武穴市房地产市场调查概述
一、武穴概述
武穴位于长江中游北岸，大别山南麓，鄂东边缘，地扼吴头楚尾，历来是鄂、皖、赣毗连地段的“三省七县通衢”。全市东西最大横距43公里，南北最大纵距42公里，版图面积1200.35平方公里，北部为大别山余脉，中部丘陵起伏、湖港交错，南部为带状长江冲积平原。全市行政区划为4个办事处、8个镇，辖325个村，共80万人。耕地面积53.5万亩，水面21.9万亩，山林31万亩。
武穴港是长江十大深水良港之一。同时，全国最长的铁路京九铁路和全国最长的高速沪渝高速出入口，使武穴成为全国少见的“三长”交汇之地，孙中山先生在《建国方略》中列入开发计划,民国中期成为鄂省“七大商埠”之一,素有“入楚第一门”、“鄂东门户”之称，武穴处在全国实施梯度开发的战略的“结合部”，成为湖北长江经济走廊建设和边缘发展战略的重点倾斜地区。
二、城区规划
随着京九铁路和沪蓉高明公路的开通，石佛和大金两镇因此成为城区对外交通的门户和对外发展的窗口，为了保障中心城区对外交通的通畅、便捷和管理，规划拟将大金镇纳入城区与石佛诗组团一并控制，因此武穴城区布局形式以中心城区小组团为主，及中心城区+龙坪组团+田镇组团+石佛寺组团。武穴市城区现辖武穴、刊江、田镇、龙坪四个城区，人口约26.8万。中心城区系指武穴、刊江两办事处，高新技术园区及杨林组团。城市中心街道为民主路和永宁大道，两条大道为十字交叉路线，交汇点为武穴老城区市中心，黄商、翡翠步行街、地下商场、大型超市基本都在此交汇处扎堆云集。
三、武穴经济
武穴全市实现地区生产总值180.4亿元，社会消费品零售总额72.1亿元，固定资产投资133.7亿元，全口径财政收入19.1亿元，公共财政收入8.4亿元，同比分别增长11.7%、16%、32%、18%和16.2%。实现规模以上工业总产值213亿元，增加值58.8亿元，分别增长29.8%和25.7%。扎实推进项目建设，投资3亿元集中建设“一区三园”，实施各类500万元以上项目447个，其中亿元以上项目35个，新开工亿元项目25个。新引进项目33个，其中亿元项目11个。全力推进现代农业，粮食生产实现“九连增”，农民收入实现“六连快”，农业产业化、农产品加工、新农村建设稳步推进，实现农产品加工业产值80亿元。武穴大力推进现代服务业，商贸物流、文化旅游、建筑房产、金融保险等快速发展，有力促进了经济繁荣。
全市用于教育、就业、医疗、卫生、社会保障等方面的支出达到9.6亿元，占财政总支出的50.4%。农民人均纯收入8438元，增长20.1%；城镇居民人均可支配收入18100元，增长14.9%。居民消费价格涨幅为3.1%。城乡居民养老保险和基本医疗保险制度实现全覆盖。
武穴连续五年被评为黄冈市“县（市、区）领导班子经济社会发展业绩考核”第一名。武穴、田镇、梅川、刊江、花桥5个镇处进入黄冈市“经济社会发展业绩考核二十强乡镇”。2008年被评为“全省县域经济发展先进县市”；先后荣获全国科技进步、科普示范、体育先进县市和粮食生产、“双低”油菜、生猪调出大市等近百个荣誉称号。
四、代表性楼盘概述
嘉和 财富城地处北川路百汇大厦对面（原水泵厂），为商住一体，总建筑面积11万㎡，其中住宅为4——28层，建筑面积6.2万㎡，商业建筑面积4.8万㎡，商业共四层，单层商业面积约12000平方米，分地下一层，地上三层，负二楼为停车场，负一楼规划为沃尔玛，地上三层规划为商品MALL，集肯德基、大地影院、仟吉、时尚餐饮、购物等商业于一体，项目推广造势叫强，在武穴较有影响力，商业前景较可以。目前住宅已经售卖完毕，商铺1楼均价约3——5万/㎡，2楼均价约1——2万/㎡，3楼暂不售卖，开发商承诺10年包租返82%回报。预计2014年国庆开业，但商铺销售情况一般。 龙潭国际商贸城（城市新街）地处永宁大道汽车站旁，为商住一体，定位于城市综合体，总建筑面积13万方，其中住宅3万㎡，商业8万㎡，有苏宁电器、中百仓储、华夏影城入驻，其中商业销售部分为2.5万㎡，商铺售价1楼3万/㎡，2楼2万/㎡，3楼不售卖。苏宁和中百入驻主楼则不卖，住宅已经全部售卖完，商业规划武穴首条大型商业步行街，因地处市中心，所以销售较好。属于目前所开发盘中位置最好的盘，商业前景较好。
明惠广场地处武穴二里半社区对面，规划为城市综合体，总规划建筑面积17万㎡，定位为：购物休闲、娱乐、商务、物流为一体的新城市商业中心，具体规划含：五星级酒店、休闲广场、步行街、5A写字楼、淘宝城、购物中心、品牌展示中心等，地段稍靠偏，相当于现在的汉口北，推广较强，商业售价1——3万/㎡，销售一般。 新城国际花园地处民主路与刊江大道交汇处，浙江东阳的老板投资开发，以住宅为主，商业为辅。总规划建筑面积为16万㎡，分四期开发，目前在销售三期，而且三期基本已经销售完毕，均价4200元/㎡，商业商铺均价1.5万/㎡，而且基本销售完毕。项目主打高品质物业、高品质住宅、高绿化率牌。迎合了武穴市场需求，又属新老城区交汇处，销售较好！
（注：橘色表示未开盘，绿色表示已经开盘）
五、楼市分析
A、开发篇 金色豪园
武穴地产开发的标志性楼盘应属金色豪园，在2006年首先开展了按揭贷款业务。在当时武穴普通单价600元以下的情况下，金色豪园销售表价为800元左右。成小区建制的开发拉开了武穴房地产市场的序幕。
B、渐入佳境：翡翠家园、港湾月色、丽江豪园
其后几年的武穴的房地产开发一路顺风，翡翠家园项目在商业部分（步行街）极大刺激了地产开发的热潮。此外还有丽江豪园、扬子、锦江星城等等。地产开发利润如此之高，销售环节门槛如此之低，投资及刚性需求如此旺盛，从而使得武穴地产开发呈全面开放之势。
C、高起篇：东磁新城国际花园 在城镇居民可支配收入1.5万左右水准线的武穴，现在武穴楼盘起步价达到了3200以上，部分楼盘均价已过4300元/㎡。环顾周边城市，如浠水、黄梅都远在此之下，售价可以与黄冈进行对比。作为三线城市的黄石黄冈除主城区中心地带的地产开发房价较高外，其他区域起价也仅在3000以上。而小区开发的规模、环境、物业、销售成本、拿地成本都在作为四线城市武穴之上。
东磁•新城国际花园项目，以横店东磁上市公司为背景，以沿海地产开发模式打造建筑风格、小区规划、园林景观、物业等高品质为宣传口径，迅速拉升武穴区域房价。吴楚、明珠豪苑及龙洲新天地、世纪江城等一起确立了武穴房价3000以上起步的市场形势。 D、群雄竞起
2013年，武穴地产开发呈现全面爆发状态。面临销售的楼盘，除尾盘如港湾月色、锦锈乐园等外，二三期销售的还有东磁、龙洲新天地、吴楚时代等；新开发的有明惠广场、东城明珠、龙潭城市新街、明珠豪苑、龙州房产、嘉和财富城等大盘，基本都集中在2013年和2014年。
武穴新盘基本集中开发在永宁大道和刊江大道上面，永宁大道是武穴老城区主干道，刊江大道是武穴新老城区交汇处，现武穴盘量大约为17个左右，住宅基本均价为3600元/㎡，商铺售价均价为2万/㎡，部分盘商铺暂无销售计划，凡在销售的商业部分，只卖一二楼，三楼都不售卖，据推理是市场需求较弱，难以销售导致。
纵观所有楼盘，各楼盘代理公司良莠不齐，大部分销售中心装修一般，销售员极不专业，代理公司准入门槛比较低。但住宅销售都比较乐观，就武穴目前盘量和销售价格，都有空间，众多新盘在一定时期内呈现同期放量的情况不太容易出现。刚性需求还未满足，但面对如此多的楼盘纷纭推出，群雄竞起局面必然形成。
