五、价值类型
价值类型（types of value）有两种含义，一是指价值的种类，二是指一个估价项目中由估价目的决定的需要评估的具体某种类型的价值——特定价值。房地产估价虽然总的讲是评估房地产的价值，但因为价值的种类很多，每种价值的含义和大小不同，所以针对一个具体的估价项目，不能笼统地说是评估房地产的价值，而应弄清是评估哪种类型的价值，并在估价报告中说明“评估的价值类型及其定义”。
同一估价对象可能有不同类型的价值，即同一估价对象的价值并不是唯一的。但同一估价对象的具体一种类型的价值是其在相应的估价目的特定条件下所形成的正常值，理论上它是唯一的，并能使各方当事人和公众相信、认可或接受。例如，同一宗房地产，在买卖情况下虽然实际的成交价格有高有低，但是客观上有其正常的买卖价格；在征收征用情况下虽然实际的补偿金额可能有多有少，但是客观上也有其合理的补偿金额；在抵押情况下虽然不同的人对抵押价值有高低不同的见解，但是客观上也有其正常的抵押价值。而正常的买卖价格、合理的补偿金额、正常的抵押价值，彼此之间又可能是不完全相同的。
价值类型首先可以分为市场价值和非市场价值（或称为市场价值以外的价值）两大类。市场价值（market value，MV）过去称为公开市场价值（open market value，OMV），是多数估价项目需要评估的价值，国内外对它有许多定义，这些定义虽然表述上不完全一致，但内涵基本相同，是指房地产在满足下列条件下进行交易最可能的价格：①交易双方是自愿地进行交易的——卖者不是被迫地将房地产卖给特定的买者，买者不是被迫地从特定的卖者那里购买房地产；②交易双方是出于利己动机进行交易的——交易双方进行交易的目的是追求各自最大的利益；③交易双方是精明、谨慎行事的，并且了解交易对象、知晓市场行情——交易双方都是理性的，掌握充分的信息，卖方不是盲目地出售，买方不是盲目地购买；④交易双方有较充裕的时间进行交易——卖方不是急于出售，买方不是急于购买，交易对象在市场上进行了合理时间的展示；⑤不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价——例如，房地产开发商可能对相邻的一宗狭长地块比别人更感兴趣，因为有了这块土地，他就能更充分地进行整体开发。市场价值还有一些隐含条件，包括：①最高最佳使用；②继续使用（对于企业而言即为持续经营）；③市场参与者的集体观念和行为。凡不符合上述市场价值形成条件中任意一条的价值，均为非市场价值。因此，非市场价值不是一种价值，而是对市场价值以外的各种类型的价值的一个概括性称呼。本质上的非市场价值主要有以下5种：①不符合“交易双方有较充裕的时间进行交易”的快速变现价值；②在存在不确定性因素的情况下遵守谨慎原则评估出的谨慎价值；③在现状使用（不一定符合最高最佳使用条件）下的在用价值；④不符合继续使用条件下的清算价值；⑤从某个特定投资者的角度来衡量的投资价值。
市场价值、快速变现价值、谨慎价值、在用价值、清算价值和投资价值可以说是六种基本价值类型。有关价值类型的详细内容，见本书第三章第四节“房地产价格和价值的种类”。
六、估价依据
估价依据是指一个估价项目中估价所依据的相关法律、法规、政策和标准（如国家标准、行业标准、地方标准，以及指导意见等），估价委托人提供的有关情况和资料，估价机构和估价师掌握、搜集的有关情况和资料。
为了使估价依据可靠，估价师应要求委托人如实提供其知悉的估价所需的估价对象权属证书、开发建设成本、运营收入和费用等情况和资料，并要求委托人声明其提供的情况和资料是真实、合法的，没有隐匿或虚报的情况；估价师还应当对委托人提供的有关情况和资料进行必要的核查。
七、估价假设
估价假设是指一个估价项目中估价师对于那些估价所必要、但尚不能肯定、而又必须予以明确的前提条件作出的某种假定。例如，在评估一宗房地产开发用地的价值时，在该地块的规划条件尚未确定的情况下，对规划条件作出的假定。在实际估价中要防止出现以下3种情况：一是滥用估价假设；二是不明确估价假设；三是无针对性地列举一些与本估价项目无关的估价假设。在防止滥用估价假设方面，严禁估价师为了迎合委托人的高估或者低估要求，有意编造估价假设。对于确定性因素，一般不得进行假设；对于不确定性因素，估价师应当勤勉尽责，予以必要的专业关注，针对估价项目的具体情况，合理且有依据地作出假定。这样做既体现了一名合格的估价师的专业水平和能力，又反映了估价师的道德品质。
八、估价原则
估价原则（appraisal principle）是指在房地产估价的反复实践和理论探索中，在认识房地产价格形成和变动的客观规律的基础上，总结、提炼出的一些简明扼要的进行房地产估价所应依据的法则或标准。对房地产估价最基本的要求是独立、客观、公正，因此，独立、客观、公正不仅应当作为房地产估价的基本原则，而且可以说是房地产估价的最高行为准则。同时，在各种估价目的的房地产估价中都应遵守的技术性原则主要有合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则。此外，还有仅适用于某种或某些估价目的的特殊原则，例如房地产抵押估价应当遵守的谨慎原则。
估价原则可以使不同的房地产估价师对于房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对于同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点的评估价值趋于相同或近似。有关房地产估价原则的详细内容见本书第五章。
九、估价程序
估价程序（appraisal proce）是指完成一个估价项目所需要做的各项工作按照它们之间的内在联系排列出的先后次序。房地产估价的基本程序是：①获取估价业务；②受理估价委托；③制定估价作业方案；④搜集估价所需资料；⑤实地查看估价对象；⑥分析估价对象价值⑦测算估价对象价值；⑧判断估价对象价值；⑨撰写估价报告；⑩内部审核估价报告，⑨交付估价报告；⑩估价资料归档。
透过估价程序可以看到一个估价项目运作的全过程，可以了解到一个估价项目中各项具体工作之间的相互关系。履行必要的估价程序，是规范估价行为、避免估价疏漏、保障估价质量、提高估价效率的重要方面。有关房地产估价程序的详细内容见本书第十二章。
十、估价方法
房地产估价应当采用科学的方法（apprais alapproach）进行严谨的测算，不能单凭估价师的经验进行主观判断。一宗房地产的价值通常可以通过以下3个途径来求取：①近期市场上类似房地产是以什么价格进行交易的——基于精明、谨慎的买者肯出的价钱不会高于其他买者最近购买类似房地产的价格，即基于类似房地产的成交价格来衡量其价值。所谓类似房地产（similar
property），是指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面与估价对象相同或者相似的房地产。类似房地产简单地说就是与估价对象相同或者相似的房地产。所谓同一供求范围，也称为同一供求圈、同一市场，是指与估价对象之间具有一定的替代关系，价格会相互影响的房地产区域范围。②如果重新开发建设一宗类似房地产需要多少费用——基于精明、谨慎的买者肯出的价钱不会高于重新开发建设类似房地产所必要的代价，即基于房地产的重新开发建设成本来衡量其价值。③如果将该宗房地产出租或营业预计可以获得多少收益——基于精明、谨慎的买者肯出的价钱不会高于该宗房地产的未来收益的现值之和，即基于该宗房地产的未来收益来衡量其价值。由此在房地产估价上产生了三大基本方法，即市场法、成本法、收益法。此外，还有基本估价方法衍生的一些其他估价方法，如假设开发法、长期趋势法、路线价法、基准地价修正法等。
关于基本估价方法，值得指出的是，美国体系为成本法（cost approach）、市场比较法（market comparison approach，sales comparison approach）、收益法（income approach）三种；英国体系为比较法（comparison method，comparative method）、投资法（investment method）、剩余法（residual method）、利润法（profits method）、承包商法（contractors method）五种。英国的比较法与美国的市场比较法相同，英国的投资法和利润法可以归为收益法（income approach，两者的区别主要在于估价对象不同，投资法用于出租的房地产估价，利润法用于营业的房地产估价），而剩余法和承包商法可以归为成本法（cost based approach）因此，英国的估价方法与美国的估价方法本质上是相同的。
本书将在后面的章节中分别介绍市场法、成本法、收益法、假设开发法、长期趋势法、路线价法、基准地价修正法及其运用。每种估价方法都有其适用的估价对象和估价需要具备的条件，这些方法有时可以同
