公寓。酒店还拥有５个餐饮场所，完善的会议设施，以及无锡城市花园商业项目中可租总面积达１０３９８平方米的零售物业。无锡喜来登大酒店的销售是仲量联行酒店集团本年度在中国境内完成的第四笔交易。之前几笔交易分别为位于上海浦东的豪华开发项目２１世纪大厦、北京的财富中心，以及天津盛捷奥林匹克服务式公寓。仲量联行酒店集团行政副总裁柯林斯认为，尽管很多投资者还期待在北京和上海等城市有所行动，但是对二级城市的兴趣也大大加强。
付溟 2010．08.17
