房地产公司二〇一一年总经理报告
2011年是海化融入海油后的夯实基础年，也是房地产企业遇到了国家调控的“政策年”，也是历年来国家实施房地产宏观调控力度最大的一年。为稳定房价，今年国家及地方接连不断地集中出台相关调控新政策，房地产市场一度呈现持币观望，成交量大幅放缓的局面。面对风云变幻、市场起伏不定的2011年，在集团公司及投资发展公司领导的关怀与支持下，公司班子带领全体干部员工，进一步转变观念，认真分析当前的形势，努力克服各种不利因素，齐心协力，扎实工作，全面推行精细化管理，圆满完成了集团下达的经营指标和各项任务。
现将2011年的工作情况汇报如下：
一、全年经营指标完成情况
2011年房地产公司主营业务收入预算目标31761.9万元，累计实现主营业务收入26420.36万元；利润预算目标2978.25万元，累计实现利润3263万元，实际较预算多实现利润284.75万元。
二、务实创新，确保各项目顺利实施
抓质量、促进度、保安全，确保2011年开发建设的三个项目顺利实施，主要是：
1、寿光牡丹花园六栋多层已验收完毕，并分到各住户；三栋高层已基本具备验收条件，预计年底全部验收完毕；地下车库及人防工程的灰土、回填、防水基本完成；同时室外围墙、道路、绿化、水、电、暖安装等工程已全面展开。
2、潍坊阳光花园小区十五栋多层楼、两栋高层楼已具备验收条件，现验收资料已报潍坊市质检站，预计年底全部验收完毕；今年新开工的5个地下车库，1个已全部完工，其余4个年底前完成基础施工。
3、星域花园小区十八栋楼于10月26日全部通过质检站验收合格，并于11月13日将十八栋楼517户与物业公司交接。室外配套水、电、暖及弱电管线全部铺设完成，并已投入使用；室外路面于11月15日全部浇筑完成，附属工程77间车库，11月底已全部完成。
4、天合地块项目地款已全部缴清，小区高起点、高规格进行规划，并打造成潍坊高品质的小区。现规划方案已报潍坊市规划局审批中。
三、营销工作成效显著
公司在激烈的市场竞争中，能够及时准确进行市场预测和分析，以及审时度势对营销策略的调整，保证了2011年各项目营销工作的顺利实施。
由于今年房地产市场波动较大，我们及时把握市场，根据市场变化及时汇报集团公司，按照集团公司安排经集团公司市场部和我公司销售部人员实地考察后，视市场行情，确定销售价格，从5月份开始，寿光牡丹花园二期、潍坊阳光花园一期开盘销售，共销售或接受预定230套，销售情况可喜，回收资金近8000万，潍坊阳光花园二期5栋楼，由于预售许可证未办理完毕，未进行开盘销售。严谨和科学的定价机制得到了集团的一致认可。滨海星域花园二期，房价执行原价格，工程已全部验收，全款住户已于11月18日全部交接房完毕，按揭贷款住户，待按揭贷款下放后，再予交接。2011年各项目销售房款回收率100%，确保了开发资金高效良性运转。
在营销过程中各项目销售人员都兼负房产证办理、按揭贷款工作，潍坊安顺东区办理按揭贷款20户，房产证220户；寿光牡丹花园办理按揭贷款135户，房产证164户，潍坊阳光花园办理按揭贷款60户，星域花园办理按揭贷款120户。
四、加强财务预算管理，提高资金利用率
1、合理调度资金保开发经营，全年资金结算业务近2000笔；通过强化调度，及时汇集资金缴纳了潍坊天合地款2488万元；操作按揭贷款100余笔，按揭金额近3000余万元。
2、积极落实债权清收，今年向集团法律部提交了李清波欠款证据，并拿出了起诉清收意见；多次与洛城供电局核对电费，及时发现了未达账项，索要回用电票据避免了长期挂账预付款；扣回垫付的维修费等16余万元。
3、认真落实集团公司单项预算审批制度，实行业务审批与资金支付审批相分离的控制办法，推动公司经营预算的贯彻执行。全年共审批及送审预算352笔，审批预算额度9720.45万元。
4、及早向银行申请了项目按揭准入，阳光花园、星域二期均具备按揭业务操作，与银行达成尽快发放安顺90户贷款意见，在集团法律部配合支持下实施操作。
较好的财务预算管理工作和资金运作，确保了项目开发的现金流流畅，有效的保证了各项目开发进度。
五、加强了材料采办、工程招标、预算工作，提高了经济效益
1、加强材料成本控制是降低工程成本的重中之重。材料采办按照集团采办要求，在采办过程中全部采取了事前控制的原则，即对产品市场行情密切关注，对即时市场价格必须充分考察，能够正确分析价格走势。2011年根据公司开发楼盘工程需求,准时准量采办了寿光牡丹花园小区、潍坊阳光花园小区、滨海星域花园小区工程用钢材、门窗、线缆、电器、管材、水泥、卫生瓷等各类材料共计60多项，签订物资买卖合同190份，发生采办款项累计 1亿元。其中钢材750万，门窗900万，电工材料750万，水泥920万。其中采取招标采办55次，采办金额9100万元，占全年采办总金额的91%，采取物流公司采购、比价等方式采办118次，采办金额990万元，占全年采办总金额的9.9%。通过对物资采取招标采办的方式，实际发生的采办金额比预算金额节约160万元。
2、工程招标预算工作：审报牡丹花园、阳光花园、星域花园土建及安装材料计划260份，约9500万元；结算三个项目零星工程约1800万元，审减额达到20%，割算三个项目工程共计7036万元；工程招投标签订合同86份，共计1900万元，通过严谨科学的招标预算，全年累计节省资金120万元。
六、加强制度建设，提高服务质量
2011年公司注重企业管理改革，练内功、树形象，重点提高售后服务质量，树立“海化”房地产品牌形象。
为提高企业管理水平，根据集团一年来出台的方方面面的管理制度，公司先后修订了《财务制度》《营销制度》《合同管理办法》等制度和《材料检验、验收工作标准》《售后服务及房屋维修工作程序及标准》等工作程序和标准。这些制度和标准从项目的开始到施工过程控制再到最后完工的各个工作环节，以及公司的各项经营管理的全过程进行了规范。使得公司所有工作都程序化、规范化、标准化，堵塞了管理漏洞，赢得了管理效益。现各项制度已汇编成册，成为公司全体员工工作指导性的规范。
加强工作沟通，杜绝工作错位。在日常工作中，上下、左右、内外时刻保持工作信息沟通畅快，消除因缺乏沟通而造成的工作失误。公司班子放权部室大胆管理，大胆工作，工作程序明显顺畅。这样，变复杂的事情为简单化、程序化、规范化，员工的心情自然坦然，工作积极性也空前高涨。
2011年，公司内和谐、稳定、积极，处处呈现欣欣向荣景象。
七、加强安全生产，提高文明施工
全面宣传贯彻海油总公司HSE理念和“五想五不干”安全行为准则，我公司项目管理始终坚持“安全第
一、预防为主”的方针，公司领导班子对三个项目部进行了安全分工包靠，层层落实责任制及一系列安全检查和保障措施。在签订施工合同的同时与各承包商单独签订安全管理合同，并出台了对承包商的安全考核细则做为日常安全管理考核准则。
今年以来，公司按照集团公司HSE部安全工作总体思路与方法，围绕“危险辨识—标准化作业—安全培训—安全评价”强化过程控制，推进精细化管理，提高安全工作的执行力，建立健全安全保障体系，完善施工现场安全管理办法。全年完成厂级安全培训16次，培训人数70人次，整改各类安全隐患46项，制定并实施了安全标准化，开展“全员岗位练兵”和安全操作规程培训，加强职工标准化操作，实现了全年安全工作任务目标。
八、加强党建和精神文明工作，注重廉政建设
党建、思想政治工作和精神文明建设也是一项长期的与生产经营并重的工作。廉政建设工作作为房地产开发经营企业显得尤为重要，领导班子向来高度重视。进入海油，公司领导班子能够迅速带领全体员工学习并接受海油的先进管理理念和企业文化，并宣贯到每个生产经营的环节之中。
公司工程招标、材料招标及比价采购等一系列生产经营活动，领导班子成员从来不给下属施加影响，从未有过递条子、打招呼等不合规行为。规模较大的招标活动都邀请集团监察部门予以公正监督，保证了招标工作的公正、公平性，也降低了工程成本。
同时，加强了督察制度和透明公示栏制度建设，营造透明的工作环境、服务环境。公司每年都严格签订并层层落实责任制，与外来施工单位也都签订《廉政建设责任书》，对吃请等不良现象都专门做了处罚规定，较好地维护了公司利益和形象，至今公司从未发生过一起违法违纪案件。公司的党员干部接受住了考验。
按照集团公司党委《迎“七一，庆党建》读书活动的要求，公司支部迅即组织党员干部学习了《党史》、《毛泽东传》等书籍，通过每周一次集中学习和党员自学的方式，使广大党员干部都有更深刻的认识，政治素质更有提高。每名党员干部学习笔记都越过8000字以上。平时也能够及时传达学习省市和集团党委一系列重要会议决定和文件精神，并结合日常生产经营落实其中。党建、思想政治和精神文明工作稳步发展。
九、管理创新及精细化管理
1、根据集团公司下达的2011年任务指标，公司制定了2011年年度经营预算指标及考核细则，按照各部室业务职能将预算指标层层分解，并对月度、年度预算完成情况进行考核，考核结果与效益工资挂钩，实行月月考核奖惩兑现，充分调动全员的积极性。
2、进一步加强了公司营销信息化管理。销售实现价值。根据现在营销信息化管理的要求，公司外聘了熟悉房地产营销的专业设计公司开发了适合我公司的营销软件，规范并精细化了营销管理工作。
3、加强了材料供应程序与制度的改革。供应决定价值，大力加强了成本控制，努力提质降耗，严格了精细化管理。
4、继续细化了公司内部管理制度改革，全面提升管理水平。根据集团相继出台的各项管理制度，完善了我公司的各方面管理制度建设。全面加强风险管理，优化了内部管理控制。
十、存在的问题和不足：
总结二〇一一年的工作，虽然取得了一定的成绩，但不足之处也显而易见，主要是我们的基础管理还不够严细，对每个岗位的工作标准要求还不够高，整体队伍的专业水平和思想素质还有待提高；再就是专业技术人员缺乏，与公司发展要求不相适应；思想解放还有待拓展，经营思想和理念还有待学习开阔。
山东海化房地产有限公司
