西宁市住房专项维修资金管理办法
（征求意见稿） 第一章 总 则
第一条（目的依据） 为了维护业主的合法权益，建立城市住房专项维修保障机制，加强住房专项维修资金管理，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》等法律法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条（适用范围） 本市行政区域内商品住房、经济适用房、单位集资建房、拆迁安臵房和公有住房专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。
第三条（名词释义） 本办法所称住房专项维修资金，是指由业主或公有住房售房单位交存的，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的资金。
本办法所称共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
本办法所称共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
第四条（遵循原则） 住房专项维修资金实行统一交存、专户存储、业主决策、专款专用、政府监督的原则。
第五条（主管部门） 市房产行政主管部门是本市住房专项维修资金的行政主管部门，负责对本市住房专项维修资金的统一归集和监督管理。
市辖县房产行政主管部门负责本辖区内专项维修资金统一归集和监督管理。
市财政、审计部门按照各自职责负责对住房专项维修资金的财务和审计监督工作。
第二章 资金交存
第六条（交存范围） 下列物业的业主应当按照规定交存住房专项维修资金：
（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；
（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。
前款所列物业属于已售公有住房的，售房单位应当按照本办法的规定交存住房专项维修资金。
第七条（免交范围）物业管理区域内的物业服务用房、公用设施设备间、设备架空层、物业管理区域内按规划配建的非机动车车库（棚）、建设单位以物业买卖合同或者其他书面形式承诺全体业主所有的配套房屋不交存住房专项维修资金。
物业管理区域内，不属于全体业主所有的车库及其他非住宅物业的所有人应当按本办法第六条规定交存住房专项维修资金，专户管理银行应当以户门号或车位号分设户账。
第八条（商品房交存标准） 新建的住宅、非住宅物业的业主按照所拥有物业的建筑面积交存，首期住房专项维修资金按照以下标准交存：
（一）无电梯的住宅、别墅按每平方米70元交存；
（二）非住宅、有电梯的住宅按每平方米100元交存。 前款所列首期住宅专项维修资金交存标准，应当根据本市实际情况适时调整，由价格行政主管部门组织听证、审核后，经市人民政府批准后公布。
第九条（公有住房交存标准） 已购公有住房的维修资金，由售房单位和购房人共同交存，首期住房专项维修资金按照以下标准执行：
（一）业主按照所拥有物业的建筑面积交存专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期专项维修资金数额为本市房改成本价的2%。
（二）售房单位按照售房款的20%从售房款中一次性提取专项维修资金。 第十条（交存途径） 首期住房专项维修资金由开发建设单位代收代交。
第十一条（交存方式） 开发建设单位应当在办理商品房所有权初始登记前，按本办法第八条的规定，将其代收的已售房购房人交存的专项维修资金以及代交的尚未售出房屋的专项维修资金统一交存至市房产行政主管部门指定的银行专户管理，凭全部足额交清的凭证办理房屋所有权初始登记。
购房人应当在签订商品房买卖合同后或办理所有权分户登记前，将专项维修资金交给开发建设单位，并凭市房产行政主管部门出具的分户交款凭证办理房屋所有权登记。
商品房在销（预）售时，开发建设单位与购房人应当在销（预）售合同中约定专项维修资金的交存事项。
第十二条（未交措施） 购房人未按照本办法规定交存首期住房专项维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付给购房人。
开发建设单位、购房人未按照本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，市房产行政主管部门不得办理房屋所有权登记。
第十三条（续筹标准） 业主分户账面专项维修资金余额不足首期维修资金30%的，应当按照业主拥有的房屋建筑面积比例续交，续交后的业主分户账面余额不得低于首期交存的数额。
第十四条（续筹方案） 专项维修资金的续交方案由业主委员会拟订，提交业主大会决定后，由业主委员会或物业公司具体实施。
第十五条（拒交措施） 业主拒不履行续筹义务的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。
第三章 资金使用
第十六条（使用原则） 住房专项维修资金的使用，应当遵循程序规范、公开透明、受益人与负担人相一致的原则。 第十七条（使用范围） 物业管理区域内共有部分、共有设施设备保修期限满后的维修、更新和改造费用，除国家有关规定和物业服务合同已明确在物业服务费中列支外，可在专项维修资金中列支。
第十八条（禁用范围） 下列费用不得从专项维修资金中列支：
（一）应当由建设单位或者施工单位承担的物业共有部分、共有设施设备维修、更新和改造费用；
（二）应当由相关专业单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；
（三）因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的修复费用；
（四）根据物业服务合同应当由物业服务企业承担的维修养护费用；
（五）法律、法规、规章及国家和省有关规定中明确由有关单位和个人承担的费用。
第十九条（分摊方式） 专项维修资金的支出由相关业主按照其物业建筑面积的比例分摊。
第二十条（分摊类型） 物业共有部分、共有设施设备维修、更新和改造费用按照下列规定列支：
（一）涉及整个物业区域的共有部分、共有设施设备的维修、更新和改造费用，在该区域全体业主专项维修资金账户中列支；
（二）涉及单幢或部分物业共有部分、共有设施设备的维修、更新和改造费用，在其相关业主的专项维修资金账户中列支；
专项维修资金不足支付维修费用的，不足部分按照物业建筑面积按比例由相关业主分摊。
第二十一条（使用程序） 需要使用住宅专项维修资金的，由业主委员会或社区根据维修项目提出维修资金申请使用方案，经专项维修资金列支范围内，专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过，并进行公示，报市房产行政主管部门审核同意后，组织施工单位进行维修改造。施工完毕后由市房产行政主管部门将所需资金划转到维修单位。
维修资金使用方案应当包括拟维修、更新和改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需要临时使用维修资金情况的处臵办法等内容。
第二十二条（无法申请使用） 业主分户账面专项维修资金余额不足首期维修资金30%的，不得申请使用维修资金，按照第十三条、十四条的要求续筹后方可申请使用。
第二十三条（应急机制） 应当按首期交存的专项维修资金总额的3—5%设立应急备用金，用于涉及房屋安全、停水、停电、电梯停运等紧急情况下的维修和更新。
前款规定的紧急情况，需要立即对住房共有部分、共有设施设备进行维修和更新的，由物业服务企业或者相关业主提出建议，经业主委员会或者社区居民委员会证明核实，可直接拨付维修资金。物业服务企业或者相关业主未按规定及时实施维修和更新的，市、县物业主管部门可以组织代修。
第二十四条（其它收益）下列资金应当转入住房专项维修资金滚存使用：
（一）住宅专项维修资金的存储利息；
（二）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外；
（三）共用设施设备报废后回收的残值；
（四）其他根据国家规定利用住宅专项维修资金产生的增值收益。
第四章 资金管理
第二十五条（资金属性） 业主交存的住房专项维修资金属业主所有。公有住房售房单位提取的住房专项维修资金属售房单位所有。
第二十六条（转移变更） 房屋权属转让时，原业主和变更后的业主应持房屋买卖合同、不动产发票、双方身份证明及维修资金交存发票到市房产主管部门办理住房专项维修资金转让手续，该房屋维修资金分户账中结余的资金随房屋权属同时转让，原业主缴存维修资金的余额不予提取，由受让人向原业主支付或从其约定。
房屋所有权转让时，原业主未交存首次专项维修资金或所交存的资金余额不足首期应交存标准的，由转让当事人协商足额缴存后，方可办理房屋所有权转移登记。
第二十七条（房屋灭失） 因拆迁或其它原因造成房屋灭失的，按照以下规定返还住宅专项维修资金：
（一）房屋分账中结余的住宅专项维修资金返还业主。
（二）开发建设单位交存的住宅专项维修资金账面余额返还开发建设单位。开发建设单位不存在的，按照财务隶属关系，收缴同级国库。
（三）公有住房售房单位交存的专项维修资金账面余额返还售房单位；售房单位不存在的，按照财务隶属关系，收缴同级国库，作为廉租住房补贴资金来源。
第二十八条（专户管理） 市房产行政主管部门应当与专户管理银行签订资金监管协议，委托专户管理银行办理专项维修资金帐户的设立、交存、使用、结算等手续，并在专户管理银行设立本市专项维修资金专户。
在专项维修资金专户中，应当建立专项维修资金明细帐，以一个物业管理区域为单位立帐，并以房屋户门号设分户帐，记载分户帐的交存、使用、结存等情况。房地产开发建设单位、公有住房售房单位交存、提取的首次专项维修资金按物业管理区域单独立帐。
第二十九条（计息标准）维修资金自交存之日起，按照公积金相关政策的规定计息，由市房产行政主管部门和专户银行按年结存到户，滚存使用。
第三十条（对账复核） 专户管理银行应当每月一次向市房产行政主管部门发送住房专项维修资金对账单。
市房产行政主管部门对资金账户变化情况有异议的，可以要求专户管理银行进行复核。
第三十一条（查询制度） 市房产行政主管部门应当建立专项维修资金查询制度，接受业主、公有住房售房单位对其分户账中专项维修资金使用、增值收益和账面金额的查询。
第三十二条（管理费用） 代管住房专项维修资金期间发生的资金管理系统运行维护费用及管理费用，应编报预算，经同级财政部门审核后，从住房专项维修资金的增值收益中列支，并与维修资金分账核算。
第三十三条（财会制度） 住房专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部门有关规定，并依法接受财政、审计部门监督。
第三十四条（票据管理） 住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当执行财政部门有关规定，并接受财政部门的监督检查。
第五章 法律责任
第三十五条（业主拒续筹责任）违反本办法的规定，业主不交存或者不续交应分摊的住宅专项维修资金的，业主委员会可采取相应的催交措施。
经业主委员会催交，业主仍不交存或续交应分摊的住宅专项维修资金的，由市房产行政主管部门责令其限期交存。
第三十六条（企业责任） 开发建设单位违反本办法第十二条规定的，由市房产行政主管部门责令限期改正；逾期不予改正的，每套处以5000元以上30000元以下罚款。
第三十七条（挪用责任） 开发建设单位、物业管理企业、业主委员会违反本办法规定挪用专项维修资金的，由市房产主管部门追回挪用的维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额1倍以上2倍以下的罚款；物业管理单位挪用住宅专项维修资金，情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
第三十八条（行政机关责任）市房产主管部门、市财政部门及其工作人员利用职务上的便利，挪用住宅专项维修资金，收受他人财物，不依法履行住宅专项维修资金的监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的，应当给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 第三十九条（银行责任） 专户管理银行违反本办法规定，未向交存人出具维修资金缴存凭证，或者未履行资金支出规定程序而支出资金的，或者发现资金支出违反本办法规定而未向市房产行政主管部门及时报告的，市房产行政主管部门可以单方取消与专户管理银行的资金监管协议，情节严重的，依法追究专户管理银行的法律责任。
第六章 附 则
第四十条 市房产行政主管部门可以依据本办法制定实施细则。
第四十一条 本办法由市房产行政主管部门负责解释。 第四十二条 本办法自公布之日起施行。2008年6月30日印发的《西宁市人民政府办公厅关于印发西宁市城市住宅共用部位共用设施设备专项维修资金管理试点方案的通知》（[2005]105号）同时废止。
《西宁市物业专项维修资金管理办法》经市政府常务会议于近日审议通过，对我市首期物业专项维修和住房维修资金交存标准、资金的使用及管理予以明确规定。该办法将于12月1日起施行。
物业专项维修资金专项用于物业保修期满后共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的资金。新建的住宅、非住宅物业的业主按照所拥有物业的建筑面积交存，首期物业专项维修资金交存标准为：多层住宅(未配备电梯)每平方米60元；多层住宅(配备电梯)、别墅每平方米70元；小高层、高层住宅、办公用房每平方米80元；车库、商业用房按每平方米90元标准交存。
已售公有住房的维修资金，由售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取专项维修资金；业主按照所拥有物业的建筑面积交存专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期专项维修资金数额为本市房改成本价的2%。
物业管理区域内共用部分、共用设施设备保修期限满后的维修、更新和改造费用，可在专项维修资金中列支。应当由建设单位或者施工单位承担的更新改造费用以及应当由有关单位承担的设施设备的维修、养护费用等不得从专项维修资金中列支。 (作者：啸宇)
