成都二环路商业地产调查报告
引言
近俩年成都商业地产发展的状况分析，其增长与住宅增长呈明显差异，甚至有回落的趋势。商业地产在经过它短暂的“暴力式”疯涨后，在进入到规范、有序的发展环节时，其矛盾和运营缺点就会集中暴露出来，在这样的产业背景下，投资商业地产就需要客观的分析市场的投资潜力和可行性。
结语
商业地产方兴未艾，商业地产利益诱人，但商业地产并不是简单的“商业+房地产”，它在理念、设计、招商、运营、管理等方面构成自身的一个价值链，其开发应重点认清商业的内在规律。商业物业的价值体现是通过最终的经营利润是否最大化体现出来的。不论在何种运营模式下，坚持只租不售的经营模式是理性的开发商必须认识到的。所以我们不能失去理智，我们应该谨慎观察、理性对待，也许明天成都商业地产就是“柳暗花明”。
从光华片区商业的经营状况来看，水木光华项目的商业项目经营状况较好，其项目内的菜市场以及商业楼目前入住率均达到90％以上，商业楼主要引入大型餐饮、部分生活配套超市等；成都花园商业铺面的经营状况也较好；反之，靠近金沙板块的博瑞都市花园目前的商业经营状况不甚理想，大面积的商业空置，部分经营的商业铺面也仅为档次较低的餐饮以及部分社区配套，由于博瑞地产商业项目的空置以
及优品道的开发，目前博瑞都市花园商业楼二楼作为博瑞地产的办公物业使用；
从光华片区未来的商业竞争来看，主要物业为优品道项目的商业物业，供应总体量10万㎡左右，且该项目与大型连锁——易初莲花达成了20年的经营协议，随着该项目的呈现以及易初联花的入住，将进一步加剧区域社区商业的生存，金沙、光华片区内的社区小型商业铺面的发展前景堪忧；
金沙片区目前大部分商业项目处于空置状态，大量的商业项目在短时间内上市，造成目前市场上区域商业竞争激烈，同时产品同质化现象异常严重，该区域内目前呈现的项目除金沙国际商城外其他项目的经营均举步维艰；
金沙园的社区规模和商业体量是三个楼盘中最大的，该区域由于住宅社区入住率较低，其商业部分有两条划分社区的商业步行街以及社区四周临街的商铺。前期该项目的商业项目引进了诺玛特入住，但经营状况不佳；随着诺玛特自身的原因从金沙园商业楼退出后，金沙园大面积的商业楼目前一直处于空置状态，对商铺投资者的信心打击较大；
目前在经营的商铺中，以金沙园三期大华朗晴居的商铺租售率最
高，其与金沙西园相对的临街商铺，出租率达到了80%。经营的主要为部分社区配套商业以及针对周边建筑工地而设置的低档次餐馆；空置率最高的是金沙园北侧的商铺，除与青羊大道、芙蓉路相交汇的路口处有部分商铺经营外，其余大部分商铺处于空置状态。
金沙园一二三期住宅总体量达到20万平米左右，配置了大体量的商业铺面，但随着竞争能力超越社区商业的金沙国际商城引入西单商城，正式进入经营状态开始，金沙园周边的社区商铺经营举步维艰；目前总体商业经营率约40%，一二三期目前在经营的商铺总面积约为12000㎡。以三期大华晴朗居出租率最高，达到约70%。其余项目的商业物业基本上全部处于空置状态。
金沙片区由于受到来自于光华大道以及羊西线商气的分割以及阻隔，区域内的商业经营状况一直不好；未来发展中，该区域将受到来自于光华大道通车后的强大压力，因此，区域内的商业经营前景亦存在较大的风险。
从未来片区商业发展来看，大体量商业项目即将涌现，商业总体量近40万平方米，光华片区供应体量较大、光华大道沿线以及温江新城的项目将对区域形成冲击，新进项目如果没有可供支撑的业态，项目的经营将面临巨大的风险和压力，如何对该区域的商业项目进行准确的前期定位和运作，寻找合适的进入空间，实现差异化竞争将成
为商业项目成功的关键所在。
