物业管理作为现代化城市管理和房地产经营管 理的重要组成部分, 是一个有着巨大发展潜力的新 兴行业, 其发展除了需要一个成熟规范的物业管理 市场外, 还必须有一批具有较强竞争实力且能够参 与市场竞争的物业管理公司。物业管理行业内部是 由单个物业管理公司构成的, 其发展状况的好坏直 接影响整个行业的发展水平。当前, 物业管理公司竞 争力普遍不高已成为制约物业管理行业发展的关 键。本文从建立物业管理公司竞争力的指标体系出 发, 在对天津市各类物业管理公司进行实例评价的 基础上, 提出了增强物业管理公司竞争力的对策研 究。
一、物业管理公司竞争力评价指标体系的构建 及评价方法选择
目前, 物业管理公司处于极其复杂的环境之中, 既有管理体制
、
政策法规、市场发展状态、经济形势
以及客户意识等外部因素的影响; 同时也受企业经
营机制、管理方法、人员素质、服务手段、服务意识、经营规模、物业类型等内部因素的制约。这些因素的 变化都直接或间接地影响着物业管理公司的竞争能 力及长远发展。
为了客观、科学地对物业管理公司的竞争力进
行衡量和评价, 需要设计一套科学、完整并且能够从 全方位、多角度反映物业管理公司竞争能力的指标 体系和评价方法, 在遵循导向性与规范性、可靠性与 可行性、相关性与可比性三个原则的前提下, 结合物 业管理公司自身运营的特点以及未来的长远发展, 30
提出从公司财务状况、公司综合服务和无形资产三 个方面来构建物业管理公司竞争力的评价指标体
系。该指标体系共有1 个目标层, 3 大准则层、10 项 要素层和37 个指标因子构成。
(一)财务评价指标体系
作为物业管理公司竞争力指标体系的核心, 该 体系能够反映公司当前所处的市场状态
、
竞争能力
和财务实力、融资能力, 用来衡量公司管理水平的高 低以及管理绩效和资产运营的好坏。其由赢利能力 指标(营业收入利润率、资产报酬率、资本金利润率、资本金保值增值率、成本费用利润率)
、发展趋势指
标(资金增长率、营业收人增长率、资本积累率)
、偿
债能力指标(资产负债率、流动比率、速动比率、利息 保障倍数) 和营运效率指标(应收帐款周转率、应收 帐款损失率)4 部分、共14 项指标因子构成。
(二)综合服务评价指标体系
该指标体系的设置在考虑公司经济效益的同
时, 兼顾公司经营过程中社会和环境两方面的效益, 因此由社会效益评价指标(物业完好率、维修及时 率、维修合格率、住户评价满意率)
、环境效益评价指
标(安全环境指标、绿化环境指标、卫生环境指标)和 经济效益评价指标(房屋租金收缴率、陈欠租金收缴 率、物业管理服务费收缴率、人均利税率)3 部分、共 1 项指标因子构成, 从不同侧面反映物业管理公司 的服务质量和服务水平。
(三)无形资产评价指标体系
物业管理公司的无形资产在企业的经营过程中
起着特殊作用, 它可以更加全面地评价企业的经营 活动, 衡量其潜在的实力和竞争力。该指标体系由专 业人员能力(从事专业工作年限、受教育程度
、员工
能力等级、专业人员比例、相对工资水平)、内部结构 能力(对内部结构的投资、对信息处理系统的投资, 支持人员的比例、企业文化状况) 和外部结构能力 (企业商誉、与业主的关系、企业形象)3 部分、共12 项指标因子构成。
在建立物业管理公司竞争力评价指标体系的基
础上, 选用层次分析法(A H P 法) 对物业管理公司的 竞争力进行综合评价。对于一些重要但缺乏统计数 据的指标因子, 可通过德尔菲法(专家咨询法) 进行 量化处理。
二、实例比较及天津市各类物业管理公司剖析
本文选取了天津市房管站转制的物业管理公
司、房地产公司下属的物业管理公司以及独立组建 的物业管理公司或合资型物业管理公司等3 个具有 代表性的物业管理公司进行分析, 得出房地产公司 下属的物业管理公司的竞争力最强, 其次是独立组 建的物业管理公司或合资型物业管理公司, 房管站 转制的物业管理公司的竞争能力最差。
结合上述评价结果, 对3 类物业管理公司的内
部运行机制作深人剖析:
(一)房地产公司下属的物业管理公司
目前, 这类物业管理公司主要对本公司开发建
设的物业进行管理, 采取计划价格和市场价格相结 合的机制, 初步做到了企业化经营。但是, 这类物业 管理公司是在一定背景下一定阶段的产物, 也存在 一些问题和不足。一是物业管理投人小, 难以形成有 实力的企业, 不足以创建名牌; 二是开发商自办的物 业管理公司与开发商关系复杂, 管理混乱; 三是这类 公司企业性质弱化, 远未达到现代企业制度的要
求。
(二)房管站转制的物业管理公司
这类物业管理公司主要服务对象是单位自管和
房地局系统直管的房屋, 虽然已经打破事业行政单 位的体制, 转轨为相对独立的经济实体, 但其管理性 质仍然是旧体制下的行政型、福利型物业管理公司, 存在服务意识落后、机制老化、人员臃肿且素质较低 等问题。
(三)独立组建或合资型物业管理公司
这类物业管理公司是专门从事物业管理经营的
组织, 初步建立了现代企业制度, 在实施管理和提供 服务时能够按照市场规律的要求, 实行企业化的经 营和专业化
、
社会化的管理。该类企业与前两类企业
最显著的区别在于, 企业具有独立的经营自主权。从 长远看, 这类物业管理公司具有良好的发展前景, 其 竞争能力随着市场经济的不断完善和发展而越来越 强。
三、增强物业管理公司竞争力的对策研究
(一)外部环境营造
l、加快管理体制改革的步伐
在我国经济体制转轨期间, 要实现物业管理行
业的法制化、规范化运作, 就必须进行管理体制的改 革。在改革的过程中, 一方面应充分发挥政府在宏观 管理中的作用, 做好物业管理的各项政策法规的制 定工作和物业管理公司资信度的管理工作; 另一方
面, 行业协会要制定“ 行约”、“ 行规” , 用来约束和规 范物业管理企业的行为, 同时也要打破行业垄断, 加 强各个物业管理企业之间的沟通与联系, 提高整个 行业的运行效率。
、
建立以招投标为核心的市场竞争机制
近年来, 虽然物业管理行业在我国有较大发展,
但从行业整体来看市场化水平不高, 各物业管理公 司内部缺少有效的市场竞争机制, 严重影响整个行
业的发展。为此, 应当在物业管理行业中建立以招投 标为核心的市场竞争机制, 其优势在于: 一是有利于 企业提高服务质量, 创造品牌; 二是有利于企业加强 成本核算, 赢得市场份额; 三是有利于推动物业管理 行业的发展和市场的规范化运作。
、
建立健全相关的法律法规
物业管理是市场经济的产物, 保证物业管理行 业健康
、有序发展的前提是法律法规的建立与完善,
物业管理法律法规的不断完善应在明确各主体间权 利和义务的基础上, 努力做好以下工作: 一是前期从 规划人手, 制订相应的法规, 为将来物业管理公司开 展工作奠定基础; 二是规范包括人住合同、物业综合 管理规定、住宅小区管理委员会章程、业主手册、公 司员工手册等在内的公共契约; 三是确定纠纷处理 规章; 四是建立房屋、设备维修基金的法规; 五是建 立包括治安管理、
清洁管理、收费标准等方面的制
度。
、
强化物业管理企业资信度的管理
首先, 政府主管部门或行业协会要依据服务范
围、服务能力、从业人员的资格水平等条件确定物业 管理企业的资信等级和评定标准, 并以条例或办法 的形式予以公布
。其次, 政府主管部门或行业协会可
以依据企业资信等级的评定标准, 在认真审查物业 管理企业综合实力的基础上, 做好物业管理企业资 信等级的评定工作。最后, 对于未达到资信等级的物 业管理企业要采取兼并或取消经营资格等手段予以 淘汰; 对于资信等级较高的物业管理企业要予以积 极扶持, 树立一批品牌物业管理企业。
(二)强化内部管理
1、强化服务意识, 树立品牌意识
品牌作为企业无形资产的核心, 在企业的经营
发展过程中起着重要作用。因此, 物业管理公司应通 过提供高质量的服务, 使业主满意, 从而树立企业形 象, 产生品牌效应。主要做法有: 一是以规范化的服 务孕育品牌。规范化的服务是指物业管理合同的规 范化、物业管理服务内容的规范化以及员工服务行 为的规范化; 二是引进CI 设计, 树立企业品牌形
象。
2、实现规模化经营, 走集团化发展道路
走规模化经营、集团化发展的道路是适应社会 主义市场经济发展客观需要的一种新型的企业发展 模式。通过企业间的联合, 实现优势互补, 发挥企业 的规模和群体优势。其优势体现在: 一是有利于企业 在微利经营中实现经济效益, 从而实现社会效益、环 境效益和经济效益三效合一; 二是有利于加强对人 才的吸引力和凝聚力, 发挥人才优势, 提高物业管理 公司的市场竞争力; 三是有利于拓宽企业经营领域, 实现企业发展的良性循环。
、实现多元化经营, 拓展企业资金渠道
为了改变当前大多数物业管理公司亏损的现
状, 增加收人来源, 各物业管理公司可以在现行政策 法规允许的范围内, 利用自身优势开展多种经营, 广 拓资金渠道, 增加收人来源, 加强内部造血机能, 实 现利润最大化。物业管理公司在走多元化经营道路 的过程中, 必须立足服务于业主, 开发经营特色9 主 要做法有: 一是物业管理公司以所管物业为依托开 展综合服务, 大力发展零售、饮食等投资少、见效快 且与居民生活息息相关的项目; 二是物业管理公司 可以根据自身实力开办一些经济实体。
4、提高物业管理人员的整体素质
物业管理公司必须始终把加强员工队伍建设作
为一项重要的基础工作, 通过各种形式, 开展不同层 次的职工培训, 包括上岗前培训、在职培训、专题讲 座、学历培训等, 在提高员工技术水平的同时, 也着 重抓好员工的思想作风、职业道德和服务态度, 并在 企业内部开展竞争, 优胜劣汰, 全面提高职工素质, 增强企业竞争力。另一方面, 也要注重从高校培养专 业人才, 可以在大专院校强化专业设置, 增设与物业 管理行业相关的专业。
、推行物业管理的早期介人
当前, 大多数物业管理公司都是在项目竣工交 付使用后介人的, 这就给日后的物业管理工作带来 诸多问题, 如住房质量差、规划不合理、配套设施不 齐全等。物业管理的早期介人是妥善解决这些问题 的有效途径。物业管理的早期介人要求物业管理公 司按照“建设集中化、功能配套化、设备一体化、产权 多元化
”
的原则, 提前介人项目的规划设计、建设施
工、竣工验收等各个环节, 严格把关, 使建设责任与 管理利益有机结合, 主动地做好建设与管理的衔接 工作, 使物业管理公司对未来所管物业有全面了解, 为以后管理做好准备。
6、利用现代化手段提高服务质量与服务效率 随着时代的发展, 新技术、新设备、新方法已经 越来越多地运用于建筑业与房地产业当中, 为了适 应时代发展的要求, 物业管理公司应在管理内容、办 公效率、人员素质、管理方法等方面引进成熟的科学 技术和现代化的办公手段, 从而提高管理的效率和 质量, 增强企业自身的竞争能力。
题图摄影: 姬培栋责任编辑: 朱梅白
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